Классификация торговой недвижимости по классам

О краткой классификации недвижимости

В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, – а это заказчик оценки и потребитель отчета, – что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://www.group21vek.ru/? >Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

1. Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
2. Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
3. Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
4. Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php? >В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.

Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой, емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.

Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.

В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:

• интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
• согласование результатов проведенного опроса;
• выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.

В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая задачу, – получение краткой классификации, – каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А – 5 баллов, класс Д – 2 балла.

При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.

Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.

Краткая классификация офисной недвижимости

Офисные помещения

Классификация коммерческой недвижимости в Москве

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

В России уже давно назрела необходимость в единой системе классификации объектов коммерческой недвижимости. Это продиктовано динамичным развитием рынка купли-продажи и аренды офисных, торговых, складских помещений. Формирование стоимости напрямую зависит от характеристик конкретного объекта.

Разделение на классы коммерческой недвижимости позволяет унифицировать требования и расценки для различных помещений, сориентироваться в тенденциях рынка. Традиционно наибольшее количество сделок заключается относительно аренды/покупки офисных и торговых объектов, поэтому их вариантам типологии следует уделить особое внимание.

Классификация офисных помещений

• Класс «А» – недавно построенные бизнес-центры, расположенные на главных транспортных магистралях, крупных улицах и городских площадях. Обеспечен удобный подъезд, присутствует подземный паркинг или охраняемая стоянка (не менее 1 места на 60 м2 офисов). Это металло-каркасные или монолитно-каркасные постройки с высотой этажа минимум 3,6 м. Присутствует панорамное остекление, внутренняя отделка по заказу арендатора. Обеспечен полный контроль микроклимата, современные системы безопасности и ИБП.
• Класс «В» – бизнес-центры, эксплуатируемые 5-7 лет, реконструированные постройки, новые офисные здания. Могут иметь неудобный подъезд или недостаточно выгодное расположение. Обычно речь идет о монолитно-каркасных, кирпичных или металло-каркасных объектах. Планировочные решения и отделка могут не соответствовать стандартам класса «А». При этом обязательна возможность полного контроля микроклимата, наличие ИПБ, качественной системы охраны, вместительной парковки.
• Класс «С» – отдельные офисные или реконструированные здания иного назначения, введенные в эксплуатацию более 7 лет назад. Они считаются частично устаревшими, могут иметь недостатки в плане фактического расположения, вместительности парковки. Обязательно наличие эффективной этажной планировки, лаконичного, но качественного ремонта, сплит-системы для контроля микроклимата. Необходимо наличие внимательного отдела эксплуатации, круглосуточной охраны.
• Класс «D» – помещения нежилого фонда, расположенные в офисных, административных постройках, на территории НИИ. При этом возраст здания больше 10 лет, полностью отсутствуют требования по расположению, конструктивным и планировочным решениям, к службам эксплуатации и охраны. Обязательно наличие простого ремонта.
• Класс «Е» – помещения, расположенные в жилых и нежилых постройках (включая подвальные и цокольные уровни). Никаких специальных требований к таким объектам не предъявляется, за исключением простого ремонта.
• Класс «F» – соответствует тем же стандартам, что и офисы класса «Е», но без косметического ремонта. Требуется отделка, которая обычно производится за счет арендатора и может учитываться в качестве части ежемесячной оплаты. Это условие обязательно указывается в договоре аренды.

Класс объекта коммерческой недвижимости необходимо подбирать исходя из особенностей и доходности бизнеса. Непривлекательные условия последних трех вариантов аренды не отпугивают многих клиентов, готовых открывать свое дело, несмотря на кризис или минимальные стартовые вложения в развитие предприятия.

Классификация торговой недвижимости

В области торговой недвижимости развитая классификация существует только относительно ТЦ. За основу российские эксперты взяли зарубежную систему.

• Микрорайонный уровень – обеспечены торговля товарами повседневного потребления, оказание услуг, на которые имеется постоянный стабильный спрос. Обычно это супермаркет, совмещенный с аптекой, универсамом. Площадь от 3 до 10 тыс. м2.
• Окружной уровень – подбор арендаторов осуществляется аналогично микрорайонному ТЦ и направлен на обслуживание населения, проживающего в радиусе получаса езды. Площадь обычно колеблется от 10 до 30 тыс. м2.
• Региональный уровень – такие ТЦ включают торговый молл, галереи с бутиками модных брендов, галерею с искусственным микроклиматом. Под якорные сегменты отводится до 70% площади, а зона охвата достигает 30 км. Площадь регионального ТЦ составляет обычно от 30 до 100 тыс. м2.
• Суперрегиональный уровень – подразумевает наличие трех и более якорных арендаторов, занимающих 50-70% пространства, широкое разнообразие дополнительного ассортимента. Площадь такого ТЦ может быть более 200 тыс. м2.

При этом торговые центры могут иметь самую различную направленность: специализированные, модные центры, аутлеты, торгово-развлекательные комплексы и т. д. Подтип определяется исходя из концепции подбора арендаторов. При оценке ставок других сегментов недвижимости для торговли и общепита специалисты в индивидуальном порядке учитывают особенности расположения, размеры площадей и другие важные факторы.

Как подобрать класс коммерческой недвижимости

Подыскивая помещение для аренды или покупки, важно в первую очередь ориентироваться на окупаемость каждого конкретного предложения, особенности расположения объекта, этажность, специфику транспортной развязки. Классификация коммерческой недвижимости по классам остается достаточно условной и позволяет сориентироваться только в основных вариантах на рынке. Чтобы подыскать помещение, максимально соответствующее потребностям вашего бизнеса, стоит обратиться к специалистам. Профессионалы компании Minds Capital оперативно подберут лучшее решение по выгодной стоимости.

Мы располагаем большой актуальной базой данных, которая охватывает все районы Москвы. Перейдите в каталог коммерческой недвижимости Minds Capital, чтобы увидеть лучшие предложения с фото, подробной информацией по каждому объекту. Наши эксперты готовы проконсультировать по всем возникшим вопросам в режиме онлайн или по телефону. Закажите обратный звонок прямо сейчас, и менеджер компании перезвонит в удобное для вас время!

Классификация объектов коммерческой недвижимости. Основные характеристики офисных, складских и торговых зданий.

Корректная классификация объектов необходима всем участникам цивилизованного рынка коммерческой недвижимости. В ней заинтересованы банки, страховщики, оценщики, риэлторы, собственники, покупатели и арендаторы, в общем все, кто хоть раз столкнулся с объектом коммерческой недвижимости в своей профессиональной деятельности или в быту.

До сегодняшнего дня не существует формальных критериев для классификации коммерческих зданий и сооружений. Тем не менее, у заинтересованных сторон всегда присутствует собственное понимание стоимости объекта, исходя из его основных характеристик и стоимости аналогичных объектов на рынке.

Конечно, на стоимость объекта оказывает влияние огромное количество факторов, но из них можно выделить основные, понятные и неиболее весомые.

Ниже приведены таблицы, сформированные нами именно по основным критериям, влияющим, в итоге, на стоимость объектов коммерческой недвижимости.

Мы учли, что для трех основных групп коммерческой недвижимости – офисная, складская и торговая состав основных характеристик различен. Поэтому и таблиц – три. Они не могут служить справочниками, но позволяют клиентам нашего агентства коммерческой недвижимости ABCproperty.ru получить начальное представление о “классности” объектов.

Классификация бизнес-центров и офисных зданий.

Состояние объекта

Конструктивные и планировочные решения объекта

Паркинг

Инфраструктура

Если Вы планируете аренду офисного помещения, ознакомьтесь с разделом аренда офиса.
Покупателям офисных помещений предназначена информация на странице покупка офиса.

Классификация торговых центров.

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.

В разделе аренда магазина Вы можете ознакомится с нашимиуслугами для арендаторов торговой недвижимости и получить дополнительную информацию.
Для покупателей торговых помещений предназначен раздел покупка магазина.

Классификация складской недвижимости.

Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

Расположение объекта

Техническое оснащение

Транспортная инфраструктура

Для получения консультаций по аренде или купле-продаже складских помещений в Москве Вы можете обратиться к нашим специалистам. Так же, дополнительную информацию можно получить в разделах: аренда склада.
и покупка склада.

Мы будем рады если предоставленная нами информация по классам объектов коммерческой недвижимости поможет Вам сориентироваться на этом рынке. Если Вам требуется консультация, или решение какого-либо вопроса по коммерческой недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к специалистам нашего агентства недвижимости.