14.06.2020

Обратный лизинг недвижимости для юридических лиц

Все о лизинге недвижимости для юридических лиц: условия, сроки, плюсы и минусы

Приветствую! «Головная боль» всех юридических лиц — «рабочая» недвижимость. Ведь даже крошечной компании для хоздеятельности нужен офис, склад, цех или торговый павильон.

Конечно, коммерческую недвижимость логичнее всего купить. Но многие компании не могут выводить из оборота крупные суммы и «замораживать» их на несколько лет.

Также офис или склад можно снять. Чтобы целиком и полностью зависеть от капризов арендодателя.

А еще помещение можно взять в кредит (с или без первоначального взноса). Для большинства российских предпринимателей — это тоже не вариант: дорого, хлопотно и нет гарантии положительного решения со стороны банка.

Остается последний вариант: лизинг недвижимости для юридических лиц. Юрлицо получает объект в пользование на несколько лет, может сэкономить на налогах, а в конце срока — выкупить недвижимость по остаточной стоимости.

Что такое лизинг?

Продукт представляет собой долгосрочную аренду с правом последующего выкупа. Для юридических лиц — это достойная альтернатива покупке, аренде или приобретению недвижимого объекта в кредит.

Виды лизинга

По типу операций лизинг делят на финансовый и операционный. По условиям финансового объект сделки переходит в собственность лизингополучателя по окончании срока действия договора. Условия операционного позволяют лизингодателю сдавать его в аренду многократно, пока не истечет нормативный срок службы объекта. Как правило, по оперативной схеме в аренду сдается строительная и сельскохозяйственная техника.

По составу участников сделки выделяют прямой, косвенный и возвратный лизинг, а также суб- и левередж-лизинг.

Не буду сейчас детально рассматривать каждый тип. Уделю внимание лишь самому популярному среди российских компаний. Речь о возвратном лизинге — когда собственник недвижимости «играет» сразу за двух участников сделки: владельца и лизингополучателя.

Схема возвратного (обратного) лизинга:

собственник недвижимости продает свой объект компании лизингодателю;
сразу после этого берет его в пользование, но уже на условиях долгосрочной аренды;
по окончании срока договора бывший владелец выкупает недвижимость обратно.

К чему такие сложности, если есть старое-доброе кредитование?

Во-первых, компания получает деньги от продажи объекта, которые может использовать в хозяйственной деятельности. При этом сам объект остается в ее полном распоряжении.
Во-вторых, цена привлеченных таким способом средств будет ниже, чем при оформлении банковского кредита под залог недвижимости.
В-третьих, улучшается структура баланса (увеличивается доля оборотных средств).
В-четвертых, компания экономит на налогах. Скажем, ускоренная амортизация позволяет снизить размер налогооблагаемой прибыли.

Возвратный лизинг для юрлиц

Возвратная схема аренды позволяет решить сразу несколько задач:

получить дополнительные оборотные средства;
легально снизить налоговую нагрузку;
использовать преимущества ускоренной амортизации.

Процентные ставки

При расчете лизинговых платежей используют плавающие или фиксированные ставки в рублях, евро или долларах США. Каждый проект оценивается индивидуально. Конечная цифра переплаты зависит от десятка факторов (срока договора, структуры выплат, размера аванса, валюты, финансового положения юрлица, стоимости объекта недвижимости).

Вместо процентной ставки лизинговые компании часто используют термин «удорожание». Это разница в процентах между суммой всех платежей по договору и стоимостью объекта с учетом срока лизинга. Другими словами, удорожание — это переплата лизингополучателя (в процентах годовых).

Замечу, что разница в размере удорожания по договору на три года с 20% авансом в четыре раза выше, чем по договору на один год с авансом 50%.

Условия лизинга

Рассмотрим основные условия долгосрочной аренды на примере продукта от Альфа-Лизинг. Лизинг недвижимости здесь можно оформить сроком до 10 лет в рублях, долларах США или евро на сумму от 30 млн. рублей.

Требования к заемщикам

Компания должна работать на рынке не менее двух лет. И получать стабильную прибыль, достаточную для внесения лизинговых платежей. Объем годовой выручки должен превышать сумму запрашиваемого финансирования в три и более раза.

Есть и ограничения по виду деятельности. Как правило, лизинговые компании не работают с игровым бизнесом, производством взрывоопасных веществ и оружия, перевозкой опасных грузов и атомной энергетикой.

Список документов

Все документы должны быть заверены подписью директора и печатью компании.

Бухгалтерская отчетность (от первой по пятую форму) на пять последних отчетных дат
Детальные расшифровки (текущей дебиторской и кредиторской задолженности, регулярных финансовых потоков, кредитов и займов, забалансовых обязательств компании)
Кредитная история за последние два года
Справка из банка о наличии либо отсутствии ссудной задолженности
Данные об оборотах по счетам на территории РФ
Справки из налогового органа об открытых расчетных счетах и отсутствии задолженности по налогам и сборам
Справка о структуре выручки за последние пять кварталов
Расшифровка статьи «Основные средства» и информация о начисленной амортизации за последние пять кварталов
Данные о поставщиках и покупателях (5-6 копий договоров)
Данные о положении компании на рынке
Управленческая отчетность
Краткое описание компании (в формате коммерческого предложения)
Бизнес-план с описанием проекта
Список инвестиционных затрат
Документы, подтверждающие праводееспособность юрлица (копия Устава, выписка из ЕГРЮЛ и другие).

Сроки предоставления

Чаще всего недвижимость сдается в долгосрочную аренду на срок от 7 до 10 лет. Еще на этапе согласования принято обсуждать условия пролонгации договора или досрочного выкупа объекта.

Как проходит сделка?

Как и любая финансовая сделка, лизинговая оформляется в несколько этапов:

Компания подает в ЛК заявку.
Лизинговая компания анализирует финансовое состояние потенциального заемщика и проверяет документы на выбранный объект.
Стороны согласовывают условия сделки и выплаты долга.
Кредитный комитет ЛК «дает добро».
Подписываются договора: купли-продажи и лизинга.
Компания-лизингополучатель оплачивает комиссии и делает авансовый взнос.
ЛК покупает объект недвижимости у продавца.
Оформляется страховой договор (компания-заемщик оплачивает страховую премию).
Лизингополучатель принимает предмет лизинга в пользование.

Как происходит погашение?

Заемщик может выбрать одну из схем погашения:

аннуитет (раз в месяц или раз в квартал);
дифференцированный график (на понижение);
сезонное погашение;
с предоставлением грейс-периода;
на базе показателей cash flow компании.

Куда обратиться?

Практически все крупные ЛК предлагают такую услугу.

«Альфа-Лизинг» (коммерческие, офисные и торговые помещения);
«ВТБ24 Лизинг» (две программы: «Экспресс» на сумму до 30 млн. рублей и с авансом от 30% и «Стандарт» на сумму до 500 млн. рублей и авансом от 10%);
«Уралпромлизинг» (коммерческая недвижимость, офисы, производственные помещения, склады, служебные квартиры в лизинг). Максимальный срок договора составляет пять лет.

Как взять квартиру?

В некоторых случаях юрлица оформляют в долгосрочную аренду не склады или офисы, а жилые квартиры. Чаще всего — это служебное жилье для сотрудников (схема позволяет экономить на налогах). А еще такие сделки характеры для компаний гостиничного бизнеса.

Жилую недвижимость в лизинг в России предоставляют, например, лизинговые компании Альфа, ВТБ24 и Балтийский Лизинг.

Преимущества и недостатки

Плюсы

Не нужно изымать серьезные средства из оборота компании.
Заключить договор лизинга гораздо проще, чем получить кредит без справок в банке. Это особенно актуально для молодых компаний с низкими финансовыми показателями.
Можно использовать нормы ускоренной амортизации.
Можно сократить налогооблагаемую базу (лизинговые платежи относят к прямым расходам, которые уменьшают размер прибыли). Кроме того, компания не платит налог на имущество — объект находится на балансе у ЛК. В некоторых случаях возможен возврат НДС.
Лизинговый договор можно заключить без дополнительного обеспечения.
Гибкий график платежей. Требования к возврату в любой ЛК мягче, чем в банке. Кому-то удобней каждый месяц вносить равные платежи, кому-то — использовать схему «на понижение», кому-то — учитывать сезонность.
Первоначальные затраты (аванс) либо небольшие, либо отсутствуют вовсе.
В отличие от условий банковского кредита лизинговые платежи «включаются» только после фактической передачи недвижимости в пользование.
Условия договора часто предусматривают возможность досрочного погашения.

Минусы

На весь период лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя. В случае банкротства лизингополучателя объект сразу изымается.
Сложно выбрать на рынке профессиональную лизинговую компанию.
Итоговая сумма лизинга всегда выше, чем конечный размер кредита.
Платежи не зависят от хозяйственной деятельности компании и от уровня прибыли.
По схеме лизинга нельзя взять в аренду землю, на которой расположен объект сделки.

Лизинг как форма инвестирования

Сдачу недвижимости в долгосрочную аренду можно расценивать и как вариант для вложения собственных средств. Можно открыть лизинговую компанию: выкупить крупные объекты и сдавать их в долгосрочную аренду. А можно выступить и в роли частного инвестора.

Лизинговые компании часто привлекают инвестиции со стороны, обещая хорошую доходность.

Но, на мой взгляд, лизинг в России — еще слишком «сырая» и непрозрачная сфера. И инвестиции в лизинг сегодня стоит расценивать как агрессивные и неоправданно рискованные.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

perkembangan permainan judi yang ingin kamu mainkan dapat dengan mudah kamu mainkan hingga titik darah penghabisan kamu mainkan agen togel terpercaya diamana modal ceban kamu bisa main sepuas nya

Лизинг недвижимости для юридических лиц – как это устроено

Целью любого бизнеса является постоянное увеличение прибыльности, и в рамках развития компании осуществляется систематическое приобретение и продажа основных средств, в том числе – недвижимости. Это довольно дорогое удовольствие, поэтому не каждая компания может себе позволить приобретать недвижимость за собственные деньги. Поэтому в таких случаях часто прибегают к стороннему финансированию, а из множества способов довольно привлекательным вариантом является лизинг. В этой статье мы расскажем о лизинге недвижимости для юридических лиц и об основных моментах сделок этого формата.

Базовые понятия: что такое лизинг недвижимости?

Говоря «лизинг недвижимости» мы подразумеваем финансовую аренду помещения или строения с правом последующего выкупа. Когда компании необходимо развиваться, она делает это либо на собственные средства, либо – за счет заемных. Лизинг является как раз формой, позволяющей развиваться за счет заемных средств. Юридическое лицо обращается в лизинговую компанию, имеющую ряд договоров с собственниками недвижимого имущества различного формата, в том числе это могут быть офисные, производственные, коммерческие площади, или даже жилые (например, для размещения сотрудников).

Собственно, для многих компаний лизинг является единственной возможностью купить офис, складские, торговые или производственные площади. Компания выбирает объект недвижимости и, внося платежи, начинает пользоваться площадями в своих собственных интересах, ежемесячными платежами покрывая стоимость права использовать этот объект и стоимость этого объекта.

Стандартная схема работы выглядит следующим образом: лизинговая компания выплачивает продавцу недвижимости сумму, равную стоимости объекта и в дальнейшем контролирует постоянные и периодичные выплаты лизингодержателем за объект недвижимости в соответствии с условиями лизингового договора. К лизингу целесообразно обращаться в том случае, если есть цель:

Приобрести объект коммерческой недвижимости;
Рефинансировать выплаты по существующему объекту недвижимости;
Приобрести объект недвижимости на стадии строительства.

Основные моменты: форма деятельности и контрагенты сделок

Как и любое финансовое взаимоотношение, лизинговое соглашение предполагает наличие специальной терминологии и условий, которые необходимо тщательно изучить, если предполагается заключать подобные соглашения.

Рассмотрим основную терминологию лизинга относительно передачи недвижимости в пользу юридических лиц:

Лизинговая деятельность – инвестиционная деятельность, которая предполагает приобретение объекта недвижимости с последующей передачей его иному юридическому лицу.
Предмет лизинга – в рассматриваемом нами случае предмет сделки – любой объект коммерческой недвижимости, которая таковой определяется по той причине, что используется для коммерческой деятельности и способствует образованию прибыли.
Лизингодатель(арендодатель по лизинговому соглашению) – юридическое лицо, которое, приобретает объект недвижимости за счет собственных (или им привлеченных средств) для последующей передачи данного объекта по соглашению за определенную плату, на оговоренный срок и на заранее определенных условиях в срочное пользование, с последующим предоставлением права собственности.
Лизингополучатель – юр. лицо, принимающее объект недвижимости в течение определенного срока, оплачивая заранее оговоренную сумму за пользование данной недвижимостью.
Продавец – изначальный владелец недвижимости, который, по договору купли-продажи, передает лизингодателю объект недвижимости для последующего осуществления лизинговой сделки.

Читать еще: Сколько действует оценка недвижимости для ипотеки?

Возвратный лизинг недвижимости: продавец становится покупателем

Существует не только прямой, но и возвратный лизинг недвижимости, это особый вид лизингового соглашения, который предполагает, что получатель недвижимости в лизинг сам же является и ее продавцом.

По своей сути, сделка проходит следующим образом: юридическое лицо продает недвижимость в лизинговую компанию, а потом берет его же в аренду, соответственно, с целью последующего выкупа. Это делается для рефинансирования выплат по текущим кредитным обязательствам (по сделкам с недвижимостью, оборудованием, транспортом) или в целях срочного привлечения оборотных средств для бизнеса. Таким образом, компания и сохраняет за собой возможность пользоваться недвижимостью и в то же время получает так необходимые ей денежные средства.

Единственный момент: подобные сделки раздражают налоговую службу, как красная тряпка – быка, поэтому необходимо быть крайне бдительным при составлении договора и определения условий сделки.

Основные условия лизингового соглашения

Итак, когда мы разобрались с тем, что такое лизинг, а также с терминологией лизингового соглашения, осталось определиться с основными условиями данной формы инвестиционного взаимодействия.

Выплаты по лизинговому соглашению

Размеры платежей определяются на этапе заключения сделки, когда происходит согласование всех основных условий будущего сотрудничества . На величину платежей влияет:

финансовые показатели коммерческой деятельности Ю.Л.-лизингополучателя;
стоимость объекта недвижимости;
сроки;
комиссионное вознаграждение лизингодателя;
дополнительные условия сделки.

Чаще всего дополнительное финансовое обеспечение (гарантии) по сделкам с лизинговой недвижимостью не требуется. Обычно гарантией сделки является авансовый платеж, который в среднем составляет от 10 до 50% от стоимости имущества. Вариант с лизингом вполне конкурентоспособен, если сравнивать его с ипотечным кредитованием. Как и при ипотеке, проценты рассчитываются от остаточной стоимости объекта. Процентная ставка в обязательном порядке указывается в договоре.

Вплоть до тех пор, пока имущество не будет полностью покрыто ежемесячными платежами, либо полным досрочным выкупом недвижимости, ее владельцем считается лизингодатель.

Суммы сделок обычно ничем не ограничены – это означает, что практически любой объект коммерческого назначения можно привлечь под лизинговое соглашение. Это возможно потому, что зачастую лизинговые компании принадлежат банковским и «околобанковским» структурам, которые способны привлечь практически неограниченное финансирование сделки. Для таких организаций главное – чтобы лизингополучатель имел возможность вносить ежемесячные платежи.

Сроки

Договор лизинга является срочным и обычно заключается сроком до 10 лет, а минимальный срок заключения соглашения – 1 год. Оптимальными сроками соглашения являются от 7 до 10 лет. При согласовании условий обязательно следует оговорить возможность досрочного выкупа недвижимости, а также условия пролонгации договора.

Требования к объекту недвижимости

Не каждый объект недвижимости подойдет под лизинговую сделку, так как должен отвечать ряду следующих требований:

недвижимость должна быть свободна от всех обязательств и обременений;
отсутствие любых задолженностей по объекту недвижимости, в первую очередь – от коммунальных платежей;
наличие полного пакета документов по объекту недвижимости и на земельный участок;
соответствие фактического состояния предмета лизинга всей имеющейся технической документации.

Требования к лизингополучателю

Каких-то космических требований к юридическому лицу, желающему приобрести объект недвижимости в лизинг, не предъявляются, обычно ограничиваются следующими:

срок ведения бизнеса – в среднем 1 год;
безубыточный бизнес;
прибыль, способная покрывать регулярные ежемесячные взносы;
отсутствие критичных долговых обязательств.

Недвижимость в лизинг: пошаговая инструкция

Сделка по приобретению имущества в лизинг довольно проста и мало чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Вот что необходимо предпринять в случае ее приобретения в лизинг:

Определиться с объектом недвижимости и договориться с продавцом по условиям продажи. То есть – получить от него коммерческое предложение.
Если вы договорились по условиям, обязательно запросите полный пакет документов на объект;
После принятия решения по конкретному объекту недвижимости подайте заявку в выбранную вами лизинговую компанию;
Лизинговая компания проверит документацию, условия сделки, после чего примет решение о принятии или отказе по сделке;
Лизингополучатель и лизингодатель подписывают между собой договор, согласовав заранее все его условия;
Лизингополучатель вносит авансовый платеж и параллельно заключает договор страхования;
Лизингодатель подписывает договор с продавцом и переводит по указанным реквизитам полную стоимость оплаты за объект;
Лизингополучатель получает имущество, отражая это в акте приема-передачи, и регистрирует объект в соответствии со всеми правилами регистрации объекта недвижимости.

Чтобы сэкономить время, деньги и договориться о действительно самых рыночных условиях, советуем обратиться в несколько самых крупных компаний, предлагающих услугу по недвижимости в лизинг. Рассмотрение заявки обычно занимает 3-4 дня, а вся процедура укладывается обычно в сроки от 2 недель до 1 месяца.

Так как стандартным условием является внесение авансового платежа, некоторые компании договариваются на сделку без него, включая в договор другие варианты гарантий: залог уже существующего имущества или поручительство.

Какие документы потребуются для подачи заявки?

Список документов – это то, на что в первую очередь будет смотреть лизинговая компания при рассмотрении вашей заявки . Поэтому вам необходимо будет качественно собрать следующий пакет документов:

Регистрационные документы – все гос. свидетельства и документы;
Финансовые документы – решение об одобрении сделки, бухгалтерский баланс, выписка по счету, контракты с ключевыми контрагентами;
По объекту недвижимости – коммерческое предложение, документы, которые удостоверяют право собственности.

Заключение: преимущества и недостатки лизинга

Самым главным преимуществом необходимо отметить то, что за довольно короткое время есть возможность получить помещение, здание или сооружение для осуществления коммерческой деятельности без больших первоначальных затрат. Кроме того, можно договориться о гибкой системе выплат, о налоговых послаблениях – эта сделка является достаточно простой и поэтому оформляется всего за несколько дней.

Среди минусов стоит отметить обязательное страхование сделки, что предполагает дополнительные (и ощутимые) расходы. Кроме того, присутствуют высокие риски того, что если компания просрочит платежи в силу каких-то непредвиденных ситуаций, лизингодатель может изъять имущество даже без возврата уже уплаченных ежемесячных платежей (части стоимости объекта).

Собственно, если вы задумываетесь о том, чтобы приобрести для дальнейшего развития своей компании какое-либо помещение коммерческой направленности, вариант с лизингом вам прекрасно может подойти. И да: в случае возвратного лизинга это отличный вариант для привлечения оборотных средств.

Лизинг недвижимости для юридических лиц: условия договора и отзывы

В статье мы рассмотрим особенности лизинга недвижимости для юридических лиц. Разберемся, какие условия содержатся в договоре на покупку коммерческих помещений и могут ли юр. лица взять в лизинг жилую недвижимость. Мы подготовили список документов для оформления сделки и собрали отзывы клиентов лизинговых компаний.

ТОП-8 компаний, в которых можно купить коммерческую недвижимость в лизинг

Аванс от 0%;
На срок до 7 лет;
Удорожание от 4%;
Срок одобрения 1-4 дня.

Подробнее

Лизинг легковых автомобилей: аванс от 10%, сумма до 24 млн р. на 12 — 37 мес.
Лизинг коммерческого автотранспорта: аванс от 15%, сумма до 24 млн р. на 12 — 37 мес.
Лизинг грузового автотранспорта: аванс 15 — 20%, сумма до 24 млн р. на 12 — 48 мес.
Лизинг спец. техникиот: аванс 25%, срок до 24 млн р. на 12 — 36 мес.

Подробнее

Универсальный лизинг: аванс 10 — 49% от 11 до 60 мес.
Такси в лизинг: аванс 20 — 49% от 12 до 36 мес.
Автомобили для автошкол: аванс от 20%
Экспресс-лизинг: аванс от 10 — 30% от 11 до 60 мес.
Лизинг авто с пробегом: аванс от 10% от 11 до 48 мес.
Сумма лизинга — без ограничений!

Подробнее

Лизинг легкового, грузового и пассажирского авто;
Лизинг спецтехники и оборудования;
Лизинг подвижного состава;
Лизинг воздушных, речных и морских судов;
Лизинг недвижимости;
Возвратный лизинг.

Лизинг легкового и коммерческого транспорта.
Лизинг грузового транспорта.
Лизинг оборудования.
Лизинг спецтехники.
Лизинг подвижного состава.
Лизинг недвижимости.
Программа «Просто Лизинг».

Подробнее

Лизинг оборудования
Лизинг ж/д транспорта
Лизинг речных и морских судов
«Стандарт» (лизинг автотранспорта, спецтехники)
Лизинг строительной и спецтехники
Лизинг недвижимости
Инвестиционный лизинг

Подробнее

Лизинг легковых авто.
Лизинг грузовых авто.
Лизинг спецтехники.
Лизинг оборудования.
Лизинг недвижимости.
Программа господдержки лизинга.

Подробнее

Экспресс: до 8 млн р., аванс от 5% на срок 12 — 36 мес.
Стандарт: от 300 тыс. р., аванс от 5% на срок 12 — 36 мес.
Оперативный лизинг: до 7 млн р. аванс от 0% на срок 12 — 48 мес.

Подробнее

Условия покупки помещения в лизинг

Лизинг недвижимости для ИП и небольших организаций часто является единственным способом привлечения финансирования на покупку помещений. Приобрести офис, склад, производственный цех на собственные деньги для этой категории предпринимателей может быть сложно, а кредит в банке дают не всегда.

В лизинге недвижимости для юридических лиц есть несколько особенностей:

Отсутствие ограничений по максимальной сумме сделки . Для каждого клиента лимит устанавливается индивидуально с учетом платежеспособности. В некоторых лизинговых фирмах максимальная сумма договора составляет 120 — 150 млн рублей.
Срок договора — 7 — 10 лет . Недвижимость сдают в долгосрочную аренду, а после окончания срока договора лизинг можно продлить.
Годовое удорожание составляет 8 — 9% . Переплата уменьшается при внесении большого аванса.
Авансовый платеж начинается от 10% . Некоторые компании оформляют сделки без первоначального взноса, но просят лизингополучателя предоставить гарантии последующих выплат.
Обязательное страхование недвижимости на весь период лизинга . При желании стоимость страховки можно разделить и включить в лизинговые платежи.
Возможность приобретения недвижимости в лизинг без дополнительного обеспечения . Обычно поручительство или залог не требуются, хотя они могут существенно увеличить шансы на одобрение сделки.

Лизинг коммерческой недвижимости без первоначального взноса

Некоторые компаний готовы предоставить лизинг недвижимости без внесения авансового платежа.

Это позволяет получить в пользование необходимое офисное помещение, склад, не отвлекая средств из оборота.

До момента выплаты всех платежей недвижимость находится в собственности лизинговой компании. Если клиент перестает исполнять свои обязательства, недвижимость могут изъять. При стандартном лизинге этого условия достаточно и дополнительных гарантий своевременного внесения платежей не требуется. Когда лизингополучатель не платит первоначальный взнос, риски лизинговой компании возрастают, и она просит предоставить поручительство других лиц или залог.

Как купить недвижимость в лизинг

Первый шаг для оформления лизинга — выбор недвижимости и лизинговой компании с выгодными условиями. Для подачи заявки на лизинг заполните анкету на сайте выбранной лизинговой фирмы. В заявке нужно указать стоимость недвижимости, контактные данные и срок лизинга.

Менеджер лизинговой компании свяжется с вами для уточнения деталей сделки, а также направит подробное коммерческое предложение и список документов, которые нужно подготовить. После получения бумаг специалисты компании проведут анализ финансового состояния потенциального лизингополучателя и примут решение о заключении лизингового договора.

Читать еще: Как перевести недвижимость из жилого в нежилое?

Если сделку одобряют, лизингополучателю отправляют проект договора. Его нужно внимательно изучить и подписать. После этого необходимо внести авансовый платеж по лизингу и дождаться передачи имущества.

Требования к лизингополучателям

Коммерческую недвижимость могут приобрести в лизинг индивидуальные предприниматели и юридические лица. Бизнес должен быть зарегистрирован как минимум за 12 месяцев до подачи заявки, а деятельность компании должна быть прибыльной.

Лизинговые фирмы анализируют и финансовые показатели бизнеса потенциального лизингополучателя: если планируемый ежемесячный платеж составит больше 90% чистой прибыли, сделку не одобрят.

Документы для подачи заявки

Индивидуальному предпринимателю при подаче заявки достаточно представить свидетельство о государственной регистрации, паспорт и налоговые декларации за год.

Пакет документов для юридического лица будет несколько иным, в него входит:

Устав и учредительный договор или решение о создании общества;
свидетельство ОГРН и ИНН;
паспорт руководителя и решение или протокол о его назначении на должность;
финансовая отчетность за последний год;
справка из банка об оборотах по расчетному счету за 12 месяцев.

Договор лизинга недвижимости

Согласно договору лизинговая компания обязуется купить недвижимость, указанную клиентом, и передать имущество ему в пользование. При этом лизингополучатель должен своевременно вносить регулярные платежи. По окончании соглашения у лизингополучателя появляется право выкупить имущество в собственность по остаточной стоимости, которая согласовывается при заключении сделки и не может быть изменена.

Рассмотрим, на какие моменты в договоре следует обратить внимание:

Досрочный выкуп . Часто он возможен только при условии оплаты комиссии или без пересчета процентов. Если планируется внести платежи раньше срока, зафиксируйте это в договоре.
Балансодержатель . От того, кто является балансодержателем, зависят правила выплаты налога на имущество.
Страхование . Без страховки приобрести недвижимость в лизинг невозможно. Некоторые компании разрешают страховать квартиру только у страховщиков-партнеров, но самостоятельный поиск страховой компании может быть выгоднее.
Ограничения по использованию недвижимости . Главный запрет заключается в том, что полученные в лизинг помещения нельзя сдавать в аренду.

Если лизингополучатель не будет добросовестно исполнять принятые на себя обязательства, то лизинговая компания может расторгнуть договор и потребовать возврата недвижимости.

Какую недвижимость можно оформить

Можно приобрести в лизинг как офис в центре Москвы, так и промышленное помещение в удаленных районах. Вы можете купить практически любую недвижимость: склады, производственные цеха, ангары. В отдельных компаниях доступен лизинг жилой недвижимости для юридических лиц.

Обязательным условием лизинга объектов недвижимости является решения вопросов с землей.

Она оформляется в собственность или аренду лизингополучателя. Продажа земельных участков в лизинг невозможна из-за ограничений в законодательстве.

Несколько сложнее будет приобрести быстровозводимые здания в лизинг, но если нет проблем с земельным участком, лизинговые компании готовы оформить и такую сделку.

Выгодно ли брать коммерческую недвижимость в лизинг

Нередко лизинг коммерческой недвижимости оказывается выгоднее банковского кредита. Лизинг проще оформить, и при этом есть возможность воспользоваться дополнительными налоговыми преференциями и ускоренной амортизацией объекта.

Лизинговые компании готовы рассматривать не только обычное приобретение недвижимости в лизинг, но и сложные сделки, требующие структурирования. Например, вместе с производственным зданием вы можете приобрести и необходимое оборудование. Лизинговая компания передаст уже готовый производственный цех, а из получаемой прибыли вы сможете выплачивать регулярные платежи.

Отзывы юридических лиц о покупке недвижимости в лизинг

Олег Сухов:

«Когда мы только планировали новое направление бизнеса, сразу встал вопрос с производственным помещением. Его мы нашли довольно быстро, но для приобретения пришлось бы крупную сумму выдергивать из оборота, а это совсем нас не устраивало. Выбор стал между банковским кредитом и лизингом от «ВТБ». Выбрали второй вариант. Нам предложили хорошие условия: первый взнос всего 10% без дополнительных залогов. Менеджеры молодцы, сделку провели оперативно и проценты получились терпимые».

Дмитрий Песков:

«После открытия бизнеса довольно долго снимали помещения, но нам это надоело. Решили купить свое. Кредит малому бизнесу получить сложно, а когда особо закладывать нечего, то совсем нереально. Поэтому выбрали лизинг в Альфа-Лизинг. Поначалу у нас было много вопросов, из-за чего согласование проходило долго. Но сотрудники молодцы, все объяснили и растолковали. Помогли они и график удобный согласовать. Сейчас спокойно платим лизинговые платежи и не переживаем, что арендодатель нас может попросить съехать почти в любой момент».

Евгений Реутов:

«За 8 лет существования бизнеса у меня офис находился в 3 разных местах. Переезжали по различным причинам, обычно из-за поднявшейся аренды. Поразмыслив, я решился на лизинг недвижимости в МКБ. Порадовали условия, платежи и переплата сразу фиксируется в графике, и ничего затем не меняется. Это позволяет мне спокойно планировать расходы на будущее. Договор без скрытых условий. Составили все честно и с минимальными первоначальными затратами собственных средств».

Особенности договора обратного лизинга недвижимости

Стать законным владельцем имущества можно при заключении лизинговых сделок. Эта разновидность арендных договоров применяется в отношениях как физических, так и юридических лиц. В чем заключается обратный лизинг недвижимости, как его оформить и когда это стоит делать, расскажем далее.

Что такое обратный или возвратный лизинг?

Что такое обратный лизинг? Лизинг это финансовая аренда?

В коммерческой деятельности предприятий нередко встречается понятие лизинга. Оформление лизинговой сделки возможно и с физическими лицами.

Это разновидность договора аренды, которая именуется финансовой. Основные положения о лизинге (финансовой аренде) содержатся в Гражданском кодексе (ГК РФ) и Законе от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон).

Особенность финансовой аренды состоит в том, что лизингодатель (арендодатель) передает в пользование лизингополучателю то имущество, на которое последний укажет.

Фактически лизингодатель изначально не имеет на это имущество никаких прав. Перед тем, как сдать его в такую форму аренды, он предварительно его приобретает. При этом покупает он выбранное лизингополучателем имущество.

Аренда имущества по такой схеме имеет ряд плюсов. Это подходит тем гражданам, которым невозможно оформить кредит или недостаточно средств для покупки жилья. Организации получают от такой сделки ряд налоговых преимуществ.

Лизинговые операции могут проводиться в нескольких видах. Среди них выделяют и возвратный или обратный лизинг. Особенность возвратной формы в том, что лизингополучатель выступает одновременно и в качестве продавца имущества. Совмещение в одном лице лизингополучателя и продавца прямо разрешено Законом (ст. 4).

При обычной форме эти лица не совпадают, а лизингополучатель не вступает во взаимоотношения с продавцом. Субъектами сделок выступают организации и граждане.

Предметом является любое имущество, кроме земельных участков и продукции, запрещенной к свободному обращению. Наибольшее распространение получил лизинг оборудования, недвижимых объектов.

По срокам разделяется на краткосрочный, средне- и долгосрочный. Но обычно имущество передается в лизинг на длительное время с правом последующего получения в собственность.

Схема сделок возвратного лизинга недвижимости

Лизинговые сделки имеют определенное сходство с кредитными договорами и простой арендой. Но заключаются и реализуются они по другой схеме.

Для кредитного или простого арендного договора достаточно наличие двух сторон. В лизинге же фактически участвуют три стороны. В возвратной форме две из них совпадают в одном лице, лизингополучателе.

Лизинговая сделка возвратного типа заключается в следующем порядке:

между продавцом и покупателем (будущим лизингодателем) заключается договор продажи недвижимого объекта. Происходит передача имущества, оплата по сделке, переоформление прав на имущество в Росреестре.
новый владелец имущества (лизингодатель) заключает договор с лизингополучателем (бывшим его собственником). Имущество снова поступает во владение продавца, но уже в ином качестве. Он снова может использовать недвижимый объект, но без возможности распоряжаться им. Зато он освобождается от обязательств по уплате налогов и иных расходов собственника на имущество.

Оба указанных договора можно заключать одновременно или в разное время. За сделку по продаже недвижимости бывший собственник получает средства, которые впоследствии он может направить на оплату описанной оренды. А затраченные покупателем на покупку имущества средства возвращаются за счет лизинговых платежей.

У лизингополучателя по истечении срока лизинга снова возникают права на арендованное имущество, если договора лизинга не предусматривают иное.

Желание лизингополучателя приобрести имущество в собственность после выплаты всех платежей должно оговариваться при заключении сделки. Но изменять услвоия договора при обоюдном согласии сторон не воспрещается.

Варианты схем применения лизинга

Где применяется обратный лизинг?

Как выглядит общая схема обратного лизинга описано выше. Но на практике встречаются различные варианты лизинговых схем. Остановимся подробнее на некоторых из них.

Самый простой вариант, когда лизингополучатель продает сначала свое имущество, а лизингодатель оплачивает его собственными средствами. Потом имущество передается в финансовую аренду обратно продавцу. В этой схеме участвуют только два субъекта и заключается два договора.
Возможна схема, по которой лизингодатель для оплаты имущества продавцу оформляет на себя кредит. Поэтому лизингодателем фактически заключается три договора: покупки имущества, займа и лизинга. Полученные от аренды имущества средства он направляет на погашение кредита.
Допускается вариант, когда лизингополучатель намеревается приобрести недвижимые объекты по договору с третьим лицом. Но средств для оплаты имущества у него не хватает. Он параллельно заключает договор на продажу этого имущества с лизингодателем. Полученные средства он использует для оплаты первоначального договора. Затем заключается договор на передачу объекта в фин аренду. Здесь уже лизингополучатель заключает несколько сделок с одним и тем же имуществом.
Самый сложный вариант, когда и лизингополучателю и лизингодателю приходится заключать по несколько договоров. Первый покупает товар, продает его, а потом получает это же имущество в финансовую аренду. Лизингодатель оформляет договор займа с банком. А затем заключает сделки купли-продажи и фин аренды с лизингополучателем.

Независимо от варианта лизинга следует помнить, что основными элементами сделки является наличие договора купли-продажи и лизинга. Все остальные договоры (займа, страхования, залога) относятся к сопутствующим и не являются обязательными.

Что лучше и выгоднее — возвратный лизинг или кредит?

Лизинг и аренда — что лучше? Лизинговые операции часто сравниваются с кредитными сделками. Они имеют определенное сходство, но заключаются по разным схемам.

В отличие от договоров лизинга при оформлении ипотечного кредита имущество сразу переходит в собственность заемщика. Лизингополучатель же в период действия договора может только владеть и пользоваться предметом лизинга. Преимущества лизинговых сделок перед кредитными заключаются в следующем:

Процедура оформления лизинга проще. Лизингополучателю не требуется подтверждать свои доходы, собирать много бумаг, искать поручителей или созаемщиков, подпадать под возрастные цензы.
Имущество в лизинге остается в собственности у лизингодателя, поэтому учитывать его на балансе, платить за него налоги будет именно он. Лизингополучатель вносит только лизинговые платежи, осуществляет текущее содержание переданного в аренду объекта.
Имущество, находящееся в лизинге, не может быть разделено между супругами при разводе. Собственником этого имущества до полной выплаты средств по договору остается лизингодатель.

Лизинг имеет и некоторые недостатки по сравнению с кредитом. До момента выкупа имущества оно находится в собственности лизингодателя. Поэтому лизингополучатель не может им распоряжаться, а лизингодатель может его продать другому лицу.

При нарушении сроков оплаты по договору лишиться права пользования лизинговым имуществом легче, чем при его покупке в ипотеку. Поэтому однозначно сказать, что лучше непросто. Считается, что для организаций лизинг выгоднее с точки зрения упрощения налогообложения.

Читать еще: Оценка недвижимости после затопления

У граждан таких преимуществ нет. Зато они могут получить жилье в лизинг тогда, когда банки отказали им в выдаче кредита или средств для оплаты кредита не хватает.

Правовые основы лизинга

Нормативные документы, регулирующие сферу применения лизинга

Осуществление лизинговой деятельности урегулировано положениями нескольких нормативных актов.

К основным относятся ГК РФ (далее – кодекс) и Закон «О финансовой аренде (лизинге)». Кодексом дается определение данному виду договоров, характеристика предмета сделки и некоторых ее особенностей.

Следует отметить, что к лизингу применимы общие положения о договорах аренды. Это следует из ст. 625 Кодекса. Однако при наличии противоречий нужно руководствоваться специальными нормами о лизинге.

Более подробно нюансы лизинговой деятельности раскрываются в законе. Он содержит положения о предмете лизинга, его субъектах, их основных обязанностях, правах и ответственности.

Законом устанавливаются требования к договорам лизинга, их форме, платежах по договору, сублизинге. Отдельные положения о лизинге содержатся и в иных законах. В их числе ФЗ «О лицензировании различных видов деятельности». Он предусматривает обязательность получения лицензии для предоставления лизинговых услуг.

Риски возвратного лизинга

Лизинговые операции помимо преимуществ несут в себе и определенные риски. При заключении любых сделок стороны не застрахованы от ошибок в оформлении документов, недобросовестности контрагентов. Поэтому рекомендуется оформлять документы с участием опытных юристов, подписывать их только после тщательной проверки.

При лизинге есть опасность мошеннических действий со стороны фирм, выступающих лизингодателями. Объект, переданный в лизинг, остается в собственности лизингодателей, поэтому он может распоряжаться им по своему усмотрению. Поэтому даже лизингополучатель, исправно вносящий платежи, может быть лишен прав на это имущество.

Другой опасностью может стать повышенный интерес налоговой к таким сделкам. Организации, получающие имущество в лизинг, получают преимущества при уплате налогов. Поэтому сотрудники налоговых органов проверяют лизинговые сделки на предмет мошенничества и уклонения от уплаты налогов.

По итогам проведенной проверки они могут оспаривать заключенные сделки через суд, доначислить налоги и предъявлять штрафные санкции за их неуплату.

Лизинговые сделки широко распространены в коммерческой деятельности. Заключение сделок финансовой аренды с физическими лицами тоже не редкость.

Для каждого из указных субъектов лизинг дает определенные преимущества. Присутствуют при заключении сделок и риски. Избежать их поможет внимательное отношение к оформлению документов и проверка будущего контрагента.

О том что такое возвратный лизинг вы можете узнать, посмотрев видео:

Возвратный лизинг в России и мире: виды, схемы и кейсы

Возвратный лизинг, если простыми словами, — это одна из моделей, давно популярная за рубежом и только начинающая активно развиваться в России. Прежде всего стоит понять, что такое возвратный лизинг. В стандартной схеме он представляет собой разновидность сделки, в которой одна сторона продает какие-то активы другой стороне, но только при условии, что покупатель после заключения договора сдаст активы продавцу в аренду.

Объектом договора по возвратному лизингу может стать движимое и недвижимое имущество, включая оборудование, здания и сооружения, автомобили.

Возвратный лизинг в России

В России возвратный лизинг используется в основном, когда владелец актива, который планируется отдать в лизинг, нуждается в оборотных средствах или финансах для содержания актива. Возвратный лизинг дает возможность решить сразу обе проблемы. Да, пользование лизинговым имуществом становится платным, но плата может быть гораздо меньшей, чем проценты по кредитному договору на ту же сумму.

Возвратный лизинг для физических лиц пока находится в начальной стадии развития, самым популярным активом, который выступает в качестве объекта договора, является автомобиль. Специалисты прогнозируют, что сегмент будет развиваться и станут активней использоваться любые другие виды ликвидного имущества, которое можно оценить.

Преимущество возвратного лизинга — простота и скорость оформления сделки, но главное — такой продукт доступен для людей с испорченной кредитной историей, которым недоступны классические модели финансирования — банки и МФО. К сожалению, закредитованность населения у нас очень высокая и продолжает расти. И часто возникают ситуации, когда даже добропорядочные плательщики попадают в ситуации, которые сказываются на их кредитной истории. И в данной ситуации возвратный лизинг — хорошая альтернатива ломбардам и теневым структурам.

Экономический смысл возвратного лизинга

Регуляторы опасаются действий недобросовестных игроков рынка, несмотря на то что возвратный лизинг не породил в обороте существенных проблем, а его доля в сравнении с другими финансовыми инструментами крайне мала.

Кроме того, в других странах нет никаких ограничений по отношению к частным лицам, заключающим договоры возвратного лизинга. Напомню, что в этом году «горячие головы» лоббировали полный запрет использования возвратного лизинга физическими лицами. По поручению президента Генпрокуратурой, ЦБ и Росфинмониторингом была проведена проверка, по итогам которой, несмотря на выявленные нарушения, установлено, что схема возвратного лизинга не выходит за рамки правового поля. Государство заняло взвешенную позицию в данном вопросе, однако до зрелости финансового рынка западных стран в части возвратного лизинга нам по-прежнему еще далеко.

Возвратный лизинг и история Уинстона Черчилля

Модель возвратного лизинга появилась еще до появления самого термина. Так, в 1922 году будущий премьер-министр Великобритании Уинстон Черчилль купил за 5 тысяч фунтов стерлингов дом с землей. Уже после Второй мировой Черчилль решил продать дом, а его старый друг лорд Кэмроуз предложил оригинальную финансовую схему.

Как работает возвратный лизинг за границей сейчас?

Такая модель наиболее распространена в Германии, Великобритании и Франции. Эти страны одними из первых стали использовать возвратный лизинг, и там он активно используется в самых разных отраслях. В частности, авиационные компании часто продают собственные самолеты лизинговой компании по схеме возвратного лизинга. В некоторых случаях это делается для того, чтобы сократить долговую нагрузку авиакомпании.

Среди самых крупных сделок по схеме возвратного лизинга можно назвать лизинг по универмагу Liberty — это один из старейших универмагов Британии. Срок сделки — 30 лет, заключена она была в 2009 году. Во Франции в 2011 году была проведена сделка с участием сети французских отелей Suite Novotel, сумма сделки составила 77 млн евро. Из последних сделок можно упомянуть возвратный лизинг зданий Metro Mold and Design. Договор заключен на 20 лет.

Крупнейшей сделкой возвратного лизинга, заключенной в этом году, можно назвать схему, реализованную компанией LifePoint Health, Inc. В схеме задействованы 10 больниц, сумма сделки — $700 млн.

За границей возвратный лизинг — популярный финансовый инструмент, который использует большое количество различных компаний из самых разных отраслей. Кроме того, нет и никаких ограничений по отношению к частным лицам, заключающим договоры возвратного лизинга.

Возвратный лизинг

Является разновидностью лизинга. Характеризуется тем, что продавец одновременно выступает в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового договора. Сделки возвратного лизинга не противоречат действующему законодательству и являются разрешенной схемой лизинга. Налоговыми органами совпадение продавца предмета лизинга и лизингополучателя может быть расценено как недобросовестность сторон, имеющая целью получение налоговых преимуществ. Есть практика, когда налоговые инспекции доначисляют налоги в сделках возвратного лизинга, признавая их схемными. В 2003-2005 гг претензии контролирующих органов к участникам сделки по возвратному лизингу основывались на аргументе, что подобный договор не отвечает критериям договора лизинга, а значит, к нему нельзя применять правила и принципы учета и налогообложения, установленные для лизинговых сделок. Однако, арбитражные суды в таких ситуациях принимают позицию лизингодателя и лизингополучателя. В качестве серьезного риска возвратный лизинг не рассматривается.

Правовые основы лизинговой деятельности закреплены в параграфе 6 главы 34 Гражданского кодекса и в Законе о лизинге. Кроме того, существующие нормы не содержат запрета на совмещение функций продавца и лизингополучателя одним лицом. Более того, в Законе есть прямое указание на то, что «продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения» (п. 1 ст. 4 Закона). Эта норма показывает, что договор возвратного лизинга в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства и даже в определенной степени им предусмотрен.

Особую привлекательность возвратный лизинг приобрел с 2013 года после отмены налога на имущество на большинство объектов движимого имущества. В этом случае реализация сделки лизинга позволяет исключить из под налогообложения активы лизингополучателя, приобретенные и поставленные на баланс до 2013 года, предоставляя ему дополнительную финансовую экономию.

Предметом возвратного лизинга могут быть — движимое и недвижимое имущество, в том числе здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, спецтехника и другое, которое:

приобретено и уже находится в эксплуатации у клиента;
приобретается компанией(заключены договоры поставки на данное имущество, осуществлены предоплаты поставщику);
планируется приобретаться компанией в ближайшем будущем;

Схема реализации сделок возвратного лизинга:

клиент продает, а лизинговая компания приобретает имущество, которое находится в собственности клиента;
лизинговая компания получает в банке кредит и оплачивает стоимость имущества клиенту, право собственности переходит к лизинговой компании;
лизинговая компания передает имущество обратно в лизинг клиенту.

Особенности: Договор поставки носит условный характер и не требует детального согласования, так как имущество остается в пользовании лизингополучателя. Аванс по лизингу может отсутствовать – на сумму аванса может быть уменьшена цена имущества. В случае, если с даты поставки импортного имущества прошло менее года возможно привлечение ресурсов иностранных банков.

Область применения: для оперативного рефинансирования затрат, понесенных по покупке дорогостоящих активов с использованием налоговых льгот. Как более эффективная альтернатива кредитованию под залог принадлежащих компании активов или недвижимости.

Варианты схем применения:

Когда лизингополучателю требуется срочное внесение аванса продавцу за имущество и возникает сложность с финансированием всей суммы заключенного договора поставки.

Клиент заключает контракт на покупку имущества. Параллельно или через некоторое время он заключает договор с лизинговой компанией на поставку этого же имущества, только теперь он выступает как продавец.
Лизинговая компания оплачивает клиенту имущество по графику согласно графика оплат между клиентом и продавцом, поэтому клиент не отвлекает собственные средства.
Приемка-передача осуществляется сразу по двум договорам поставки с одновременной приемкой-передачей по лизингу.

Особенности: лизингополучатель самостоятельно, иногда заранее, согласовывает договорную базу и график оплат с продавцом, что ускоряет процесс заключения договора поставки. В зависимости от рисков проекта лизинговая компания может изменить график оплат или предложить изменить и перезаключить договор поставки напрямую (формат классического финансового лизинга).

Когда лизингополучатель закупает большое количество имущества у многих продавцов или имущество, приобретаемое им, требует дополнительной доработки или комплектования.

Клиент заключает договоры поставки с разными поставщиками на разных условиях. Клиент из большого числа мелких договоров поставки формирует крупные лоты имущества (создает новый объект из большого числа элементов) и продает их лизинговой компании, выступая в роли интегратора или инжиниринговой компании.
Лизинговая компания оплачивает клиенту имущество по согласованному графику, который обычно не связан с оплатами конечным продавцам, рефинансируя часть отвлеченных клиентом средств. Передает обратно в лизинг.

Лизингополучатель на себе концентрирует весь документооборот с поставщиками. При этом за счет собственных ресурсов и/или ресурсов лизинговой компании осуществляет предоплаты и оплаты по договорам. Появляется возможность использовать налоговые преимущества лизинга для незначительных сумм имущества, для различных комплектующих и даже для строительно-монтажных работ.

Оценка статьи:

Загрузка...