Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

Как рассчитать стоимость бизнеса методом капитализации

Что­бы понять, сто­ит ли вкла­ды­вать­ся в биз­нес (или опре­де­лить раз­мер буду­щих инве­сти­ций), необ­хо­ди­мо преж­де все­го про­из­ве­сти его оцен­ку. Это мож­но сде­лать раз­лич­ны­ми спо­со­ба­ми:

• мето­дом срав­не­ния с ана­ло­гич­ным биз­не­сом, через мони­то­ринг ста­ти­сти­ки и сек­тор­ном рыноч­ном ана­ли­зе (этот спо­соб чаще все­го при­ме­ня­ет­ся при оцен­ке недви­жи­мо­сти);
• мето­дом дис­кон­ти­ро­ва­ния денеж­ных пото­ков (исполь­зу­ет­ся при неста­биль­ном рын­ке, инфля­ции, вли­я­нии сезон­ных фак­то­ров и т.д.);
• мето­дом капи­та­ли­за­ции дохо­да (опре­де­ле­нии сто­и­мо­сти биз­не­са из раз­ме­ра чистой при­бы­ли за год).

Оста­но­вим­ся подроб­нее на послед­нем спо­со­бе.

При рас­че­те дохо­да ана­ли­зи­ру­ют доход­ность суще­ству­ю­щих ком­па­ний и исполь­зу­ют сле­ду­ю­щие ста­ти­сти­че­ские дан­ные:

• ретро­спек­тив­ные (то есть по про­шлой ста­ти­сти­ке);
• про­гноз­ные;
• ком­би­ни­ро­ван­ные (соче­та­ние обо­их спо­со­бов).

После рас­че­та дохо­да его кор­рек­ти­ру­ют, вычи­тая все разо­вые дохо­ды (или рас­хо­ды):

• вло­же­ния при откры­тии биз­не­са (или выруч­ку от его про­да­жи);
• дохо­ды (рас­хо­ды), не свя­зан­ные с реа­ли­за­ци­ей (штра­фы по суду, стра­хо­ва­ние, издерж­ки за про­стой, срыв дого­во­рен­но­стей и пр.);
• дру­гие дохо­ды, не свя­зан­ные с устав­ной дея­тель­но­стью.

Как рассчитать коэффициент капитализации

Коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции пока­зы­ва­ет, какую долю зани­ма­ют инве­сти­ции в сово­куп­ной мас­се соб­ствен­ных и заем­ных средств. Чем он выше, тем ниже эффек­тив­ность сво­их вло­же­ний в биз­нес. И это зако­но­мер­но, так как инве­сти­ции необ­хо­ди­мо воз­вра­щать.

Став­ка капи­та­ли­за­ции рас­счи­ты­ва­ет­ся раз­ны­ми спо­со­ба­ми. Рас­смот­рим, как рас­счи­ты­ва­ет­ся коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции при оцен­ке недви­жи­мо­сти.

Расчет коэффициента капитализации при оценке недвижимости

При оцен­ке сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти удоб­но рас­счи­ты­вать коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции по сле­ду­ю­щей фор­му­ле: R_k = R_n + N_v , где:

R_n — став­ка ожи­да­е­мой доход­но­сти инве­сто­ра;

N_v — про­цент­ная став­ка, по кото­рой про­из­во­дит­ся воз­врат капи­та­ла (вло­жен­ных инве­сти­ций).

Три способа расчета нормы возврата капитала

Метод Рин­га:

• Исполь­зу­ет­ся при пла­ни­ру­е­мом 100 % воз­вра­те денеж­ных средств, вло­жен­ных в биз­нес, рав­ны­ми частя­ми.
• Став­ка воз­вра­та капи­та­ла рав­на сум­ме еже­год­ных отчис­ле­ний в бес­про­цент­ный фонд.

При­мер рас­че­та коэф­фи­ци­ен­та капи­та­ли­за­ции:

• срок инве­сти­ций — 5 лет;
• став­ка ожи­да­е­мой доход­но­сти для инве­сто­ра R_n: 15 %;
• став­ка воз­вра­та: 100%/5 = 20%;
• коэф. капи­та­ли­за­ции R_k = 15% + 20% = 35%.

Метод Инву­да:

• Став­ка реин­ве­сти­ции (воз­вра­та инве­сти­ций) рав­на став­ке доход­но­сти.
• При став­ке R_n, рав­ной 15%, R_k будет рав­на 30% (15% + 15%).

Метод Хосколь­да:

Став­ка реин­ве­сти­ции уста­нав­ли­ва­ет­ся по доход­но­сти ОФЗ, в том слу­чае, когда став­ка по инве­сти­ции изна­чаль­но высо­ка.

• Напри­мер, став­ка инве­сти­ци­он­ной доход­но­сти была пер­во­на­чаль­но уста­нов­ле­на в 25%.
• Ком­па­ния сочла, что воз­врат капи­та­ла по фор­му­ле Рин­га или Инву­да для нее будет убы­точ­ным: в пер­вом слу­чае став­ка воз­вра­та будет 45%, во вто­ром — 50%.
• Биз­не­сме­ны при­ни­ма­ют реше­ние про­из­во­дить воз­врат инве­сти­ций по без­ри­с­ко­вой став­ке 8.5 % (став­ке доход­но­сти гособ­ли­га­ций) по мето­ду Хосколь­да.
• Коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции соста­вит 33.5% (25% + 8.5%).

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Этот метод при­ме­ня­ет­ся, если есть воз­мож­ность ана­ли­за сде­лок, про­ве­ден­ных фир­ма­ми-ана­ло­га­ми, суще­ству­ю­щи­ми на рын­ке.

Суть рас­че­та тако­ва:

• про­из­во­дит­ся ана­лиз сде­лок опре­де­лен­но­го коли­че­ства фирм-ана­ло­гов;
• рас­счи­ты­ва­ет­ся усред­нен­ное зна­че­ние коэф­фи­ци­ен­та капи­та­ли­за­ции R_k по фор­му­ле:

R_k1 — коэф. капи­та­ли­за­ции пер­вой фир­мы;

R_kn — коэф. капи­та­ли­за­ции послед­ней фир­мы;

n — коли­че­ство ана­ли­зи­ру­е­мых фирм.

Подоб­ный рас­чет труд­но делать при недо­стат­ке дан­ных, ведь понят­но, что отнюдь не каж­дая фир­ма рвет­ся предо­став­лять досто­вер­ную инфор­ма­цию о сво­ей доход­но­сти.

Расчет ставки капитализации по ставке дисконтирования

Став­ка дис­кон­ти­ро­ва­ния, в отли­чие от став­ки капи­та­ли­за­ции, при­ме­ня­ет­ся для рас­че­та не теку­щей, а про­гно­зи­ру­е­мой при­бы­ли с уче­том всех рис­ков.

Она учи­ты­ва­ет, напри­мер, такие рис­ки:

• каче­ство управ­ле­ния ком­па­ни­ей;
• раз­мер пред­при­я­тия и вли­я­ние кон­ку­ри­ру­ю­щих фирм;
• финан­со­вую ситу­а­цию (соот­но­ше­ние соб­ствен­ных и заем­ных средств);
• инфля­цию;
• товар­ный ассор­ти­мент и воз­мож­но­сти сбы­та;
• уро­вень рыноч­но­го спро­са и коли­че­ство воз­мож­ных кли­ен­тов;
• ста­биль­ность при­бы­ли и т.д.

Став­ка дис­кон­ти­ро­ва­ния пред­став­ля­ет собой сум­му без­ри­с­ко­вой став­ки с про­цент­ны­ми зна­че­ни­я­ми воз­мож­ных рис­ков. Таким обра­зом она поз­во­ля­ет рас­счи­тать более досто­вер­ный коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции R_k, чем метод капи­та­ли­за­ции дохо­дов. В фор­му­лы рас­че­та R_k так­же вхо­дит сред­ний темп роста, кото­рый вычи­та­ет­ся из став­ки дис­кон­ти­ро­ва­ния.

Чем выше тем­пы роста, тем мень­ше коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции, выше доход­ность и боль­ше оце­ноч­ная сто­и­мость биз­не­са.

Пер­вый спо­соб рас­че­та

R_d — став­ка дис­кон­ти­ро­ва­ния;

g — тем­пы роста по про­гно­зу (с уче­том про­гно­зи­ру­е­мо­го дохо­да).

Спо­соб рас­че­та по моде­ли Гор­до­на

Здесь g — про­гно­зи­ру­е­мые тем­пы роста (с уче­том исто­ри­че­ских дан­ных по доход­но­сти).

Пример расчета стоимости агентства недвижимости

В каче­стве при­ме­ра возь­мем при­быль­ное агент­ство недви­жи­мо­сти с поло­жи­тель­ным тем­пом роста. Рас­чет про­ве­дем по сред­ним квар­таль­ным пока­за­те­лям доход­но­сти.

• Сред­няя выруч­ка за квар­тал: 780000 руб.
• Став­ка дис­кон­ти­ро­ва­ния: 18%.
• Сред­ние тем­пы роста: 5%.
• Став­ка капи­та­ли­за­ции: 18% — 5% = 13%.
• Сто­и­мость агент­ства: 780000/0.13 = 6000000 руб.

Метод капи­та­ли­за­ции дохо­дов, учи­ты­ва­ю­щий чистый доход за год и инве­сти­ци­он­ные вло­же­ния, дает дру­гие циф­ры:

• Чистая при­быль за год той же ком­па­нии за год: 3107000 руб.
• Коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции (по мето­ду Рин­га): 35%.
• Сто­и­мость агент­ства: 3107000/0.35 = 8877142.

Завы­шен­ная цена агент­ства полу­чи­лась из-за сле­ду­ю­щих фак­то­ров:

• доля иве­сти­ций в общей капи­та­ли­за­ции доволь­но высо­ка;
• в рас­че­те не учте­но дис­кон­ти­ро­ва­ние денеж­ных пото­ков на непред­ска­зу­е­мом рын­ке.

Это дока­зы­ва­ет посту­лат, при­ве­ден­ный в нача­ле ста­тьи о том, что метод капи­та­ли­за­ции мож­но исполь­зо­вать для рас­че­та сто­и­мо­сти ста­биль­но­го, а зна­чит, более доро­го­го по оцен­ке биз­не­са.

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;

⊗ метод валового рентного мультипликатора;

⊗ метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

• Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
• информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
• вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
• производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

• определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
• рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
• годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

• Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
• определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
• определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

• расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
• расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
• расчет износа;
• расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

• определить прогнозный период получения доходов;
• сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
• произвести дисконтирование денежных потоков;
• выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
• рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
• сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к

Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

• определить чистый доход от использования объекта;
• определить чистый доход от продажи объекта;
• рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Метод капитализации дохода

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный метод путём пересчёта будущих денежных потоков, генерируемых собственностью в настоящую стоимость.

Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации.

Капитализация дохода — это процесс пересчёта будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При использовании метода преобразуется доход за один период времени.

I — чистый операционный доход

R — коэффициент капитализации

Основные этапы оценки методом капитализации дохода

1. Оценка потенциального валового дохода (ПВД). Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход — доход, получаемый от недвижимости при 100% занятости без учёта всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади и арендной ставки.

где S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Са — арендная ставка за 1 кв. м.

2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к арендованной недвижимости.

ДВД = ПВД — потери от недоиспользования и неплатежи.

.3 Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства ДВД. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и др.

К условно переменным относят расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы, расходы на уборку, содержание территории и т. д.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.

• 1. Определение чистого операционного дохода (ЧОД). ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).
• 2. Расчёт коэффициента капитализации. Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учётом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• — Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции;
• — Компенсацию за риск;
• — Компенсацию за низкую ликвидность;
• — Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Существует несколько методов определения ставки капитализации:

• 1. Метод рыночной выжимки.
• 2. Метод кумулятивного построения (суммирования).
• 3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).
• 4. Метод определения коэффициента капитализации с учётом возмещения капитальных затрат.
• 5. Метод Элвуда (метод капитализации заёмного и собственного капитала).

Метод рыночной выжимки — является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам и полезности объектов недвижимости. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов ставка капитализации вычисляется следующим образом:

R = ЧОД / цена продажи

Метод кумулятивного построения. Теоретически метод построения основывается на предпосылке о том, что норма дисконтирования является только функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, которые присущи каждому конкретному проекту.

Основными видами рисков наиболее актуальными для инвестиций в недвижимость являются:

• — риск рынка недвижимости;
• — риск рынка капитала;
• — риск низкой ликвидности;
• — риск инфляции;
• — риск управления недвижимостью;
• — финансовый риск;
• — экологический риск;
• — законодательный риск.

В общем случае метод построения формализуется в следующем виде:

Норма дисконтирования = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.

Норма инфляции учитывает регулярное прогнозируемое снижение покупательной силы денег в течение срока проекта. Механизмом компенсации снижения покупательной способности денег является введение в состав нормы дисконтирования инфляционной компоненты, равной заранее известному темпу инфляции.

Премия за риск учитывает рассмотренные выше типы риска, присущие инвестициям в недвижимость.

Метод связанных инвестиций. Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заёмного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заёмный капитал + собственный капитал.

Ставка капитализации на заёмные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов. Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rc) и определяется следующим образом:

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определённому уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.

Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимости равна:

Тогда доля собственного капитала составляет:

Мсоб = 1 — Мкред, где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

R = Rз Мкр. + Rс Мсоб

Капитализация заёмного и собственного капитала (метод Элвуда). Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т. к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки Л. В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включёнными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчёта общей ставки капитализации Кроме того, были разработаны таблицы, упрощающие использование его метода.

Формула Элвуда, разработанная для расчёта ставки капитализации имеет следующий вид:

R = Rc — Mкр C Dep -app(SFF),

Где R — общая ставка капитализации;

Rc — ставка дохода на собственный капитал;

Мкр — отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);

С — ипотечный коэффициент;

Dep — уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;

app — повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;

SFF — коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, но можно рассчитать и по формуле:

Где P — часть ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода;

Ps — ипотечная постоянная.

Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации. Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива, то возникает необходимость учёта в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Рассмотрим порядок капитализации потока в следующих случаях:

• 1. Стоимость капитала не меняется.
• 2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.
• 3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.
• 1. Стоимость капитала не меняется. В данном случае в коэффициенте капитализации не необходимости учитывать возмещение капитала.

R — ставка капитализации; R₁ — ставка дохода на капитал

2. Прогнозируется снижение стоимости капитала, сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестицию, так и ожидаемые потери.

Норма возврата капитала может определяться различными методами:

• — прямолинейным методом или методом Ринга;
• — аннуитетным методом или методом Инвуда;
• — методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

Таким образом, формула определения феличины ставки капитализации будет иметь вид:

Где R₁ — ставка дохода на капитал;

R — ставка капитализации;

— доля снижения стоимости за период владения объектом;

R₂ — норма возврата капитала, определяемая одним из трёх методов.

Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путём деления 100% на срок финансирования инвестиций.

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы капитала получается меньше величины, определяемой методом Ринга. Это более точный метод расчёта нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).

Метод Хоскольда является самым приближённым к реальности. По метод Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать.

4. Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при её текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учётом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации.

Таким образом, формула определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

Где R₁ — ставка дохода на капитал;

R — ставка капитализации;

— доля снижения стоимости за период владения объектом;

R₂ — норма возврата капитала.

5 Расчёт оцениваемой стоимости недвижимости.

Ставка капитализации

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

1. Расчет ставки капитализации
2. Составляющие ставки капитализации
3. Ставка капитализации для недвижимости
4. Ставка капитализации дохода
5. Ставка капитализации методы

При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

Расчет ставки капитализации

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

Составляющие ставки капитализации

Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

Ставка капитализации для недвижимости

В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

Базовая формула имеет такой вид:

V — стоимость объекта недвижимости;
I — доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
R — коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

Ставка капитализации дохода

Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент займа или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

Ставка капитализации методы

В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2018

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Базовая формула метода прямой капитализации имеет следующий вид:

где V – стоимость объекта недвижимости;

R – общая ставка капитализации;

NOI – чистый операционный доход.

Алгоритм метода прямой капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

2) определение общей ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Давайте рассмотрим, как определяется коэффициент капитализации. Важно понимать, что он определяется на основе рыночной информации; в данном методе не производится разделение между отдачей на капитал и отдачей капитала; капитализация происходит в рамках бесконечного периода. Прямая капитализация не требует точной оценки всех будущих доходов, потому что коэффициент капитализации получают из анализа. Необходимо также рассмотреть, в чем все-таки заключаются особенности этого метода? В их качестве выступают:

— доход от эксплуатации недвижимости;

— величины будущих доходов;

— доход от перепродажи недвижимости.

Суть данного подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

принципа ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется

текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принципа замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходной недвижимости. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

— периода получения доходов;

— времени получения доходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса)составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

V — стоимость объекта;

Я — ставка капитализации.

Из этого в свою очередь следует:

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации. Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода. Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

— Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж);

— Метод прямой капитализации;

— Метод дисконтированных денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.

Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях:

— при отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;

— когда предприятие находится еще на этапе становления;

— объект оценки нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год). Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он может рассматриваться как разновидность метода сравнения продаж — МСП). Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ). Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов. На сегодня есть несколько методик капитализации компании. Они различаются в зависимости от видов прибыли, а также параметров, которые выступают в качестве делителей (множителей) при выполнении расчетов.

Итак, можно выделить капитализацию:

— фактических (реальных) дивидендов;

— чистой прибыли до момента выплаты налогов;

— чистой прибыли уже после выплаты налогов;

— потенциальных дивидендов и так далее.

Расчет чистой прибыли должен выполняться в определенный срок. Анализ можно произвести для трех периодов в прошлом или же использоваться три временных промежутка (два периода до момента расчета, один — на текущий момент и два — в будущем). Важный момент — сопоставить полученные параметры. К преимуществам метода капитализации стоит отнести простоту вычисления и возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.

Метод прямой капитализации можно признать наиболее рациональным, ведь с его помощью можно оценить бизнес любой отрасли и размера.

1. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

2. МИНИСТЕРСТВО ЭКНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ) ПРИКАЗ от 25 сентября 2014 г. № 611. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО№7)»

Практика Оценки. Как оценить стоимость компании по методу капитализации

ФСС Финансовый директор

Метод капитализации — один из методов оценки бизнеса доходным подходом. По сути это разновидность метода дисконтирования денежных потоков, в рамках которого стоимость компании определяют как текущую стоимость ее будущих доходов. Разница лишь в том, что метод капитализации предполагает стабильность этих доходов (или постоянный темп их роста).

Формула 1. Расчет рыночной стоимости компании методом капитализации

Чтобы оценить стоимость компании методом капитализации предстоит:

• провести ретроспективный анализ деятельности бизнеса и подготовить прогноз изменения дохода в будущем;
• выбрать вид дохода, который будет капитализирован;
• определить период деятельности, за который предстоит капитализировать доход;
• вычислить ставку капитализации;
• рассчитать капитализированные доходы;
• провести итоговые корректировки.

Основная задача этого метода – определить уровень дохода, который впоследствии будет капитализирован. При этом важно выбрать период деятельности компании, результаты которой будут капитализированы.

Как провести ретроспективный анализ бизнеса при оценке стоимости компании методом капитализации

Ретроспективный анализ деятельности компании проводится данным бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах за последние 3-5 лет, а также управленческой отчетности компании. Он подразумевает анализ финансовых результатов деятельности, выполнения финансового плана, эффективности использования собственного и заемного капитала, выявление резервов увеличения суммы прибыли, рентабельности, улучшения финансового состояния и платежеспособности компании. По результатам этого анализа можно выбрать вид дохода и период производственной деятельности компании, за который предстоит капитализировать этот доход.

Для корректной оценки финансовых результатов (показателя дохода) компании необходимо провести их нормализацию, т.е. исключить статьи, которые имели разовый характер и не будут повторяться в будущем. К таким статьям относят:

• прибыль /убыток от продажи части активов предприятия;
• поступление/ убыток от удовлетворения/ неудовлетворения судебных исков;
• поступление страховых выплат;
• потери от вынужденной остановки производства и т.д.

После нормализации финансовых результатов их нужно привести к текущим ценам. Для этого можно использовать, например индексы потребительских цен, публикуемые на сайте федеральной службы статистики.

Какой показатель дохода выбрать при оценке бизнеса методом капитализации

В качестве доходов, подлежащих капитализации, может быть выбраны показатели:

• чистой прибыли (после уплаты налогов);
• прибыли до уплаты налогов;
• денежного потока;
• выплаченных/ потенциальных дивидендов.

При оценке крупных компаний целесообразно выбирать величину чистой прибыли, а небольших компаний — прибыль до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние льгот налогообложения.

Величина денежного потока используется при оценке компаний, в активах которых преобладают основные фонды, что позволяет учесть политику капитальных вложений и амортизационных отчислений на предприятии.

Вопрос: Какой вид денежного потока можно использовать при оценке бизнеса методом капитализации

Это может быть денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток) или собственного капитала.

Бездолговой денежный поток не учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На основе этого показателя определяется рыночная стоимость всего инвестированного капитала: как собственного, так и заемного.

Денежный поток для собственного капитала учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На его основе вычисляется рыночная стоимость собственных средств компании.

При выборе того или иного вида денежного потока (прибыли) для оценки бизнеса компании учитывают за счет каких именно средств он формируется. Если за счет собственных средств, то для оценки компании используется денежный поток для собственного капитала. Если же за счет привлечения заемных средств, то используется бездолговой денежный поток.

Вопрос: За какой период стоит капитализировать доход при оценке бизнеса

Сумма дивидендов, как правило, используется при оценке миноритарных пакетов акций, т.к. для мажоритарного акционера привлекательность компании состоит, в основном, не в выгодной дивидендной политике, а в росте ее капитализации.

Стоит заметить, что для капитализации можно использовать перечисленные показатели не только на текущую дату, но и их среднее значение за несколько предыдущих периодов на основании ретроспективных данных, например, за 3-5 лет.

Периодом деятельности компании, результаты которой будут капитализированы, может выступать:

• первый прогнозный год;
• последний отчетный год.

Наиболее правильным вариантом, учитывающим ретроспективную деятельность компании, рассматривают капитализацию дохода, спрогнозированного на последующий после даты оценки год.

Как определить ставку капитализации для оценки стоимости компании

Ставка капитализации чаще всего рассчитывается на основе ставки дисконтирования с учетом долгосрочных темпов роста денежного потока. Методы расчета ставки дисконтирования зависят от того, к какому виду денежного потока она применяется.

Есть несколько моделей построения ставки капитализации на основе ставки дисконтирования в зависимости разных параметров, например, от уровня прогнозного дохода и период прогноза (модели Гордона, Ринга, Инвуда).

Модель Гордона. Предполагает бесконечную продолжительность функционирования бизнеса и стабильные темпы роста денежного потока. В рамках этой модели определяют ставку для прогнозного или текущего года. В первом случае используют общепринятую расчетную формулу. Во втором случае (при расчете ставки для текущего года) используютформулу 2

Формула 2. Расчет ставки капитализации методом Гордона для текущего года

Модель Ринга. Данная модель исходит из необходимости соблюдения следующих условий:

• конечная продолжительность функционирования актива, при которой его остаточная стоимость равна нулю;
• ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
• известно оставшееся время жизни актива.

Эта модель редко применяема, потому что в рамках нее предполагается, что доходы будет ежегодно снижаться.

Формула 3. Расчет ставки капитализации методом Ринга

Модель Инвуда. Используют при следующих допущениях:

• конечная продолжительность функционирования бизнеса;
• ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
• остаточная стоимость будет равна нулю по истечении некоторого количества периодов.

Это более популярная модель, поскольку в качестве прогнозного периода подразумевает весь срок использования объекта, до полного его обесценения.

Формула 4. Расчет ставки капитализации методом Инвуда

Вопрос: Можно ли определить ставку капитализации без учета ставки дисконтирования

Определение ставки капитализации на основе ставки дисконтирования — самый распространенный способ, однако существуют другие метода расчета этой ставки капитализации, среди которых можно выделить:

1. Метод анализа рыночных данных. Ставка капитализации согласно этому методу определяется на основе рыночной информации о доходах и ценах продажи сопоставимых компаний;

2. Метод срока окупаемости инвестиций. Метод предполагает расчет ставки капитализации на основе период окупаемости инвестиций.

Вопрос: Как определить капитализированные доходы компании

На этом этапе оценке бизнеса методом капитализации предстоит определить предварительную стоимость бизнеса (капитализированные доходы компании). Определяют ее по формуле 1, на основе величины дохода, который предстоит капитализировать и ставки капитализации.

Эта стоимость компании будет предварительной, т.к. для определения итоговой стоимости полученный показатель стоимости необходимо скорректировать на избыточные и не операционные активы, не принимающие участия в формировании денежного потока, избыток (дефицит) собственного оборотного капитала, а также на сальдированную величину отложенных налоговых активов и отложенных налоговых обязательств.

К не операционным активам могут быть отнесены:

• устаревшие или не введенные в работу нематериальные активы;
• недвижимое имущество, не участвующее в производственном процессе;
• объекты незавершенного строительства;
• нефункционирующие доходные вложения в материальные ценности и финансовые вложения.

Источник: Пресс-центр АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (GGI), ФСС «Финансовый директор»

Юлия Белогорцева, Партнер практики Оценки и инвестиционного консалтинга АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ», 31.03.2015

Партнер практики Оценки и инвестиционного консалтинга АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»