Оказание услуг по управлению недвижимостью

Услуги по управлению недвижимостью

Зачем обращаться в IMEX Real Estate за услугой управления своей недвижимостью?

Быть арендодателем жилья — значит нести постоянную ответственность. Представьте себе, сколько времени можно сэкономить, если освободить себя от необходимости отвечать на звонки, письма и обращения арендатора, а потом еще и решать возникающие проблемы! Мы предоставляем услугу управления недвижимостью именно для того, чтобы избавить Вас от этих забот и позволить Вам просто получать прибыль от своих инвестиций в недвижимость.

Тот факт, что сегодня арендаторы тоже предпочитают иметь дело скорее с управляющей компанией, нежели с владельцем, уже не вызывает сомнений, ведь такой вариант освобождает обе стороны от ненужного напряжения. И арендодатели, и жильцы чувствуют себя более уверенно, зная, что им не нужно больше беспокоиться об утечках воды или о просрочке платежей, так как с любой из этих и других проблем можно всегда обратиться в агентство.

Предоставив агентству IMEX Real Estate право управления своим жильем, Вы сможете воспользоваться всеми преимуществами услуг аренды и нашей простой и понятной программы управления недвижимостью. Мы по праву гордимся высоким качеством своих услуг в области аренды и управления недвижимостью, которые мы готовы предоставить как новым арендодателям, так и тем, то уже имеет богатый опыт и большое портфолио недвижимости в аренду.

Решая, какому агентству предоставить право управления своим жильем, в первую очередь следует обратить внимание не только на стоимость, но и на содержание самой услуги. В нашем агентстве Вы сможете получить профессиональную помощь специалистов в области недвижимости, а индивидуальный подход поможет в кратчайшие сроки найти подходящего арендатора. Чтобы получить максимальный доход от своих инвестиций в недвижимость, воспользуйтесь следующими преимуществами наших услуг:

Содержание услуги по управлению недвижимостью

• Советы экспертов
• Профессиональный маркетинг
• Подбор арендатора
• Проверка арендатора
• Составление договора аренды
• Прием оплаты за аренду
• Регистрация договора аренды в государственной системе EJARI
• Проверка состояния недвижимости при заселении/выселении
• Детальный отчет об инвентаризации
• Организация ремонтных работ и работ по обслуживанию помещения
• Прием/передача ключей и самой недвижимости
• Осмотр жилья и уборка перед сдачей внаём
• Организация заселения арендатора при сдаче объекта в аренду
• Прекращение обязательств владельца по уплате коммунальных счетов/Проверка оплаты счетов предыдущим арендатором
• Переоформление коммунальных счетов на имя нового арендатора
• Прием чеков на оплату и банковские переводы
• Индивидуальная работа конкретного агента с Вашим объектом
• Оплата за обслуживание в управляющую компанию
• Организация оплаты сопутствующих расходов
• Надзор за выселением арендаторов
• Продление договора аренды с жильцами
• Юридические консультации
• Решение споров
• Представление Ваших интересов и консультации по всем вопросам законодательства в области права на недвижимое имущество
• Надзор за недвижимостью и повторное выведение объекта на рынок после выселения предыдущих жильцов и до вселения следующих

Сколько будет стоить управление моей недвижимостью?

Это очень просто подсчитать. Плата за управление недвижимостью составляет 5% от годовой стоимости аренды Вашей недвижимости (но не менее 5000 дирхам ОАЭ) и взимается автоматически по истечении периода оплаты. Чтобы узнать больше об общих положениях и условиях предоставления услуги, пожалуйста, свяжитесь с нашими специалистами по вопросам управления недвижимостью.

Услуги по надзору за недвижимостью

Эта услуга идеально подойдет тем владельцам жилья, которые не хотят сдавать свою недвижимость в аренду, но желали бы, чтобы за их домом или квартирой присматривали во время их отсутствия.

Наш пакет услуг по надзору за недвижимостью включает следующее:

• Регулярные проверки объекта
• Связь с охраной здания
• Уборка и подготовка недвижимости к Вашему приезду
• Уборка и проверка жилья после Вашего отъезда
• Оплата всех коммунальных счетов и внесение платы за обслуживание в управляющую компанию от Вашего имени
• Организация ремонтных работ и работ по обслуживанию помещения по необходимости

В настоящее время мы «присматриваем» за многими объектами недвижимости на острове Palm Jumeriah и в центральном районе Дубая Dubai Marina. Мы понимаем, насколько важно для Вас иметь «под рукой» надежного специалиста, который в любое время в Ваше отсутствие сможет всегда проверить и присмотреть за Вашей недвижимостью.

Прием недвижимости в эксплуатацию

Мы также можем выступать от имени владельца недвижимости в процессе приема в эксплуатацию вновь построенного жилья от застройщика и осуществить всю связанную с этим «бумажную» работу. Сюда входит начальная проверка на наличие/отсутствие дефектов и недостатков, получение ключей и взаимодействие с застройщиком.

Если Вы не можете присутствовать в Дубае лично и предпочтете, чтобы мы прошли все необходимые процедуры вместо Вас, мы поможем Вам оформить официальную доверенность.

Меблировка

Мы можем полностью меблировать Ваше жилье предметами интерьера от лучших дубайских дизайнерских компаний. Варианты меблировки могут варьироваться от самых простых, подходящих для сдачи помещения в аренду, до эксклюзивного проекта профессионального дизайнера, который полностью преобразит ваш дом.

Доверительное управление при аренде квартиры

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

На самом деле услуга доверительного управления в России развита, но на рынке коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости собственники пока с осторожностью относятся к ней. Хотя, если правильно все оформить, рисков мало.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Доверительное управление регулирует гражданский кодекс. В нем оговорены самые важные моменты: особенности договора доверительного управления, форма вознаграждения, права и обязанности доверительного управляющего и учредителя управления и так далее.

По условиям договора собственник поручает доверительному управляющему выполнять определенные обязанности, например:

1. искать жильцов и сдавать недвижимость;
2. ежемесячно принимать арендную плату;
3. платить за коммунальные услуги;
4. следить за сохранностью квартиры и докладывать собственнику о необходимости замены бытовой техники, мебели и так далее;
5. заказывать услуги клининга, чтобы приводить квартиру в порядок после предыдущего нанимателя и перед следующим.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Минфин не разрешает наймодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг.

Кто пользуется услугой доверительного управления

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых , это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых , это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.

Доверительное управление особенно удобно тем, кто сдает несколько квартир. Мы уже писали статью про собственника, который сдает несколько однокомнатных квартир в Москве. В день на решение разных проблем он все равно тратит около двух часов. А если случается что-то серьезное — испорченное имущество, несогласованная субаренда, проблемы с соседями или полицией, — то можно потратить и несколько дней. Управляющий снимает с собственника часть обязанностей. Ему теперь можно заниматься своими делами, а в квартиру приезжать только в крайних случаях.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Если аналогичную квартиру сдавать посуточно, денег можно заработать больше. Но имущество быстрее износится из-за частой смены жильцов — придется приобретать новую мебель и технику. Если квартира неликвидна, например расположена на окраине и далеко от метро, частые простои тоже возможны. И как показывает практика, при посуточной сдаче больше вероятность пожаров, заливов или других неприятностей, потому что жильцы менее аккуратно относятся к квартире.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

В чем преимущество доверительного управления

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Минусы доверительного управления

Главный минус: собственник получает меньше денег, потому что агентство за свои услуги берет комиссию.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет гастарбайтеров или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Какие документы понадобятся

Договор доверительного управления имуществом, где указывают основные моменты:

1. Квартиру, которая передается в доверительное управление, ее адрес и основания прав собственника — например, свидетельство о регистрации права.
2. ФИО и паспортные данные гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом.
3. Размер и форма вознаграждения управляющему, если вознаграждение предусмотрено договором.
4. Срок действия договора. Если срок не прописан отдельно, считается, что договор действителен 5 лет.

Доверенность. Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему. Например, вот что доверяют:

1. право сдавать квартиру в аренду;
2. право подписывать договоры найма;
3. право принимать арендную плату;
4. право представлять интересы в агентствах недвижимости и так далее.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор

По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

1. Паспорт.
2. Договор.
3. Акт приема-передачи.
4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Оказание услуг по управлению недвижимостью

Собственники нуждаются в управленцах, но опасаются разных подвохов. Почему в законе написано одно, а на практике – совсем другое.

Аренда жилья – очень популярная операция на рынке недвижимости столицы. Многие собственники годами сдают свои свободные квартиры, а сами живут где – то за границей или в других городах. В этом случае им может понадобиться помощь профессионалов. В настоящее время в Москве есть компании, которые оказывают услугу по доверительному управлению.

О нюансах данной услуги, расценках и о том, с какими подводными камнями могут столкнуться клиенты, заключившие договоры по управлению своим жилищем, «Журналу о недвижимости «MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Сдача жилья в аренду – доходный бизнес. «Даже самая захудалая квартира в Москве за несколько месяцев принесет хорошую прибыль, – уверена Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ – Недвижимость на Пресне, – что уж говорить, если квартира находится в хорошем состоянии».

Но не все арендодатели проживают в Москве, в арендном фонде есть квартиры, владельцами которых являются жители других городов – они специально приобрели жилье в инвестиционных целях. Иногда это квартиры, купленные для подрастающих детей, другие арендодатели и вовсе живут за границей. Во многих случаях владельцы жилья просят своих родственников или друзей контролировать арендаторов и получать деньги.

Казалось бы, в таком деле нет ничего сложного: изредка проверять состояние квартиры, забирать деньги и отправлять их собственнику. Однако, по мнению Инны Игнаткиной, зачастую даже самые близкие люди не могут уделять должного внимания взятому на себя делу, кроме того, при встрече с непредвиденными трудностями иные из них теряются. Поэтому многие участники рынка аренды озадачиваются вопросом – кому доверить управление своей недвижимостью.

Услуга по управлению недвижимости очень популярна на западе. Россияне, которые являются собственниками апартаментов на зарубежных курортах, знакомы с предложениями от местных управляющих компаний – найти арендаторов, следить сохранностью имущества и платежами.

В Москве данная услуга пока не столь популярна. По оценке Сергея Крекова, генерального директора УК Clever Estate, объем рынка небольшой, и доверительное управление еще не выросло в большой, серьезный тренд.

Однако, как сообщила Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar, с каждым годом спрос на услугу доверительного управления все же растет. «За 2013 год спрос на услугу доверительного управления вырос на 13%», – уточнила эксперт. По словам Татьяны Болбошенко, руководителя отдела аренды АН «АРИН», в 2013 году интерес к этой услуге вырос не только среди собственников, которые находятся за рубежом, но и среди тех, кто живет в Петербурге и других городах России.

Кроме того, спрос есть не только со стороны владельцев элитных апартаментов, но и со стороны собственников жилья экономкласса. «Плюсы данной услуги очевидны: прежде всего, арендодатель может получать стабильный доход, находясь в другой стране и не имея возможность регулярно следить за своим жильем, – говорит Тимур Абдуллин, директор по развитию Консалтинговой группы «Апхилл».

Набор услуг

В рамках заключенного договора на доверительное управление, говорит Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис – Сервис», агентство готово оказать помощь во взаиморасчетах. Риелтор может получать деньги у арендатора и переводить их ежемесячно собственнику квартиры, также по желанию собственника денежные средства аккумулируются на счете в банке.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, добавил, что, как правило, агентство обязуется найти арендатора, когда прежний съезжает с квартиры и даже по договору может оплачивать простой квартиры. Но в любом случае управляющая компания гарантирует собственнику ежемесячную выплату определенной суммы.

Часто в аренду предлагаются квартиры в новых домах с условием проведения ремонта. В таких случаях владелец может поручить агентству либо сделать ремонт своими силами, либо проконтролировать, как будет им заниматься наниматель, – объясняет Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ – Недвижимость». – При этом в договоре о найме жилья подробно прописываются все пункты, отражающие гарантированное выполнение работ.

Вместе с тем опрошенные нами эксперты считают, что тот набор услуг, которые агентства предлагают собственником нельзя в полном смысле этого слова называть «доверительным управлением». Как правило, агентство не может распоряжаться квартирой на свое усмотрение – главное слово остается за собственником. А сам термин «доверительное управление» подразумевает иной подход.

Доверительное управление по закону

По закону процедура заключения и действия договора на доверительное управление недвижимостью регламентируется Гражданским кодексом, где прописаны все ее нюансы. Как сообщила Инна Игнаткина (МИЦ – Недвижимость на Пресне), согласно главе 53 Гражданского кодекса РФ, доверительное управление – это передача одним лицом (учредителем управления) другому лицу (доверительному управляющему) права на распоряжение объектом недвижимости. При этом право собственности, естественно, остается у прежнего владельца. Наталья Сергеева, руководитель юридического департамента компании «НДВ – Недвижимость», добавила, что передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации, и имущество считается переданным с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. В противном случае отношения сторон не могут быть квалифицированы как доверительное управление имуществом.

Доверительный управляющий (ДУ) заключает сделки от своего имени и распоряжается вверенным ему имуществом для извлечения максимальной прибыли в пользу учредителя (собственника). При этом управляющий практически наделяется правомочиями собственника. Он имеет право делать капитальный ремонт, отвечает за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках), занимается устранением неисправностей и аварий в системах тепло – , электро – , водоснабжения в пределах своей зоны ответственности. Он возмещает собственнику убытки, если имущество оказывается поврежденным и упущенную выгоду, если не сумел проявить должную осмотрительность при управлении. Риски случайной гибели и утраты имущества также возлагаются на ДУ.

Так что практикуемая услуга на рынке аренды, скорее представляет собой определенный перечень услуг, оказываемых компаниями арендодателям, но с позиции закона не имеет юридического статуса доверительного управления.

Агентства не столь богаты, чтобы распоряжаться чужим имуществом

Возможно, в силу серьезной ответственности российские УК и агентства недвижимости не спешат предлагать данную услугу физическим лицам. «Наша компания, например, доверительным управлением не занимается», – сообщила Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ – Аренда».

По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), даже компании, предлагающие услугу доверительного управления, не могут осуществить весь комплекс задач, определенный договором на достаточном уровне. «Как минимум, нужно иметь финансовые резервы, штат квалифицированных сотрудников, знать юридические основы, иметь соответствующий опыт», – говорит эксперт.

Оправданные опасения

Незначительный объем предложения по оказанию услуги по управлению жилой недвижимостью, также ограничен спросом. Многие собственники не готовы пойти на условия, выдвигаемые компаниями. «Простого желания заключить договор на доверительное управление будет недостаточно, – предупреждает Тимур Абдуллин («Апхилл»). – Прежде всего, нужно определить реальную рыночную стоимость недвижимости, которую собираются сдавать в аренду». Люди же часто указывают неадекватную стоимость имущества, завышая ее или (иногда) занижая.

Многие собственники опасаются, что агентство, которому они доверят свою недвижимость, будет недобросовестно выполнять взятые на себя обязательства, – говорит Инна Игнаткина (МИЦ – Недвижимость на Пресне). Так, риелторы, по их мнению, могут заселить в квартиру сомнительных съемщиков, халатно относиться к проверке состояния жилья. И, кстати, не без оснований – от недобросовестных агентств или не слишком умелых риелторов можно ждать сюрпризов.

Проблемы с поиском съемщиков могут быть связаны с тем, что квартира была передана некомпетентному специалисту, который выставил некорректную цену, объясняет Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate. Поэтому необходимо, чтобы у доверительного управляющего была четкая мотивации на быстрый поиск арендатора. Проще говоря, – чем дольше квартира постаивает, тем выше должен быть штраф. Должна быть финансовая ответственность в случае, если арендатор съехал, и квартира простаивает.

Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) обращает внимание на то, что квартиру без ведома собственника могут нещадно эксплуатировать, сдавая посуточно, либо сдавая койко – места. В итоге, собственник получает обратно «убитую» жилплощадь, в которую придется вкладывать уйму денег на восстановление.

Впрочем, и у агентств есть свои претензии к владельцам арендного жилья. «Мы долго выясняли с одним арендодателем, какой глубины царапины на покрытии паркета являются естественным износом, – рассказывает Вадим Ламин, – и «победить» его удалось только после приглашения в качестве эксперта специалиста – паркетчика».

Чтобы всего этого избежать, эксперт рекомендует внимательно читать договор, тщательно прописывать все пункты по обязательствам обеих сторон. В том числе – в каком виде принята квартира, а в каком, с учетом нормального износа в 5 лет, она должна быть ему возвращена. Указать – для каких целей может быть использовано жилье, и какое количество людей в ней может проживать. Обязательно предусмотреть – в какие сроки, и по какой схеме происходит оплата. И заключать нужно именно официальный договор, который даст определенные гарантии, но потребует уплаты налога.

Придется раскошеливаться

Услуга по управлению недвижимостью совсем недешевая. Сергей Креков (УК Clever Estate) оценил ее стоимость в 10% от арендной платы. Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН «АРИН» привела цифру 10 – 25%, в зависимости от объема оказываемых услуг. По данным управления аренды квартир компании «ИНКОМ – Недвижимость», она может доходить и до 30%.

Будущее зависит от налогов

Журнал www.metrinfo.ru спросил экспертов о перспективах услуги по доверительному управлению на рынке аренды столичной аренды. Наши комментаторы связывают будущее услуги с несколькими обстоятельствами. «Высокий спрос возникнет тогда, когда будут урегулированы все юридические моменты, – считает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ – Недвижимость». – Это и регистрация договора аренды, и упрощение налогообложения».

А Сергей Креков (УК Clever Estate) считает, что налоги надо еще и уменьшить. Эксперт напоминает, что в этом году уже звучали предложения о снижении налога с аренды квартир до 6%. Если это произойдет, то тогда многие арендодатели выйдут из тени, не будут опасаться огласки, связанной с регистрацией договоров доверительного управления и, следовательно, активнее начнут пользоваться этой услугой.

Доверьте управление арендой своего жилья профессионалам

Часто най­мо­да­тель или арен­до­да­тель, сда­вая квар­ти­ру (офис), не хочет обре­ме­нять себя забо­та­ми, свя­зан­ны­ми с полу­че­ни­ем аренд­ной пла­ты, кон­тро­лем за состо­я­ни­ем поме­ще­ния, опла­той ком­му­наль­ных услуг и про­чи­ми хло­по­та­ми. А если сда­ны не одна, а несколь­ко квар­тир, да еще и сам ленд­лорд про­жи­ва­ет в дру­гом горо­де и даже стране? Неуже­ли ему каж­дый месяц при­ез­жать и всту­пать в кон­так­ты с нани­ма­те­ля­ми, с кото­ры­ми порой не сра­зу уда­ет­ся и встре­тить­ся, а если уда­ет­ся, встре­ча может ока­зать­ся нерв­ной и пустой? Кон­так­ты с жиль­ца­ми – самый непри­ят­ный момент для любо­го арен­до­да­те­ля, кото­рый видит в меч­тах про­сто лью­щий­ся отку­да-то спо­кой­ный денеж­ный руче­ек, без нуж­ды вся­кий раз бежать вверх по рус­лу раз­би­рать зато­ры, если вдруг, не дай бог, руче­ек засо­рит­ся.

Зара­бо­ток на арен­де без пря­мо­го кон­так­та с нани­ма­те­лем – это жела­ние мож­но вполне реа­ли­зо­вать, сдав квар­ти­ру в дове­ри­тель­ное управ­ле­ние. Дове­ри­тель­ное управ­ле­ние арен­дой жилья – что это такое и как заклю­ча­ет­ся дого­вор управ­ле­ния арен­дой недви­жи­мо­сти?

Доверительное управление арендой недвижимости

Риэл­то­ров на рын­ке арен­ды очень мно­го, одна­ко все они ока­зы­ва­ют огра­ни­чен­ный спектр услуг:

• поис­ки нани­ма­те­ля;
• про­зво­ны потен­ци­аль­ных кли­ен­тов;
• орга­ни­за­цию пока­за поме­ще­ния, сов­мест­но с его соб­ствен­ни­ком;
• заклю­че­ние дого­во­ра на арен­ду.

Далее функ­ции риэл­то­ра по типо­во­му дого­во­ру ока­за­ния посред­ни­че­ских услуг закан­чи­ва­ют­ся, и он навеч­но скром­но уплы­ва­ет вдаль.

По экс­клю­зив­но­му дого­во­ру риэл­тор несет ответ­ствен­ность чуть боль­шую и толь­ко в слу­чае одно­сто­рон­не­го рас­тор­же­ния аренд­но­го дого­во­ра нани­ма­те­лем: если нани­ма­тель съез­жа­ет рань­ше вре­ме­ни, риэл­то­ры долж­ны подо­брать ново­го кли­ен­та.

Не сто­ит бежать к риэл­то­ру после того, как уже дан ключ жиль­цам, и хны­кать, что вот они ока­за­лись такие-сякие, и куда вы смот­ре­ли, и что теперь делать.

Про­стые риэл­то­ры не несут ника­кой ответ­ствен­но­сти за под­бор «пло­хих» жиль­цов и ни за какие вооб­ще послед­ствия, как то:

• испор­чен­ное иму­ще­ство;
• затоп­ле­ние сосе­дей;
• несвое­вре­мен­ная опла­та или отказ пла­тить;
• отказ высе­лять­ся и т.д.

Совсем иное дело, если соб­ствен­ник заклю­ча­ет дого­вор на арен­ду жилья с дове­ри­тель­ным управ­ле­ни­ем.

Сдел­ки с арен­дой жилья под дове­ри­тель­ное управ­ле­ние за рубе­жом состав­ля­ют 90% от обще­го коли­че­ства аренд­ных опе­ра­ций. У нас пока доля таких сде­лок – все­го 10% от всех годо­вых аренд­ных кон­трак­тов. Основ­ная мас­са арен­до­да­те­лей все еще не дове­ря­ет дове­ри­тель­но­му управ­ле­нию из-за сле­ду­ю­щих опа­се­ний:

• дове­ри­тель­ное управ­ле­ние арен­дой– слиш­ком доро­гая услу­га;
• риэл­тор обя­за­тель­но сде­ла­ет что-либо не так;
• отсут­ствие посто­ян­но­го кон­тро­ля со сто­ро­ны соб­ствен­ни­ка может при­ве­сти к опас­но­сти поте­рять недви­жи­мость или лишить­ся воз­мож­но­сти рас­по­ря­жать­ся ею дли­тель­ное вре­мя.

Но это мне­ние совер­шен­но оши­боч­ное, и это мож­но дока­зать хотя бы на при­ме­ре дея­тель­но­сти агент­ства недви­жи­мо­сти Акрус.

Агентство недвижимости Акрус

Агент­ство недви­жи­мо­сти Акрус зани­ма­ет­ся сдел­ка­ми с арен­дой недви­жи­мо­сти с 1998 г. За это вре­мя в Москве было взя­то в дове­ри­тель­ное управ­ле­ние более 2000 квар­тир. Боль­шин­ство кли­ен­тов, по при­зна­нию Акрус, при­хо­дят к ним по сове­там зна­ко­мых, рабо­та­ю­щих с агент­ством мно­го лет – это резуль­тат почти пол­но­го отсут­ствия рекла­мы.

Для най­мо­да­те­ля очень важ­но знать сле­ду­ю­щее:

При заклю­че­нии дого­во­ра с агент­ством об услу­ге дове­ри­тель­но­го управ­ле­ния соб­ствен­ник не лиша­ет­ся пра­ва кон­тро­ля над всем про­цес­сом арен­ды с само­го ее нача­ла, и тем более не лиша­ет­ся пра­ва соб­ствен­ни­ка ни в насто­я­щем, ни в буду­щем.

Дове­ри­тель­ное управ­ле­ние арен­дой квар­ти­ры вовсе не ана­ло­гич­но пере­да­че авто­мо­би­ля в соб­ствен­ность ново­го вла­дель­ца по гене­раль­ной дове­рен­но­сти.

Оно созда­но в помощь вла­дель­цу соб­ствен­но­сти осу­ществ­лять пол­ный кон­троль за арен­дой через дру­гое лицо, при этом ответ­ствен­ность на всех эта­пах, начи­ная с заклю­че­ния дого­во­ра и до того момен­та, когда нани­ма­тель съе­дет, лежит на дове­ри­тель­ном управ­ля­ю­щем. В этом суще­ствен­ное пре­иму­ще­ство дове­ри­тель­но­го управ­ле­ния перед дру­ги­ми вида­ми посред­ни­че­ства – услу­га­ми по типо­во­му и экс­клю­зив­но­му дого­во­ру.

О пол­ном ком­плек­се услуг агент­ства по недви­жи­мо­сти Акрус мож­но озна­ко­мить­ся здесь.

Функции риэлтора с доверительным управлением

Сда­вая недви­жи­мость под дове­ри­тель­ное управ­ле­ние, соб­ствен­ник может даже ни разу не уви­деть в лицо нани­ма­те­ля. Как толь­ко заклю­чен дого­вор, агент­ство начи­на­ет реклам­ную кам­па­нию по сда­че квар­ти­ры в арен­ду и под­го­тов­ку нуж­ных доку­мен­тов. Разу­ме­ет­ся, арен­до­да­тель при жела­нии может при­ни­мать уча­стие в отбо­ре потен­ци­аль­но­го кли­ен­та, в пере­го­во­рах и пока­зе жилья, наве­ды­вать­ся порой лич­но, что­бы убе­дить­ся, что с квар­ти­рой все в поряд­ке. Но обыч­но все тре­во­ги соб­ствен­ни­ка, как и жела­ние лич­но кон­тро­ли­ро­вать состо­я­ние квар­ти­ры, уле­ту­чи­ва­ют­ся уже через месяц, когда чело­век убеж­да­ет­ся, что без него дела идут даже луч­ше:

1. Тем, кто сни­ма­ет квар­ти­ру про­ще рабо­тать с посто­рон­ним лицом – про­фес­си­о­на­лом-риэл­то­ром, чем с нерв­ным, черес­чур тре­вож­ным хозя­и­ном.
2. Кон­троль над арен­да­то­ром риэл­то­ры ведут куль­тур­ны­ми нена­вяз­чи­вы­ми спо­со­ба­ми, но ускольз­нуть от тако­го «ока» непро­сто. Ответ­ствен­ность за соблю­де­ни­ем усло­вий дого­во­ра и за сохран­ность иму­ще­ства квар­ти­ры вынуж­да­ют агент­ство тес­но сотруд­ни­чать с сосе­дя­ми, поэто­му о несо­блю­де­нии жиль­ца­ми поряд­ка и пра­вил про­жи­ва­ния, засе­ле­нии в жилье посто­рон­них лиц сра­зу же ста­но­вит­ся извест­но риэл­то­рам.
3. Риэл­тор не толь­ко сле­дит за состо­я­ни­ем квар­ти­ры, но и устра­ня­ет при­чи­нен­ный ущерб, пред­ва­ри­тель­но про­из­ве­дя опись иму­ще­ства, поэто­му хозя­ин не уви­дит по окон­ча­нию арен­ды захлам­лен­ное и запу­щен­ное жили­ще.
4. Най­ти упра­ву на нера­ди­во­го нани­ма­те­ля, заста­вить его опла­тить при­чи­нен­ный ущерб риэл­то­ру с дове­ри­тель­ным управ­ле­ни­ем гораз­до лег­че, чем само­му хозя­и­ну, так как он сотруд­ни­ча­ет и с поли­ци­ей, и с судеб­ны­ми орга­на­ми.
5. За несо­блю­де­ние усло­вий дого­во­ра риэл­тор высе­ля­ет недоб­ро­со­вест­но­го посто­яль­ца.
6. Если посто­я­лец съез­жа­ет рань­ше сро­ка, кам­па­ния под­би­ра­ет дру­го­го нани­ма­те­ля.
7. Ком­му­наль­ные пла­те­жи, ого­во­рен­ные в дого­во­ре арен­ды как обя­за­тель­ные для соб­ствен­ни­ка, так­же выпла­чи­ва­ет агент­ство (они удер­жи­ва­ют­ся из аренд­ной пла­ты). Опла­та ком­му­наль­ных пла­те­жей, поло­жен­ных для нани­ма­те­лей, пла­та за элек­тро­энер­гию, интер­нет, теле­фон­ные меж­ду­на­род­ные раз­го­во­ры кон­тро­ли­ру­ет­ся агент­ством. Кон­троль пла­те­жей для агент­ства про­стая зада­ча, так оно кон­так­ти­ру­ет со все­ми ком­му­наль­ны­ми и город­ски­ми служ­ба­ми, и ему нет нуж­ды про­ве­рять кореш­ки кви­тан­ций.
8. Сотруд­ни­че­ство с ком­му­наль­ны­ми служ­ба­ми поз­во­ля­ет так­же быст­ро устра­нять повре­жде­ния ком­му­ни­ка­ций и обо­ру­до­ва­ния в квар­ти­ре.
9. Риэл­тор исправ­но пере­во­дит аренд­ную пла­ту соб­ствен­ни­ку и, как юри­ди­че­ское лицо, может делать это по без­на­лич­но­му рас­че­ту, что удоб­но для нани­ма­те­ля (как част­но­го, так и для работ­ни­ка фир­мы).
10. Стра­хо­ва­ние квар­ти­ры и ее ремонт про­из­во­дит­ся за счет риэл­тор­ско­го агент­ства – такая услу­га вхо­дит в стан­дарт­ный пакет дого­во­ра об ока­за­нии услу­ги дове­ри­тель­но­го управ­ле­ния.

Таким обра­зом агент­ство может взять в управ­ле­ние абсо­лют­но любую квар­ти­ру, даже “уби­тую”, при­ве­сти ее в поря­док, а затем най­ти нани­ма­те­ля.

Сдать запу­щен­ное, непри­год­ное жилье в арен­ду для хозя­и­на непо­силь­ная зада­ча, но заклю­чив дого­вор арен­ды с дове­ри­тель­ным управ­ле­ни­ем, он опла­чи­ва­ет толь­ко сто­и­мость услу­ги управ­ле­ния, а ремонт и стра­хов­ку опла­чи­ва­ет агент­ство. Чем непри­гляд­ные усло­вия?

Агент­ство про­во­дит за свой счет обыч­но кос­ме­ти­че­ский ремонт. Если хозя­ин соб­ствен­но­сти согла­сен на более тру­до­ем­кие рабо­ты (пере­пла­ни­ров­ку, пере­обо­ру­до­ва­ние кух­ни, сан­уз­ла), то недо­ста­ю­щие сред­ства могут быть взя­ты в кре­дит, выпла­ты за кото­рый будут вычи­тать­ся из аренд­ной пла­ты.

Договор доверительного управления арендой недвижимости

Дого­вор о дове­ри­тель­ном управ­ле­нии заклю­ча­ет­ся соглас­но с гла­вой 53 ГК ЗФ «О дове­ри­тель­ном управ­ле­нии иму­ще­ством».

Соглас­но нор­ма­тив­но­му акту гл. 53 ГК РФ, учре­ди­тель управ­ле­ния (соб­ствен­ник недви­жи­мо­сти) пере­да­ет вто­рой сто­роне (риэл­то­ру по дове­ри­тель­но­му управ­ле­нию) на кон­крет­но ука­зан­ный в дого­во­ре срок недви­жи­мость в дове­ри­тель­ное управ­ле­ние, и тот обя­зу­ет­ся управ­лять недви­жи­мо­стью в инте­ре­сах соб­ствен­ни­ка или дру­го­го, ука­зан­но­го им лица. Пра­во соб­ствен­но­сти от учре­ди­те­ля к дове­ри­тель­но­му управ­ля­ю­ще­му при этом не пере­хо­дит.

После заклю­че­ния с соб­ствен­ни­ком недви­жи­мо­сти дого­во­ра о дове­ри­тель­ном управ­ле­нии, риэл­тор­ская кам­па­ния име­ет пра­во само­сто­я­тель­но искать нани­ма­те­ля, устра­и­вать пока­зы квар­ти­ры и заклю­чать дого­во­ры на арен­ду. Во всех этих шагах уча­стие соб­ствен­ни­ка необя­за­тель­но.

Дого­вор о дове­ри­тель­ном управ­ле­нии не отно­сит­ся к посред­ни­че­ским, а отно­сит­ся к дого­во­ру по ока­за­нию услуг. Он под­ле­жит госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции, что часто удер­жи­ва­ет вла­дель­цев квар­тир: ведь по тако­му дого­во­ру они обя­за­ны будут выпла­чи­вать нало­ги. Впро­чем, все боль­ше соб­ствен­ни­ков хотят лега­ли­зо­вать арен­ду и выпла­чи­вать нало­ги с дохо­да как поло­же­но.

Одна­ко порой агент­ства заклю­ча­ют так назы­ва­е­мые дого­во­ры комис­сии:

• Агент­ство (комис­си­о­нер) берет обя­за­тель­ство перед соб­ствен­ни­ком недви­жи­мо­сти (коми­тен­том) за воз­на­граж­де­ние (комис­си­он­ные) осу­ществ­лять от сво­е­го име­ни сдел­ки в инте­ре­сах соб­ствен­ни­ка и за его счет.
• Такой дого­вор не тре­бу­ет обя­за­тель­ной реги­стра­ции, а пла­тить или нет нало­ги, реша­ет сам кли­ент.
• Дого­вор комис­сии дает пра­во кли­ен­ту сдать в дове­ри­тель­ное управ­ле­ние даже госу­дар­ствен­ную или муни­ци­паль­ную квар­ти­ру.

Сколько стоит услуга по доверительному управлению

.В срав­не­нии с боль­шим коли­че­ством льгот и услуг, ока­зы­ва­е­мых дове­ри­тель­ны­ми управ­ля­ю­щи­ми сто­и­мость услуг сме­хо­твор­на – одна месяч­ная аренд­ная пла­та в год или 8,3 % от еже­ме­сяч­но­го дохо­да от сда­чи жилья в арен­ду:

• Если вы полу­ча­е­те за арен­ду 40000 руб в месяц, то при­дет­ся вычесть из годо­во­го дохо­да пла­ту за один месяц – 40000 руб.
• Если вычи­тать сто­и­мость дове­ри­тель­но­го управ­ле­ния каж­дый месяц, то это соста­вит око­ло 3300 руб.

Почему же так редко доверительное управление арендой

Пер­вая при­чи­на отно­си­тель­но неболь­шо­го коли­че­ства подоб­ных сде­лок уже назва­на – это непро­све­щен­ность, а, сле­до­ва­тель­но, недо­вер­чи­вость соб­ствен­ни­ков недви­жи­мо­сти.

А вто­рая – это осто­рож­ность самих риэл­то­ров, кото­ры­ми при­хо­ди­лось стал­ки­вать­ся с ушлы­ми кли­ен­та­ми:

После того, как дове­ри­тель­ная управ­ля­ю­щая кам­па­ния про­из­во­ди­ла ремонт и стра­хо­ва­ние жилья за свой счет, соб­ствен­ник вдруг рас­тор­гал дого­вор, и агент­ство либо нес­ло издерж­ки, либо впря­га­лось в дли­тель­ные судеб­ные про­цес­сы.

Видео: Дове­ри­тель­ное управ­ле­ние арен­дой недви­жи­мо­сти

Доверительное управление при аренде квартиры

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

На самом деле услуга доверительного управления в России развита, но на рынке коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости собственники пока с осторожностью относятся к ней. Хотя, если правильно все оформить, рисков мало.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Доверительное управление регулирует гражданский кодекс. В нем оговорены самые важные моменты: особенности договора доверительного управления, форма вознаграждения, права и обязанности доверительного управляющего и учредителя управления и так далее.

По условиям договора собственник поручает доверительному управляющему выполнять определенные обязанности, например:

1. искать жильцов и сдавать недвижимость;
2. ежемесячно принимать арендную плату;
3. платить за коммунальные услуги;
4. следить за сохранностью квартиры и докладывать собственнику о необходимости замены бытовой техники, мебели и так далее;
5. заказывать услуги клининга, чтобы приводить квартиру в порядок после предыдущего нанимателя и перед следующим.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Минфин не разрешает наймодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг.

Кто пользуется услугой доверительного управления

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых , это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых , это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.

Доверительное управление особенно удобно тем, кто сдает несколько квартир. Мы уже писали статью про собственника, который сдает несколько однокомнатных квартир в Москве. В день на решение разных проблем он все равно тратит около двух часов. А если случается что-то серьезное — испорченное имущество, несогласованная субаренда, проблемы с соседями или полицией, — то можно потратить и несколько дней. Управляющий снимает с собственника часть обязанностей. Ему теперь можно заниматься своими делами, а в квартиру приезжать только в крайних случаях.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Если аналогичную квартиру сдавать посуточно, денег можно заработать больше. Но имущество быстрее износится из-за частой смены жильцов — придется приобретать новую мебель и технику. Если квартира неликвидна, например расположена на окраине и далеко от метро, частые простои тоже возможны. И как показывает практика, при посуточной сдаче больше вероятность пожаров, заливов или других неприятностей, потому что жильцы менее аккуратно относятся к квартире.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

В чем преимущество доверительного управления

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Минусы доверительного управления

Главный минус: собственник получает меньше денег, потому что агентство за свои услуги берет комиссию.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет гастарбайтеров или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Какие документы понадобятся

Договор доверительного управления имуществом, где указывают основные моменты:

1. Квартиру, которая передается в доверительное управление, ее адрес и основания прав собственника — например, свидетельство о регистрации права.
2. ФИО и паспортные данные гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом.
3. Размер и форма вознаграждения управляющему, если вознаграждение предусмотрено договором.
4. Срок действия договора. Если срок не прописан отдельно, считается, что договор действителен 5 лет.

Доверенность. Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему. Например, вот что доверяют:

1. право сдавать квартиру в аренду;
2. право подписывать договоры найма;
3. право принимать арендную плату;
4. право представлять интересы в агентствах недвижимости и так далее.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор

По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

1. Паспорт.
2. Договор.
3. Акт приема-передачи.
4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Доверительное управления недвижимостью

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

• у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
• собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
• отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

• поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
• подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
• получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
• оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
• надзор за сохранностью вверенного имущества;
• оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
• страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
• разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
• другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.