Сколько стоит ДДУ при покупке квартиры?
Сколько стоит ДДУ при покупке квартиры?
Услуги > Жилая недвижимость > Юридическое сопровождение покупки квартиры в новостройке по ДДУ (214-ФЗ)
СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:
- (СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДДУ: основные положения
- (СТАТЬЯ) Ипотека. Договор долевого участия (ДДУ). Приобретение квартиры в новостройке. Часть 1
- (СТАТЬЯ) Ипотека. Договор долевого участия (ДДУ). Приобретение квартиры в новостройке. Часть 2
На что обратить внимание при заключении договора долевого участия — ДДУ?
Ежедневно в Москве заключается огромное количество сделок, связанных с приобретением квартир, в том числе и на первичном рынке. В связи с постоянно растущим числом строящихся жилых комплексов граждане имеют возможность сравнить все представленные варианты и выбрать квартиру, которая максимально удовлетворяла бы их требованиям и пожеланиям. Кроме того становятся все более привлекательными условия, которые предлагают банки при предоставлении кредитных средств под залог недвижимого имущества (ипотеку). В этой связи граждане все охотнее соглашаются взять кредит, чтобы въехать в новую квартиру «уже сейчас». Либо приобрести квартиру на этапе строительства, чтобы потом дороже ее продать. Детальный процесс и особенности приобретения квартиры на первичном рынке жилья Вы можете найти в материалах наших статей. Информация, собранная в них, надеемся, поможет внести некоторую ясность в процедуру в целом, а также ответит на многие вопросы, которые часто встречаются у граждан.
Теперь передем к рискам. ДДУ действительно строго регулируется законом, нормы которого в 2017 году встали еще более на сторону потребителя. Однако, все же проявить бдительность и внимательно вникнуть в текст перед заключением любого ДДУ не будет лишним. Итак, на что стоит обратить внимание при заключении ДДУ:
- Кто подписывает договор от имени застройщика
- Как сформулирован предмет договора
- Насколько детально описан и идентифицирован объект долевого строительства
- Срок сдачи объекта
- Срок гарантийных обязательств застройщика
- Наличие так называемой третейской оговорки
- Наличие всех существенных условий договора (деляющего его заключенным)
- Регистрация в органах Росреестра
ВНИМАНИЕ! Отдельно вновь напомним и подчеркнем, что никогда и ни при каких обстоятельствах (в том числе уговорах и шантаже представителей застройщика) НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ никаких дополнительных соглашений к ДДУ в части увеличения срока сдачи объекта — это наиболее часто встречающаяся хитрость застройщиков, не успевающих сдать объект вовремя и пытающихся тем самым уйти от ответственности за нарушение срока в виде неустойки, которую застройщик в данном случае должен будет уплатить дольщикам, в случае обращения в суд.
Наша компания оказывает полное правовое сопровождение сделок по покупке квартиры в новостройке. Мы накопили большой опыт в данной области, что позволяет нам уверенно чувствовать себя как при взаимодействии с застройщиком, так и при взаимодействии с банками. С нами Вы можете быть спокойны за безопасность совершаемой сделки и Ваших денежных средств.
Стоимость услуги:
Описание услуги | Стоимость, руб. |
---|---|
СОПРОВОЖДЕНИЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ ПО ДДУ «ПОД КЛЮЧ» | от 19 900 |
Устные предварительные консультации | бесплатно |
Письменное правовое заключение со ссылками на нормы законодательства | от 6 100 |
Правовой анализ проекта договора на «бронирование квартиры с фиксацией стоимости» (или аналогичного) | от 3 900 |
Правовой анализ проекта договора долевого участия в строительстве (ДДУ) | от 5 900 |
Правовой анализ проектной декларации застройщика | от 3 900 |
Правовой анализ проекта договора об ипотеке (шаблона на сайте банка) — ЕСЛИ ПРИВЛЕКАЮТСЯ ИПОТЕЧНЫЕ СРЕДСТВА | от 6 900 |
Представительство интересов Клиента на выездной встрече в офисе представителя застройщика при подписании договора долевого участия (ДДУ) | 6 100/час |
Представительство интересов Клиента на выездной встрече в банке при подписании договора об ипотеке — ЕСЛИ ПРИВЛЕКАЮТСЯ ИПОТЕЧНЫЕ СРЕДСТВА | 6 100/час |
Ознакомиться с комментариями и ответами наших юристов на наиболее часто встречающиеся вопросы Вы можете в разделе FAQ Юридическое сопровождение покупки квартиры в новостройке по ДДУ (214-ФЗ)
Задать любой интересующий Вас вопрос, получить дополнительную информацию Вы можете по телефону +7 (495) 783-19-91, а также оправив он-лайн заявку на услугу Юридическое сопровождение покупки квартиры в новостройке по ДДУ (214-ФЗ), воспользовавшись формой обратной связи ниже.
Новостройка. Оформляем договор долевого участия
Как подготовиться и на что смотреть
Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.
Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:
- Подготовить свои документы.
- Подписать договор долевого участия с застройщиком.
- Зарегистрировать договор в Росреестре.
- Оплатить стоимость квартиры.
(Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.) - Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
- Зарегистрировать право собственности.
Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.
В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.
1. Готовим документы для покупки
Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.
Квартира на себя
Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.
Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.
Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.
На двоих с супругом
Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.
В ипотеку
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.
Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:
- Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
- Копию паспорта.
- Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
- Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
- Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
- Копию справки о доходах по форме 2- НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.
бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки
Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.
Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.
2. Подписываем ДДУ с застройщиком
В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.
Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если всё совпадает — хороший знак.
Сначала читать, потом подписывать
Проверить ДДУ у стороннего юриста
Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.
Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:
- Стоимость квартиры.
- Дата сдачи новостройки.
- Строительный адрес дома.
- Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
- Этаж и предварительный номер квартиры.
- Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
- Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
- Страхование ответственности застройщика.
- Ваши паспортные данные.
- Реквизиты застройщика.
В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.
Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .
Смотрим в договоре срок передачи ключей
Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ , выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.
Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.
Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .
Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.
Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.
Смотрим в договоре пункт о компенсации площади
Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.
Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.
Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:
Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.
В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации ( БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.
Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.
Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.
Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика
По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.
Фрагмент из проекта договора долевого участия
Ваша задача — посмотреть в ДДУ , кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.
Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.
В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора
Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.
Перечитайте статью Ильи Синельникова «Пять правил торговли»
Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.
ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.