Характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

Характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

1.1 Сущность затратного подхода

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

– уровень заработной платы;

– величина накладных расходов;

– затраты на оборудование;

– нормы прибыли строителей в данном регионе;

– рыночные цены на строительные материалы.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

1.2 Этапы оценки недвижимости затратным подходом

Этапы затратного подхода :

– Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

– Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

– Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

– Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

– Определение итоговой стоимости недвижимости:

После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.

1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на:

– стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

– стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости. В связи с тем, что методы оценки рыночной стоимости земельных участков будут подробно рассмотрены во втором разделе данного учебника «Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов», в данной главе излагаются методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, а также методология определения величины общего накопленного износа.

1.3 Преимущества и недостатки затратного подхода

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

– технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

– обоснование необходимости обновления действующего объекта;

– оценка зданий специального назначения;

– при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

– анализ эффективности использования земли;

– решение задач страхования объекта;

– решение задач налогообложения;

– при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Применение затратного подхода в оценке недвижимого имущества

Оценка недвижимого имущества – это процедура, в ходе которой определяется стоимость объекта или отдельных прав на него. В ходе оценивания может быть установлена цена права собственности на квартиру, домовладение или земельный участок, а также рассчитана стоимость права пользования или аренды.

В Российской Федерации оценка имущества осуществляется Росреестром, коммерческими организациями или независимыми экспертами-оценщиками. Регламентируется оценочная деятельность и требования к заключению Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Чтобы заключение специалиста считалось официальным и было принято во внимание государственным органом или банком, независимый оценщик или компания должны состоять в саморегулируемой организации (СРО). В России членство в такой организации является альтернативой лицензированию. Акты, выданные специалистом или компанией, не состоящей в СРО, будут признаны недействительными, поэтому они не подлежат рассмотрению в качестве доказательства реальной стоимости объекта.

При этом деятельность оценщиков не лицензируется. В нормативной базе не существует механизма, который бы обязывал организации или независимых экспертов получать лицензию на право осуществления оценочной деятельности. Это следует принимать во внимание при выборе компании для заказа определения стоимости объекта недвижимости или другого имущества. Требования для вступления в СРО достаточно жесткие.

Различные подходы в оценке недвижимости

При реализации оценки недвижимого имущества применяются различные подходы. В их число включают:

  1. Доходный подход. При применении этого метода оценивается объем всех доходов, которые собственник или наниматель сможет получить от объекта недвижимости в будущем.
  2. Сравнительный подход. При оценке с использованием этого метода анализируется ситуация на рынке недвижимости и сравниваются цены на схожие по условиям, по месту расположения и характеристикам объекты. Далее вычисляется наиболее вероятная цена, за которую можно реализовать квартиру, домовладение или участок на момент проведения оценки.
  3. Затратный подход. При оценке недвижимости при помощи этого метода анализируется сумма стоимости материалов и работ, а также земельного участка, на котором возведен объект недвижимости. По сути, данным способом вычисляются траты на постройку полностью аналогичного оцениваемому объекта.

Главные отличия затратного подхода от остальных отмечаются в следующем:

  • такой способ расчета цены не ориентируется на рентабельность инвестиций и не учитывает перспективы эксплуатации в целях получения дохода;
  • является основным методом при планировании трат на постройку объекта недвижимости;
  • не отражает ситуации на рынке недвижимости.

Результат, полученный при оценке с использованием затратного или доходного подхода, не является рыночной ценой квартиры, домовладения или участка. Для определения реальной стоимости, по которой можно продать недвижимость, следует использовать сравнительный метод.

Особенности оценки с применением затратного подхода

Если собственнику необходимо получить официальное заключение оценки с использованием затратного подхода, следует обратиться в компанию или к независимому оценщику. Главное, чтобы эксперт состоял в СРО.

Помимо оплаты услуг специалиста, потребуется также предоставить пакет документов, подтверждающий денежные траты на приобретение земельного участка и возведение здания. Если оцениваемый объект был подвергнут реконструкции, потребуется также предоставить платежные бумаги, которые подтвердят расходы на материалы и работы по восстановлению, в дополнение к бумагам, отражающим расценки на приобретение.

При оценке с использованием затратного подхода эксперт учитывает амортизационный износ здания. Сведения для этого могут быть получены в результате инвентаризации объекта недвижимости. Также будут учтены планируемые расходы на восстановление имущества, если это необходимо.

Оценка со стороны затратного подхода крайне важна, если планируется застройка в коммерческих целях участка или микрорайона населенного пункта. Она позволяет заранее оценить расходы на возведение зданий, а в совокупности с другими методами расчетов дает возможность оценить рентабельность проекта.

Если расчет производится самостоятельно, без привлечения эксперта, его результаты будут приблизительными.

Преимущества и недостатки затратного подхода

К основным преимуществам затратного подхода можно отнести:

  • надежность метода при оценке новых объектов строительства;
  • целесообразность применения при анализе стоимости планируемого строительства объекта. В подобной оценке затратный подход – единственный из всех доступных для применения;
  • относительную простоту расчетов;
  • доступность данных для анализа.

Отказ от применения затратного подхода может быть мотивирован следующими причинами:

  • необходимостью предоставления объемного пакета документации, подтверждающей расходы;
  • малой эффективностью для оценки старых строений;
  • отсутствием выводов о перспективах рентабельности дальнейшей эксплуатации строения;
  • не учитывается ситуация на рынке недвижимости;
  • затратная стоимость объекта может быть существенно ниже или выше рыночной;
  • земельный участок оценивается отдельно от зданий.
Читать еще:  Выписка из госреестра недвижимости сколько действует?

Для более комплексного анализа рентабельности строения следует учитывать и данные остальных методов оценки.

Ситуации, в которых применяется затратный подход оценки недвижимого имущества

Применение затратного подхода, бесспорно, необходимо в оценке следующих видов объектов недвижимости:

  • зданий, которые заказчик планирует возвести в целях коммерческого использования. Позволяет рассчитать основу для оценки рентабельности проектов строительства. Используется при анализе стоимости здания промышленного, торгового, культурного, спортивного или жилого назначения;
  • зданий, возведенных относительно недавно;
  • строения, возведенного по полностью уникальному проекту. Применяется, если на рынке недвижимости нет объектов-аналогов в продаже, или их мало и цены слишком разнятся, чтобы сделать однозначный вывод о стоимости;
  • зданий, подлежащих восстановлению. Оцениваются первоначальные траты на приобретение и расходы на реконструкцию.

В остальных ситуациях применяется по просьбе собственника или покупателя объекта недвижимого имущества. Не рекомендуется применять затратный подход в оценке старых строений с высокой степенью износа.

Порядок оценки с применением затратного подхода

Оценку недвижимого имущества с применением затратного подхода можно условно разбить на следующие этапы:

  1. Расчет стоимости земельного участка, на котором находится здание или планируется строительство. В большинстве случаев земля в аренде во внимание не принимается. Но это правило не работает при анализе стоимости объектов коммерческой застройки населенного пункта.
  2. Суммирование расходов на постройку объекта капитального строительства с учетом возможности экономии от применения субсидий, скидок на материалы или работы.
  3. Определение степени износа оцениваемого объекта. Добавление к имеющейся стоимости обоснованных затрат на восстановление полезных функций здания.
  4. Расчёт разницы между уже затраченными суммами и планируемыми расходами.
  5. Корректировка и правка расчетов. Здесь допускается применение дополнительно методов сравнительного и доходного подходов.

Окончательный вывод и сами расчеты оформляются экспертом в отчете об оценке. Этот документ должен быть составлен с учетом следующих принципов:

  • в акте указывается информация, которую специалист считает существенной, с точки зрения объективности расчета стоимости недвижимости;
  • данные в отчете, которые влияют на результат, должны быть подтверждены;
  • содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика и иных заинтересованных в определении стоимости конкретной недвижимости лиц. Все результаты, указанные в акте, должны предполагать однозначное толкование.

Оценка недвижимого имущества с применением затратного подхода рассчитана на анализ окупаемости планируемых инвестиций.

Характеристика затратного подхода

1.4.1 Теоретические основы затратного подхода

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

  • 1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;
  • 2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ин вестора);
  • 3) расчет выявленных видов износа;
  • 4) оценка рыночной стоимости земельного участка;
  • 5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

  • – когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
  • – когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
  • – когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
  • – для оценки объектов незавершенного строительства;
  • – для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
  • – для оценки в целях страхования;
  • – для итогового согласования стоимости.

Затратный подход к оценке предприятий объединяет следующие методики:

  • – накопления активов предприятия;
  • – скорректированной балансовой стоимости (или методику чистых активов);
  • – замещения;
  • – расчета ликвидационной стоимости предприятий.

Все эти методики оценки объединены в затратный подход по одному основному признаку: они основаны на определении в текущих ценах стоимости отдельных видов имущества предприятия или затрат на строительство аналогичного предприятия (методике замещения) и вычитании задолженностей предприятия.

Все методики затратного подхода базируются на одной информационной базе — балансе предприятия и позволяют рассчитать различные виды стоимости предприятия:

  • – методика накопления активов — рыночную стоимость;
  • – методика замещения — стоимость замещения;
  • – методика ликвидационной стоимости — ликвидационную стоимость предприятия.

Эти виды стоимости имеют различные количественные выражения, и их расчет необходим для принятия различных управленческих решений. Например, при продаже предприятия его рыночную стоимость определяют с помощью методики накопления активов; при страховании имущества предприятия чаще используется методика определения восстановительной стоимости; при ликвидации предприятия методика ликвидационной стоимости позволяет определить его ликвидационную стоимость; при обосновании строительства нового предприятия применяется методика замещения. Обобщение практики применения методик затратного подхода к оценке позволило установить, что основные сферы их использования — это:

  • – оценка контрольного пакета акций предприятия;
  • – оценка предприятий с высоким уровнем фондоемкости;
  • – оценка предприятий со значительными нематериальными активами и возможностью их выделения и оценки;
  • – оценка холдинговых или инвестиционных компаний (когда предприятие не получает прибыли за счет собственного производства);
  • – оценка предприятий, не имеющих ретроспективных данных о прибылях (или когда нет возможности определить перспективные денежные потоки предприятия);
  • – оценка новых предприятий, недавно зарегистрированных;
  • – оценка предприятий, сильно зависящих от контрактов (например, строительные организации) или не имеющих постоянной клиентуры;
  • – оценка предприятий, значительную часть активов которых составляют финансовые активы (ценные бумаги, дебиторская задолженность, денежные средства и др.).

Методика ликвидационной стоимости используется:

  • – при ликвидации предприятия;
  • – финансировании предприятия-должника;
  • – санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;
  • – выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства;
  • – анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные подразделения;
  • – оценке заявок на покупку предприятия;
  • – экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
  • – экспертизе программ реорганизации предприятия.

Приведенный выше список сфер использования методик затратного подхода к оценке предприятия не является полным. Имеются и другие случаи, когда эти методики можно использовать, например, для согласования результатов оценки, полученных доходным и/или сравнительным подходом. Оценщики должны знать преимущества и недостатки методик затратного подхода. Основное преимущество этих методик: все они основываются в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрительны. Основной недостаток: они не учитывают будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методики, например методика накопления активов или методика ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании. Таким образом, в условиях переходной экономики (при наличии кризисных явлений, отсутствии политической и экономической стабильности) для оценки предприятий следует чаще применять методики затратного подхода, основанные на анализе стоимости имущества предприятий и их задолженности.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Так сложилось исторически, что в период плановой экономики в нашей стране именно затратный подход был основным способом оценки объектов капиталовложений. Становлению теории оценки недвижимости и развитию этого подхода в условиях рыночных отношений было уделено огромное внимание в научных трудах профессоров В.М. Рутгайзера, В.В. Григорьева, Е.И. Тарасевича, а также целого ряда других крупных специалистов. Анализ литературы, посвященной в той или иной мере вопросам недвижимости, показывает, что практически нет ни одной работы, в которой не были бы отражены вопросы, касающиеся затратного подхода в целом или отдельных методов оценки, применяемых в рамках этого подхода.

Поскольку, затратный подход имеет прямое отношение к проектированию, строительству и реконструкции объектов недвижимости, то не удивительно, что ряд теоретических работ был написан специалистами, имеющими строительное образование (профессор М.Д. Бойко, доцент В.Т. Александров, B.C. Башкатов).

Прежде всего следует ознакомиться с понятием затратного подхода, его местом в оценочной деятельности, с областью его применения и ограничениями в использовании.

Затратный подход (The Cost Approach) (ЗП) является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в ЗП используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).

Читать еще:  При проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно

В условиях рыночных отношений недвижимость часто приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею. Поэтому, казалось бы, для целей оценки недвижимости лучше подходит доходный подход. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой оценщики часто применяют затратный подход.

В Российской Федерации затратный подход использовался при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1992-2000 гг. (прямой пересчет), но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. В современных условиях применение затратного подхода является по-прежнему определяющим, так как часто для применения других подходов требуется обширная рыночная информация. Из-за неразвитости ряда сегментов рынка недвижимости отсутствует или недоступна (ввиду непрозрачности информационного поля) необходимая информация.

Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:
— для определения стоимости нового строительства;
— для оценки объектов, не завершенных строительством;
— в инвестиционных проектах — для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового;
— для определения варианта НЭИ свободного участка земли (в анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);
— при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка;
— для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка (когда нет аналогичных продаж и другие подходы неприменимы);
— для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;
— в оценке объектов специального назначения (интернаты, больницы, поликлиники, здания государственных учреждений и др.); —
— при оценке объекта доходным подходом, если требуется определение стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;
— в оценке капитала при создании новых фирм (при формировании уставного капитала);
— для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);

— в оценке для целей налогообложения (по правилам, установленным государственными органами);

— в оценке для целей страхования (единственный подход, в котором стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);
— в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость);
— в оценке последствий стихийных бедствий и иного вида ущербов;
— для проведения согласования результатов оценки, полученных применением наряду с затратным подходом и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.

Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих (развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости. Однако он выручает оценщика в условиях неприменимости сравнительного подхода (определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки, пассивный рынок) и для определения стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами походного подхода (некоммерческие объекты спецназначения).

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устареваний (когда отсутствует надежная информация для расчета износа). Он ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости:
— приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);
— с чрезмерным износом (На лекциях семинаров МБРР фигурировала предельная цифра — 60-65% для физического износа, которая по российским нормативным документам соответствует необходимости проведения капитального ремонта). (дает значительную погрешность);
— имеющих историческую ценность (здания-памятники);
при отсутствии в составе объекта недвижимости — земельного участка (квартиры, помещения и пр.).

Затратный подход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствуют данные или они неоднородны.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, то применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной лаг (разрыв) в получении законченного перестроенного здания, поскольку в отличие от строительного проектирования срок строительства считается пренебрежительно малым. Чтобы его учесть, привлекается также и доходный подход.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными данными, однако при оценке новых объектов затратный подход является весьма надежным.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, ограничения прав, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации и анализа представленной заказчиком документации оценщик выполняет последовательность следующих процедур (алгоритм) оценки рыночной стоимости затратным подходом:

Оценку (В отличие от слова «расчет», означающего выполнение математических операций в соответствии с некоторой формулой, используемый здесь термин «оценка» означает, что кроме расчета в этом пункте алгоритма производится также анализ вводимых в расчет данных, а результатом является некоторое суждение оценщика).

1. рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования (НЭИ).
2. Оценку прямых и косвенных затрат на строительство здания (в общем виде — улучшений) на дату оценки.
3. Оценку величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Оценку общего накопленного износа здания как суммы оцененного физического износа, функционального и внешнего устареваний.
6. Расчет рыночной стоимости здания (улучшений) как разницы между восстановительной стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа.
7. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости как суммы рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости строений улучшений.
8. Корректировку рыночной стоимости объекта недвижимости:
— на стоимость элементов фикстуры (изначально бывших движимым имуществом, но жестко прикрепленных к оцениваемым строениям — оборудования, встроенной мебели, аппаратуры управления и др.);
— стоимость безусловного права собственности относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права на недвижимость.

Для определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом важным этапом является оценка затрат на строительство улучшений объекта. Однако следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и часто бывают больше или меньше ее, поскольку затраты не всегда создают стоимость, а созданная стоимость не всегда адекватна затратам. Например, шикарная гостиница на окраине провинциального городка, автозаправочная станция, трехкомнатная типовая квартира в Москве и аналогичное жилье в Кинешме и др. Применение только затратного подхода приведёт к неправильной ориентации потенциальных покупателей относительно рыночной стоимости этих объектов.

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

  • Сравнительный подход к оценке недвижимости;
  • Затратный подход к оценке недвижимости;
  • Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

  • Объект оценки не является уникальным;
  • Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
  • Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
  • Достаточность имеющейся информации;
  • Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
  2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
  3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
  4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
  5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

  • Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
  • Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
  • Статистическая обоснованность расчёта;
  • Внесение корректировок на отличия с аналогом;
  • Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Не существует абсолютно одинаковых продаж;
  • Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
  • Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
  • Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
  • Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
  2. Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
  3. Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
  4. Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Сунсн;
  5. Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗПЗу.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
  • В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
  • Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
  • Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
  • Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.
Читать еще:  Как узнать сколько недвижимости у человека?

К недостаткам затратного подхода относятся:

  • Общая трудоёмкость расчёта;
  • При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
  • Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
  • Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
  • Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
  • Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
  • Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
  2. Расчёт действительного валового дохода;
  3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
  4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 20 Января 2012 в 17:17, курсовая работа

Описание работы

Цель курсовой работы – изучить сущность затратного подхода к оценке недвижимости.
Вариант №2
Общая характеристика реконструируемого объекта
В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 6180 м2. На уровне улицы в здании размешаются коммерческие помещения площадью от 206 м2, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 42 квартиры, средняя площадь квартиры 150 м2. Количество парковочных мест рассчитано на 96 автомобилей.

Содержание

Глава 1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости 5

1.1 Сущность затратного подхода 5

1.2 Этапы оценки недвижимости затратным подходом 6

1.3 Преимущества и недостатки затратного подхода 9

Глава 2. Методы расчета затрат 10

2.1 Метод сравнительной единицы 10

2.2 Метод разбивки по компонентам 11

2.3 Метод количественного обследования 12

Список литературы 29

Работа содержит 1 файл

Курсовая практика (2).docx

Министерство образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Воронежский государственный архитектурно – строительный университет

Кафедра «Экономика строительства»

Тема: «Затратный подход к оценке объектов недвижимости»

Студент 6 курса

з/о специальности ЭУС

Зачетная книжка №06-2-8-1058

Глава 1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости 5

1.1 Сущность затратного подхода 5

1.2 Этапы оценки недвижимости затратным подходом 6

1.3 Преимущества и недостатки затратного подхода 9

Глава 2. Методы расчета затрат 10

2.1 Метод сравнительной единицы 10

2.2 Метод разбивки по компонентам 11

2.3 Метод количественного обследования 12

Список литературы 29

ВВЕДЕНИЕ

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Цель курсовой работы – изучить сущность затратного подхода к оценке недвижимости.

Для реализации данной цели необходимо решить следующие задачи:

– изучить сущность затратного подхода к оценке недвижимости;

– рассмотреть этапы оценки недвижимости;

– проанализировать преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости;

– охарактеризовать методы расчета затрат.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Сущность затратного подхода

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

– уровень заработной платы;

– величина накладных расходов;

– затраты на оборудование;

– нормы прибыли строителей в данном регионе;

– рыночные цены на строительные материалы.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико- экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

1.2 Этапы оценки недвижимости затратным подходом

Этапы затратного подхода (см. рис.1):

– Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

– Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости ( Свс или Сзам).

– Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

– Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

– Определение итоговой стоимости недвижимости:

Рис. 1. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.

1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на:

– стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

– стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости. В связи с тем, что методы оценки рыночной стоимости земельных участков будут подробно рассмотрены во втором разделе данного учебника «Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов», в данной главе излагаются методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, а также методология определения величины общего накопленного износа.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector