Через сколько можно продать коммерческую недвижимость?

Инструкция: как найти покупателя и быстро продать коммерческую недвижимость?

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

• Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
• будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
• показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
• еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
• сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Способ 2. Услуги частного риэлтора

• не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
• возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
• есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

• АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
• профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
• в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

• возраст объекта;
• его назначение;
• полезная площадь;
• общее техническое состояние и качество ремонта;
• месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Шаг 3. Размещаем рекламу

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

• газеты, журналы и другие печатные издания;
• наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

• разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
• найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
• в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
9. Договора аренды или субаренды.
10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Шаг 6. Заключаем договор

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости. Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи того или иного объекта данного типа — например, офиса?

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет – после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет – при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

• имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
• объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
• имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

• период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
• размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2016 года.

Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса – 4 000 000 рублей. Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться – вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

• 13% – если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
• 6% или 15% – если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

Какой налог с продажи коммерческой недвижимости

• Какой налог с продажи коммерческой недвижимости если ИП на ЕНВД.
• Какой налог с продажи коммерческой недвижимости при владении более 3 лет?
• Налог с продажи коммерческой недвижимости

1.1. Основным налогом, плательщиками по которому признаются физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ объект налогообложения по данному платежу представляет собой доход.

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ)

Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — то налог платить не нужно.
Если недвижимость продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости), то платить ничего не надо.

2.1. Срок нахождения в собственности коммерческой недвижимости вообще не имеет значения Освобождение от уплаты налога ст 217 НК РФ предусмотрено только в отношении некоммерческой недвижимости при сроке нахождения в собственности боле трех лет Налог 13 % с цены продажи.

3. Какой налог с продажи коммерческой недвижимости если ИП на ЕНВД.

3.1. По общему правилу, при реализации любого объекта недвижимости подлежат уплате различные виды налогов, состав которых будет зависеть от правового статуса продавца. В отношении расчета и уплаты налогов для граждан и ИП применяются нормы статьи 217 НК РФ, а также Письмо Минфина № 04-04-05/14057.

4. Какой налог с продажи коммерческой недвижимости при владении более 3 лет?

4.1. Олег, Добрый день!
1) Если Вы ИП, то при продаже коммерческой недвижимости платите налог в зависимости от Вашей системы налогообложения.
2) Если Вы не зарегистрированы в качестве ИП, но недвижимость использовалась вами в предпринимательской деятельности (например, вы сдаете ее в аренду), то Доход от ее продажи облагается НДФЛ по ставке 13 % независимо от того, в течении какого периода квартира находится у Вас в собственности, получить налоговый вычет при продаже и уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее приобретению, вы также не сможете.

Ст. 217 НК доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества. Находящихся в собственности 3 года и более (если право собственности на недвижимость приобретено после 01 января 2016 г., то 5 лет, за исключением имущества полученного в дар или в порядке наследования от близких родственников); Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи не-движимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

3) Если физическое лицо, не зарегистрированное как ИП и не используете в предпринимательской деятельности. То, если приобрели недвижимость до 01 января 2016 г. налог не платите.

5.1. Увы, с вас возьмут в любом случае налог даже если срок владения свыше 3 или 5 лет, на вас не распространяются льготы для граждан при продаже жилья, если использовали в коммерции. Ст. 220 НК РФ.

6.1. Продавать свою недвижимость вы должны как физическое лицо и если владеете ей на праве собственности более пяти лет, платить НДФЛ вам не придётся.

7.1. Всё будет зависеть от вашего налогообложения если данное коммерческой недвижимости было оформлено на индивидуальное предпринимательство. Хорошего приятного дня.

8.1. Если это коммерческая недвижимость. Как Вы указали, то она должна принадлежать ИП. Поэтому и продавать ее может только ИП с налогом 6% с дохода. Разделение счетов Вам ничего не даст. Да и непонятно для чего это делать. Даже в случае перерегистрации Вашей коммерческой недвижимости в долевую собственность, после продажи своей доли Вы заплатите налог с дохода 13%.

8.2. Не можете поделить так, как написали. Муж обязан уплатить налог 6% от продажи коммерческой недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности. Сумму дохода делите согласно соглашения, заверенного нотариусом.

9.1. С кадастровой стоимости с кофе. 0.7 или с стоимости продажи. Если есть документы подтверждающие приобретение – заявить вычет, а может вы владели года 3 тогда освобождены

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

9.2. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” (с изменениями и дополнениями)

Так что в договоре прописано? Ст. 421, 420 ГК РФ.

10.1. Налог при продаже недвижимости, находящейся на балансе ООО, не зависит от срока владения. Он зависит от применяемой системы налогообложения.

11.1. Много вопросов, так как эта недвижимость на ком была зарегистрирована на ИП или на Наталье. Из этого и надо исходить. Другие вопросы решать только в налоговой, на их письменный ответ на Ваше обращение. А потом суд.

12.1. Юридическое лицо платит налоги со всех доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения: ОСН. (НДС и налог на прибыль), или УСН (6% от доходов или 15% от “доходы минус расходы), вне зависимости от срока нахождения имущества в собственности.

13.1. Если Вы физ лицо –если продаете подороже тогда налог с разницы 13%–п.2 ч.2 ст.220 НК рф.

Как быстрей продать коммерческую недвижимость

Игорь

Полгода не срок совсем и вы не указали, что продаете. Коммнедвижимостью может все, что угодно быть, в ваших краях это может и колхоз целый быть. А на подобные вещи покупатель редкий и штучный.

Секрет в рекламе и в профессионализме. Всего-то.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Игорь, секрет Вам за вознаграждение откроет нанятый Вами риэлтор.

Если не продается – значит “адекватная цена” адекватна только в Вашем понимании.

Игорь, что продаёте и почём?

Увеличить эффективную рекламу. За деньги поднять рекламу. И по цене поработать- может у Вас цена завышена и нет спроса.

Хочу заметить что ответили только специалисты работающие в Москве, а Краснодарский край молчит. может дел у них много. Я вот тоже пытаюсь продать гостиницу и дом (там же), но пока никак.

Игорь, обращайтесь! может, у Вас именно та недвижимость,в которой нуждаются наши покупатели.
8-938-411-33-48. Светлана

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

“Игорь, обращайтесь! может, у Вас именно та недвижимость,в которой нуждаются наши покупатели”
Можно было бы просто написать – ОБРАЩАЙТЕСЬ. А то как то слабо вериться в то, что нуждающиеся покупатели ждут именно этот объект..хоть бы не подрались!;) Без обид.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Предположения допускаются. на рынке дефицита предложений..;)
Вам взаимно хорошего дня!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Звоните 89 1 89 84 666 8. Обсудим и подумаем, как реализовать Ваши планы.

Виктор! никаких обид) мы обсуждаем какую-то мифическую коммерцию, о которой ничего не знаем. а вдруг она -цель одного из моих клиентов? или предположения не допускаются? в любом случае, я пацифистка, драк не допущу. успешного дня!

Игорь, самый простой способ найти специалиста по продаже коммерческой недвижимости (не путайте пожалуйста со специалистом по рекламе коммерческой недвижимости, это кардинально разные специалисты) и обратиться к нему за профессиональной услугой.

Принципиально на рынке достаточно маркетинговых методик и технологий позволяющих быстро и дорого продавать недвижимость.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Обратитесь к специалисту, обзвоните местные агентства.

1. Цена,
2. потому, что продают Вашу коммерцию все.

Согласен с предыдущим автором – возможно цена, точно – если продают несколько человек.
Так же – очень важно месторасположение объекта, транспортная и пешеходная “удобность”, трафик, существующие тех.условия, возможность нарастить объём кВт, да даже, зачастую – max давление на перекрытия этажей может сыграть в минус – много факторов.
Наша компания занимается как продажей, так и долгосрочной арендой для крупных сетевых компаний. Можем посодействовать. Обращайтесь.
Телефон для связи с 9-00 до 0-00 – 8988-244-0405
Почта для материалов e-mail: kreml-komers@mail.ru

А вы вообще сотрудничаете с агентствами или хотите “бесплатно” продать, и ни кому не платить. Может в этом проблема. А вот Я об Вас не слышал, что Вы продаете так же не знаю. Вы сообщите Всем что вы продаете может мы Вам и найдем покупателя. Удачи ВАМ.

89384099903 – звоните, поможем продать Вашу недвижимость.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Поручите Наталье Тамариной.

Всегда важна цена. И специалист, который занимается.
Да и вообще, авито – это не для крупного. Кофеварка – да, квартира – да, а пот магазины – нет, не очень..

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вот теперь точно продадите осталось только указать что именно, видите какая раскрутка пошла!

Игорь, добрый день!
Продать можно всё, главное выставить правильную цену. Расскажите, что продаете, а мы сделаем всё возможное, чтобы Вам помочь! Звоните 8-903-453-98-88 Надежда

Думаю подход к продаже – продают все, объект замылился, ни у кого не на слуху.
Объектом должен заниматься Один, но специалист по продажам коммерческой недвижимости.
Ну и еще один факт – Вы заметили сколько вывесок, растяжек висит на офисниках, магазинах.
Весь центр и другие районы завешены – Сдается, Сдается Без Посредников, Сдается – 12й месяц в подарок.
По моему мнению и мнению моих клиентов – коммерции стало много, а желающих её снять Гораздо меньше после “кризиса 2008 года”.
Ну это мое мнение и наблюдения.
Кто не согласен – дело каждого!

Двухкомнатная квартира с отличным ремонтом.Все коммуникации центральные.В районе 9-ой Тихой ул.Полы ламинат: на кухне и в ванной /плитка/ с подогревом.Две сплит-системы,потолки подвесные со светильниками.Импортные радиаторы,Спутниковое ТВ и обычная антенна.Ванна выложена плиткой.В ванне импортная сантехника,биде,дополнительно электрокотел на 100 л.,мебель.Большой балкон застеклен и отделан панелями со светом.Металлическая дверь,домофон.На придомовой территории огороженная детская площадка и зона барбекю. Въезжай и живи.
Продам помещение в цокольном этаже 12-и этажного жилого дома,находяшегося в ЖК Молодежный в районе 9-ой Тихой ул. Помещение 20 м.2.Помещения с ремонтом на обжитом этаже..Отопление,санузел на этаже.

квартира 2900000 офис 560000

Игорь, вы больше квартиру продвигаете, нежели коммерческую недвижимость в цоколе, как сообщали в топике темы.

Секрет заключается в том, что должна быть полностью окупаема с этой недвижимости в течении 8 лет, в противном случае, такая недвижимость никому не нужна.

в этом районе аренда 400 руб.кв.м Такие же помещения от застроищика без электрики без стяжек без дверей с незакрытыми трубами без всего стоят 500000 руб. И все равно не хотят. Поэтому я и не могу понять в чем дело?

560 т.р. Скажите у Вас вход отдельный илил общий? Если общий то цена у Вас максимальная. З анеё продать будет сложно, и полгода не срок для цоколя, ведь там их полно в продаже. У меня последняя продажа цоколя была в ЖК “Московский” те же 20 кв.м. с ремонтом и общим входом продали за 550 т.р. в течении 2 месяцев, а ЖК “Молодёжный” на мой взгляд расположен подальше отсюда должна быть и цена, правда не знаю какой у Вас там ремонт и что со входом? А у застройщика то эти помещения разлетаются? Или тоже стоят.

Цена, расположение и постоянная реклама!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Именно поэтому и существуют специалисты по недвижимости, которые и решат Ваш вопрос.

За 2900т.р. на 9-й Тихой квартиры не продаются! Цена 2700т.р. – и Вы неспешно, но продадите.

у застройщика цоколя продаются как горячие пирожки по 500000 голые стены.а вообще огромное Вам всем спасибо за информацию.Читаешь и как то легче становится

Я риэлтор, и действительно, дело в профессионализме. Иногда риэлторам не интересно заниматься вашим объектом, и он висит у них для галочки, ждет заказчика- это пассивные продажи. А надо активно продавать. Людмила. 89182534778

Игорь, а коммерция вообще продаётся дольше, но упираться нужно

А еще, не удивляйтесь, что у застройщика лучше все продается: народ чокнулся)) с квартирами в Питере то же самое. Будет стоять два корпуса, один готовый, другой строящийся, и в готовом корпусе от частников квартиры будут продаваться хуже по почти такой же цене, чем у застройщика в недостроенном корпусе. Необъяснимо, но факт)))
Хотя частично объяснимо: за готовую квартиру нужно выложить все и сразу, и не всегда возможна продажа по ипотеке, а у застройщика и рассрочка ипотека возможна.

Ирин, они считают, что через застройщика–это “напрямую”, без наценок. И, соглашусь, ипотека тоже играет роль.

Покупается Быстрее всего обычное жилье. С ремонтом, с техникой и там еще с чем-то – это надо еще найти кому Ваш ремонт понравится до того, что он будет готов за все это заплатить.

Очень много покупается с ремонтом под ключ – люди в большей своей части не прихотливы – под ключ основную массу устраивает. Прибавим сюда квартиры которые покупаются под квартирантов – и поэтому любой может найти квартиру у Вас в молодежном за 2000т.р. – 2200т.р. -2300т.р. -2400т.р. Ну с ремонтом за 2500т.р. квадратов 60-64м.
Вот в июле по ипотеке продали 72 кв. метра – кухня 16 метров. в Вашем районе с ремонтом 1 год – кафель, ламинат, сплиты, и т.п. всего за 2100т.р.
А Вы хотите за 2900т.р. и пишите, что цена адекватная.

Когда у Людей есть 2900т.р. – они ищут либо Трешку, либо двушку 70-72метра. И такие есть и на Репино, и на ЖК Московский – вот неделю назад – купили 67 м, кухня 14м новая – никто не жил – лоджия, балкон застеклены – всего 2690т.р. – со свидетельством . Заметим.
А была дилема со свидетельством на ЖК Московском 55метров за 2550т.р. Выбрали Большую.
Так где у нас ул. Московская – Карякина – Зиповская. можно пешком до улицы Красная дойти.
И где у нас Целиноградская – км 12 разница.
Вам нужен Опытный риэлтор, который специализируется по Вашему – именно по таким квартирам и цоколям.
Тогда и цена Будет Адекватная.
А пока я не вижу адеквата.
И еще – с ремонтом Любят квартиры – смотреть. А покупают по бюджету.
Не любят у нас за чужой ремонт платить много.
С уважением.

Налог при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом

Коммерческую недвижимость покупают не только юридические лица и различные организации. Довольно часто сами предприниматели приобретают коммерческую недвижимость от собственного имени, в качестве физического лица, после чего обычно используют ее для получения определенной прибыли.

Варианты в этом случае могут быть разные, начиная с простой сдачи в аренду и заканчивая прямым использованием недвижимости в своем бизнесе. Причины на это довольно простые – налог при продаже для физического лица всегда ниже, чем для юридического лица. Поэтому есть смысл приобретать недвижимость на себя, а не на свою организацию.

Коммерческая недвижимость

Налоги с продажи такого объекта отличаются. Именно поэтому сначала стоит разобраться в том, что же является коммерческой недвижимостью. В целом коммерческой считается недвижимость, которая используется для получения прибыли, которую можно измерить в денежном эквиваленте. Однако есть определенные особенности, которые устанавливают более четкие рамки.

Дело в том, что в определенной ситуации коммерческой недвижимостью можно посчитать и квартиру, которая сдается в аренду, но при этом сама квартира все равно не считается коммерческой недвижимостью, даже, несмотря на то, что используется для заработка денежных средств.

Коммерческой считается недвижимость, которая не подходит для постоянного проживания и может быть использована для извлечения финансовой или иной выгоды. Здесь же есть еще одна оговорка – гостиницы в целом пригодны для постоянного проживания, однако, они используются для предоставления временного жилья клиентам, что считается бизнесом.

В целом коммерческую недвижимость можно разделить на несколько категорий:

• свободного назначения;
• офисная;
• социальная;
• розничная торговля;
• индустриальная;
• апартаменты.

Список довольно большой, причем он задевает самые разные сферы. В целом налогов при продаже коммерческой недвижимости любого из типов будет всегда больше, чем при продаже обычной квартиры, а потому рассмотрим немного подробнее каждый из них.

Под недвижимость свободного назначения подпадают все рестораны, здания общепита, отели, гостиницы, здания спортивного характера (стадион, тренажерный зал, фитнес-клуб и так далее). С офисами все предельно понятно, так же как и с индустриальной недвижимостью (склад, цех, здание производства и так далее). В розничную торговлю попали магазины, ларьки, торговые центры, рынки и тому подобные здания.

Интереснее дела обстоят с апартаментами. В эту категорию относятся многоквартирные дома, которые принадлежат физическому лицу или организации. Это касается домов, в которых квартиры будут сдаваться в будущем или будут проданы отдельным владельцам.

Социальной недвижимостью считаются помещения, которые назначены для массового использования. Среди них можно выделить медицинские центры, аэропорты, гольф-клубы, бассейны и так далее. Важно помнить, что вся эта недвижимость должна использоваться все равно для получения прибыли, то есть на коммерческой основе.

Налоги с продажи коммерческой недвижимости

Налоги с продажи коммерческой недвижимости

Законодательством предусмотрено, что продажа коммерческой недвижимости должна сопровождаться определенными налогами. Если условным складом владеет физическое лицо, то налоги при его продаже будут меньше, нежели если владельцем выступала бы организация или ИП.

Более того, если физическое лицо владеет коммерческой недвижимостью более 5 лет, при продаже вовсе не нужно будет платить дополнительные налоги. Да, такая же схема работает и с жилой недвижимостью, именно поэтому многие ИП покупают комме ческую недвижимость от своего лица. Но есть у такой схемы и негативные стороны.

Покупая тот же склад на свое имя, как физическое лицо, вы становитесь его владельцем. Если же вы состоите в браке в тот момент, склад становиться совместно нажитым имуществом, а потому будет предметом споров при разводе. Это может навредить бизнесу. Более того, для того чтобы купить коммерческую недвижимость в браке, вам потребуется письменное согласие второго супруга на такую сделку.

С другой стороны, вы можете купить коммерческую недвижимость, как ИП или от имени организации. В таком случае имущество не будет рассматриваться как совместно нажитое, а потому и делить его в случае развода также не нужно будет. Проблема лишь в том, что за это нужно будет платить, ведь продажа недвижимости в такой ситуации повлечет за собой дополнительные расходы.

Налог на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом, если объект находится в собственности меньше 5 лет, составляет 13%, как и обычный подоходный налог. В то же время юридическому лицу нужно все еще заплатить эти 13%, как минимум, к которым добавится еще и НДС в размере 18%.

В итоге практически треть от стоимости недвижимости отходит в качестве налогов, а ведь может быть и больше. Ставка в 13% создана лишь для резидентов РФ – лиц, которые в течение календарного года проводят более 182 дней на территории страны, независимо от наличия российского гражданства. Для физических и юридических лиц, которые не являются резидентами РФ, есть своя ставка налогов на доходы – 30%.

В итоге получаем, что юридическое лицо в случае продажи коммерческой недвижимости может в казну выплатить порядка половины от суммы сделки. Вот поэтому многие ИП и покупают коммерческую недвижимость на свое личное имя, а не на баланс организации.

Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом

Мы разобрались в том, что продажа коммерческой недвижимости физическим лицом с финансовой точки зрения намного выгоднее, чем следка с участием юридического лица. На коммерческую недвижимость, которая находится во владении физического лица, распространяются те же нормы, что и на обычную жилую недвижимость, вроде квартиры или дома.

Есть особые условия, которые касаются срока владения объектом недвижимости. В зависимости от этого срока, будет начисляться налог. Есть два варианта:

• вы приобрели объект недвижимости до 2016 года;
• вы приобрели объект недвижимости после 2016 года.

Согласно законодательству, недвижимость, которая была приобретена до 2016 года, имеет период «охлаждения» в размере 3 лет. В течение этих трех лет, в случае продажи недвижимости, вам нужно будет заплатить 13% от ее стоимости в качестве налога.

Если же вы приобрели недвижимость до 2016 года и владеете ею больше 3 лет – налог при продаже упраздняется. Начиная с 2016 года период «охлаждения» изменился и теперь составляет 5 лет. Другими словами, вся недвижимость, которая была куплена после 2016 года, может быть продана без дополнительных налогов, лишь начиная с 2021 года. Однако в законе есть небольшая оговорка – если стоимость объекта недвижимости составляет меньше 1 миллиона рублей, его можно продавать без дополнительных налогов сразу после приобретения.

Способы уменьшения налога при продаже

Текущим законодательством предусмотрен ряд мер. Они могут быть направлены на уменьшение размера налогов, которые нужно выплатить в случае продажи объекта недвижимости, жилого или коммерческого типа. Первым вариантом является уменьшение облагаемой налогами суммы на 1 миллион рублей. Применить этот способ можно 1 раз в год на 1 объект недвижимости. Забегая наперед можно сказать, что такой способ отлично сочетается со следующим вариантом.

Наиболее частый и популярный вариант, особенно для юридических лиц – вычет расходов. Покупая объект коммерческой недвижимости, вы идете на определенные расходы. Позже, продавая этот объект недвижимости, вы получаете прибыль в размере ее стоимости. Эта прибыль облагается налогами, и процент считается от ее полного размера, но это можно изменить.

Вычет расходов заключается в том, что от прибыли, которую вы получили с продажи объект недвижимости, отнимаются расходы, которые были произведены для ее приобретения. В итоге мы получаем, что нужно платить налоги с коммерческой недвижимости лишь на разницу между значениями, причем ее может и вовсе не быть. Для этого рассмотрим пример.

Вы приобрели в 2017 году склад за 10 миллионов рублей. Вы пользовались им в коммерческих целях до 2019, выплачивали все сопутствующие налоги и решили его продать. Даже если вы покупали его, как физическое лицо, спустя два года нужно все равно платить налоги с продажи. Продали вы этот склад дороже, уже за 12 миллионов рублей. В итоге вам могут насчитать более полутора миллионов рублей в качестве налогов, не говоря уже о государственной пошлине.

Однако мы можем воспользоваться вычетом на расходы, которые были произведены для того, чтобы изначально купить этот склад. Разница составляет 2 миллиона рублей, из которых можно еще отнять 1 миллион первым способом. В итоге нам нужно заплатить в качестве налогов на доход 130 тысяч рублей.

Для юридического лица в такой же ситуации налог бы составил порядка 300 тыс. рублей, если следовать всем пунктам. Без вычета и уменьшения облагаемой налогами базы, юридическое лицо заплатит с такой сделки более 3 миллионов рублей. Вычет на расходы сделал торговлю недвижимостью намного выгоднее, как для физических, так и для юридических лиц. Больше всего выигрывают от вычета расходов организации, которые чаще покупают и продают коммерческую недвижимость.

Возможные нюансы

Для того чтобы воспользоваться вычетом на расходы, вам нужно налоговой службе представить документы, которые подтверждают ваши расходы на приобретение объекта недвижимости. Другими словами, если вы получили коммерческую недвижимость через дарение или в наследство, вычет на расходы вам будет недоступен.

Также не стоит пытаться искусственно занижать цену недвижимости при продаже исключительно для документов. Теневые схемы, по которым в документах устанавливалась умышленно заниженная цена, с передачей дополнительных средств в обход договору, не являются чем-то новым. Начиная с 2016 года, в сделках учитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости, а потому налог будет учитывать минимум 70% от нее.

Более того, налоговая служба внимательно рассматривает сделки с коммерческой недвижимостью и в случае обнаружения возможных махинаций вам начислят штраф и заставят выплатить налоги.