Особенности оценки коммерческой недвижимости

Основные принципы оценки коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости занимает первое место среди наиболее востребованных услуг оценочной деятельности (по сравнению с оценкой других разновидностей активов). Рост предложений торгово-офисных площадей неустанно увеличивается, что обусловлено положительной реакцией рынка на такие предложения с точки зрения стоимости коммерческой недвижимости.

Коммерческую недвижимость классифицируют на 4 основные категории:

Сегмент торговой недвижимости;
Сегмент офисной недвижимости;
Сегмент промышленной недвижимости;
Вспомогательные здания и сооружения.

Принципы, базирующиеся на субъективных представлениях:

Польза. Коммерческая недвижимость имеет ценность лишь в том случае, если она полезна покупателю или арендатору. Польза недвижимости, зачастую, рассматривается в рамках назначения помещения, однако существуют исключения: например, бывшее промышленное сооружение арендуют на короткий период для съемок телепередачи.
Замещение. Покупатель не станет платить за объект коммерческой недвижимости больше, чем за эквивалентный объект с меньшей стоимостью. В некоторых случаях стоимость длительной аренды может достигать стоимости постройки нового сооружения в короткие сроки, в такой ситуации аренда будет нецелесообразной. Таким образом, покупатели и арендаторы руководствуются принципом замещения: максимальная цена объекта определяется минимальной стоимостью, по которой можно приобрести эквивалентный с точки зрения пользы объект.
Ожидание. Этот принцип базируется на определении текущего размера дохода или иных выгод, которые могут в будущем предоставить владельцы недвижимости.

Принципы, относящиеся к земле и размещенной на ней коммерческой недвижимости:

Остаточная продуктивность. Подразумевает учет дохода, относящийся к земле, после того, как все расходы на труд и коммерческую деятельность были покрыты. Таким образом, остаточная продуктивность будет высокой лишь в том случае, когда земля позволит извлекать максимальный доход, удовлетворять потребности владельца (или арендатора), а затраты на содержание и ведение деятельности будут минимальны.
Вклад. Стоимость коммерческой недвижимости может изменяться в зависимости от наличия или отсутствия определенных факторов производства. Вклад – это сумма, которая определяет отклонения стоимости с точки зрения наличия/отсутствия дополнительных производственных факторов.
Принцип баланса. Если земля, на которой расположена недвижимость находится в процессе строительства, или напротив, перегружена, рентабельность размещенной на ней недвижимости уменьшается.

Принципы, непосредственно связанные с рынком:

Принцип корреляции. Цена недвижимости подвержена воздействию рынка и сама воздействует на цену другой недвижимости в прилегающей территории. Это правило актуально для любой из форм землепользования.
Принцип соответствия. Уровень соответствия удобств и сервиса, территориального расположения объектов, архитектурного стиля, производственных мощностей и прочих факторов, ожиданиям и потребностям рынка определяет стоимость коммерческой недвижимости.
Принцип спроса и предложения. В совокупности спрос и предложение в значительной мере определяют стоимость недвижимости, однако, поскольку рынок несовершенен, уровень спроса и предложения не всегда отображают реальную цену, фигурирующую в сделках с недвижимостью. Множество различных факторов также воздействуют на установлении окончательных цен продажи и аренды: например, умение торговаться, эмоции, количество участников сделки, и т.д.
Принцип конкуренции. Аналитики не могут игнорировать оценку стоимости потока дохода конкурентов, однако крайне важно уметь объективно отделять прибыль от сверхприбыли.
Принцип изменения. Коммерческие объекты (как и любые другие) также постепенно изнашиваются. Бизнес не стоит на месте, поэтому с каждым днем открывается все больше новых предприятий, а старые, в свою очередь, подвергаются модернизации или вовсе закрываются. Следовательно, стоимость коммерческой недвижимости не может оставаться константной: она будет увеличиваться или уменьшаться со временем.

Принцип наиболее эффективного использования объекта. Этот принцип включает в себя все другие принципы описанных раннее категорий: определение наиболее эффективного, разумного, финансово осуществимого использования земли и недвижимости обеспечивает объекту наивысшую текущую стоимость.

Экспертная оценка коммерческой недвижимости

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

Оценка коммерческой недвижимости необходима для определения стоимости имущества и расчета налоговых платежей. Это важная и полезная услуга, в которой, прежде всего, заинтересован владелец недвижимости. Проведенная экспертом оценка позволит получить точные сведения об актуальной цене объекта и определить, какую выгоду можно извлечь от его продажи. Не стоит пытаться самостоятельно оценить имущество, лучше сразу обратиться к специалистам. В статье будет рассмотрен порядок проведения оценки, перечень необходимых документов, факторы, влияющие на стоимость имущества.

Что представляет собой оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это недвижимое имущество, которое может приносить доход своему владельцу в денежном или товарном выражении. Целевое назначение такого имущества – осуществление коммерческой деятельности. Выделяют несколько видов коммерческой недвижимости:

офисная (используется для размещения представительств компаний);
торговая (предназначена для продажи товаров и услуг);
производственно-складская (используется для производства и хранения продукции).

К коммерческой недвижимости относятся бизнес-центры, магазины, административные здания, развлекательные комплексы, паркинги, отели, промышленные здания и пр.

Оценка объектов коммерческой недвижимости – это комплекс мероприятий, целью проведения которых является определение реальной стоимости недвижимых объектов на конкретную дату. Процедуру проводит сертифицированный специалист, имеющий опыт в этом направлении. Заказать экспертный анализ цены коммерческой недвижимости можно в компании MindsCapital. У нас работают только компетентные сотрудники, которые предоставят клиентам профессиональные консультации и помогут определить эффективные пути ведения бизнеса.

Специалист, ответственный за проведение оценки, должен учитывать все характеристики объекта: конструктивные и планировочные особенности, год строительства, расположение относительно транспортных магистралей и центров деловой активности и др. Основная сложность проведения процедуры связана с тем, что на рынке представлено огромное разнообразие объектов, и к каждому их них необходимо применять отдельный алгоритм расчета стоимости. Для определения ориентировочной цены имущества можно использовать онлайн-калькулятор оценки коммерческой недвижимости.

Кому и в каких случаях может потребоваться оценка недвижимого имущества

Независимая оценка стоимости коммерческой недвижимости сегодня очень востребована. Она может понадобиться как физическим, так и юридическим лицам. Сотрудники агентства недвижимости MindsCapital с пониманием относятся к потребностям каждого клиента, будь то крупная коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Мы предлагаем принципиально новый подход к каждому клиенту на всех этапах сотрудничества.

Юридические лица заказывают оценку рыночной стоимости коммерческих объектов в таких случаях:

регистрация организации, реструктуризация или банкротство;
продажа недвижимости;
выделение доли имущества;
переоценка основных фондов;
приватизация или отчуждение недвижимого имущества;
внесение объекта недвижимости в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.

Физическим лицам оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости может понадобиться в следующих ситуациях:

проведение коммерческих операций с имуществом;
подача заявки на получение кредита под залог имущества;
определение размера арендной ставки;
оформление страховки;
решение имущественных споров.

Этапы проведения профессиональной оценки

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости состоит из нескольких этапов:

Заключение договора о проведении оценки с сертифицированным экспертом. При составлении договора необходимо руководствоваться положениями ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ.
Предоставление заказчиком пакета документов. Точный перечень будет определен экспертом после ознакомления с заданием на оценку.
Предоставление оценщику детальных характеристик объекта и связанных с ним юридических прав.
Анализ полученных сведений по ряду критериев.
Выезд оценщика на объект, составление акта осмотра.
Составление отчета об оценке. Документ тщательно проверяется руководителем отдела оценки или уполномоченным на это сотрудником, неоднозначные толкования и неточности в нем недопустимы.

Владельцев недвижимого имущества часто интересует вопрос о том, сколько времени занимает проведение экспертизы. Сроки выполнения и качество работы будут зависеть не только от масштабов объекта, но и от уровня профессионализма оценщика. В среднем для проведения экспертизы потребуется 1-3 дня.

К выбору компании, которая будет проводить оценку, необходимо подойти очень ответственно. Именно от этого будет зависеть эффективность ведения бизнеса. Специалисты агентства недвижимости MindsCapital имеют богатый опыт работы и обладают профессиональным чутьем. Они проведут профессиональную оценку недвижимости в соответствии с реалиями и перспективами рынка. Клиенты агентства смогут заказать оценку коммерческой недвижимости онлайн.

Читать еще: Расчет через ячейку при покупке недвижимости

Перечень необходимых документов

Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство на недвижимость и др.).
Документы БТИ.
Бухгалтерская документация (справки о величине балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, данные об эксплуатационных расходах и расходах на управление объектом оценки).
Государственный акт о собственности на землю или договор аренды земли.
Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
Паспорт и идентификационный код владельца недвижимого имущества.

Приведенный перечень носит справочный характер. При необходимости он может быть изменен или дополнен.

Факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость коммерческого имущества

Месторасположение объекта.
Доступность со стороны транспортной инфраструктуры.
Наличие фасадного входа в помещение, выход здания к улице.
Количество этажей.
Площадь недвижимого имущества.
Физическое состояние.

При определении цены недвижимости не всегда надо ориентироваться на стоимость аналогичных объектов, расположенных в том же районе. Практика показывает, что стоимость таких объектов часто бывает завышена и не соответствует реальному положению дел.

При проведении расчетов очень удобно использовать калькулятор оценки коммерческой недвижимости. Заинтересованному лицу необходимо указать сведения об объекте, и калькулятор автоматически рассчитает его ориентировочную стоимость. Но для проведения профессиональной оценки недвижимости следует обратиться к специалистам.

Экспертная оценка коммерческой недвижимостиОценка рынка коммерческой недвижимости – это одно из приоритетных направлений деятельности агентства MindsCapital. Клиенты смогут связаться с нашими экспертами позвонив по телефону, оставив заявку в специальной форме или отправив письмо на электронную почту. При необходимости мы поможем подобрать наиболее привлекательный объект для инвестиций с периодом окупаемости 5-6 лет.

Оценка коммерческой недвижимости: особенности и необходимые документы

Оценка коммерческой недвижимости проводиться в отношении нежилых объектов, используемых для получения прибыли: офисы, торговые площади, производственные и складские помещения. Оценка стоимости любого из этих объектов помогает сократить расходы на владение данным типом недвижимости и время на анализ ситуации на рынке.

Предмет и цели оценки

Оценка коммерческой недвижимости проводиться для определения рыночной стоимости. Самой распространённой целью, ради которой её заказывают является получение кредита под залог нежилых помещений. На втором месте определение рыночных ставок арендной платы за использование конкретного коммерческого объекта.

Особенности процесса

Оценка начинается с переговоров, которые завершаются заключением договора. В документе должны найти отражения условия заказа и задачи, предусмотрен случай расторжения договора сторонами.
Затем заказчик передаёт оценщику необходимые документы (достаточно копий) и согласует с ним время осмотра. По прибытии на место специалист фотографирует объект, составляет акт осмотра. Если доступ к объекту невозможен (идёт судебное разбирательство и другая сторона препятствует осмотру), приходиться искать иные пути для определения его стоимости.

Имея на руках всю необходимую информацию, оценщик приступает к составлению отчёта. Его должен проверить непосредственный руководитель специалиста, прежде чем документ попадёт в руки заказчика.
Требования к отчёту обширны, но главное правило: он не должен вводить в заблуждение и допускать двойного толкования. В нём обязательно указывается дата проведения оценки, порядковый номер, использованные стандарты, обозначаются цели и задачи оценки.

Необходимые документы

Нет смысла говорить о минимальном пакете документов, поскольку чем больше сведений вы предоставите, тем более объективной и точной будет оценка и все сведения, занесённые в отчёт.
Кроме элементарных требований (правоустанавливающие документы), помогут документы из БТИ (техпаспорт или выписка из него по форме БТИ №1а; экспликация по форме №22 и поэтажный план), бухгалтерская информация (справка о балансовой стоимости объекта, о величине остаточной стоимости, информация о расходах на страхование объекта, коммунальные платежи, оплата труда уборщицы, охранника).

Ценообразующие факторы

Оценка в основном заказывает для выявления факторов, которые влияют на цену объекта коммерческой недвижимости. Как и для других типов недвижимого имущества важно местоположение, качество внутренней отделки, а также удобство расположения, функциональное назначение объекта и возможности для развития бизнеса.

Например, для офисных помещений важно близкое расположение к центру города. Чем больше развита вокруг них инфраструктура, чем доступнее транспортные развязки, тем выше стоимость. А для складской недвижимости более важна транспортная доступность.

Самой дорогой на сегодняшний день является торговая недвижимость. Владельцы ТК и ТЦ никогда не жалуются на недостаток арендодателей.

Что касается назначения объекта, то большую сложность в оценки вызывают та недвижимость, которая не используется по прямому назначению, а «помогает» в изготовлении услуг или товаров. Специалисту сложно вычленить параметры, которые собственно и принесли прибыль.

На стоимость коммерческой недвижимости влияет и площадь, причём противоположным способом. Чем больше помещение, тем меньше цена за 1 кв. м. Это вызвано снижением спроса на крупные объекты – в них нуждаются далеко не многие. Если небольшой офис кажется привлекательным тысяче предпринимателей, то складской комплекс размеров в 500 кв. м заинтересует далеко не каждое предприятие. В зависимости от условий: тепло, свет, наличие балок и другие.

Только компетентный специалист в состоянии грамотно распределить факторы по их влиянию на цену и сделать объективный вывод о стоимости объекта.

Профессиональная оценка коммерческой недвижимости: как и когда проводится, куда обратиться

Экспертная независимая оценка коммерческой недвижимости – популярная в последние годы услуга. Она часто требуется для суда, банка, различных сделок, а также для разрешения имущественных споров граждан.

Чтобы получить официальный документ о её проведении, нужно обратиться в профессиональную компанию, уполномоченную выдавать заключение о проведении такой работы. Только оно будет иметь юридическую значимость.

В каких случаях нужна экспертная оценка коммерческой недвижимости

Для коммерческой недвижимости такая процедура может понадобиться в следующих случаях:

В целях подтверждения балансовой цены.
Для международного бухучёта.
По запросу ФНС с целью определения налоговой базы.
По запросу банка при подаче заявки на кредит, рассрочку, ипотеку.
В целях переоценки недвижимости, если она находится в залоге у банка.
Для страховой компании.
При проведении сделок с имуществом, например, купли-продажи или сдачи в аренду.
В целях сравнения с конкурентами, принятия решений по изменениям, управлению компанией.
Для разрешения имущественных споров.

Особенности проведения оценки коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относятся:

ТРЦ, ТРК, ТК.
Нежилые отдельно размещённые здания без точного назначения.
Производственные и торговые помещения.
Офисные здания.
Кафе, рестораны, салоны, парикмахерские и т.п.
Складские помещения.
АЗС.

Существует несколько разновидностей оценки. Какой метод выбрать, зависит от целей проведения и от типа недвижимости. Самостоятельно определять способ нет необходимости – нужно просто проконсультироваться у специалиста компании, в которой планируется заказать услугу. Он сам выявит, какой метод нужно использовать в данном случае.

Используемые способы – затратный, сравнительный или доходный. При каждом из них проводится полный подробный анализ ряда факторов. Разница в том, что акцент делается на разных деталях.

Несмотря на то, что для каждого есть свои правила и формула расчёта, работа проделывается огромная. Эксперт анализирует каждый фактор с учётом своих знаний и опыта. Мнение о том, что высчитать цену недвижимости легко, просто используя интернет-формулы, ошибочно.

Кто имеет право проводить оценку коммерческой недвижимости

Существует два варианта:

Самостоятельная оценка коммерческого помещения или здания. Сюда входят также случаи, когда имущество оценивается общим собранием нескольких сотрудников, знакомыми со смежным профильным образованием и т.д.
Профессиональная. Может проводиться только организациями, имеющими лицензию на такую деятельность.

Первый вариант используется крайне редко. Он подходит, когда не требуется ни определение точной цены, ни официальное заключение в виде документа.

Примеры случаев, когда может понадобиться самостоятельный анализ:

Организация хочет внести какие-то изменения во внутреннюю документацию или в принципы своей работы. Для этого в рамках комплексного решения ей требуется оценить недвижимое имущество.
Происходит разделение объекта между родственниками, но проблем не возникает, нужно только выяснить изначальную стоимость.
Перед продажей владелец желает уточнить цену.

Читать еще: Доверительное управление коммерческой недвижимостью

Выбирая такой вариант, очень важно учитывать, что получившаяся в итоге сумма может сильно отличаться от реальных цифр. Если человек пытается сделать оценку по формулам из интернета, вероятность ошибки очень высока. Недаром для проведения оценочной деятельности компании получают лицензию: важны и знания, и опыт.

Поэтому второй вариант выбирают чаще. К тому же в большинстве случаев анализ стоимости объекта не имеет никакой юридической силы, если он не подтверждён официальным документом.

Этапы проведения оценки

Первым этапом является подбор организации. Решение стоит принимать взвешенно, не обращаясь в первую попавшуюся компанию, а выбирая действительно ответственных экспертов.

Согласование действий и подписание договора

Второй этап – непосредственно обращение в эту организацию, получение консультации по всем вопросам и согласование дальнейших действий. Консультация обычно является бесплатной и проводится в течение 15-60 минут. В ходе неё выясняются все нюансы и пожелания заказчика, принимается решение о том, как обойти подводные камни, если они есть.

Далее на этом этапе происходит согласование деталей проведения работы. Необходимый минимум информации, который нужно предоставить:

Общее местонахождение объекта и его точный адрес.
Его наименование.
Информацию об общей площади объекта.
Цель проведения – для чего необходимо заключение об оценке.

На втором этапе согласовывается также цена оценки коммерческой недвижимости, запрашивается пакет документов, если он ещё не был собран. После их передачи заключается договор.

После второго этапа основная работа заказчика может считаться оконченной. Далее потребуется только предоставить доступ на объект, если в этом есть необходимость.

Осмотр объекта и составление заключения

На третьем этапе эксперт выезжает на объект и проводит его осмотр:

проверяет степень износа;
делает фотографии;
осматривает прилегающую территорию;
проверяет соответствие документации в целом;
вносит в свои записи все детали, влияющие на стоимость;
также он изучает предоставленные документы.

Затем на основе всех собранных материалов и с помощью оценочных формул проводится анализ актуальной стоимости объекта. Обычно вся работа занимает от 1 дня.

Более точный срок зависит от расположения объекта и наличия факторов, которые могут препятствовать проведению процедуры или задерживать её. Дату получения заключения об оценке можно узнать заранее, ещё при заказе услуги.

Последним, четвёртым этапом является получение готового документа. После этого его можно использовать там, куда он изначально требовался.

Какие документы потребуются

Единого перечня документов, по которому можно было бы их собрать и сдать эксперту, не существует. В различных ситуациях могут понадобиться другие бумаги; бывает и так, что отсутствие какой-либо справки не критично. А иногда документ можно заменить на другой. Всё зависит от конкретной ситуации.

Оптимальный вариант – уточнять заранее, что именно понадобится. Для этого нужно проконсультироваться у специалистов по телефону. На основе предоставленных данных они могут назвать полный перечень.

Но есть основной список, на который можно предварительно ориентироваться:

Подтверждение права собственности на тот объект, который предстоит оценивать.
Геодезический план либо карты с обозначением места расположения недвижимости. Предоставляется в виде копий.
Документы, с помощью которых можно подтвердить право на земельный участок, где расположен объект.
Для юридических лиц – справка о размере балансовой стоимости.
Информация обо всех сооружениях, входящих в состав объекта и расположенных на его территории.
Справки, подтверждающие ежегодные расходы на объект, и размер этих расходов.
Документы из БТИ.
Реквизиты организации, если заказчиком является юридическое лицо.
Документы, подтверждающие суммы расходов по коммунальным платежам или их полное отсутствие.
Сведения о том, есть ли обременения, или об их отсутствии. Во многих случаях нужны документальные подтверждения. К обременениям относятся залог, аренда, ипотека и другие подобные случаи.

Кому доверить проведение оценки коммерческой недвижимости

Компаний, занимающихся профессиональной оценкой коммерческой недвижимости, сегодня достаточно много. И всё-таки стоит тщательно выбирать эксперта, особенно если анализ проводится в целях перепроверки или результат может сильно повлиять на дальнейшие обстоятельства.

Наше предложение потенциальным заказчикам – выбрать именно нас в качестве организации для проведения оценки. Огромный опыт позволяет утверждать, что всё будет сделано на высшем уровне.

Преимущества, которые вы можете получить, если выберете компанию «Профсервис», достойны внимания:

Предоставляется оценка коммерческой недвижимости в Москве на таком уровне, где учтены все факторы, а значит, она будет максимально точной и обоснованной.
Вы будете уверены, что результат – правильный. Это подтверждает репутация компании и огромный опыт, а также высокая квалификация наших сотрудников. «Профсервис» имеет лицензию на свою деятельность. Аккредитован в Сбербанке.
Короткий срок выполнения. Согласовать его можно заранее, до подписания договора.
Затраты будут приемлемыми. Несмотря на высокий уровень услуг и сервиса, цены демократичные.

Если вы хотите получить оценку коммерческой недвижимости с учётом всех возможных факторов, обратитесь к нам. Профессиональный подход – залог положительного результата!

Оценка коммерческой недвижимости: особенности процедуры и необходимые документы

Одним из наиболее ценных и существенных финансовых активов предприятия является недвижимое имущество. Эффективное управление объектом недвижимости невозможно без проведения независимой оценки. Магазины, кафе, развлекательные центры, склады, офисы и другие нежилые сооружения – это объекты оценки коммерческой недвижимости, предназначенные для получения прибыли в результате предпринимательской деятельности.

Способность приносить доход отличает коммерческую недвижимость от всех остальных видов недвижимости и имеет свои особенности проведения процедуры оценки. Одним из самых востребованных видов оценки коммерческой недвижимости признана оценка коммерческого здания (склада, офиса). Оценка рыночной стоимости офисных помещений, складов, является желательной при совершении операций купли-продажи, сдачи в аренду, оформления кредита, взносе в уставный капитал. Оценщик проанализирует производственные площади складов, местоположение, удобство подъезда к складу, ставки продажи и ставки аренды, при необходимости и затраты на его реконструкцию, с учетом стоимости материалов. Для оценки офиса будут учитываться отдаленность здания от центра города, наличие парковки, площадь, планировка и отделка офисного помещения.

Оценка нежилой недвижимости (торговые центры, кафе, магазины) также имеет ряд особенностей: доступность объекта нежилой недвижимости для посетителей с высоким уровнем дохода, местонахождение в спальном районе или в центре города, плотность жилых застроек в этом районе и многое другое. Потребуется оценка нежилой недвижимости при страховании объекта, получении кредита, оформлении сделки купли-продажи, при изменении специализации магазина.

Оценить коммерческую недвижимость необходимо в строгом соответствии с нормативно-правовыми документами. Документы для оценки коммерческой недвижимости :

·Свидетельство о государственной регистрации права на объект и земельный участок (если право на объект не зарегистрировано, потребуется иной документ: договор купли-продажи, договор дарения, договор инвестирования и т.д.);

·Свидетельство о государственной регистрации права земельного участка, на котором находится объект (если земля в аренде, потребуется договор аренды земельного участка);

·Паспорт БТИ, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану;

·Выписка из кадастрового плана земельного участка;

·Договор аренды земли, если земля находится в аренде;

·Описание имеющихся обременений, при их наличии (документы, подтверждающие права третьих лиц, судебные документы);

·Инвентарный номер объекта, балансовая и остаточная стоимости, величина эксплуатационных расходов по объекту оценки.

Вышеперечисленные документы нужно предоставить в копиях, заверенных надлежащим образом, с подписью уполномоченного лица и печатью организации. Документы – достоверный источник информации об организации и в дальнейшем будут приобщены к отчету независимого оценщика в приложении.

Читать еще: Кто делает оценку недвижимости при ипотеке?

Если по каким-то причинам у Вас нет возможности предоставить полный пакет документов, это не будет являться препятствием для проведения оценки. Оценку можно провести на основании суждений оценщика относительно некоторых параметров объекта. Об отсутствии документов оценщик укажет в отчете, также как и суждения, которые им были сделаны. Важно помнить, что дальнейшее использование такого отчета будет ограниченным.

Трудно представить развитие малого и среднего бизнеса без привлечения заемных средств, оформить которые можно в банке, под залог имеющейся коммерческой недвижимости. При обращении в банк, оценка коммерческой недвижимости способна оказать влияние на кредитную ставку, срок кредитования и сумму кредита. Независимые оценщики компании «ЭНСО-Оценка» нацелены на максимальный результат наших клиентов. Нижний и верхний пределы доступной суммы кредита будут зависеть от территориального расположения и состояния объекта коммерческой недвижимости. Отчет об оценке, основанный на реальном положении дел, будет способствовать снижению процентной ставки и увеличению суммы кредита, при оптимальном для клиента сроке кредитования.

Независимая оценка поможет выявить завышенную стоимость коммерческой недвижимости. Если стоимость магазина или офиса чрезмерно завышена, то владелец вынужден оплачивать больше налогов, чем положено по действующему законодательству. Опытные оценщики и юристы нашей компании помогут оспорить эту ситуацию в судебном порядке.

Оценивая тот или иной объект коммерческой недвижимости, оценщик использует различные подходы к оценке, за счет чего ему удается максимально приблизиться к необходимой стоимости для конкретной цели. Оценщик маневрирует стоимостью объекта, выбирая для процедуры оценки один из трех подходов (затратный, сравнительный или доходный), что позволяет достигать поставленных клиентом целей.

Компания «ЭНСО-оценка» оказывает профессиональные услуги по проведению независимой оценки различных коммерческих объектов: нежилых зданий, офисных помещений, торгово-развлекательных центров, ресторанов, гостиниц.

Если у Вас еще остались вопросы об оценке коммерческой недвижимости – мы ответим на них в нашем офисе или по телефону (+7 (343) 384-87-33 или +7 (499) 703-22-31).

620109 , Россия, Екатеринбург , ул. Крауля, д. 9а , оф. 410, +7 (343) 384-87-33

Три подхода при оценке коммерческой недвижимости

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

Для определения реальной стоимости квартиры или коммерческой недвижимости применяют экспертную оценку недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости и других объектов тесно связана с интересами владельца. В материале рассмотрены три общепринятых подхода, применяемых специалистами Некоммерческого Партнерства «Федерация Судебных Экспертов» при оценке. Также показана важность правильной оценки продаваемой квартиры.

Доходный подход в оценке коммерческой недвижимости

Недвижимость, приносящая доход своему владельцу, является коммерческой. Когда проводится оценка коммерческой недвижимости, доходный подход занимает лидирующее место среди остальных способов проведения такой оценки. В чем суть такого подхода? Стоимость коммерческого объекта будет рассчитываться исходя из суммы дохода, который в обозримом будущем принесет его использование.

Один из наиболее часто используемых способов получения дохода – сдача объекта в аренду. Если независимая оценка недвижимости выполняется по такому объекту, эксперт-оценщик НП «ФСЭ» определяет ставку, которую можно использовать при сдаче его в аренду. Определяя чистый операционный доход, из суммы возможного валового дохода вычитаются эксплуатационные затраты по объекту.

Непосредственные затраты собственника на эксплуатацию объекта, складываются из:

коммунальных платежей;
арендной платы за пользование земельным участком;
налога на имущество;
других эксплуатационных расходов.

Кроме непосредственных затрат собственника к эксплуатационным расходам относят:

упущенные доходы владельца недвижимости из-за неполучения арендной платы от арендатора;
расходы, связанные с недобросовестной эксплуатацией арендованного имущества арендатором;
затраты, которые потенциально придется понести в процессе поиска нового арендатора.

Когда будущий чистый операционный доход при сдаче имущества в аренду определен, он корректируется к текущей стоимости с помощью дисконтирования по соответствующей ставке. Ставку дисконтирования определяется в размере средней нормы доходности инвестиций в активы, сопоставимые по рискованности.

Такой подход в независимой оценке недвижимости основывается на принципе замещения. Что это за метод? При нем экспертом первоначально выдвигается предположение, что никакой адекватный покупатель не заплатит за недвижимости сумму, большую той, за которую можно было бы приобрести объект, аналогичный по пригодности и основным параметрам.

Особенность такого подхода в том, что для определения стоимости необходим анализ рынка объектов, сравнимых с тем, который подвергается оценке. В виду объективных обстоятельств, найти два объекта, идентично сходных по своим параметрам невозможно. Поэтому, когда найден аналог оцениваемому объекту, цена на него корректируется, учитывая различия в свойствах с объектом оценки.

Независимая оценка недвижимости экспертами НП «ФСЭ» по затратному способу часто применяется для отдельно стоящих зданий. Здесь используется принцип замещения. Суть его состоит в предположении, что никакой разумный покупатель не будет платить за недвижимость сумму, большую размера затрат, которые ему придется понести на строительство аналогичного по полезности объекта.

В данном методе оценки также важную роль играет также степень износа оцениваемого здания. Ведь изначально сумма рассчитывается для строительства нового здания, аналогичного оцениваемому объекту. Но оцениваемый объект, как правило, уже имеет определенный износ, который и нужно отнять от стоимости нового строительства.

В стоимость при этом методе включают прибыль, которую должен при строительстве получить заказчик (инвестор) и подрядчик.

Существенный минус затратного подхода в том, что, учитывая затраты на потенциальное строительство объекта, он не учитывает по нему реальной рыночной ситуации. Но в определенных ситуациях этот минус становится плюсом. Когда в отношении сделок с недвижимостью недостаточно информации или она недостоверна, другие подходы в оценке не будут иметь смысла – их результат не будет объективным. А вот затратный подход, не требующий знания конъюнктуры рынка, окажется в самый раз.

Специфические и уникальные объекты, мало зависимые от рыночных отношений, также оцениваются с помощью затратного подхода.

Оценка квартиры для продажи

Важность получения экспертного заключения о денежной оценке квартиры перед продажей состоит в необходимости установления цены, адекватной действительному состоянию объекта продажи и состоянию рынка на момент совершения сделки. И хотя оценка квартиры для продажи может быть выполнена самостоятельно с помощью различных онлайн калькуляторов, даже небольшая погрешность в несколько процентов в ту или иную сторону, может привести к одинаково печальным последствиям.

Опасности неправильно установленной цены продажи квартиры

Установив заниженную цену, владелец квартиры теряет сумму, равную разнице между реальной (экспертной) стоимостью и стоимостью продажи жилья.
При завышенной цене есть риск вообще не продать объект или продать намного позже, что также чревато потерями средств.

Независимая оценка коммерческой недвижимости и квартир, проводимая НП «Федерация Судебных Экспертов» основана на принципах профессионализма и объективности. В своей работе мы руководствуемся актуальными законодательными нормами, в том числе ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 01.04.2015). Заказывая экспертизу у нас, вы предохраняете себя от недоразумений, связанных с неправильной оценкой недвижимости.

№ п/п	Вид объекта	Стоимость, руб.
1.	Квартира
— типовое вторичное жилье	от 4 000
— новостройка	от 6 000
— элитное жилье	от 10 000
2.	Доля в квартире
— типовое вторичное жилье	от 5 000
— новостройка	от 5 000
— элитное жилье	от 12 000
3.	Гаражи	от 8 000
4.	Жилые дома и коттеджи	от 20 000
5.	Здания
10000 м 2	от 60 000
Выезд по Москве: 500 — 1000
Выезд по МО: 2000 — 3000

Цена услуг по оценке жилой и коммерческой недвижимости указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.