Как продавать коммерческую недвижимость риэлтору?

Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать?

Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости. Продажа недвижимости под коммерцию не сильно отличается от продажи жилой недвижимости. Как правило, такую недвижимость продают редко, чаще ее сдают в аренду. К недвижимости под коммерцию относят помещения или здания под: производственное помещение, офис, склад. То есть помещения или здания, использующиеся для получения прибыли и числящиеся, как нежилая недвижимость.

Продажа коммерческой недвижимости

Предпродажная подготовка объекта заключается в доведении всех документов до ума: все перепланировки или пристройки должны быть узаконены, если имеется земля, то она должна быть приватизирована или иметь долгосрочную аренду, помещение не должно быть обременено залогом или долгосрочной арендой. Если недвижимость была обременена залогом, но все обязательства были погашены, то необходимо сделать отметку в документах о том, что с нее снято это обременение.

Поиск покупателя так же занимает некоторое время.

Для этого можно использовать различные ресурсы:

• продажа коммерческой недвижимости на Авито;
• другие Интернет-ресурсы;
• периодические печатные издания;
• риелторские компании.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Сделки, в которых подготовлены все документы, приемлемая цена за объект, выгодное месторасположение, заключаются максимально быстро и выгодно для обеих сторон. Стороны заключают договор, а так же акт приема передачи. Сделка вступает в силу с момента подписания договора (нотариальное заверение не обязательно). Но фактически новый владелец становится таковым только после его регистрации в Росреестре.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости включает в себя:

• полные данные о покупателе и продавце;
• описание объекта продажи:
• точный адрес;
• тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
• площадь, этаж, расположение в здании (если помещение находится в бизнес-центре, например);
• и другие детали (если имеются);
• сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях по просьбе продавца, или курс, по которому проводится пересчет) – по умолчанию все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
• способ и срок расчета;
• сроки передачи объекта продажи.

Все описания объекта, сумма, валюта, сроки погашения и другие пункты договора должны быть максимально подробно расписаны, чтобы не вызвать в дальнейшем спорных вопросов.

Агентство по продаже коммерческой недвижимости знают все нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки, но и не стоит пренебрегать услугой стороннего адвоката, который еще раз проверит правильность составленного договора (из соображений точности его формулировок и недопущения появления спорных вопросов в дальнейшем).

Собственниками реализуемой недвижимости выступают как юридические, так и частные лица. Продажа физическим лицом не отличается от продажи недвижимости юридическим лицом и обязательны к исполнению все вышеперечисленные требования.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Вопросы продажи для юрлиц и физлиц не отличаются, а вот налогообложение четко разделяется на налог на прибыль для физических лиц и соответствующий налог для юридических лиц.

Физические лица, при продаже недвижимости, подают декларацию в налоговые органы по месту жительства согласно установленного графика. Налог облагается 13% налогом. Для жилой недвижимости, которой владели менее 3-х лет, этот налог взимается, если более 3-х лет, то налог не взимается. Для коммерческой недвижимости этот закон не действует. Поэтому сделка облагается 13% налогом на полученную прибыль вне зависимости от срока владения имуществом.

Если физлицо зарегистрировано как ИП и использовало это помещение для получения прибыли ИП, то сделка проходит по документации ИП и облагается соответствующим налогом. Если в разрешительных документах ИП (свидетельстве о госрегистрации) указан вид деятельности аренда недвижимости, то аналогично, прбыль проходит по документам ИП и платится соответствующий налог (если упрощенка то 6%).

Юридические лица так же проводят сделку по соответствующим строкам баланса и прибыль облагается соответствующим налогом, величина которого зависит от системы налогообложения принятой на предприятии.

Продажа и аренда коммерческой недвижимости стали одним из прибыльных видов бизнеса с высокой скоростью окупаемости.

Это стоит учитывать инвесторам, вкладывающих деньги в недвижимость.

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Как продать коммерческую недвижимость

Продажа коммерческой недвижимости стоит обособленно в сфере работы с недвижимостью. При работе с этим вопросом следует учитывать множество нюансов, знать основные принципы на рынке коммерческой недвижимости. Как правило, сроки при продаже таких объектов несколько больше, чем при продаже жилого фонда. Но и в этом вопросе есть тонкости, соблюдая которые возможно в более короткие сроки продать объект коммерческой недвижимости.

Что считается коммерческой недвижимостью

Коммерческой считается недвижимость, которая приносит прибыль и используется собственником в коммерческих целях. К коммерческой недвижимости относятся здания, строения, которые могут быть использованы банками, кафе, ресторанами. Кроме того коммерческой недвижимостью считаются все нежилые объекты, такие как цеха, производственные площади.

Коммерческая недвижимость – это обязательно капитальное сооружение. Коммерческая недвижимость является предметом коммерческих отношений, иными словами, ее можно продать, обменять, сдать. На сегодняшний день вложение в коммерческую недвижимость особенно выгодно, потому что она приносит дивиденды, ее можно сдать, выгодно использовать. Вы сохраняете свои деньги и получаете при этом дополнительные доходы. Однако во время кризиса можете как потерять деньги, так и приобрести.

Как продать коммерческую недвижимость

Принципы продажи коммерческой недвижимости практически не отличаются от тех, которые применяются при продаже жилой недвижимости:

• В первую очередь, при продаже такой недвижимости должна быть правильно определена цена. Для этого продавец должен провести маркетинговое исследование, изучить рынок, просмотреть аналоги и сделать вывод о цене продажи своего объекта. Если цена объекта определена неверно, то объект может просто долгое время не продаваться: при высокой цене на объект звонков от потенциальных покупателей практически не будет. При низкой стоимости объекта продавец теряет возможную выручку.
• При покупке и продаже коммерческой недвижимости обе стороны оценивают то, что такая недвижимость будет приносить доход. Поэтому до того, как объект будет выставлен на продажу, продавец должен оценить возможный доход от объекта недвижимости, оценить риски при продаже, иметь представление о том, как может быть использована такая коммерческая недвижимость. Вся эта информация будет являться дополнительным инструментом продаж.
• Важно правильно оценить плюсы и минусы коммерческой недвижимости. В этом вопросе уделяют особое значение расположению объекта, парковочным местам и другим моментам, важным для бизнеса.

В договоре купли-продажи должны быть максимально подробно прописаны все условия продажи объекта коммерческой недвижимости.

Как найти покупателя на объект коммерческой недвижимости

Правильная рекламная кампания – залог быстрой и успешной продажи объекта недвижимости.

После того, как вы определите правильную рыночную стоимость объекта, необходимо сделать эффективную рекламную кампанию.

Для этого нужно:

• Составить рекламное предложение, в котором очень четко будут прописаны все преимущества объекта и отличие его от конкурентов.
• Сделать фотографии объекта недвижимости. Желательно, чтобы фотографии были сделаны в светлое время суток, максимально показать на фотографиях плюсы продаваемой недвижимости. Фотография должна вызывать у потенциального покупателя желание купить коммерческую недвижимость.
• И самое главное – это правильное размещение рекламы. Следует использовать максимальное количество рекламных источников. Для этого используются все доступные интернет-ресурсы, сайты для продажи недвижимости, социальные сети, доски объявлений. Также можно подать рекламу в газеты и другие печатные и прочие рекламные издания вашего региона. На объект недвижимости можно расположить растяжку для более эффектной продажи.
• Эффективной при продаже таких объектов считается рассылка потенциальным покупателям. При этом можно составить списки таких фирм, агентств недвижимости, занимающихся куплей-продажей подобных объектов.

Для быстрой продажи коммерческой недвижимости особенно важно правильно организовать просмотр. Он должен проходить в светлое время суток. Помещение должно быть убрано, освобождено от лишней мебели, строительного мусора и прочих предметов, затрудняющих просмотр объекта.

Таким образом, при продаже коммерческой недвижимости продавец проходит три основные этапа:

• Поиск потенциального покупателя.
• Оформление необходимых для сделки документов.
• Расчет по сделке купли-продажи.

Как продать склад

При продаже склада следует придерживаться перечисленных нами выше основных правил при продаже недвижимости.

Но и здесь есть нюансы при продаже:

1. Первое, что следует сделать – это собрать максимальную информацию о продаваемом объекте. Изучить все характеристики, плюсы и минусы. Это поможет составить правильное рекламное предложение. В нем должна быть указана вся основная информация об объекте: расположение, размеры, площадь, коммуникации, инфраструктура, готовность документов. Нужно знать и использовать в рекламе информацию о том, для чего может быть использован склад.
2. Изучить предложения конкурентов. Владея этой информацией, вы сможете адекватно оценивать свой собственный объект, в зависимости от этого менять цену и избегать того, что объект будет долго находиться на последних строках в рекламных источниках.
3. Грамотная рекламная кампания. Здесь должны быть максимально использованы все рекламные каналы (газеты и другие печатные издания, телевидение, доски объявлений в интернете, растяжки и баннеры по городу, радио).

Возможно, вас заинтересует статья о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанка: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/v-ipoteke-sberbanka.html

Как продать офис

Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов.

Здесь также можно выделить основные этапы продажи:

1. Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость. Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура. Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать. Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис.
2. Проведение рекламной компании. На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники.

Нюансы при подготовке сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости

Подготовка к сделке по продаже коммерческой недвижимости очень трудоемкий процесс и требует специальных знаний для ее сопровождения.

В первую очередь, подписывается соглашение, аванс или задаток, в котором прописаны сроки продажи коммерческой недвижимости, штрафные санкции, применяемые в случае одной из сторон невыхода на сделку. Обозначается стоимость покупки объекта недвижимости.

При подготовке договора купли-продажи особое внимание следует уделить порядку расчета: срокам передачи денег, суммам, способу передачи денежных средств. Цена объекта указывается в рублях. В договоре также следует указать условия передачи объекта недвижимости покупателю, указать, будет ли подписываться передаточный акт.

В договоре должно быть прописано основание, на котором объект принадлежит продавцу. Также подробно прописываются данные продавца и покупателя, сроки освобождения и передачи объекта недвижимости.

Как оформить сделку по продаже объекта коммерческой недвижимости

Сделка по продаже коммерческой недвижимости считается заключенной при подписании обеими сторонами договора купли-продажи и регистрации его в соответствующих органах. Также для проведения регистрации на сделку продавец и покупатель должны предоставить документы, удостоверяющие их личность. Продавец должен предъявить документы на собственность, технические документы (кадастровый паспорт, технический паспорта, экспликация на объект). Также на момент сделки заказывается выписка ЕГРП, в которой отражены возможные аресты и обременения на коммерческую недвижимость.

Нотариально заверять документы и договора купли-продажи не требуется. Помимо предоставления документов сторонами должна быть уплачена предусмотренная законодательством государственная пошлина. Рассчитывается на сделке индивидуально. Все документы сдаются в регистрирующие органы, и через установленное законом время договор вступает в законную силу, а стороны получают зарегистрированный договор купли-продажи.

Передача объекта подтверждается подписанием передаточного акта. В нем прописаны характеристики объекта, то, каким объект переходит в собственность к новому владельцу (например, что будет оставлено в офисе или складском помещении).

Покупка коммерческой недвижимости определенно выгодна. Даже в период кризисов, когда сделок по покупке недвижимости очень мало, коммерческая недвижимость может продолжать приносить доход (например, при сдаче площадей в аренду). Выручка от аренды часто превышает суммы процентов по банковским процентным ставкам. В связи с этим коммерческая недвижимость служит предметом внимания для многих инвесторов. В свою очередь, инвесторы должны разбираться во внутренней конъюнктуре рынка, знать, какая недвижимость пользуется спросом и реально оценивать ситуацию.

Как всё устроеноРиелтор по коммерческой недвижимости

Топ-менеджер компании, занимающейся коммерческой недвижимостью, анонимно рассказала The Village об уловках в работе с клиентами, состоянии рынка и собственных доходах

Оглавление

8. Риелтор по коммерческой недвижимости

О начале карьеры

Я училась в педагогическом вузе, но не хотела работать по специальности. На четвёртом курсе устроилась в отдел прямых продаж в небольшую брокерскую компанию. Надо было работать на стойках в торговых центрах — привлекать клиентов, которые через нас оформляли кредиты и ипотеку. Несмотря на условия, мне удалось привлечь ряд клиентов, которые брали ипотеку по несколько миллионов долларов. Эта работа не была сложной, но она требовала навыков: человек должен быть коммуникабельный, находить общий язык с кем угодно. Для продавца это хорошая школа.

Я поняла, что у меня получается продавать, и начала думать, что дальше. Была возможность уйти в специалисты этой компании. Но мне показалось, что там нет для меня больших перспектив. Там всё руководство — финансисты. А у меня нет ни такого склада ума, ни образования. Я открыла HeadHunter и начала искать, куда можно пойти с моим опытом. Я сразу поняла, что недвижимость — это бабки, и пошла на собеседование в одну известную компанию, которая занимается жилой недвижимостью. Но сам офис поверг меня в ужас: там даже рабочих мест не всем хватало, сотрудники работали в рваных джинсах и майках-алкоголичках. Мне кажется, если ты работаешь с клиентами, ты должен выглядеть как деловой человек. Я сделала выводы о квалификации и зарплатах этих людей, вылетела из офиса пулей и больше не возвращалась.

Я сразу
почувствовала атмосферу денежного потока

Потом я пришла на собеседование в компанию, занимающуюся коммерческой недвижимостью. Там было большое количество молодых женщин в строгих костюмах и на каблуках. Красивый офис с итальянской мебелью. Помню, меня впечатлило, как сотрудницы разговаривают по телефону: держатся уверенно и даже давят на людей, с которыми разговаривают. Я сразу почувствовала атмосферу денежного потока.

Но и сразу стало понятно, что работа стрессовая. Каждую неделю набирали трёх новых стажёров. Не было недели, когда кого-то не увольняли. Иногда выгоняли всех трёх. Отслеживали количество звонков, которые делал человек, чтобы понять, насколько он работоспособен. Опоздание на пять минут было поводом писать объяснительную, а несколько опозданий — к увольнению.

Помню, на первой неделе попала под горячую руку коллеги. Я подошла на ресепшен отметиться, а сзади подошла она, ведущий брокер, и без какой-либо видимой причины начала грубить: «Что ты стоишь, быстрее! Как ты вообще сможешь работать, тупая овца?» Тогда я очень удивилась, а сейчас я понимаю, что переговоры действительно могут ввести в такое состояние нервяка, что требуются усилия, чтобы окружающим ты выдал хотя бы ровную эмоцию, а не негативную.

Но я помню и тот момент, когда я решила остаться, чего бы мне это ни стоило. Рядом со мной сидела мой куратор. Она однажды указала мне на нашу коллегу: «Смотри, пошла!» Я спрашиваю: «Куда?» А она мне отвечает: «В кабинет. За деньгами». Я на неё вопросительно уставилась, и она мне рассказала, что эта девушка со сделки заработала 20 тысяч долларов. У меня челюсть отвисла: я жила в съёмной квартире в Люблине на двоих с подружкой, аренду платили родители. Прошло несколько дней, и куратор меня снова толкнула в бок: «Смотри, опять пошла! Пятнашка!» Но чтобы были такие сделки, нужен опыт.

О поиске клиентов

В самом начале карьеры мне надо было просто заходить в кафе и магазины и искать людей, которые отвечают за развитие и принимают решение открыть новые точки. Сначала тебе говорят, что собственника нет или он занят, но со временем учишься обходить секретарей. Здесь начинаются разные уловки. Можно, например, представиться Санэпидемстанцией, тогда собственник перезвонит сам в течение пяти минут. Когда находишь собственника, он часто начинает: «Ой, какое развитие, у нас наоборот, мы сидим без денег». Моя задача — сформировать потребность и объяснить, что смена площади может решить часть проблем. Я спрашиваю, какая площадь у заведения. Предлагаю, например, переехать в более проходное место, но c меньшим метражом.

В первые годы крупных сделок не было, их не бывает у новичков. Тем не менее мои доходы планомерно увеличивались. Помню, в 2007 году, когда мои однокурсники зарабатывали по 30 тысяч рублей в месяц, я получала 120. Первые два года мне снилась только работа. Но тем не менее я была беззаботной, всё, что получала, тут же тратила на себя. А через два года я уволилась и поехала в путешествие по Азии. Деньги кончились через четыре месяца.

Я вернулась и устроилась в первое попавшееся место — компанию, где работали мои знакомые. Сначала была ведущим специалистом. А когда меня пригласили на должность исполнительного директора, мне не было и 25. Но это был реальный трэш. В России так всё устроено, что директорами могут быть такие лохи, а реально крутышки — обычные специалисты. Теперь я могу сказать точно, если исполнительному директору в твоей компании 25 лет, то это компания лохов. Услуги были очень низкого качества. Мне там казалось, что деньги мы практически вымогаем. Я ушла через полтора года, когда уже была в серьёзной депрессии. Пять месяцев я смотрела в потолок, ни с кем не общалась, не отвечала на звонки клиентов. А потом в один день всё прошло.

Если исполнительному директору в твоей компании 25 лет,
то это компания лохов

Я устроилась в риелторскую компанию, в которой начинала свою карьеру, но уже на должность директора. Компания имела хорошую репутацию на рынке, но её финансовое положение было неважным. Я начала набирать новых людей и сама проводила крупные сделки. В результате в 2013 году наша выручка увеличилась в три раза.

В нашей сфере, когда становишься начальником, работы становится только больше. Начальники никогда не отдают крупные сделки подчинённым, потому что с одной сделки можно заработать больше, чем твой годовой оклад. Мои коллеги зарабатывают в месяц от 200 до 400 тысяч рублей играючи. Я давно стала рублевым миллионером и купила квартиру. Родителям не рассказываю про свои доходы: боюсь, мои заработки ударят по их самолюбию. Они руководят небольшим производством.

О риелторских уловках

Мои клиенты — банки, рестораны, магазины. Я знаю кое-что об этом бизнесе. Например, я на глаз могу определить количество посадочных мест в ресторане, проходимость, какое там меню, в какое время пиковая нагрузка и примерную выручку.

Если в Москву приходит какая-то новая сеть, им важно разобраться, какие места для них будут выгодными. C этим я им и помогаю. Например, есть Мясницкая улица, вдоль неё ставки отличаются в разы. Я объясняю представителям сетей, почему иногда имеет смысл заплатить в два раза дороже. Я доказываю на примерах, что это помещение арендовал два года этот ресторан, его концепция такая и такой у них средний чек. Вы можете повестись на арендную ставку и взять помещение попроще, но вы будете меньше зарабатывать. Но с другой стороны, если вы модные, зачем вам дорогая Мясницкая? Сядьте на вторую линию — ваш клиент будет неспонтанным, он пойдёт к вам целенаправленно за атмосферой. А если ты торгуешь бездушными суши, то на второй линии до тебя никто не дойдёт. Нужно привлекать голодных прохожих.

Стоит ли предлагать магазину новое помещение, я могу определить по количеству товара. Если его мало, то, скорее всего, компания плохо управляет, им нет смысла арендовать такую площадь. Если в магазине на 300 квадратных метров все полки забиты товаром, а продавец всего один, можно сделать выводы о их продажах. Я также могу сделать минимальную покупку и посмотреть номер чека, так я узнаю, сколько там совершается покупок за день. Исходя из этого я могу прогнозировать, как скоро они закроются и что я им могу предложить.

Что происходит с банком, понятно по тому, как часто и какие отделения он открывает. Сейчас этот сегмент чистят, и в Москве развиваются семь банков, из них в активном развитии — лишь два. Это Сбербанк и «ВТБ 24». Последние двигают рынок недвижимости вперёд, каждый месяц открывают новые отделения по 400 квадратных метров. Для этого собственники объединяются, выгоняют других арендаторов, потому что они готовы платить больше других. Это автоматически повышает цену на недвижимость, если собственник будет её продавать.

Но при этом у нас уже явно ощущается дыхание кризиса. Повсюду объявления об аренде. Такого не было даже в 2009-м.

Также мои клиенты — это собственники помещений. Это часто директора магазинов и руководители кооперативов, которые в 90-х приватизировали недвижимость. Это профессиональные торгаши, они много что понимают, но у них есть свои особенности. Многие из них перестали работать в 1992 году — после приватизации им пришлось лет десять стоять на амбразуре, всё пытались отжать. Но они отстояли. Это владельцы магазинов «Ателье», «Ткани», «Чебуречная», «Молоко». Там до сих пор пахнет Советским Союзом. Они милые люди, трудяжки, но часто неконкурентоспособны.

Но при этом
у нас уже явно ощущается дыхание кризиса. Повсюду объявления об аренде

О подходе к людям

Моя задача — найти ключик к каждому поросёночку. У нас длинные сделки, в среднем четыре месяца нужно проводить с клиентом, и, конечно, нужно его любить, находить точки соприкосновения. С кем-то можно обсудить новую статью в «РБК», а кому-то это неинтересно. Стараюсь смотреть по обстановке. Если я, например, встречаюсь с мужчиной-собственником, мама которого когда-то приватизировала помещение, а он и не в теме бизнеса, то я начинаю говорить про отдых: «А куда вы ездили? Загорелый какой! Вы как шоколадка!» Ещё беспроигрышный вариант для мужчин после пятидесяти: «Вы такой симпатичный мужчина, я вас совсем иначе представляла».

Говорят, в бизнесе есть запрещённые темы вроде политики и личной жизни, но в России они работают. В последний год можно говорить про Крым. Это коснулось всех без исключения предпринимателей, всем есть что сказать. Но махровость ситуации в том, что я ни разу не слышала, чтобы кто-то из крупных бизнесменов с негативной точки зрения рассматривал этот вопрос. Все говорят: «Да, тяжело, да, в Крыму пока делать нечего, зато он наш». Надо это учитывать.

Однажды мне пришлось общаться с собственницей торговой недвижимости — взрослой умной женщиной. Мы никак не могли договориться с ней по цене, была какая-то напряжённость. Нужно было убедить её, что её помещение не стоит, сколько она хочет. Были люди, готовые его забрать в тот момент, а через три месяца его бы не забрали. Во время встречи мы неожиданно перешли на личную ноту. И она говорит: «А вы слышали про Жанну Фриске?» Мы начали это обсуждать, и я ей рассказала, что у меня бабушка болеет раком. И случайно разревелась. Тут она тоже начала реветь и рассказывать про своего мужа, который умер несколько лет назад. Мы ревели как белуги в дорогой кофейне, среди красивых и состоятельных людей. Официант один раз подошёл, посмотрел, не дождался ответа и больше не подходил. Потом наше сотрудничество пошло как по маслу.

О личной жизни

В коммерческую недвижимость набирают в основном женщин. Причём очень многие женщины в этом бизнесе одиноки. А если нет, то они главы семей. Их мужья не работают по разным причинам, они для них — тихая гавань.

Я в свои 29 одинока, у меня пока нет желания быть в отношениях просто ради того, чтобы они были. Но если я влюблюсь, постараюсь сделать всё, чтобы быть с человеком, независимо от его доходов и социального положения.

Я не знаю ни одного случая, когда специалисты по коммерческой недвижимости выходили замуж за бизнесменов, с которыми имели дело. Кому нужна умная и дерзкая жена не твоего социального статуса? Она же тебя ещё вокруг пальца обведёт. Максимум становились любовниками. Но это было не с целью получения денег, а для удовольствия. У меня таких романов не было. Репутация важнее, всё обязательно всплывёт, и потом мне будет гораздо сложнее договариваться о сделках.

Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно

Чтобы вести успешную предпринимательскую деятельность, необходимо иметь подходящее помещение. Однако случается и так, что помещение необходимо заменить – возможно, вы планируете расширять свой бизнес или переехать в более удобное место. В этом случае возникает необходимость продажи освободившегося коммерческого помещения. Такая процедура имеет массу юридических и маркетинговых особенностей. Чтобы разобраться во всех хитросплетениях, для начала необходимо понять, что такое коммерческая недвижимость.

Коммерческая недвижимость – что это?

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя капитальное строение или земельный участок, который используют для ведения предпринимательской деятельности. С помощью такой собственности можно получать доход путём ведения производственной и предпринимательской деятельности, сдачи в аренду, инвестирования и других законных видов деятельности.

Коммерческая недвижимость может быть 6 разных категорий:

1. Помещения свободного предназначения – это предприятия общественного питания, спортивные комплексы, отели и пр.
2. Недвижимость для розничной торговли – разнообразные магазины.
3. Офисные помещения.
4. Индустриальные и промышленные здания.
5. Апартаменты для посуточной аренды, а также жилье для сдачи в долгосрочную аренду.
6. Социальная недвижимость – разнообразные спортивные клубы, вокзалы, аэропорты и пр.

К разряду коммерческой недвижимости можно также относить только что выстроенные многоквартирные дома, в которых планируется продажа квартир. Однако в дальнейшем эта разновидность недвижимости переходит в категорию жилищного фонда.

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Чтобы разобраться с тем, как быстро продать коммерческую недвижимость и кто будет этим заниматься, следует помнить, что этот процесс имеет ряд отличий по сравнению с продажей жилых помещений.

Сроки осуществления продажи

Как правило, потенциальный покупатель очень долго оценивает и взвешивает все за и против, прежде чем принять решение о приобретении помещений для коммерческой деятельности.

Оценка стоимости

Обычно правильно определить цену квадратного метра коммерческих помещений бывает достаточно затруднительно. Этот параметр является строго индивидуальным и зависит от возраста здания, его местоположения функционального предназначения.

Состояние документации

Этот вопрос является одним из наиболее серьёзных при приобретении коммерческой недвижимости. Если здание подверглось даже незначительной перепланировке, были подведены коммуникации или сделаны пристройки, все это необходимо задокументировать и оформить правильно юридически, чтобы в дальнейшем избежать большого количества недоразумений. Если же помещение продаётся с такой проблемой, стоит сделать на него значительную скидку.

Земельный участок

Вопрос земли под нежилым помещением не возникает при покупке жилой квартиры, но при покупке коммерческих помещений он очень даже актуален. С точки зрения закона, земля под объектом должна находиться в использовании по разрешению местных властей или же находиться в долгосрочной аренде. Если земельный участок был выделен местными органами власти под определённые цели, построенное на нём коммерческое помещение должно этим целям полностью соответствовать.

Рекламная кампания

Грамотно проведённая рекламная кампания по продаже коммерческой недвижимости имеет большое значение. Необходимо донести до покупателя возможность получения значительной прибыли и успешного ведения бизнеса поле приобретения этой недвижимости. Это существенным образом ускорит реализацию вашей недвижимости.

Расположение здания

Очень важно при продаже нежилого помещения учитывать транспортную развязку поблизости, а также проходимость места, где располагается постройка. Для жилых помещений эти моменты будут скорее минусом, в то время как торговое помещение только выиграет от наличия большого количества людей под дверью.

Основные техники продажи

Очень важно решить для себя, кто будет заниматься процедурой продажи. Продать офис иди другую коммерческую недвижимость быстро можно тремя способами:

1. Самостоятельная продажа — в этом случае вам не придётся переплачивать за услуги посредника. Но такая техника потребует массы сил и времени.
2. Обращение к частному риелтору — https://brosalin.ru/realty/. По сравнению с риелторскими агентствами, услуги «частников» обойдутся дешевле, однако, найти хорошего специалиста с безупречной репутацией бывает не всегда легко.
3. Обращение за помощью к риелторским агентствам. Как правило, они обладают достаточно большими клиентскими базами, однако стоимость их услуг может быть на порядок выше.

Что можно сделать самому

Если вы задумали продажу коммерческого помещения, проще всего будет обратиться за помощью к профессионалам. Однако вы можете самостоятельно предпринять ряд мер по продвижению вашей собственности. Вы можете разместить рекламу в средствах массой информации, а затем организовать доступ потенциальных покупателей для осмотра помещений и обсуждать с ними детали.

Для проведения самостоятельной рекламной кампании потребуется:

1. Полный пакет документов на ваш офис.
2. Компьютер с доступом в интернет.
3. Некоторые финансовые затраты на проведение рекламной кампании в специализированных ресурсах.

Ниже представлен пошаговый план мероприятий, который вы можете провести самостоятельно.

1. Перед тем как продать офис, нелишне будет проконсультироваться с посредниками относительно возможной суммы, которую вы можете реально выручить за неё, а также сроков и условий реализации. Такие консультации, как правило, даются бесплатно. Кроме того, можно провести самостоятельный мониторинг рынка спроса и предложений на специальных ресурсах.
2. Далее необходимо составить текст объявления, который позволит выгодно подчеркнуть достоинства вашего помещения и вызовет интерес у потенциальных покупателей.
3. Подумайте также о том, где вы будете размещать своё рекламное объявление. Если ваше помещение носит специализированный характер, можно подумать о рекламе на площадках соответствующей направленности. Там вы сможете найти большее количество потенциально заинтересованных лиц и предприятий. Можно также разместить объявление на региональных сайтах, занимающихся реализацией недвижимости.
4. К моменту начала продажи офиса у вас на руках обязательно должен быть на руках полный пакет документов на объект. В случае возникновения у покупателя сомнений, вы сможете предъявить ему их. К тому же ваша готовность провести сделку по первому требованию, и полная готовность всех документов произведёт на покупателя благоприятное впечатление и послужит на благо вашей репутации.
5. По мере того как будут поступать запросы от заинтересованных лиц, вам будет необходимо организовывать осмотр помещения. Подготовьте его таким образом, чтобы к осмотру оно предстало в наилучшем виде. Приготовьтесь к тому что придётся отвечать на массу вопросов, в том числе и неудобных. Ваше стремление уклониться от ответа может быть истолковано не в вашу пользу и вызвать недоверие.
6. В случае готовности покупателя совершать сделку, необходимо составить отдельный предварительный договор, соглашение о задатке и условия дальнейших расчётов.
7. Обязательно оформите договор купли-продажи по всем правилам и в обмен на полученные денежные средства передайте покупателю все документы на недвижимость.

Помните также о необходимости уплаты налогов с продажи.

Подготовка документов к сделке

Готовясь продавать помещение, настоятельно рекомендуется предпринять следующие шаги:

1. Если объект предполагаемой сделки находился у вас в собственности более 5 лет, желательно проверить кадастровую документацию и при необходимости внести коррективы, чтобы все проведённые улучшения, перестройки и перепланировки.
2. Обязательно подготовьте все документы, подтверждающие законность обладания земельным участком под строением и его использование по назначению. Если земля была передана в бессрочное безвозмездное пользование органом местной власти, желательно оформить документы о праве собственности на неё.
3. Очень полезно иметь на руках выписку из Госреестра о том, что продаваемый объект недвижимости не находится под обременением. Если же какое-то обременение имеет место, необходимо иметь документацию с описанием причины этого обременения. Если коммерческая недвижимость качественная, небольшие ограничения со стороны государства не помешают её выгодно и быстро реализовать.
4. Нелишне будет также проверить и кандидатуру потенциального покупателя. Можно затребовать выписку из каталога юридических лиц, а также проверить полномочия того, кто отвечает за проведение сделки. При наличии доверенности можно проверить её правомочность у нотариуса, который её выдавал.
5. Собственный пакет документов тоже можно показать опытному и знающему юристу с целью обнаружения и исправления возможных слабых мест.

Наличие на руках полного пакета правильно оформленных документов значительно ускорит возможность реализации и позволит избежать попыток занизить цену.

Подготовка недвижимости

Предпродажная подготовка коммерческого помещения ничем не отличается от подготовки квартиры. Целесообразно провести лёгкий косметический ремонт, но не грандиозную реконструкцию, так как новый владелец всё равно будет проводить перепланировки помещения под свои нужды.

При проведении подготовки важно обратить внимание на следующие детали:

1. Косметический ремонт здания – подкрашиваются и чинятся мелкие изъяны пола и стен.
2. Отсутствие строительного мусора от ремонта и следов деятельности арендаторов.
3. Удаление разного рода указателей, вывесок и надписей.
4. Приведение в рабочее состояние коммуникаций.
5. Организация парковки и подъездных дорог к зданию.

Выполнение всех этих рекомендаций даст возможность выгодно продать коммерческое строение в максимально короткие сроки.

Риэлтор по коммерческой недвижимости: когда нужна помощь профессионалов

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

Покупка, продажа и аренда коммерческой недвижимости – это всегда ответственный шаг, который требует профессионализма, осведомленности и хорошего знания рынка. Чтобы сделка принесла максимальный доход, а помещение реализовало возложенные на него задачи, необходимы тщательный анализ ситуации и учет множества факторов. Все эти вопросы входят в компетенцию агентства недвижимости Minds Capital. Компания располагает большим опытом работы, собственной актуальной базой недвижимости, поддержкой разных направлений.

Риэлтор по коммерческой недвижимости – специалист, который возьмет на себя все юридические, финансовые и организационные вопросы сделки. В статье будут подробно рассмотрены вопросы и задачи, которые решает риэлтор, продемонстрированы выгоды сотрудничества и аспекты, которые многие клиенты недооценивают в полной мере.

Риэлтор и продажа коммерческой недвижимости

Выходя на рынок с предложением о продаже собственники часто не знают его конъюнктуры, не могут правильно позиционировать объект и адекватно его оценить. Завышенные ценовые ожидания ощутимо увеличивают сроки поиска клиентов и приводят к финансовым потерям. Заниженная стоимость и желание продать быстрее тоже ведут к убытку. Найти разумный баланс и выгодно оформить сделку поможет грамотный риэлтор. Обращаясь в компанию Minds Capital, вы получаете:

комплексный предброкеридж объекта и оценку недвижимости на основании площади, функциональных возможностей, типа здания, местоположения, насыщенности рынка аналогичными предложениями;

рекомендации по формированию цены в зависимости от скорости продажи, сезонности и других факторов;

консультации по увеличению покупательской привлекательности недвижимости и выявлению потенциальных ниш для нового позиционирования объекта;

представление объекта на информационных площадках онлайн- и оффлайн-ресурсов;

ежедневный мониторинг спроса и заинтересованности, поиск реальных покупателей;

презентацию объекта в удобное для покупателя время;

юридическую помощь в оформлении бумаг и подготовке недвижимости к продаже;

сопровождение сделки, ведение переговоров, дипломатическое решение любых вопросов.

Рассматривая, как связаны риэлтор и продажа коммерческой недвижимости, стоит учитывать время, которое придется потратить на представление объекта на рынке. Если вы решили действовать самостоятельно, общение с потенциальными покупателями и просто интересующимися ложится на плечи собственника. Помощь профессионала поможет сохранить время и нервы.

Риэлтор и покупка коммерческой недвижимости

Местоположение – часто ключевой фактор, определяющий успех покупки. Будут ли успешными ваши площади в этой локации, зависит от правильной оценки многих факторов. Опытный риэлтор соберет информацию о финансовой состоятельности аналогичных структур, предоставит анализ по нескольким вариантам. При поиске помещения специалистами Minds Capital учитываются следующие нюансы.

Финансовые задачи клиента.

Инвестиционная привлекательность объекта.

Местоположение относительно транспортных узлов и дорожных развязок.

Требуемая площадь и наличие коммуникаций.

Компания предоставляет комплексные консультации по вопросам приобретения недвижимости в зависимости от вида бизнеса, его объемов, потенциальной аудитории.

Компания Minds Capital постоянно мониторит рынок и оперативно отслеживает новые предложения. Благодаря нашей репутации к нам напрямую обращаются продавцы недвижимости, поэтому наши риэлторы могут предложить интересные варианты, которые имеют высокую конкурентную привлекательность и еще не представлены на рынке.

Риэлтор и аренда коммерческой недвижимости

Грамотный выбор арендуемых площадей напрямую влияет на прибыль. Опыт в разных бизнес-сферах позволяет рекомендовать оптимальное соотношение стоимости и потенциального дохода. Часто помещение с более высокой ценой, расположенное на первой потребительской линии, принесет больший доход и с лихвой окупит дорогую аренду. С другой стороны, более дешевое предложение в неудачном месте не выйдет на точку безубыточности, несмотря на скромную плату за недвижимость. В нашем каталоге вы можете ознакомиться со свежими предложениями от собственников. Если вам необходима помощь в подборе вариантов или консультация, с нами можно связаться по телефону или через онлайн-форму.

Риэлторы по аренде коммерческой недвижимости активно сотрудничают с арендодателями. Для повышения прибыли проводится комплексная индексация текущих предложений, при необходимости выполняется редевелопмент площадей. Компания полностью берет на себя представление объектов недвижимости на рынке, их оперативную презентацию и сопровождение сделки.

Сотрудничая с профессионалами, вы сокращаете время экспозиции объекта на рынке, сдаете помещение в кратчайшие сроки, минимизируете потери от простоев.

Комиссия риэлтора по коммерческой недвижимости: за что он берет деньги

Часто клиенты недооценивают выгоды от сотрудничества с риэлтором. Многие считают, что они сами в состоянии найти интересующее предложение на рынке, выгодно купить или продать. Однако, сталкиваясь с реалиями, теряют время, нервы и деньги.

Комиссия риэлтора по коммерческой недвижимости полностью компенсируется выгодой и оперативностью сделки. При сотрудничестве вы получаете следующие преимущества.

Вы экономите время на размещение и поддержку объявлений на информационных площадках.

Объект активно и регулярно демонстрируется без вашего участия, не требует постоянного присутствия и телефонной доступности.

Все переговоры с потенциальными покупателями ведет опытный риэлтор, который отстаивает ваши интересы.

Юридические консультации и урегулирование всех спорных вопросов, решение сложных ситуаций, оформление бумаг ложатся на плечи специалиста

Вы не занимаетесь проверкой объекта недвижимости, прав собственности, необходимых разрешительных документов для продажи.

Осуществляется юридический контроль в составлении договора.

Обращаясь в компанию Minds Capital, вы сможете решить любые вопросы с коммерческой недвижимостью максимально оперативно и выгодно для себя.

Когда нужна помощь риэлтора по коммерческой недвижимости

Сложность процессов в современном мире сделала необходимым узкую специализацию в каждой профессиональной области. Не стоит недооценивать рынок недвижимости и экономить на комиссии риэлтора при продаже коммерческой недвижимости, в итоге можно потерять значительно больше.

Обращайтесь к профессионалам, если хотите быстро и выгодно приобрести или продать недвижимость, избежать мошенничества и крупных финансовых потерь. Компания Minds Capital работает официально, все этапы сотрудничества оформляются документально. Если у вас остались вопросы или вам нужна консультация, вы можете позвонить по телефону, связаться по e-mail или через форму на сайте.