Оспаривание сделок с недвижимостью в суде
Признание договора купли-продажи недействительным 2020
Содержание:
Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:
- Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
- Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
- Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
- Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
- Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
- Срок давности оспаривания договора купли-продажи
- В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры
Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Иначе обстоит дело с оспариванием договора.
Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.
Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.
Основания признания договора купли продажи недействительным
В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:
- Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
- Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
Какие сделки считаются ничтожными:
- Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
- Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
- Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
- Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
- Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)
Какие сделки считаются оспоримыми:
- Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
- Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
- Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
- Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
- Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
- Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
- При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).
В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:
- 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
- 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.
Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.
Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.
В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.
При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.
Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.
Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.
Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.
Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.
Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.
Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.
Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным
Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.
Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.
Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.
В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.
Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.
Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.
Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.
Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.
Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.
Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.
Услуги юристов по оспариванию сделки:
- Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
- Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
- Предъявление иска в суд
- Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)
Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.
Как оспорить сделку с недвижимостью
Как правильно оспорить сделку с недвижимостью?
Деньги достаточно сложно заработать – и очень просто потерять. И для многих становится буквально катастрофой, если в силу самых разных обстоятельств недвижимость оказывается потерянной, а очень немалые деньги, потраченные на нее – утраченными. Поэтому покупать собственный дом или городскую квартиру следует с пониманием, не забывая не только о выгоде и удобстве, но и об осторожности. Юридическая консультация Законного Права может помочь вам защититься от мошенников и аферистов на рынке недвижимости.
Два золотых правила покупателя недвижимости
Чтобы не оказаться в проигрыше, любой покупатель недвижимости должен железобетонно соблюдать два ключевых правила.
Во-первых, всегда, без всяких исключений для друзей, родственников и просто хороших знакомых, следует провести полную оценку юридической чистоты квартиры или дома, проверить детально риски при покупке квартиры . Сэкономите на проверке или пойдете на поводу у продавца – потеряете и недвижимость, и деньги, а друзья и родственники отделаются сочувственными пожиманиями плеч и ни к чему не обязывающими оправданиями типа «ну я же не знал, что так выйдет!».
Во-вторых, если вдруг вы все-таки стали мишенью весьма изобретательных сегодня преступников, или же с вашей недвижимостью была за вашей спиной совершена какая бы то ни было сделка с недвижимостью – не медлите ни секунды и сразу же воспользуйтесь услугами юристов по недвижимости Законного Права, чтобы начать судебный процесс и оспорить сделку с недвижимостью. Никаких промедлений, никаких размышлений и никаких надежд на лучшее – только мгновенные действия и высококлассные профессионалы смогут помочь вам в этой непростой ситуации.
Что такое оспаривание сделки?
Кризисные тенденции последних лет сказываются даже на мошенниках – они становятся намного изобретательнее, чем в спокойные благополучные времена, а мошеннические схемы все чаще начинают встречаться в сделках с очень лакомой для них в силу своей стоимости недвижимостью. Однако впадать в отчаяние и шарахаться от каждого предложения из-за этого не следует, ведь в большинстве ситуаций есть возможности оспорить сделку с недвижимостью.
В чем суть такого оспаривания? Оно представляет собой прописанную в отечественном законодательстве процедуру по признанию той или иной сделки абсолютно недействительной. И проделать это можно не только в ситуациях мошенничества, но в многих других случаях, при которых прописанная в российских законах процедура продажи недвижимости оказалась не соблюденной.
С позиций оспаривания важно помнить, что сделка может быть признана либо ничтожной, либо оспоримой.
Ничтожная сделка
Сделка будет сочтена ничтожной, если она была изначально незаконной, или же была совершена с настолько грубыми нарушениями, что ее законность вызывает сильнейшие сомнения. Именно ничтожными, к примеру, будут сделки, в которых мошенник подделывает правоустанавливающие бумаги на недвижимость и с их помощью продает ее.
Различают пять основных разновидностей подобных сделок. В их числе – сделки:
- – одной из сторон в которой был имеющий ментальные нарушения и в силу этого недееспособный гражданин;
- – одной из сторон в которой был гражданин, чей возраст еще не достиг 14-летнего порога;
- – совершенные для создания видимости и прикрывающие какие-то другие операции;
- – с объектами недвижимости, которые в момент совершения были залогом или вообще были арестованы;
- – сделки мошеннического типа.
Не следует упускать из виду, что оспорить сделку с недвижимостью и признать ее ничтожной можно исключительно в судебном порядке, хотя по сути она будет такой с момента своего совершения – в силу несоответствия отечественному законодательству. Оспаривание можно провести только в рамках срока исковой давности, который по ничтожным сделкам лимитирован тремя годами – правда, есть возможности увеличить этот срок до десяти лет.
Оспоримая сделка
В отличие от ничтожной, незаконность оспоримой сделки далеко не очевидна и по этой причине требует такого признания в рамках судебной инстанции. Именно там устанавливается, насколько вескими можно признать указанные в заявительных бумагах основания и можно ли вообще оспорить сделку с недвижимостью в этом конкретном случае.
Пример именно такой ситуации можно нередко встретить в повседневной жизни. Всем известно, что дележка наследства – дело непростое и далеко не приятное. И какой-то из наследников вполне может посчитать, что как раз его права в разделении наследства никак учтены не были. Именно поэтому он может обратиться в судебную инстанцию для того, чтобы признать сделку, которой является завещание, недействительной.
Оспоримые сделки делятся на четыре основных разновидности:
- – совершение сделки было проведено без всякого согласия других собственников или выдающей разрешения на подобные сделки госструктуры;
- – одной из сторон был гражданин, находящийся в измененном состоянии сознания по причине приема наркотических веществ или любых разновидностей алкоголя;
- – совершивший сделку был вынужден пойти на такой шаг под давлением шантажа, угроз или морального либо физического насилия;
- – совершивший сделку был введен в заблуждение о ее реальных последствиях.
Еще одним веским отличием оспоримых сделок от ничтожных стал предоставленный законодательством срок исковой давности – он равен всего одному году.
В чем главные отличия сделок?
Ключевых отличий – два.
Первое – в той степени, в которой та или иная сделка является незаконной. Если незаконность очевидна – сделка ничтожная, если незаконность вывляется под влиянием доказательств – сделка оспоримая.
Второе – в сроках давности. Для ничтожных лимит давности составляет три года и может быть продлен, для оспоримых он составляет всего один год.
Какие основания чаще всего позволяют оспорить сделку с недвижимостью?
Эти основания содержит 177-я статья российского ГК. Чаще всего в этом качестве выступает состояние здоровья владельца недвижимости – оно может быть поражено ментальным заболеванием, искажено психотропными веществами или подвергнуто физическому (насилие) или психическому (шантаж, манипуляции и угрозы) воздействию, в результате чего человек делает то, что в обычных условиях никогда бы не сделал.
Однако без предоставления веских доказательств оспорить сделку с недвижимостью не получится – нужно предоставить факты и свидетельства недееспособности или неадекватности заключившего ее лица. На практике чаще всего судебная инстанция для этого назначает медицинскую экспертизу.
Четыре шага процедуры оспаривания
- – уверены, что важную для вас сделку можно и нужно оспорить;
- – не просрочили установленные законодательством лимиты давности;
- – располагаете вескими основаниями для такого решения.
Тогда вас ожидает четыре шага в достижении вашей цели.
- На первом, подготовительном шаге следует составить грамотное исковое заявление и собрать все требуемые доказательства, бумаги и факты.
- С этим пакетом бумаг и доказательств вы на втором этапе инициируете дело, подавая все в судебную инстанцию.
- Принятое заявление со всеми прилагаемыми материалами станет началом третьего этапа – судебного разбирательства, со всеми заседаниями, комиссиями и прочими формальными процедурами – до момента вынесения решения.
- Если итоговое решение вас не устраивает, начинается четвертый этап – оспаривание решения судебных инстанций.
Простой путь оспорить сделку с недвижимостью
Всю последовательность оспаривания можно пройти самостоятельно – если у вас настолько много сил и времени и вам настолько скучно. Но есть намного более простой, удобный и рациональный способ получить желаемое – если обратиться к опытному адвокату по недвижимости. Такой ход позволит вам получить сразу три веских преимущества.
Первое – вам не придется тратить свое время на самостоятельное и, заметим, весьма долгое прохождение всех шагов юридической процедуры. Это время вы сможете посвятить тому, что принесет вам больше удовольствия или пользы, а судебными вопросами будет заниматься адвокат.
Второе – вам не придется выяснять, какие доказательства нужны, и искать их. Ведь адвокат досконально знает, что будет нужно и полезно, и подберет полный и обстоятельный пакет всех требуемых судебными инстанциями фактических доказательств.
Третье – вам не потребуется выяснять, как грамотно составить или подать ту или иную юридическую бумагу. Потому что адвокат составит все сам, без всяких ошибок, и вы не столкнетесь из-за них с тем, что судебная инстанция отклонила ваше заявление.
Так что если вы оказались в непростой ситуации, сомневаетесь в том, что именно нужно предпринять, но хотите оспорить сделку с недвижимостью – начните с консультации у профессионалов Законного Права и воспользуйтесь преимуществами работы настоящих специалистов!
Оспаривание сделок
Признание права собственности на землю
Возврат товара поставщику
Очень часто фирмы, находящиеся на грани банкротства, от отчаяния решаются на крайние меры вроде использования сомнительных схем, подразумевающих вывод активов или переоформление имущества на третьих лиц. В таких ситуациях не обойтись без оспаривания сделок. Без квалифицированных юристов оспаривание сделок скорее всего обречено на провал.
Наша компания специализируется на разрешении подобных вопросов и не только. Благодаря опыту наших специалистов вы можете рассчитывать на оспаривание сделок самых различных степеней сложности в судах. Оспорить сделку при условии наличия за плечами опытного юриста не составит труда и сэкономит ваши нервы, время и деньги.
Когда необходимо оспаривание сделок?
Оспаривание сделки являет собой процедуру, которая предназначена для признания сделки недействительной. Если удается добиться того, чтобы суд признал сделку недействительной, то все последствия данного соглашения будут прекращены. Если речь идет о бизнесе, то мы поможем добиться уменьшения кадастровой стоимости и положительного результата в других спорных ситуациях.
Нередко обе стороны конфликта действовали без какого-либо злого умысла, и в таком случае используется процедура реституции – все имущество возвращается в статус, которым оно обладало до заключения сделки.
Оспаривание сделок условно делится на несколько этапов:
- Подготовка необходимой документации: в частности, составляется исковое заявление, в котором указываются непосредственно основания для одобрения иска.
- Направление иска в суд: чтобы суд принял сведению ваш иск, необходимо направить к нему соответствующие документы (для оспаривания решения суда они также необходимы).
Важно: Необходимо со всей ответственностью отнестись к сбору документов – это обеспечит половину успеха в оспаривании договора. Чтобы не совершить ошибок, желательно доверить данную процедуру профессионалу, который минимизирует риск получения убытков и возникновения неприятных ситуаций, решение которых потребует денег и времени.
За какие дела мы беремся?
Мы беремся даже за самые сложные случаи. Однако есть ряд наиболее распространенных:
- оспаривание действий органа власти (в частности, оспаривание решений арбитражного суда)
- оспаривание купли-продажи недвижимости.
Участвовать в такой сделке могут и физ- и юрлица. Поэтому в списке наших услуг имеется и оспаривание сделок юридического лица. Когда такой иск поступает в суд, возникает ряд нюансов, на которые стоит обратить внимание. Если у вас нет юридического опыта и знаний, вы рискуете совершить ошибки и проиграть дело. Наши специалисты помогут избежать неприятностей и добиться наилучшего результата.
- оспаривание договора аренды.
Иногда злоумышленники сдают недвижимость нескольким лицам, и тем самым извлекают прибыль. Избежать убытков помогут высокопрофессиональные юристы, с помощью которых вам удастся оспорить сделки физического лица и вернуть свои финансы.
Сделка может быть признана недействительной, если:
- Она противоречит российскому законодательству;
- Заключена с лицом, у которого не было полномочий ее оформлять;
- Она была оформлена под влиянием заблуждения.
Почему мы?
Наша компания набирает специалистов с огромным опытом, а потому они знают как вести себя в случае оспаривания сделки разного уровня сложности и предлагают широкий спектр услуг:
- консультирование по интересующим вопросам (оспаривание продажи квартиры и пр.);
- и правовая оценка документации на предмет возможности оспорить сделку;
- разрешение семейных вопросов (оспаривание супругом сделки, оспаривание отцовства);
- помощь юриста при оформлении документов для подачи в суд;
- помощь в сборе доказательственной базы.
Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры
Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!
Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?
Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.
Основания для отмены сделки
Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.
Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.
Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.
Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются: 
- Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
- Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
- Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
- Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
- Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.
Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и бывшие), несовершеннолетние дети.
Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом. 
Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.
Сроки давности
С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.
Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов: 
- 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
- 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
- 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.
В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.
Чем подтвердить недействительность сделки
Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие. 
- В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
- Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
- Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
- Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.
Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.
Куда обращаться с иском для отмены сделки
Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону. 
Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.
При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.
Документ должен включать в себя следующие данные:
- Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
- Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
- Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
- Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
- Просьбу об установлении недействительности сделки.
- Предложения по последствиям удовлетворения иска.
Последнее очень важно сформулировать грамотно.
Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.
Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.
Разбирательство в суде
Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов. 
Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.
Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения необходимых изменений в ЕГРП.
В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.
Юридическая помощь при сделках с недвижимостью
Проведение сделок с недвижимостью всегда связано с риском. Вы можете потерять не только деньги, но и имущество.
В 2017 году порядок оформления сделок с недвижимыми объектами существенно изменился. Чтобы сделка купли-продажи завершилась успешной регистрацией жилья в Росреестре, лучше все действия осуществлять при поддержке опытного юриста.
Расскажем далее, на какие нюансы стоит обратить особое внимание, как проходит регистрация недвижимости в 2018 году и чем может помочь юрист.
Какие существуют виды сделок с недвижимостью?
Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит только собственнику, но можно совершать сделки и через представителей по доверенности.
Наиболее распространены следующие виды сделок:
- купля-продажа жилья или нежилых объектов, земельных участков;
- аренда недвижимости;
- мена объектами недвижимости;
- безвозмездные сделки дарение, приватизация, наследование по завещанию.
Законом предусмотрена обязательная регистрация сделки с недвижимостью в Росреестре.
Все сведения при регистрации вносятся в госреестр ЕГРН. Исключение может предусматриваться только законом (например, это правило не распространяется на краткосрочную аренду недвижимости).
Оформление сделок с недвижимостью без сопровождения юриста может создать вам серьезные проблемы. Вы рискуете столкнуться с мошенничеством, потерять собственные деньги или права на квартиру.
Задача юриста устранить все эти последствия и обеспечить защиту ваших интересов на всех этапах сделки, от проверки благонадежности контрагента до регистрации жилья в службе Росреестра.
Если вы решили заключить договор аренды, помните о правилах регистрации таких сделок. При заключении долгосрочного договора (более одного года) сделку обязательно нужно регистрировать в Росреестре.
Как оформить сделку с недвижимостью?
Сделки с недвижимостью должны оформляться только в письменной форме, для этого нужно составить договор. Его условия согласовываются заранее только при взаимной договоренности вы сможете довести сделку до логического завершения.
Юрист в данном случае поможет:
- с поиском продавца или покупателя;
- проверить юридическую чистоту сделки и благонадежность партнера;
- согласовать условия договора;
- подготовить документы, которые понадобятся для регистрации сделки в службе Росреестра или МФЦ;
- составить договор и передаточный акт;
- сопроводить при госрегистрации сделки с учетом новых правил;
- разрешить конфликт, в том числе при оспаривании сделки в суде.
Сделки с недвижимостью несовершеннолетних могут проводиться только с письменного согласия органа опеки. В этом случае юрист соберет доказательства соблюдения интересов ребенка при продаже или обмене квартиры.
Какие документы понадобятся для регистрации?
Для совершения любой сделки вам нужно подготовить множество бланков и форм. С помощью юриста вы быстро соберете необходимые документы, без которых сделка не может состояться:
- договор и передаточный акт;
- межевой план на землю;
- технический план на комнату, квартиру, частный дом или иной объект капитального строительства;
- согласие органа опеки на отчуждение жилья, принадлежащего ребенку;
- выписка из госреестра ЕГРН;
- заявление в Росреестр для кадастрового учета и регистрационных действий;
- платежный документ о перечислении госпошлины.
Также юрист соберет справки о составе семьи, выписки из лицевого счета, поквартирные карточки и иные необходимые формы.
Для отдельных видов сделок могут понадобиться дополнительные бумаги. Например, при продаже доли в квартире нужно составить письменное уведомление в адрес других собственников, а договор удостоверить в нотариальной конторе.
Регистрация сделки с недвижимостью
В 2018 году следует учесть следующие нюансы при регистрации сделки с недвижимостью:
- ее можно провести через МФЦ или Росреестр. Во втором случае срок регистрации будет меньше на 2 дня;
- сроки проверки документов существенно сокращены они будут готовы в течение недели;
- правоустанавливающим документом на собственность является выписка ЕГРН. Ее следует получить после завершения регистрации (свидетельство о праве и кадастровый паспорт в настоящее время утратили силу).
Новые правила допускают электронную регистрацию сделок с недвижимостью. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном портале Госуслуг, после чего заполнить электронную форму заявления. При получении выписки ЕГРН вы должны представить оригиналы документов.
Чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр.
Госпошлина за регистрацию в 2018 году
За регистрацию сделки вам необходимо уплатить госпошлину. Например, за регистрацию сделки купли-продажи гражданам нужно перечислить госпошлину в размере 2 тыс. руб., а юридическим лицам – 22 тыс. руб.
Также предусмотрена уплата госпошлины за получение выписки из ЕГРН. Оплатить нужно от 300 до 900 руб. в зависимости от вида бланка.
Если запрос осуществляется в электронной форме через портал Госуслуг, госпошлина за выписку составит для граждан 200 руб.
Срок давности
Если при совершении сделки между сторонами возникли разногласия, их можно урегулировать в добровольном или принудительном порядке.
Для разрешения спора через суд вам нужно соблюсти срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Он составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении (например, при просрочке оплаты со стороны покупателя).
Если имеются основания для оспаривания сделки, нужно учитывать специальные требования к сроку давности. Например, срок будет составлять один год (при оспоримости сделки) или три года (при ничтожности сделки).
Если вы по уважительным причинам пропустили указанные сроки, то можете восстановить их через суд. Но будьте внимательны, поскольку закон содержит правило о максимально возможном сроке исковой давности 10 лет. Как только он окончится, вы не сможете его восстановить.
Если вы собрались оспорить сделку с недвижимостью, учтите сроки исковой давности.
Оспаривание и аннулирование сделок с недвижимостью
Если при совершении сделки были допущены существенные нарушения закона, ее могут признать недействительной. Но это возможно только в судебном порядке.
Для этого устанавливаются следующие основания:
- отсутствие у продавца права собственности на объект недвижимости;
- отсутствие у сторон полномочий на совершение сделки;
- признание одного или обоих партнеров недееспособными по решению суда;
- применение угрозы или физической силы для совершения сделки, а также мошенничество и злоупотребление доверием;
- продажа недвижимости ребенка без согласия законных представителей и органа опеки.
Обращаться в суд с подобным иском могут не только стороны сделки, но и другие лица, если их интересы нарушены.
Если сделка признается недействительной, запись в ЕГРН аннулируется. Право собственности, перешедшее по итогам недействительной сделки, будет восстановлено. Стороны же обязаны вернуть все полученное по сделке, т.е. деньги и объект недвижимости.
Резюме
При подготовке и проведении сделки с недвижимостью не бойтесь показаться чересчур требовательным или педантичным только тщательная проверка всех документов гарантирует вам безопасную покупку или продажу жилья. При любых сомнениях или подозрениях лучше уточнить все вопросы у юриста, чем опрометчиво рассчитывать на «авось».
Придерживайтесь следующих правил:
- тщательно проверяйте полномочия второй стороны, внимательно изучайте документы о праве собственности и доверенность на представителя;
- любой отказ предоставить вам запрошенный документ таит риск мошенничества;
- настаивайте на проверке всех документов только через юриста, вы можете попросту не обратить внимание на важные детали.
Не забывайте, что сделки с недвижимостью совершаются не настолько часто, чтобы пренебрегать правилами собственной безопасности. Лучше потратить несколько дней на сбор и проверку документов через юриста, чем остаться без квартиры или значительной суммы денег.
Комментарии
Здравствуйте! У меня вопрос такого плана: В нашем городе дают ипотеку на жильё под 4% годовых молодым специалистам, Такие ставки сделаны для того, чтобы эти специалисты не разбегались по другим городам России , а покупали себе квартиры , и оставались здесь, в маленьком северном городе . Мне 43 года, и ипотека мне не положена под такой процент, но моему молодому коллеге, который с удовольствием бы в скором времени уехал отсюда также как и я об этом мечтаю, такую ипотеку предлагают. Мы друг другу очень сильно доверяем. У него собственной квартиры нет, а у меня есть, которая стоит – 2 млн. рублей. Что если он у меня её купит по ипотеке за 3 млн. рублей. Мы с семьёй выпишимся из своей квартиры и пропишимся в более дешёвой квартире, заранее купленной в нашем же городе по квадратам почти не уступающей прежней. Квартиры в нашем городе не ликвидны. Теперь, берём эти 3 млн. и покупаем квартиру в другом городе, которая будет оформлена на меня. Начинаем выплачивать ипотеку вместе в равных долях. Мы живём в нашей же квартире, а коллега у своих родителей. По окончанию срока гашения ипотеки, мы квартиру в новом городе пилим на пополам, а ту квартиру которую он у нас купил перепишет снова на нас, тем самым мы выигрываем процент по заёмным деньгам, нежели бы мы брали кредиты под 17% либо сами бы копили. Скажите, есть ли подводные камни в такой сделке, может быть мы что-то не учли? Он – разведён, его бывшая жена живёт с его 7-летним ребёнком. Мы семья из 4-х человек(двое детей, 7-ми и 15-ти лет).
Оспаривание сделок с недвижимостью
 |
Загрузка...
