Чем отличается коммерческая недвижимость от жилой?

Коммерческая недвижимость – объекты для получения прибыли

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

торговые центры и магазины;
гаражи, автомойки и автосалоны;
рестораны и кафе;
гостиницы и хостелы;
бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КН	Применение КН
Свободного назначения	К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
Торговый	Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
Офисный	Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
Индустриальный	К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
Социальный	Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

площади;
места расположения;
состояния помещения;
окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
осуществление приватизации;
разрешение спорных моментов;
передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
сдача имущества в аренду или доверительное управление;
оптимизация налогообложения;
перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

Читать еще: Налог при дарении недвижимости не родственнику

Видео: Рынок коммерческой недвижимости

Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

Коммерческая vs жилая недвижимость: куда вложить деньги?

Жилая недвижимость четко сегментирована: первичный и вторичный рынок, апартаменты, элитные квартиры, дома и коттеджи, эконом, бизнес и премиум-классы. Сегментирована и коммерческая недвижимость:

Офисы;
Ритейл;
Склады;
Гостиницы;
Узкопрофильные здания: кафе, рестораны, банки и тд.

Поэтому, чтобы решить, покупать ли коммерческую недвижимость, необходимо определиться: это будет вложение в собственный бизнес или получение рентного дохода?

Помещение для бизнеса

Логично, что человек, который приобретает помещение для бизнеса, в состоянии посчитать свои доходы и расходы. Но на практике многие представители мелкого бизнеса (особенно в сфере ритейла) не всегда просчитывают, принесет ли прибыль их магазин, если компании придется платить за аренду + коммунальные платежи и прочие расходы. Что это означает? Магазин окупается. Но не окупаются вложения в помещение. Выгодно ли подобное инвестирование? Нет, хотя внешне все выглядит вполне приемлемо. Это «бизнес ради бизнеса». Деньги, потраченные на покупку собственного помещения, могли бы принести гораздо больше прибыли, если пустить их в оборот.

Вторая проблема, с которой столкнется собственник – невозможность оценить потенциал района. Он не знает (или не учитывает), какие объекты будут возведены здесь в ближайшие 3-5 лет. Между тем, открытие по соседству крупного гипермаркета, перенесение автобусной остановки, закрытие выхода метро может «убить» весь собственный бизнес.

Помещение как рентный доход

В этом случае инвестор рассчитывает на получение ежемесячного дохода от сдачи помещения в аренду, при этом помещение остается его активом. Долгое время наиболее популярным видом таких инвестиций оставались жилые квартиры, однако сегодня срок их окупаемости заметно вырос, а доходность упала. Коммерческая недвижимость в этом плане выигрывает: срок ее окупаемости составляет 7-10 лет против 20-ти для квартир. Но у обоих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Квартиры и апартаменты

«Входной билет» на этот рынок ниже, чем в коммерческом сегменте. Традиционно в России квартиры покупаются для детей, а пока дети растут, арендная плата становится неплохим подспорьем для бюджета семьи. Похожий вариант выбирают и люди, желающие обеспечить себе спокойную жизнь на пенсии – они сдают принадлежащую им недвижимость и живут на ренту.

К преимуществам отнесем и то, что профессионального опыта для сдачи квартиры в аренду не нужно (чего не скажешь о магазине или офисе). Более того, на рынке сегодня работают компании, профессионально управляющие жилой недвижимостью – при необходимости им можно доверить управление квартирой. Третье преимущество – ликвидность. Квартиру или апартаменты продать легче. Как легче и приобрести жилье на стадии строительства, а значит – сэкономить на покупке. Четвертое преимущество – возможность сдавать жилье посуточно.

Существует риск нарваться на арендаторов-мошенников;
Арендаторы могут нанести существенный урон квартире, и потребуется ремонт;
Высокой ликвидностью обладают не все квартиры. Максимальный спрос приходится на дешевое жилье, но и доход у собственника в этом случае будет меньше;

Чтобы подсчитать окупаемость вложений, учитывайте налоги на квартиру и коммунальные платежи. Иначе расчет будет неточным. Не забудьте, что доход от сдачи квартиры также облагается налогом, и «теневой бизнес» возможен здесь лишь до поры-до времени.

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость

С точки зрения окупаемости – безусловно, да. С одной оговоркой: если эта недвижимость ликвидна. Трендом последних 20-ти лет была покупка квартир (или помещений), расположенных на первых этажах строящихся домов. Такие помещения сдавались под небольшие магазины или офисы компаний. Но как мы уже отметили выше, основной проблемой для инвестора в этом случае становилась застройка района. Грубо говоря, пока парикмахерская или булочная – одна на квартал, поток клиентов будет стабильным. Как только поблизости открываются объекты-конкуренты, поток рассеивается, и бизнес может стать убыточным.

Наибольший интерес у частных инвесторов сегодня вызывают офисы, склады, помещения под мини-гостиницы или хостелы. И в каждом случае необходим тщательный расчет инвестиционной окупаемости объекта. Доверить его лучше профессионалам: цена ошибки может быть велика, а продажа малоликвидного объекта займет много времени.

Минусы коммерческой недвижимости:

Высокая стоимость;
Большая конкуренция;
Поиск арендаторов займет больше времени;
Необходим детально проработанный договор аренды;
У небольших и недорогих помещений ротация арендаторов выше;
Чтобы управлять объектом, необходимо разбираться в конъюнктуре рынка;
Рынок нежилых помещений напрямую завязан на экономике и может существенно колебаться.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в период стабилизации рынка? Если помещение расположено в хорошей локации, имеет удачную планировку и оснащено качественной инженерией, то такой объект будет ликвидным. Просчитайте оба варианта: размер вложений и корректную арендную ставку для квартиры и нежилого помещения. Это поможет вам сориентироваться.

Разница в стоимости жилого и нежилого помещений в одном и том же доме может достигать 5 раз

Если несколько лет назад торговые помещения в жилых домах стоили дороже квартир, то сейчас наблюдается обратная тенденция – торговые площади в жилых комплексах могут продаваться дешевле квартир. В каких случаях стоимость торгового помещения выше жилого, а в каких наоборот, рассказывают эксперты компании «Миэль-Коммерческая недвижимость».

Разница в стоимости жилого и нежилого помещений в одном и том же доме может достигать 5 раз. Основными факторами, оказывающими влияние на востребованность и ценовые показатели торгового помещения в жилом комплексе, являются расположение дома относительно пешеходного и автомобильного трафика, покупательский спрос, класс объекта и тип застройки.

1.Расположение дома относительно транспортных потоков и пешеходного трафика
По данным параметрам жилые и нежилые помещения обычно являются антагонистами. Чем дом привлекательней для жилья, тем он менее привлекателен для ритейла.
«Для жильцов чем тише и зеленее – тем лучше. Для торгового же оператора расположение дома в тихом, непроезжем месте означает потерю привлекательности», – поясняет Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Если же дом находится на первой линии трассы, то нежилые помещения под торговлю будут пользоваться популярностью и стоить дороже квартир.
Например, жилой комплекс премиум-класса «Мономах» находится на первой линии крупной магистрали – улице Алабяна. Все нежилые помещения в доме сданы в аренду и имеют низкую ротацию арендаторов. В доме работают отделения банков, автомойка, салон красоты, медицинский центр, балетная школа.
Примером не самого удачного проекта может служить «Дом на Беговой». Расположенный вплотную к крупной транспортной магистрали – Третьему транспортному кольцу – комплекс, тем не менее, имеет низкую наполняемость нежилых помещений. Причинами являются плохая визуализация и отсутствие прямого съезда с ТТК.

2.Объем покупательской аудитории
Количество торговых и инфраструктурных объектов ограничено спросом со стороны жителей комплекса и внешних посетителей.
Численность внутренней покупательской аудитории зависит от масштаба проекта, внешней – от близости «пешеходных троп» и наличия свободного прохода на территорию комплекса.
«Популярность комплекса домов «Садовые кварталы» для ритейлеров объясняется масштабом проекта, рассчитанного более чем на 3000 жителей, что гарантирует стабильный спрос на услуги операторов нежилых помещений, практически все из которых раскуплены», – приводит пример Елена Мишина.
А, например, в ЖК «Английский квартал», несмотря на его расположение в центре недалеко от крупных магистралей, продажа нежилых помещений идет не так хорошо. Во многом это связано с отсутствием притока покупателей: комплекс закрытый, имеет огороженную территорию.

Читать еще: Сравнительный подход в оценке недвижимости

3.Класс дома и тип застройки
Количество коммерческих площадей в ЖК и их востребованность во многом зависят от типа застройки и класса жилья.
«Как правило, чем выше класс жилого комплекса, тем ниже привлекательность его для ритейла, – говорит Елена Мишина. – Высокобюджетное жилье традиционно предполагает малоэтажную застройку, приватность и достаточную удаленность от метро. Эти факторы, привлекательные для элитной жилой недвижимости, являются непривлекательными для операторов торговой зоны».
В районах массовой типовой застройки эконом-класса спрос на торговые и инфраструктурные объекты высокий. В больших жилых комплексах, помимо стандартного набора операторов, часто открываются магазины стройматериалов, офисы в формате «шоурум» компаний-поставщиков мебели, сантехники, декора.

В то же время в некоторых спальных районах (например, Бутово) существует сложность реализации коммерческих площадей из-за переизбытка предложения в связи с массовой жилой застройкой. Помещения под объекты инфраструктуры остаются невостребованными и могут сдаваться под офисы, но ставка аренды в данном случае будет ниже, чем для торговых операторов.

Как правильно выбрать коммерческое помещение для покупки или аренды?

Один из самых востребованных сегментов рынка недвижимости в нашей стране – коммерческая недвижимость. Тысячи квадратных метров постоянно сдаются в аренду и приобретаются владельцами бизнесов, а инвесторы ищут наиболее выгодные варианты для вложения денежных средств.

Понятие коммерческая недвижимость объединяет в себе различные офисные помещения, магазины и другие торговые площади, площади в новостройках, отведенные под коммерческое использование, производственные и складские помещения и т.д.

Независимо от того, для каких целей Вы ищете недвижимость: чтобы арендовать или купить, вложить денежные средства, Вы должны очень внимательно подойти к выбору.

Критерии выбора коммерческого помещения

Важно учитывать некоторые критерии при выборе коммерческого помещения. Ведь недвижимость будет приносить Вам деньги или работать на имидж компании только в том случае, если она отвечает ряду определенных требований, о которых и поговорим.

Месторасположение недвижимости

Первый критерий, с которого следует начать – месторасположение недвижимости. Для коммерческих помещений разных типов важно наличие различной инфраструктуры.

Так, например, если Вас интересует аренда или покупка недвижимости под офис, позаботьтесь о наличии поблизости обустроенных парковок. Не помешает близость остановок общественного транспорта, наличие продуктовых магазинов и кафе.

Аренда торговых площадей подразумевает наличие большого пешеходного трафика, помещение должно быть в зоне видимости и легкодоступно. Для производственных помещений нередко требуется проходящий рядом железнодорожный путь.

При выборе места обращайте также внимание на престижность района и расположение недвижимости, от этого зависит платежеспособность потребителей, а также лиц, которые будут арендовать Ваши помещения.

Размеры помещения и востребованность на рынке

Выбрав помещение, проанализируйте его востребованность на рынке. По статистике, помещения небольшого размера сдаются гораздо проще и быстрее, чем их собратья, которые могут похвастаться очень большими площадями.

Кроме того, если Вы располагаете достаточно большой суммой, которую готовы инвестировать в недвижимость, лучше всего приобрести несколько маленьких помещений, чем одно большое.

В том случае, если со сдачей в аренду большого помещения могут произойти затруднения, хотя бы одно из нескольких небольших помещений Вы сможете сдать в любой ситуации.

Чем выгодны помещения в новостройках

Кроме того, даже если Вас не интересует продажа недвижимости, помещения в новом офисном здании сдавать гораздо выгоднее и спрос на них выше.

При этом, рассматривая рынок новостроек, не забывайте наводить справки о застройщике. Самое главное удостовериться в его добропорядочности, проверить проектную документацию, правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство и т.д.

Почитайте отзывы, сделайте так, чтобы у Вас сложилось полное впечатление о репутации застройщика, и вы были уверены, что можете ему доверять.

Не забывайте о том, что приобретаемое Вами коммерческое помещение должно быть конкурентоспособным, иначе оно вряд ли будет приносить прибыль.

Чтобы убедиться в этом, тщательно изучите конкурентную обстановку.

Расчет коэффициент прибыльности объекта

Ну и главное, что необходимо рассчитать – это коэффициент прибыльности объекта. Он рассчитывается на основе стоимости объекта, размеров его площади, и стоимости аренды.

Прибыль с одного квадратного метра помещения должна Вас устраивать и быть как минимум привлекательной, при этом, чем меньше будет стоимость того же квадратного метра, тем лучше.

Следующее, о чем Вы должны договориться с продавцом – это цена. Изучите аналогичные предложения на рынке, достоинства и недостатки помещения, которое собираетесь приобрести.

Вам, как и любому покупателю, выгодно купить как можно дешевле, продавец же будет преследовать свою цель – продать по наиболее выгодной для него цене. Важно прийти к компромиссу, окончательная стоимость должна устраивать обе стороны.

Проверка документации коммерческой недвижимости

Вы должны самостоятельно, либо с помощью независимого юриста изучить документы продавца на недвижимость, удостовериться в том, что он является законным собственником, имеющим все основания распоряжаться объектом.

У него в наличии должны быть все документы, и что немаловажно, они должны быть правильно оформлены.

Требуйте предоставления Вам:

Сведений о государственной регистрации;
Технической документации из БТИ;
Договора на аренду земли, либо документа, удостоверяющего право собственности на землю.

После проверки всех документов и подготовки недостающих, можете переходить к заключению договора купли-продажи или аренды помещения с собственником.

Квартира или коммерческое помещение. Куда лучше инвестировать деньги?

Приобретение недвижимости в инвестиционных целях считается одним из самых надежных направлений, так как при любых неблагоприятных обстоятельствах все вложенные в это дело средства подвергаются минимальному риску. Ведь в собственности остается сама недвижимость, цена на которую в последнее время не падает, а наоборот – показывает стабильную динамику роста.

Перед инвестором на этапе выбора объекта инвестирования может встать один вопрос: «Что лучше приобретать с целью последующей сдачи в аренду: квартиру или нежилое помещение?»
Чтобы понять, в каком случае можно извлечь максимум выгоды, необходимо тщательно проанализировать весь рынок и узнать инвестиционную привлекательность жилой и коммерческой недвижимости.

В нашем случае, перед инвестором стоит выбор между двумя вариантами покупки: квартира или нежилое помещение. А так как каждая рассматриваемая категория недвижимости имеет свою специфику и тенденцию развития, то рассматривать их стоит по отдельности. Так куда же лучше инвестировать деньги?

Квартиры

Современный рынок аренды жилья Санкт-Петербурга показывает, что наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры, на долю которых приходится около 60 % спроса. Второе место по ликвидности потребитель отдает двухкомнатным квартирам – порядка 25 %. Остальные 5 % распределены между более дорогостоящими и элитными вариантами жилых помещений.

Как мы видим, наибольшую ликвидность показывают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Поэтому мы постараемся провести сравнительный анализ именно по этим объектам недвижимости. А для того, чтобы было легче оперировать данными, мы приведем стоимость жилья за квадратный метр.

наиболее востребованными на рынке аренды
являются однокомнатные квартиры

Средняя цена на квартиры Санкт-Петербурга в построенных домах на третий квартал 2013 года составила 96 000 руб./кв.м. Естественно, что цена жилой недвижимости напрямую зависит от месторасположения, состояния и прочих факторов. Например, стоимость одного квадратного метра в территориальной зоне «Каменный — Крестовский» 154 000 руб./кв.м., а около станции метро «Девяткино» можно найти квартиру с ценой одного квадратного метра в 82 000 руб./кв.м.

Аренда квартиры в Санкт-Петербурге на этот же период 2013 года обойдется арендатору в среднем по таким ценам:

— Однокомнатные квартиры – 21 000 руб. в месяц.
— Двухкомнатные – 28 000 руб. в месяц.

Стоимость ежемесячной аренды также зависит от рыночной стоимости объекта, месторасположения, общего состояния и т.д. Но для расчета привлекательности жилой недвижимости нам достаточно средних показателей по Санкт-Петербургу.

Из вышеприведенных цифр можно вычислить, что средняя окупаемость однокомнатной квартиры средней площадью 35 кв. м. составит 160 месяцев или 13,3 года, двухкомнатной средней площадью 55 кв. м. – 188 месяцев или 15,6 лет. Это при том, если реальный прирост стоимости объекта считать нулевым, то есть за 15 лет квартира не вырастет в цене, как и арендная плата за нее.

Читать еще: Покупка недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости

Коммерческая недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга разделен на несколько основных сегментов: офисный, торговый, сфера услуг, складской и производственный.
Современное развитие этих сегментов показывает, что наиболее ликвидными являются офисные и торговые помещения. Остальные типы коммерческой недвижимости значительно отстают от них, поэтому для сравнительного анализа мы оставим только офисный и торговый сегменты.

Средняя цена коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на третий квартал 2013 года составила:

— Офисные помещения — 126 000 руб./кв.м.
— Торговые площади — 154 000 руб./кв.м.

Аренда этой же недвижимости на рассматриваемый период обойдется предпринимателям в среднем:

— Офисные помещения – 1 200 руб./кв.м. в месяц
— Торговые площади – 1 700 руб./кв.м. в месяц

Так как мы оперируем при выборе средними цифрами, то при несложном подсчете можно понять, что офисное помещение в среднем 80 кв. м. окупит себя за 8,8 лет, а торговая площадь того же метража – за 7,5 лет.

Произведенный расчет не учитывает изменение цен объектов инвестирования. Но если обратить внимание на существующую тенденцию, то мы увидим, что динамика стоимости недвижимости за год показывает увеличение:

— Квартир на 6 %
— Офисных помещений 7 %
— Торговых площадей 10 %

Как видно из этих данных, несмотря на то, что коммерческая недвижимость при покупке обойдется дороже, чем квартира, более быструю окупаемость и инвестиционный потенциал имеют торговые площади. Из чего можно сделать вывод: наибольшую привлекательность для инвестора на рынке недвижимости Санкт-Петербурга имеют коммерческие объекты.

Правовые аспекты налогообложения

Рассматривая налогообложение аренды коммерческой и жилой недвижимости, необходимо выделить основные факторы, которые непосредственно оказывают влияние на налоговую нагрузку:

Первое, является ли инвестор налогоплательщиком как физическое лицо, ИП (индивидуальный предприниматель) или как организация. И второе, является ли инвестор налоговым резидентом Российской Федерации.

В первой ситуации, когда инвестор является физическим лицом, он обязан платить налог на недвижимость и НДФЛ. В этом случае налог на доходы взимается с аренды коммерческой или жилой недвижимости по ставке 13 %.

Если же инвестор является индивидуальным предпринимателем, то сдавать в аренду жилую или коммерческую недвижимость он может только в том случае, если у него в свидетельстве значится этот вид деятельности.

В результате инвестор будет платить 6 % от доходов, получаемых с аренды собственности. При этом, как индивидуальный предприниматель, он может законно уменьшить сумму полученных доходов, с которых он обязан платить налог, на сумму расходов, которые он понес в результате своей деятельности. Но расходы должны быть документально подтверждены.

Налогообложение юридических лиц предусматривает, что коммерческая недвижимость, принадлежащая организации, является объектом, с которого необходимо платить налог на имущество организаций, установленные ставки не могут превышать по всей территории РФ 2,2 %. Также все организации обязаны уплачивать налог на прибыль от сдачи в аренду всех видов недвижимости в размере 20 %.

В случае, когда инвестор не является резидентом РФ, то налоговая ставка стандартно устанавливается в размере 30 % от всех доходов, которые он получает с аренды недвижимости.

Чем отличается коммерческая недвижимость от жилой?

Около 30% инвесторов в сфере недвижимости приобретают для сдачи в аренду или перепродажи студии и однокомнатные квартиры. Альтернативный вариант для вложений — коммерческие помещения. Заработать на них можно больше, но важно учитывать специфику продукта.

Где выбрать

Хорошее местоположение — главный фактор успеха. Удачные локации делятся на две категории: новые кварталы, где ведется активное строительство, и оживленные районы рядом с парками, метро и другими местами притяжения людей.

В строящихся кварталах спрос на инфраструктуру всегда высокий. Крупных торговых центров и продуктовых гипермаркетов в таких локациях еще нет, магазины, кафе, салоны и аптеки на первых этажах домов необходимы. Особенно хорошо, когда в новом квартале уже есть заселенные дома. В Петербурге, например, в ЖК « Чистое небо » сдано 8 домов. В ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе проживает больше 23 тысяч человек. Оба объекта реализует Setl Group.

В сложившихся районах нужно обращать внимание на окружение. Метро, парк, бизнес-центр, вуз — важные ориентиры для инвесторов. Пример. ЖК « Стрижи в Невском » от Setl Group возводится в 10 минутах ходьбы от метро «Ломоносовская». Напротив — парк имени Бабушкина, один из самых посещаемых в районе. Интересен « ArtLine в Приморском » в 5 минутах ходьбы от метро «Старая Деревня» и в 15 минутах от Елагина острова.

Как выбирать

Локация — первый этап выбора. Второй — конкретные характеристики. Первое, на что нужно обращать внимание, это визуальная доступность: помещение должно быть хорошо заметно с дороги и пешеходного тротуара.

Следующий шаг — оценить планировку. Правильно выбранный метраж и конфигурация позволят рационально использовать пространство и адаптировать его под потребности своего бизнеса. Отделить клиентскую зону от склада, кухню от зала. Удобным будет помещение открытого типа, в котором стены устанавливаются по усмотрению арендатора. Идеальная форма для помещения — прямоугольная или почти прямоугольная.

Витринные окна и большая электрическая мощность, которой хватит для работы торгового оборудования, станут плюсом.

Выгоднее всего покупать помещения на старте продаж: в домах Setl Group цены на них после завершения строительства вырастают в среднем на 30%. В особенно успешных проектах рост может достигать 60%.

Цена вопроса

Средняя цена квадратного метра коммерческого помещения — 183 тысячи рублей. Это в полтора раза больше, чем стоимость «квадрата» в жилье. Но и прибыль у коммерческой недвижимости выше, чем у квартир или апартаментов. Например, при сдаче в аренду однокомнатной квартиры площадью 40 кв. метров владелец может заработать около 30 тысяч рублей в месяц. Аналогичное коммерческое помещение можно сдавать по 2,5-3 тысячи рублей за квадратный метр, а это не менее 100 тысяч рублей.

В среднем инвесторы тратят на коммерческую недвижимость 15-16 млн рублей. За эти деньги можно купить, например, помещение площадью 94 кв. м в новом квартале на Октябрьской набережйно в ЖК Pulse от Setl Group. Есть и бюджетные варианты. Например, в ЖК «Фортеция» в Кронштадте стоимость начинается от 4,9 млн рублей.

Как сдавать в аренду

Сдать коммерческое помещение и перепродать сложнее, чем квартиру. Другой спрос и целевая аудитория. Найти арендатора среди друзей и знакомых просто по посту в Facebook нельзя. Включаются стандартные инструменты, например, объявления на сайтах-агрегаторах. Объявление должно включать качественные фотографии вашего помещения и самого дома, а также планировку, на которой указаны все параметры. Заниматься этим самому инвестору может быть невыгодно и некогда. Есть компании, которые предлагают услугу «аренда под ключ». В «Петербургской Недвижимости» в этот сервис включена реклама, поиск арендаторов и подписание договора дистанционно. Клиенты компании, купившие коммерческую недвижимость, могут воспользоваться услугой в любой момент после сдачи дома.

Резюме

Выбирайте коммерческие помещения рядом с метро, на оживленных улицах или в объектах квартальной застройки в новой части города.

Инвестировать в коммерческую недвижимость выгоднее, чем в жилье.

В среднем помещения стоят 15-16 млн рублей, но можно найти варианты и за 5 млн рублей.

Покупать лучше всего на старте продаж. Рост цен составляет от 30 до 60%.

Помещение должно хорошо просматриваться с улицы.

Свободная планировка и витринные окна — хорошо