Особенности управления коммерческой недвижимостью

Как заработать на управлении коммерческой недвижимостью

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью ещё недавно вызывало у собственников недоумение. Они и не собирались отдавать своё детище под чужой присмотр и не могли понять, как на такое может вообще кто-то решиться.

В таких условиях начинали свой бизнес те, кого принято называть «первыми ласточками». И они выжили, протаранив, как ледокол, ригидную ментальность отечественного потребителя, нескорого на изъявление любви к цивилизованным услугам.

В данный момент, когда сия ниша ещё относительно пуста, но не угрожающе пустынна, как раз и пора осваивать сектор, где в скором времени эксперты предвещают бурный рост. Итак, подробности.

Первое, о чём стоит сказать, на данном рынке нужно начинать работать тем, кто уже имеет опыт работы в следующих сферах:

рынок недвижимости (риэлторы и девелоперы);
оценк, брокеридж, консалтинг;
любая специальность в банковской, финансовой, инвестиционной сфере.

Человек, который собирается связать свою жизнь с коммерческим управлением недвижимостью, должен обязательно закончить курсы управляющего. Предостережение: не стоит набирать команду из тех, кто не имеет ничего, кроме теоретических представлений об управлении — и у Вас самих, и у Ваших сотрудников должен быть личный опыт работы именно с недвижимостью. Полезно поработать в западной компании, работающей на российском рынке.

Открой свой онлайн-бизнес!

Прибыльный онлайн-бизнес на трансформационных играх. Все включено для старта: комплекты игр + онлайн-обучение «под ключ».

Кстати о западных компаниях. Они разобрали себе управление зданиями класса А, и Вам придётся стартовать в классе В и даже реставрирующемся и ремонирующемся классе С. Спектр услуг, оказываемых управляющими, традиционно делится на 4 класса. Вот они, в порядке возрастания сложности:

так называемый клининг и прочие сопутствующие ему мелочи;

техобслуживание с целью оптимизации расходов;

работа с арендаторами — их поиск, отбор и решение текущих вопросов;

стратегическое (долгосрочное) управление активами. Как правило, оно начинается сразу после составления проекта будущего здания.

Надо сказать, что до последнего уровня сложности мало кто добирается, чаще всего только декларирует.

Готовые идеи для вашего бизнеса

Ваша цель как управляющего — заставить здание приносить максимальный доход, повысить (и повышать постоянно) его финансовую и инвестиционную привлекательность для арендаторов и не только, а также освободить время хозяина коммерческой недвижимости для других дел.

До последнего времени в регионах с этим справлялись непосредственно застройщики, девелоперы, риэлторские конторы. Но это не является общемировой практикой, это случалось от нехватки чётких представлений о нише и её уникальности. Это как если бы в маленькой торговой палатке продавали хлеб, бакалею, мыло и резиновые сапоги. Застройщики занимались управлением построенных ими же домов не от нашей хорошей жизни, поэтому такая практика скоро прекратится даже в регионах.

Сколько нужно вложить денег и на что

Сначала — в общем, затем — в деталях.

В общем. набрать команду специалистов, которые могли бы соответствовать следующим должностям: генеральный директор, заместитель генерального директора, пиар-директор, маркетолог, финансовый директор, главный бухгалтер, юрист, главный по техническим вопросам и вопросам эксплуатации (главный инженер) и наёмный персонал, именуемый с лёгкой руки современных писателей «офисным планктоном».

Этим специалистам придётся платить зарплату — около двадцати тысяч долларов в месяц — на первоначальном этапе, пока Вы не выйдете на плавающие проценты от прибыли коммерческого здания, находящегося у Вас в управлении. Эксперты советуют, как решить проблему временного зазора — когда команда уже собрана, а здание, которым Вы собираетесь управлять ещё не найдено. Есть услуги «длинные» (это, как раз, то, чем Вы собираетесь заниматься) и услуги «короткие» — это то, что умеют ваши сотрудники, опыт, который они принесли с собой. К таким коротким услугам относится оценка, брокеридж, консалтинг.

Трата номер два — аренда офиса. Это обойдётся, по оценкам экспертов — в 25 тысяч долларов в год. Какой же офис будет уместен в этой рыночной нише? Здесь все единодушны — Ваш офис является визитной карточкой и она должна быть «с золотым обрезом». Т.е. не менее 50 квадратных метров в элитном сегменте. Дело в том, что не все сотрудники будут сидеть в головном офисе — часть из них, в силу сецифики своей работы, будет постоянно находиться что называется «на объекте». Это особенно актуально для тех компаний, которые не ограничиваются управлением только одним коммерческим объектом, а «ведут» сразу нескольких клиентов.

Второй Вашей визитной карточкой должен стать профессиональный сайт, который потянет на одну тысячу долларов (минимум).

Далее Вам предстоит заняться рекламой (как говорят профессионалы, от пяти тысяч условных единиц ежемесячно). Те же специалисты не советуют вкладывать деньги в «прямую» рекламу — напротив, она должна быть точно рассчитана и донесена только до тех, кто в ней в принципе нуждается.

В итоге получается, что на старт бизнеса Вам придётся затратить от 30 до 50 тысяч долларов. Вы будете получать невысокий (по меркам иных), но зато стабильный доход. Но, как говорится, иных уж нет, а те — далече, и хоть нефти в нашей стране много, на всех желающих её не хватит.

Самое сложное — это найти своё первое здание для того, чтобы Вас пустили им управлять. Дальше проблем не будет вообще. Как же решить эту задачу? А так же, как её решают юные парикмахеры — тренироваться на знакомых. Самые серьёзные директора российских УК говорят, что первый дом ищут у знакомых.

Окупаемость Вашего бизнеса по уже имеющемуся опыту составит от 1 до 2-х лет. Ваш процент — от трёх до десяти от потока прибыли, которую приносит коммерческая недвижимость, находящаяся в управлении.
Средняя доходность бизнеса от 15 до 20 процентов. Никаких лицензий и сертификатов не потребуется.

Вам стоит задуматься об открытии своего бизнеса в этой новой и стремительно развивающейся нише, если Вы имеете опыт работы в недвижимости и не любите жёсткую конкуренцию.

66 человек изучает этот бизнес сегодня.

За 30 дней этим бизнесом интересовались 29849 раз.

Правильное управление недвижимостью – основа ведения эффективной инвестиционной практики

За последние несколько лет на рынке появилось не счисленное множество компаний, главным направлением деятельности которых является управление недвижимостью. Этот вид операций имеет множество особенностей и нюансов, в которых необходимо разобраться заранее, дабы избежать неприятностей и мошенничества.

Общие сведения об управлении недвижимостью

Ключевые особенности обусловлены тем, что управление объектами недвижимости может производиться как для личных и социальных потребностей, так и в инвестиционной и предпринимательской деятельности.

По своей сущности, управление представляет собой комплекс взаимосвязанных действий и операций в области эксплуатации различного типа зданий и построек, как например, анализ соответствия нормам условий сдачи помещений, направленный на повышение эффективности и надежности их использования в интересах владельца или инвестора.

Система управления недвижимостью содержит в себе следующие составляющие:

операции по управлению недвижимым имуществом, направленные на удовлетворение потребностей собственника;
комплекс регламентации и контролирования на законодательном уровне деятельности всех субъектов недвижимости, что выполняется специальными госорганами;
корректное составление и регистрация необходимого пакета документов на недвижимое имущество.

Основные принципы управления недвижимостью

Принципы как юридическая категория определяют ключевые особенности и направленность деятельности. Они во многом зависят от политической и экономической системы, а также множества других факторов.

Среди главных принципов регулирования управленческой деятельности можно назвать такие:

Законность – полное соответствие всей документации и собственно деятельности субъектов установленным нормам законодательства и верховенства права.
Гласность и открытость – наличие в открытом доступе информации обо всех участниках отношений по управлению недвижимостью.
Конкурентность – развитие конкуренции на рынке, что способствует быстрому развитию направления.
Распределение процедур и полномочий – адекватное поручение обязанностей для уполномоченных органов и создание специальных процедур регулирования их деятельности.
Рациональность – регулирование управлением в соответствии с потребностями участников с наиболее выгодным распределением функций.
Соблюдение норм и правил – терпимость к конкурентам на рынке, праводопустимое поведение и законная деятельность.

Их соблюдение является неотъемлемой частью успешного развития любого направления, что контролируется специализированными, уполномоченными на то государственными структурами.

Объекты и субъекты управления недвижимостью

В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению.

К ним, в частности, относят:

постройки и здания разнообразного назначения – жилищные, складские, офисные, производственные;
имущественные массивы предприятий, вне зависимости от форм собственности;
системы вышеназванных объектов – фонды: все разновидности и составляющие жилищного фонда, лесной и земельный фонды и т.д.

Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:

собственники, пользователи и владельцы имущества;
инвесторы;
арендаторы;
агенты недвижимости;
учреждения, имеющие соответствующие полномочия;
госучреждения;

Внимание! Основы управления недвижимостью указаны в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), с детальным описанием в комментариях статей и специализированных нормативно-правовых актах национального законодательства.

Научно определено и составлено целый ряд основных типов деятельности уполномоченных субъектов по непосредственному воздействию на объекты недвижимости.

Среди них выделяют:

Регулирование на госуровне:

прямое воздействие – путем выдачи законодательных актов, инструкций и правил, которые непосредственно регулируют отношения в данной области, регистрации и выдачи соответствующих лицензий, контроля за соблюдением норм;
косвенное влияние – так называемые экономические способы воздействия: реализация профильных программ, обкладывание налогами объектов недвижимости, комплексное реформирование и усовершенствование области.

Воздействие на уровне общественности: объективная реакция населения, с учетом профессиональных субъектов, и практические последствия такого реагирования.
Управление отдельных объектов: операционные, используемые владельцем для определенной разновидности предпринимательской деятельности в своих интересах, и инвестиционные – недвижимое имущество, которое требуется для максимизации прибыли.
Влияние на системы объектов недвижимости: жилая (РЖА) и нежилая (РА КУГИ)

Особенности некоторых разновидностей управления

Рассмотрим два наиболее часто встречающиеся в инвестиционной практике варианта управления.

Коммерческая недвижимость и особенности управления

Управление коммерческой недвижимостью – беспрерывный систематизированный механизм взаимодействия субъектов правоотношений,

Внимание! Главная цель управления – это максимальное развитие юридических и материально-технических показателей объекта недвижимости, рациональное и эффективное их использование, направленное на прирост стоимости в дальнейшей перспективе.

Проанализировав ряд факторов и положений законодательства, можно разделить данный вид управления на внешний и внутренний. Под внешним управлением понимают контроль за деятельностью субъектов на высшем государственном уровне, создание соответствующей нормативной базы для ее продуктивного регулирования. Внутреннее, в свою очередь, являет собой непосредственную деятельность конкретного субъекта, оформление нормативных документов локального характера.

Доверительное управление

Доверительное управление недвижимостью – отношения, которые возникают между сторонами – учредителем и доверительным управляющим – в связи с передачей имущества на определенный срок и осуществлением его управления в интересах собственника (учредителя). Как уже сказано, отношения оформляются на основе договора двух сторон, который можно охарактеризовать как консенсуальный, т.е. считается заключенным с момента достижения согласия между участниками.

Вследствие заключения договора доверительного управления, к доверительному управляющему переходит только право на управление имуществом в интересах учредителя, но не право собственности. Законодательством и условиями договора могут быть внесены поправки или ограничения на отношения управления. Особенности регулирования представленных отношений указаны в ГК РФ.

Подведя итог, можно сказать, что управление недвижимостью является трудоемким и довольно сложным механизмом регулирования деятельности ряда субъектов в сфере недвижимости, требующим неустанного контроля со стороны уполномоченных госструктур за соблюдением закона и правил.