Консультация по налогам при продаже недвижимости

Консультация по налогам при продаже недвижимости

Налоги при продаже недвижимости

Добрый день! Супругами в период брака была приобретена квартира в общую совместную собственность. Планируют продажу в начале июля 2020 года, с даты оформления в собственность 29.06.2020 истекает 3 года. У мужа это единственное жилье, у жены нет – есть в собственности 1/5 доли квартиры (оформлено до вступления в брак). При продаже у кого и какие налоги будут возникать? Можно ли при продаже квартиры в договоре долю жены указать равной стоимости приобретения, долю мужа – оставшуюся часть стоимости, т.е. завысить стоимость доли мужа и занизить стоимость доли жены? Спасибо за ответ!

Ответы юристов ( 2 )

  • 9,3 рейтинг
  • 6529 отзывов эксперт

При продаже у кого и какие налоги будут возникать?

у мужа доход будет освобождаться от НДФЛ по сроку владения на основании п.17.1 ст.217 и подп.4 п.3 ст.217.1 НК, раз это у него единственная недвижимость.

у супруге же доход будет облагаться НДФЛ, т.к. учитывая наличие у нее доли в другом жилье у нее минимальный срок владения должен быть 5 лет и более.

при этом, она вправе уменьшить свой налогооблагаемый доход за счет налогового имущественного вычета, предусмотренного ст.220 НК (по подп.1 п.1 названной статьи НК, с учетом подп.3 п.2 этой же статьи, либо по подп.2 п.2 ст.220 НК в виде уменьшения дохода на расходы).

кроме того, не стоит забывать о ст.214.10 НК, по которой пари продаже менее чем за 70% от кадастровой стоимости расчет налога ФНС произведет от 70% кадастровой стоимости.

Можно ли при продаже квартиры в договоре долю жены указать равной стоимости приобретения, долю мужа — оставшуюся часть стоимости, т.е. завысить стоимость доли мужа и занизить стоимость доли жены?

с учетом ст.214.10 НК цена доли должна быть не менее 70% от её кадастровой стоимости.

самое простое с точки зрения налогообложения, учитывая освобождение дохода от налога при сроке владения 3 года и более, это сделать мужа единственным собственником жилья путем дарения ему доли или в результате раздела имущества супругами по соглашению.

Дмитрий, спасибо за подробный ответ

Супругами в период брака была приобретена квартира в общую совместную собственность.

Мое мнение. Из вопроса следует, что супруги не выделяли доли в имуществе. Они согласно СК РФ считаются равными, но как таковых долей в ЕГРН не зарегистрировано.

Тут возникает проблема в связи с началом действия (01.01.2020) подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ для таких ситуаций, когда один из супругов владеет иной недвижимостью.В целом посыл вопроса правильный — уменьшить цену доли супруги, но, как правильно, отмечено есть вопрос с кадастровой стоимостью.

При этом, если продавать квартиру по одному договору, то вычет в 1 млн. с дохода мог бы быть распределен по соглашению супругов, т.е. супруге можно было вычесть 1 млн.(ст. 220 НК РФ).

Если продавать по двум договорам, то каждому полагался бы вычет по 1 млн. руб.

В любом случае можно заявить и расходы на приобретение, т.к. приобретено совместно нажитое имущество.

Проблема однако в другом. Реально доли не определены. Определить их могут только супруги, суд. Поэтому прежде чем дарить, продавать и потом вычитать из дохода — надо разделить квартиру на доли.

С учетом этого я бы, пока истекает три года, определил доли путем, как было отмечено выше, нотариального соглашения между супругами (можно, конечно, и брачный договор, но это дороже и сложней). При этом долю супруги (1/2, 13, 1/4 и т.д.) определить с учетом цены продажи квартиры, приходящейся на долю супруги налоговой базы с учетом возможных вычетов вычетов (1 млн. или расходы), зарегистрировал в режим долевой собственности, продавал одним договором или разными.

При этом, и у меня есть вопрос к законодателю. При продаже в такой ситуации по одному договору и при совместной собственности без долей, как быть с вычетом в 1 млн. руб., который ввиду того, что доли не определены распределялся между супругами. Ведь три года истекли у супруга. Это льгота (исключение из правила пяти лет). Я вот думаю, что супруге положен 1 млн. руб. вычета и в этой ситуации, согласно ст. 220 НК РФ.

Юридическая консультация по налогам на недвижимость

В любых случаях, когда может потребоваться юридическая консультация по налогам на недвижимость, вы можете воспользоваться услугами квалифицированных юристов компании «Консультант».

Простым гражданам зачастую бывает сложно разобраться в вопросах, касающихся налогового законодательства, поскольку, не обладая специальным юридическим образованием, они не понимают, какие законы им нужно знать для защиты своих прав. Не выручает их и чтение налогового кодекса, так как это занимает много времени и редко проясняет ситуацию.

К нам обращаются по вопросам, связанным:

  • со льготами по налогам за недвижимость;
  • со сроками выплаты;
  • с желанием владельца оспорить сумму;
  • с выплатой налогов при продаже квартиры;
  • с местом выплаты начисленного налогового платежа;
  • с различными спорами, касающимися налога на недвижимость.

Обращение к опытному юристу – ваш шанс оперативно разобраться в ситуации, понять, в чем ваша проблема и как ее необходимо решать. Мы проконсультируем вас, сориентируем в действиях и при необходимости поможем составить исковое заявление в суд (если ситуация не разрешима иными способами). В судебном процессе вас может сопровождать наш юрист, если вы сочтете, что вам нужна наша защита.

Юридическая консультация по налогам на недвижимость от компании «Консультант»

Мало кому из обычных граждан когда-нибудь приходило в голову почитать налоговый кодекс для общего развития. Эта информация нужна крайне редко, поэтому наши соотечественники предпочитают решать проблемы только тогда, когда непосредственно столкнулись с ними. То же самое касается вопросов, связанных с налогами на недвижимость.

Но для того, чтобы разобраться в этом, не нужно идти в библиотеку или искать ответы в недрах Всемирной паутины. Вряд ли вы найдете толковый ответ на интересующий вас вопрос в Интернете, потому что ваша проблема – частная ситуация. Она отличается от многих других мелочами, на которые вы можете не обратить никакого внимания.

Вам поможет юридическая консультация по налогам на недвижимость, полученная у юристов компании «Консультант». Мы предоставим вам специалиста, профилирующегося в этой сфере. Это гарантирует вам оперативность решения вопроса и наилучший выход из ситуации в сложившихся обстоятельствах.

Единственная просьба ко всем нашим клиентам: не затягивать обращение к юристу, поскольку чаще всего время играет не в вашу пользу. Чем раньше вы все выясните и предпримите нужные действия, тем благоприятнее для вас будет полученный результат.

Бесплатная юридическая консультация по налогам на недвижимость

Действуя в интересах наших клиентов, которые не всегда имеют возможность оплатить работу юриста, нами была организована бесплатная юридическая консультация. Ею может воспользоваться каждый, независимо от достатка, сложности ситуации и прочих факторов. Для этого достаточно связаться с нами одним из предложенных на сайте способов:

  1. Звонок на круглосуточную горячую линию 8 (800) 201-48-16.
  2. Заявка на обратный звонок.
  3. Прямой диалог в чате на нашем сайте.
  4. Письмо на наш электронный ящик.

Изложите вашу проблему, и мы дадим вам письменный или устный ответ – в форме, которая вам наиболее удобна.

Юридическая консультация по налогам на недвижимость и при покупке квартиры

Опытные юристы компании «Консультант» оказывают широкий спектр услуг, в том числе предлагают квалифицированную юридическую помощь при покупке квартиры. Если вы осторожно относитесь к деньгам и предпочитаете перестраховаться от мошенников и недобросовестных продавцов, договоритесь с нашим юристом, и он самым тщательным образом проверит приобретаемую вами квартиру на чистоту сделки. Это гарантирует вам отсутствие неприятных сюрпризов в виде разбирательств и судов из-за не выписавшихся граждан или лиц, претендующих на недвижимость, которую вы приобрели в собственность.

Если у Вас остались вопросы, то обратитесь за консультацией к нашим юристам.

Для того, чтобы понять как действовать в вашем случае, пожалуйста заполните форму обратной связи. Кратко опишите Вашу ситуацию укажите Ваше Имя город и номер телефона отправьте заявку и получите консультацию нашего юриста в течении 10 минут.

Налогообложение сделок с недвижимостью. Куда обратиться за консультацией по вопросам налогообложения?

Федеральным законом от 29.11.2014г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ» был внесен ряд новшеств и изменений, затрагивающих вопросы налогообложения продавцов недвижимости и собственников жилья. В первую очередь, изменения коснулись уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). НДФЛ – основной вид прямых налогов, который исчисляется в процентах от совокупного дохода физического лица за вычетом документально подтвержденных расходов. Плательщиками налога являются:

-налоговые резиденты РФ (граждане, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев). Налоговая ставка -13%

-граждане, получившие статус беженцев или временное убежище на территории РФ с 01.01.2014 года. Налоговая ставка -13%

-не налоговые резиденты РФ, в случае получения дохода в РФ. Налоговая ставка- 30%

В соответствии с внесенными изменениями, применительно к правоотношениям, возникшим после 1 января 2016 года, НЕ ОБЛАГАЮТСЯ НДФЛ (статья 217 НК РФ) доходы от продажи недвижимого имущества, принадлежащего продавцу:

1) более 3 лет (при продаже имущества, принадлежащего продавцу на основании приватизации, дарения и наследства от близких родственников и по договору ренты);

2) более 5 лет (при продаже имущества, принадлежащего продавцу на основании дарения и наследства не от близких родственников и посторонних людей, договора купли-продажи, договора мены).

Также, изменения коснулись расчёта налога на доходы в случаях, ЕСЛИ ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ недвижимого имущества МЕНЬШЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, УМНОЖЕННОЙ НА ПОНИЖАЮЩИЙ КОЭФФИЦИЕНТ 0,7 ПО СОСТОЯНИЮ НА 1 ЯНВАРЯ, ГОДА, В КОТОРОМ ОСУЩЕСТВЛЕНА ПРОДАЖА И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

Читать еще:  Электронная регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса

Теперь ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ, ДОХОДЫ от продажи недвижимого имущества равны КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ этого имущества, УМНОЖЕННОЙ НА ПОНИЖАЮЩИЙ КОЭФФИЦИЕНТ 0.7.

Закон предусматривает, что СУБЪЕКТЫ Российской Федерации ВПРАВЕ УМЕНЬШИТЬ:

1.ПРЕДЕЛЬНЫЙ СРОК ВЛАДЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ

2.РАЗМЕР ПОНИЖАЮЩЕГО КОЭФФИЦИЕНТА.

Данные новшества направлены на борьбу с занижением, указываемых в договорах купли-продажи, цен на недвижимое имущество. Эта мера должна помочь государству в борьбе с «серыми» схемами ухода от налогов. Однако, может возникнуть ситуация, когда реальная стоимость окажется ниже кадастровой. Как в таком случае будет рассчитываться налог, практика пока не очень обширна. Поэтому, если подобный вопрос возникает, на наш взгляд, целесообразно обратиться за разъяснениями к своему налоговому инспектору.

Изменения коснулись и ежегодного налога на имущество физических лиц, которые введены законом № 284-ФЗ от 04 ОКТЯБРЯ 2014 ГОДА «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В СТАТЬИ 12 и 85 ЧАСТИ ПЕРВОЙ И ЧАСТЬ ВТОРУЮ НК РФ и признании утратившим силу ФЗ «О НАЛОГАХ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ». Закон вступает в силу с 01.01.2015 года (кроме положений предусматривающих иной срок введения в действие).

Ежегодный налог на имущество физических лиц с 01.01.2015 года рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимого имущества. Законодатель предусматривает переходный период до 2020 года; в этот период налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости, с применением понижающих коэффициентов.

Кроме того, граждане получают право на налоговые льготы – НЕ ОБЛАГАЕМЫЕ НАЛОГОМ МЕТРЫ:

-КВАРТИРЫ – 20 КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ, НЕ ОБЛАГАЕМЫХ НАЛОГОМ;

-КОМНАТЫ – 10 КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ, НЕ ОБЛАГАЕМЫХ НАЛОГОМ;

-ЖИЛЫЕ ДОМА, В ТОМ ЧИСЛЕ НЕДОСТРОЕННЫЕ, – 50 КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ, НЕ ОБЛАГАЕМЫХ НАЛОГОМ.

Закон предусматривает, что СУБЪЕКТЫ РФ ВПРВЕ УВЕЛИЧИТЬ РАЗМЕРЫ ВЫЧЕТОВ (МЕТРОВ, не облагаемых налогом).

Также, СУБЪЕКТФ РФ ВПРАВЕ УМЕНЬШИТЬ ВПЛОТЬ ДО 0 ИЛИ УВЕЛИЧИТЬ НЕ БОЛЕЕ ЧЕМ В 3 РАЗА СТАВКУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ.

По принятым изменениям, ставка налога на имущество физических лиц зависит от стоимости имущества:

-стоимость до 10 000 000-0,1%

-стоимость 10 -20 000 000-0,15%

-стоимость 20-50 000 000- 0,2%

-стоимость 50-300 000 000-0,3%

-стоимость более 300 000 000 и нежилые помещения -2%

ЛЬГОТЫ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ ТОЛЬКО НА ОДИН ОБЪЕКТ недвижимости каждой категории (комната или квартира и жилой дом).

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать вывод, что для того, чтобы оценить эффективность внесённых в закон новшеств, нужно время; необходимо, чтобы полностью сформировалась практика применения закона, чтобы внесённые изменения действительно улучшали процесс получения гражданами различных государственных услуг и пошли на пользу обычным потребителям – людям, которые покупают и продают жильё. Пока не всё работает слаженно и функционально. Уже сейчас можно сделать вывод, что позитивная, на первый взгляд, государственная инициатива имеет и обратную сторону. Главное негативное последствие введения нового налога с продажи – удар по инвестициям в недвижимость, покупке квартир в строящихся домах. Тем, кто предпочитает вкладывать деньги в новостройки, теперь придётся владеть инвестиционным жильём не менее пяти лет.

Будем надеяться, что внесённые изменения и практика их применения будут удовлетворять потребностям и запросам граждан и не ограничивать их права.

На тот же переходный период, пока внесённые в закон новшества заработают в полную силу, сложится практика их применения, граждане могут обратиться к квалифицированным специалистам, которые помогут избежать неприятных последствий при проведении сделок с недвижимым имуществом, а также использовать своё законное право на получение разъяснений по вопросам налогообложения.

В СООТВЕТСТВИИ С ПОЛОЖЕНИЯМИ НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ГРАЖДАНЕ ИМЕЮТ ПРАВО НА ПОЛУЧЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ПО ВОПРОСАМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ следующими способами:

-ПРИ ЛИЧНОМ ОБРАЩЕНИИ В Налоговую инспекцию ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА

-ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ НА САЙТЕ Налоговой инспекции

-ЗАКАЗНЫМ ПИСЬМОМ В Налоговую инспекцию ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА И В МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Сотрудники нашего «АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ» успешно и добросовестно работают на рынке недвижимости не первый год, имеют большой опыт в решении жилищных вопросов, готовы оказать вам помощь и дать подробную бесплатную юридическую консультацию по жилищному и налоговому законодательству.

Мы работаем для Вас. Готовы начать сегодня!

Статья подготовлена руководителем юридического отдела Агентства недвижимости “МОИ СТОЛИЦЫ” Екатериной Пановой.

Бесплатную консультацию юриста можно получить по тел. (495) 644-4508

Адрес: г. Москва, Подольское шоссе, д. 8, корп. 5
м. Тульская, 5 мин. пешком.
Здание «Банка Москвы», центральный вход.

Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости

Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что вы получили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы, как уменьшить налог или не платить его вовсе.

Сегодня мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность по оплате налога, какой налог с продажи не требует оплаты, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Какая продажа не облагается налогом

Существует понятие минимального срока владения имуществом. Если квартира или другая недвижимость находится в вашей собственности дольше минимального срока, вы не должны платить налог при ее продаже.

Основание: п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146.

Для недвижимости установлено два минимальных срока – 3 года и 5 лет. Срок зависит от того, когда и как была получена недвижимость.

Трехлетний срок владения применяется, если:

  • недвижимость была куплена до 01.01.2016 года;
  • квартира или другая недвижимость – это наследство или подарок от близких родственников;
  • это приватизированная квартира;
  • квартира была получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

Для всех остальных случаев действует срок в пять лет. Ниже мы подробно рассмотрим все возможные ситуации.

Сложно понять, положен ли вам вычет?
Вас бесплатно проконсультируют

Налог с продажи, если недвижимость была куплена до 1 января 2016 года

Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года и она находится в вашей собственности больше 3 лет, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи.

Несмотря на то, что в 2016 году в Налоговый кодекс были внесены изменения, это правило действует и на сегодняшний день.

Пример:

В феврале 2015 вы купили дом по договору купли-продажи и оформили его в собственность. В марте 2018 дом был продан. В 2019 году вам не нужно платить налог с продажи, так как дом был куплен до 01.01.2016.

В вашем случае действует минимальный срок 3 года. Также вы не обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию о проведенной сделке.

Налог с продажи, если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года

С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ. Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно, чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касается жилья, купленного после 01.01.2016 года.

С 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет. При этом должны быть соблюдены условия:

  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок составляет 5 лет.
  • Но если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.

Пример:

В марте 2017 года вы купили первую квартиру. В мае 2020 года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2020 года. То есть в течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.

В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет составлять 3 года несмотря на то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.

В п. 3 статьи 217.1 НК РФ описаны ситуации, когда «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года».

Ниже рассмотрим каждый случай.

Есть вопрос или нужно заполнить
3-НДФЛ — мы вам поможем!

Какой налог с продажи наследства

Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.

Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.

Пример:

В марте 2017 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2020 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.

Какой налог с продажи недвижимости, полученной в подарок

Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкого родственника, не нужно платить налог с продажи через три года после получения права собственности (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14 Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки; полнородные и неполнородные братья и сестры.

Пример:

В феврале 2017 года брат подарил вам комнату в коммунальной квартире. Если вы продадите ее после марта 2020 года, то имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с продажи. Так как комната получена в подарок от близкого родственника, то на вас распространяется 3-летний срок владения.

Наши эксперты проверят ваши документы для получения налогового вычета

Какой налог с продажи приватизированной квартиры

Вы можете продать квартиру и не платить налог, если после приватизации прошло больше 3 лет (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Читать еще:  Срок действия выписки из госреестра на недвижимость

Пример:

В мае 2020 года вы решили продать квартиру, которую приватизировали в январе 2017 года. С момента приватизации прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходного налога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговый орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Какой налог с продажи недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением

Если вы получили имущество по договору пожизненной ренты, вы имеете право на 3-летний минимальный срок владения.

Пример:

Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания с иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ей ренту.

После того как соседка скончалась, вы на законных основаниях стали собственником ее квартиры. Через три года после оформления квартиры в собственность вы можете продать ее без налога.

Есть вопрос или нужно заполнить
3-НДФЛ — мы вам поможем!

Как не платить или уменьшить налог с продажи жилья

Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили за квартиру.

После применения льготы вы можете существенно, а иногда и до нуля, снизить налог от продажи квартиры. Подробно о способах уменьшения налога мы расскажем ниже.

. Важно:

  1. Если после использования льготы налог стал равен нулю, вам все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы, продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае у налогового органа будут к вам вопросы и на вас наложат штраф.
  2. Если вы продаете квартиру, купленную после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой и продажей)

Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это использовать не весь доход, а за вычетом расходов. Что это значит?

Законодательством определено, что налог можно заплатить не со всей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. То есть берется разница между деньгами, что вы получили за недвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту же недвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2018 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2019 продали за 5 млн. В 2020 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход). Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.

Пример:

В 2018 году вы купили земельный участок за 3 млн, а в 2019 году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была меньше покупной, вы освобождены от уплаты налога. Не забудьте подать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаны оповестить налоговые органы о сделке.

При покупке и продаже недвижимости обязательно сохраняйте документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ.

Если какой-то документ потерян, его можно восстановить. Подтверждение платежа взять в своем банке, а договор купли-продажи – в Росреестре, у риелторов или запросить копию у второй стороны сделки.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Налог с продажи квартиры в 2020 году

При продаже квартиры собственник получает доход, за который необходимо отчитаться в налоговый орган и заплатить налог. Наличие некоторых условий позволяет физическому лицу избежать налогообложения или уменьшить облагаемый доход.

Размер налога. Ставка НДФЛ для большинства видов дохода устанавливается налоговым законодательством, ее размер составляет 13 %. Это относится и к полученной выгоде от продажи квартиры.

Рассчитать налог с продажи квартиры в 2020 году калькулятор онлайн

Воспользуйтесь удобным калькулятором для расчета налога при продажи квартиры меньше минимального срока:

Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?

Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.

Например: Соколов продал квартиру в апреле 2019 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2020 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.

Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).

В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.

Кто освобождается от уплаты налога при продажи квартиры в 2020 году?

В порядке освобождения физического лица от налогообложения с дохода, полученного от продажи квартиры, учитывается дата его приобретения и срок нахождения в собственности.

Не подлежит декларированию и обложению налоговым сбором:

  • если дата покупки до 2016 года и гражданин владел квартирой более трех лет;
  • если купили после 2016 года и имущество находилось в собственности не менее установленного налоговым законодательством срока.

Минимальный срок владения считается:

  1. Три года для следующих ситуаций (п. 3 ст. 217.1 НК):
  • собственность на квартиру оформлена в связи ее приватизацией, наследованием или дарением от близкого родственника, а также передачей, оформленной соглашением о содержании с иждивением пожизненно;
  • у продавца на дату перехода прав собственности на проданную квартиру к новому владельцу не имеется другого жилого помещения, т.е. она являлась для него единственной. В том числе у продавца не должно быть также жилого имущества в совместной собственности с супругой, долей. Допускается наличие зарегистрированного жилья (или доли в нем) только при условии, что регистрационные действия были произведены не более, чем за 90 дней до даты оформления прав собственности нового владельца за проданной квартирой.
  1. Пять лет — в отношении всех других случаев, не перечисленных выше (п. 4 ст. 217.1 НК).

Период владения считается от даты, когда в Росреестр внесена запись о новом собственнике, т.е. прошла регистрация его прав на квартиру. Ее можно определить в выписке ЕГРН или свидетельстве, которое выдавалось до середины июля 2016 года. Это действует в большинстве случаев – при покупке, получении в дар или строительстве жилья.

Но есть исключения, например:

  • для наследного имущества срок владения отсчитывается от даты смерти наследодателя;
  • для квартиры, собственность по которой устанавливалась через суд – дата вступления в силу судебного решения;
  • по приватизированной жилой недвижимости дату можно определить в выписке из ЕГРН (если дата приватизации после начала 1998 года) или в договоре о передаче квартиры в собственность (по приватизированной до 1998 года);
  • в случае долевой собственности срок владения следует отсчитывать от даты приобретения первой из долей;
  • по квартирам, полученных по программе реновации в Москве, учитывается срок владения замененным жильем. Например: квартира куплена 2014 году, в 2020 взамен старой получили новое и решили продать в этом же году. Минимальный срок более 5 лет, так как отсчитывается с 2014 года, соответственно налог платить не нужно.

С какой суммы уплачивается налог?

Согласно пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК у физического лица в связи с продажей квартиры возникает обязанность рассчитать налог и произвести его уплату в определенный срок.

Размер полученного дохода следует определять:

  1. По договору купли-продажи с возможностью уменьшить облагаемую налогом сумму, следуя нормам пп.2 п.2 и пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.
  2. Учитывая кадастровую стоимость проданной квартиры. Если цена жилья по соглашению между продавцом и покупателем окажется ниже кадастровой стоимости более, чем на 70 %, то при расчете НДФЛ с продажи будет учитываться именно кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент 0,7. Именно к этой величине будет применяться имущественный вычет и последующее определение величины налога.

Например. Гражданин унаследовал жилое помещение в 2019 году. Стоимость его по кадастровой оценке — 5,8 млн. руб. В этом же году он продал имущество по цене 3,4 млн. руб. Для расчета облагаемой базы применим имущественный вычет:

5800000 × 0,7 — 1000000 = 3060000 ₽

Расчет налога будет следующим: 3060000 × 13% = 397800 ₽

Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?

Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:

  • применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
  • при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).

Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!

Пример. Гражданин в 2018 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2019 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.

Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:

Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽

Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000

  1. С учетом фактических расходов на покупку:

Облагаемая база: 2900000 — 2300000 = 600000 ₽

Сумма налога: 600000 × 13% = 78000

Читать еще:  Отчет об оценочной стоимости объекта недвижимости

Обратите внимание! После применения имущественного вычета или фактических расходов может сложиться ситуация, когда результат станет отрицательным или равен нулю. В этом случае налог не исчисляется.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли оплачивать налог при продаже подаренной или переданной по наследству квартиры?

Налог от реализации жилья, полученного в порядке наследования или дарения, оплачивается по общим правилам. Следует учитывать, что минимальный срок владения в этом случае применяется:

  • 3 года — для родственников наследодателя или дарителя, относящихся к категории близких;
  • 5 лет — для всех других остальных граждан, получивших квартиру в дар или по наследству.

Если продано после указанного срока владения жильем, то налог платить не надо!

Если продажа и покупка квартиры в одном году, нужно ли оплатить налог?

Если речь идет об одной квартире, то при расчете налогооблагаемой базы с продажи квартиры, приобретенной в этом же году, необходимо учитывать сумму фактических затрат на ее покупку. Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.

Например: квартира куплена в 2019 году за 1840000 руб. и продана в этом же году за 2160000 руб. Облагаемая база составит 320 тыс.руб. (2160000 — 1840000), а сумма налога 41600 руб. (320 тыс.р. × 13%).

Если квартира продана в 2020 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.

Однако, налог с продажи возможно уменьшить не только на имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, но и дополнительно на 2 млн. рублей по приобретенному новому жилью. А с остатка рассчитать НДФЛ.

Например: жилое помещение было продано за 4900000 рублей. Применим вычет в 1 млн.рублей, полагающийся с продажи имущества. Остается 3900000 рублей, с которых полагается уплата налога. Дополнительно у гражданина имеется право на имущественный вычет, поскольку он им ранее не пользовался и приобрел жилье. Поэтому с остатка в 1900000 (3900000 — 2000000) должен быть произведен возврат НДФЛ.

Его сумма составит 1900000 × 13% = 247 000 руб.

При продаже доли в квартире, нужно ли платить налог?

При продаже долевой собственности в жилой недвижимости каждый ее участник производит исчисление налога в соответствии со своей долей. В расчете будет участвовать фактически полученная прибыль дольщика.

При этом учитывается применение имущественного вычета при расчете налога по сделке:

  • долевая собственность продана по одному договору купли-продажи — имущественный вычет (1 млн.рублей) распределяется между бывшими владельцами квартиры пропорционально их долям в праве собственности;
  • продажа каждой доли в квартире оформлена разными договорами — каждый из бывших собственников вправе воспользоваться вычетом в один миллион рублей.

Например: У двух братьев квартира находилась в долях, каждому принадлежало по ½ доли. Продали разными договорами за 2,3 млн.руб. каждый свою долю.

Облагаемая база: 2300000 — 1000000 = 1300000 руб.

Рассчитаем налог: 1300000 × 13% = 169 000 руб.

Оба брата — бывшие собственники проданной квартиры должны заплатить налог в размере 169 000 рублей каждый.

Оплачивают ли налог с продажи квартиры пенсионеры?

Налоговое законодательство не предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ ни для каких категорий граждан. Поэтому пенсионеры при продаже квартиры обязаны рассчитать и заплатить налог, если период владения окажется меньше установленного минимума.

Налогообложение сделок с недвижимостью. Куда обратиться за консультацией по вопросам налогообложения?

Федеральным законом от 29.11.2014г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ» был внесен ряд новшеств и изменений, затрагивающих вопросы налогообложения продавцов недвижимости и собственников жилья. В первую очередь, изменения коснулись уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). НДФЛ – основной вид прямых налогов, который исчисляется в процентах от совокупного дохода физического лица за вычетом документально подтвержденных расходов. Плательщиками налога являются:

-налоговые резиденты РФ (граждане, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев). Налоговая ставка -13%

-граждане, получившие статус беженцев или временное убежище на территории РФ с 01.01.2014 года. Налоговая ставка -13%

-не налоговые резиденты РФ, в случае получения дохода в РФ. Налоговая ставка- 30%

В соответствии с внесенными изменениями, применительно к правоотношениям, возникшим после 1 января 2016 года, НЕ ОБЛАГАЮТСЯ НДФЛ (статья 217 НК РФ) доходы от продажи недвижимого имущества, принадлежащего продавцу:

1) более 3 лет (при продаже имущества, принадлежащего продавцу на основании приватизации, дарения и наследства от близких родственников и по договору ренты);

2) более 5 лет (при продаже имущества, принадлежащего продавцу на основании дарения и наследства не от близких родственников и посторонних людей, договора купли-продажи, договора мены).

Также, изменения коснулись расчёта налога на доходы в случаях, ЕСЛИ ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ недвижимого имущества МЕНЬШЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, УМНОЖЕННОЙ НА ПОНИЖАЮЩИЙ КОЭФФИЦИЕНТ 0,7 ПО СОСТОЯНИЮ НА 1 ЯНВАРЯ, ГОДА, В КОТОРОМ ОСУЩЕСТВЛЕНА ПРОДАЖА И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

Теперь ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ, ДОХОДЫ от продажи недвижимого имущества равны КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ этого имущества, УМНОЖЕННОЙ НА ПОНИЖАЮЩИЙ КОЭФФИЦИЕНТ 0.7.

Закон предусматривает, что СУБЪЕКТЫ Российской Федерации ВПРАВЕ УМЕНЬШИТЬ:

1.ПРЕДЕЛЬНЫЙ СРОК ВЛАДЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ

2.РАЗМЕР ПОНИЖАЮЩЕГО КОЭФФИЦИЕНТА.

Данные новшества направлены на борьбу с занижением, указываемых в договорах купли-продажи, цен на недвижимое имущество. Эта мера должна помочь государству в борьбе с «серыми» схемами ухода от налогов. Однако, может возникнуть ситуация, когда реальная стоимость окажется ниже кадастровой. Как в таком случае будет рассчитываться налог, практика пока не очень обширна. Поэтому, если подобный вопрос возникает, на наш взгляд, целесообразно обратиться за разъяснениями к своему налоговому инспектору.

Изменения коснулись и ежегодного налога на имущество физических лиц, которые введены законом № 284-ФЗ от 04 ОКТЯБРЯ 2014 ГОДА «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В СТАТЬИ 12 и 85 ЧАСТИ ПЕРВОЙ И ЧАСТЬ ВТОРУЮ НК РФ и признании утратившим силу ФЗ «О НАЛОГАХ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ». Закон вступает в силу с 01.01.2015 года (кроме положений предусматривающих иной срок введения в действие).

Ежегодный налог на имущество физических лиц с 01.01.2015 года рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимого имущества. Законодатель предусматривает переходный период до 2020 года; в этот период налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости, с применением понижающих коэффициентов.

Кроме того, граждане получают право на налоговые льготы – НЕ ОБЛАГАЕМЫЕ НАЛОГОМ МЕТРЫ:

-КВАРТИРЫ – 20 КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ, НЕ ОБЛАГАЕМЫХ НАЛОГОМ;

-КОМНАТЫ – 10 КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ, НЕ ОБЛАГАЕМЫХ НАЛОГОМ;

-ЖИЛЫЕ ДОМА, В ТОМ ЧИСЛЕ НЕДОСТРОЕННЫЕ, – 50 КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ, НЕ ОБЛАГАЕМЫХ НАЛОГОМ.

Закон предусматривает, что СУБЪЕКТЫ РФ ВПРВЕ УВЕЛИЧИТЬ РАЗМЕРЫ ВЫЧЕТОВ (МЕТРОВ, не облагаемых налогом).

Также, СУБЪЕКТФ РФ ВПРАВЕ УМЕНЬШИТЬ ВПЛОТЬ ДО 0 ИЛИ УВЕЛИЧИТЬ НЕ БОЛЕЕ ЧЕМ В 3 РАЗА СТАВКУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ.

По принятым изменениям, ставка налога на имущество физических лиц зависит от стоимости имущества:

-стоимость до 10 000 000-0,1%

-стоимость 10 -20 000 000-0,15%

-стоимость 20-50 000 000- 0,2%

-стоимость 50-300 000 000-0,3%

-стоимость более 300 000 000 и нежилые помещения -2%

ЛЬГОТЫ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ ТОЛЬКО НА ОДИН ОБЪЕКТ недвижимости каждой категории (комната или квартира и жилой дом).

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать вывод, что для того, чтобы оценить эффективность внесённых в закон новшеств, нужно время; необходимо, чтобы полностью сформировалась практика применения закона, чтобы внесённые изменения действительно улучшали процесс получения гражданами различных государственных услуг и пошли на пользу обычным потребителям – людям, которые покупают и продают жильё. Пока не всё работает слаженно и функционально. Уже сейчас можно сделать вывод, что позитивная, на первый взгляд, государственная инициатива имеет и обратную сторону. Главное негативное последствие введения нового налога с продажи – удар по инвестициям в недвижимость, покупке квартир в строящихся домах. Тем, кто предпочитает вкладывать деньги в новостройки, теперь придётся владеть инвестиционным жильём не менее пяти лет.

Будем надеяться, что внесённые изменения и практика их применения будут удовлетворять потребностям и запросам граждан и не ограничивать их права.

На тот же переходный период, пока внесённые в закон новшества заработают в полную силу, сложится практика их применения, граждане могут обратиться к квалифицированным специалистам, которые помогут избежать неприятных последствий при проведении сделок с недвижимым имуществом, а также использовать своё законное право на получение разъяснений по вопросам налогообложения.

В СООТВЕТСТВИИ С ПОЛОЖЕНИЯМИ НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ГРАЖДАНЕ ИМЕЮТ ПРАВО НА ПОЛУЧЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ПО ВОПРОСАМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ следующими способами:

-ПРИ ЛИЧНОМ ОБРАЩЕНИИ В Налоговую инспекцию ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА

-ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ НА САЙТЕ Налоговой инспекции

-ЗАКАЗНЫМ ПИСЬМОМ В Налоговую инспекцию ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА И В МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Сотрудники нашего «АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ» успешно и добросовестно работают на рынке недвижимости не первый год, имеют большой опыт в решении жилищных вопросов, готовы оказать вам помощь и дать подробную бесплатную юридическую консультацию по жилищному и налоговому законодательству.

Мы работаем для Вас. Готовы начать сегодня!

Статья подготовлена руководителем юридического отдела Агентства недвижимости “МОИ СТОЛИЦЫ” Екатериной Пановой.

Бесплатную консультацию юриста можно получить по тел. (495) 644-4508

Адрес: г. Москва, Подольское шоссе, д. 8, корп. 5
м. Тульская, 5 мин. пешком.
Здание «Банка Москвы», центральный вход.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector