Классификация торговой недвижимости по классам

О краткой классификации недвижимости

В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, – а это заказчик оценки и потребитель отчета, – что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.

Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой, емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.

Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.

В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

Читать еще: Документ устанавливающий право собственности на недвижимость

Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:

интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
согласование результатов проведенного опроса;
выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.

В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая задачу, – получение краткой классификации, – каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А – 5 баллов, класс Д – 2 балла.

При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.

Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.

Краткая классификация офисной недвижимости

Офисные помещения

Классификация коммерческой недвижимости в Москве

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

В России уже давно назрела необходимость в единой системе классификации объектов коммерческой недвижимости. Это продиктовано динамичным развитием рынка купли-продажи и аренды офисных, торговых, складских помещений. Формирование стоимости напрямую зависит от характеристик конкретного объекта.

Разделение на классы коммерческой недвижимости позволяет унифицировать требования и расценки для различных помещений, сориентироваться в тенденциях рынка. Традиционно наибольшее количество сделок заключается относительно аренды/покупки офисных и торговых объектов, поэтому их вариантам типологии следует уделить особое внимание.

Классификация офисных помещений

Класс «А» – недавно построенные бизнес-центры, расположенные на главных транспортных магистралях, крупных улицах и городских площадях. Обеспечен удобный подъезд, присутствует подземный паркинг или охраняемая стоянка (не менее 1 места на 60 м2 офисов). Это металло-каркасные или монолитно-каркасные постройки с высотой этажа минимум 3,6 м. Присутствует панорамное остекление, внутренняя отделка по заказу арендатора. Обеспечен полный контроль микроклимата, современные системы безопасности и ИБП.
Класс «В» – бизнес-центры, эксплуатируемые 5-7 лет, реконструированные постройки, новые офисные здания. Могут иметь неудобный подъезд или недостаточно выгодное расположение. Обычно речь идет о монолитно-каркасных, кирпичных или металло-каркасных объектах. Планировочные решения и отделка могут не соответствовать стандартам класса «А». При этом обязательна возможность полного контроля микроклимата, наличие ИПБ, качественной системы охраны, вместительной парковки.
Класс «С» – отдельные офисные или реконструированные здания иного назначения, введенные в эксплуатацию более 7 лет назад. Они считаются частично устаревшими, могут иметь недостатки в плане фактического расположения, вместительности парковки. Обязательно наличие эффективной этажной планировки, лаконичного, но качественного ремонта, сплит-системы для контроля микроклимата. Необходимо наличие внимательного отдела эксплуатации, круглосуточной охраны.
Класс «D» – помещения нежилого фонда, расположенные в офисных, административных постройках, на территории НИИ. При этом возраст здания больше 10 лет, полностью отсутствуют требования по расположению, конструктивным и планировочным решениям, к службам эксплуатации и охраны. Обязательно наличие простого ремонта.
Класс «Е» – помещения, расположенные в жилых и нежилых постройках (включая подвальные и цокольные уровни). Никаких специальных требований к таким объектам не предъявляется, за исключением простого ремонта.
Класс «F» – соответствует тем же стандартам, что и офисы класса «Е», но без косметического ремонта. Требуется отделка, которая обычно производится за счет арендатора и может учитываться в качестве части ежемесячной оплаты. Это условие обязательно указывается в договоре аренды.

Класс объекта коммерческой недвижимости необходимо подбирать исходя из особенностей и доходности бизнеса. Непривлекательные условия последних трех вариантов аренды не отпугивают многих клиентов, готовых открывать свое дело, несмотря на кризис или минимальные стартовые вложения в развитие предприятия.

Классификация торговой недвижимости

В области торговой недвижимости развитая классификация существует только относительно ТЦ. За основу российские эксперты взяли зарубежную систему.

Микрорайонный уровень – обеспечены торговля товарами повседневного потребления, оказание услуг, на которые имеется постоянный стабильный спрос. Обычно это супермаркет, совмещенный с аптекой, универсамом. Площадь от 3 до 10 тыс. м2.
Окружной уровень – подбор арендаторов осуществляется аналогично микрорайонному ТЦ и направлен на обслуживание населения, проживающего в радиусе получаса езды. Площадь обычно колеблется от 10 до 30 тыс. м2.
Региональный уровень – такие ТЦ включают торговый молл, галереи с бутиками модных брендов, галерею с искусственным микроклиматом. Под якорные сегменты отводится до 70% площади, а зона охвата достигает 30 км. Площадь регионального ТЦ составляет обычно от 30 до 100 тыс. м2.
Суперрегиональный уровень – подразумевает наличие трех и более якорных арендаторов, занимающих 50-70% пространства, широкое разнообразие дополнительного ассортимента. Площадь такого ТЦ может быть более 200 тыс. м2.

Читать еще: Особенности управления коммерческой недвижимостью

При этом торговые центры могут иметь самую различную направленность: специализированные, модные центры, аутлеты, торгово-развлекательные комплексы и т. д. Подтип определяется исходя из концепции подбора арендаторов. При оценке ставок других сегментов недвижимости для торговли и общепита специалисты в индивидуальном порядке учитывают особенности расположения, размеры площадей и другие важные факторы.

Как подобрать класс коммерческой недвижимости

Подыскивая помещение для аренды или покупки, важно в первую очередь ориентироваться на окупаемость каждого конкретного предложения, особенности расположения объекта, этажность, специфику транспортной развязки. Классификация коммерческой недвижимости по классам остается достаточно условной и позволяет сориентироваться только в основных вариантах на рынке. Чтобы подыскать помещение, максимально соответствующее потребностям вашего бизнеса, стоит обратиться к специалистам. Профессионалы компании Minds Capital оперативно подберут лучшее решение по выгодной стоимости.

Мы располагаем большой актуальной базой данных, которая охватывает все районы Москвы. Перейдите в каталог коммерческой недвижимости Minds Capital, чтобы увидеть лучшие предложения с фото, подробной информацией по каждому объекту. Наши эксперты готовы проконсультировать по всем возникшим вопросам в режиме онлайн или по телефону. Закажите обратный звонок прямо сейчас, и менеджер компании перезвонит в удобное для вас время!

Классификация объектов коммерческой недвижимости. Основные характеристики офисных, складских и торговых зданий.

Корректная классификация объектов необходима всем участникам цивилизованного рынка коммерческой недвижимости. В ней заинтересованы банки, страховщики, оценщики, риэлторы, собственники, покупатели и арендаторы, в общем все, кто хоть раз столкнулся с объектом коммерческой недвижимости в своей профессиональной деятельности или в быту.

До сегодняшнего дня не существует формальных критериев для классификации коммерческих зданий и сооружений. Тем не менее, у заинтересованных сторон всегда присутствует собственное понимание стоимости объекта, исходя из его основных характеристик и стоимости аналогичных объектов на рынке.

Конечно, на стоимость объекта оказывает влияние огромное количество факторов, но из них можно выделить основные, понятные и неиболее весомые.

Ниже приведены таблицы, сформированные нами именно по основным критериям, влияющим, в итоге, на стоимость объектов коммерческой недвижимости.

Мы учли, что для трех основных групп коммерческой недвижимости – офисная, складская и торговая состав основных характеристик различен. Поэтому и таблиц – три. Они не могут служить справочниками, но позволяют клиентам нашего агентства коммерческой недвижимости ABCproperty.ru получить начальное представление о “классности” объектов.

Классификация бизнес-центров и офисных зданий.

Состояние объекта

Конструктивные и планировочные решения объекта

Паркинг

Инфраструктура

Основные характеристики	Класс “А”	Класс “В”	Класс “С”	Класс “D”
Местоположение объекта	центр или рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной инфраструктурой	не центральные районы города; рядом с транспортными магистралями	окраина города, неудобный подъезд	на окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах
новостройка, отделка высокого качества	эксплуатация до 10 лет, качественная отделка в хорошем состоянии	эксплуатация более 10 лет, реконструированные здания, стандартный ремонт, отделка в хорошем состоянии	удовлетворительное состояние, требующее ремонта
высота потолков – не менее 3м, просторные зоны общего пользования	высота потолков – не менее 3м, качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользования	высота потолков -не менее 2,7 м, коридорная система,	Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях
многоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание	организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом	ограниченная возможность паркинга	стихийная парковка без охраны
высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыха	развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживание	неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов	отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов

Если Вы планируете аренду офисного помещения, ознакомьтесь с разделом аренда офиса.
Покупателям офисных помещений предназначена информация на странице покупка офиса.

Классификация торговых центров.

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.

Расположение	Аудитория	Торговая площадь	Якорный арендатор	Описание
Микрорайонный торговый центр	в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей	до 3000 человек	менее 3000 квадратных метров	может отсутствовать	торговля товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Районный торговый центр	в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей, в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте	3000 – 40000 человек	3000-10000 квадратных метров	продуктовый супермаркет, аптека	Торговля продуктами питания, товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Окружной торговый центр	вблизи центральных улиц и стратегических магистралей, 10-20 минут транспортной доступности	40 – 150 тысяч человек	9000 – 20000 квадратных метров	продуктовый супермаркет, аптека, товары для детей, промтовары.	промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания
Региональный торговый центр	вблизи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступности	свыше 150 000 человек	30000 – 45000 квадратных метров	несколько крупных универмагов с полным ассортиментом товаров	промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания

В разделе аренда магазина Вы можете ознакомится с нашимиуслугами для арендаторов торговой недвижимости и получить дополнительную информацию.
Для покупателей торговых помещений предназначен раздел покупка магазина.

Классификация складской недвижимости.

Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

Расположение объекта

Техническое оснащение

Транспортная инфраструктура

Основные характеристики	Склады класса “А”	Склады класса “В”	Склады класса “С”	Склады класса “D”
Характеристика здания	новые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м.	одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированные	ангары, производственные помещения, новые или реконструированные	неотапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения
Характеристика помещений	ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой – 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метров	Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия	высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия	высота потолков – не регламентируется, пол – ограниченно пригоден для движения транспорта
расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки	удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка	транспортная доступность для большегрузных автомобилей	наличие дороги для автотранспорта
система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа.	не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации и система видеонаблюдения, телекоммуникации	наличие грузовых лифтов, системы отопления, телекоммуникации	необязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов
площадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей	площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспорта	место для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспорта	нет
Дополнительные условия	офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки	вспомогательные помещения для персонала	вспомогательные помещения для персонала	наличие вспомогательных помещений на территории

Для получения консультаций по аренде или купле-продаже складских помещений в Москве Вы можете обратиться к нашим специалистам. Так же, дополнительную информацию можно получить в разделах: аренда склада.
и покупка склада.

Мы будем рады если предоставленная нами информация по классам объектов коммерческой недвижимости поможет Вам сориентироваться на этом рынке. Если Вам требуется консультация, или решение какого-либо вопроса по коммерческой недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к специалистам нашего агентства недвижимости.