Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Как инвестировать деньги в недвижимость при малом капитале: выгодно ли

Недвижимость выступает как привлекательный объект вложения денег уже много лет. Привлекательна она с точки зрения инвестирования потому, что, деньги, вложенные в нее, со временем как минимум сохраняются, а в удачные экономические периоды и приумножаются.

К тому же, недвижимость это ликвидное имущество, на которое всегда есть спрос.

Особенно это касается жилой недвижимости. Единственная причина по которой инвестированием в недвижимость не занимаются все и каждый – это большой объем вложений, которые требуется сделать, чтобы начать инвестировать. Речь идет не о сотнях тысяч, а о миллионах рублей и свободные средства на руках в таком количестве не у всех имеются.

Способы заработка с помощью недвижимости

Инвестор может извлекать доход двумя способами:

Зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду;
Заработать на последующей перепродаже.

Новичкам в области инвестирования в недвижимость следует обратить внимание на жилье эконом сегмента. Оно требует минимальных вложений, как на стадии покупки, так и при подготовке к сдаче в аренду или дальнейшей перепродаже.

Преимущества инвестирования в недвижимость

Отсутствуют риски обесценивания недвижимости (особенно жилой), так как спрос на нее всегда высок, ввиду элементарной человеческой потребности в наличии крыши над головой.
Это долгосрочные инвестиции, а в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости только возрастает, как показывает практика.
Этот инструмент не требует временных затрат.

Недостатки инвестирования в недвижимость

Невысокая ликвидность. Этот инструмент едва ли удастся быстро конвертировать в наличность, если только существенно не опустить цену.
Недвижимость находится в собственности, а значит, подразумевает уплату налогов и прочих расходов, связанных с владением ею.
Необходимо наличие достаточно большого объема средств, чтобы начать инвестировать в недвижимость.

Как начать инвестировать в недвижимость при малом капитале

Один из привлекательных способов вложения в недвижимость – это инвестирование на стадии строительства. Как известно, самая низкая стоимость квадратного метра бывает на этапе котлована или начальных этапов строительства. Дальше стоимость будет только расти. Но также считается, что до того, как на строительство освоено 23 денег, а это значит когда построено хотя бы несколько первых этажей, то инвестировать рискованно.
Как один из привлекательных способов инвестирования также можно рассматривать банковскую ипотеку на жилье, строящееся аккредитованным в этом баке застройщиком. Такие партнерские предложения часто содержат весьма выгодные условия. Как правило, риски в этом случае минимальны, так как банк, по обыкновению, очень тщательно подходит к выбору компаний-партнеров и с кем попало, договора не заключает.

Говорить о получении прибыли в этих случаях скоро не приходится. Так как пока закончится строительство, оформятся все необходимые документы и застройщик вручит ключи, может пройти от нескольких месяцев до нескольких лет.

Покупка квартиры на вторичном рынке, конечно, существенно сократит временной промежуток между моментом инвестирования и моментом начала получения прибыли.
Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка – еще один способ приобретения недорогого жилья. Такую квартиру может продавать как собственник, так и банк через торги. Во втором случае цена, как правило, дешевле, но возникает риск того, что после оплаты стоимости квартиры, предыдущий собственник может предъявить свои права на эту квартиру и станет препятствовать вселению. Осмотреть такую квартиру до покупки также проблематично и принимать решение придется скорее по внешним признакам, оценивая метраж, количество комнат, район и т.д. Заниматься снятием обременения, также, инвестору придется самостоятельно.

Посуточная сдача в аренду предполагает большие временные затраты от собственника, но и большее количество прибыли. Так получается, потому, что сдача посуточно стоит дороже, чем на длительный срок, но подразумевает постоянную готовность показывать квартиру, подвозить и забирать ключи, словом взаимодействовать с клиентами.
Сдача на длительный срок менее затратное по времени предприятие, достаточно один раз в месяц появляться, чтобы забрать деньги и проверить сохранность недвижимости и имущества. Но длительная аренда стоит дешевле посуточной.

Кроме того, многокомнатные квартиры можно сдавать по отдельным комнатам.

Если инвестор для инвестирования в жилье привлекает ипотечные средства, то следует учитывать, что вся прибыль будет уходить на погашение ипотеки. Тем не менее, и этот вариант выгоден, так как не вкладывая существенных денег, со временем инвестор становится собственником объекта недвижимости.

Таким образом, получается, что начать инвестировать в жилье можно и с минимальными капиталовложениями. Важно подойти к вопросу со знанием дела и трезво оценивать риски.

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

Читать еще: Сроки перевода материнского капитала при покупке недвижимости

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

– низкий порог входа;

– защита от обесценения рубля;

– хороший долгосрочный рост;

– возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

Личные финансы и инвестирование

Вложение средств в недвижимость – это один из самых стабильных, прибыльных и простых способов инвестирования. Квартиры и дома ежегодно дорожают: и даже если в прошлом году наблюдался кризис, рост цен по-прежнему присутствовал. Но не стоит думать, что такой способ идеален для новичков, ведь он тоже имеет свои нюансы, особенности, требует знаний, внимательного подхода. Как правильно инвестировать в недвижимость, чтобы не прогореть и увеличить свой капитал?

Содержание:

ТОП-5 способов, как инвестировать в недвижимость

Вложение в недвижимость – это спекулятивный метод, который является долгосрочным. Получить прибыль за пару месяцев обычно сложно, на оформление сделок и ожидание уходит не меньше года. Существует несколько способ вложения средств:

Покупка и ремонт – приобретается недвижимость, нуждающаяся в отделке, чаще косметической, но у хозяев нет денег или времени на приведение жилья в порядок. Часто по такой схеме квартиры приобретаются у людей, ведущих асоциальный образ жизни. В объект вкладываются деньги, он превращается в жилье комфортабельного класса, продается дороже;
Покупка и сдача в аренду – приобретается квартира в популярном районе, на время ожидания роста цен ее сдают – краткосрочно или долгосрочно. Этот метод позволяет получать постоянный заработок, но не является пассивным – придется искать жильцов, контролировать их, следить за порядком;
Покупка и ожидание – жилье нужно купить в районе, где планируется новая застройка в скором времени, аварийный снос, либо просто место будет пользоваться повышенным спросом. Главное – тщательный анализ рынка перед покупкой;
Срочная покупка – некоторые люди хотят продать квартиру срочно, так как финансовая ситуация не терпит отлагательств. За жилье они готовы сделать хорошую скидку. Важно постоянно отслеживать такие объявления, быстро заключить сделку, а после – продавать объект без спешки уже по рыночной цене. Правда, при таком методе высок риск нарваться на мошенников;
Покупка через ДДУ – деньги вкладываются в котлован, когда стоимость квадратного метра низкая. После постройки квартира продается уже по реальной цене.

Читать еще: Договор о задатке по сделке с недвижимостью

Кроме того, в Москве и крупных городах популярна покупка большой квартиры, разделение ее на две меньшего размера и получение прибыли. Но если жильем вы будете владеть меньше 5 лет – придется уплачивать НДФЛ или заявлять налоговый вычет.

Как инвестировать при малом капитале?

Предприимчивый человек найдет способ, как инвестировать в недвижимость при малом капитале. Хотя обойтись небольшим количеством денег трудно, это сделать реально:

Займите у друзей, возьмите кредит в банке, выбирая программы с минимальными ставками. Доход от продажи должен полностью покрывать ваши расходы;
Привлеките партнеров – если среди друзей есть предприимчивые люди, они могут стать соинвесторами;
Покупайте доли, комнаты, небольшие коммерческие помещения, стоимость которых вас устраивает.

При небольшом капитале выгодно вкладывать деньги в строительство – траты будут постепенными, можно финансировать проект из своего дохода.

В какую недвижимость выгодно вкладываться?

Покупать недвижимость выгодно в крупных городах – здесь она отличается высокой ликвидностью, повышенным спросом, хорошо продается даже при растущих ценах. Вложить деньги можно в разные виды объектов:

Коммерческая недвижимость – популярна у опытных инвесторов, рост ее стоимости в год – от 7%. Вложения доступны в офисы, торговые площадки, склады;
Квартиры – способ характеризуется небольшими рисками, жилой рынок более известен новичку. Достаточно найти хорошую недвижимость, которую через пару лет не составит труда продать;
Участки – в землю можно вкладываться даже при небольшом капитале, оформление документов упрощено, вероятность мошенничества снижена. Правда, покупать участок нужно в районе, где прогнозируется строительство коттеджного поселка и других объектов, тогда это будет выгодно;
Частные дома – купить можно готовый коттедж, недостроенный объект, участок под строительство. В последнее десятилетие такой тип недвижимости все более популярен, но дом должен находиться недалеко от города, иметь всепогодный подъезд.

Доходность жилой недвижимости – от 10% в год, при успешном инвестировании за пару лет можно получить и все 70%, ведь такие случаи нередки.

Как купить ликвидную недвижимость?

Выбор недвижимости – решающий шаг при инвестировании. От того, насколько умело вы выберите помещение, зависит его рентабельность и ликвидность, возможность в ближайшие годы получить доход. Учитывайте несколько параметров:

Расположение – объект должен находиться в перспективном районе с высоким спросом на жилье. Покупать квартиру вблизи свалок и заводов – не лучшая идея, сейчас популярны экологически чистые районы;
Транспортная доступность – наличие рядом станций метро, остановок, оживленных магистралей является весомым преимуществом. Для загородной недвижимости – железнодорожной станции;
Инфраструктура – покупателей интересует наличие магазинов, школ, детских садов, аптек, заведений, где можно провести досуг. Квартиры в глухом районе на отшибе города покупают неохотно;
Вид за окном – хорошо, если по соседству находится парк, либо окна выходят во двор. Вид на достопримечательности, исторические здания тоже является преимуществом;
Особенности дома, придомовой территории – родителей заинтересует детская площадка, автолюбителей – вместительная парковка. Чистый подъезд станет еще одним плюсом;
Этаж – не стоит покупать квартиру на первом этаже, если не планируется ее перепланировка в коммерческий объект.

Выбор помещения для инвестирования – сложный процесс, поэтому не следует покупать первую квартиру, которая вам встретится. Изучите юридическую чистоту сделки, посмотрите десятки вариантов, найдите среди них самый перспективный, лучший и прибыльный.

Вложение в ликвидную недвижимость обеспечивает высокую доходность при разумном подходе к этому занятию. Учитесь прогнозировать, видеть перспективы, следить за состоянием рынка недвижимости. И тогда удастся получить хорошую прибыль, купить помещение, которое через 2-3 года увеличит первоначальный капитал на 20-30%. Правда, не забывайте о сопутствующих расходах – налогах, коммунальных платежах. Чтобы затраты окупились, рекомендуется не просто ждать подорожания, а сдавать помещения в аренду – так гораздо выгодней.

Как начать инвестировать в недвижимость при малом капитале? Советы +Видео

В последнее время недвижимость является наиболее распространенным способом инвестирования, потому что жилая недвижимость очень популярна при любом состоянии экономики. Здесь главное взвесить все за и против, плюсы и минусы.

В статье рассмотрим вопрос о том, как имея на руках только небольшую сумму денежных средств инвестировать их в недвижимость, какие есть способы.

Инвестиции в недвижимость

Почему тема вложения в недвижимость актуальна?

Недвижимость последние несколько лет является наиболее распространенным способом инвестирования. Объяснение этого заключается в том, что жилая недвижимость, также как и коммерческая, очень популярна у населения даже в моменты кризиса. Потому что жилая недвижимость даёт человеку возможность обеспечить его главную потребность, это место жительства и крыша над головой.

Однако не все могут использовать такой инструмент инвестирования как недвижимость, потому что на этом рынке довольно высокий порог для входа на рынок, не все могут позволить себе купить объект недвижимости. С этим связано то, что многие люди вместо этого открывают банковские вклады, хотя они имеют более низкую доходность. В статье рассмотрим, можно ли приобрести недвижимость, инвестируя в неё даже небольшую сумму денег.

Положительные и отрицательные стороны при вложении денег в недвижимость

Все виды инвестирования денег имеют свои плюсы и минусы, также как и вариант с вложением денег в недвижимость. Если вы только начинаете свой путь в инвестировании, то для начала вам нужно хорошо разобраться, взвесить все плюсы и минусы вложения денег в той или иной инструмент.

Плюсы

Для начала рассмотрим основные плюсы инвестирования денежных средств в недвижимость:

– если денежные средства могут обесцениться из-за инфляции, то обесценивание недвижимости происходит намного меньше, можно сказать что эта цифра стремится к нулю;
– если рассматривать долгосрочную перспективу, то тут цены на объекты недвижимости обычно растут, пусть и разными темпами;
– вложение денежных средств в недвижимость в дальнейшем не будет требовать от вас постоянно уделять значительное количество времени этому вопросу;

Минусы

Теперь рассмотрим, какие есть недостатки при инвестировании денег в недвижимость:

– такой способ инвестирования имеет низкую ликвидность. То есть, если вам понадобится срочно превратить недвижимость в денежные средства, то придется пойти на снижение цены, чтобы недвижимость быстрее продалась, что в свою очередь приведет к потере денег;
– являясь владельцем недвижимости, вы должны будете в определенное время платить налоги, тратить деньги на ремонт и другие расходы;
– также к недостаткам относится факт высокой стоимости, то есть высокий порог для вхождения на рынок недвижимости.

Основные варианты инвестирования денежных средств

Быть инвестором на рынке недвижимости

И зарабатывать на этом можно двумя способами.

Первый вариант – это покупка недвижимости и дальнейшей его сдачи в аренду.
Второй вариант – это купить квартиру и в дальнейшем перепродать его по более высокой цене.

Человеку, который хочет стать инвестором нужно рассмотреть вариант с квартирой эконом-класса. Такой вариант требует небольшого количества вложений, и в дальнейшем возможность потери вложенных денежных средств на объектах эконом-класса меньше, чем на других.

Надо сказать, что если у вас вообще нет денежных средств для вложения в недвижимость, зайти на такой рынок конечно не получится. Однако и не нужно обладать большими миллионами, чтобы начать инвестировать в недвижимость, можно попробовать начать и при небольшом капитале.

Вариант с новостройкой

Широко распространён способ вложения денежных средств в покупку жилья, если у вас небольшой капитал, это купить квартиру в новостройке на ранней стадии строительства. На начальном этапе фирмы застройщики могут предложить покупателю достаточно низкие цены. Здесь есть прямая зависимость, чем раньше будет подписан договор долевого участия, тем дешевле стоит квартира.

Важно! Инвестирование денежных средств в покупку квартиры в доме на этапе начала строительства имеет достаточно серьезный минус, это риск, что дом застройщик не достроит и не сдаст его в эксплуатацию. Поэтому нужно основательно подойти к вопросу проверки компании застройщика.

Бывают ситуации, что инвестор идет другим путем, а именно оформляет ипотеку в банке на покупку квартиры у застройщика, которого уже аккредитовал банк. Если между банком и компанией застройщиком есть договоренность, то клиенты могут предложить более низкие ставки по ипотеке. Клиенту нужны будут денежные средства для внесения первоначального взноса и сопутствующих расходов. Еще одним плюсом является тот факт, что банковская служба безопасности уже проверила застройщика, и те объекты, которые он строит, так в дальнейшем они будут их кредитовать, и в этом случае риск не сдачи дома в эксплуатацию снижается.

Такой вариант вложения денежных средств в покупку квартиру с использованием договора ипотеки также имеет свои минусы. Заключается он в том, что дом будет достроен и сдан как минимум через несколько месяцев, а если была запланирована перепродажа квартиры, то ипотечный договор будет служить дополнительной преградой при заключении сделки, так как там есть свои особенности.

Сдать квартиру в аренду также сразу не получится, нужно дождаться окончания строительства и в дальнейшем вложить определенные денежные средства проведения ремонта. Как видим, этот вариант подойдёт не всем инвесторам, а только тем, кто может позволить себе ждать определенное количество времени до того, как квартиру начнет приносить доход.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Если у вас на руках есть только небольшой капитал, то, как вариант, вы можете инвестировать эти средства и оформить ипотеку в банке, при этом лучше обратить внимание на небольшую и не очень дорогую квартиру. Ипотеку на такой объект недвижимости получить проще, и платить за него придется меньше.

Чтобы после покупки начать быстрее получать доход с такого объекта, нужно чтобы он имел спрос у потенциальных арендаторов. Квартира должна располагаться в районе есть, где есть развитая инфраструктура и наличие транспорта. При этом в квартире не обязательно делать дорогой ремонт, достаточно сделать хороший косметический.

Читать еще: Специальные съемки в государственном кадастре недвижимости

Можно увеличить доход от сдачи квартиры в аренду путем сдачи ее на небольшие сроки, например, посуточно. На такой короткий срок квартиры обычно снимают те люди, которые приехали в город в командировку или на отдых. Если вы планируете сдавать квартиру посуточно, то лучше выбрать квартиру ближе к центру города. Однако при таком раскладе владельцу квартиры придется тратить гораздо больше времени, так как постоянно нужно будет ездить на квартиру и общаться с арендаторами, а также приводить жилье в порядок и соответствующее состояние.

Если у вас есть средства для покупки двухкомнатной квартиры, стоит можно сдавать по-комнатно. Также бывает привлекательным и квартиры, которые ранее были коммунальными, так как они с планировкой хорошо подходят для сдачи комнат.

Также важно иметь в виду, что если вы для покупки квартиру оформляйте ипотеку, то первое время весь полученный доход от сдачи квартиры в аренду будет уходить на погашение ипотечного платежа. И получать реальный доход вы будете после того, как погасить ипотеку полностью.

Покупка комнаты

Купить комнату можно с наименьшими затратами, однако этот вариант больше подходит для личного использования, а не для того чтобы использовать ее для инвестирования. Это все связано с тем, что оформить ипотеку на покупку комнаты более сложно, потому что не все банки дают такой кредит.

Также могут возникнуть и сложности при оформлении аренды комнаты, так как собственники других комнат в квартире могут быть против того, что рядом с ними будут жить посторонние лица, это возможно в том случае если квартира не была ранее коммунальной.

Приобретение квартиры в залоге

Есть также вариант покупки более дешёвый квартиры, это недвижимость, которая в настоящее время находится в залоге у банка. Продавать такую залоговую квартиру может и сам заемщик, и также банк, при принудительном взыскании и реализации имущества.

Вариант, когда квартиру продаёт сам заемщик обходится дороже, чем в случае при продаже его с банком. Однако при покупке залоговой квартиры у самого заемщика для покупателя меньше рисков. Возможно, заемщик самостоятельно по личным мотивам хочет продать квартиру, в этом случае сделка идет, как обычно, только квартира имеет обременение.

Обременение банк снимет после того, как покупатель рассчитается с продавцом и погасить полностью задолженность. В случае если квартира покупается не за наличные денежные средства, а с помощью ипотеки, то ее можно оформить даже в том же самом банке с помощью переуступки долга.

Если залоговую квартиру продает банк, то здесь есть больше риска для покупателя. Обычно с помощью торгов продаются квартиры тех заемщиков, которые имеют проблемную задолженность и при этом не соглашаются ни на какие условия банка, то есть не ведут переговоры с ним. После того, как вы заплатите за квартиру может возникнуть сложности с бывшими собственниками жилья, которые будут препятствовать вашему заселению и своему выселению.

Также обычно проблемные жильцы не дают будущему покупателю осмотреть такую квартиру. В этом случае оценить, насколько вам выгодно купить такую квартиру можно только ориентируясь на адрес расположения квартиры, по площади и количеству комнат в квартире. И после покупки такого жилья покупатель должен самостоятельно заниматься вопросом о снятии обременения с квартиры.

Как мы видим, начать заниматься инвестированием денежных средств в недвижимость можно, даже если у вас на руках нет достаточной суммы для покупки. Здесь главным будет взвесить все плюсы и минусы, и определить, выгодно ли вам этим заниматься.

Инвестиции в недвижимость: стоит ли, как и в какую инвестировать

Статья посвящена теме инвестирования в недвижимость. В ней освещаются основные вопросы, касающиеся такого вложения в собственность.

Вопрос того, как приумножить свои средства, является одним из ключевых для предпринимателей. Для многих важна финансовая подушка и наличие дополнительных источников дохода. Следовательно, деньги нужно куда-то вкладывать. Вопрос только в том, куда.

Многие задумываются над тем, выгодно ли инвестировать в недвижимость. С одной стороны, это безопасный и стабильный вариант. Но здесь есть и подводные камни, связанные с ненадёжными застройщиками и с законодательными нюансами. И рисковать приходится крупными суммами.

Поэтому перед тем, как инвестировать деньги в недвижимость, нужно сначала во всём разобраться. Желательно понять общую картину и актуальное положение дел на рынке на данный момент. Тогда вы сможете свести риски к минимуму.

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Для начала необходимо оценить плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, чтобы понять, с чем вы вообще будете иметь дело. Нельзя поддаваться эйфории или воспринимать всерьёз исключительно одну рекламу.

Плюсы инвестиций в недвижимость

У такого способа распоряжения деньгами есть несомненные преимущества:

стабильный рост стоимости самой недвижимости и защита от инфляции, то есть можно не бояться, что такая собственность обесценится;
большое количество разных направлений;
возможность в любой момент изъять средства (реализовать имущество) или оформить кредит, сделав такую собственность залоговой;
большое количество разных объектов;
возможность получать дополнительный доход, сдавая недвижимость в аренду;
привлекательные программы от ряда застройщиков.

Минусы инвестиций в недвижимость

У такого решения есть и минусы:

частая покупка и продажа означают высокое налоговое бремя, что снижает прибыль от недвижимости;
низкий уровень ликвидности собственности;
деньги можно изъять быстро, но оперативность означает неизбежную потерю части средств;
покупка новостроек предполагает высокий уровень риска;
стоимость такой собственности напрямую зависит от национальной экономики и от экономической ситуации в регионе, то есть от того, на что инвестор повлиять не может;
траты на содержание такой собственности;
необходимость выплачивать налог на недвижимость;
невозможность точно рассчитать повышение стоимости на такую собственность в будущем.

Инвестировать в недвижимость в России традиционно – надёжно. Вы можете потерять часть средств, но даже при самом плохом раскладе у вас всё равно останется сама собственность. Хотя не стоит забывать основные риски. Однако и об остальных минусах следует помнить.

В какую недвижимость лучше инвестировать

Выше уже говорилось о том, что эта сфера инвестирования отличается большим количеством направлений. Их можно выделить по специфике объектов. Итак, давайте разберёмся в том, в какую недвижимость выгодно инвестировать. Ниже описаны все основные варианты, которые у вас есть.

Жилая недвижимость

Это – самое напрашивающееся решение. При первой покупке можно претендовать на налоговые льготы. А ещё такая собственность всегда будет востребованной. И в целом, если вы не знаете, как инвестировать в недвижимость при малом капитале, лучше начать с этой группы.

Дело в том, что сейчас на рынке очень популярны миниатюрные студии. Покупают и квартиры с общей площадью 20-24 м2. Многие берут также отдельные комнаты. Всё это позволяет стартовать даже без серьёзных изначальных вложений.

Коммерческая недвижимость

Это направление – одно из самых традиционных для предпринимателей. Оно выгодно тем, что такую собственность очень легко будет перевести в активы. А ещё её можно впоследствии без проблем продать, если регион активно развивается. Одним словом, обратить внимание на такой вариант явно стоит.

Загородная недвижимость

Эта недвижимость особенно востребована рядом с крупными мегаполисами. На такой способ вложения денег стоит опираться, если город активно развивается. Вполне вероятно, что уже через 5 лет местонахождение дома станет ещё одним районом. И тогда стоимость собственности увеличится на порядок.

Зарубежная недвижимость

Это направление может быть очень перспективным, если разобраться, как именно инвестировать в зарубежную недвижимость. То есть вам нужен будет посредник, агент, который сможет вникнуть в тонкости законодательства другого государства и грамотно провести сделку от вашего имени.

Земельные участки

Такую возможность тоже не стоит игнорировать. Земельные участки требуют минимум трат на поддержание. Но и здесь важно понимать, как правильно инвестировать, чтобы выбрать перспективный вариант. Если вы не разбираетесь в качестве почвы, то лучше заказать анализ экспертам.

Сравнительная таблица вариантов инвестирования в недвижимость

Выше представлены основные направления, по которым можно вкладывать деньги в такую собственность. Чтобы вам легче было понять, в какую недвижимость лучше инвестировать, изучите внимательно эту таблицу.

Вариант	Особенности	Доходность
Жилая недвижимость	Можно начать с небольших сумм, всегда востребована, легче получить налоговую льготу при первой покупке.	Сильно зависит от городов, может колебаться от 10 до 20%, но выше банковских вкладов в любом случае.
Коммерческая недвижимость	Оптимальный вариант для предпринимателей, можно сделать основным активом.	Уровень доходности в среднем по стране – 8-10%. Показатель стабильный.
Загородная недвижимость	Хорошее решение, если брать недвижимость рядом с активно развивающимся городом.	Уровень дохода сильно зависит от конкретного региона. Может колебаться от 5% (Ростов-на-Дону) и до 20% (Москва).
Зарубежная недвижимость	Перспективный вариант, если найти добросовестного агента, который заключит выгодную вам сделку.	Уровень прибыли зависит от конкретной страны. Может начинаться от 2% в год и доходить до 15-20%.
Земельные участки	Хорошее решение, означает минимальные расходы на содержание такой недвижимости.	Уровень прибыли в среднем по стране – 6-10%. Сильно зависит от конкретного периода и от региона, а также от разновидности участка.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале

Далеко не все понимают, стоит ли инвестировать в недвижимость, если у вас – небольшой стартовый капитал. На самом деле в этом решении есть смысл. При желании вы можете:

Составить свою стратегию, чтобы понять, как будете действовать дальше.

Оформить кредит, если средств не хватает.

Найти соинвесторов. Можно привлечь партнёров по бизнесу, например.

Приобрести недвижимость на стадии строительства. Такой вариант – один из самых выгодных и не требует серьёзных вложений.

Также можно рассмотреть покупку недвижимости на аукционах по банкротству. Поскольку там нужны деньги срочно, то нередко дают неплохие скидки.

На вложении в недвижимость можно хорошо заработать. Но для этого сначала нужно разобраться в вопросе. Если вы будете понимать, как правильно инвестировать в недвижимость, вы получите стабильный источник дополнительного дохода при минимальных рисках.

Есть вопросы? Напишите нам, постараемся помочь! Написать

Остались вопросы?

Напишите мне на почту, заполнив форму ниже, и я помогу разобраться в проблеме!
Либо воспользуйтесь одним из следующих контактов: