Продать квартиру в ипотеку чем хуже продавцу?

Продавать ли квартиру «ипотечному» покупателю?

Не все продавцы квартир рады покупателям, которые берут в банках ипотечные кредиты. Но предложение на рынке недвижимости сегодня превышает спрос. И у продавцов зачастую не остается выбора, кроме как соглашаться на такую сделку.

Банкиры утверждают, что реализация квартиры за «ипотечные» деньги выгодна продавцу. Банк берет на себя оформление договоров и обеспечивает безопасность расчетов. Однако есть несколько крайне важных моментов, на которые собственнику жилья следует обратить внимание.

Можно ли продать без ипотеки?

Согласно опросу АИЖК и «ГФК-Русь» более 60% российских заемщиков выплачивают кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке. При этом не все продавцы положительно относятся к сделкам с привлечением ипотечного кредита. Правда, число «недовольных» постепенно снижается.

«Ипотека стала стандартным инструментом приобретения недвижимости», – говорит руководитель дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Марина Гориловская. Так что, по ее мнению, отличий между продажей квартиры за счет собственных или заемных средств для продавца обычно не возникает.

«Схема проведения сделок на рынке недвижимости между частными лицами с использованием заемных средств в настоящее время качественно отработана в большинстве банков и понятна для продавцов», – вторит заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Андрей Рублев.

«Продавцы жилья заинтересованы в быстром получении денег», – уточняет первый заместитель председателя правления Энергомашбанка Ольга Щербакова. Таким образом, большинству продавцов невыгодно ждать, когда наконец объектом заинтересуется покупатель с «живыми» деньгами.

«Конечно, лучше продать квартиру за “реальные” деньги, но когда у вас дорогой объект, на который нет других предложений, вариантов не остается», – делится своими соображениями начальник отдела ипотечного кредитования «Александр Недвижимость» Владимир Черепанов.
Проще говоря, в доброй половине случаев у продавца нет выбора: сегодня на рынке предложение превышает спрос.

Но продажа квартиры за «ипотечные» деньги имеет свои особенности. И это несет продавцу определенные риски.

Завтра была ипотека

Прежде всего следует упомянуть проблемы, обнаруживающиеся при любом варианте продажи. Неважно, привлекается покупателем ипотечный заем или нет. Ведь хозяин продаваемого жилья может и не подозревать о ряде обременений.

Например, много лет назад некто в судебном порядке оспаривал права владения квартирой. И суд тогда наложил на объект временный арест. Пусть жилье осталось за владельцем, арест может быть не снят по сегодняшний день.

«Ограничения на операции с недвижимостью, которые накладывают прокуратура или полиция, в основном “«всплывают” после сдачи документов на регистрацию», – рассказывает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова.

Следующий ряд проблем продавцу может принести сам покупатель в силу своей неопытности.

«В первую очередь необходимо потребовать в подтверждение официальное письмо о том, что у покупателя есть положительное решение банка о выдаче кредита, – советует руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов. – Каждый банк имеет собственную методику андеррайтинга и рисковую политику. И даже для “положительного” заемщика нельзя стопроцентно гарантировать одобрение».
По словам руководителя отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктории Поляковой, продавцу также не помешает поинтересоваться сроком действия одобрения заемщика. «Одобрение обычно действует три-четыре месяца, и если сроки на исходе, то для проведения сделки может просто не остаться времени, – констатирует эксперт. – Для повторного одобрения требуется время, а банк может и отказать в повторном одобрении, если кредитные характеристики заемщика изменились».

Продавец квартиры должен позаботиться, чтобы у него заблаговременно был собран весь пакет документов. Также особое внимание стоит уделить необходимым справкам, поскольку многие из них имеют ограниченный срок действия, советуют в АН «Бекар».

Таким не дают ипотеку

После «проверки» покупателя продавцу рекомендуется изучить требования конкретного банка к предмету залога и список документов, которые банк в дальнейшем запросит для рассмотрения квартиры.

При этом, советует Виктория Полякова, предпочтительней все сделать самому, а не уповать на заверения покупателя.

Часть требований к предмету залога у банков совпадают. Например, в ходе выставки-семинара «Жилищный проект» специалист по ипотечному кредитованию банка DeltaCredit Инна Анастасьева отметила, что петербургские банки не выдают ипотечных кредитов на покупку квартир в домах, подлежащих сносу по программе реновации хрущевок. По ее словам, исключение делается лишь в том случае, если кредит должен быть погашен до предполагаемой даты сноса дома.

Как отмечает Виктория Полякова, также к типичным банковским ограничениям относятся следующие. Заявка не одобряется, если квартира находится под обременением (ипотека другого банка и пр.). Если есть незарегистрированные перепланировки. Если предполагается продажа по доверенности.

У домов старого фонда бывают ограничения по году постройки, по материалу перекрытий, по дате капремонта, по проценту износа здания… Естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции…

Есть ограничения и для квартир в Ленинградской области. Банки могут кредитовать квартиры только в определенных населенных пунктах или находящиеся не далее определенного расстояния от Петербурга. Поводом для отказа может служить этажность здания. Например, банк может отказать в кредитовании квартиры в малоэтажке (зданиях в три-четыре этажа).

Впрочем, как подытоживает Виктория Полякова, квартир, которые не возьмут в залог ни в одном банке, в самом Петербурге не так много – менее 10%.

О деньгах либо хорошо, либо ничего

Еще одним «камнем преткновения» в отношениях между продавцом и покупателем служит порядок расчетов.

Последние годы о случаях мошенничества при передаче денег, как минимум в Петербурге, не слышно. Тем не менее определенная осторожность не помешает. «Продавцу обращать внимание в первую очередь нужно на то, чтобы вся оговоренная сумма при закладке попала в сейфовую ячейку. И на то, какие документы потребуются для вскрытия ячейки», – советует управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка «Возрождение» Игорь Капленов.

При этом региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын, заверяет, что участие в сделке банка практически полностью защищает ее от негативных юридических последствий для обеих сторон. «Главное, к чему должен быть готов продавец, – деньги за продажу квартиры он сможет забрать из своей сейфовой ячейки только после регистрации сделки в Росреестре, которая происходит по ускоренной схеме за три-четыре рабочих дня», – утверждает эксперт.

Правда, некоторые заемщики участвуют в различных программах субсидирования. И в этом случае продавцу приходится дожидаться выплаты дополнительное время. Более того, как подчеркивает Владимир Черепанов, с субсидиями работают не все банки.

«Процесс выдачи ипотеки при использовании городских и региональных субсидийных программ удлиняется в среднем на полтора месяца, при условии что субсидийные деньги уже зачислены на счет в банке, – рассказывает руководитель ипотечного направления NAI Becar Елена Дятел. – Нужно будет лишь согласовать объект с органом, выдающим субсидию, а затем заключить договор».

«Все зависит от профессионализма организаторов сделки и вида субсидии, – более пессимистична Марина Гориловская. – В отдельных случаях согласование окончательных параметров субсидии может затянуть сделку на срок от нескольких недель до нескольких месяцев».

Естественно, не все продавцы соглашаются ждать так долго. По словам Владимира Черепанова, случаи отказа от сделки с участием «военной ипотеки» или «материнского капитала» со стороны продавцов вполне возможны.

А, по утверждению Марины Гориловской, в вариантах с субсидиями продавцы нередко повышают цену объекта.

Однако, повторимся, сегодня на рынке выставляется больше квартир, чем приобретается. И, как констатирует ведущий специалист отдела ипотечного брокериджа «Адвекс. Недвижимость» Владимир Цой, продавцы все чаще соглашаются на сделки с оплатой «материнским капиталом». К текущему моменту это уже порядка 20% сделок с привлечением кредитных средств.

А руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова утверждает, что после бесплодных ожиданий клиента с «живыми» деньгами, владельцы соглашаются и на сделки с оплатой по схеме «военной ипотеки».

И в свете неблагоприятных общеэкономических прогнозов для страны можно ожидать, что доля субсидируемой ипотеки на рынке будет только расти, а продавцы будут относиться к такому предложению все лояльней.

Как продать ипотечную квартиру

Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с партнерами ДомКлик — экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.

Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.

Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).

Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.

Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.

Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продает квартиру

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

Сделку полностью ведет банк

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке

Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.

Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.

Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.

Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.

Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

• продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
• для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
• производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
• покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
• после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
• договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
• покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
• со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

• копия паспорта собственников жилья;
• технический паспорт квартиры;
• кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
• свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
• документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
• расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
• оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

• предоставить только копии документов;
• лично сопроводить сдачу документации в банк;
• не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

• сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
• при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
• в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца и как их избежать

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Ипотека в России пользуется большой популярностью. С ее помощью граждане могут приобрести недвижимость на первичном или вторичном рынке. По данным ЦБ РФ на 1 марта 2019 г темп прироста по выданным жилищным кредитам составил 13,4%.

Но до сих пор многие не знают, как проходит продажа квартиры по ипотеке и насколько сделка является рискованной для участников.

Этапы

Реализация недвижимости с привлечением заёмных средств осуществляется в следующей последовательности:

• стороны оговаривают основные моменты заключения договора купли-продажи (ДКП) – на данном этапе определяется цена объекта, порядок расчётов и передачи имущества, заключается соглашение об уплате аванса или задатка;
• квартира оценивается в независимой компании, при этом важно, чтобы оценочная стоимость соответствовала условиям ДКП;
• пакет документов передается в кредитно-финансовое учреждение для получения одобрения на выдачу ипотеки;
• после принятия кредитором положительного решения заключается кредитный договор и ДКП;
• переход права собственности регистрируется в Росреестре;
• по окончании госрегитсрации банк перечисляет средства бывшему владельцу.

На любом этапе могут возникнуть сложности, которые в конечном итоге приведут к срыву сделки.

Основные моменты ДКП – порядок расчётов

Основной риск при реализации недвижимости – неполучение денег от покупателя. Порядок продажи квартиры в ипотеку включает в себя необходимость определить способ передачи финансов:

• межбанковский перевод;
• использование банковской ячейки.

Какой бы вариант не выбрали стороны, при привлечении заёмных средств гарантом уплаты денег продавцу выступает кредитор. Именно он контролирует факт регистрации прав, а после этого производит окончательный расчёт с продавцом.

Оценка

Когда сделка заключается без привлечения кредитора, то участники договора самостоятельно определяют стоимость объекта.

Полезно: До момента окончательной выплаты задолженности банку квартира фактически не принадлежит покупателю, а является залоговым имуществом.

Чтобы минимизировать риски финансовых потерь кредитор требует экспертную оценку недвижимости. Она выполняется специалистами оценочных компаний. Риском продавца при этом является завышение реальной стоимости квартиры.

Если оценщик рассчитает стоимость жилья ниже, чем собственник хочет его фактически реализовать, то кредитно-финансовое учреждение откажет в выдаче займа, и сделка не состоится.

Документы

Чтобы продать квартиру через ипотеку собственник должен представить кредитору документацию на объект. Это необходимо для проверки юридической чистоты сделки.

В кредитно-финансовую организацию владелец объекта предоставляет:

• копию документа, удостоверяющего личность;
• технический и кадастровый паспорт;
• свидетельство или выписка ЕГРП;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• подтверждение отсутствия обременения;
• справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
• отчет об оценке.

Правоустанавливающие документы – это бумаги, на основании которых бал зарегистрирован факт собственности на объект. К таким относятся ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство и другие.

Банк может потребовать иные дополнительные документы для проверки квартиры. На данном этапе продавцы опасаются, что при передаче документации на жилплощадь третьим лицам могут быть совершены мошеннические действия, в результате которых собственник лишится своего имущества.

На самом деле это невозможно, так как для заключения ДКП и регистрации в Росреестре необходимы подписи и личное присутствие обоих участников сделки.

Важно знать: Чтобы себя обезопасить, собственник может представить в банк только копии документов, без оригиналов.

Заключение ДКП

После рассмотрения всех представленных документов специалисты банка вправе выехать на объект для проведения аудита технического состояния. Это делается до момента подписания ДКП для удостоверения ликвидности жилья.

При осмотре эксперты проверяют:

• строительные конструкции на предмет отсутствия плесени, трещин, подтеков;
• коммуникации;
• целостность окон и дверей;
• электропроводку.

На этом этапе риски продавца при продаже квартиры в ипотеку заключаются в несоответствии планировки объекта плану БТИ. Такое может произойти из-за незаконной перепланировки или неверных замерах, которые специалисты сделали ранее и отразили в техплане.

Переход права собственности и получение денег

После подписания всех документов, включая кредитный договор, происходит регистрация сделки в Росреестре. Собственник теряет свои права на квартиру с момента обращения в регпалату или МФЦ. Банк перечисляет средства после госрегистрации.

Справка: Регистрация договора ипотеки в Росреестре занимает не более 5 рабочих дней.

Именно этот период многие продавцы считают опасным, так как права на объект уже утрачены, а средства еще не перечислены. Но закон защищает интересы всех участников сделки. Поэтому, если в течение 10 дней с момента госрегистрации деньги не будут выплачены, то ДКП будет признан недействительным. Имущественные права владельца будут восстановлены.

Выписка ЕГРП передается в банк, после чего кредитор выплачивает стоимость имущества продавцу указанным в договоре способом.

Военная ипотека

Процедура оформления недвижимости при реализации по ипотечному займу, представленному «Росвоенипотекой», не слишком отличается от обычного жилищного кредитования.

Средства, уплачиваемые в качестве первоначального взноса, перечисляются со специального накопительного счёта военнослужащего. Комплект документации от продавца предоставляется не только банку, но и в «Росвоенипотеку». Дополнительная проверка документов увеличивает срок получения средств на неделю.

Риски

Единственное, чего боятся продавцы жилплощади — неполучение средств после оформления перехода прав собственности. В случае привлечения заёмных средств банка такой риск сводится к нулю по следующим причинам:

• дополнительный контроль со стороны финансовой организации;
• при переводе средств на счёт или закладывании в ячейку исключена вероятность расплаты фальшивыми купюрами;
• при неуплате средств продавцу сделка будет аннулирована.

И все же существует ряд рисков для продавца. Самый основной – это отказ банка от выдачи ипотечного займа. Причиной этого может служить не только неплатежеспособность покупателя, но и непорядок в документации собственника.

Если проблема в имуществе, то отказ банка последует и при поиске нового покупателя. Поэтому продавцу следует заблаговременно проверить свое жильё на юридическую чистоту. Для этого можно обратиться в агентство недвижимости.

Интересно: Банк при отказе от кредитования не объясняет причину заёмщику или собственнику недвижимости.

Если сделка не состоялась, то продавец должен вернуть аванс или залог покупателю. При этом деньги возвращаются в том же объеме, в котором были получены, так как ДКП не был заключен по вине третьей стороны – банка.

К менее вероятным, но все же возможным рискам относятся:

• завышение реальной стоимости жилья;
• наличие несогласованных перепланировок;
• включение объекта в число ветхо-аварийных.

Кредитно-финансовое учреждение не даст разрешение на заключение ДКП если в квартире есть обременения, в том числе не снятые с регистрационного учета лица.

Плюсы и минусы продажи в ипотеку

К достоинствам продажи жилья покупателю с заёмными средствами относятся:

• дополнительный контроль над расчётами со стороны кредитора;
• проверка юридической чистоты сделки;
• получение проверенных денежных знаков.

Недостатками использования кредита являются:

• срыв сделки из-за отказа кредитора;
• более длительный срок оформления из-за дополнительных проверок банка;
• получение денег только после завершения госрегистрации.

Действия продавца при продаже квартиры в ипотеку не слишком отличаются от обычной сделки. Главное подготовить полный комплект документов и удостовериться в их соответствии реальной характеристики жилплощади.

Вся процедура реализации недвижимости при участии третьей стороны – банка – построена таким образом, что риски для продавца и покупателя минимальны. Текущему собственнику не следует тратить предоплату за жильё до момента одобрения ипотеки кредитором. В противном случае ему придется возмещать деньги второй стороне из собственного кошелька.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и как их избежать

Приобретение жилья в рассрочку

Купить собственное жилье, осуществив единовременную финансовую выплату по сделке, может позволить себе далеко не каждый. Цены на недвижимость растут, и, для многих, ипотечный кредит становится единственным вариантом приобретения жилища.

Продажа квартиры по ипотеке влечет за собой определенные риски для продавца: это и непрозрачная процедура сделки, и нестабильность финансовых выплат. Однако, данный способ имеет ряд преимуществ, если тщательно следовать процедуре и выполнять все ее правила.

Почему продавцу стоит обратить внимание на ипотечный рынок?

До сих пор рассрочка в вопросе приобретения квартиры вызывает настороженность у владельцев жилья, желающих расстаться с ним за соответственное финансовое вознаграждение. Это не удивительно, ведь вместо реальной суммы стоимость своей собственности хозяин недвижимости получает только документ, гарантирующий ее получение в будущем.

У многих возникают сомнения: можно ли доверять добросовестности покупателя или полагаться на обещание финансовой организации? Надо отметить, что опросы, проводимые на эту тему среди населения, выявили положительную тенденцию: свыше 60% благополучно закрытых сделок по ипотеке с частными лицами.

В настоящий момент на рынке недвижимости сложилась непростая обстановка, и, порой, для реализации выставленного на продажу жилья, в особенности дорогого, требуются месяцы и даже годы. Ипотека позволяет существенно быстрее найти покупателя, а правильное оформление сделки позволит продавцу обезопасить себя от неприятных сюрпризов.

Какие виды ипотеки существуют

Приобретение жилья в рассрочку при помощи банковского займа давно не является новостью. В каких ситуациях в сделку продажи недвижимости вмешивается ипотечный кредит? Существуют три распространенные схемы продажи квартиры в рассрочку:

1. Реализация недвижимости самим застройщиком. В этом случае фирма-владелец дома, в котором находятся выставленные на продажу квартиры, берет финансовые риски на себя. Чтобы гарантировать свою безопасность, она оставляет купленные в ипотеку квартиры в залоге вплоть до получения финальной выплаты.
2. Договорная продажа. В этом случае продажа квартиры одному физическому лицу другим происходит помимо участия банка. Две стороны подписывают договор рассрочки на определенный срок под какие-либо гарантии.
3. Трехсторонняя ипотека. В ней принимают участие юридическое лицо (кредитная организация) и два физических лица (продавец и покупатель). Это самый частый случай ипотеки и вызывающий больше всего вопросов у изначального владельца реализуемой квартиры.

Ниже речь пойдет именно о третьем виде ипотеки, его достоинства и недостатках с точки зрения продавца.

Как продать квартиру по ипотеке

Существует определенная процедура продажи жилья в ипотеку, и, прежде чем прибегать к этому способу реализации собственности, необходимо знать о ней детально. Выделяют четыре основных стадии, каждая из которых может представлять свои риски для собственника квартиры, продающего своего жилье заемщику. Это следующие этапы:

• проверка состояния жилища, также проверяется, имеет ли собственность любого рода обременения, проведение оценки квартиры, ее текущей рыночной стоимости;
• после одобрения предстоящей сделки организацией-спонсором, проводятся процедуры подготовки;
• передача права собственности от старого владельца к новому;
• транзакция полного размера суммы по кредиту.

Необходимые документы

Прежде чем банк выдаст ссуду на покупку жилья, его сотрудники проводят полную проверку всех документов, относящихся к конкретной недвижимости. От владельца квартиры требуется собрать и предоставить внушительный пакет документов, в число которых включают:

• ксерокопию удостоверения личности владельца;
• свидетельство права собственности (возможно заменить выпиской из Росреестра);
• документ-основание — договор купли-продажи, дарственная, завещание и пр.;
• техпаспорт недвижимости;
• кадастровый паспорт, выданный не позднее, чем пять лет назад, в котором должна быть указана инвентарная стоимость и технический план жилья, соответствующий действительности;
• оценочный лист;
• справка из коммунального хозяйства, в которой поименованы все лица, прописанные на передаваемой жилплощади в момент продажи (включая без вести пропавших, отбывающих уголовный срок, маленьких детей, инвалидов и т. д.).

Анализ состояния и обременности жилья

К вышеперечисленному списку обязательных бумаг финансовое учреждение может затребовать дополнительные документы, которые сочтет необходимыми для проведения всестороннего анализа состояния и обременности жилья. Кроме того, установленный регламентом пакет может отличаться в разных банках, имеет смысл заранее узнавать правила кредитного учреждения в этом вопросе.

Если сделка осуществляется через посредника на рынке услуг купли-продажи недвижимости, и продавец неуверен в чистоте мотивов риэлтора, он может не передавать ему основных документов, а только их копии, а также не ставить свою подпись ни под какими бумагами, кроме непосредственно договора о продаже собственности.

Следует знать, что без подписей продавца и покупателя договор передачи собственности не может считаться действительным.

Как проверяется состояние жилья и производится оценка стоимости

Контроль удовлетворительности технического объекта производится дважды: покупателем (или его представителями) и работниками банка. Во время осмотра фактического состояния жилья проверяются:

• соответствие планировки заявленному в техническом паспорте;
• наличие любых значительных дефектов строительных конструкций, куда входят трещины, расслоение, протекания, плесень и т. п.;
• состояние остекления (наличие и целостность окон и дверей);
• все жилищные коммуникации — отопительные приборы, сантехника, на предмет присутствия протеканий, ржавчины, коррозии металла;
• электроприборы, проводка (открытые участки) с целью выявить наличие любых возможных нарушений работы, обугливаний, искрения.

Для продавца этот этап подготовки к реализации квартиры неприятен тем, что, во время его, могут выявиться недочеты, которые придется устранять за свой счет. В том числе, если имела место незарегистрированная перепланировка, придется оплачивать и ее.

После проведения всех проверок, производится оценка стоимости жилища экспертом, исходя из состояния рынка продажи недвижимости. В итоге представляется детальный отчет, из чего складывается максимальная сумма. Это необходимо как гарант защиты от переплат в случае попыток собственника завысить фактическую стоимость объекта.

Переход квартиры в залог и выплата денежных средств

Когда все предварительные процедуры подготовки квартиры к продаже проведены, производится подписание договора передачи права собственности обеими сторонами. После этого недвижимость поступает в залог банка вплоть до полного погашения кредитором всей суммы ипотеки.

Переход квартиры в залог

Поскольку выплата стоимости жилья его бывшему владельцу осуществляется позднее, а не по факту оформления договора, многие собственники находят этот момент очень пугающим. Между тем закон о купле-продаже недвижимости полностью обеспечивает интересы собственника. В нем дополнительно оговорено, что в случае непоступления денежных средств на счет бывшего владельца объекта влечет за собой аннулирование всей сделки.

В момент перечисления выплаты продавцу недвижимости, он находится в самом уязвимом положении, так как не может самостоятельно проконтролировать процесс. Транзакция производится с расчетного счета кредитной организации непосредственно на счет продавца, что исключает возможность проверки подлинности денежных средств и делает процедуру открытой для разного рода мошенничества.

Впрочем, все эти опасения не имеют под собой реальных оснований. Поскольку деньги перечисляются самим банком, все проверки проводятся внутри него, а это полностью исключает возможность передачи поддельных банкнот.

В том случае, если кредитная организация не одобрит залог после оформления сделки, договор купли-продажи расторгается, недвижимость возвращается к изначальному собственнику. Неудобство здесь состоит в необходимости возврата полученного залога.

Памятуя о такой возможности, рекомендуется воздержаться от выполнения ряда последовательных сделок. Например, приобретения иного жилья на средства от продаваемого объекта недвижимости, так как в случае расторжения сделки и необходимости возврата денег, сумму придется выплачивать из собственного кармана либо разрывать и второе соглашение.

Необходимо ли приватизировать квартиру для осуществления продажи?

Безусловно, да. Не имея на руках документа о приватизации недвижимости, человек не может считаться полноправным собственником объекта, следовательно, не имеет права производить любые сделки с квартирой, за исключением обмена, но и то лишь с одобрения балансодержателя.

Пройти процедуру приватизации нужно заранее, перед тем, как выставлять недвижимость на ипотечную продажу, поскольку банк, в любом случае, попросит владельца квартиры оформить право собственности в установленном порядке. Приватизация является бесплатной юридической услугой, она производится в ближайшем офисе МФЦ после подачи необходимых документов.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке для продавца

Как и любая сделка, продажа недвижимости через ипотеку имеет свои положительные и отрицательные стороны. Прежде всего, следует отметить несомненную выгоду для продавца:

1. Все этапы реализации жилища проходят под контролем представителей кредитного учреждения, обладающих полной компетенцией. Это значит, что именно банк предоставляет юристов, занимающихся оформлением документов, а также контролирует финансовую сторону вопроса.
2. Риск стать жертвой мошенничества минимален, все по той же причине — денежные операции контролируются банком.
3. Продажа квартиры через ипотеку осуществляется гораздо быстрее, так как найти покупателя намного проще, в особенности, если речь идет об объекте с высокой рыночной стоимостью.

Но существуют и негативные моменты, на которые стоит обратить внимание:

1. Вся процедура продажи протекает заметно медленней, на каждой стадии проверок для продавца могут возникнуть определенные затруднения и неудобства.
2. Передача денежных средств осуществляется не по факту передачи собственности, а позднее. Хотя процесс защищен законодательством, это может представлять дискомфорт.
3. Риски мошенничества заметно снижены, но не исключены полностью, так как незаконные действия могут осуществляться при содействии сотрудников банка.

Собственнику, решившему продать недвижимость через банк по системе ипотечного кредитования, имеет смысл предварительно обратиться за консультацией к юристу, дабы устранить все недопонимания и выяснить подробности проведения процедуры.

Продажа квартиры по доверенности — риски продавца и покупателя в следующем видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Сегодня каждый второй объект недвижимости приобретается в ипотеку, процесс довольно прост и прозрачен. Однако, до сих пор есть категория продавцов, которые пытаются избежать продажи жилья ипотечникам. Давайте рассмотрим, какие преимущества и недостатки существуют при продаже недвижимости под ипотеку.

Действия продавца в процессе открытия ипотеки под его объект

– сбор необходимых документов, запрашиваемых банком, для продажи (как Вы понимаете, сбор документов – обязательный этап при ЛЮБОЙ форме покупки, в том числе при наличном расчете);

– встреча на объекте продажи с аккредитованным специалистом банка для оценки жилья;

– визит в отделение банка для подачи документов (это может сделать и сам покупатель, присутствие продавца не обязательно);

– обязательный визит в отделение банка продавца и покупателя для подписания кредитного договора. Это происходит через 2-5 дней после подачи документов в банк. Предварительно Вы определяете условия оплаты — первоначальный взнос, передача части денежных средств наличными или через открытие банковской ячейки, через систему безопасных расчетов и т. д.

– регистрация договора купли-продажи и права собственности (от 2-х до 10-и дней). То есть по истечении этого времени продавец получает деньги на свой расчетный счет или ячейку банка.

Преимущества и риски при продаже недвижимости под ипотеку

Таким образом, преимуществами продажи объекта под ипотеку являются:

– присутствие третьего лица в сделке купли-продажи — банка — который является гарантом поступления полной суммы денежных средств продавцу;

– поступление денежных средств на счет продавца, в любой момент их можно обналичить;

– срок регистрации договора купли-продажи быстрее, чем при подаче в МФЦ, однако из-за времени на одобрение объекта банком, процесс может оказаться незначительно дольше. Но в любом случае, деньги поступают продавцу в полном объеме довольно быстро.

Риски для продавца практически отсутствуют, так как банк контролирует ход сделки. Однако всегда нужно полагаться прежде всего на себя и не забывать перепроверить данные, указываемые в документах:

– в договоре купли-продаже;

– предоставлять в банк только копии документов, чтобы в случае форс мажора у Вас на руках остались все оригиналы;

– убедиться, что Вам выдали все документы для открытия ячейки;

– проверить данные об указанном счете продавца, на который в итоге должны зачислить денежные средства.

Военная ипотека

Что касается военной ипотеки — здесь процедура для продавца почти аналогична выше описанной. Но есть несколько особенностей:

– продажа жилья по военной ипотеке может произойти только если квартира будет одобрена банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой;

– сроки получения денежных средств больше, чем при наличном расчете или обычной ипотеке;

– поскольку военный сертификат выдает государственным органом, для чистоты сделки придется заплатить налог с дохода.

Эти минусы вызывают неохоту продавать недвижимость под военную ипотеку, однако такой вариант может быть интересен для продавца в том случае, если за объект предложат цену выше рыночной, а обычно так и делают, так как покупателю все равно – он не тратит собственные средства

Перечень документов, предоставляемых банку, для продавца

– документ, подтверждающий право собственности на недвижимость и его копия (договор купли-продажи, договор долевого участия и т.д.);

– паспорт продавца и его копия;

– справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии прописанных в данной квартире;

– выписка из ЕГРП;

– согласие супруги/а на продажу жилья, заверенное нотариусом;

– для продавца пенсионного возраста – дополнительно справка из психоневрологического диспансера;

– доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;

– разрешение органов опеки и попечительства, если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

В заключении, хочется посоветовать участникам купли-продажи недвижимости выбирать надежный банк для минимизации рисков. Учитывая большое количество функционирующих в настоящее время банков, есть смысл обратиться к ипотечному брокеру