Необходимость в оценке стоимости недвижимости

Необходимость в оценке стоимости недвижимости

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимости

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

  • · приватизации;
  • · передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
  • · использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
  • · продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
  • · переуступке долговых обязательств;
  • · передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
  • · возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении на логооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

  • · купле-продаже объектов недвижимости;
  • · акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  • · внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  • · дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
  • · ликвидации объектов недвижимости;
  • · сдаче недвижимости в аренду;
  • · уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;
  • · страховании объектов недвижимости;
  • · кредитовании под залог объектов недвижимости;
  • · разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  • · исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
  • · и др.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

  • – рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
  • – покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
  • – срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:

стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Читать еще:  Новый расчет налогов на недвижимость

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Как осуществляется оценка недвижимости: этапы, критерии и порядок

Чтобы понять какова стоимость недвижимого имущества, нужно квалифицированно провести ее оценку. Как правило, эту процедуру проводят тогда, когда необходимо произвести с имуществом некоторые манипуляции: продажа, покупка, получение залога или оформление завещания.

Правильность оценки гарантирует точность проведения различного рода мероприятий с недвижимым имуществом.

Последовательность оценки

Разработан ряд методических рекомендаций, а также некоторые принципы, которые нужно использовать при проведении процедуры оценки. Недвижимость оценивается в несколько этапов:

1. С какой целью оценивается недвижимость. Это может быть продажа квартиры или желание получить ипотечный кредит. После этого нужно изучить объект оценки и установить основные характеристики: общая площадь, расположение, имеющаяся документация. Теперь необходимо определится какую стоимость нужно устанавливать. И все это будет опять зависеть от цели. Для продажи нужна стоимость на рынке недвижимости, а для оформления страховки — страховая стоимость. В обязательном порядке нужно установить дату осуществления работ. Все условия и обстоятельства, которые оказывают влияние на стоимость должны быть зафиксированы.

2. Составления плана и договора. Эксперт по оценке после предварительного осмотра объекта, составляет план оценки недвижимости, который начинается с визуально осмотра и изучения предоставленной информации. Когда объект недвижимости очень большой, эксперт может посчитать необходимым привлечь других оценщиков в помощь. Под конец завершения данного этапа нужно составить и подписать договор, в котором указаны обе стороны взаимодействия. Помимо этого, указывает основание для заключения договора, обозначаются сроки проведения и стоимость услуг, которые проводятся.

3. Подготовка информации и подтверждение выводов. Самый ответственный этап оценки. Итоговый результат будет напрямую зависеть от качества работы по сбору информации. Детальное описание становится следствием подробного изучения объекта недвижимости. Обозначаются возможные повреждения, делается описание объектов, прилегающих к территории. Проводится анализ юридической стороны вопроса. Документы проверяются на подлинность.

4. Подбирается наиболее выгодный и результативный способ применения данного участка, как обустроенного места, так и перспективное использование. Таким образом, устанавливается самая выгодная цена для участка земли, где находится объект недвижимости.

5. Стоимость объекта рассчитывается одним из трех методов:

6. Полученные результаты согласовываются на основании всех полученных сведений. Данный этап предполагает в себе детальную проверку и выявление несоответствий, если таковые имеются. Выводится итоговая стоимость.

7. Формируется отчет оценки, который направляется заказчику.

Основные критерии

  • Место расположения;
  • Хорошая юридическая история;
  • Величина объекта недвижимости;
  • Какие коммуникации имеются;

Последовательность оценки

1. Самый первый шаг — выбор оценщика и подписание договора с ним. Обязательным пунктом в договоре должна быть цель проведения оценки.

2. Оценщик указывает перечень необходимой документации.

3. Проводится изучение предоставленных документов, формирование плана действий. Назначается время, и проводится оценка.

4. Оформление отчета о проделанной работе, с заключением.

Процедура оценки недвижимости осуществляется для установления стоимости объекта в конкретный момент времени.

Эксперты в данной области проводят данную процедуру, которая проводится в несколько этапов, каждый из которых очень важен для конечного результата.

Подписывайтесь на канал “Правда недвижимости”, мы о многом узнаем первыми)

Встройте “Правду.Ру” в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Добавьте “Правду.Ру” в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google

Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках.

Оценка стоимости недвижимого имущества

Дата публикации: 27.11.2019 2019-11-27

Статья просмотрена: 118 раз

Библиографическое описание:

Рузметов, С. А. Оценка стоимости недвижимого имущества / С. А. Рузметов, А. Ю. Солодовникова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 48 (286). — С. 295-298. — URL: https://moluch.ru/archive/286/64470/ (дата обращения: 10.06.2020).

Длительное время взимание имущественных налогов в РФ происходило по устаревшей схеме. Основу для расчетов составляла инвентаризационная стоимость недвижимости, которая не опиралась на рыночные механизмы ценообразования. Поэтому налоговые поступления в бюджет были не большими.

Развитие фискальной политики России потребовало внедрения для повышения собираемости налогов кадастровой стоимости недвижимости. Ее оценку стали выполнять в соответствии с ФЗ№ 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» [2].

Законодательство РФ регламентирует основные направления хозяйственной деятельности, акцентируя внимание проблемам грамотной оценки недвижимого имущества и особенно оценке земли. К этому подталкивает развивающийся свободный рынок недвижимости, который активно развиваться только при создании основополагающих правовых и экономических условий для проведения как кадастровой, так и рыночной оценки недвижимости.

Производство стоимостной оценки недвижимости является тяжелым процессом, состоящим в правильном и грамотном определении стоимостной оценке объекта недвижимости.

Для определения стоимостной оценке недвижимости применяются ее следующие виды:

  1. Оценка по рыночной стоимости объекта, которая может быть определена по цене недвижимость отчуждаемой на свободном рынке. Она является условной продажной рыночной ценой.

В этом случае на цену сделки не оказывают влияние различные обстоятельства. Она определяется исходя из анализа множество как непредсказуемых фактов, так и поведения участников рынка.

  1. Оценка объекта по инвестиционной стоимости производится для конкретного лица при инвестициях в объект. Для установления инвестиционной стоимости не нужно учитывать ее возможности по отчуждению. Этим она отличается от рыночной стоимости. Инвестиционная стоимость служит измерителем эффективности применения самих инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности ее отчуждения по ней на открытом рынке не обязателен.

  1. Оценка объекта по ликвидационной стоимости производится по цене, за которую его можно быстро продать. Она рассчитывается по вероятной цене, за которую объект можно отчуждать. При определении ликвидационной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств. Поэтому продавец вынужден продавать объект недвижимости не на рыночных условиях, а в основном по более низким ценам. Этим она отличается от рыночной стоимости и составляет обычно только 75–80 % рыночной цены [11].
  2. Оценка объекта кадастровой стоимости производится по сумме, устанавливаемой при проведении государственной кадастровой оценки службой кадастрового учета. Эта оценка осуществляется для целей налогообложения. В ходе ее осуществления учитывается много факторов. При этом кадастровая оценка проводится на объекты недвижимости, которые стоят на учете в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) [3].

Оценку кадастровой стоимости недвижимости проводят различные экспертные компании, или сама кадастровая палата [11].

Кадастровая оценка не проводится так часто, как это делается при определении рыночной стоимости. Нормативно нужно оценивать объект 1 раз в 5 лет, но не чаще чем 1 раз в 3 года. Чаще всего кадастровая стоимость недвижимости оказывается меньше ее рыночной стоимости [10].

Сейчас плановая кадастровая оценка имущества будет проводиться только с 2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости [9].

Эту сферу деятельности затрагивает также Приказ № 74 Минэкономразвития РФ от 20.01 2017 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…» [7].При этом оценку зданий и различных построек проводится оценщики страховых компаний и различные другие по балансовой стоимости, учитываемой в бюро технической инвентаризации и договорах.

Требования по оценке определяются соответствующими стандартами, имеющими силу нормативных актов [6].

Минэкономразвития Приказом от 25.09.2014 № 611 ввело в оборот Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Данный нормативный документ является обязательным при экспертизе недвижимости, но не подлежит применению при определении рыночной стоимости предприятия.

Как показывает зарубежный опыт, оценка стоимости недвижимости близка к реальной, определяемой рыночным способом. Для более полного и грамотного определения стоимости имущества применяются три метода оценки или подхода:

1) затратный подход;

2) доходный подход;

3) сравнительный подход.

  1. Затратный подход, учитывающий расходы на воспроизводство объекта с учетом его износа и старения. Воспроизводственными являются затраты по созданию копии объекта с учетом применявшихся для этого различных материалов.

Основой подхода является принцип замещения, по которому определяется разницу между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения. Первая определяется по величине издержек на создание объекта из аналогичных материалов. Вторая оценивается по размеру затрат для возведения объекта, но уже с использованием новых материалов

Надежность затратного метода является его преимуществом при проведении оценки объекта и земли, на которой он находится. Недостатком этого метода является его сложность при проведении оценки износа старых строений. Однако затраты этого метода не равны его рыночной стоимости.

Читать еще:  Применение доходного подхода при оценке недвижимости

Суммарная стоимость недвижимости при затратном методе состоит из стоимости не изношенной недвижимости и земли. Однако при этой оценке появляется противоречие, которое выражается в том, что наиболее хороший природный ресурс получает по нему меньшую оценочную стоимость.

  1. Доходный подход основывается на том, какие доходы ожидаются от использования недвижимости. Поэтому он применяется только к доходным объектам, так как его основу составляет только максимальный доход.

При оценке этим методом, определяемая величина доходов от объекта превращается в его стоимость, поэтому он стал сегодня самым применимым методом оценки недвижимости.

Однако, будущие прогнозируемые доходы от поступлений арендной платы и перепродажи недвижимости, имеют большую погрешность, зависящие от рыночной ее стоимости и их определение на длительную перспективу затруднительно. В этом недостаток затратного метода.

  1. Сравнительный подход основан на сопоставлении стоимости объектов недвижимости со стоимостью аналогичную недвижимость, по которой есть данные о цене. Сравниваемый похожий объект должен быть сходный по экономическим, техническим и другим параметрам с аналогом.

Простота и обоснованность являются главными преимуществами сравнительного метода, а также он учитывает инфляцию и изменения рынка финансов.

Однако, его зависимость от стабильности рынка относится к недостаткам этого подхода. Также, к негативным явлениям следует отнести сложность сбора информации о рыночных ценах.

Как показывает практика, метод сравнения дает неудовлетворительные результаты в условиях больших темпов инфляции и при резком изменении экономической обстановки.

Сравнительный подход, в современных условиях, практически не применяется из-за его приблизительного характера и может использоваться только при проверке результатов других подходов при оценке объектов строительства и земли.

Применение рассмотренных 3 методов дает понятие о стоимости объекта с разных сторон: как со стороны продавца, так и со стороны покупателя или инвестора. При наличии свободных рыночных отношений, оценки недвижимости всех специалистов сходятся в одной цене. В реальности, то есть фактически, каждый участник рынка сам определяет условия и вырабатывает свое представление о ходе событий. Поэтому все 3 подхода применяются редко и их результаты могут значительно различаться.

На практике, предприятия используют в основном один или редко два подхода для оценки недвижимости. Выбор метода зависит от стабильности получаемого предприятием дохода.

Таким образом, получаемые от различных методов оценки, стоимости объектов недвижимости не являются идеальными, а они только являются предлагаемыми ценами продавца и покупателя или инвестора.

Это происходит в случаях, если есть резерв времени для установления цены, учитывающей стоимостные оценки всех подходов и выбор для любого участника рынка.

Однако, простое усреднение результатов оценки, полученной при расчетах различными методами, является ошибкой потому, что при этом происходит сложение несравнимых величин. Это затраты при создании объекта по затратной методике и стоимость будущих доходов при доходной методике. А также еще и цены рынка за аналогичные объекты при сравнительной методике.

Поэтому при оценке недвижимости специалисты моделируют действия покупателей и продавцов, определяя стоимость объектов как результат согласования подходов участников рынка.

Часто реально трудно определить грань между подходами, потому что в пределах одного подхода возможно применение элементов, относящихся к другим подходам.

Для нивелировки разницы различных подходов к оценке недвижимости, в конце 2018 года в ФЗ от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые бы приблизили конечный результат ее оценки к фактической, то есть, рыночной стоимости [4].Однако окончательное решение вопросов оценки стоимости недвижимого имущества законодательно перенесено на начало 2020 года [5].

Практически этими вопросами в Калининградской области занимается Министерство экономики области, которое учредило для этого государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости». Он проводит государственную кадастровую оценки недвижимости на территории Калининградской области.

Пошаговая инструкция: как оценить имущество

1. Что такое оценка имущества и для чего она проводится?

Для начала дадим определение понятию.

Оценка имущества — определение рыночной стоимости и законности владения движимой и недвижимой собственностью в соответствии с заранее определённой целью.

Относится к наиболее распространенному виду оценочных работ. Поскольку экономика вещь непостоянная, цена на материальные блага склонна менятся. Поэтому достаточно часто приходится определять стоимость собственности для физических или юридических лиц в зависимости от условий рынка.

Оценка необходима в следующих ситуациях:

  • покупка и продажа;
  • страхование;
  • кредитование;
  • определение кадастровой стоимости;
  • оценка для суда (исполнение решений);
  • оценка для банка (ликвидация бизнеса).

Особой статьей выступает оценка собственности при вступлении в наследство. Конституция РФ гарантирует право оформления собственности на наследуемое имущество.

Для получения наследства поэтапно формируется ряд документов, одним из которых выступает оценочное заключение. Определением стоимости занимаются государственные органы или независимые организации.

Наследник может воспользоваться различными механизмами оценки, но в любом случае ему придется заплатить госпошлину, размер которой пропорционален стоимости наследуемого имущества. Используя любой из механизмов, можно провести оценку для нотариуса.

Существует три вида определения цены наследства:

1) Инвентаризационная стоимость

Определяется оценщиком БТИ. Учитывает незначительное количество факторов, за счет чего цена считается ниже реальной. Размер пошлины значительно меньше, чем при других видах ценового определения.

2) Кадастровая стоимость

Определяется для оценки земельных участков и недвижимого имущества как стоимость, внесенная в кадастровый реестр недвижимости. Наследники часто обращаются для сравнения цены или альтернативного заключения в оценочные компании.

3) Рыночная стоимость

Определяется как стоимость, за которую можно продать или купить наследство. При таком варианте оценки оценивается исключительно движимое имущество. Наиболее достоверная цена и пошлина принадлежат рыночной категории имущественной стоимости.

Особенности оценки можно наглядно увидеть в таблице:

Стоимость Пошлина Особенности
1 Инвентаризационная Минимальная Часто оспаривается
2 Кадастровая Средняя Эквивалентна реестру
3 Рыночная Максимальная Актуальна рыночной ситуации

Все механизмы законны, а результаты обязательны к рассмотрению для нотариуса.

2. Какие существуют виды оценки имущества — ТОП-5 основных видов

Рыночная экономика предполагает сделки между собственниками, основанные на рыночной стоимости товаров и работ. Чтобы инициировать контракт, собственнику прежде всего надо узнать реальную цену имущества. В связи с востребованностью такой процедуры множится и число компаний, занимающихся независимой экспертизой.

Но оценивать его нужно как свинарник, а не как жилое помещение!

Специалисты делают заключения, учитывая многообразие аспектов рода деятельности. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся виды проведения оценки.

Вид 1. Оценка недвижимого имущества

Одна из самых распространенных услуг.

Есть несколько категорий такого вида оценки:

  • оценка квартиры;
  • земельного участка;
  • промышленной недвижимости;
  • оценка дома;
  • оценка арендной платы;
  • оценка недостроенных объектов.

Заключение котировки недвижимости имеет широкий диапазон применения и может понадобиться в самых разных ситуациях от купли-продажи до определения оценки ущерба, нанесенного собственности.

Вид 2. Оценка движимого имущества

К движимому имуществу относятся: транспорт и оборудование, станки и установки, мебель и оргтехника, инструменты и другие материальные активы.

Для корректного определения стоимости используют не только сравнительный, но и другие подходы — прибыльный, рыночный, инвестиционный, затратный.

Осматривая заключительный акт, удостоверьтесь, что вам были представлены основные действующие категории оценки. В зависимости от свойств, должны быть представлены приоритетные параметры имущества.

В отчетный документ включаются:

  • даты выпуска и ввода в эксплуатацию;
  • серийный и инвентарный номер;
  • акты гарантийного и технического осмотра (ремонта)
  • интенсивность использования (нормативность).

к содержанию ↑

Вид 3. Оценка бизнеса

Расчет стоимости предприятия есть не что иное, как результат деятельности компании. Бизнес — тот же товар, только со своими особенностями. Рассчитывается коммерция с точки зрения доходности, инвестиционной привлекательности и комплекса реализации.

Составляется оценка из стоимости:

  • контрольного пакета акций;
  • одной акции;
  • имущественного комплекса.

Определяется оценка бизнеса методом рыночной стоимости (текущего дохода и будущей прибыли), сравнительным подходом (анализируется деятельность аналогичной компании) и затратным способом (из активов вычитаются расходы предприятия).

Подробнее об особенностях оценки бизнеса читайте в специальной публикации на сайте.

Вид 4. Оценка имущества предприятия

Проводится с целью определения стоимости всего имущества, задействованного в процессе предпринимательства. Этот вид мониторинга часто используют в целях повышения производительности.

Оценка имущества предприятия нужна для реального отображения его стоимости. Необходимость может возникнуть при проведении конкурсов, при имущественных спорах, при изменениях в специфике, при разработке новой концепции, при необходимости продать или купить действующий бизнес.

Обязательно нужно учитывать в процессе амортизационные отчисления компании, так как это снижает стоимость и уменьшает инвестиционную привлекательность. Часто это делается намеренно, в случае ликвидации организации.

Больше сведений — в публикации «Оценка оборудования».

Вид 5. Оценка интеллектуального имущества

Особая статья работ. Требует высококвалифицированных специалистов, поэтому не рекомендуется к оценке у коммерческих организаций.

Превращенные в товар ваши разработки становятся основополагающим активом компании и нуждаются в специализированной оценке. Зачастую идея (интеллектуальная собственность) превосходит стоимость всего предприятия! К интеллектуальной собственности относятся франшизы и товарные знаки.

Пример
Высокотехнологические коммерческие разработки составляют значительную долю рынка межконтинентальных корпораций. Оценка их активов и определяет рыночную стоимость акций этих предприятий.

Перманентно меняющийся рынок акций таких компаний существенно затрудняет оценочные заключения, поэтому чаще всего клиенты прибегают к услугам независимых международных агентств.

Как провести оценку имущества — пошаговая инструкция для новичков

При проведении оценочных работ возникают вопросы. С чего начать? К кому обратится? А что если неправильно посчитают? Не беспокойтесь!

Разберемся с этой процедурой по порядку.

Шаг 1. Определяемся с объектом и целью оценки

Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.

Объектами могут быть любые материальные блага, совокупность или любые составляющие имущества, услуги, информация, а также права собственности и требования. Все достаточно просто! Можно узнать стоимость любой формы собственности.

С целью все немного сложнее. Здесь нужно как можно точнее сформулировать задачи оценки, от этого будет зависеть стоимость услуг оценщика.

Цели оценки делятся на обязательные (обусловленные законодательством) и инициативные (проводимые заинтересованной стороной).

Обязательные касаются:

  • государственного имущества;
  • страхования государственной собственности;
  • судебных исков;
  • налогообложения;
  • раздела собственности.

Инициативные связаны с:

  • оформлением сделок;
  • реорганизацией предприятий;
  • кредитованием;
  • арендой;
  • страхованием частной собственности.

Правильно сформулированная цель дает преимущество в выборе метода и подхода к оценочной деятельности, что способствует снижению цены за проведенные работы.

Шаг 2. Выбираем оценочную компанию

Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.

Дорогие для вас вещи могут не соответствовать их рыночной стоимости и наоборот! Опытные оценщики заявят о своей репутации и сразу дадут предварительную консультацию в отношении дальнейшей работы.

Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).

Шаг 3. Договариваемся о встрече и заключаем договор

Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.

При следующей встрече заключается договор — с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.

После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.

Шаг 4. Предоставляем объект оценки для осмотра

Далее вы должны предоставить доступ к оцениваемому имуществу. Обязательная форма договора означает, что вы должны позволить специалисту осмотреть и изучить объект .

В дальнейшем в вашем присутствии надобности нет. Эту задачу может выполнить доверенное лицо. Составить доверенность можно бесплатно в офисе оценщика. В ходе осмотра, возможно, придется ответить на какие-либо вопросы, которые могут повлиять на стоимость объекта, поэтому доверенное лицо должно быть близким вам человеком!

Оценщик составит лист осмотра, заберет у вас копии удостоверяющих документов и назначит дату окончательного оформления заключения оценки имущества.

Шаг 5. Получаем отчет о проведении работ

Заключение готовится, согласно законодательству, не более 3 дней. Оформляется в письменном виде и представляет собой отчет оценочной стоимости имущества.

Изучите документ и задайте интересующие вас вопросы. После разъяснения всех нюансов вы подписываете акт приема-передачи документа оценки имущества. Этот отчет, оригинал или копию, предоставляете по месту требования.

На всех этапах проведения работ вы можете проконсультироваться с профессиональными юристами из компании Правовед. Вы можете рассчитывать на поддержку и разрешение всего спектра юридических вопросов в любое удобное для вас время.

6.1. Что такое оценка недвижимости?

Если попытаться дать краткий ответ на поставленный выше вопрос, то он может звучать следующим образом: оценка недвижимости — процесс установления обо­снованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Оценка недвижимости всегда выступает как:

♦ адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимос­ти и его окружением): оценке подлежит объект с определенным составом и качеством прав, находящийся в определенном окружении;

♦ процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагает­ся в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложе­ние и пр.);

♦ процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;

♦ процесс, привязанный к определенному моменту во времени; результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода.

Из сказанного следует, что ценность объекта недвижимости (термин «ценность», строго говоря, является более точным, чем понятие «стоимость») находится в пря­мой зависимости от:

♦ характеристик недвижимости как физического тела (местоположения, тех­нических характеристик);

♦ состава и качества передаваемых прав;

♦ содержания проводимой с имуществом операции;

♦ мотивации участников сделки;

♦ условий совершения и финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, определяет и многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. Вместе с тем все это многообразие мо­жет быть сведено к трем группам факторов, которые так или иначе, но постоянно учитываются при оценке недвижимости и находят свое отражение и в определениях стоимости, и в принципах, и в методах оценки.

Можно сказать, что эти три группы относятся к прошлому, настоящему и буду­щему объекта оценки.

При оценке недвижимости должны быть приняты во внимание затраты, понесен­ные при создании объекта, актуальная оценка объекта рынком и, наконец, те блага и выгоды, которые объект может принести в будущем. При этом как прошлые затраты, так и будущие выгоды сводятся к их современному эквиваленту.

Этот общий принцип, по сути, и представляет собой философию оценки.

Исходя из него, используемые при оценке недвижимости разновидности опреде­ления ее стоимости можно сгруппировать следующим образом.

Виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат

Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.).

Стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объек­том оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр.

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего опреде­ляются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

Страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая опреде­ляется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

Виды стоимости, определяемые выгодами от использования объекта недвижи­мости

Стоимость в использовании — ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника.

При определении стоимости в использовании важны два обстоятельства:

♦ привязанность величины стоимости к конкретному варианту использова­ния недвижимости;

♦ привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользо­вателю).

«Стоимость в использовании» вашей квартиры, офиса и пр. для иного собственника (пользователя) окажется совершенно иной, чем, например, для вас, так как он находится в иной ситуации. Подумайте, какие факторы опре­деляют индивидуальную стоимость квартиры для семьи, которая в ней проживает, какие факторы определяют индивидуальную ценность офиса для фирмы.

Инвестиционная стоимость (стоимость в пользовании для инвестора) — вели­чина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и пр.

Виды стоимости, базирующиеся на актуальной оценке объекта недвижимости рынком

Рыночная стоимость — наиболее вероятная( цена, которой должна достигать не­движимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

Все указанные выше разновидности стоимости привязаны к конкретной ситуа­ции, в которой находится объект недвижимости, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

Следует учитывать, что когда на рынке встречаются два независимых друг от друга лица — например, покупатель и продавец, неизбежно возникает проблема определения некоторой общей основы сделки, которая дает возможность отойти от индивидуальных представлений и пристрастий.

Такой основой является рыночная стоимость. Для того чтобы рыночная цена точно отражала рыночную стоимость, необходимо соблюдение целого ряда усло­вий. Среди них выделим следующие:

♦ Рынок является открытым и конкурентным, т. е. допускающим свободное вза­имодействие достаточного количества автономных друг от друга покупате­лей и продавцов. Например, при определении рыночной стоимости объекта невозможно ориентироваться на цены, которые сознательно формируются на так называемом «первичном» рынке при продаже государственного имуще­ства в процессе его приватизации.

♦ Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т. е. покупатель и продавец действуют экономически рационально. Например, вы приобретаете квартиру либо для собственного проживания, либо для сда­чи в аренду, но вовсе не потому, что у вас в ней произошло первое свидание.

♦ Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия и пр., т. е. должным образом проконсультированы. Приобретая квартиру, вы должны помнить, что одновременно вы принимаете на себя и риски, связанные с восстановлением принадлежащего ей оборудования, ре­монтом после пожара, а потому должны в идеале учесть и затраты по ее стра­хованию.

♦ Имущество было представлено на рынке достаточное время, чтобы потенци­альные покупатели имели возможность познакомиться с ним, с аналогичны­ми объектами и принять взвешенное решение. Например, если вы обратились в агентство по недвижимости и вам предлагают осмотреть квартиру и заклю­чить сделку немедленно, так как продавец срочно уезжает навсегда, то предла­гаемые условия понятию рыночной стоимости не соответствуют.

♦ Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при заключении сделки. Определение рыночной стоимости длярынка жилья или коммерческой недвижимости должно осуществляться в той же валюте, в которой осуществляются платежи, либо с указанием соотноше­ния между выражением стоимости в одной валюте и платежом в другой.

♦ На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы. Например, если прода­жа осуществляется дочерней структуре или под давлением «крыши», то оче­видно, что продажа осуществляется по цене, вряд ли соответствующей ры­ночной стоимости.

При наличии всех вышеперечисленных факторов рыночная цена недвижимости точно отражает ее рыночную стоимость, однако в реальной действительности дос­тигнуть такого соответствия практически невозможно — на рынке мы всегда имеем дело с рыночными ценами, но не с рыночной стоимостью.

Именно поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости как в особой процедуре, в ходе которой суждение об определенной величине рыночной стоимо­сти объекта выносится на основе анализа рыночной информации оценщиком.

♦ О рыночной стоимости имеет смысл говорить только там, где есть рынок: нет рынка недвижимости — нет и рыночной стоимости.

♦ Рыночная стоимость — это абстракция, но абстракция, дающая возможность определить основу цены.

♦ Определение рыночной стоимости всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут получиться и разные суждения о величине рыночной стоимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector