Реально ли продать квартиру без риэлтора?

Можно ли продать квартиру без риэлтора?

Конечно же, можно. Продавая квартиру лично, вы сможете контролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до оформления сделки, а также сэкономить существенную сумму на услугах риэлтора.
Однако, если вы решили заняться продажей жилья самостоятельно, то подойдите к этому вопросу очень ответственно, чтобы в дальнейшем избежать проблем.

Первое с чего необходимо начать – подготовка документов для продажи. Это очень трудоемкий процесс.

Необходимый перечень документов:

1. Свидетельство о регистрации права на квартиру

Теперь государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Отмена свидетельств по сути ничего не меняет и сама процедура регистрации прав остается прежней.

2. Паспорт или другое удостоверение личностей всех собственников квартиры

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Это согласие не требуется, если квартира по закону не является совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире.

Данную выписку, также как и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам лучше всего получить непосредственно перед регистрацией прав покупателя на квартиру.

После того, как документы будут готовы, все силы нужно потратить на подбор подходящего варианта.
Как только Вы остановитесь на одном из вариантов, очень важно проверить «чистоту» покупаемой квартиры без риэлтора, ведь вся ответственность за происходящее ложится на Вас. Помимо необходимых документов, надо очень тщательно отнестись к проверке всех зарегистрированных в настоящем и прошлом в данном объекте недвижимости.

Обязательно проверьте квитанции об оплате за коммунальные услуги, электроэнергию. газ и т.п. Помимо квитанций, собственники квартиры обязаны предоставить Вам соответствующие справки, подтверждающие тот факт, что нет долгов по квартплате.
Если подобранный вариант Вас устраивает, то необходимо закрепить Ваши намерения и намерения покупателя, а для этого нужно составить предварительный договор купли-продажи квартиры.
Этот договор дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что владелец квартиры не продаст ее кому-то другому. Кроме того, продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Как прописано в Гражданском кодексе РФ (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Предварительный договор заключают в том случае, когда основной договор стороны не могут заключить сразу по каким-либо причинам.

Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.
При купле-продаже недвижимости расчеты можно производить как с помощью наличного, так и безналичного расчета. Но безопаснее если вы сами продаете квартиру, все расчеты совершать через депозитарную банковскую ячейку.

Это происходит так. Продавец, покупатель и банковский служащий закладывают деньги, предварительно их проверив в депозитную ячейку, ключ от которой храниться в банке. Выемка денег происходит тогда, когда договор прошел регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Договор купли-продажи недвижимости заключается в нотариальной или простой письменной форме.
Для регистрации договора купли-продажи его передают в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) вместе с заявлениями продавца и покупателя. Срок регистрации права собственности около месяца.
Когда зарегистрированный договор купли-продажи будет у Вас на руках, то предстоит освобождение квартиры и снятие с регистрационного учета.

Удачи в продаже квартиры без риэлтора и покупке жилья «без сюрпризов»!

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

• ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
• ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского Смотри заметку “Кто такой риэлтор”.
Откроется в новой вкладке.”>риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор набор инструментов для Покупателя квартиры.”>СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Жми! И она откроется во всплывающем окне!”>Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его Откроется в новой вкладке.”>риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально. И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел Откроется во всплывающем окне.”> «Глоссарий Риэлтора»);
4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться Откроется в новой вкладке.”>дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой Откроется в новой вкладке.”>права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Как продать квартиру? Три способа

Продать устаревший iPhone на Авито несложно. Трудности возникают, когда вместо мелочи продать нужно двухкомнатную квартиру за несколько миллионов рублей. Где найти покупателей, как оформить документы и получить деньги? Вот три способа: от самого простого и дешёвого до самого быстрого и дорогого.

Способ №1: самостоятельная продажа

Плюсы: экономия на комиссиях посредникам

Минусы: нужно самостоятельно искать покупателя, готовить документы

1. Подготовить квартиру к продаже

Провести уборку, при необходимости сделать мелкий ремонт, освободить от мебели (если продаётся без неё).

Сделать 10 – 15 хороших фотографий квартиры.

Оценить стоимость квартиры по похожим объявлениям в своём доме или поблизости.

• свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
• заверенное у нотариуса согласие супруга/ги на продажу;
• выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире людях;
• технический паспорт квартиры.

Выписаться из квартиры — это хороший аргумент для тех, кто захочет быстрее купить вашу недвижимость.

2. Разместить объявление о продаже

Сделать это можно бесплатно на площадках Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость и других сервисах. Если у вас много подписчиков в социальных сетях, то там можно опубликовать ссылку на объявление (и попросить их им поделиться).

3. Ждать звонков

Если их нет, возможно:

• завышена цена — придётся снижать стоимость;
• объявление не привлекает людей — поправить описание, сделать более качественные фотографии, описать преимущества жилья перед конкурирующими предложениями, попробовать платно продвигать объявление на площадках.

4. Показать квартиру

Сделайте показ комфортным для продавцов — например, купите упаковку бахил, чтобы им не приходилось снимать обувь.

Будьте готовы показать копии документов на квартиру, чтобы у потенциальных покупателей не было сомнений в том, что она ваша.

Если покупателю понравится квартира, то уже на осмотре он может попросить скидку. Даже небольшая уступка в цене повысит шанс на продажу.

5. Готовиться к сделке

Как только вы договорились о продаже квартиры, нужно готовить документы. Для начала вы можете попросить у покупателя задаток — это часть стоимости квартиры, которую он заплатит, пока оформляются документы. Задаток оформляется отдельным документом — договором о задатке.

Если покупатель решит воспользоваться ипотекой, то он за свой счёт произведёт оценку стоимости вашей квартиры. Иначе жилищный кредит ему не одобрят.

Затем нужно составить договор купли-продажи квартиры. Если вы сами не можете этого сделать, потребуется помощь риелторов или юристов.

Также понадобится заранее открыть банковский счёт или ячейку, через которую вы хотите получить средства за квартиру. Ещё можно воспользоваться услугой Сбербанка, которая называется «Сервис безопасных расчётов»: покупатель кладёт средства на специальный счёт, и банк переводит их на счёт продавца только после того, как удостоверится, что сделка зарегистрирована в Росреестре.

6. Подписать документы

В день сделки нужно подписать договор купли-продажи. Покупатель оплачивает стоимость квартиры, договор купли-продажи передаётся на регистрацию в Росреестр. За регистрацию договора нужно заплатить госпошлину в размере 2000 ₽ (как правило, её оплачивает покупатель).

7. Получить деньги

После регистрации договора в Росреестре вы получаете деньги. Подписывается акт приёмки-передачи квартиры, и передаются ключи.

Способ №2: с помощью риелторов

Стоимость: 1 – 5% от стоимости квартиры или фиксированная сумма, например, 50 – 100 тысяч ₽.

Плюсы: риелторы сами найдут покупателя и подготовят все документы

Минусы: нужно платить риелторам

1. Поиск риелтора

Можете узнать рекомендации знакомых, изучить отзывы в интернете или довериться крупной компании. При выборе можно пообщаться с несколькими специалистами, чтобы оценить их план действий по продаже жилья.

2. Заключение договора с риелтором

В документе будет приведён список услуг и стоимость. Уделите внимание пунктам о досрочном расторжении договора — иногда за это предусмотрен штраф. Такое может произойти, если вы передумаете или вам по какой-то причине не понравится риелтор.

Перед подписанием договора риелтор может запросить правоустанавливающие документы на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Что будет делать риелтор:

• поможет оценить квартиру и определиться с её стоимостью;
• составит грамотное объявление о продаже;
• разместит его на популярных площадках и в профессиональных базах;
• будет продвигать объявление;
• организует показы жилья;
• организует сделку по купле-продаже.

Риелтор подготовит документы для сделки. Вам нужно их подписать и дождаться регистрации договора, чтобы получить деньги.

4. Оплата услуг риелтора

Как правило, риелтор получат оплату после завершения сделки. Механизм оплаты прописан в договоре с ним.

Способ №3: быстрая продажа со скидкой

Стоимость: 5 – 30% от стоимости квартиры

Плюсы: быстрая продажа

Минусы: высокая плата за услуги

Обычно такие сделки совершают, когда нужно быстро продать свою квартиру и купить другую, пока её не купил кто-то другой или она не подорожала. Такая сделка может называться трейд-ин. Часто квартиру с такой скидкой покупает сам организатор сделки (брокер, агент или агентство недвижимости). Затем квартира продаётся по цене, близкой к рынку.

Из известных компаний такую услугу предлагает, например, ПИК-брокер: он готов выкупить квартиру за 10 дней при условии скидки в 10% от рыночной стоимости.

Не упустить момент: стоит ли покупать/продавать квартиру прямо сейчас

Ситуация на вторичном рынке жилья Старой Москвы выглядит сейчас следующим образом. Здесь наблюдается повышенная покупательская активность: уровень актуального спроса в первой половине марта был на 10% выше, чем в тот же период прошлого года. Во многом это произошло за счет активизации покупателей-ипотечников — после изменений в экономической сфере (выход России из ОПЕК+, снижение цен на нефть, а также курса рубля) и появившихся вслед за тем сообщений по поводу роста ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке они поспешили заключить сделку.

Между тем нельзя сказать, что риелторы рады такому развитию событий. В большинстве своем покупатели выходят на рынок преждевременно — они собирались приобрести квартиру позже, через несколько месяцев или даже в следующем году, однако ускорились, поддавшись ажиотажному настроению. После окончания этого ажиотажа рынок ожидает падение спроса: мы не получим тех сделок, которые были бы заключены при нормальном развитии событий. Что же касается покупателей, то из-за спешки они зачастую приобретают первый просмотренный объект, однако затем понимают, что ошиблись с выбором, и не знают, как поступить с квартирой дальше. Поэтому самая правильная тактика для покупателей на сегодняшний момент — не торопиться со сделкой, и если есть такая возможность, вообще отложить ее на время.

Продавцов вторичного жилья сейчас можно условно разделить на три группы. К первой относятся собственники, которые приостанавливают сделку или вообще снимают квартиру с продажи, чтобы проследить за дальнейшим развитием событий. Доля таких продавцов на «вторичке» невелика — по нашим оценкам, не более 3%. Вторая группа — это люди, которые завышают цены на свое предложение, порой весьма значительно. Причем некоторые из них пытаются привязать стоимость квартиры к выросшему курсу доллара, что совершенно неправильно — рынок недвижимости России давно уже отказался от взаиморасчетов в валюте. Однако покупатели не интересуются объектами с завышенной ценой, ведь в случае если им в дальнейшем понадобится продать эту квартиру, они не смогут реализовать ее по той же, пиковой, стоимости.

Третья группа — это продавцы, которые ведут себя наиболее рационально и оказываются в итоге в выигрыше. Как бы им ни хотелось воспользоваться ажиотажем, они скрепя сердце все же предлагают свою квартиру по реальной рыночной стоимости. Такие собственники понимают, что из-за завышения цен могут упустить подходящий момент для продажи, так как после скачка спроса активность покупателей заметно снизится.

При этом даже с учетом повышенной покупательской активности мы не ожидаем значительного роста цен на вторичное жилье. При низкой стоимости нефти в стране замедляется экономический рост (или он вообще становится отрицательным), платежеспособность населения ухудшается, в таких условиях недвижимость не может подорожать. Наоборот — после окончания периода ажиотажного спроса цены начнут постепенно снижаться. На это может повлиять еще один фактор — ослабление активности покупателей-ипотечников вследствие прогнозируемого роста ключевой ставки ЦБ и ипотечных ставок. Однако необходимо подчеркнуть, что уменьшение цен будет происходить крайне медленными темпами. Основными игроками рынка вторичного жилья являются физические лица, многие из которых готовы годами удерживать свои ценовые позиции. Поэтому в данном сегменте просто не может произойти быстрого и в то же время значительного падения цен — в два-три раза, как этого хотелось бы некоторым покупателям.

Если сравнивать нынешнюю ситуацию с другими кризисными периодами на рынке недвижимости, то можно провести некоторые параллели с концом 2014 года. Тогда мы также наблюдали резкий скачок спроса и увеличение стоимости жилья, после чего на вторичном рынке недвижимости наступила стагнация, а цены поползли вниз (их снижение закончилось лишь в 2018 году). Как долго продлится ожидаемый нами новый период затормаживания рынка, сказать пока нельзя. В том случае, если нефтяное противостояние с Саудовской Аравией и США затянется, то с большой вероятностью повторится сценарий 2014–2018 годов. Если же страны быстро достигнут соглашения между собой, а ключевая ставка ЦБ и ставки по ипотеке не успеют заметно увеличиться (пока власти удерживают ключевой показатель на уровне 6%), то, возможно, этот период будет недолгим.

Напомню, что самым большим потрясением для рынка недвижимости остается кризис 2008 года. Он привел не только к падению цен на жилье и массовому банкротству девелоперов, но и, так сказать, к смене эпох: игроки рынка недвижимости (в массовом сегменте) отказались от проведения сделок с привлечением валюты и перешли на взаиморасчеты в рублях.

Средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке Старой Москвы по итогам предкризисных и кризисных годов