Продать квартиру с перепланировкой без согласования

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой – задача сложная, но решаемая. Многое зависит от самого типа перепланировки (в некоторых случаях узаконивать ее не требуется). Также важно обсудить данный факт с покупателем. В зависимости от достигнутых договоренностей и будет заключаться договор купли-продажи.

Виды перепланировки

Далеко не все типы перепланировки предполагают необходимость узаконивать данную процедуру и вносить соответствующие изменения в техпаспорт. Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Не требует разрешения

Какую перепланировку можно делать без разрешения:

Замена дверей на более новые.
Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.

Также не требуется разрешение на следующие виды работ:

Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
Установка пластиковых окон.
Монтаж легких перегородок.
Обустройство дополнительной двери в стене там, где ее ранее не было (стена должна быть не несущей).

В этих случаях разрешение не нужно, но обязательно следует уведомлять инстанции о произведенных (или планируемых) изменениях.

Требует разрешения

Остальные виды работ требуют разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт:

Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
Демонтаж сантехники.
Объединение балкона или лоджии с комнатами.
Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).

Все перечисленные выше изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже «по факту» согласовать изменения и внести их в техпаспорт. В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:

Совмещение зала и кухни.
Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
Внесение изменений в инженерные коммуникации.
Перепланировка технических помещений дома.
Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями можно. Никаких прямых запретов на это нет. Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом. Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.

Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.

По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.

Особенности покупки-продажи квартир с неузаконенной перепланировкой

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.

Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде. Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы. С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.

Порядок действий

Обсудить с покупателем факт наличия перепланировки. Рекомендуется заранее указать на все спорные моменты, которые, с точки зрения закона, могут быть признаны незаконной перепланировкой. Также есть смысл сразу примерно рассчитать возможные затраты как на узаконивание (если это возможно), так и на возврат к состоянию «как было». Если полученная сумма будет меньше 10% от стоимости квартиры, есть вероятность, что покупатель согласиться и на меньшую скидку.
Составить договор купли-продажи. Рекомендуется включить в него пункт о перепланировке в том ключе, что покупатель знает о ней и обязан предпринять все необходимые действия для устранения проблемы.
Подписать договор. При необходимости его можно заверить у нотариуса, однако это не обязательное требование. Однако документ обязательно нужно зарегистрировать.
Составить акт приема-передачи и подписать его. Одновременно с этим обычно производится и оплата жилья. На этом моменте продавец просто забирает деньги, передает документы и больше он никакого отношения к квартире не имеет.
Зарегистрировать право собственности. Этим занимается уже покупатель. На основании договора купли-продажи и других документов вносятся изменения в Росреестр.

Документы

При оформлении договора купли-продажи нужны такие документы:

Паспорта сторон (покупателя и продавца).
Техпаспорт на квартиру.
Выписка из ЕГРН.
Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
Любые документы, связанные с проведенной перепланировкой, если они есть.
Акт приема-передачи жилья (составляется и подписывается уже после подписания договора).

Расходы и сроки

Если основные договоренности достигнуты, то сама сделка может быть проведена буквально за несколько часов. В среднем, с момента нахождения потенциального покупателя и до передачи квартиры новому владельцу проходит от пары дней, до нескольких недель.

Читать еще: Как провести приватизацию квартиры?

Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2000 рублей с каждого нового владельца.

Как можно легализовать перепланировку

Стороны могут договориться о том, что покупатель передает продавцу часть стоимости квартиры в качестве аванса, а тот, в свою очередь, или проводит узаконивание перепланировки или возвращает все в изначального состояние. Кроме того, покупатель может сам заняться данным вопросом уже после заключения сделки.

Документы для узаконивания перепланировки в квартире:

Заявление на перепланировку.
Экспликация и план комнат в квартире.
Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
Согласие всех совладельцев квартиры, если они есть.
Техпаспорт на жилье.
Разрешение от надзорных органов на перепланировку (его нужно получить заранее).

После предоставления всех документов, жилищная инспекция направит к владельцу квартиры специалиста. Он удостоверит несоответствие плана и фактической планировки квартиры, после чего передаст информацию в свою инспекцию. Там согласуют внесенные изменения (если это вообще возможно), после чего появится возможность внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой реальна, но сравнительно сложна. Опытные специалисты на бесплатной консультации прояснят все основные спорные моменты, заслуживающие внимания. Кроме того, они же могут выступать в качестве представителей клиента, сопровождая всю сделку от начала и до конца (включая и процедуру узаконивания). Это помогает исключить практически любые возможные риски и значительно ускоряет процесс.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

ст. 25, 26 ЖК РФ;
СанПиН;
СНиП;
ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Читать еще: Кто является собственником неприватизированной квартиры?

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
разборка антресолей;
замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
пробивок дополнительных окон, дверей;
разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
перестановки газовых приборов и оборудования;
объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Яна Меркулова

Прошу помощи в разрешении следующей ситуации: однокомнатная квартира в панельном доме П44.

Была сделана перепланировка первым собственником более 10 лет назад – снесли несущую стену между кухней и комнатой. Мы квартиру купили без документов БТИ. Только сейчас обнаружен масштаб трагедии.

Какие действия необходимо совершить, чтобы привести документы на квартиру в порядок? (по плану БТИ он без изменений).

Возможно ли продать квартиру без узаконивания перепланировки?

Спасибо за ответы!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Снос несущей стены просто так не узаконить. Снос несущих конструкций требует согласования с инженерами. Если в инспекции по надзору за переустройством пока не в курсе об этой “трагедии”, то лучше всего восстановить эту стену. Продать можно, если покупатель со свободными деньгами и, если он согласится на такую покупку. С ипотекой возможно, но там свои тонкости и тема не для интернета.

Ринат, спасибо за ответ. Скажите, пожалуйста, как технически правильно восстановить эту стену без обращения в инспекцию по переустройству? Кто этим занимается? Если стену восстановить, надо ли будет вызывать инспекцию для проверки квартиры для оформления документов?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Я не инженер и не строитель, поэтому только предполагаю. Прочность стены будет играть роль, поэтому явно стену нужно возводить не из пеноблоков, а как минимум из кирпича. Но, если потолок не рухнул, значит перекрытия опираются на боковые несущие стены. А как только Вы обратитесь в инспекцию, на Вас посыпятся шишки, виноватым останетесь Вы.

Да, Ринат, спасибо. К сожалению, вся ответственность ляжет на меня. Очень жаль, что нельзя доказать тот факт, что данную перепланировку я не проводила.

У вас есть следующие варианты:
1) Стена в 1-к кв. скорее всего не капитальная. Убедиться в этом можно получив план, проще всего в выписке из ЕГРН. Если это так, то возможность официально узаконить перепланировку зависит, как ни странно, от типа плиты. Если газовая – официально нельзя (какой умник это придумал?). Сначала обратиться не в инспекцию, а в специализированную архитектурную компанию, которая фактически является посредником (заносит деньги).
2) Продавать как есть. Никакой “трагедии” в этом нет. На такие варианты тоже есть спрос, даже у ипотечников (при грамотном подходе). Все регулируется ценой. Причем возможная скидка будет заведомо меньше стоимости восстановления стены. Все будет зависеть не от покупателя, и не от банка при ипотеке, а от оценщика. Его стимулировать проще всего. Там много есть вариантов, вплоть до фотографирования в отчет такой же квартиры этажом ниже/выше.
3) Восстановить стену. При этом не надо ее делать из кирпича, вполне достаточно блоков или гипсокартона, хоть фанеры. Главное чтобы она была как на плане нарисовано. В инспекцию не обращаться, просто продавать как есть. Плану соответствует, а из чего она сделана там не написано.
В любом случае никакой “трагедии” нет. Сейчас примерно треть квартир вторичных с неузаконеными перепланировками в стране. Есть такие районы (старые дома) где вообще 100%. Причем перепланировки в принципе неузакониваемые. Все продается. вопрос цены.

Читать еще: Может ли меняться инвентаризационная стоимость квартиры?
Аноним, спасибо за Ваш ответ. Стена точно несущая. Плита электрическая.
По поводу восстановления стены: я думаю, что материал имеет значение т.к. это влияет на конструкцию дома.
Ситуацию я назвала трагичной, потому что столкнулась с ней в неподходящий в бытовом и финансовом плане момент. Как Вы понимаете, если я оказалась собственником проблемного имущества, знаний и опыта в этой сфере у меня мало.

Аноним, Вы вопрос-то прочитайте внимательно. П44 однушка все стены несущие. Плита электрическая. Согласовать реально только проем между комнатой и кухней, с усилением. Перспектива согласования достаточно высока и повышается чем ближе к верхним этажам. Снос стены категорически нет!

Весело тут!
Один Аноним провоцирует, другой его успокаивает.
Трагедия огромная, в масштабах страны. Как можно вообще, после такого отношения к вопросу о перепланировках, советовать кому-либо покупать квартиры, тем более в панелях, без проверки на соответствие техплану не только приобретаемой квартиры, а уже всех квартир в доме. Рухнут, ведь, все! Тьфу, тьфу, тьфу.

Александр, спасибо за Ваш комментарий.

Аноним (который автор вопроса). Найдите и скачайте из интернета “Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий.pdf” Он тяжелый – около 50Мб. Там Вы найдете свою П44 и поймете максимум перепланировки по несущей стене. За всеми остальными решениями я категорически советую идти в специализированную организацию, где инженеры, строители, проектировщики. А не решать на форуме. Это серьезный вопрос, который может наказать за дилетантское отношение.

Игорь, спасибо за Ваше мнение. Перепланировка уже сделана. И я даже не надеюсь согласовать “это” после того, как ознакомилась с ситуацией. Сегодня я считаю, что в таких домах даже проемы делать нежелательно.
Я не пытаюсь решить проблему на форуме. Я хотела услышать мнение специалистов в этой области или тех, кто сталкивался с подобными ситуациями на практике. Форум называется “Советы”. Я не стану их воспринимать как прямое руководство к действию.
Совершенно с Вами согласна, что дилетантское отношение здесь просто опасно.

Вы писали, что имеет значение этаж – это 14 из 17.

Чем выше этаж, тем выше вероятность согласовать вариант проема, который Вы можете посмотреть в каталоге. В принципе, то написано в каталоге очень точно Вам написала в совете Елена Смирнова

Игорь, в моей ситуации (когда вся стена уже отсутствует) какой вариант технически и финансово менее затратный:
1. Возвести стену по плану БТИ, не вызывать официальные службы и продавать по старому плану БТИ
2. Достраивать стену до проема с усилением, о котором написала Елена Смирнова, а затем проходить процедуру согласования перепланировки?

Яна, давайте вместе разделим эту задачу на составляющие части:. 1. Виноват старый хозяин, который впарил Вам такую квартиру. Вы его сейчас никак не привлечете, отвечать однозначно придется Вам. Славо богу что пока ничего не рухнуло. 2. Я бы поостергся продавать квартиру в том виде как она есть, потому что если не дай бог наступят фатальные последствия о Вас однозначно вспомнят и попытаются привлечь. А вдруг кого-то задавит? А вдруг придут в негодность другие квартиры? Вы поймите, что потери могут быть просто фантастические. Не надо впаривать и оставлять свою голову хоть и теоретически “под топором” пожизненно.
3. Найти покупателя на квартиру “как есть” – просто фантастически трудно. Вы автоматически исключаете всех ипотечников, а их подавляюшая бОльшая часть. Про вариант взятки оценщику – даже писать не хочется.( Не тот вариант переделки.( Вы автоматически исключвете вообще более-менее грамотных людей! Это может потом явиться поводом для оспаривания сделки, или других судебных претензий к Вам.
В общем, решать Вам, но я бы и поостерегся продавать “как есть” и очень-очень сложно это. Возможно придется дать просто ломовой дисконт.

Яна. восстановление подобной стены, пока это не затронуло общий конструктив дома это общестроительные работы. Это металл, кирпич, бетон – это не так дорого, я думаю. Без узаканивания проема а просто по варианту возврата к проекту, я надеюсь Вы впишетесь тысяч в 200. Я просто не знаю ни где Вы территориально, ни сколько осталось от стены. Наверное это будет меньше, чем необходимый дисконт и обезопасит Вас на будущее. И уж точно легче продать. Мое мнение: восстанавливать под проектный вариант – и продавать как полноценную квартиру без дисконта. Это лично мое мнение. Не знаю, может кудесники-теоретики предложат другое волшебство.