Как выгодно продать коммерческую недвижимость?

Инструкция: как найти покупателя и быстро продать коммерческую недвижимость?

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

• Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
• будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
• показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
• еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
• сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Способ 2. Услуги частного риэлтора

• не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
• возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
• есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

• АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
• профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
• в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

• возраст объекта;
• его назначение;
• полезная площадь;
• общее техническое состояние и качество ремонта;
• месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Шаг 3. Размещаем рекламу

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

• газеты, журналы и другие печатные издания;
• наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

• разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
• найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
• в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
9. Договора аренды или субаренды.
10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Шаг 6. Заключаем договор

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Блог N1.RU

Для профессионалов рынка недвижимости

Последние записи:

Присоединяйтесь к нам в Facebook

Подписка на блог по электронной почте

5 способов ускорить продажу: лайфхаки для собственников коммерческой недвижимости

Лейсан Мелихова, генеральный директор компании ООО «СКБ-Инвест» из Екатеринбурга, делится наработками, как максимально быстро реализовать коммерческую недвижимость.

Многие думают, что продать объект коммерческой недвижимости — это долгий процесс, но если вы хотите это сделать быстро, то это возможно. Для начала определимся, что относится к коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для извлечения прибыли собственником этой недвижимости. На сегодняшний день существует 4 вида коммерческой недвижимости: офисная, производственная, складская и торговая. Мы поговорим именно о торговой недвижимости. Итак, как продать её быстро?!

Конечно, красиво составленное описание и фотографии объекта, а также реклама на всех площадках города и области смогут сдвинуть дело с мёртвой точки, но я расскажу о других способах ускорения продажи коммерческой торговой недвижимости.

#1. Будьте в курсе трендов рынка

Нужно понимать, что на сегодняшний день более востребовано, какие метражи и форматы: можно разделить крупный по метражу объект на более мелкие помещения или, наоборот, объединить мелкие помещения в одно большое в зависимости от потребностей и инфраструктуры данного места.

После трансформации объекта и правильного документального оформления, ликвидность повысится, что скажется на более быстрой реализации.

И возможно после преобразования цена самого объекта возрастёт.

#2. Правильно понимайте механизм ценообразования

Многие объекты долгое время висят в базах и на рекламных площадках, а спроса нет, так как собственники просят высокую цену.

Чтобы понять, какая цена адекватна для вашего объекта, лучше просчитывать окупаемость объекта и сравнивать с доходностью других инвестиционных инструментов. На сегодняшний день большинство объектов, которые быстро продаются, имеют срок окупаемости 7-9 лет. Если вы не готовы продавать объект по такой цене, ждать покупателя придётся очень долго.

Плюс к этому необходимо провести анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учитывая схожие характеристики по площади, места расположения, транспортной доступности, наличии парковки и т.д.

#3. Обратите внимание на статус арендатора

Если вы продаёте не просто коммерческое помещение, а арендный бизнес, то обратите внимание на статус арендатора: чем он стабильнее, тем легче продать. В этом случае также лучше знать предпочтения инвесторов на сегодняшний день, кому отдаётся предпочтение в этом случае, какой бизнес на сегодняшний момент наиболее стабилен.

Плюсом для выбора инвестора именно вашего варианта станет и срок договора аренды. В идеале он должен соотвествовать сроку окупаемости.

Иногда смена арендатора и перезаключение договора приводит к быстрой реализации.

#4. Задумайтесь об иной подаче

Если вы продаете пустое коммерческое помещение, то стоит подумать о том, чтобы сдать это помещение в аренду и продать как арендный бизнес, ведь его инвесторы покупают более охотно. Как быстро продать арендный бизнес, смотрите пункт выше.

Дополнительно обратите внимание и на техническое состояние своего объекта. Возможно стоит провести хоть небольшой косметический ремонт и объект станет более привлекательным и для арендаторов, и для инвесторов.

#5. Используйте закрытые продажи

Самый эффективный и быстрый способ продажи на сегодняшний день – это закрытые продажи, ведь именно там большая концентрация инвесторов. Самые быстрые и выгодные сделки для собственников и инвесторов происходят на так называемых закрытых площадках. Эксклюзивные варианты всегда остаются самыми востребованными.

P.S. Если продажа нужна очень быстрая, то можно обратиться к услуге срочного выкупа коммерческой недвижимости. Однако для такой процедуры лучше выбирать проверенные организации.

Как быстрей продать коммерческую недвижимость

Игорь

Полгода не срок совсем и вы не указали, что продаете. Коммнедвижимостью может все, что угодно быть, в ваших краях это может и колхоз целый быть. А на подобные вещи покупатель редкий и штучный.

Секрет в рекламе и в профессионализме. Всего-то.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Игорь, секрет Вам за вознаграждение откроет нанятый Вами риэлтор.

Если не продается – значит “адекватная цена” адекватна только в Вашем понимании.

Игорь, что продаёте и почём?

Увеличить эффективную рекламу. За деньги поднять рекламу. И по цене поработать- может у Вас цена завышена и нет спроса.

Хочу заметить что ответили только специалисты работающие в Москве, а Краснодарский край молчит. может дел у них много. Я вот тоже пытаюсь продать гостиницу и дом (там же), но пока никак.

Игорь, обращайтесь! может, у Вас именно та недвижимость,в которой нуждаются наши покупатели.
8-938-411-33-48. Светлана

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

“Игорь, обращайтесь! может, у Вас именно та недвижимость,в которой нуждаются наши покупатели”
Можно было бы просто написать – ОБРАЩАЙТЕСЬ. А то как то слабо вериться в то, что нуждающиеся покупатели ждут именно этот объект..хоть бы не подрались!;) Без обид.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Предположения допускаются. на рынке дефицита предложений..;)
Вам взаимно хорошего дня!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Звоните 89 1 89 84 666 8. Обсудим и подумаем, как реализовать Ваши планы.

Виктор! никаких обид) мы обсуждаем какую-то мифическую коммерцию, о которой ничего не знаем. а вдруг она -цель одного из моих клиентов? или предположения не допускаются? в любом случае, я пацифистка, драк не допущу. успешного дня!

Игорь, самый простой способ найти специалиста по продаже коммерческой недвижимости (не путайте пожалуйста со специалистом по рекламе коммерческой недвижимости, это кардинально разные специалисты) и обратиться к нему за профессиональной услугой.

Принципиально на рынке достаточно маркетинговых методик и технологий позволяющих быстро и дорого продавать недвижимость.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Обратитесь к специалисту, обзвоните местные агентства.

1. Цена,
2. потому, что продают Вашу коммерцию все.

Согласен с предыдущим автором – возможно цена, точно – если продают несколько человек.
Так же – очень важно месторасположение объекта, транспортная и пешеходная “удобность”, трафик, существующие тех.условия, возможность нарастить объём кВт, да даже, зачастую – max давление на перекрытия этажей может сыграть в минус – много факторов.
Наша компания занимается как продажей, так и долгосрочной арендой для крупных сетевых компаний. Можем посодействовать. Обращайтесь.
Телефон для связи с 9-00 до 0-00 – 8988-244-0405
Почта для материалов e-mail: kreml-komers@mail.ru

А вы вообще сотрудничаете с агентствами или хотите “бесплатно” продать, и ни кому не платить. Может в этом проблема. А вот Я об Вас не слышал, что Вы продаете так же не знаю. Вы сообщите Всем что вы продаете может мы Вам и найдем покупателя. Удачи ВАМ.

89384099903 – звоните, поможем продать Вашу недвижимость.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Поручите Наталье Тамариной.

Всегда важна цена. И специалист, который занимается.
Да и вообще, авито – это не для крупного. Кофеварка – да, квартира – да, а пот магазины – нет, не очень..

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вот теперь точно продадите осталось только указать что именно, видите какая раскрутка пошла!

Игорь, добрый день!
Продать можно всё, главное выставить правильную цену. Расскажите, что продаете, а мы сделаем всё возможное, чтобы Вам помочь! Звоните 8-903-453-98-88 Надежда

Думаю подход к продаже – продают все, объект замылился, ни у кого не на слуху.
Объектом должен заниматься Один, но специалист по продажам коммерческой недвижимости.
Ну и еще один факт – Вы заметили сколько вывесок, растяжек висит на офисниках, магазинах.
Весь центр и другие районы завешены – Сдается, Сдается Без Посредников, Сдается – 12й месяц в подарок.
По моему мнению и мнению моих клиентов – коммерции стало много, а желающих её снять Гораздо меньше после “кризиса 2008 года”.
Ну это мое мнение и наблюдения.
Кто не согласен – дело каждого!

Двухкомнатная квартира с отличным ремонтом.Все коммуникации центральные.В районе 9-ой Тихой ул.Полы ламинат: на кухне и в ванной /плитка/ с подогревом.Две сплит-системы,потолки подвесные со светильниками.Импортные радиаторы,Спутниковое ТВ и обычная антенна.Ванна выложена плиткой.В ванне импортная сантехника,биде,дополнительно электрокотел на 100 л.,мебель.Большой балкон застеклен и отделан панелями со светом.Металлическая дверь,домофон.На придомовой территории огороженная детская площадка и зона барбекю. Въезжай и живи.
Продам помещение в цокольном этаже 12-и этажного жилого дома,находяшегося в ЖК Молодежный в районе 9-ой Тихой ул. Помещение 20 м.2.Помещения с ремонтом на обжитом этаже..Отопление,санузел на этаже.

квартира 2900000 офис 560000

Игорь, вы больше квартиру продвигаете, нежели коммерческую недвижимость в цоколе, как сообщали в топике темы.

Секрет заключается в том, что должна быть полностью окупаема с этой недвижимости в течении 8 лет, в противном случае, такая недвижимость никому не нужна.

в этом районе аренда 400 руб.кв.м Такие же помещения от застроищика без электрики без стяжек без дверей с незакрытыми трубами без всего стоят 500000 руб. И все равно не хотят. Поэтому я и не могу понять в чем дело?

560 т.р. Скажите у Вас вход отдельный илил общий? Если общий то цена у Вас максимальная. З анеё продать будет сложно, и полгода не срок для цоколя, ведь там их полно в продаже. У меня последняя продажа цоколя была в ЖК “Московский” те же 20 кв.м. с ремонтом и общим входом продали за 550 т.р. в течении 2 месяцев, а ЖК “Молодёжный” на мой взгляд расположен подальше отсюда должна быть и цена, правда не знаю какой у Вас там ремонт и что со входом? А у застройщика то эти помещения разлетаются? Или тоже стоят.

Цена, расположение и постоянная реклама!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Именно поэтому и существуют специалисты по недвижимости, которые и решат Ваш вопрос.

За 2900т.р. на 9-й Тихой квартиры не продаются! Цена 2700т.р. – и Вы неспешно, но продадите.

у застройщика цоколя продаются как горячие пирожки по 500000 голые стены.а вообще огромное Вам всем спасибо за информацию.Читаешь и как то легче становится

Я риэлтор, и действительно, дело в профессионализме. Иногда риэлторам не интересно заниматься вашим объектом, и он висит у них для галочки, ждет заказчика- это пассивные продажи. А надо активно продавать. Людмила. 89182534778

Игорь, а коммерция вообще продаётся дольше, но упираться нужно

А еще, не удивляйтесь, что у застройщика лучше все продается: народ чокнулся)) с квартирами в Питере то же самое. Будет стоять два корпуса, один готовый, другой строящийся, и в готовом корпусе от частников квартиры будут продаваться хуже по почти такой же цене, чем у застройщика в недостроенном корпусе. Необъяснимо, но факт)))
Хотя частично объяснимо: за готовую квартиру нужно выложить все и сразу, и не всегда возможна продажа по ипотеке, а у застройщика и рассрочка ипотека возможна.

Ирин, они считают, что через застройщика–это “напрямую”, без наценок. И, соглашусь, ипотека тоже играет роль.

Покупается Быстрее всего обычное жилье. С ремонтом, с техникой и там еще с чем-то – это надо еще найти кому Ваш ремонт понравится до того, что он будет готов за все это заплатить.

Очень много покупается с ремонтом под ключ – люди в большей своей части не прихотливы – под ключ основную массу устраивает. Прибавим сюда квартиры которые покупаются под квартирантов – и поэтому любой может найти квартиру у Вас в молодежном за 2000т.р. – 2200т.р. -2300т.р. -2400т.р. Ну с ремонтом за 2500т.р. квадратов 60-64м.
Вот в июле по ипотеке продали 72 кв. метра – кухня 16 метров. в Вашем районе с ремонтом 1 год – кафель, ламинат, сплиты, и т.п. всего за 2100т.р.
А Вы хотите за 2900т.р. и пишите, что цена адекватная.

Когда у Людей есть 2900т.р. – они ищут либо Трешку, либо двушку 70-72метра. И такие есть и на Репино, и на ЖК Московский – вот неделю назад – купили 67 м, кухня 14м новая – никто не жил – лоджия, балкон застеклены – всего 2690т.р. – со свидетельством . Заметим.
А была дилема со свидетельством на ЖК Московском 55метров за 2550т.р. Выбрали Большую.
Так где у нас ул. Московская – Карякина – Зиповская. можно пешком до улицы Красная дойти.
И где у нас Целиноградская – км 12 разница.
Вам нужен Опытный риэлтор, который специализируется по Вашему – именно по таким квартирам и цоколям.
Тогда и цена Будет Адекватная.
А пока я не вижу адеквата.
И еще – с ремонтом Любят квартиры – смотреть. А покупают по бюджету.
Не любят у нас за чужой ремонт платить много.
С уважением.

8 секретов для быстрой продажи коммерческой недвижимости

Как продать коммерческую недвижимость быстро

Секрет 1: Подготовить объект к продаже

Если собственник ищет покупателя на недавно построенное помещение, то ремонт, скорее всего, еще достаточно свежий и привлекающий внимание. В таком варианте нет необходимости в предпродажной подготовке.

Однако зачастую на продажу выставляют коммерческие помещения, которые ранее неоднократно сдавались арендодателям. Каждая организация, арендующая коммерческое помещение, устанавливает свою офисную мебель, технику, компьютеры, проводит в удобные места средства связи. Все это может негативно влиять на общее состояние ремонта и поверхности стен.

Перед началом показов помещения потенциальным покупателям, лучше освежить ремонт, убрать вывески и расклейки прежних арендаторов. Также заранее целесообразно продумать моменты, которые заинтересуют клиента: прилежащая парковка, торговые центры, остановки, государственные структуры, которые располагаются вблизи объекта недвижимости.

Секрет 2: Установить адекватную цену

Если коммерческое помещение долго продается, то, вероятно, стоимость на него слишком завышена. Практика показывает, что если стоимость соответствует реальной, то продажа состоится быстро. Если цена немного занижена, то потенциальный клиент может появиться в течение одной — двух недель.

Как определиться с ценой на коммерческую недвижимость? Изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости, учитывая схожие характеристики в ремонте, площади, месте расположения, транспортной доступности, наличии парковки.

Секрет 3: Правильно подать объявление

При подаче объявлений в интернет-ресурсах или печатных СМИ важна правильная подача информации и красочные фотографии. Для этой цели необязательно приглашать профессиональных фотографов, можно сделать снимки самостоятельно, но со всех ракурсов.

При продаже коммерческой недвижимости необходимо прилагать план помещений, фотографии прилегающей территории, входа, общего здания.

В тексте объявления нужно указать основную характеристику, содержащую площадь помещения, размер, наличие средств связи. Если на продажу выставляется здание, то важной информацией будет размер строения, этажность, материал стен, перекрытий.

Таким образом, обязательно должна быть следующая информация:

• чем недвижимость удобна и интересна;
• имеются ли парковочные места и насколько комфортна транспортная развязка;
• площадь, ремонт и прочая техническая характеристика.

Каждый ресурс охватывает лишь часть клиентов, поэтому важно распространить объявление на максимальном количестве площадок – как российских, так и местных. Нельзя забывать, что помимо интернета люди читают печатные СМИ, смотрят телевидение и ездят на машине. Поэтому разместите свое предложение в местных газетах, закажите бегущие строки или ролик на телевидении, а также снимите в аренду уличные билборды на месяц — два.

Секрет 4: Оформить документы в соответствии с законом

Будущих покупателей может отпугнуть отсутствие права собственности на продаваемый объект недвижимости, неузаконенные перепланировки, старый кадастровый паспорт. Также коммерческие помещения должны быть обязательно переведены в нежилой фонд.

Перевод жилого помещения в нежилое занимает длительное время и требует вложения немалых средств, поэтому далеко не все покупатели согласятся приобрести такую недвижимость. У продавца должны быть все документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи.

Секрет 5: Грамотно провести юридическое сопровождение сделки

После того как продавец найдет потенциального покупателя, важно заключить договор купли-продажи с полным соответствием действующему законодательству.

Что должен знать продавец:

1. Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме.
2. Не требуется нотариальное удостоверение договора.
3. Договор должен содержать полные сведения о продавце, покупателе, объекте недвижимости.
4. Важно прописать способ расчета.
5. Договор обязательно регистрируется в Росреестре.
6. До момента выдачи документов в Росреестре на покупателя, продавец обязан нести все затраты по объекту недвижимости, выраженные в коммунальных услугах, налогах и сборах.
7. До момента регистрации права покупатель может начать пользоваться имуществом только с разрешения продавца. А если не разрешил – то ждать получения документов.
8. После подписания договора купли-продажи продавец не может совершать никаких аналогичных действий с другими покупателями.

Проверенные способы для быстрой продажи

Как продать недвижимость самостоятельно

Если собственник обладает большим количеством свободного времени, высокой степенью общительности и вторым телефоном, то можно заняться продажей лично.

Существенными недостатками в таком подходе будут:

• Личное размещение объявления в интернете, газетах, телевидении. Главный минус кроется в том, что вновь созданное предложение быстро теряет свою уникальность и один раз в несколько дней рекомендуется поднимать объявление за свой счет. Выбор наиболее востребованных ресурсов будет основан на собственной оценке собственника.
• Большое количество звонков. Причем далеко не каждый звонок будет от потенциального покупателя. В основном беспокоить будут риэлтера.
• Звонки не закончатся долгое время после продажи объекта недвижимости. Именно по этой причине лучше пользоваться другим номером, который и оставлять во всех объявлениях. Сразу после продажи его можно выкинуть.
• Личное участие во всех осмотрах. Клиенты вряд ли будут подстраиваться под собственника. Скорее – наоборот. Чтобы быстрее продать помещение придется его показывать в любое удобное для клиента время. Именно поэтому на время продажи лучше взять отпуск, чтобы освободить себя от работы.
• Слабое юридическое сопровождение. Специалисты настоятельно не рекомендуют использовать для заключения шаблоны договоров, взятых в интернете. Даже если вы лично нашли клиента, который готов приобрести коммерческое помещение, то лучше за дополнительную оплату поручить оформление договора агентству недвижимости.

Единственным достоинством личной продажи будет отсутствие комиссионных, которые пришлось бы заплатить агентству недвижимости за то, что они возьмут на себя всю работу.

Профессиональный подход к продаже

Те люди, которые дорожат своим временем и не привыкли тратить его впустую, понимают целесообразность обращения за помощью в продаже к агентам по недвижимости. Самый удобный вариант и для продавца и для риэлтерской фирмы – заключение эксклюзивного договора.

По его условиям всей работой по размещению объявлений, поиску клиентов, осуществлению показов, переговорам по телефонам занимается сотрудник агентства. Причем он будет использовать только проверенные методы и ресурсы, которые привлекают наибольшее количество покупателей.

Единственной обязанностью продавца по договору будет продажа недвижимости только через фирму, с которой заключен эксклюзивный договор. Однако, если в указанный срок фирма не продала коммерческую недвижимость, то собственник будет иметь право на обращение к любому другому агенту.

Самая быстрая продажа по наиболее выгодной цене

Многие фирмы специализируются на срочном выкупе коммерческой недвижимости. В таком варианте для продавца есть только неоспоримые плюсы. Он получает деньги за считанные дни, а оформление на себя берет фирма. Однако для такой процедуры лучше выбирать организации, имеющие серьезную репутацию и профессиональный подход .

Следуя советам, представленным в статье, можно быть уверенным, что коммерческая недвижимость продастся максимально быстро и по выгодной стоимости.