Недвижимость класса А что это?

Недвижимость класса А что это?

Недвижимость класса А что это?

Успех бизнеса во многом зависит от выбора подходящего помещения. Сейчас существует классификация офисов с обозначением латинскими буквами: A, B, C, D. Каждый класс офисов имеет свои отличительные черты.

Недвижимость категории А

Офисы класса А – элитная недвижимость, расположенная в комфортабельных деловых комплексах. Строительство проведено с учетом новейших инженерных требований, планировка современна и удобна.

  • Все системы и коммуникации соответствуют высоким стандартам.
  • Офисы имеют удобное расположение, до них легко добраться.
  • Помещения внутри комфортабельны, оснащенные всем необходимым для продуктивной работы.
  • Создан закрытый подземный паркинг.
  • Бизнес-центр находится под круглосуточной комплексной охраной.

Класс офисов данной группы представлены в трех подкатегориях: А+, А и А-. Самым престижным считается помещение А+, а здания А- имеют незначительные отклонения от стандарта категории А.

Недвижимость категории В

Офисы класса В часто возникают вследствие того, что постоянно повышаются требования к бизнес-центрам. Через несколько лет даже некогда престижный офис может попасть в более низкую категорию, если он потерял какие-либо свои значимые характеристики.

  • Здания имеют менее выгодное расположение по сравнению с категорией А.
  • Спектр обслуживания достаточно хорош, но присутствуют некоторые ограничения.
  • Помещения внутри имеют качественную, но недорогую отделку.
  • Парковка присутствует, но обычно под открытым небом.

Офис В+ наиболее приближен к элитной недвижимости. Он имеет поземную парковку, хорошо отлаженные коммуникации, систему кондиционирования.

Недвижимость категории С

Офисы класса C отличаются от двух предыдущих категорий тем, что:

• Удалены от значимых транспортных развязок.
• Помещения внутри без ремонта, максимум может быть отремонтированным фасад.
• Обычно возводятся на месте постсоветских построек, которые не соответствуют современным стандартам.
• Возле них недостаточно отведено места для удобной парковки.

В таких зданиях не предусмотрено обслуживание, поэтому арендатору придется выполнять всё своими силами. Внутри нужно будет создавать подходящие условия для работы офисных сотрудников. Тем не менее, объект находится под охраной, предусмотрена наземная парковка.

Недвижимость категории D

Офисы класса D располагаются на месте бывших учебных заведений или административных зданий.

  • В офисе давно не проводился ремонт, хотя внешне он может выглядеть достаточно респектабельно.
  • Системы коммуникаций и внутренняя планировка не соответствуют современным требованиям.
  • Здание может иметь невыгодное расположение, к нему тяжело добраться.
  • Стоимость аренды такой недвижимости невысокая, что и привлекает многих арендаторов.

Независимо от того, какой объект имеет класс, перед заключением сделки по аренде офиса арендатору нужно обязательно ознакомится с обьектами a-office.com.ua, побывать на месте и оценить не только преимущества, но и значимые недостатки. Только тогда аренда офиса будет соответствовать требованиям компании и станет основой продуктивной деятельности.

Поделиться новостью в соц. сетях

Читайте также

Электрические тали от компании RUTELFER

Как быстро найти рифму к слову, подобрать синонимы или антонимы

Почему вам нужно купить чугунную ванну

Строительство современных бассейнов: преимущества применения готовых чаш от PoolStroi

Ваши идеальные межкомнатные двери для дома или квартиры

«Ночная Серенада» – постельное белье высочайшего качества

Виды и особенности мусорных контейнеров

Мобильные вешалки для одежды

Формовочные компаунды – универсальный материал для всех видов работ

Какие возможности получает трейдер, используя специального советника «Форекс»

Новости других СМИ

ТОП-5. Новостей

В Воронежской области ослабляют режим всеобщей самоизоляции

Скончавшийся на самоизоляции воронежец месяц пролежал в квартире

Рекордный прирост заболевших коронавирусом зафиксировали в Воронежской области

Подростка, сознавшегося в убийстве 9-летней девочки в воронежском селе, арестовали

В убийстве 9-летней девочки из воронежского села сознался 16-летний юноша

Самое читаемое

Сетевое издание «МОЁ! Online»
(перевод – «МОЁ! Прямая линия»)

Сетевое издание, зарегистрировано 30.12.2014 г. Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)

Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС77-60431 от 30.12.2014 г.

Учредитель: ООО «Издательский дом «Свободная пресса»

Главный редактор редакции «МОЁ!»-«МОЁ! Online» — Ирина Викторовна Булгакова

Редактор отдела новостей «МОЁ! Online» — Александра Васильевна Грицаева

Адрес редакции: 394049 г. Воронеж, ул. Л.Рябцевой, 54

Телефоны редакции: (473) 267-94-00

Мнения авторов статей, опубликованных на портале «МОЁ! Online», материалов, размещённых в разделах «Мнения», «Народные новости», а также комментариев пользователей к материалам сайта могут не совпадать с позицией редакции газеты «МОЁ!» и портала «МОЁ! Online».

Есть интересная новость?
Звоните: (473) 267-94-00. Пишите: web@kpv.ru, moe@kpv.ru

По вопросам размещения рекламы на сайте обращайтесь:

или по телефону в Воронеже: (473) 267-94-13

Подписка на новости: RSS

Наш партнёр:
Альянс руководителей
региональных СМИ России

Данные погоды предоставляются сервисом

Все права защищены ООО ИД «СВОБОДНАЯ ПРЕССА» 2007–2020. Любые материалы, размещенные на портале «МОЁ! Online» сотрудниками редакции, нештатными авторами и читателями, являются объектами авторского права. Права ООО ИД «СВОБОДНАЯ ПРЕССА» на указанные материалы охраняются законодательством о правах на результаты интеллектуальной деятельности. Полное или частичное использование материалов, размещенных на портале «МОЁ! Online», допускается только с письменного согласия редакции с указанием ссылки на источник. Все вопросы можно задать по адресу web@kpv.ru. В рубрике «От первого лица» публикуются сообщения в рамках контрактов об информационном сотрудничестве между редакцией «МОЁ! Online» и органами власти. Материалы рубрик «Новости партнёров» и «Будь в курсе» публикуются в рамках договоров (соглашений, контрактов) об информационном сотрудничестве и (или) размещаются на правах рекламы. Партнёрский материал — это статья, подготовленная редакцией совместно с партнёром-рекламодателем, который заинтересован в теме материала, участвует в его создании и оплачивает размещение.

В России запрещена деятельность организаций: «Национал-большевистская партия», «Свидетели Иеговы», «Армия воли народа», «Русский общенациональный союз», «Движение против нелегальной иммиграции», «Правый сектор», УНА-УНСО, УПА, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Мизантропик дивижн», «Меджлис крымско-татарского народа», движение «Артподготовка», общероссийская политическая партия «Воля»; «Движение Талибан», «Имарат Кавказ», «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ), Джебхад-ан-Нусра, «АУМ Синрике», «Братья-мусульмане», «Аль-Каида в странах исламского Магриба».

Классы офисов A, B, C, D. Характеристики офисов класса B

Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий – офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Категория А

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.

Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна. Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов:

  • все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам;
  • добраться до таких офисов легко;
  • в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи;
  • подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами.

Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 автомобилеместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.

Подклассы группы А

Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-.

В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.

Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.

Основные требования к зданиям А+

Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

  1. Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
  2. Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
  3. Здесь должна быть входная группа и фойе.
  4. Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
  5. Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
  6. Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
  7. Планировка открытая, с сеткой колонн.
  8. Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
  9. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

Категория В

Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.

Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.

Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

  1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
  2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
  3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
  4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
  5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Подклассы группы В

Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

Читать еще:  Судебная экспертиза рыночной стоимости недвижимости

К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

Класс С

Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

  1. Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
  2. Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
  3. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
  4. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум – арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью – она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

Класс офиса A, B, C, D – что это? Подробная характеристика и отличия

Класс офиса A, B, C, D – что это? Подробная характеристика и отличия

Параметры классификации

Для достоверной оценки здания требуется 20 параметров, но для удобства восприятия мы выделим и сгруппируем основные:

  1. Локация.
  2. Тип здания, конструктивные особенности (в том числе паркинг), год постройки.
  3. Системы жизнеобеспечения.
  4. Планировочные решения и отделка.
  5. Инфраструктура БЦ.
  6. Безопасность.
  7. Управление зданием.

Если принимать в расчет все 20 параметров, то условием отнесения здания к Классу А будет наличие 16-ти из них, а к классу В – 10-ти.

Локация

И А, и В Классы предполагают выгодную локацию: деловые районы, высокая проходимость, близость транспортных развязок и метро, удобные подъезды к зданию. Однако «шаговая доступность» у БЦ разная: для сотрудников разница в 5 и 20 минут ходьбы от метро к месту работы может оказаться принципиальным моментом. Некоторые собственники зданий В Класса выходят из затруднительного положения, организовав доставку корпоративными шаттл-басами. Это хороший ход. К весомым отличиям мы отнесем имидж локации: вблизи БЦ А и В+ Классов не должно быть объектов, которые могут повлиять на имидж (свалки, промзоны, тюрьмы и тд). Для класса В- это условие факультативно (не обязательно).

Тип здания

Здесь отличия более существенны. Офисы Класса А расположены в новых зданиях, изначально спроектированных под Бизнес-центр, а Класса В – в основном в реконструированных зданиях или же в Деловых центрах, эксплуатируемых более 5-7 лет. Это напрямую связано с инженерным оснащением и планировочными решениями, а также с архитектурой и дизайном. Например, в офисах А Класса лучше инсоляция, так как площадь остекления больше. Обязательное требование – наличие подземного или крытого паркинга. Парковочный коэффициент не менее 1:100 м 2 . Для В+ и В- зданиях этот показатель необязателен.

Системы жизнеобеспечения

Инженерные системы здания – это «невидимый фронт», от которого напрямую зависит комфорт ваших сотрудников. Класс А предусматривает центральную систему кондиционирования (не ниже двухтрубной), бесперебойное электроснабжение (или два независимых источника питания, не менее 70 Вт на 1 м 2 ), наличие скоростных лифтов с периодом ожидания не более 30 секунд, заведение не менее двух провайдеров.

Планировочные решения и отделка

В современных зданиях Класса А довольно широкий шаг колонн: это помогает использовать полезную площадь максимально результативно. В одной из прошлых статей мы писали о так называемом loss factor – коэффициенте потерь. Чтобы этот коэффициент был минимальным, здание должно соответствовать следующим параметрам:

  • Иметь шаг колонн не менее 8 х 8 м;
  • Площадь этажа от 1 000 м 2 ;
  • Лестница, лифты и санузлы расположены в центре этажа;
  • Планировка офисов открытая.

Допустимые значения loss factor для офисов Класса А составляют 12-18%, для Класса В – не выше 20%. В переводе на финансовый язык это означает, что за каждые 100 квадратов своего помещения вы заплатите как за 112 или 120 соответственно. Разница вполне наглядна.

В помещениях Класса В+ и особенно В- часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. В помещениях класса А – открытая. Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше.

Высота потолков после отделки должна составлять не менее 2,7 м. Здесь снова выигрывает А Класс: у него это значение обычно приближено к 3 м, а для В Класса данный параметр факультативен. Качественная отделка включает подвесные потолки с рациональным освещением, пластиковые окна, линолеум или ковролин на полу, обои под покраску на стенах.

Инфраструктура

Для удобства арендаторов в здании должна располагаться столовая или кафе, банкомат и терминалы оплаты. Здания В Класса этому соответствуют. А Класс предоставляет больше возможностей: в состав инфраструктуры здесь входят переговорные комнаты и конференц-зал, а на первом этаже расположены дополнительные полезные сервисы – магазины, химчистки, отделения банков, химчистки и т. д. Крупные БЦ нередко имеют в своем составе фитнес-центр.

Безопасность

Многоуровневая система безопасности – непременный атрибут престижного БЦ. Здания Класса А оснащены противопожарной автоматикой, видеокамерами. Все помещения, подземные и наземные стоянки охраняются, организован контроль доступа на территорию и в помещения.

Управление зданием

Профессиональное управление – это отсутствие головной боли у арендаторов. Сломанные краны, розетки, сантехническое оборудование – любая из этих неисправностей решается оперативно, не парализуя работу компании. Это же касается вопросов клининга и вывоза мусора.

  • В помещениях Класса А система управления централизованная, автоматизированная. Управляющая компания должна обслуживать не менее 25 000 м 2 площадей;
  • В зданиях В+ привлекается сторонняя управляющая компания или собственная служба эксплуатации;
  • В зданиях В- обслуживание производится собственной службой или компанией на аутсорсе (не менее 2х объектов, каждый из которых имеет площадь от 3000 м 2 ).

Вместо заключения

Отметим еще один важный момент. Здания Классов А и В+ должны принадлежать одному собственнику, а пул арендаторов – быть сбалансированным. Несоблюдения критерия “собственности” доспускается для Многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные и торговые помещения или апартаменты. Для Класса В- данное требование факультативно. Поэтому при выборе офиса в таком БЦ обратите особое внимание на отсутствие конкурентов по бизнесу.

Наши рекомендации: офисы Класса А отвечают всем требованиям современного бизнеса. Класс В+ несколько уступает им по архитектурным и планировочным характеристикам, парковкам, инфраструктуре. Класс В- неплохой и экономичный вариант, если во главу угла не ставится презентабельность и престижность БЦ, а с некоторыми неудобствами вы готовы смириться.

От A до D: классификация московских офисов

Для классификации офисных помещений принято использовать латинские буквы A, B, C и D. Для офисных зданий эти буквы – то же самое, что звезды для отелей.

Для того, чтобы «заслужить» ту или иную букву, офис должен обладать определенным набором характеристик. Однако некоторые из них – весьма условны, а значит и границы между офисами разных категорий нельзя назвать очень четкими.

Чтобы сделать классификацию более точной, столичные риэлторы разработали свою градацию офисных помещений: A+, A, A-, В+, B, C и D. Рассмотрим, что должно быть в офисных зданиях каждого из перечисленных классов.

Категория «А»

Офисы класса А+ – высшая категория помещений, которые располагаются исключительно в новых деловых центрах. Такие офисы арендуют крупные российские компании и представители западных корпораций.

Отличительные особенности класса А+:

– расположение внутри Садового кольца;

– оптимальная транспортная доступность;

– управление зданием в соответствии с международными стандартами;

– удачная планировка помещений;

– новейшие инженерные коммуникации, современная система климат-контроля и минимум двухтрубная система вентиляции;

– максимально автоматизированные системы жизнеобеспечения и безопасности последнего поколения;

– централизованное обеспечение средствами связи и телекоммуникаций;

– оборудованные всем необходимым конференц-залы;

– охраняемая парковка (минимум одно машиноместо на 60 м 2 офисных площадей);

– развитая инфраструктура (центральный ресепшн, кафе, рестораны, тренажерные залы, зимний сад и тому подобное).

К планировке офисных зданий высшего класса предъявляются строгие требования. Например, шаг колонн должен составлять не менее 6 метров, расстояние между противоположными окнами на каждом этаже – не более 20 метров, высота потолков – не менее 3,3 метра и так далее. Для внутренней отделки должны использоваться только высококачественные материалы. Электроснабжение должны обеспечивать два независимых источника, также необходим источник бесперебойного питания.

Разумеется, в таком офисном здании и рядом с ним должен поддерживаться идеальный порядок. А вот отделка офисов зачастую не предусмотрена – как правило, она выполняется под заказ, в корпоративном стиле арендатора.

Офисам категории А чаще всего не хватает одного-двух, а классу А- – двух-трех перечисленных пунктов.

Категория «B»

По многим характеристикам офисные здания категории B не уступают классу А. Однако чаще всего эти здания чуть менее престижны, с более скромной инфраструктурой и несколько дальше от центра.

Офисы категории В расположены в новых или полностью реконструированных зданиях и отличаются качественной, но недорогой отделкой и достаточно скромным списком предоставляемых услуг. Зачастую в категорию В переходят устаревшие офисы класса А – ведь требования к оборудованию офисных зданий постоянно растут.

Читать еще:  Согласие супруга на сдачу в аренду недвижимости

К классу В относятся и те офисы, которые расположены не в новых деловых центрах, а в реконструированных исторических зданиях. Их традиционно предпочитают представительства зарубежных компаний, банки, рекламные агентства.

Немало компаний арендует сразу два офиса – класса А для представительских целей и класса В непосредственно для работы основной части персонала – ведь арендная плата там существенно меньше.

Главные особенности офисов категории В+:

– расположение внутри Третьего Транспортного Кольца, поблизости от одной из главных вылетных магистралей;

– профессиональное управление зданием;

– охраняемая парковка – не менее 1 машиноместа на 100 м 2 офисных площадей;

– система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха или же сплит-система кондиционирования;

– качественные телекоммуникационные услуги;

– современные системы безопасности и жизнеобеспечения;

– достаточная инфраструктура (центральный ресепшн, кафе и так далее).

К планировке и инженерным коммуникациям офисов категории В+ также предъявляется ряд специфических требований, но они менее строгие, чем для офисов класса А.

Офисы категории В, как правило, незначительно уступают офисам категории В+ по нескольким параметрам – например, находятся дальше от основных магистралей.

Категория «С»

Офисы класса С в целом походи на офисы категории В, но при этом имеют рад важных недостатков. Это может быть сложная транспортная доступность, очень маленькая парковка, неразвитая инфраструктура и тому подобное. Если хотя бы один серьезный критерий не позволяет включить здание в категорию В – оно отходит к категории С.

Очень часто офисы категории С находятся в отремонтированных зданиях бывших научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро, административных зданиях предприятий.

У таких зданий зачастую некрасивый внешний вид, неразвитая инфраструктура, проблемы с внутренней отделкой. Однако есть и обязательные требования, необходимые для причисления к этой категории.

Итак, офисы класса С:

– расположены в любом уголке Москвы;

– расположены в непереоборудованных зданиях;

– здание никак не управляется, за ним лишь присматривает владелец;

– характерная коридорно-кабинетная планировка;

– нет строгих норм планировки и инженерных коммуникаций;

– внутреннюю отделку офиса чаще всего делают сами арендаторы;

– охраняемая наземная парковка есть, но она может быть очень небольшой;

– система вентиляции, в редких случаях – сплит-система кондиционирования;

– для телекоммуникаций используются телефонные линии МГТС или услуги коммерческих провайдеров;

– четких требований к инфраструктуре нет.

Категория «D»

Офисы низшего класса D расположены в старых административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями. Как правило, эти офисы появились в 90-х годах, когда разоряющиеся НИИ и заводы начали сдавать ненужные помещения мелким арендаторам.

Автоматических систем жизнеобеспечения в таких зданиях нет. А вот с ремонтом дело может обстоять как угодно – часто он даже есть, причем довольно презентабельный. Причем иногда разные части одного здания выглядят совершенно по разному. Появились у завода деньги – он отремонтировал одно крыло здания, которое после ремонта приблизилось к категории С. А потом деньги кончились, и оставшаяся часть здания так и стоит без ремонта.

Внутренняя отделка таких офисов – целиком на попечении арендаторов. Из объектов инфраструктуры – максимум столовая и банкомат. Телефоны и интернет есть, но договариваться с провайдером придется самим.

Такие офисы абсолютно не соответствуют международным стандартам, зато цена аренды – очень доступная, поэтому среди мелких фирм на такие помещения всегда есть спрос.

Классификация объектов коммерческой недвижимости. Основные характеристики офисных, складских и торговых зданий.

Корректная классификация объектов необходима всем участникам цивилизованного рынка коммерческой недвижимости. В ней заинтересованы банки, страховщики, оценщики, риэлторы, собственники, покупатели и арендаторы, в общем все, кто хоть раз столкнулся с объектом коммерческой недвижимости в своей профессиональной деятельности или в быту.

До сегодняшнего дня не существует формальных критериев для классификации коммерческих зданий и сооружений. Тем не менее, у заинтересованных сторон всегда присутствует собственное понимание стоимости объекта, исходя из его основных характеристик и стоимости аналогичных объектов на рынке.

Конечно, на стоимость объекта оказывает влияние огромное количество факторов, но из них можно выделить основные, понятные и неиболее весомые.

Ниже приведены таблицы, сформированные нами именно по основным критериям, влияющим, в итоге, на стоимость объектов коммерческой недвижимости.

Мы учли, что для трех основных групп коммерческой недвижимости – офисная, складская и торговая состав основных характеристик различен. Поэтому и таблиц – три. Они не могут служить справочниками, но позволяют клиентам нашего агентства коммерческой недвижимости ABCproperty.ru получить начальное представление о “классности” объектов.

Классификация бизнес-центров и офисных зданий.

Состояние объекта

Конструктивные и планировочные решения объекта

Паркинг

Инфраструктура

Основные характеристики Класс “А” Класс “В” Класс “С” Класс “D”
Местоположение объекта центр или рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной инфраструктурой не центральные районы города;
рядом с транспортными магистралями
окраина города,
неудобный подъезд
на окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах
новостройка, отделка высокого качества эксплуатация до 10 лет,
качественная отделка в хорошем состоянии
эксплуатация более 10 лет, реконструированные здания,
стандартный ремонт, отделка в хорошем состоянии
удовлетворительное состояние, требующее ремонта
высота потолков – не менее 3м, просторные зоны общего пользования высота потолков – не менее 3м, качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользования высота потолков -не менее 2,7 м,
коридорная система,
Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях
многоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом ограниченная возможность паркинга стихийная парковка без охраны
высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыха развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживание неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов

Если Вы планируете аренду офисного помещения, ознакомьтесь с разделом аренда офиса.
Покупателям офисных помещений предназначена информация на странице покупка офиса.

Классификация торговых центров.

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.

Расположение Аудитория Торговая площадь Якорный арендатор Описание
Микрорайонный торговый центр в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей до 3000 человек менее 3000 квадратных метров может отсутствовать торговля товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Районный торговый центр в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей, в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте 3000 – 40000 человек 3000-10000 квадратных метров продуктовый супермаркет, аптека Торговля продуктами питания, товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Окружной торговый центр вблизи центральных улиц и стратегических магистралей, 10-20 минут транспортной доступности 40 – 150 тысяч человек 9000 – 20000 квадратных метров продуктовый супермаркет, аптека, товары для детей, промтовары. промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания
Региональный торговый центр вблизи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступности свыше 150 000 человек 30000 – 45000 квадратных метров несколько крупных универмагов с полным ассортиментом товаров промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания

В разделе аренда магазина Вы можете ознакомится с нашимиуслугами для арендаторов торговой недвижимости и получить дополнительную информацию.
Для покупателей торговых помещений предназначен раздел покупка магазина.

Классификация складской недвижимости.

Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

Расположение объекта

Техническое оснащение

Транспортная инфраструктура

Основные характеристики Склады класса “А” Склады класса “В” Склады класса “С” Склады класса “D”
Характеристика здания новые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м. одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированные ангары, производственные помещения, новые или реконструированные неотапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения
Характеристика помещений ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой – 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метров Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия высота потолков – не регламентируется, пол – ограниченно пригоден для движения транспорта
расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка транспортная доступность для большегрузных автомобилей наличие дороги для автотранспорта
система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа. не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации и система видеонаблюдения, телекоммуникации наличие грузовых лифтов, системы отопления, телекоммуникации необязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов
площадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспорта место для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспорта нет
Дополнительные условия офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки вспомогательные помещения для персонала вспомогательные помещения для персонала наличие вспомогательных помещений на территории

Для получения консультаций по аренде или купле-продаже складских помещений в Москве Вы можете обратиться к нашим специалистам. Так же, дополнительную информацию можно получить в разделах: аренда склада.
и покупка склада.

Мы будем рады если предоставленная нами информация по классам объектов коммерческой недвижимости поможет Вам сориентироваться на этом рынке. Если Вам требуется консультация, или решение какого-либо вопроса по коммерческой недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к специалистам нашего агентства недвижимости.

Что такое здание класса А?

Последние несколько лет отмечены высоким спросом на офисные помещения класса А в Москве. Несмотря на это, существуют заметные расхождения в подходах к классификации помещений класса А. Этот термин, широко используемый московскими специалистами по коммерческой недвижимости, не имеет однозначного определения. Мы провожим сравнительный анализ наиболее известных вариантов занчения этого термина.

Некоторые из брокеров используют сравнительно простое определение, основанное на зарубежных нормах, другие разработали более сложную и разветвленную систему классификации. Ни в одной стране мира системы оценки не унифицированы, но существование абсолютно разных классификаций в рамках одного государства, может запутать конечных потребителей. Стивен О’Салливан, руководитель проекта в московском отделении компании Bovis Lend Lease отмечает: «Если бы меня попросили построить в Лондоне объект офисной недвижимости площадью 10 тыс. кв.м., я бы прекрасно понимал, о чем идет речь. Если бы подобная задача возникла в Москве, потребовалось бы дальнейшее уточнение со стороны заказчика. Существует отклонения от нормы, которые необходимо учитывать».

Международная практика
В США работают различные организации, установившие стандарты и процедуры классификации офисных помещений: – ICC (Совет международных норм) и BOMA (Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости). Классификация BOMA, наиболее широко используемая в США и Канаде, состоит из нескольких частей. По ее определению, Класс А – это самые престижные здания, сдаваемые по самым высоким в округе арендным ставкам, владельцы которых конкурируют ради привлечения в качестве арендаторов крупнейших и известнейших компаний. Эти здания обладают набором таких качеств, как: высококачественная отделка, современнейшие инженерные системы, удобство доступа, – и занимают определенные позиции на рынке. Подобные объекты всегда имеют уникальное местоположение на лучших столичных рынках мира, лучший дизайн, качество строительства, солидные арендаторы и обслуживаемые рынки арендаторов, выдающийся персонал по управлению недвижимостью, отвечающий за эффективную работу и техническое обслуживание здания. Недвижимость такого качества выделяется не только на фоне города, но и на международном инвестиционном рынке.
В Великобритании брокеры разработали систему, по которой все офисные центры делятся на «первоклассные» и «средние». Любое здание, не дотягивающее до класса А, считается «средним».

Ситуация в России
В России расхождение между методами оценки брокеров и консультантов значительно серьезнее. Существует две основных системы, многочисленные вариации которых применяются большинством российских и западных компаний. Первая система представляет собой свод требований, которые не сильно отличаются от перечисленных выше критериев двух английских брокеров. Ее используют в своей работе компании Jones Lang LaSalle и Stiles & Riabokobilko.
Вторая классификационная система содержит три дополнительные категории – А1, А2, А3. Она используется при оценке офисной недвижимости компаниями Colliers International и Noble Gibbons.
Среди московских брокеров нет согласия относительно количества зданий класса А в столице.
Джек Келлегер, один из управляющих директоров компании Noble Gibbons, комментирует: «Крупные многонациональные корпорации арендовали офисы класса А3, при этом принимая их за класс А1. Инвесторы должны быть убеждены в качестве здания и его способности приносить стабильную прибыль».
Юлия Никуличева, старший аналитик исследовательского отдела компании Jones Lang LaSalle, утверждает, что ее компания предпочитает не вдаваться в технические подробности, которые во многих случаях «зависят от конкретного здания», а доверять международным стандартам классификации. Дарья Афанасьева, аналитик маркетингового отдела компании Stiles & Riabokobilko, также считает, что в условиях московского рынка многословные описания только усложняют дело: «Мы пытаемся прояснить ситуацию, а не прибавить различий между зданиями класса В и А3. Гораздо лучше с классификацией всего спектра московской офисной недвижимости справляется система, состоящая из трех категорий – А, В и С.
Руководитель отдела офисной недвижимости в DTZ Анна Молодцова считает, дробление класса А не оправдывает себя в городе с большим количеством переменных факторов. «Особое внимание мы уделяем не использованию термина, а качеству, соответствующему международным стандартам и местоположению».

Местоположение
Если взять местоположение (возраст здания и его технические характеристики также важны) в качестве примера противоречий между системами оценки, можно обнаружить характерное расхождение во взглядах. Colliers и Jones Lang LaSalle придают особое значение нахождению объекта в пределах Садового кольца. Noble Gibbons не вводит подобных ограничений. «Деловые центры высокого качества могут быть расположены и не в центре», – говорит Джек Келлегер.
Однако Сергей Гипш отмечает: «Инвесторы невысоко ценят здания за кольцевой дорогой». Роза Камалеева, сотрудник МИАНа, поддерживает эту точку зрения:«Класс А можно присвоить только бизнес-центрам, расположенным в центре города. Клиенты придают огромное значение престижу, а престижным считается только центр». Гэри Бэйкон, генеральный директор консалтинговой компании Time Construction, отмечает, что для здания класса А очень важна достижимость, то есть отсутствие пробок и близость к метро.
Руководство DTZ абсолютно уверено, что местоположение – один из важнейших критериев классификации. «Офисная недвижимость класса А не обязательно должна находиться внутри Садового кольца. Важными критериями являются удобный подход и подъезд, отличное расположение и отсутствие рядом объектов групповой застройки». В ходе опроса представителей ведущих российских и западных фирм корреспондентам CRE (журнал «Коммерческая недвижимость») удалось выяснить, что большинство конечных потребителей на рынке офисной недвижимости предпочитают центральному расположению удобство доступа к зданию и хорошее транспортное сообщение. Скорее всего, это свидетельствует о быстром развитии Москвы, а также является реакцией на строительные ограничения, введенные мэрией.

Сколько их?
Самое разительное несоответствие двух вышеупомянутых московских систем оценки наблюдается в количестве зданий, классифицированных как класс А. По оценке Jones Lang LaSalle категорию А можно присвоить только 59 зданиям, Stiles & Riabokobilko присуждает ее 120 зданиям, Colliers – 150 (общей площадью 1 млн. кв.м), Noble Gibbons – 159 (общей площадью 1 млн. кв.м).
Дарья Афанасьева, аналитик маркетингового отдела компании Stiles & Riabokobilko, объясняет это тем, что многие проекты вышли на рынок в начале или середине 90-ых годов, с определенной совокупностью качеств, которые могли быть и лучше. «Со временем произошла их амортизация. Но по ряду причин в Москве сложно проводить повторную классификацию. У многих зданий в центре города не хватает парковочных мест». Юрий Юдаков, старший консультант Noble Gibbons, поддерживает эту точку зрения: «Наиболее распространенные недостатки – примитивные системы вентиляции и кондиционирования. Не все из так называемых зданий класса А оборудованы современными лифтами, как KONE или OTIS. Во многих случаях используются неправильные отделочные материалы. Мрамор и гранит заменяют керамической плиткой». Юдаков привел в пример два здания, которым неправильно присвоена категория А: это Галерея «Актер» на Тверской улице 16/2 и бизнес-центр «Парус».
Юлия Никуличева, старший аналитик исследовательского отдела компании Jones Lang LaSalle подчеркивает уникальность Москвы. «Мы пробовали применять международные стандарты к классификации офисов в Москве, но в столице не много зданий, которые могли бы получить категорию А на Западе. Здесь нет офисных центров класса «Доклэнд» (название районов, прилегающих к бывшим лондонским докам), интеллектуальных зданий и бизнес-парков. Мы были вынуждены адаптировать международные стандарты к условиям нашего рынка, немного снизив их. Но и на московском рынке есть исключительно хорошая офисная недвижимость». Сергей Гипш, директор компании Colliers International , отмечает: «Московские объекты, возможно, уступают офисным центрам, расположенным в некоторых районах Лондона и Нью-Йорка, однако их даже сравнивать нельзя со зданиями в Турции. Новые проекты, реализуемые сейчас, объединяют в себе все самые прогрессивные и изощренные решения».
А. Раймонд Террис, заместитель директора компании Murray O’Laoire Architects, считает: «В целом, компромиссные решения затронули очень многие факторы в секторе офисной недвижимости класса А. Многие здания, появившиеся на рынке, плохо спланированы, имеют негибкую планировку и неэффективную модульную сетку». По мнению г-на Терриса, в Москве не более 10 зданий класса А. Джим Кингстон, менеджер по развитию бизнеса компании Altaca, снизил их количество до 5.
Более высокие показатели брокеров можно частично объяснить проблемами повторной классификации. Геральд Гейдж, глава отдела недвижимости Ernst & Young, дает следующее объяснение: «Системы классификации офисных зданий очень субъективны. Здание, оцененное в соответствии с определенными стандартами, может получить одну категорию в Нью-Йорке и совершенно другую в Род-Айленде! У каждого региона и рынка свои особенности и исключения. Поэтому при оценке должен использоваться индивидуальный подход».
Редакция CRE попросила компанию RPSI дать оценку некоторым, специально отобранным, критериям классификации, используемым в настоящее время. На примере оценки двумя брокерскими компаниями трех офисных зданий, причисляемых к классу А.
По заключению RPSI, «результаты исследования показывают, несмотря на последовательность классификации трех объектов, в диапазон первоклассных помещений класса А (в нашем примере от отметки 11½ и выше) может попасть очень большое количество зданий. Это представляет риск для арендаторов, не имеющих понятия об отклонениях внутри категории А и их влиянии на уровень арендной ставки. В конце концов, арендаторы будут платить только за услуги, которые им действительно необходимы, однако они вряд ли смогут составить мнение о реальной стоимости предлагаемых услуг, не располагая соответствующей информацией».
Можно считать, что полученные результаты говорят в пользу разветвленной системы категорий и подкатегорий, однако поставленную задачу можно было бы решить и с помощью единой, объединенной системы.

Что же будет дальше?
В марте этого года Комитет по недвижимости Американской торговой палаты провел совещание, посвященное вопросам оценки офисных зданий. Мероприятие посетили многие иностранные и российские специалисты в области недвижимости, представлявшие большинство, но не всех ключевых московских игроков рынка коммерческой недвижимости. Участники обсудили широкий круг проблемных вопросов и различные системы классификации; было достигнуто общее соглашения о возможности использования в качестве основы определения класса А классификаций, разработанных ассоциацией BOMA, хотя они и не достаточно детализированы. Темой дискуссий также стали различия между стандартами BOMA и BKI при обмерах помещений. Однако дискуссия не дала определенного результата и окончательное соглашение о подходах к классификации класса А достигнуто не было.
Отсутствие стандартизации может причинить конечному потребителю больший вред, чем застройщику или агенту, хотя недостаток доверия ко всему рынку строительства офисных зданий может, в конечном счете, сказаться на всех. Роберт Фонис, сотрудник RPSI, независимой консалтинговой компании в области управления проектами и сметными работами, сообщил, что унификация стандартов уже происходит в бывших соцстранах: «В этом году четыре ведущие брокерские фирмы в Будапеште определили для себя главный предмет интереса – местоположение – и на основе этого строят совместную работу».
Джек Келлегер отмечает: «На самом деле различия между нашими классификационными системами постепенно стираются, об этом постоянно ведутся внутренние переговоры». Сколько времени займет этот процесс, будет зависеть от желания всех игроков рынка, включая архитекторов, инженеров и застройщиков, сотрудничество которых позволит дать оценку очень динамично развивающемуся рынку. Всему необходимо время, отмечает Террис: «Важно признать, что Россия и Москва представляют молодую рыночную экономику, – пройдет некоторое время, прежде чем она станет высокоразвитой. Сектор офисной недвижимости, равно как и все другие секторы этого рынка, все еще недоразвит и интроспективен. Ограничено воздействие западноевропейских и международных стандартов».
Можно поспорить о том, что все системы оценки выполняют свое назначение, в зависимости от того, как они представлены. Также можно привести доводы в пользу единой оценочной системы для продавцов и покупателей, необходимой для дальнейшего строительства офисных зданий высокого класса в Москве. Таким образом, можно заключить, что чем раньше игроки рынка придут к единой, всеобщей системе, тем лучше будет для всех его участников.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector