Инвестирование в недвижимость с нуля для начинающих

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

👎 Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

👍 За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

👎 Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

👍 За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

👎 Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

С чего начать инвестиции в недвижимость? Типичные ошибки инвестора

Одним из самых надежных способов сохранить и преумножить свой капитал является инвестирование в недвижимость. Финансовые кризисы и обесценивания активов никоим образом не сказываются негативно на стоимости и востребованности недвижимости, поэтому не удивительно, что многие предпочитают инвестирование банковскому хранению.

В этой статье мы расскажем, с чего начать инвестиции в жилую недвижимость и что нужно про них знать, чтобы избежать типичных ошибок.

Во что вкладывать?

Первое, что должен сделать будущий инвестор, – это ознакомиться с рынком недвижимости того региона, в котором находится потенциальная площадь для инвестирования. Нелишней будет консультация с экспертом по недвижимости, который проследит динамику рынка и сделает заключение о его состоянии за последние несколько лет. Это поможет “отмести” заведомо проигрышные варианты и избежать финансовых потерь в будущем.

Выбирая квартиру или дом для инвестиций, не бросайтесь на самое экономичное жилье, но и к элитному не стремитесь. Наибольшим спросом всегда пользуется жилье средней ценовой категории, поэтому его будет проще сдать в аренду или, при необходимости, продать. Также гораздо выгоднее инвестировать не во “вторичку”, а в новостройки или даже в строящееся жилье. При сдаче в аренду таких вариантов можно получить до 10% прибыли от рыночной стоимости.

Если же есть желание инвестировать в недвижимость за рубежом, то необходимо обратиться за помощью к профессионалам. Агенты и юристы выбранной страны помогут правильно оформить сделку, не оказаться обманутым и не проиграть в деньгах. Помните, что в каждой стране есть свои правила и свои тонкости касаемо покупки недвижимости и сдачи её в аренду. Не зная их, можно в лучшем случае здорово потерять в деньгах, а в худшем – получить административное или уголовное наказание.

Следующим важным нюансом является то, что никогда не следует инвестировать кредитные деньги. Каким бы стабильно развивающимся не был рынок недвижимости в выбранной стране, вероятность быстрого получения крупного дохода ничтожно мала. Любые вложения в недвижимость стоит рассматривать как долгосрочные.

Как получить доход с помощью инвестиций?

Способов получения дохода от инвестирования два: перепродажа имущества и сдача в аренду. Первый вариант сопряжен с бОльшими рисками и сложностями, однако, при удачном стечении обстоятельств и благоприятной экономической ситуации может принести большой доход.

Куда более распространенным и надежным способом получения дохода от инвестиций является сдача жилья в аренду. Это неплохой вариант для того, чтобы окупить вложения и затем реализовать недвижимость. Например, средняя квартира в Москве стоит порядка 10 миллионов рублей. В год она дорожает приблизительно на 10%, то есть на 500 тысяч рублей. Сдавать квартиру подобного уровня можно за 50-60 тысяч рублей в месяц. Итого получается 1,1-1,2 миллиона рублей дохода в год или 11-12% годовых.

Что делать, если крупной свободной суммы нет?

Не имея на руках нужного капитала, но имея желание увеличивать прибыль, составьте инвестиционный план и дисциплинированно следуйте ему.

Допустим, на первом этапе половину первоначальной суммы можно положить на пополняемый вклад под проценты, другую половину потратить на акции. По прошествии первого этапа (не забудьте определить его длительность: месяц, пол года, год и т.д.) заберите деньги и вложитесь в участок (также на определенный срок, в течение которого тоже будете копить). В конце второго этапа продайте участок подороже и на вырученные+накопленные деньги сделайте взнос в долевом строительстве или сразу приобретите площадь.

Обращаем внимание, что это лишь приблизительный пример возможного плана. Конкретный вариант нужно составлять самостоятельно, исходя из имеющихся ресурсов и пожеланий.

Когда инвестировать?

Наиболее благоприятным временем для инвестирования в недвижимость является кризис. Во время спада в экономике цены на недвижимость, как правило, заметно понижаются. Подешевевшие в кризис квартиры – самый привлекательный инвестиционный вариант для владельцев полных свободных сумм. Обычно через пару-тройку лет после кризиса начинается подъем экономики и, соответственно, цены на жилье тоже растут. Очевидно, что чем больше рост цены, тем большая прибыль ожидает инвестора.

Как обезопасить себя?

Даже если вы собрались инвестировать в недвижимость в своей родной стране, лучше всего нанять хорошего опытного юриста. Оформление договоров и прочей документации – тонкий процесс со множеством нюансов, поэтому следует доверить его профессионалу. То же самое можно посоветовать и в случае сдачи приобретенной площади в аренду. Да, услуги квалифицированного юриста стоят денег, зато вы сможете избежать гораздо более серьезных материальных убытков и проблем с законом.

Инвестиции в недвижимость – надежный проверенный способ сохранения и приумножения капитала. Наименее рискованные инвестиции требуют наличия достаточно крупных свободных сумм, которые заметно увеличатся в будущем при правильно выбранной стратегии инвестирования и грамотной реализации инвестиционных планов.