Как происходит оценка недвижимости при ипотеке?

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Оценка квартиры для ипотеки

Ипотека – один из самых востребованных продуктов среди крупных российских банков. Однако получить ее непросто. В наибольшем числе случаев заемщикам необходимо передать приобретаемую или уже имеющуюся квартиру в залог. А для этого нужно знать точную рыночную стоимость жилья. Оценка квартиры для ипотеки требуется во всех банках.

В этой статье мы разберем само понятие процедуры, ее значение для ипотечного займа, узнаем, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, а также расскажем, как выбирать оценочную компанию.

Что такое оценка недвижимости для ипотеки и для чего она нужна?

Оценка квартиры для ипотеки – это процедура определения стоимости жилья, важная составляющая любого кредитного договора. Это один из пунктов федерального закона «Об ипотеке». Дело в том, что банк, выдавая крупные суммы для покупки квартиры, требует залог, который обеспечит выплату долга в тех случаях, когда заемщик по каким-либо причинам не может далее выполнять свои кредитные обязательства. Стоимость залога при этом должна быть равна сумме займа или превышать его. В случае с приобретением недвижимости залогом становится либо имеющаяся, либо приобретаемая квартира – впрочем, чаще используется именно приобретаемая. Оценка для ипотеки влияет и на сумму кредита: она вычисляется, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. При этом кредитная организация выбирает именно наименьшую стоимость.

Однако оценка недвижимости для ипотеки полезна и самим заемщикам. Во-первых, так вы сможете понять, на сколько адекватна стоимость жилья, установленная продавцом. Во-вторых, наличие залога с достаточной стоимостью гарантирует клиенту банка оплату его долга, если сам заемщик больше не сможет выплачивать ипотеку. Квартиру продадут по реальной рыночной стоимости, что покроет появившийся долг.

Обе стороны сделки заинтересованы в честном проведении оценки. Банку важно полностью погасить долг заемщика и покрыть возникшие риски, а заемщику и его риелтору – получить как можно большую сумму в кредит.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
• Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
• Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
• Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
• Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
• Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т.д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Могут быть исключения: например, квартиры с дорогим ремонтом в зданиях старого фонда при оценке сравнительным способом будут намного дороже, чем при затратном.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

• Экологическая обстановка района;
• Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
• «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
• Материалы, использованные при строительстве здания;
• Количество этажей;
• Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

• Ее площадь,
• Количество комнат,
• Планировку,
• Этаж, на котором находится квартира,
• Состояние отделки и коммуникаций,
• Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

За срочную оценку и составление документов специалисты могут потребовать дополнительную плату – от 2ей.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2-5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25-30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Отчет остается действительным в течение 6 месяцев. Если по каким-то причинам ипотечный договор не заключен в течение этого времени, банк может потребовать проведение дополнительной оценки.

К какому оценщику обратиться?

Банки рекомендуют своим клиентам обратиться в одну из аккредитованных ими компаний. Списки этих оценщиков можно найти на сайтах кредитных организаций или запросить в одном из отделений. Однако вы имеете право и сами выбрать специалиста – фирму или частного эксперта. Он должен соответствовать следующим требованиям, которые, как правило, не меняются от банка к банку:

• Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок не менее 1 года;
• Фирма или СРО должны быть членами СРО и постоянно совершать взносы в общий фонд;
• У оценщика должен быть полис страхования гражданской ответственности, от 300 тыс. рублей.

Стоит учесть еще одно правило: специалист не должен находиться в родстве с лицом, заказавшим услугу, так как это может повлиять на результат процедуры.

Несмотря на то, что оценка для ипотеки может быть проведена и оценщиком, выбранным самим заемщиком, многие специалисты рекомендуют выбирать среди аккредитованных банком компаний. Дело в том, что банк может потребовать повторное проведение процедуры при малейшем подозрении на завышенную стоимость – а это дополнительные затраты для заемщика.

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

1. Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
2. Зачем оценивать квартиру?
3. Зачем это банку
   1. Что хочет узнать банк
4. Документы для оценки квартиры
   1. Независимые специалисты
   2. Аккредитованные банком
5. Стоимость оценки квартиры для ипотеки
6. За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
7. Кто оценивает квартиры?
8. Как выбрать оценщика?
9. Возможные проблемы и нюансы
10. Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Зачем оценивать квартиру?

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Зачем это банку

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

• Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
• Договор долевого участия.
• Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

• Техпаспорт БТИ.
• Свидетельство госрегистрации недвижимости.
• Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
• Паспорт клиента.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Кто оценивает квартиры?

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Возможные проблемы и нюансы

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств.

Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком. Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной. Поэтому денег на покупку выбранного объекта недвижимости может не хватить, так как банк выдаст только ту сумму, которая равна ликвидной стоимости квартиры.

Где заказать оценку квартиры?

Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:

1. Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
2. Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:

• Репутацию компании;
• Время ее работы на рынке;
• Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».

Это важно: заемщик имеет право обратиться к неаккредитованным банком компаниям-оценщикам. Если банк запрещает это делать, лучше запросить письменный отказ с разъяснениями. Если причины отказа объективны, можно попросить у сотрудников оценочной компании переделать отчет и устранить выявленные недочеты. При отказе сделать это можно обратиться за помощью к эксперту саморегулируемой организации оценщиков для проведения экспертизы.

Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартиры?

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

1. Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
2. Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

1. Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
2. План и экспликацию помещения;
3. Кадастровый паспорт;
4. Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

• Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
• Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
• Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика. Объем отчета в среднем – 27-30 страниц. Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:

1. Обязательный осмотр помещения;
2. Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
3. Обоснованность проведенной оценки;
4. Предоставление отчета в банк.

Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.

Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.

Видео: Тонкости ипотечной оценки недвижимости

Стоимость оценки

Сколько стоит оценка? Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка в Москве и области находится в пределах 3500—4000 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000—3500 рублей.

Сколько действует отчет?

Указанная в отчете цена объекта недвижимости имеет действие в течение полугода, что продиктовано требованиями действующего законодательства. По истечении этого срока экспертиза назначается повторно.

Зная о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, вы будете увереннее чувствовать себя при проведении сделки. По состоянию на 2020 год никаких нововведений эта процедура не содержит. Для экономии времени пользуйтесь услугами компаний, с которыми сотрудничают банки. Это в то же время наиболее безопасно.

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки.

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента (Подробнее см. Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)).
2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры.
3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку, читайте материал КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

• документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
• кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
• по возможности план и экспликация,
• паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
2. Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
3. Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости.

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

• касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
• касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
• касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.

Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.

Оценка квартиры для ипотеки

Банки требуют оценку квартиры для ипотеки, чтобы определить ее стоимость. Для этого привлекаются независимые оценщики или организации, аккредитованные финансовыми учреждениями. В статье рассмотрим все важные моменты об оценке квартиры для ипотеки: что это такое и для чего нужно, как и кем проводится оценочная экспертиза, основные преимущества и недостатки процедуры, а также важные рекомендации для ипотечных заемщиков.

Что такое оценка квартиры?

Оценка квартиры – это процедура, позволяющая банку определить стоимость недвижимости. Если клиент уже выбрал конкретное жилье, кредитору необходимо рассчитать, за какую сумму он сможет продать его, если клиент перестанет выплачивать ипотеку. До полного погашения задолженности недвижимость находится в залоге, поэтому при больших просрочках кредитору не составит труда продать заложенное имущество через торги.

Если заемщик не платит по кредиту, банк инициирует продажу ипотечного жилья через торги

В ходе экспертизы определяется один из двух видов стоимости:

1. Ликвидационная. Это минимальная цена, за которую можно продать недвижимость в короткие сроки. Используется чаще всего.
2. Рыночная – реальная стоимость для продажи квартиры, основанная на средних расценках по рынку.

Рассмотрим на практическом примере:

Человек подал заявку на ипотеку, предварительно указав сумму в 5 000 000 руб. Банк ее одобрил. Все документы собраны и предоставлены, начат поиск квартиры. Когда она найдена, заемщик собирает документы, среди которых находится и отчет об оценке, составленный независимой организацией. В нем указана ликвидационная стоимость жилья – 3 000 000 руб.: именно такую сумму за вычетом кредитор будет использовать для перечисления продавцу после заключения договора купли-продажи.

На что смотрят в ходе оценки квартиры для ипотеки:

1. Район. Если недвижимость находится в центре города, это автоматически поднимает цену квадратного метра. Даже если квартира построена несколько десятков лет назад, она будет стоить дороже жилья в новостройке, расположенной на окраине.
2. Состояние. Если квартира требует ремонта, оценщик укажет это в отчете. Но потенциальные расходы с большой долей вероятности будут занижены. Не стоит ожидать, что в них включат затраты на привлечение дизайнера и покупку дорогостоящих «люксовых» материалов. Максимум, на что можно рассчитывать – это применение повышающего коэффициента.
3. Технические характеристики. Год сдачи дома в эксплуатацию, дата проведения капитального ремонта, количество этажей, состояние ремонта в подъезде, наличие парковки и мусоропровода – все это имеет значение при определении стоимости. Чем «младше» и комфортнее дом, тем она выше.
4. Состояние рынка на дату экспертизы. На рынок недвижимости влияет колебание рубля и иные факторы: например, в кризис стоимость жилья обычно снижается. Эксперт берет в расчет несколько квартир в домах одного типа (монолитных, панельных, кирпичных) и сравнивает цены на них.

Расчет стоимости жилья

Важно! Ликвидационная стоимость рассчитывается иначе, но вышеуказанные факторы учитываются. Банку важно, чтобы он смог быстро продать недвижимость в случае длительных просрочек по ипотеке, допущенных по вине клиента.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Рассмотрим подробно, для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке:

1. Безопасность банка. Ему важно знать, за какую сумму он сможет реализовать заложенное жилье, если клиент перестанет платить.
2. Определение суммы ипотеки. В самом начале клиенту оглашается лишь предварительно одобренная сумма, окончательный размер кредита зависит от стоимости квартиры. Кроме того, на основании отчета можно попробовать снизить стоимость недвижимости, поторговавшись с продавцом.
3. В договоре обязательно должна указываться цена жилья. Правило устанавливается ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. Если такой информации нет, по закону он считается ничтожным, т.к. не соответствует требованиям законодательства.

Заемщик имеет право продать ипотечную квартиру, получив разрешение банка

Также экспертиза важна для самого клиента. Попав в сложную ситуацию, он может продать недвижимость с согласия кредитора и погасить долг. Если же заемщик не согласен с результатами проведенной оценки по инициативе банка, он может обратиться к независимому эксперту, а затем представить заключение кредитору, чтобы согласовать окончательный размер ипотечного кредита.

Преимущества и недостатки процедуры

Основная цель и преимущество оценочной экспертизы – определение стоимости квартиры. Есть и другие плюсы:

• получив экспертное заключение, банк не сможет слишком сильно занизить цену жилья и обязать клиента предоставлять дополнительный залог;
• при возникновении споров заключение может использоваться в суде;
• получив заключение, есть шанс договориться с продавцом о снижении цены, если недвижимость покупается на вторичном рынке и в документе указана сумма меньше запрашиваемой.

Недостаток всего один. Оценка – не бесплатная услуга, и придется потратить до 7 000 руб. Но некоторые банки оплачивают экспертизу сами, действуя на основании соглашений, заключенных между ними и оценочными организациями.

Кто выполняет оценку недвижимости?

Оценщик должен соответствовать квалификационным требованиям

Оценщик может работать самостоятельно как ИП или быть в штате юридического лица. Главное – соблюдение установленных критериев:

• профильное образование в области оценочной деятельности;
• опыт работы;
• членство в СРО;
• отсутствие судимости;
• повышение квалификации каждые 3 года;
• полис обязательного страхования гражданской ответственности.

Есть требования и к оценочным организациям. Обязателен стаж от 3 лет в профессиональной области, наличие минимум двух сотрудников с профильным образованием и опытом работы свыше 3 лет.

Важно! Для экспертизы можно привлекать как независимых оценщиков, так и специалистов из аккредитованных банками организаций. Чаще всего используется второй вариант.

Независимые оценщики

Независимые эксперты делают все то, для чего нужен оценщик квартиры при ипотеке: определяют ее стоимость и состояние, составляют отчет. Но банк может не принять заключение, выразив несогласие с ценой или указав другие причины. Если компания не аккредитована финансовым учреждением, лучше сразу обратиться к тому, кто имеет аккредитацию, чтобы не тратить свое время и деньги.

Банк может отказываться принимать оценку независимых экспертов, если они не прошли аккредитацию

Аккредитованные банком оценщики

Аккредитованные оценщики работают на основании соглашения с банком, который рекомендует их ипотечным заемщикам. Это организации, соответствующие всем требованиям кредитора. Такое сотрудничество взаимовыгодно: эксперты получают постоянный поток клиентов, банки – грамотно составленные отчеты в соответствии с их требованиями.

Из чего состоит отчёт об оценке недвижимости?

По окончании работы в течение 3-5 дней экспертом оформляется отчет об оценке квартиры для ипотеки. Заемщику предоставляется одна копия документа, но при необходимости можно запросить вторую. Некоторые берут за это плату, но обычно все предоставляют копии бесплатно.

Какую информацию содержит отчет об оценке стоимости ипотеки:

• название организации, Ф.И.О. оценщика;
• используемый метод экспертизы;
• адрес квартиры, количество комнат, площадь;
• средняя стоимость аналогичной недвижимости на рынке;
• потенциально возможная стоимость при продаже через торги или обычным способом;
• опись прилагаемых документов;
• дата составления, печать и подпись.

Отчет предоставляется в банк вместе с кратким содержанием на одной странице.

Пакет документов для оценки квартиры

Документы для оценки квартиры под ипотеку

Перед тем, как сделать оценку квартиры для ипотеки, нужно собрать документы. Перечень зависит от вида жилья – первичное (в новостройке) или на вторичном рынке. Часть документов придется попросить у продавца, еще часть предоставляется покупателем.

Для нового жилья

Если квартира покупается в новостройке у застройщика, понадобится:

• договор со строительной компанией;
• паспорт заемщика;
• акт приема-передачи с указанием почтового адреса.

В некоторых случаях эксперты могут потребовать дополнительные документы, но обычно достаточно представленного выше списка.

Для вторичного жилья

Если оценивается не новая квартира, понадобится:

• выписка из ЕГРН от продавца;
• техпаспорт;
• паспорт клиента;
• свидетельство о наследстве, дарственная, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основания возникновения права собственности у продавца.

Важно! Сбором документов должен заниматься ипотечный заемщик, а не оценщик. Его задача – приехать, изучить представленные сведения, сделать оценку и составить отчет.

Сроки и стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость оценочной экспертизы немаленькая и обычно ложится на плечи будущего заемщика

Клиент может подать заявку онлайн через сайт оценочной компании и договориться об экспертизе на конкретную дату и время. Специалисты обычно выезжают в течение 1-2 дней, и до 5 дней нужно для составления отчета.

Расценки везде разные, определяются организациями самостоятельно. В среднем людям приходится тратить 5 000-7 000 руб. Если жилье находится далеко от города, плата будет выше.

Проблемы и особенности оценки квартиры для ипотеки

Одна из проблем касается финансовой стороны. Если оценка оплачена клиентом, но по каким-либо причинам жилье не устраивает банк или сам заемщик передумал его покупать, повторную экспертизу придется оплачивать снова из своего кармана. В итоге люди иногда тратят крупные суммы.

Важно уделить внимание сроку действия отчета, у каждого банка он индивидуален. Например, Сбербанк принимает отчеты, составленные не более чем за полгода до обращения за ипотекой. Нужно уточнить этот вопрос в финансовом учреждении.

Еще одна проблема касается способа проведения экспертизы – лично или дистанционно. Второй вариант предполагает сбор данных оценщиком без изучения квартиры, а на основании средних данных по рынку. В результате в отчете может быть указана недостоверная стоимость.

Личное проведение оценки специалистом предпочтительнее – так он может увидеть все особенности, достоинства и недостатки конкретной квартиры

Нередко эксперты предлагают сразу несколько вариантов стоимости в отчете, если расчет велся с применением двух и более методов. Стандартно же специалисты выбирают 3 аналогичных по характеристикам объекта недвижимости, определяют среднюю стоимость квадратного метра. При необходимости применяются корректирующие коэффициенты в зависимости от того, в какую сторону отличается приобретаемая недвижимость – в худшую или лучшую. Например, трехкомнатная квартира площадью 80 кв.м. в панельном доме однозначно не может стоить столько же, сколько аналогичное жилье в кирпичном.