Метод ДДП в оценке недвижимости

Метод ДДП в оценке недвижимости

Метод дисконтирования денежных потоков

Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.

Мало оценить, какой финансовый поток способно дать предприятие и входящее в него имущество, нужно еще соотнести эти денежные потоки с настоящим временем, с тем, чтобы определить, целесообразна ли сегодняшняя цена, которую нужно заплатить, с прогнозируемой прибылью в будущем.

Подробно рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), применяемый для оценки стоимости бизнеса.

Суть метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (англоязычный вариант названия «discounted cash flow method») – это анализ стоимости бизнес-собственности, основанный на оценке ожидаемых доходов от оцениваемых активов.

Дисконтирование означает понятие реального соотношения будущих денежных потоков, которые может дать оцениваемая собственность, и этих денег на сегодняшний день.

Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время за ту же сумму можно приобрести меньше, чем в будущем. Смысл дисконтирования – в выборе точкой отсчета настоящий момент, к которому приводится стоимость ожидаемых финансовых потоков как прибылей, так и убытков. Для этого применяют ставку (коэффициент, норму) дисконта, представляющую собой отдачу от денежных потоков, то есть их доходность.

Важным показателем является также временной: в течение скольких лет учитывается прогнозируемый доход.

Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, чего стоят будущие доходы в настоящем времени. Потоки денег могут быть изменчивыми, прибыли сменяться убытками, их динамику далеко не всегда можно предусмотреть. Но всегда можно оценить приобретаемую собственность с точки зрения приобретаемых сегодня преимуществ, которые она может дать в будущем.

Целесообразно применять метод ДДП, если:

  • есть основания считать, что в будущем денежные потоки могут существенно измениться;
  • информации об объекте оценки достаточно для прогнозирования будущих прибылей (или убытков);
  • на потоки финансов оказывает сильное влияние сезонность;
  • предмет оценки представляет собой коммерческий объект с большим количеством возможных функций;
  • оцениваемая недвижимость только что построена или введена в эксплуатацию.

ВАЖНО! Помимо очевидных преимуществ метода, нужно принять во внимание факторы, могущие снизить его достоверность: возможность ошибки в осуществлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.

Практическое применение метода ДДП

Для прогнозирования будущих денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:

  • доходность (сами денежные потоки);
  • сроки расчетов;
  • ставка дисконтирования.

Рассмотрим на их основе алгоритм расчетов по методу дисконтирования денежных потоков.

Исходная величина для дисконтирования денежных потоков

Базой для расчетов является доходность, то есть реальные денежные потоки от оцениваемой собственности. Учитывается «чистый свободный денежный поток», то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций.

Сроки прогнозов

Определение расчетного периода зависит от объема сведений об объекте оценки. Если их достаточно, чтобы делать прогнозы на долгий срок, можно выбрать более длительный временной период или повысить точность оценки.

В условиях российских экономических реалий средний срок более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.

Расчет коэффициента дисконта

Этот показатель приводит величину доходов к текущему времени относительно стоимости. Для этого потоки денег нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При определении ставки используются следующие факторы:

  • инфляционный коэффициент;
  • доходность по активам, не предусматривающим финансовых рисков;
  • прибыль за счет риска;
  • ставка рефинансирования;
  • процент по кредитным вкладам;
  • средняя стоимость капитала и др.

Коэффициент дисконта определяется по формуле:

  • Кд – коэффициент дисконта;
  • Сд – ставка дисконтирования;
  • Nt – номер временного периода.

Порядок применения метода ДДП

Для адекватного использования метода ДДП необходимо действовать по следующему алгоритму, зарекомендовавшему себя в оценочной практике:

  1. Выбор оценочного периода. Как уже говорилось, для российских компаний он не может превышать 35 лет, тогда как мировая практика использует значительно более длинные периоды оценки за счет снижения количества неконтролируемых факторов.
  2. Определение исследуемого типа денежного потока. Можно оценивать величины денежных потоков в обе стороны (доходы и убытки) путем анализа финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и реальной рыночной ситуации с учетом прогнозов. Учитывается несколько типов доходов, как-то:
    • действительный валовой доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов собственника);
    • возможный валовой доход;
    • чистый операционный доход (за вычетом капитальных вложений и платежей по обслуживанию займов);
    • денежные потоки до и после уплаты налогов.

Амортизацию при учете потоков не учитывают. Во внимание принимаются потоки отдельно за каждый год прогнозного периода.

СПРАВКА! В РФ чаще всего выбирается для применения метода ДДП не сами потоки, а чистый операционный доход без отягощения долгами, налогооблагаемая прибыль и наличный поток за вычетом эксплуатационных расходов.

  • Расчет реверсии – остаточной стоимости объекта оценки после того, как доходы перестали поступать. Реверсию можно примерно определить с помощью:
    • изучения стоимости аналогичных объектов на отечественном рынке;
    • прогноза рыночной ситуации;
    • самостоятельного расчета ставки капитализации – дохода за год, следующий после окончания прогнозного периода.
  • Вычисление ставки дисконтирования. Самый сложный момент в этом расчете – правильно определить ставку дисконтирования, то есть норму дохода. Для этого существует более 10 экономических методов, каждый из которых обладает рядом достоинств и недостатков. Выбирается оптимальный метод в каждом конкретном случае. Специалисты РФ предпочитают кумулятивный метод (сложение всех рисков). В западной практике чаще всего применяются методы:
    • сравнения альтернативных инвестиций – чаще всего применяется при оценке недвижимости (за ставку признается задаваемая инвестором доходность либо доходы от других проектов этого же инвестора);
    • выделения – вычисляется сложный процент от сделок относительно аналогичных объектов на рынке;
    • мониторинга – основан на регулярном отслеживании рынка для анализа инвестиций в недвижимость, ставка выводится путем качественного сравнения сводных показателей.
  • Применение метода ДДП по вычисленным исходным показателям. Для вычисления применяют формулу:

    ДДП = ∑ N t=1ДП / (1+ Сд) t

    • ДДП – дисконтированные денежные потоки;
    • ДП – денежный поток в выбранный период времени (t);
    • Сд – ставка дисконтирования (норма дохода);
    • t – временной прогнозный период;
    • N – количество прогнозных периодов проявления денежных потоков.
  • Метод дисконтированных денежных потоков

    Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объе кт в сл учае получения от него неста­бильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступ­ления.

    Применяется метод ДДП, когда:

    • предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих ;

    • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;

    • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

    • оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

    • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

    Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

    Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

    Алгоритм расчета метода ДДП.

    1. Определение прогнозного периода.

    Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

    В международной оценочной практике средняя величина прогноз ного периода 510 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

    2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.

    Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

    тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

    изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

    прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

    При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколь ко видов дохода от объекта:

    1) потенциальный валовой доход;

    2) действительный валовой доход;

    3) чистый операционный доход;

    4) денежный поток до уплаты налогов;

    5) денежный поток после уплаты налогов.

    Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

    На практике российские оценщики вместо денежных потоков дис контируют доходы:

    • ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

    • чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

    • облагаемую налогом прибыль.

    Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

    • Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

    • Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

    • Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии.

    Читать еще:  Права супругов после развода на недвижимость

    • Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

    • Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

    ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы (4.22)

    ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью (4.23)

    Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.24)

    Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.25)

    3. Расчет стоимости реверсии.

    Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

    Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

    1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состоя ния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

    2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

    3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

    4. Определение ставки дисконтирования.

    Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

    Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

    Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. 12 О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

    Теоретически ставка дисонтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

    • компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

    • компенсацию за риск;

    • компенсацию за низкую ликвидность;

    • компенсацию за инвестиционный менеджмент.

    Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.

    Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответство вать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

    В западной практике для расчета ставки дисконтирования приме няются следующие методы:

    1) метод кумулятивного построения;

    2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

    3) метод выделения;

    4) метод мониторинга.

    Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

    Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

    Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

    Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделе 4.1. настоящего пособия при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат.

    Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимо сти. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:

    требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

    ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

    Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод доста точно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции пред положений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

    Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализа ции) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

    Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

    Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при опреде ленных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких со поставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

    Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

    • моделирование для каждого объектааналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

    • расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

    • полученные результаты обработать любым приемлемым стати стическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

    Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднеры ночными , проверяя обоснованность различного рода допущений.

    Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объе ма оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различ ные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

    Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

    5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

    Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

    Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

    Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

    Дисконтирование денежных потоков – метод оценки недвижимости

    Оценка коммерческой недвижимости необходима для выявления актуальной цены и прогнозирования притока финансов в будущем. Я предпочитаю один из наиболее распространенных методов оценивания – метод дисконтирования денежных потоков, заключающийся в подсчете стоимости получаемых денежных средств по каждому каналу. Он мне помогает за счет своей глубины и высокой детализации, позволяя учесть множество различных факторов при оценке.

    Описание

    Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости требуется, чтобы спрогнозировать вероятные финансовые поступления на будущий срок. Это требуется в случае их вероятных изменений с течением времени и, если они будут значительно отличаться от действующих. Подсчет осуществляется на определенный срок и с определением уровня выручки от использования объекта недвижимости по окончании указанного временного периода.

    Выделяют три основных методики оценки объекта недвижимости:

    Первые две методики связаны с полным или частичным прекращением деятельности, а к доходной относятся те, которые функционируют в стандартном режиме и ожидается последующая эксплуатация в заданном или более доходном режиме. В число последних и входит метод дисконтирования денежных потоков.

    Способ применим как в целях оценивания при приобретении или продаже, так и для прогнозирования поступления финансовых потоков. Естественно, что потенциальных инвесторов интересует возможная прибыль после приобретения. Посредством дисконтирования денежных потоков возможно выполнить более глубокий анализ, включающий динамику рынка и учитывая неравномерное распределение доходов.

    Применение

    Практическое применение метода актуально только при наличии определенных данных, предоставляющих возможность оценить объем будущей прибыли. Существует ряд ситуаций, когда подсчет через дисконтированные денежные потоки будет наиболее эффективен:

    • потенциальное изменение структуры поступлений в будущем;
    • при наличии данных, позволяющих построить прогноз по будущим потокам;
    • сезонный характер функционирования;
    • это крупный коммерческий объект;
    • перед строительством или вводом в эксплуатацию.

    Достоинство метода состоит в учете многочисленных факторов и их влияния друг на друга. За счет этого получается сгладить вероятные неточности, связанные с низкой стабильностью, повышенными рисками и сезонностью получения доходов. Учитываются следующие характеристики:

    • структурные преобразования;
    • дебиторская задолженность;
    • капиталовложения;
    • приток и отток средств.

    Порядок оценки

    Оценка объекта недвижимости с помощью дисконтированных денежных потоков производится в 5 шагов:

    1. Выбор временного интервала для расчета.
    2. Подсчет конкретных показателей.
    3. Расчет остаточной стоимости.
    4. Определение ставки дисконтирования.
    5. Общий расчет.

    Определение временного периода для расчета

    На данном этапе определяется промежуток времени, для которого считается оценка. Определить конкретный отрезок времени необходимо, чтобы сформировать реалистичный прогноз, который зависит от выбранного временного интервала и объема доступных данных. В большинстве случаев в России выбирается период до 5 лет, а в развитых капиталистических странах – до 10 лет. Менее продолжительный срок в России связан в неустойчивым состоянием экономики, которое не позволяет давать более продолжительные и точные прогнозы.

    Подсчет конкретных показателей

    После определения сроков прогнозирования производится подсчет показателей на каждый прогнозируемый год на основании прошлых данных. Во время оценки принимаются во внимание операционные показатели, общее состояние рынка недвижимого имущества. Российская особенность состоит в том, что анализируются не все потоки, а только доходные.

    От оценщика требуется определить прошлый размер прибыли и расходы по указанному объекту. С учетом тенденций движения рынка строится прогноз по предполагаемой прибыли и убыткам. Для более точных подсчетов вычитается налог на имущество или землю, капитальные инвестиции, долговые обязательства и учитываются эксплуатационные издержки. Амортизация не учитывается, потому что она не относится к фактическим денежным потокам.

    Расчет остаточной стоимости

    Расчет остаточной стоимости выполняется на основании колебаний рынка, возможных изменений цены в ходе срока эксплуатации, стоимости аналогичных объектов, капитализации доходов на следующий год после крайнего года, на который строится прогноз. Капитализация определяется своими силами. Другой показатель, который должен быть учтен – ставка дисконтирования, представляющая отражение объема средств, которые могут быть получены в перспективе.

    Читать еще:  Начисление налога на недвижимость физических лиц

    Определение ставки дисконтирования

    Наиважнейший параметр при подсчете по методу дисконтированных денежных потоков – ставка дисконта. Именно данный показатель отражает степень финансовых поступлений, ожидаемых по окончании определенного срока прогнозирования. Именно ставка дисконтирования наглядно показывает соотношение между рисками и доходами.

    Известны несколько способов подсчета ставки:

    • кумулятивное построение;
    • сравнение альтернативных вложений;
    • выделение;
    • мониторинг.

    Самый распространенный способ – кумулятивный, который широко применяется за счет своей простоты. Указанный способ учитывает все возможные риски, которые суммируются при вычислении.

    При сравнении альтернативных вложений оценивается потенциальная привлекательность для инвестора, которая заключается в ожидаемой прибыли. Выделение заключается в сравнении сделок с подобными объектами. Метод мониторинга заключается в общем наблюдении за рынком.

    Выявление ставки дисконтирования не может обойтись без учета списка компенсаций:

    • низкорисковые вложения;
    • низкая ликвидность;
    • общий риск;
    • инвестиционное руководство.

    Непосредственно общий расчет

    При осуществлении общего расчета по методу дисконтирования денежных потоков необходимо исходить из того, что стоимость остатков за крайний год прогноза должна быть дисконтирована и добавлена к сумме ее вложений. Для проверки расчетов используется равенство между итоговым показателем, а также суммой остатков и вероятных денежных потоков.

    • PV – определяемая стоимость;
    • Ct – денежные поступления в течение периода t;
    • i – ставка дисконтирования;
    • R – стоимость остатков;
    • n – продолжительность прогноза.

    Практическое применение

    В качестве примера расчета по методу дисконтирования денежных потоков возьмем обычную ситуацию приобретения объекта в целях последующей сдачи в аренду в течение пяти лет. На каждый год установлены определенные суммы арендной платы (в рублях):

    Стоимость объекта составляет 150 000 рублей, а ставка дисконта – 12%.

    Год Подсчет Итог (руб.)
    1 20 000 / (1 + 12%) 17 857,14
    2 25 000 / (1 + 12%) 22 321,43
    3 30 000 / (1 + 12%) 26 785,71
    4 35 000 / (1 + 12%) 31 250,00
    5 40 000 / (1 + 12%) 35 714,29
    R

    стоимость остатков

    150 000 / (1 + 12%) 133 928,57

    Затем по формуле просто суммируем полученные значения:

    PV = 17 857,14 + 22 321,43 + 26 785,71 + 31 250,00 + 35 714,29 + 133 928,57 = 267 857,14 руб.

    Так и вычисляется объем вероятных будущих денежных потоков объекта недвижимости.

    Метод дисконтирования денежных потоков

    Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

    где V- текущая стоимость объекта недвижимости;

    CFj – денежный поток периода j-го года;

    r – ставка дисконтирования;

    Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;

    п – длительность прогнозного периода, лет.

    Алгоритм расчета метода ДДП.

    • 1. Определение прогнозного периода.
    • 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
    • 3. Расчет стоимости реверсии.
    • 4. Расчет ставки дисконтирования
    • 5. Определение стоимости объекта недвижимости

    Определение прогнозного периода.

    Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.

    В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3-5 лет.

    Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

    Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:

    ПВД = Площадь _ Ставка арендной платы (4.28)

    ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (4.29)

    ЧОД = ДВД – Операционные расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью (4.30)

    На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т.е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.

    При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.

    Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:

    Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.31)

    Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =

    = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.32)

    Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

    Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.

    Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.

    Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

    Расчет стоимости реверсии.

    Реверсия – это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

    Если рассмотреть денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т.е. получает реверсию первоначально вложенных инвестиций.

    Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

    Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью:

    • 1) сравнительного подхода, в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости;
    • 2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;
    • 3) затратного подхода, в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи, как сумму прогнозной величины рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (или замещения) оцениваемого объекта на момент окончания прогнозного периода;
    • 4) допущения относительно изменения стоимости объекта недвижимости в течение прогнозного периода.

    Определение ставки дисконтирования.

    Ставка дисконтирования – это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки.

    Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

    Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

    • · безрисковую доходность на рынке;
    • · компенсацию за риск вложения в недвижимость;
    • · компенсацию за низкую ликвидность;
    • · компенсацию за инвестиционный менеджмент.

    В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:

    где r н – номинальная ставка;

    rр – реальная ставка;

    Iинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

    Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – ставка дисконтирования в реальном выражении.

    Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

    В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

    • 1) метод кумулятивного построения;
    • 2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
    • 3) метод выделения;
    • 4) метод мониторинга.

    Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

    Ставка дисконтирования (r) рассчитывается по формуле:

    где rf – безрисковая ставка дохода;

    p1 – премия за риск вложения в недвижимость

    p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости

    p3 – премия за инвестиционный менеджмент.

    Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 5.1. данной главы при расчете ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

    Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:

    требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

    ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

    · Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

    Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость, в том числе ставки дисконтирования.

    Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

    Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.

    Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости

    Метод дисконтированных денежных потоков

    При использовании метода дисконтированных денежных потоков (Discount Cash Flow, DCF) доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы нестабильны. Применяется, когда:

    • – предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
    • – имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
    • – потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
    • – оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
    • – объект недвижимости строится или только что построен.

    Метод дисконтированных денежных потоков – универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

    Основные этапы оценки недвижимости методом DCF.

    Этап 1. Определение прогнозного периода, который зависит от объема информации.

    В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода – 5–10 лет; для России реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз, – период длительностью 3–5 лет.

    Этап 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года требует:

    • • тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективный период;
    • • изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
    • • прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

    При оценке недвижимости методом DCF рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

    • – потенциальный валовой доход;
    • – действительный валовой доход;
    • – чистый операционный доход;
    • – денежный поток до уплаты налогов;
    • – денежный поток после уплаты налогов.

    В российской практике вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

    • – ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);
    • – чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;
    • – облагаемую налогом прибыль.

    Этап 3. Расчет стоимости реверсии остаточной стоимости объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

    • – назначения цены продажи исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
    • – принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
    • – капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;
    • – определения ставки дисконтирования – ставки процента, используемой для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем, которая отражает взаимосвязь “риск – доход”, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

    Ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции; компенсацию за риск; компенсацию за низкую ликвидность; компенсацию за инвестиционный менеджмент.

    Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

    В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы.

    1. Метод кумулятивного построения – основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:

    Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

    Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

    • 2. Метод сравнения альтернативных инвестиций – применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:
      • – требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
      • – ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
    • 3. Метод выделения – ставка дисконтирования как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

    Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть нс может, так как се нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

    Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

    Алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения:

    • – моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени но сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
    • – расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
    • – обработка полученных результатов любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
    • 4. Метод мониторинга – основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

    Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. Но аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

    Этап 5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом DCF производится по формуле:

    где PV – текущая стоимость; Ct – денежный поток периода t, i – ставка дисконтирования денежного потока периода t; R – стоимость реверсии; п – длительность прогнозного периода, лет.

    Пример. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на три года с получением следующих сумм арендной платы: первый год – 62 000 у.е.; второй год – 64 000 у.е.; третий год – 66 000 у.е. Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300 000 у.е. Определить текущую стоимость недвижимости при ставке дисконта, равной 11%.

    Определим текущую стоимость арендной платы:

    • 1-й год = 62 000/(1 + 0,11)1 = 55 855,86 у.е.;
    • 2-й год = 64 000 / (1 + 0,11)2 = 51 943,81 у.е.;
    • 3-й год = 65 000 / (1 + 0,11)3 = 48 258,61 у.е.

    Метод дисконтирования денежных потоков

    Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) используется для вычисления дисконтированной цены денежных потоков, поступающих от объектов недвижимости.

    Применение ДДП

    Метод ДДП позволяет проводить оценку любого бизнеса даже в том случае, если поступающие денежные потоки имеют нестабильный характер. На практике его применяют, когда:

    • присутствует достаточно количество информационных данных, использование которых позволяет определять размер будущей прибыли;
    • существует теория, что будущие инвестиции будут кардинально отличаться от текущих;
    • объект представляет собой недвижимость коммерческого типа с большой площадью;
    • существуют различия между затратами и прибыльными потоками;
    • объект недвижимости только введен в эксплуатацию или же вовсе еще не построен.

    Основное преимущество метода ДДП заключается в его универсальности. Эксперт может легко вычислить размер будущих инвестиций и определить наиболее качественные пути развития предприятия.

    Расчет ДДП

    Расчет ДДП осуществляется в несколько этапов.

    Определение прогнозного временного отрезка

    От точности прогноза зависит тот объем информационных данных, который будет получен экспертом для определения изменений финансовых потоков.

    Прогнозирование объемов прибыли

    На этом важном этапе от исследователя требуется:

    • провести качественный анализ объемов прибыли и затрат за прошлые годы;
    • проанализировать и оценить ситуацию на рынке недвижимости;
    • осуществить качественный прогноз распределения будущих расходов на основе информационных данных о прошлых затратах и доходах;

    Оценка объекта методом ДДП производится с учетом всех видов поступающей в компанию прибыли. Также вычисляются те финансовые потоки, которые поступали до выплаты налогов и те, которые появились позже.

    Определение реверсионной стоимости общего характера

    Производится с помощью:

    • качественного профессионального учета изменений, которые происходили в цене объекта за тот период, который он находился в собственности и эксплуатировался с целью получения финансовой выгоды;
    • установленной стоимости продаж;
    • капитализации прибыли за отдельно выбранный период.

    Вычисление ставки дисконтирования

    Применяется в том случае, когда необходимо срочно рассчитать стоимость финансового потока, получение или выплата которого возможны через конкретный временной промежуток. Эффективный и максимально достоверный расчет ставки производится с использованием нескольких эффективных методов:

    • метод сравнения вложений. Считается очень эффективным в плане расчета инвестиционной цены выбранного для анализа объекта недвижимости;
    • метод выделения. При расчете в обязательном порядке учитывается размер будущих доходов и производится их сравнение с начальными капиталовложениями.
    • метод мониторинга. Производится постоянное отслеживание ситуации на рынке недвижимости. Все те данные, которые были получены в процессе наблюдения, унифицируются и представляются на всеобщее обозрение. Как правило, такая информация выступает для оценщика в качестве своего рода ориентира, опираясь на который можно сравнить средние и текущие показатели.

    Вычисление цены объекта

    Процесс вычисления номинальной стоимости имеет несколько особенностей, учитывать которые необходимо в обязательном порядке:

    • во-первых, для того, чтобы правильно рассчитать реверсионную стоимость необходимо обязательно произвести дисконтирование за последний год. После этого производится суммирование реверсии и общего объема средств;
    • во-вторых, по окончанию расчетов, стоимость выбранного для исследования объекта недвижимости должна равняться общей сумме двух важнейших параметров — реверсии текущего вида и стоимости тех денежных потоков, которые планируются к получению в будущем.

    Соблюдение двух вышеперечисленных условий обязательно, так как в противном случае результат будет иметь большие погрешности. Доверять выполнение всех расчетов нужно только специально подготовленным специалистам.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector