Договор основание приобретения объекта недвижимости

Договор основание приобретения объекта недвижимости

Основание права собственности на квартиру

Право собственности на квартиру всегда имеет под собой какое-либо основание, то есть причину (источник) возникновения этого права у человека. На эту причину и указывает документ-основание права собственности. То есть он указывает, на основе какого события государством было зарегистрировано это право.

По отношению к самому праву собственности, такой документ-основание первичен, поэтому его называют правоустанавливающим документом на квартиру. Именно он устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости.

Откроется в новой вкладке.”>Свидетельство о праве собственности (Титул), равно как и Откроется в новой вкладке.”>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру, являются всего лишь правоподтверждающими документами, которые, по сути своей, представляют просто выписку данных, содержащихся в едином реестре прав (базе Росреестра).

Причем, у фактического владельца квартиры Титула может и не быть на руках (например, с июля 2016 года Свидетельства о праве собственности уже Откроется в новой вкладке.”>не выдают), но правоустанавливающий документ должен быть обязательно (иначе человек не является собственником квартиры). И даже в случае утери владельцем этого документа, его второй экземпляр хранится в архиве Росреестра, и всегда может быть восстановлен по заявлению владельца.

Основание регистрации права собственности на квартиру («правоустановка» на сленге риэлторов) позволяет установить историю возникновения прав и переходов прав на нее, точнее – является отправной точкой для изучения правовой истории квартиры.

На самом Титуле всегда указано отдельной строкой – на каком основании он (Титул) был получен.

Аналогичная строка есть и в некоторых типах Откроется в новой вкладке.”>Выписок ЕГРН на квартиру. Подробнее об этих типах выписок, их форме и составе – см. по ссылке в Глоссарии.

Заказать Выписку из ЕГРН (в т.ч. с данными об основаниях права собственности) можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Основания возникновения права собственности на недвижимость

Так как квартиру можно получить в собственность несколькими путями, то и оснований может быть несколько.

Документами-основаниями возникновения права собственности на квартиру (правоустанавливающими документами) могут быть:

  1. Договор передачи жилья в собственность (в случае, если квартира была Откроется в новой вкладке.”>приватизирована);
  2. Договор с Застройщиком, или Договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на Откроется в новой вкладке.”>первичном рынке);
  3. Договор купли-продажи, или Договор мены (если квартира была куплена на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке);
  4. Справка о выплаченном пае (если Откроется в новой вкладке.”>квартира приобреталась через кооператив);
  5. Свидетельство о праве на наследство (если Откроется в новой вкладке.”>квартира получена в наследство);
  6. Договор дарения (если Откроется в новой вкладке.”>квартира получена в дар);
  7. Соглашение о разделе имущества (если квартира была получена в результате добровольного дележа Откроется в новой вкладке.”>общего имущества супругов);
  8. Решение суда (если имущество супругов, наследников или других претендентов делили по суду);
  9. Договор купли-продажи и ипотеки (если квартира приобреталась на заемные средства банка);
  10. Договор пожизненного содержания с иждивением (если квартира была получена под Откроется в новой вкладке.”>обязательство ренты).

Каждый такой документ-основание показывает Покупателю, в какой области права следует искать ответы на вопросы о «юридической чистоте» квартиры.

— Что такое правоустанавливающий документ на квартиру? Какими бывают правоустанавливающие документы?

В зависимости от того, какой именно документ служил основанием для получения права собственности, выбирается и способ проверки остальных документов, и установления возможных Откроется в новой вкладке.”>прав третьих лиц на квартиру.

О том, как Покупателю проверять эти документы подробно рассказано на Покупатель >> Вторичка >> Основание для Свидетельства о праве”>соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Недвижимость, которой нет: как оформить приобретение?

Экспертиза статьи: Алексей Александров, служба Правового консалтинга ГАРАНТ, юрисконсульт

Пленум ВАС РФ выпустил разъяснения относительно спорных ситуаций с недвижимостью, которая будет создана или приобретена в будущем. В результате может измениться не только порядок оформления подобных сделок, но и их налогообложение.

Разъяснения, которые Пленум ВАС РФ обобщил в своем постановлении (пост. Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (далее — Постановление № 54)), касаются вопросов, которые обычно возникают у судов при рассмотрении споров, связанных с приобретением «виртуальной» недвижимости. Речь идет о тех объектах, которые на момент заключения договора фактически отсутствуют у продавца. Например, если их строительство еще не закончено. Основные нюансы рассмотрены в «Актуальной бухгалтерии» № 10, 2011.

Позицией Пленума ВАС РФ обязаны будут руководствоваться все нижестоящие арбитражные суды при рассмотрении споров, касающихся не только недвижимости, но и земельных участков, которые на момент заключения договора еще не были образованы.

Обратите внимание: эти разъяснения не затрагивают ситуации, связанные с правоотношениями, которые регулирует Закон о долевом участии в строительстве(Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). То есть связанные с привлечением средств дольщиков (граждан или организаций) для строительства многоквартирных домов.

Оформление сделок: на что обратить внимание

Наиболее важные выводы, которые сделал Пленум ВАС РФ относительно оформления сделок на приобретение пока еще отсутствующей недвижимости, следующие.

Заключение договора купли-продажи, если сам объект фактически отсутствует (а значит, продавец пока не имеет и права собственности на него), само по себе не делает договор недействительным (п. 1 Постановления № 54). В этом случае для идивидуализации этой недвижимости в договоре нужно указать кадастровый номер (если он есть) или другие доступные сведения (например, местонахождение, ориентировочную площадь и др.) (п. 2 Постановления № 54). Их можно взять из проектной документации.

Если же исходя из текста самого договора нельзя однозначно установить объект будущей купли-продажи, но при этом необходимые сведения содержатся в документе, который стороны оформили во исполнение договора (например, акт приема-передачи), то такой договор также нельзя считать недействительным.

Обратите внимание: в договоре купли-продажи в любом случае должна быть указана цена (например, она может быть установлена за единицу площади). В противном случае такой договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Инвестиционный договор приравняли к купле-продаже?

Довольно серьезными налоговыми последствиями для компаний могут обернуться разъяснения, которые дал Пленум ВАС РФ относительно инвестиционного и предварительного договоров.

Дело в том, что такого вида договора, как инвестиционный, в Гражданском кодексе нет. То есть инвестиционные договоры, связанные с финансированием строительства или реконструкцией недвижимости, не являются самостоятельным видом договора, и к ним могут применяться разные положения гражданского права. Поэтому судьи должны определять правовую природу инвестиционного договора в каждом конкретном случае.

Пленум ВАС РФ обязал суды при рассмотрении подобных споров в зависимости от условий конкретного инвестиционного договора применять положения о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), подряде (гл. 37 ГК РФ), простом товариществе (гл. 55 ГК РФ) и др. По умолчанию инвестиционные договоры квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимости (п. 4 Постановления № 54).

Сразу же возникает вопрос: как переквалификация отразится на налогообложении подобных сделок?

Ведь исходя из положений налогового законодательства инвестиционные взносы не облагаются НДС (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ; письмо УМНС России по г. Москве от 25.10.2004 № 24-11/68529), а с суммы предоплаты по договору купли-продажи недвижимости налог взимается по ставке 18/118 (подп. 2 п. 1 ст. 167, п. 4 ст. 164 НК РФ).

То же самое касается и предварительного договора. Судьи Пленума ВАС РФ пришли к выводу: если предварительный договор содержит условие об оплате недвижимости (полностью или существенной ее части), то к нему должны применяться правила обычной купли-продажи (п. 8 Постановления № 54). Иными словами, в данном случае вместо предварительного договора возникает договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате.

Что касается жилых помещений, то Пленум ВАС РФ указал, что договор купли-продажи в данном случае подлежит госрегистрации только в ситуации, когда жилое помещение находится в собственности у продавца (т. е. это право зарегистрировано) (п. 9 Постановления № 54).

Если же речь идет о будущем жилом помещении, то договор регистрировать не нужно. Он действует с момента его подписания сторонами.

Чья земля, тот и собственник

Пленум ВАС РФ также указал, что если одна сторона предоставляет участок для строительства (он может быть у нее в собственности, аренде и т. д.), то есть является застройщиком, а другая обязуется построить на этом участке объект, к договору применяются положения о строительном подряде ( п. 6 Постановления № 54). Право собственности на возведенный объект возникает у компании-застройщика с момента госрегистрации этого права. При этом подрядчик имеет право только на оплату выполненных работ.

Но если по условиям сделки компания-подрядчик получает часть помещений в построенном здании — это уже смешанный договор. И поэтому к передаче помещений применяются правила купли-продажи.

Если же по условиям договора каждая из сторон вносит вклады ради достижения общей цели — создания объекта недвижимости (например, одна сторона предоставляет земельный участок, а другая выполняет работы, финансирует строительство и т. д.), это следует расценивать как договор простого товарищества (п. 7 Постановления № 54).

Но здесь есть важный нюанс, касающийся права собственности.

Если земельный участок, на котором построен объект, не оформлен в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на возведенное здание или сооружение возникает только у компании, предоставившей этот участок.

Поэтому возникает риск, что из-за переквалификации договоров средства, полученные им от инвесторов, можно будет расценивать не как целевое финансирование (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), а как доход, с которого придется платить налог на прибыль.

Недвижимость, которой нет: как оформить приобретение?

Экспертиза статьи: Алексей Александров, служба Правового консалтинга ГАРАНТ, юрисконсульт

Пленум ВАС РФ выпустил разъяснения относительно спорных ситуаций с недвижимостью, которая будет создана или приобретена в будущем. В результате может измениться не только порядок оформления подобных сделок, но и их налогообложение.

Разъяснения, которые Пленум ВАС РФ обобщил в своем постановлении (пост. Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (далее — Постановление № 54)), касаются вопросов, которые обычно возникают у судов при рассмотрении споров, связанных с приобретением «виртуальной» недвижимости. Речь идет о тех объектах, которые на момент заключения договора фактически отсутствуют у продавца. Например, если их строительство еще не закончено. Основные нюансы рассмотрены в «Актуальной бухгалтерии» № 10, 2011.

Читать еще:  Реверсия в оценке недвижимости

Позицией Пленума ВАС РФ обязаны будут руководствоваться все нижестоящие арбитражные суды при рассмотрении споров, касающихся не только недвижимости, но и земельных участков, которые на момент заключения договора еще не были образованы.

Обратите внимание: эти разъяснения не затрагивают ситуации, связанные с правоотношениями, которые регулирует Закон о долевом участии в строительстве(Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). То есть связанные с привлечением средств дольщиков (граждан или организаций) для строительства многоквартирных домов.

Оформление сделок: на что обратить внимание

Наиболее важные выводы, которые сделал Пленум ВАС РФ относительно оформления сделок на приобретение пока еще отсутствующей недвижимости, следующие.

Заключение договора купли-продажи, если сам объект фактически отсутствует (а значит, продавец пока не имеет и права собственности на него), само по себе не делает договор недействительным (п. 1 Постановления № 54). В этом случае для идивидуализации этой недвижимости в договоре нужно указать кадастровый номер (если он есть) или другие доступные сведения (например, местонахождение, ориентировочную площадь и др.) (п. 2 Постановления № 54). Их можно взять из проектной документации.

Если же исходя из текста самого договора нельзя однозначно установить объект будущей купли-продажи, но при этом необходимые сведения содержатся в документе, который стороны оформили во исполнение договора (например, акт приема-передачи), то такой договор также нельзя считать недействительным.

Обратите внимание: в договоре купли-продажи в любом случае должна быть указана цена (например, она может быть установлена за единицу площади). В противном случае такой договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Инвестиционный договор приравняли к купле-продаже?

Довольно серьезными налоговыми последствиями для компаний могут обернуться разъяснения, которые дал Пленум ВАС РФ относительно инвестиционного и предварительного договоров.

Дело в том, что такого вида договора, как инвестиционный, в Гражданском кодексе нет. То есть инвестиционные договоры, связанные с финансированием строительства или реконструкцией недвижимости, не являются самостоятельным видом договора, и к ним могут применяться разные положения гражданского права. Поэтому судьи должны определять правовую природу инвестиционного договора в каждом конкретном случае.

Пленум ВАС РФ обязал суды при рассмотрении подобных споров в зависимости от условий конкретного инвестиционного договора применять положения о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), подряде (гл. 37 ГК РФ), простом товариществе (гл. 55 ГК РФ) и др. По умолчанию инвестиционные договоры квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимости (п. 4 Постановления № 54).

Сразу же возникает вопрос: как переквалификация отразится на налогообложении подобных сделок?

Ведь исходя из положений налогового законодательства инвестиционные взносы не облагаются НДС (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ; письмо УМНС России по г. Москве от 25.10.2004 № 24-11/68529), а с суммы предоплаты по договору купли-продажи недвижимости налог взимается по ставке 18/118 (подп. 2 п. 1 ст. 167, п. 4 ст. 164 НК РФ).

То же самое касается и предварительного договора. Судьи Пленума ВАС РФ пришли к выводу: если предварительный договор содержит условие об оплате недвижимости (полностью или существенной ее части), то к нему должны применяться правила обычной купли-продажи (п. 8 Постановления № 54). Иными словами, в данном случае вместо предварительного договора возникает договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате.

Что касается жилых помещений, то Пленум ВАС РФ указал, что договор купли-продажи в данном случае подлежит госрегистрации только в ситуации, когда жилое помещение находится в собственности у продавца (т. е. это право зарегистрировано) (п. 9 Постановления № 54).

Если же речь идет о будущем жилом помещении, то договор регистрировать не нужно. Он действует с момента его подписания сторонами.

Чья земля, тот и собственник

Пленум ВАС РФ также указал, что если одна сторона предоставляет участок для строительства (он может быть у нее в собственности, аренде и т. д.), то есть является застройщиком, а другая обязуется построить на этом участке объект, к договору применяются положения о строительном подряде ( п. 6 Постановления № 54). Право собственности на возведенный объект возникает у компании-застройщика с момента госрегистрации этого права. При этом подрядчик имеет право только на оплату выполненных работ.

Но если по условиям сделки компания-подрядчик получает часть помещений в построенном здании — это уже смешанный договор. И поэтому к передаче помещений применяются правила купли-продажи.

Если же по условиям договора каждая из сторон вносит вклады ради достижения общей цели — создания объекта недвижимости (например, одна сторона предоставляет земельный участок, а другая выполняет работы, финансирует строительство и т. д.), это следует расценивать как договор простого товарищества (п. 7 Постановления № 54).

Но здесь есть важный нюанс, касающийся права собственности.

Если земельный участок, на котором построен объект, не оформлен в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на возведенное здание или сооружение возникает только у компании, предоставившей этот участок.

Поэтому возникает риск, что из-за переквалификации договоров средства, полученные им от инвесторов, можно будет расценивать не как целевое финансирование (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), а как доход, с которого придется платить налог на прибыль.

Жилищное право России

Договор купли-продажи как основание приобретения жилых помещений в частную собственность

Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики недвижимого имущества как объекта. Продажа и приобретение объектов недвижимости являются одной из наиболее распространенных сделок.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, 549 ГК РФ).

Предметом купли-продажи могут быть и жилые помещения.

Субъектами договоров купли-продажи жилых помещений являются:

  • граждане, которые продают и покупают принадлежащие им жилые помещения;
  • юридические лица, реализующие и приобретающие жилые помещения в целях использования их для проживания граждан;
  • Российская Федерация, субъекты федерации, муниципальные образования — в отдельных случаях.

В большинстве случаев в качестве продавца жилого помещения выступает его собственник. Однако в виде исключения продавцом могут быть субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

Гражданский кодекс РФ не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости — возможно только по соглашению сторон. Договор продажи жилого помещения, заключенный после 01.03.2013, государственной регистрации не подлежит 1 Пункт 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» //СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627. . При этом ст. 551 ГК РФ устанавливает, что переход прав на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация возможна при участии обеих сторон. Если одна из сторон договора уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может состояться по решению суда по требованию другой стороны. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, возникшие в результате таких действий.

Отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, поэтому при продаже жилого дома, расположенного на земельном участке, к его покупателю в силу ст. 552 ГК РФ переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположен дом. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передаются покупателю. При этом, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Если жилой дом расположен на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу (например, на основании договора аренды).

Существенными условиями договора продажи жилого помещения являются:

  1. предмет;
  2. цена;
  3. перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Предметом договора продажи жилого помещения на основании ст. 554 ГК РФ является жилое помещение с указанием всех данных, придающих имуществу индивидуальную определенность, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная информация). Отсутствие в договоре продажи жилого помещения указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а, следовательно, и переход прав на жилое помещение не подлежит государственной регистрации.

Как уже было отмечено, существенным условием договора продажи недвижимости является цена продаваемого имущества. Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, и при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются с учетом продажной цены имущества.

Цена конкретного жилого помещения строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами жилых помещений, в связи с этим при заключении договора продажи имущества нельзя применять п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

Читать еще:  Оформление ипотеки через агентство недвижимости

При продаже жилого дома, расположенного на земельном участке, установленная цена данного дома включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В договоре продажи может быть указана только цена на единицу площади жилого помещения, например, цена квадратного метра. При этом общая цена продаваемого жилого помещения определяется исходя из его фактического размера.

Среди особенностей договора продажи жилого помещения следует выделить то, что одним из существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является приведение перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Это могут быть лица, получившие право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа, либо члены семьи или бывшие члены семьи продавца, которые отказались от приватизации продаваемого жилого помещения в пользу продавца 2 Статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 28.02.2015, с изм. от 24.03.2015) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15. .

Передача жилого помещения продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). При этом законом или договором может быть предусмотрена возможность исполнения договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в момент подписания передаточного акта. В ГК РФ не содержится сведений, которые должны быть в указанном акте, однако на практике в него, как правило, включают качественную и количественную характеристики продаваемого объекта, несоответствие объекта которым может повлечь ответственность продавца за ненадлежащее исполнение договора.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости означает неисполнение ею договора. Если продавец не подписывает такой документ, то это означает его отказ от передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ) либо возмещения причиненных ему убытков. Уклонение от подписания документа покупателем свидетельствует об его отказе от принятия имущества.

Стороны могут также применить нормы главы 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в частности, при неисполнении своей обязанности покупателем — уплаты цены за продаваемую недвижимость, продавец имеет право требовать неуплаченную сумму, а также уплаты процентов и суммы убытков на основании ст. 395 ГК РФ.

Покупатель может принять не соответствующую условиям договора продаваемую недвижимость, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте. Однако это обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества установлены в ст. 557 ГК РФ. Ненадлежащее качество недвижимости может быть обнаружено при ее передаче, а также после передачи с подписанием передаточного акта или без такового.

Для выявления ненадлежащего качества недвижимости после ее передачи в процессе использования необходимо установить сроки, в течение которых наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ. Согласно данной статье покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Также покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. При этом покупатель не имеет право требовать замены товара, поскольку по объективным причинам заменить одно жилое помещение на другое невозможно.

Приобретение недвижимого имущества

1.1. уважаемый Равиль
По другому никак только нотариальная доверенность должна быть.

Удачи вам и вашим близким!

1.2. Представитель наследника действует только на основании нотариальной доверенности, т.е. подать заявление нотариусу по месту открытия наследства представитель без нотариальной доверенности наследника не может.
Если право собственности на недвижимое имущество наследодателем не зарегистрировано, то право собственности на имущество в порядке наследования после отказа нотариуса будете признавать в судебном порядке.

2.1. Эта фраза означает, что вы вправе распоряжаться любым имуществом, нажитым во время брака, без согласия супруга (супруги).

2.2. Ольга, можно без согласия супруга распоряжаться и денежными средствами, и движимым, и недвижимом имуществом.

2.3. Можно деньгами распоряжаться без согласия супруга.

3.1. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

4.1. Если Вы хотите подстраховаться от возможных имущественных притязаний в последствии, то Вам нужно составить брачный договор.

5.1. Напишите заявление в органы опеки и попросите у них согласие на это, его
следует вам писать в двух экземплярах, на вашем принимающая сторона должна расписаться.

6.1. К сожалению, никак не получится, так как при любом раскладе нетрудоспособные родители умершего супруга будут иметь право на обязательную долю в наследстве на то имущество, которое было в его собственности на день его смерти.

6.2. В таком случае оба супруга могут оформить завещание у нотариуса. Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

7.1. Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

6) акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

8.1. При сделке с недвижимостью конечно лучше знать все нюансы, так как нередко жены подают иски в суд о признании сделки недействительным. Смотрите паспорт продавца и сравниваете с датой оформления собственности.

9.1. Александр Михайлович, указанная вами услуга в разных регионах и у разных юристов – разная. Для получения подробной информации вы можете обратиться к любому юристу на сайте в личные сообщения.

10.1. можете заключить агентский договор.

ГК РФ Статья 1005. Агентский договор

Позиции высших судов по ст. 1005 ГК РФ >>>
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 1005 ГК РФ

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.
4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.

11.1. В силу ст. 56 ГПК РФ – стороны обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются, в т.ч. и стоимость имущества, подлежащего разделу. Если Вы ответчик т не согласны с указанной стоимостью, надлежит доказать ее снижение в связи с эксплуатацией, а возможно и полную ее утрату. Для более полной консультации необходимо знать материалы дела и цель, которую вы преследуете. Удачи! Обращайтесь)

11.2. Светлана.
Следует заявлять ходатайство в суде о проведении оценки имущества. Если будет нужна помощь в решении вашего вопроса, обращайтесь, буду рад Вам помочь.

11.3. Это задача истца и ответчика при разделе определить сколько стоит то или иное имущество на момент раздела. Нужно обратиться в оценочную компанию и сделать отчеты об оценке по каждому объекту.

11.4. Истец должен провести оценку, в случае несогласия с ней, ответчик может заявить соответствующее ходатайство о назначении оценочной экспертизы. Удачи Вам и всего хорошего!

12.1. Если это единый объект недвижимости (по одному адресу) , то согласие одно. В нем будут указаны два этих объекта.

12.2. Нет, для Росреестра согласия на покупку недвижимости от супруга не требуется.

13.1. Нет это не обязательно.

13.2. Нет, не обязан.

14.1. Да можно, с обязательным указанием в договоре купли продаже номера расчётного счета, а так же банка куда будут переводится деньги.

15.1. Вернуть может, ограничений нет!

15.2. Нет ограничений нет, вычет сможет вернуть.

15.3. вычет получить не сможет, иных ограничений нет.

17.1. Пропишите так, как сформулировали в вопросе.

18.1. Заявку правомерно отклонили, Светлана.

19.1. С момента гос. регистрации и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.

19.2. С момента государственной регистрации.

20.1. 3 года считается не со дня расторжения брака, а со дня когда лицо узнало о нарушении своего права.

20.2. Да, можете, раздел имущества в судебном порядке возможен в течении 3-х лет с момента расторжения брака. Супруга пропустила установленный законом срок, но росреестр может вам отказать в регистрации, ссылаясь на то, что квартира была приобретена в браке, в таком случае придется оспаривать отказ росреестра в судебном порядке.

21.1. Своего недвижимого имущества у меня нет, могу ли я встать на очередь для получения субсидии на приобретение жилья?
—не можете пока встать в очередь. Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 53]
Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
[u][/u]

Читать еще:  Независимая оценка недвижимости для суда

22.1. Разъяснения по Вашему вопросу содержаться в Письме Минфина России от 30.03.2015 N 03-05-05-01/17326 применительно к лизингу, но особого значения для разрешения Вашего вопроса данный момент не имеет.
Для признания объектом налогообложения. Имущество должно быть принято на учет как основное средство.

23.1. Для ответа на данный вопрос необходимо ознакомиться с договором, заключенным между Вами и агентом.

24.1. Она не может выступать представителем дарителя и одариваемой одновременно. т.е. – НЕТ.

25.1. Порядок зависит от деталей и обстоятельств. Обратитесь к юристу очно.

26.1. Его виды деятельно тут абсолютно ни при чем. а вот если не выполнил условия договора – обязан вернуть деньги. либо добровольно, либо в судебном порядке.

26.2. Да, это возможно.

27.1. Обратитесь к нему с претензией, а потом в суд.

28.1. Можете получить имущественный вычет по собственным расходам (с суммы мат. капитала нельзя). Ст.220 Налогового кодекса РФ.

Проверить ипотечный договор: на что обратить внимание?

1) Прошу проверить ипотечный договор Сбербанка, можно ли подписывать, нет ли подводных камней?

2) Прошу объяснить п. 10. Что именно я должна предоставить в кач-ве права требования участника долевого строительства? ДДУ? Что такое последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости?

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору Заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Кредитору

до выдачи Кредита:

– права требования участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № 00000000 от 00.00.201_ года;

после выдачи Кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п. 21 Договора:

– последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п.11 Договора, далее – Объект недвижимости.

Залогодатель(и): ____________________(Дольщик (и)

Залоговая стоимость Объекта недвижимости устанавливается в размере 90 (Девяносто) % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости;

Расходы, связанные с оформлением залога, возлагаются на залогодателя(ей). Расходы, связанные с государственной регистрацией ипотеки распределяются между Сторонами в соответствии с действующим законодательством.

3) Когда я должна предоставить ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, банку? Просто другие банки требуют его через 1-5 раб. дней. Здесь не увидела.

4) п. 17 Что такое подписанный сторонами Документ-основание (договора) инвестирования строительства Объекта недвижимости?

5) п. 20 когда оформляют закладную?

6) п. 21 Что является документом, подтверждающим оплату Документа – основания инвестирования строительства объекта недвижимости, произведенных работ.

Что является отчетом об оценке стоимости Объекта недвижимости? Где его делать?

Что означает “государственной регистрацией ипотеки Объекта недвижимости и оформлением закладной, в органе, регистрации прав до “09” июля 2021г., но не позднее 3 (Трех) месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность лиц(а), указанного(ых) в подпункте 1 п.21 Договора (при их наличии)”? Это регистрация ДДУ?

Ответы юристов ( 3 )

  • 10,0 рейтинг
  • 7874 отзыва эксперт

Наталья, добрый вечер! Договор в общем то стандартный. По Вашим вопросам

п. 10. Что именно я должна предоставить в кач-ве права требования участника долевого строительства? ДДУ? Что такое последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости?

зарегистрированный договор долевого участия и подтверждение оплаты застройщику первоначального взноса

3) Когда я должна предоставить ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, банку? Просто другие банки требуют его через 1-5 раб. дней. Здесь не увидела.

до предоставления кредита, т.е. пока данный документы не получит банк Вы не получите кредит

4) п. 17 Что такое подписанный сторонами Документ-основание (договора) инвестирования строительства Объекта недвижимости?

договор с застройщиком+ подтверждение оплаты первоначального взноса

после возникновения объекта залога, т.е. после передачи застройщиком квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Вопросы с закладной регулируются в том числе ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

6) п. 21 Что является документом, подтверждающим оплату Документа – основания инвестирования строительства объекта недвижимости, произведенных работ.

договор, справку от застройщика об оплате

Что является отчетом об оценке стоимости Объекта недвижимости? Где его делать?

отчет оценщика составленный в соответствии с Законом 135-ФЗ Об оценочной деятельности. Как правило на сайте банка есть перечень оценщиков отчеты которых банк принимает, в том числе например можно обратится в «Петербургскую недвижимость», они точно со сбером работают

Что означает «государственной регистрацией ипотеки Объекта недвижимости и оформлением закладной, в органе, регистрации прав до „09“ июля 2021г., но не позднее 3 (Трех) месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность лиц(а), указанного(ых) в подпункте 1 п.21 Договора (при их наличии)»? Это регистрация ДДУ?

нет, это оформление залога (ипотеки) и закладной после регистрации за Вами права собственности на квартиру которая строится по ДДУ. Регистрация ДДУ это просто регистрация договора ранее которой застройщик не вправе принимать оплату по ДДУ. Т.е. как будет построен дом, передана квартира, Вы регистрируете право и залог в пользу банка а также оформляете закладную. Банк все составит сам требуется Ваше присутвие

Подскажите, пожалуйста, скан платежного поручения об открытии аккредитива — это п/п с суммой цены открытия аккредитива (2000 р.) или первоначального взноса?

Каким документом подтверждается моя оплата ПВ при взаимодействии через аккредитив (если я со своего р/с буду переводить деньги на аккредитив)?

Подскажите, пожалуйста, скан платежного поручения об открытии аккредитива — это п/п с суммой цены открытия аккредитива (2000 р.) или первоначального взноса?

там должна быть именно сумма первоначального взноса отражена, оплата аккредетива (т самые 2000) не является подтверждением оплаты взноса

Каким документом подтверждается моя оплата ПВ при взаимодействии через аккредитив (если я со своего р/с буду переводить деньги на аккредитив)?

  • 7,9 рейтинг
  • 315 отзывов

Сразу пройдемся по пунктам, которые Вас заинтересовали.

п. 17 Что такое подписанный сторонами Документ-основание (договора) инвестирования строительства Объекта недвижимости?

В соответствии с Общими правилами кредитования п. 2.1.1.2

Договор-основания инвестирования строительства объекта недвижимости это договор участия в долевом строительстве Объекта недвижимости или договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве Объекта недвижимости);

Прошу объяснить п. 10. Что именно я должна предоставить в кач-ве права требования участника долевого строительства? ДДУ? Что такое последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости?

В соответствии с Общими правилами кредитования Сбербанка право требования участника долевого строительства должно быть оформлено надлежащим образом:

Выдача Кредита/первой части Кредита осуществляется после:
2.1.1. при необходимости оформления обеспечения до выдачи Кредита/первой части Кредита:
— надлежащего оформления обеспечения исполнения обязательств по Договору, в том числе:
2.1.1.1. при оформлении залога прав требования участника долевого строительства в силу закона:
— предоставления заключенного (зарегистрированного) в установленном действующим законодательством порядке Договора-основания инвестирования строительства объекта недвижимости (договора участия в долевом строительстве Объекта недвижимости или договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве Объекта недвижимости) с отметкой о залоге прав требования участника долевого строительства в пользу Кредитора, а при отсутствии такой отметки — выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей государственную регистрацию залога прав требования участника долевого строительства в пользу Кредитора;
2.1.1.2. при оформлении залога прав требования участника долевого строительства в силу договора:
— предоставления заключенного (зарегистрированного) в установленном действующим законодательством порядке Договора-основания инвестирования строительства объекта недвижимости (договора участия в долевом строительстве Объекта недвижимости или договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве Объекта недвижимости);
— предоставления документа, подтверждающего передачу на государственную регистрацию договора залога прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом
строительстве Объекта недвижимости;

2.1.7. При предоставлении в качестве обеспечения залога прав требования участника долевого строительства/ при отсутствии обеспечения на период до надлежащего оформления Объекта недвижимости в залог после выдачи Кредита в соответствии с условиями Договора (за исключением предоставления Кредита на цели приобретения Объекта недвижимости с использованием индивидуальных сейфов Кредитора для проведения расчетов по сделкам купли-продажи):
2.1.7.1. заключения трехстороннего соглашения между Банком, Заемщиком/Созаемщиком(ами) и лицом, осуществляющим продажу/строительство Объекта недвижимости по Договору-основанию, о порядке возврата Банку суммы Кредита в случае расторжения/отказа от его исполнения по любым основаниям, а также в случае отказа от заключения/исполнения основного договора купли-продажи Объекта недвижимости по любым основаниям (не требуется при включении в Договор-основание соответствующих условий);

Вам необходимо уточнить у кредитного инспектора, какие документы все-таки необходимо оформить для передачи права требования, весь ли перечень, который я указала выше, согласно их Общим правилам. В Кредитном договоре конкретики по документам нет, а в Общих правилах они указаны.

Что касается права требования, что это такое. Если вкратце, то в случае неисполнения Вами обязательств по кредитному договору кредитору переходят те же права, что и у Вас по ДДУ. Последующий залог это оформление залога после оформления Вами права собственности на объект недвижимости.

3) Когда я должна предоставить ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, банку? Просто другие банки требуют его через 1-5 раб. дней. Здесь не увидела.

В соответствии с п. 17 Кредитного договора ДДУ Вы должны предоставить до выдачи кредита. Чем раньше после регистрации предоставите, тем быстрее выдадут, зависит от Вас.

5) п. 20 когда оформляют закладную?

В п. 21 Кредитного договора указано, что составить закладную при участии кредитора заемщик должен не позднее 09.07.2021г, но не позднее 3 месяцев с даты оформления в собственность объекта недвижимости.

п. 21 Что является документом, подтверждающим оплату Документа – основания инвестирования строительства объекта недвижимости, произведенных работ.

Квитанция об оплате, справка от застройщика.

Что является отчетом об оценке стоимости Объекта недвижимости? Где его делать?

У Сбербанка имеется список оценщиков

«государственной регистрацией ипотеки Объекта недвижимости и оформлением закладной, в органе, регистрации прав до „09“ июля 2021г., но не позднее 3 (Трех) месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность лиц(а), указанного(ых) в подпункте 1 п.21 Договора (при их наличии)»? Это регистрация ДДУ?

Нет. ДДУ это участие в строительстве объекта недвижимости, регистрация же ипотеки объекта недвижимости это оформление залога уже построенного объекта недвижимости, если говорить простым языком.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector