Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости

Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости

Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности

Закон предусматривает возможность оформления сделок с недвижимостью в простой письменной или нотариальной форме. Нарушения предусмотренной формы станет основанием для возврата документов из Росреестра без регистрации сделки. Чтобы избежать возврата, необходимо уточнить, в какой ситуации необходимо привлечь нотариуса. Способ оформления зависит от объекта купли-продажи. Рассмотрим, нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности.

Купля-продажа квартиры в долевой собственности через нотариуса

С 2016 года в Жилищное законодательство внесены новые коррективы. Теперь сделки с долями в недвижимости возможны исключительно через нотариальную контору.

Такая ситуация имеет 2 стороны. Затраты на сделку значительно увеличиваются, так как услуги нотариуса обойдутся в круглую сумму.

С другой стороны, нотариус гарантирует безопасность сделки. Ее сложнее оспорить в суде. А у недобросовестных собственников теряется возможность продать долю без предоставления права преимущественного выкупа.

В соответствии со ст. 42 ФЗ № 218 от 2015 года, если владелец желает оформить сделку с долями в недвижимости в простой письменной форме, то Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.

Обращение к нотариусу требуется, при покупке:

  • доли в квартире;
  • всей квартиры, если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему.

При этом, не имеет значения, является ли покупатель доли третьим лицом или сособственником, или квартира продается в полном объеме третьим лицам. Сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариальные услуги

Зачастую возникает вопрос, за какие именно услуги нотариус берет денежные средства. Так как при оформлении сделки работа нотариуса практически не видна.

Действия, которые осуществляет специалист нотариальной конторы:

  • подготавливает договор купли-продажи квартиры в долевой собственности;
  • проверяет отсутствие обременений и арестов на жилом помещении;
  • защищает права сособственников (право преимущественного выкупа);
  • рассылает уведомления совладельцам(если граждане отказываются самостоятельно получать документы);
  • проверяет дееспособность сторон (может дополнительно запросить справки из психиатрического или наркологического диспансеров);
  • направляет договор на регистрацию в Росреестр;
  • вносит данные о совершении сделки в нотариальной реестр;
  • выдает готовые документы.

Важно! Хотя закон возлагает на нотариуса значительные полномочия, покупатель и продавец должны взять на себя ряд обязанностей. Покупатель должен самостоятельно совершить действия по проверке юридической чистоты сделки. А продавец – открыть счет для перечисления средств или арендовать банковскую ячейку.

Расходы на нотариуса

На стороны возлагаются следующие затраты:

  1. Госпошлина в размере 0,5% от суммы сделки по договору. В случае продажи квартиры, продавец не обязан проводить оценку жилого помещения. Пошлина будет рассчитана из суммы по договору.
  2. Правовые и технические услуги.Величина расходов напрямую зависит от региона обращения. Максимальный порог выплат устанавливается региональными нотариальным палатами. При этом, каждая конкретная нотариальная контора может незначительно уменьшить величину выплаты. Например, в 2020 году в г. Москве необходимо оплатить 11 000 р. при оформлении сделки по продаже квартиры в долевой собственности. В Архангельской область тариф составляет 10 000 р.

Сколько платить по своему региону можно уточнить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Просто выберите наименование необходимого субъекта РФ.

Важно! Верховный суд в 2018 году вынес постановление о невозможности принудительного взыскания выплаты за правовые и технические услуги. Если стороны самостоятельно подготовили договор, собрали документы и нуждаются только в нотариальном удостоверении, нотариус не может взимать данную плату. Единственной выплатой должна стать госпошлина.

Кто несет расходы на нотариуса

На практике возможны следующие варианты распределения расходов на нотариальное удостоверение договора купли-продажи:

  1. Выплата за счет покупателя.

Пример. Гражданка Р. достигла пенсионного возраста. Она решила продать 3комнатую квартиру и сменить ее на меньшую. Жилое помещение принадлежало гражданке Р. (3/4 доли) и ее совершеннолетнему внуку (1/4 доля). Квартира была в хорошем состоянии, но стоимость была занижена для скорейшего оформления сделки. Единственным условием собственников было возложение всех расходов на покупателей. Данное требование было прописано в договоре.

2. Выплата за счет продавца.

Пример. Гражданин О. решил купить квартиру. Он выбрал жилое помещение и договорился с владельцев. Однако выяснилось, что объект принадлежит на праве общей долевой собственности 2 гражданам по ½ доле. Гражданин О. поставил условие, что расходы на нотариуса несут продавцы.

3. Выплата по ½ части от продавца и покупателя.

Пример. Гражданин Л. продавал долю в квартиру своему брату. Брат являлся совладельцем жилого помещения. При оформлении сделки, мужчины решили поделить затраты на нотариуса пополам.

Можно ли и как продать долю в квартире без нотариуса

С 2016 года сделки с долями оформляются только через нотариуса, существуют варианты, но с 2019 года внесены некоторые исключения.

Возможные варианты:

  1. Выдел доли в натуре.
  2. Объединение долей.
  3. Продажа квартиры полностью.

Объединение долей

Если ситуация сложилась таким образом, что один гражданин стал владельцем всех долей в квартире (при покупке, наследовании, дарении), то юридически квартира остается в долевой собственности. Однако собственник имеет права на все доли. Поэтому сделка не нуждается в нотариальном удостоверении.

Не нужно путать с объединением долей выдачу нотариальной доверенности на продажу своей доли одному их совладельцев. Доверенность наделяет гражданина правами на совершение сделки, но не является основанием для возникновения права собственности на долю.

Алгоритм действий при продаже квартиры в долевой собственности одним владельцем:

  • Подготовка документации на все доли.На каждую часть квартиры необходимо подготовить индивидуальные правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о правах на наследство).
  • Подготовка договора купли-продажи.
  • Оплата расходов.Стороны самостоятельно выбирают порядок оплаты затрат.
  • Получение документов.Если стороны не обращались к нотариусу, то подавать документы на регистрацию придется самостоятельно. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или на сайте Росреестра.
  • Оплата налогов.Обязанность возникает у только у продавцов, которые купили квартиру, менее 5 лет назад или унаследовали ее, менее 3 лет назад. Если основания приобретения долей были разными, то срок исчисляется с даты регистрации перехода прав на долю в Росреестре.

Выдел доли в натуре

Такой вариант требует значительной подготовки. При выделении в натуре, объект становится самостоятельным жилым помещением. Выделенная квартира больше не считается долей. Поэтому в случае ее продажи обращение к нотариусу не требуется.

Порядок действий при продажи выделенной доли

№ п/п Этап Комментарий
1 Проведение технической экспертизы Обязательным условием является наличие технической возможности выделения долы в натуре. Специалист даст заключение о наличии/отсутствии возможности.
2 Обращение в суд В случае, если совладельцы не согласны с решением долевого собственника, вопрос урегулируется в судебном порядке.
3 Проведение ремонтных работ В случае положительного решения необходимо согласовать перепланировку и провести строительные работы.
4 Оформление технического паспорта Документ необходимо оформить в БТИ
5 Оформление доли Доле, выделенной в натуре, будет присвоен отдельный почтовый адрес. Она будет считаться индивидуальным жилым помещением.
6 Совершение сделки Совершение сделки

Продажа квартиры полностью

С 2018 году вступили в силу изменения в порядке продажи квартир, находящихся в долевой собственности. Теперь владельцы могут продать помещение без обращения к нотариусу, если квартира продается в полном объеме.

При этом сособственники могут:

  • действовать самостоятельно (каждый от своего имени);
  • оформить доверенность на одного их совладельцев для представления общих интересов.

В такой ситуации действовать необходимо как при обычной продажи квартиры.

Важно! Если в состав собственников входит несовершеннолетний, то обращение к нотариусу неизбежно.

Однако это не относится к ситуации, когда ребенок прописан в квартире. Необходимо именно право собственности на долю в помещении.

Возможность оформления сделки с долями в квартире без участия нотариуса есть только в исключительных случаях. Подавляющее большинство сделок должны оформляться с предварительным обращением в нотариальную контору. При наличии вопросов о продаже квартиры в долевой собственности, необходимо привлечь специалиста по жилищному праву. Оставляйте заявку на сайте, и юрист свяжется с вами в ближайшее время.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

В соответствии с п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.

Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.

1) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:

  • сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  • сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
  • сделок по отчуждению земельных долей;
  • сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
  • договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).

6) Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).

7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).

8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).

9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).

10) Завещание (ст. 1124 ГК РФ).

11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

12) Брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

13) Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса Российской Федерации).

14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

15) Договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

16) Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

17) Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность .

определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. нотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости

консультационный центр “сделки с недвижимостью”

Нотариальное удостоверение сделок не является обязательной процедурой в большинстве сделок с недвижимостью.
Участники сделки самостоятельно могут составить договор купли-продажи, дарения, мены, выделения долей и скрепить его своими подписями, с ее расшифровкой.
После подписания этого документа сделка (отчуждение и приобретение прав на недвижимость) является заключенной.

Нотариальное удостоверение сделок

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

Сохранена обязательная регистрация перехода права.

-Так нотариус нужен или нет?

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости

С 01.07.2018 года законные супруги могут зарегистрировать совместную собственность на долю в праве.

Например, при покупке квартиры или дома за счет средств государственной субсидии семьям с детьми, требуется выделение долей детям и родителям.

Так вот. Оформить долевую собственность теперь можно в двух вариантах:

  1. Нотариальная сделка — выделение супругам отдельных долей ( например: по 14)
  2. Простая письменная форма — выделение супругам общей доли ( например 24)

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

01.05.2019 года Путин В.В подписал фз-76, в котором прописано об изменении формулировки статьи 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Теперь эта статья изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, …»

Изменения в ст. 42 вступят в силу 31.07.2019 года.

Всегда рада разъяснить.
Консультант по сделкам с недвижимостью Слободчикова Ольга Дмитриевна.
Об авторе : exspertrieltor.ru

Консультант Слободчикова Ольга

Риэлтор-эксперт. Сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года. Более 250 личных успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Около 750 оформленных успешных сделок агентов по недвижимости. Образование – высшее. Дополнительное обучение АН “Адвекс”, АН “Этажи”.

Нотариальное удостоверение сделок отменено 2020 : 14 комментариев

То есть если между супругами НЕдолевая собственность, то нотариальная доверенность не нужна на сделку с застройщиком?

Ответ для Екатерины.
Не долевая — это какая, единоличная или совместная?

Добрый день, при продаже двумя собственниками третьему своих долей нужно ли нотариальное удостоверение?

Если после расторжения брака соглашением о разделе имущества поделена собственность по 1/2, и теперь супруг вывшей супруге продает свою долю, нужно ли с 1 августа такой договор составлять нотариально или это необязательно?

Ответ для Александры.
Да, нотариально.

Если я собираюсь купить квартиру в многоквартирном (трехквартирном)доме и 1/3 земли под домом,тоже можно без натариуса?

Здравствуйте! А если два объекта принадлежат на праве общей долевой двум лицам, эти лица хотят обменять свои доли с тем, чтобы каждому лицу принадлежал один объект на праве единолично собственности. Такой вариант требует нотариального удостоверения?

Ответ для Людмилы. Росреестр отказывает в регистрации на основании договора мены(дарения, дкп) в простой письменной форме.

Добрый день!подскажите пожалуйста если два наследника по 1/2 доли в однокомнатной квартире.у одного есть жилье и прописка,у второго нет ничего кроме этого жилья.идет война и судимся.может ли сейчас второй продать свою долю без моего согласия,или потихому без моего ведома.

Ответ для Олеси. Продать не может. А подарить — да, хоть кому. Хотя суд может признать эту сделку притворной.

Добрый день. Правильно ли я понимаю, что если квартира в равных долях между тремя членами семьи, то договор дарения своих долей двух участников долевой собственности третьему участнику не подлежит нотариальному удостоверению?

Ответ для Ирины. К сожалению Росреестр отправляет с такими сделками к нотариусу. (не полное соответствие ст. 42 ФЗ-218)

другой вопрос… если единоличный собственник отчуждает от своего целого долю?

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности. Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев. Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?

Что изменилось?

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса. Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак. Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

И вот уже 31 июля 2019 года вступили в силу поправки в ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218. В действующей редакции норма выглядит так:

. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,… а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Что это значит? Теперь участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

  • если это отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
  • если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Упрощение регистрации сделок с долевой собственностью коснется десятков миллионов людей: по сведениям Росреестра на март 2019 года, в ЕГРН зарегистрировано более 65 млн прав граждан на общую долевую собственность.

Стало проще и дешевле

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

  1. дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
  2. в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
  3. все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Плюс, расходы на нотариуса ощутимо бьют по карману. Только официально размер нотариального тарифа составит:

Тариф для сделок между несвязанными лицами

Тариф для сделок между родственниками (супругами, детьми, родителями, внуками)

3 тыс. руб. + 0,4% стоимости жилья

3 тыс. руб. + 0,2% стоимости жилья

7 тыс. руб. + 0,2% от стоимости жилья, превышающей 1 млн руб.

свыше 10 млн руб.

25 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 100 тыс. руб.

23 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 50 тыс. руб.

А помимо него еще и расходы на составление договора, оценку отчуждаемого объекта, иные технические вопросы. Очевидно, что для бюджета конкретной семьи это более чем ощутимо. Тем более, если договор оформляется между близкими родственниками, для которых подтверждать законность сделки друг с другом попросту незачем.

Теперь они могут самостоятельно составить договор, не выходя из дома подписать его, и направить документы для регистрации в Росреестр. Для оформления договора вы можете привлечь наших юристов либо воспользоваться бесплатными шаблонами.

Вот, например, бланк договора дарения долей в квартире:

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

  1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
  2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

  • сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
  • сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
  • в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Резюме

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Как обойти нотариальное заверение сделки купли-продажи или дарения доли недвижимости?

Автор статьи: Дмитрий Лидов
*Если вам нужна бесплатная юридическая консультация
напишите сообщение или позвоните по номеру +7 (495) 212-90-15

В связи с изменениями в 2015-2016 г. об обязательном удостоверении сделок по отчуждению долей многие стали задаваться вопросом «а можно ли обойтись без удостоверения у нотариуса сделок купли-продажи и дарения долей недвижимости?» Давайте разберемся!

Какие законы установили нотариальное удостоверение сделок

Изменения касаются статей 24, 24.1 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также с 01.01.2017 г. введен в действие Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который действует на сегодняшний день.

Отчуждение долей недвижимости (кроме земельных участков)

А). Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. — 02.06.2016 г.

Б). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. (ФЗ от 02.06.2016 № 172-ФЗ). Период действия закона: 02.06.2016 г. – 01.01.2017 г.

В). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

ВЫВОДЫ:

  • Если договор купли-продажи доли (квартиры, дома, комнаты) постороннему лицу заключен после12.2015 г. – нотариально заверять нужно. Договор дарения доли заверять не нужно. Продажу доли другому сособственнику – не нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять не нужно.
  • Если договор купли-продажи, дарения или мены доли (квартиры, дома, комнаты) любому лицу заключен после06.2016 г. – нотариально заверять нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять нужно.

Сделки с земельными долями

А). Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. – 04.07.2016 г.

Б). Нотариальное удостоверение не нужно для сделок по отчуждению земельных долей (ФЗ от 03.07.2016 N 351-ФЗ). Период действия закона: 04.07.2016 г. — 01.01.2017 г.

В). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

  • Если договор купли-продажи земельной доли заключен в период12.2015 г. –04.07.2016 г.нотариально заверять нужно. Договор дарения земельной доли заверять не нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять не нужно.
  • В настоящее время сделки с земельными долями не надо нотариально удостоверять.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетнего

А). Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. – 02.06.2016 г.

Б). Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ от 02.06.2016 N 172-ФЗ). Период действия закона: 02.06.2016 г. — 01.01.2017 г.

В). Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

  • Если договор продажи недвижимости несовершеннолетнего заключен в период29.12.2015 г. – 02.06.2016 г.— нотариально заверять нужно.
  • В настоящее время любая сделкапо распоряжению недвижимостью несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению.

Можно ли обойтись без нотариуса, если сделка заключена до 29.12.2015 г. или до 02.06.2016 г.?

Многие спрашивают: зарегистрирует ли Росреестр без нотариального удостоверения договор купли-продажи или договор дарения доли недвижимости, если сделка заключена до даты, когда было введено нотариальное удостоверение?

Например, договор купли-продажи или дарения ½ доли в квартире датирован «2 мая 2016 г.», но на регистрацию права собственности в Росреестр договор с тех пор не сдавали.

Обратимся к закону.

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Законы, которые ввели нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости, обратной силы не предусмотрено.

Закон вступил в силу 02.06.2016 и, соответственно, требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений.

Вывод: если вы заключили договор об отчуждении доли недвижимости до 02.06.2016 г., а предоставили на регистрацию в Росреестр после этой даты – то вам зарегистрируют право собственности без нотариального удостоверения.

Такая сделка, совершенная в простой письменной форме является действительной и Росреестр не может отказать в регистрации.

Ограничено ли по срокам регистрация сделки в Росреестре, заключенной до 29.12.2015 г. или до 02.06.2016 г.?

Действующее законодательство не ограничивает и не устанавливает никаких временных границ, чтобы сдать документы в Росреестр, если сделка заключена до 2 июня 2016 г. или до 29 декабря 2015 г.

Иными словами, вы могли заключить договор купли-продажи или дарения доли в квартире в начале 2016 г., а зарегистрировать в Росреестре в конце 2017 г. или позже.

Автор статьи: Дмитрий Лидов
*Если вам нужна бесплатная юридическая консультация
напишите сообщение или позвоните по номеру +7 (495) 212-90-15

Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости

консультационный центр “сделки с недвижимостью”

Нотариальное удостоверение сделок не является обязательной процедурой в большинстве сделок с недвижимостью.
Участники сделки самостоятельно могут составить договор купли-продажи, дарения, мены, выделения долей и скрепить его своими подписями, с ее расшифровкой.
После подписания этого документа сделка (отчуждение и приобретение прав на недвижимость) является заключенной.

Нотариальное удостоверение сделок

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

Сохранена обязательная регистрация перехода права.

-Так нотариус нужен или нет?

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости

С 01.07.2018 года законные супруги могут зарегистрировать совместную собственность на долю в праве.

Например, при покупке квартиры или дома за счет средств государственной субсидии семьям с детьми, требуется выделение долей детям и родителям.

Так вот. Оформить долевую собственность теперь можно в двух вариантах:

  1. Нотариальная сделка — выделение супругам отдельных долей ( например: по 14)
  2. Простая письменная форма — выделение супругам общей доли ( например 24)

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

01.05.2019 года Путин В.В подписал фз-76, в котором прописано об изменении формулировки статьи 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Теперь эта статья изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, …»

Изменения в ст. 42 вступят в силу 31.07.2019 года.

Всегда рада разъяснить.
Консультант по сделкам с недвижимостью Слободчикова Ольга Дмитриевна.
Об авторе : exspertrieltor.ru

Консультант Слободчикова Ольга

Риэлтор-эксперт. Сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года. Более 250 личных успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Около 750 оформленных успешных сделок агентов по недвижимости. Образование – высшее. Дополнительное обучение АН “Адвекс”, АН “Этажи”.

Нотариальное удостоверение сделок отменено 2020 : 14 комментариев

То есть если между супругами НЕдолевая собственность, то нотариальная доверенность не нужна на сделку с застройщиком?

Ответ для Екатерины.
Не долевая — это какая, единоличная или совместная?

Добрый день, при продаже двумя собственниками третьему своих долей нужно ли нотариальное удостоверение?

Если после расторжения брака соглашением о разделе имущества поделена собственность по 1/2, и теперь супруг вывшей супруге продает свою долю, нужно ли с 1 августа такой договор составлять нотариально или это необязательно?

Ответ для Александры.
Да, нотариально.

Если я собираюсь купить квартиру в многоквартирном (трехквартирном)доме и 1/3 земли под домом,тоже можно без натариуса?

Здравствуйте! А если два объекта принадлежат на праве общей долевой двум лицам, эти лица хотят обменять свои доли с тем, чтобы каждому лицу принадлежал один объект на праве единолично собственности. Такой вариант требует нотариального удостоверения?

Ответ для Людмилы. Росреестр отказывает в регистрации на основании договора мены(дарения, дкп) в простой письменной форме.

Добрый день!подскажите пожалуйста если два наследника по 1/2 доли в однокомнатной квартире.у одного есть жилье и прописка,у второго нет ничего кроме этого жилья.идет война и судимся.может ли сейчас второй продать свою долю без моего согласия,или потихому без моего ведома.

Ответ для Олеси. Продать не может. А подарить — да, хоть кому. Хотя суд может признать эту сделку притворной.

Добрый день. Правильно ли я понимаю, что если квартира в равных долях между тремя членами семьи, то договор дарения своих долей двух участников долевой собственности третьему участнику не подлежит нотариальному удостоверению?

Ответ для Ирины. К сожалению Росреестр отправляет с такими сделками к нотариусу. (не полное соответствие ст. 42 ФЗ-218)

другой вопрос… если единоличный собственник отчуждает от своего целого долю?

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Читать еще:  Как лучше продать коммерческую недвижимость?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector