Как покупать недвижимость без залога?

Как купить недвижимость без денег на торгах по банкротству?

Как купить квартиру без денег? Именно такой вопрос мои читатели задают мне чаще всего. Примерно 25-30% всех заданных мне вопросов можно свести к данной формулировке. Несколько дней назад я поставил на блог плавающий виджет с призывом к читателям задавать мне любые вопросы. И вопросы действительно стали задавать. Теперь каждый день я получаю по 1-2 вопроса от моих читателей. И теперь я знаю, что интересует большинство моих читателей. Пришло время ответить на вопрос!

Как получить жилплощадь бесплатно

Про квартиру я к сожалению не смогу помочь. А вот как получить часть здания или офисные помещения не потратив ни копейки денег рассказать смогу. В этих помещениях, вы кстати и жить сможете или просто поменяете на жилую квартиру.

Рассмотрим данный вопрос на примере моего последнего поста, в котором я хотел купить на торгах по банкротству дом. Это здание я должен был купить не на свои деньги а на деньги инвестора. Сделать это я планировал за 3,2 млн. руб. Но так как дом ушел за 3,5 млн, то для дальнейших расчетов буду использовать именно эту сумму.

И так, дом площадью 1 800 кв. м. за 3,5 млн. руб. — это получается чуть меньше 2000 руб за квадрат! Шикарная цена! Тут и далее я буду немного округлять все цифры вверх для простоты расчетов.

Таких денег у меня не было, поэтому я стал искать инвестора. Я рассудил, что если заберу себе 600 кв.м. за свои услуги — это будет справедливо. Цена для инвестора все равно остается очень вкусной. За 3,5 млн. инвестор получит 1200 кв.м. в отличном здании расположенном в интересном месте.

Получается что 1200 кв.м. за 3,5 млн. руб. = 3 000 руб за кв. м. Что по прежнему очень и очень хорошо (при подготовке к сделке я на самом деле исходил из суммы в 3,2 млн. руб. см. выше., а данный расчет подогнан к реальной сумме завершения торгов)!

Далее я распечатал фотографии объекта, поэтажные планы и копии право устанавливающих документов. На поэтажных планах я отметил помещения которые хотел оставить себе. И после этого отправился на встречи со своими более богатыми друзьями и знакомыми.

Я говорил, что планирую купить вот эти помещения, и мне нужен второй инвестор который выкупит оставшуюся часть за сумму равную стоимости всего здания. Цена квадратного метра получается менее 3 000 рублей за квадрат. О том что я получаю свои помещения бесплатно, я на данном этапе, конечно, умалчивал.

Мне удалось заинтересовать трех человек из пяти. С двумя из них мы даже выехали на место и произвели наружный осмотр здания. Инвесторам я объяснил, что сначала надо выиграть торги. И как будут результаты мы сможем проникнуть внутрь и все посмотреть.

Ранее, еще год назад, когда только обнаружил этот объект на торгах я проникал внутрь него вместе с представителем залогового кредитора. И решил, что не стоит напоминать о себе перед участием в торгах, так как наверняка столь вкусный объект хотели продать своим. И у работников залогового кредитора и у конкурсного управляющего наверняка были денежные друзья.

После этого с чистой совестью я перечислил 145 тыс. руб. задатка для участия в торгах. Это были мои деньги. Да, я рисковал, ведь если бы инвесторы отказались в последний момент я бы потерял эти деньги. Но риск был минимальным у меня было 3 человека давших свое железобетонное согласие на участие в сделке. Зато в случае победы, я бы получил совершенно бесплатно 600 кв.м. в отличном месте. Кто то играет в спорт-лото, а кто то играет по крупному решил я и подтвердил отправку платежа в личном кабинете интернет-банка.

Чем завершилась эта история вы уже знаете из прошлого поста.

Кстати и мой последний выигранный объект я то же покупал частично не на свои деньги. Но тогда еще чувствовал себя новичком в работе с инвесторами и не смог окончательно обнаглеть, все же свои деньги я потратил на эту сделку, но и инвесторы меня очень хорошо поблагодарили (я выиграл сразу несколько лотов в том здании, часть были куплены для инвесторов, соответственно они со мной поделились прибылью после перепродажи помещений).

Подведем итоги

Что нужно сделать, что бы получить бесплатную недвижимость?

Для ответа на этот вопрос вам нужно:

1. Прочитать статью в которой я рассказываю про проигранный дом — для понимания материала изложенного в этой статье;
2. И статью о моей схеме работы на торгах (в середине статьи содержится) — из этой статьи вы узнаете, что для осуществления данной схемы вам может понадобится время, год или даже чуть больше;
3. Найти где вы сможете быстро занять необходимую для перечисления задатка сумму от 10 до 500 тысяч рублей. После покупки объекта вы вернете эту сумму из денег полученных от инвестора. В случае проигрыша задаток вам так же вернется.
4. Научиться работать на торгах по банкротству, например прочитав мою книгу Как покупать на торгах по банкротству.

На этом пожалуй все! Теперь у меня есть статья с ответом на самый популярный вопрос от моих читателей. Теперь я смогу отправлять на нее всех задающих подобные вопросы. Но для того, что бы найти такой вкусный объект придется потрудиться.

Как начать инвестирование в недвижимость без денег

Инвестирование в недвижимость без денег или как получать доход или приобретать квадратные метры без первоначального взноса. Так же рассмотрим какие виды вложения более выгодные.

Что обычно понимают под инвестициями в недвижимость — это купить квартиру и сдавать в аренду.

Для многих такая постановка вопроса, или скорее решение его — нереальны. Я предлагаю рассмотреть все варианты и подробнее остановиться на комнатах, как наиболее выгодном и осуществимом на первоначальном шаге.

О том, почему выгодно, мы убедились на примерах в статье «Куда инвестировать?!» и где можно найти самую дешевую, узнали из статьи «Залоговое имущество«.

Варианты вложения в недвижимость без денег

Сдать квартиру посуточно

Посуточная сдача квартиры может принести больше денег чем, если сдавать квартиру ежемесячно, но при этом такой подход потребует от вас больше времени. Вы будете достаточно плотно включены в этот процесс.

Даже если вы найдете управляющую компанию, то все-равно будут присутствовать риски. Кто снимает обычно квартиры: приезжие в командировку, студенты, туристы.

Стоит быть внимательными в выборе постояльцев, я вам подробно рассказывал уже, об этом в статье «Как выбрать арендатора«. Т.е не исключено, что вы можете приехать на квартиру и обнаружить пьяный дебош, обозленных соседей, дачу объяснений полиции… и виноват будет тот, кому вы доверили управлять сдачей в аренду квартиры.

Разбор полетов при этом неизбежен и вам предстоит вновь искать управляющего, либо самим заниматься сдачей квартиры в аренду.

Определить надежность квартиросъемщика и подготовить грамотный договор поможет управляющая компания, а главное — по выезду она убедится, всё ли в порядке в квартире.

Сдача жилища помесячно

В случае, если вы нашли (или вам нашли) вполне порядочных арендаторов, то ежемесячный и стабильный доход вам обеспечен.

В том случае, если вы воспользовались ипотекой и большую часть суммы взяли в кредит, то доход будет либо минимальным, либо его не будет вообще квартира будет окупать себя сама с помощью сдачу в аренду — ежемесячные выплаты «съедят» ваш доход.

Может случиться так, что вы можете вообще не получать доход, а возможно, еще и доплачивать банку из другого источника денег.

Сдача жилье покомнатно: помесячно и посуточно

Общий доход при этом варианте больше, чем при сдаче квартиры одному арендатору, но при этом, могут возникнуть проблемы в поиске долгосрочных арендаторов. Здесь тоже больше вам надо будет уделять времени вопросам сдачи в аренду комнат в квартире.

Т.к. основными арендаторами будут студенты или приезжие, то текучка будет стабильно. Плюсы и минусы в сдаче квартиры посуточно, подробнее я говорил в статье «3 способа выгодно сдать в аренду квартиру» — обязательно ознакомьтесь, чтобы иметь полноту представления, о чем идет речь.

Это уже вполне полноценный бизнес, основанный на вложении финансов в квадратные метры. Как вариант, вы можете воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы меньше участвовать в волоките по уходу за квартирой, уборке, охране и размещению арендаторов.

Этот вариант можно еще назвать мини-гостиница. Он подойдет для тех квартир, которые раньше были коммуналками. Подойдут обычные 3-4 комнатные квартиры с раздельными комнатами.

Здесь варианты: сдавать в аренду комнаты, либо койко-место. Помесячно всё-таки выгоднее и менее хлопотно, чем посуточно.

Как можно сделать?

Купить комнату в коммуналке около 22 кв. м, разделить ее на 2 комнаты по 10 метров и сдавать, как две полноценные комнаты. Подойдет также секционное общежитие, где для сдачи в аренду комнаты можно проделать тоже самое, что и с коммуналкой, если позволяют квадраты.

В этом случае сдавать в аренду можно две комнаты, но с ценой чуть меньше рынка — этим вы обеспечите себе постоянный приток желающих снять квартиру и желаемую прибыль.

Если варианта купить большую по квадратуре комнату и, в последствии, разделить ее — нет, то сдавайте в аренду одну комнату — имейте терпение и начните с малого:)

Комнаты

Вы можете начать инвестировать финансы в недвижку, купив в ипотеку комнату. Каким образом? На рынке жилья вполне достаточно комнат в продаже, например в пределах 1 млн. рублей.

Вы вполне сможете сторговать у собственника сумму до 10%, т.е. 100 тыс. Затем оценщик оценивает эту комнату в 1150 тыс. рублей и у вас получается разница в 250 тыс рублей, в качестве первоначального взноса.

Далее вам достаточно иметь определенный официальный доход, который позволит взять ипотеку на эту сумму, подав минимум документов (паспорт + справку 2НДФЛ).

Если у вас нет официальной работы, то у вас есть друзья и родственники, которые могут помочь с официальным трудоустройством — ищущий, да обрящет:)

Единственный нюанс (как же без них:)) — доход от сдачи в аренду комнаты может и, как показывает практика, будет ниже той суммы, которую надо платить за кредит на 1-3 тысячи рублей. Если вы этого не боитесь, то такой вариант приобретения и выкупа комнаты для вас.

В договоре купли-продажи сумма за которую покупается комната не должна превышать 1 млн. рублей.

Еще может возникнуть ситуация, когда потребуется согласие других собственников на продажу, покупаемой вами комнаты. На практике согласие получить бывает трудно, то собственники не идут на контакт, то их нет в городе — причин масса.

Приходится подключать нотариуса, писать письма и ждать 30 дней, сделка затягивается, время идет. Но можно решить вопрос с покупкой комнаты намного быстрее.

Как? Продавец может подарить вам 1/100 доли в его комнате, а потом, вы, как сособственник выкупите у него стальные доли.

Затем по этой же схеме приобретаете вторую, третью и последующие комнаты. В последствии приобретенное можно продать и перейти на более крупную — квартиры и коммерческую в том числе.

Загородное жилье

Можно летом сдавать дачный домик, особенно, если он находится рядом с озером. Летом, на праздники, на Новый год и так далее. По правде говоря это может быть не очень доходно, а также амортизация может быть довольно большой — будут отдыхать, что-то побьют, сломают, оторвут и прочее.

А вы, делали все для себя и с любовью… в общем не совсем приятно.

Если говорить о сдаче загородной недвижимости посуточно, то её стоимость варьируется от 3000 до бесконечности, в зависимости от региона и сезонного периода. Не забывайте, в этом варианте надо учитывать и фактор амортизации…

Выбор коммерческого помещения

Как правило, доходность коммерческой будет не намного выше депозита, который можно получить в банке. Для сравнения, если депозит сегодня принесет вам от 8 до 9% годовых, то подобное помещение — от 13%.

Мы разобрались, как инвестировать деньги в недвижимость без стартового капитала. Теперь вы знаете куда вложить деньги, знаете на конкретном примере, как это сделать. Остальное только ваше желание с способность оторваться от стула.

Как купить коммерческую недвижимость без денег: условия кредита

Основная цель приобретения

Имеющуюся в распоряжении коммерческую недвижимость можно будет перепродать, сделав ремонт, или сдать в аренду, регулярно получая прибыль. Нежилая недвижимость для бизнеса может в будущем стать:

• рестораном;
• кафе;
• магазином;
• офисом;
• стройплощадкой;
• складом или любым другим помещением.

В любом случае коммерческая недвижимость должна являться источником дохода, а чтобы сделать его максимальным, нужно основываться на особенностях местности и требованиях, чтобы правильно определить лучший вариант для использования приобретаемого здания. Для лучшего выбора необходимо изначально остановиться на четком понимании, что именно будет располагаться внутри коммерческого помещения, только ответив на этот вопрос можно найти идеальный вариант для будущего офиса или кафе.

Возможные проблемы

Очень часто, задаваясь вопросом как купить коммерческую недвижимость без денег, начинающие предприниматели сталкиваются с различными видами мошенничества. Любая недвижимость испокон веков была «лакомым куском» для различных преступников и с каждым годом их схемы обмана становятся все более изощренными. Чтобы не попасться на удочку мошенников недвижимости необходимо знать их основные уловки и махинации. Среди широкого спектра деятельности подобных преступников особенно часто встречаются такие схемы:

1. Долевое строительство. К выбору дольщиков следует подходить очень тщательно, поскольку компания может оказаться «липовой», а результ ее работы настоящим сараем. В большинстве случаев для этого исользуются некачественные строительные материалы и непрофессиональные рабочие и на первый взгляд отлично сложенное здание через короткий срок начинается рушиться, а претензии, к тому моменту, предъявлять уже не кому.
2. Красивые обещания. Все та же подставная фирма обещает построить красивые здания на продаваемых земельных участках и берет за них большие деньги, сразу учитывая стоимость будущих построек. Варианты могут даже демонстрироваться некоторым покупателям, но через определенное время фирма пропадает вместе с деньгами, а зданий при этом не построено.
3. Предварительный договор. Данный документ необходим для фиксации договоренности сторон сделки, но никак не требует оплаты за еще не проделанную работу, тем более что он даже не регистрируется в государственных органах. Многие доверчивые покупатели при этом оплачивают часть или даже всю сумму уже на этом этапе, что является огромной ошибкой.
4. Загородная недвижимость. Зачастую, приобретая помещения за пределами населенного пункта или в его черте, можно оформить сделку по поддельным документам. Особенно часто такая ситуация складывается с владельцами, которые редко появляются в собственных владениях. Пользуясь длительным отсутствием хозяев, мошенники продают их недвижимость по фальшивым документам, что приводит к длительным последующим судебным разбирательствам и потере денег покупателя. Дело в том, что незаконное приобретения обязательно вернется в руки законных хозяев, а деньги вернуть будет практически бесполезно.
5. Несколько владельцев. При таких продажах покупателям даже вручают оформленный основной договор, по которому они являются законными владельцами, но в скором времени оказывается, что таких же покупателей несколько и у всех есть аналогичные документы. Подобные ситуации могут возникать и при арендовании помещения.

Если учесть наличие существование незаконно действующих государственных служащих, участвующих в подобных сделках, то вариантов мошенничества может быть еще больше.

Вариант приобретения без вложений

Волнует вопрос, как купить недвижимость без денег? Простейший вариант это оформление кредита. Займ под залог имущества является самым распространенным на данный момент. Для его оформления необходимо лишь иметь в собственности любую недвижимость, которая может заинтересовать банк в качестве залога, даже не предоставляя заемщику справку о доходах. Залоговым имуществом может быть собственная квартира, дом, дача, гараж, земельный участок или нежилое помещение.

Преимущества данного способа

В первую очередь это минимальный набор документов, необходимых для оформления, ведь банк не будут интересовать источники дохода, заложенная недвижимость будет считаться гарантией возврата денег. Помимо этого:

• не придется указывать цель получения займа;
• кредит можно оформить даже при плохой кредитной истории;
• займ оформляется без поручителей;
• в договор можно брать созаемщиков;
• кредит можно погасить досрочно;
• заложенной недвижимостью можно свободно пользоваться, но не продавать;
• ну и конечно, единовременное получение на руки большой суммы денег.

Недостатки данного способа

Все они связаны с залоговой недвижимостью и определенными ограничениями с ней. В частности:

1. Ее нельзя продавать до тех пор, пока не будет погашен кредит;
2. При невыплате долга банк имеет право забрать залог в свою собственность;
3. Залоговую недвижимость нужно страховать, а это дополнительные затраты для владельца;
4. Сумма выданного кредита не может превышать 75% от оценочной стоимости залога. Это связано с определенными рисками банка, ведь при невыплате займа он должен компенсировать не только свои затраты, а еще и проценты от сделки.

Запреты для кредита

Как купить недвижимость без денег? Стоит отметить, что существуют определенные запреты для кредита.

Если возникает вопрос, как купить коммерческую недвижимость без денег, ответом на который становится кредит, то следует знать, что оформить его невозможно, если залоговое имущество:

• незаконно перепланировано;
• запланировано под снос;
• находится в аварийном состоянии;
• нуждается в капитальном ремонте;
• неправильно оформлено во владение;
• и если в нем прописаны либо являются совладельцами несовершеннолетние или недееспособные.

Особенности оформления сделки

Для первоначального визита в банк необходимо собрать определенный пакет документов. Это паспорт, свидетельство о праве собственности на залоговую недвижимость, свидетельство о браке и основание на права собственности. Далее на рассмотрение заявки дается несколько дней, а при повторном визите потребуется донести еще документы ЖКХ и БТИ, подтверждающие отсутствие долгов и незаконных перепланировок. Для установления ставки по кредиту банк учитывает ликвидность заложенного имущества, поэтому проценты начисляются индивидуально по каждому случаю, но в среднем составляют от 13% до 15% годовых. Получить кредит можно не только в национальной валюте, а и в долларах или евро. При выдаче кредита учитывается и возраст заемщика, который должен находиться в рамках от 20 до 65. Обычно, кредиты под залог недвижимого имущества выдаются на срок до 25 лет, поэтому следует быть уверенным в собственной платежеспособности на весь этот период, чтобы не потерять нажитое.
Таким образом, вопрос как купить коммерческую недвижимость без денег, решен.

Как купить квартиру без денег?

Нет денег, а квартиру купить нужно! Что делать? Такой подход у многих вызывает шок, какая-то фантастика, за гранью безумия. Такие мысли спроста не появляются, человек отчаялся, он хочет человеческих отношений, условий. Надоело жить с близкими в маленькой квартирке, пора переезжать, но куда? Аренда недвижимости – это ежемесячная потеря денежных средств, другое дело своя комната, квартира.

Бесплатная покупка недвижимости

Распространённая ситуация, когда несколько поколений ютятся под одной крышей в не самых комфортных условиях, а что поделать? Как купить жильё? Зачастую покупка без денег, это чистое мошенничество. Потому что приобретение чего-либо предполагает обмен, а квартира – это дорогая потребность.

Уместно говорить о приобретении недвижимости, нежели о реальной покупке.

Рассмотрим основные варианты, которые возможно задействовать, дабы жить в «своей» квартире.

Квартира в обмен на услуги

В газетах или интернете, можно найти работу «помощника», помогать пожилым людям. Родственники пенсионера выплачивают вам денежную составляющую или предоставляют иное вознаграждение. Порой, нужна пожизненная помощь и тогда появляется возможность заключить договор ренты с пенсионером. Таким образом, можно ежемесячно помогать ему, а взамен, все права на квартиру достаются вам.

Государственная помощь

Существуют масштабные программы, к примеру – «Молодая семья». С помощью этих субсидий, появляется шанс купить жильё фактически бесплатно. Выдают субсидии и определённых случаях, эта субсидия иногда составляет 100% от всей стоимости жилья. То есть, вы покупаете квартиру легально и без денег. Скорее всего, придётся доплатить – это уже хорошо, ведь предоставляется шанс существенно сэкономить.

Берём ипотеку

Оформляем ипотеку и покупаем недвижимость. Отсутствует капитал на первичный взнос? Но даже при таком исходе покупка жилья – это реальная затея. Мы просто берём потребительский кредит в каком-нибудь банке, дабы он покрывал сумму первого взноса. Далее, вы подаёте документы на ипотеку. Нужны гарантии, для этого вы должны иметь хорошую зарплату т.е являться платежеспособным гражданином. Вам придётся каждый месяц отдавать деньги за два взятых кредита.

Пошаговая технология покупки квартиры для себя при вложении 0 рублей (видео)

Бесплатная квартира – современный миф

Анализируя вышесказанное, уже можно понять, что в реальном мире ничего просто так не бывает. Всё равно придётся приложить некоторые усилия, чтобы получить квартиру.

Новостройка в рассрочку

Застройщики, особенно малоизвестные – стараются “распиарить” себя, внушить доверие и поэтому продают квартиры по различным акциям, бонусам, скидкам. Квартиру уже можно зарезервировать в строящемся доме, то бишь отдать лишь часть денежных средств. Остальную денежную сумму можно выплачивать постепенно. Опять-таки присутствуют риски при приобретении жилья в рассрочку – перед подписанием договора, важно обратить внимание на парочку аспектов:

• Что произойдёт, если не внести денежный платеж вовремя?
• Каким образом будет происходить переход прав собственности? От продавца к покупателю.

Меняем ценные вещи на квартиру

На рынке вторичного жилья не только покупают и продают недвижимость. Существует и понятие «Обмен», вы можете поменяться квартирами или отдать ценный предмет в обмен на квартиру. Такие сделки довольно проблематичная затея и довести их до окончательного договора не всегда выходит.

Попросить квартиру

В интернете существует краудфандинг – это когда люди жертвуют деньги на какое-нибудь дело, например, помочь человеку приобрести машину. Почему бы и вам не попросить деньжат на квартиру, конечно, такой способ имеет массу «подводных камней». Нужна хорошая подача, чтобы люди захотели отдать вам свои деньги.

Переоформляем кредит – получаем квартиру

У близких могут быть финансовые проблемы. У человека кредит, но у него нет денег? Можно переоформить его на себя, а взамен потребовать квартиру. Редкое явление, но если очень хочется халявной квартиры – почему бы и не испытать данный способ?

Наследство

Вам досталась квартира по наследству, а посему вы не имея денежных средств получили недвижимость.

Подарок

На свадьбу или день рождения, вам решили сделать дорогой подарок т.е подарить квартиру. Вам не нужно тратить деньги, для этого есть богатые родственники.

Неправомерные махинации

Квартиру можно заполучить незаконным путём! Махинатору за неправомерные действия придётся ответить, вплоть до уголовного наказания.

Заслужить

Например, молодому учителю могут выделить жильё или военному. Можно совершить подвиг, который станет символом мужества, отваги и чести – за это вам подарят квартиру или часы.

Сказка в реальности

Таким образом, купить квартиру без денег, это чистый вымысел. Всё равно, придется чем-нибудь жертвовать. В противном случае, это мошенничество или халява (подарок от родственников, друзей). В нашем мире нужно не только получать, но и отдавать. Поэтому и существует обмен, который позволяет отдавать ненужное, дабы получить желаемое. Не ищите лёгких путей, покупайте квартиру легально.

Как покупать недвижимость без залога?

Многие начинающие инвесторы в недвижимость бывают удивлены, когда я советую им начинать инвестировать без использования их собственных денег. Им трудно поверить, что иногда наличие денег может быть пагубным при обучении лучшим приемам инвестирования.

Я знал случаи, когда деньги ис пользовались в качестве костыля, в то время, как выгодные сделки проходили мимо. Я и сам бывал настолько ленив, что бросал деньги в дело, в котором немного воображения и разумных переговоров сослужили бы мне гораздо лучшую службу, чем мои деньги. Если вы имеете открытый ум и правильное образование, никакие деньги не помогут вам быть более быстрым, более творческим, и более умелым инвестором.

Вы будете удивлены, как быстро утечет вся ваша свободная наличность, если вы будете инвестировать ее в недвижимость. Я наблюдал, как традиционные инвесторы сливают более $ 1 млн в несколько сделок в течение нескольких месяцев, а потом вынуждены ждать, пока их недвижимость будет продана, чтобы вернуть свои деньги и купить что нибудь еще.

Если вы научитесь покупать недвижимость без денег, то вы никогда об этом не пожалеете. Это сделает вас более подкованным инвестором для тех времен, когда вы решите использовать ваши собственные деньги или обычное финансирование.

Деньги никогда не является проблемой при покупке недвижимости

Многие инвесторы считают, что деньги (или отсутствие денег), это главное препятствие, которое останавливает их от заключения сделки. Этот миф является одной из наиболее ограничивающих вещей, удерживающих инвесторов от выгодных сделок. Поймите, что деньги никогда не являются проблемой, если сделка сама по себе правильная и выгодная. Произнесите следующие слова самому себе несколько раз: Если сделка правильная, то я найду деньги!

Если у вас есть правильная сделка, то вы сможете найти и обязательно найдете финансирование. Главное в том, чтобы сделка была правильной. Это означает в сделке за наличный расчет (обычно это как раз тот тип сделок, где инвесторы думают, что у них нет достаточного количества наличных денег, чтобы заключить сделку), что вам нужна правильная цена. Это означает, что цена должна быть не более 70% от консервативной “как есть” стоимости недвижимости за вычетом любых необходимых ремонтных работ. Это означает, что вы должны входить в сделку, оставляя себе пространство для маневра величиной в 29,95%, на случай, если это необходимо. Это условие убивает много сделок. И это нормально. Те, что останутся, будут работать на вас. И вы найдете способ их финансирования.

Как я могу получить деньги для финансирования сделок?

Хорошо, вы подписали контракт на отличную сделку за наличный расчет. Теперь вам нужно найти финансирование. Опять же, ключевым моментом является то, что сделка является консервативно очень выгодной (т.е. будет делать деньги, даже если вы сделали несколько ошибок, оценивая стоимость ремонта и т.д.) Вот несколько источников, которые можно использовать, чтобы профинансировать сделку:

* Используйте финансирование со стороны продавца для части покупной цены. Приобретая недвижимость “при условии”, вы должны найти финансирование только на ту часть стоимости, которую вы должны сразу заплатить продавцу!

* Найдите покупателя, имеющего 90% стоимости сделки наличными и перепродайте ему найденную вами сделку за отдельную плату.

* Продайте ваш контракт другому инвестору, опять таки за дополнительную плату.

* Займите деньги у частного кредитора по ставке на 3-5% выше, чем банковский сберегательный депозит и обеспечьте заем первой закладной.

* Займите деньги под залог собственного дома или по другой кредитной линии.

* Рефинансируйте другое свое имущество, чтобы получить аванс, а остаток займите у кредитора.

Найдите партнеров для финансирования сделки. (Они получают уменьшение цены, а вы контролируете сделку. Вы соглашаетесь с тем они получают всю вложенную сумму обратно плюс 15 %, прежде чем разделить любую прибыль от перепродажи имущества. Разделите прибыль в пропорции 25-50% им, остальное вам.)

Я думаю, вы поняли основную идею. Ключевым является то, что если сделка является правильной, то вы найдете деньги для ее финансирования. Никогда не упускайте это из виду. Есть только две причины, почему это может не произойти – это страх и невежество.

Бывший автомеханик, сделавший миллионы на сделках с недвижимостью, Питер Конти является одним из ведущих инвесторов в недвижимость в Соединенных Штатах.

Он создал более 15 курсов по инвестированию в недвижимости и написал шесть книг, ставших бестселлерами, в том числе «Делайте большие деньги, инвестируя в недвижимость без наличных или кредита!», которая взлетела на вершину списков бестселлеров в Wall Street Journal и Business Week.

Кроме того, две книги Питера были выбраны среди 10 ведущих книг по недвижимости года.

Питер Конти говорит: “Любой человек может создать уровень успеха и наполненность жизни, что и я… если только он знает, как это сделать. Секрет заключается в сочетании жгучего желания добиться успеха с поиском правильного наставника”.

Как купить дом без денег

Все описанное ниже – не выдумка и не теория, а реальный опыт с подтвержденными результатами. Мой действующий бизнес-проект «Дом в горах» целиком и полностью основывается на положениях, описанных ниже, и на практике доказал прекрасную работоспособность данной идеи.

Творческий подход к покупке недвижимости

Широко известно, что недвижимость можно купить существенно ниже рыночной цены, когда продавцу срочно нужны деньги в связи с долгами, переездом, разводом, болезнью и т.п. Но задумывались ли вы когда-нибудь, что можно купить дом, квартиру, земельный участок или другое дорогостоящее имущество, не имея ни копейки в кармане?

Оказывается, и такое возможно. Что для этого нужно? Всего лишь выяснить настоящие потребности вашего продавца. Что на самом деле ему нужно? Как он собирается потратить вырученные деньги? Спросите его об этом прямо, и у вас появится огромная пища для размышлений.

Помимо денег и денежных обязательств можно предложить в счет оплаты различное имущество (например, продавца может заинтересовать ваш автомобиль), услуги (например, юридические, строительные) и так далее, в зависимости от потребностей конкретного продавца.

Может быть, он должен кому-то денег? Договоритесь с его кредитором и переоформите на себя его долги.
Быть может, ему просто не нужна недвижимость, которую он продает? Договоритесь с ним о длительной рассрочке оплаты. Он боится рисковать, и вам нечего передать ему в обеспечение? Предложите ему договор займа, вексель, расписку, гарантийное письмо, поручительство, страхование собственной жизни в его пользу на сумму сделки и так далее.

После того, как вы договорились о рассрочке, можете сдать недвижимость в аренду для покрытия платежей перед продавцом. Если размеры платежей не сопоставимы, продайте недвижимость, заработайте, и рассчитайтесь с продавцом.

В конце концов, если намечается по-настоящему выгодная сделка, почему бы не взять в банке кредит или не найти знакомого, имеющего необходимую сумму, и готового вложить ее в выгодное мероприятие? Вы можете использовать творчество в своей деятельности повсеместно. Переговорные навыки нарабатываются с практикой. Записывайте все свои беседы на диктофон, анализируйте и находите в них свои ошибки – что заинтересовало продавца или покупателя, в каком месте и почему он отказался от сделки, или что, наоборот, окончательно повлияло на заключение договора. Очень важно, что вы сможете услышать себя и свой голос со стороны.

На первый взгляд все это может показаться очень неправдоподобным, однако, вы ведь ничего не потеряете, если попробуете? И напротив, пока не попробуете – можете продолжать быть уверенными, что у вас ничего не получится. Практика, практика, и только практика даст вам требуемые результаты. Уверяю, в какой-то момент вы даже удивитесь, насколько уступчивыми бывают некоторые продавцы.

Чтобы недвижимость была по-настоящему ценной, прибыльной и ликвидной, необходимо учитывать при выборе следующие критерии:

1. Наличие коммуникаций – подъездные пути, электро-, водо- и газоснабжение, канализация, связь и прочее.
2. Природно-видовые характеристики – близость леса, водоемов, гор, природных достопримечательностей и т.п.
3. Статус объекта (например, проживание вблизи политических деятелей, звезд эстрады или иных известных людей) и социальный уровень соседей.
4. Развитость инфраструктуры – гараж, баня, близость крупных городов, магазинов, кафе, школ, остановок, парков, банков, аптек, мест отдыха, развлечений и т.п.
5. Архитектура и состояние дома, наличие неисправностей.
6. Экологическая чистота района.
7. Удаленность от промышленных зон и автомагистралей.
8. Плодородность почвы, наличие на участке лесных и садовых деревьев.
9. Размер, форма и рельеф земельного участка.

Перечень документов, которые вам необходимо проверить перед тем, как самостоятельно приобретать недвижимость:

1. Договор на приватизацию, куплю-продажу, мену, дарение, долевое участие, свидетельство о праве на наследство, решение суда.
2. Личные паспорта собственников. Домовая книга.
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
4. Технический паспорт на жилое помещение или справка БТИ об инвентаризационной оценке жилого помещения с планом помещения.
5. Кадастровый план земельного участка и план здания с указанием кадастрового номера объекта, удостоверенные органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра и учету объектов недвижимого имущества.
6. Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку и продажу.
7. Выписка из формы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений (ареста, залога и т.п.) – в регистрационной палате, действительна один день.
8. Справка из жилищно-эксплуатационной организации о составе проживающих (зарегистрированных) в данной квартире/доме (там никто не должен быть зарегистрирован).
9. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество.
10. Справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам.

В документах не должно быть ограничивающих записей.

Обязательно сверьте данные паспорта собственника, указанные в документах на недвижимость, с данными, указанными в его гражданском паспорте. Также необходимо убедиться, что реквизиты недвижимости, указанные в разных документах, совпадают.

Существует очень много тонкостей, которые невозможно описать в рамках данной статьи (долевая собственность, наследство и пр.), поэтому не пожалейте денег и не поленитесь проконсультироваться у нотариуса, юриста и/или в агентстве недвижимости, все ли документы в порядке у вашего продавца. Если денег нет совсем, то в очередной раз обращаемся к творческому подходу. Например, вы можете получить бесплатную и исчерпывающую информацию у компетентных юристов в любом агентстве недвижимости, представившись клиентом, желающим оформить сделку через это агентство.

Не рекомендую покупать недвижимость по генеральной доверенности. Это самый распространенный повод для разного рода афер. Дело в том, что собственник или его доверенное лицо могут в любой момент в одностороннем порядке отозвать выданную вам доверенность. Кроме этого, на недвижимость может быть давно наложен арест. Также действие доверенности прекращается со смертью доверителя – а смерть может быть и внезапной. И так далее, и тому подобное. Таким образом, вы сильно рискуете остаться и без денег, и без дома.

Если вы покупаете недвижимость у продавца, распоряжающегося ей по доверенности, подробно изучите такую доверенность – проверьте срок ее действия, реквизиты объекта недвижимости (отсутствие любых неисправленных и незаверенных нотариусом ошибок), право и способ отчуждения, право на получение денежных средств от покупателя, паспортные данные продавца.

Во время совершения сделки внимательно проверяйте все получаемые документы на предмет технических и грамматических ошибок.

Итак, вас можно поздравить! Вы купили дом, квартиру или земельный участок. А значит, уже сделали половину дела. Теперь необходимо с минимальными расходами (небольшую сумму можно занять) навести лоск, произвести предпродажную подготовку объекта и найти на него покупателя.

Как известно, в 90% случаев покупка недвижимости делается на эмоциях. Исходя из этого, я предлагаю вам конкретные практические советы по увеличению стоимости недвижимости:

1. Выпишите из жилья людей. При «чистой» продаже недвижимость всегда стоит несколько дороже.
2. Приведите в порядок документы. Если у вас документы старого образца – сделайте новый паспорт БТИ и кадастровый план. Если у вас генеральная доверенность – необходимо оформить право собственности. Цена обычно падает, если продавец действует по доверенности.
3. Погасите все задолженности по коммунальным платежам.
4. Тщательно приберитесь в доме и на участке. Вымойте пол, окна, двери, проветрите помещение. Избавьтесь от хлама и беспорядка. Вывезите мусор. Скосите траву. Отсыпьте дорожки.
5. Устраните все неисправности, которые могут существенно снижать цену.
6. Сделайте недорогой косметический ремонт: наклейте новые светлые обои, побелите потолки, поменяйте выключатели и розетки. Все это стоит копейки, но жилье после скромных вложений выглядит намного дороже.
7. Если вы продаете квартиру – обязательно приберитесь в подъезде.
8. В отдельных случаях, если позволяют средства, имеет смысл провести все доступные коммуникации, что повысит не только стоимость, но и ликвидность объекта.

Это то, что вы можете сделать своими силами, чтобы выжать по максимуму из имеющегося жилья.

Теперь ваша недвижимость полностью готова к продаже. Сообщите во все известные вам агентства недвижимости максимально подробную информацию об объекте и ожидайте звонков счастливых покупателей.

Сколько на этом можно заработать?

А сколько вам нужно, чтобы не ходить на работу?

При покупке недвижимости учитывайте, помимо стоимости самого объекта, также стоимость переоформления документов (нотариус, регистрационная палата, а при документах старого образца – инвентаризация построек и составление кадастрового плана участка, если только продавец не возьмет на себя все расходы в полном объеме) и подоходный налог с будущей прибыли 13% (конечно, всегда можно договориться с продавцом о «серой» оплате и избежать уплаты налога, но такая схема юридически небезопасна).

Итак, прибыль с одной операции купли-продажи составляет: доход от продажи за минусом покупной цены, издержек на оформление документов, уплату налогов, и некоторых мелких расходов типа оплаты телефонных переговоров, бензина и т.п.

При активных действиях, ежедневном просмотре вариантов и переговорах с продавцами, вы за месяц приобретете немалый опыт и накопите определенную базу данных из устраивающих вас вариантов. Подготовительный этап пройден. С этого момента вы можете покупать и продавать как минимум один объект в месяц. Естественно, оформление всех документов займет чуть больше времени, но ведь одновременно можно проводить 2, 3, 5, 10 и более сделок.

Каждая сделка приносит в среднем от 10% до 30% чистой прибыли от суммы сделки. При условной средней стоимости по России одного усредненного объекта недвижимости в размере 1 млн. руб. – это 100-300 тыс. руб. с одной сделки. Неплохо для бизнеса без вложений?

Автор идеи: Владислав Микрюков (Краснодарский край)
E-mail: domvgorah@gmail.com
Сайт: «Дом в горах»

Читайте также:

Мнение, вопросы, сообщения об ошибках в это материале оставляйте, пожалуйста, в комментариях.