Оценка арендной стоимости недвижимости

Методы оценки стоимости аренды

• Соблюдение ФЗ № 135
• ФСО-1
• ФСО-2
• ФСО-3
• 10-ти летний опыт работы
• Более 700 проведенных оценок

• Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
• Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
• Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников. Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли. Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

• фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
• переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
• процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат. Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому. Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального – арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков. При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р. Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета. С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования. Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Вопрос: При заключении договора аренды государственного недвижимого имущества размер арендной платы был определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”. В течение срока действия договора аренды размер арендной платы пересматривался согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ. Необходимо ли при заключении указанного договора на новый срок (пролонгация) в соответствии с п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” заново производить независимую оценку рыночной величины арендной платы? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2015 г.)

При заключении договора аренды государственного недвижимого имущества размер арендной платы был определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”. В течение срока действия договора аренды размер арендной платы пересматривался согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Необходимо ли при заключении указанного договора на новый срок (пролонгация) в соответствии с п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” заново производить независимую оценку рыночной величины арендной платы?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В приведенной ситуации предусмотренный договором размер арендной платы должен соответствовать величине, указанной в отчете оценщика, изготовленном не более чем за шесть месяцев до заключения договора.

Согласно п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. При этом размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

По смыслу Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон об оценочной деятельности) оценка требуется для установления достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки цены на момент совершения соответствующей сделки. Иными словами, на дату совершения указанной в вопросе сделки арендодатель должен обладать сведениями о достоверной и рекомендуемой цене, полученной в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности. Согласно ст. 12 этого закона рыночная стоимость, определенная в отчете оценщика, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ*(1).

Следовательно, если в рассматриваемом случае на момент заключения договора шестимесячный срок с даты составления отчета оценщика истек, указанная в нем величина стоимости объекта оценки не может считаться достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки (смотрите, например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 N 09АП-28986/11, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 N 11АП-429/12). В такой ситуации для определения актуального (достоверного и рекомендуемого) на момент заключения договора размера арендной платы независимую оценку необходимо провести заново.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

*(1) Отметим, что до 22 июля 2014 года указанное правило в законе отсутствовало и было предусмотрено только в п. 26 Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)”, утвержденного приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 N 256.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Правовой консалтинг является уникальной услугой индивидуального консультирования по правовым вопросам, которая предоставляется пользователям непосредственно во время работы с системой ГАРАНТ.

Основные преимущества услуги Правового консалтинга:

Удобство использования – в любой момент при работе с системой ГАРАНТ можно обратиться за персональной консультацией и получить ответ на интересующий вопрос, ответы хранятся в системе ГАРАНТ и содержат гиперссылки на дополнительные тематические материалы, содержащиеся в системе.

Гарантия качества – служба Правового консалтинга состоит из квалифицированных экспертов в области бухгалтерского учета и налогообложения, трудового и гражданского права в сфере регулирования предпринимательской деятельности. Все ответы проходят обязательную дополнительную централизованную экспертизу рецензентами службы Правового консалтинга.

Оперативность – срок ответа на вопросы пользователя, принятые к рассмотрению, составляет два дня.

Для того чтобы воспользоваться услугой Правового консалтинга, выберите в основном меню системы ГАРАНТ раздел “Правовая поддержка” (или используйте сочетание клавиш Alt + F1) и в открывшемся окне введите свой вопрос.

Более подробную информацию о данной услуге Вы можете получить, обратившись к Разделу “Правовая поддержка” Руководства пользователя (клавиша F1) или у Вашего специалиста по обслуживанию.

Оценка рыночной арендной платы

Арендная ставка имеет огромное значение для развития бизнеса, будь то маленький, средний или крупный бизнес.

Оценку арендной платы за офис, помещения, склады, имущество необходимо производить для документального подтверждения обоснованной величины арендных платежей.

Отчет об оценке арендной ставки может быть компромиссным решением при соблюдении интересов арендодателя и арендатора, с соблюдением интересов обеих сторон.

Тем более, любое необоснованное повышение арендной платы влечет за собой снижение рентабельности бизнеса.

Рыночная стоимость оценки арендной платы определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения.

Обратившись к нам за оценкой величины арендной платы, Вы можете быть уверены, что не переплатите и сохраните свои средства для дополнительного развития своего бизнеса.

Оценка арендной платы является процедурой, в результате которой устанавливается соответствующая текущей ситуации на рынке стоимость арендной платы, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду в «нормальных» рыночных условиях:

На текущий момент объект свободен и полностью готов к сдаче в аренду на открытом рынке с нормальной конкуренцией, а стороны сделки осведомлены о характеристиках и свойствах объекта, действуют в своих целях, разумно и без принуждения и необходимости выполнения обязательств;

Состояние рынка, а также ставка арендной платы являются типичными на дату оценки арендной платы – то есть, они не являются слишком выгодными для одной из сторон для данного вида недвижимости;

Период экспозиции достаточен для того, чтобы стороны могли нормально согласовать величину арендной платы и заключить устраивающий друг друга договор;

Арендной платы не учитывает предложения завышенных, или наоборот, заниженных ставок возможным арендатором, обладающем особым интересом к рассматриваемому объекту, или находящимся в деловых или близкородственных связях с арендодателем.

Компания ООО «Профессиональная оценка» предлагает осуществить точную и качественную оценку арендной платы на основе тщательного изучения представленного к аренде объекта недвижимости. Обладая большим опытом осуществления подобных работ, наша независимая оценочная компания гарантирует предоставление максимально близкого к точному результата, с помощью которого вы можете установить арендную ставку, соответствующую текущим реалиям рынка.

Этапы оценки арендной платы:

Оценка арендной платы, осуществляемая компанией «ООО «Профессиональная оценка» состоит из следующих этапов:

1. Установление качественных и количественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе компания ООО «Профессиональная оценка» собирает достоверную и детальную информацию, которая относится к оцениваемому объекту недвижимости. Анализ информации, визуальный осмотр и проведение экспертиз, сбор другой актуальной информации производится по следующим направлениям:

a. Местоположение объекта оценки аренды;

b. Имущественные права, а также обязательства, связанные с объектом оценки;

c. Физические характеристики объекта;

d. Текущее использование объекта.

2. Анализ рынка и других внешних факторов, напрямую не влияющих на стоимость арендной платы, но отражающих её рыночное образование в целом. На этом этапе компания ООО «Профессиональная оценка» осуществляет сбор информации по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта недвижимости, также использовавшийся при её определении. Анализ, экспертиза и сбор актуальной информации осуществляется по следующим направлениям:

a. Имущественные права и обязательства, связанные с объектом оценки;

b. Физические характеристики;

c. Информация о текущем применении и эксплуатации объекта.

3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости. На основе полученной после проведения анализов, экспертиз и сбора данных, компания ООО «Профессиональная оценка», с учетом текущих ограничений и специфики объекта недвижимости делает выводы об его наиболее эффективном использовании;

4. Использование подходов для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, для которого осуществляется оценка арендной платы. На данном этапе компания ООО «Профессиональная оценка» рассматривает возможность и целесообразность использования трех стандартных подходов к оценке, принятых в международной практике – затратный, сравнительный и доходный. Выбрав приемлемый, наши эксперты производят все необходимые расчеты;

5. Согласование результатов расчетов, полученных посредством использования для оценки арендной платы различных подходов;

6. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из которого впоследствии будет определена арендная плата;

7. Расчет стоимости арендной платы.

Компания ООО «Профессиональная оценка» по выполнению всех этапов работ по оценке арендной платы составляет отчет о результатах оценки.

Отчет об оценке арендной платы, в соответствии с текущими требованиями законодательства и контролирующих органов о нормах составления отчета об оценке, нумеруется постранично, прошивается, подписывается экспертами и руководителем компаний ООО «Профессиональная оценка», скрепляется печатью и подписями обеих сторон сделки.

При составлении отчета компания ООО «Профессиональная оценка» придерживается следующих принципов:

Отчет об оценке арендной платы содержит всю информацию, существенную с точки зрения установления рыночной стоимости арендной платы;

Отчет об оценке арендной платы содержит только ту информацию, которую можно документально подтвердить и доказать;

Содержание отчета должно быть однозначным;

Состав и последовательность представленных материалов, описание процедуры оценки стоимости арендной платы должно позволять полностью заново воспроизвести расчет стоимости аренды и привести его в итоге к аналогичным результатам;

Отчет об оценке арендной платы ни в коем случае не должен содержать информацию, которая напрямую нельзя использовать для проведения оценке аренды, если она не обязательна согласно требованиям федеральных стандартов оценки и правил рыночной деятельности.

Компания ООО «Профессиональная оценка» предлагает осуществить качественную оценку стоимости арендной платы. С нами ваши возможности будут основаны на веских основаниях, а любые действия – спрогнозированы и тщательно проанализированы.

Более подробную информацию об оценке арендной ставки или арендной платы Вы можете получить у сотрудников нашей компании, позвонив по телефону +7-473-277-42-29, или написав письмо по электронной почте profocen@mail.ru

Мы работаем не только в Воронеже, но и по центру Российской Федерации, а именно: Москва, Белгород, Брянск, Владимир, Иваново, Калуга, Кострома, Курск, Липецк, Орел, Рязань, Смоленск, Тамбов, Тверь, Тула, Ярославль.

Оценка стоимости аренды недвижимости

Навигация

«Независимая экспертная оценка cфера эксперт» проводит профессиональную оценку арендной ставки и прав аренды на имущество в соответствии с особенностями каждого объекта оценки и в полном соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценочной деятельности.

Прежде всего, следует дать определение стоимости аренды недвижимости. Это та цена, по которой может быть сдан объект в данный конкретный момент времени при текущих рыночных условиях.

Мы оцениваем арендную ставку объектов

• Оценкастоимостиаренды земельных участков
• Оценкаарендной ставки коммерческой недвижимости
• Оценкаарендной платы за здания и сооружения
• Оценка стоимостиаренды квартир
• Оценкастоимостиаренды офисной недвижимости
• Оценкаарендной ставки за загородную недвижимость
• Оценкастоимостиаренды легковых, грузовых автомобилей и спецтранспорта
• Оценкастоимостиаренды станков и оборудования

Когда необходима оценка стоимости арендной платы?

Помощь профессионалов

• Сдача в аренду пустующих площадей государственных предприятий. Согласно ФЗ РФ «об оценочной деятельности», госпредприятие может сдать помещение только после независимой оценкистоимостиарендной платы. Аналогичное требование выдвигается и для земельных участков, находящихся в муниципальном владении.
• Отчет перед налоговыми органами. В некоторых случаях компания может получить претензию от налоговиков по поводу того, что недвижимое имущество сдается по ставкам ниже рыночных. Это может являться одним из способов занижения прибыли. Решить данную проблему также поможет независимая оценкастоимостиарендынедвижимости.
• Переуступка прав, получение кредитов, принятие различных управленческих решений и так далее.

Стоимость оценки

Вид услуги Стоимость Срок проведения работ Экспертное заключение (без осмотра) от 2 000 руб. от 1 дня Отчет об оценке арендной ставки коммерческой недвижимости от 4 000 руб. 1-3 дня Оценка арендной ставки земельных участков от 3 000 руб. 1-3 дня Оценка арендной ставки автотранспорта от 1900 руб. 1-3 дня

главным инструментом эксперта является сравнительный рыночный анализ. Причем сравниваются параллельно две группы параметров характеризующие физические характеристики объекта и условия арендного. ” name=”

Вид услуги	Стоимость	Срок проведения работ
Экспертное заключение (без осмотра)	от 2 000 руб.	от 1 дня
Отчет об оценке арендной ставки коммерческой недвижимости	от 4 000 руб.	1-3 дня
Оценка арендной ставки земельных участков	от 3 000 руб.	1-3 дня
Оценка арендной ставки автотранспорта	от 1900 руб.	1-3 дня

главным инструментом эксперта является сравнительный рыночный анализ. Причем сравниваются параллельно две группы параметров характеризующие физические характеристики объекта и условия арендного. “>

Вид услуги	Стоимость	Срок проведения работ
Экспертное заключение (без осмотра)	от 2 000 руб.	от 1 дня
Отчет об оценке арендной ставки коммерческой недвижимости	от 4 000 руб.	1-3 дня
Оценка арендной ставки земельных участков	от 3 000 руб.	1-3 дня
Оценка арендной ставки автотранспорта	от 1900 руб.	1-3 дня

главным инструментом эксперта является сравнительный рыночный анализ. Причем сравниваются параллельно две группы параметров – характеризующие физические характеристики объекта и условия арендного соглашения. Как проводится оценка стоимости аренды недвижимости?

Что касается физических характеристик, то под ними обычно понимают:

• Общую площадь помещений;
• Месторасположение арендуемого объекта;
• Расстояние до крупных транспортных узлов;
• Уровень развитости инфраструктуры;
• Состояние прилегающих площадей.

В большинстве случаев на рынке можно найти множество предложений со схожими характеристиками, что позволяет провести аргументированное сравнение. Исключение составляют уникальные объекты, расположенные в старинных зданиях с нестандартной планировкой, или производственные помещения со специфическим оснащением. В таких случаях понадобится более глубокая экспертиза.

Аналогичным образом сравниваются условия арендного соглашения. Для типовых ситуаций, например, аренда на 1 год с возможностью пролонгации и без дополнительных ограничений – используется прямое сравнение с аналогичными объектами на рынке. Если же прописаны экзотические условия (например, аренда на 20 лет), то напрямую сравнивать нельзя. Следует рассчитать поправочный коэффициент, который может достигать 10% и более от итоговой ставки. В качестве аналога для сравнения берутся наиболее близкие предложения на рынке по условиям аренды и техническим характеристикам.

• Аренда коммерческой недвижимости. Для многих компаний аренда производственных, торговых или складских помещений составляет существенную статью расходов бюджета. Но что делать, если арендатор необоснованно в одностороннем порядке повысил арендную плату? Ведь это может напрямую сказаться на рентабельностибизнеса. В таком случае независимая оценкастоимости арендынедвижимости позволит сторонам прийти к компромиссу.

Заказать профессиональную независимую оценку стоимости аренды недвижимости вы сможете в компании «cфера эксперт» (москва). Наши эксперты-оценщики имеют опыт решения самых сложных задач. Их деятельность застрахована на среднюю сумму в 3 миллиона рублей, поэтому вы можете не беспокоиться о рисках. Чтобы получить более подробную консультацию или заказать услуги оценки, свяжитесь с нами по телефонам, указанным на сайте. Мы ждем вас!

Оценка арендной ставки

Под рыночной стоимостью аренды принято понимать размер арендной платы, которая в перспективе может быть взята с заинтересованного лица (арендатора) с учётом условий, создавшимся на момент оценки. Такая процедура необходима, если владелец какого-либо объекта планирует сдать его в аренду под офис, производственный цех, склад и пр., но не знает, какую именно сумму затребовать с арендатора. Это же относится и к собственникам земельных участков. Помощь в этом вопросе непременно окажут наши специалисты, для которых оценка арендной платы – основной род деятельности.

К оцениванию размера аренды прибегают в таких ситуациях:

1. Сдача арендатору неиспользованной площади госучреждений. Как гласит Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности», госучреждение имеет право выступить как арендодатель только после проведения независимого оценивания платы за аренду. Это же условие применяется для сдачи в эксплуатацию государственных земельных участков.
2. Арендование коммерческой недвижимости. Много фирм тратят значительную часть своего бюджета на аренду помещений. Но бывают случаи, когда хозяин помещения без видимых причин в одностороннем порядке поднимает сумму выплат, что негативно сказывается для съемщика и ставит под угрозу существование бизнеса. Чтобы достигнуть компромисса, обязательно проводится независимая оценка арендной платы в присутствии обеих сторон.
3. Для отчетности перед налоговой службой. Известны случаи, когда налоговые органы отправляли фирме претензионное уведомление о том, что арендная ставка на сдаваемую недвижимость ниже рыночной. Этот факт может расцениваться как занижение прибыли. Лучшим решением этой проблемы будет независимая оценка размеры аренды.

Прайс на оценку арендной платы

НАИМЕНОВАНИЕ УСЛУГИ	СТОИМОСТЬ руб.
Офисной недвижимости	от 8 000
Коммерческой недвижимости	от 8 000
Здания и сооружения	от 8 000
Квартир	от 5 000
Земельных участков	от 5 000
Загородной недвижимости	от 6 000
Легковых, грузовых автомобилей и спецтранспорта	от 5 000
Оборудования	от 3 000

С какой целью проводятся такие расчёты?

В большинстве случаев, оценка стоимости аренды требуется именно для нежилых помещений, ведь если бы все операции сводились к купле-продаже таких объектов, то ни о каком развитии бизнеса не могло быть и речи. Дело в том, что собственники жилья устанавливают стоимость аренды самостоятельно, на основании цен, действующих в конкретном регионе.

А вот какую именно сумму взять с арендатора за складское, офисное или производственное помещение никто толком не знает. Определить реальную стоимость могут наши специалисты, на основании многих факторов, которые непременно берутся в расчёт. То же самое относится и к земельным участкам, ибо каждый собственник желает, чтобы плата за пользование его имуществом была справедливой.

Определение стоимости аренды помещения, не предназначенного для проживания

Независимая оценка арендной ставки позволяет избежать возникновения разногласий и даже конфликтных ситуаций между сторонами. Данная услуга наиболее востребована, например, среди владельцев дорогостоящих, уникальных в своём роде средств производства или строений, которым требуется серьёзный ремонт. Неформатная недвижимость может стать настоящим яблоком раздора, если оценка рыночной стоимости аренды не будет проведена. Кстати, те же проблемы присущи ситуациям, когда планируется сдать помещение или сооружение в длительную аренду. Лишь третья, независимая сторона может урегулировать этот спор и расставить все точки над «i».

Чтобы предельно точно установить размер арендной платы, мы обязательно учитываем ряд факторов:

• Местоположение объекта недвижимости (регион, район, степень удалённости от центра города, станций метрополитена, остановок ОТ и пр.).
• Общая площадь сооружения, количество помещений в нём.
• Наличие в помещениях мебели, коммуникаций (и их состояние), стационарной телефонной связи и Интернета.
• Общее состояние сооружения и прилегающей к нему территории.
• Наличие инфраструктуры.
• Прочие факторы и обстоятельства, способные оказать влияние на ценообразование.

Определение стоимости аренды земельного участка

Собственники земельных участков имеют право сдавать их в аренду. Естественно, владельцы столь ценного недвижимого имущества хотят это делать по рыночным арендным ставкам. Именно для этого и требуется профессиональная оценка аренды земельного участка, которую могут осуществить наши специалисты, используя особые методики, учитывающие специфику расположения данного объекта и множество других факторов.

Предоставление в аренду земли: способы

На самом деле, их всего два:

• Сдача в аренду земли для реализации на ней различных проектов и ведения определённых видов деятельности.
• Предоставление земли на особых условиях, с целью возведения на арендуемых участках строительных объектов.

Чтобы оценка арендной платы земельного участка была проведена верно, требуется знать стоимость по факту права собственности конкретного участка земли. Для этого наши специалисты используют методические разработки Министерства имущества РФ. В действительности применяются самые надёжные и совершенные из всех существующих методов, позволяющие максимально точно определить реальную стоимость соответствующего права на объект.

На чём акцентируется внимание при проведении оценки?

В первую очередь, на характеристиках участка:

• местоположение;
• площадь;
• наличие сооружений.

Специалисты нашей компании прекрасно знают о существовании такого термина, как «наилучшее использование участка», и при осуществлении оценки, обязательно принимают его в расчёт. Форма эксплуатации земли, при которой её цена достигает апогея, считается наилучшей. Именно это ставится во главу угла, когда требуется проведение оценки рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за конкретный участок.

Во сколько обойдётся стоимость аренды за год?

Чтобы определить стоимость аренды земельного участка за 12 месяцев, в зависимости от его назначения, мы используем два способа:

• Стоимость аренды земли можно получить, если исходить из принципов, заложенных в методе капитализации земельной ренты. С этой целью требуется величину реальной стоимости участка умножить на коэффициент капитализации.
• Вторая вариация пригодна для участков земли, предоставляемых для использования на правах долгосрочной аренды для возведения на них различных строительных конструкций. Оценка и определение размера годовой арендной платы за предоставленную землю требуется, чтобы установить первоначальную цену торгов. В данном случае, обязательно принимается во внимание продолжительность расчётного периода.

Обе эти схемы предполагают проведение математических расчётов по специальным формулам. Наши оценщики в полной мере владеют необходимыми знаниями и имеют колоссальный опыт, что является гарантией объективной оценки рыночной стоимости аренды любых объектов недвижимости.

Когда необходима оценка права пользования объектом недвижимого имущества (стоимости арендной платы)?

Сегодня сдача в аренду объектов недвижимости является распространенным и эффективным способом заработать. Одним из главных залогов успеха договора аренды является размер арендной платы. Для арендодателя эта сумма не должна опускаться ниже средней нормы вложенного капитала, а для съемщика – не превышать размер банковского кредита, взятого на покупку необходимых предметов для обустройства.

Методики определения стоимости аренды объекта

Совершенный набор методик позволяет максимально точно сделать оценку рыночной стоимости арендной платы объектов недвижимости. Таких методов всего три, и всеми ими пользуются наши специалисты с целью получения оптимального результата:

1. Аналоговый. Метод подразумевает под собой сравнение объекта недвижимости с его подобием, то есть, аналогом, с известной рыночной стоимостью. Для этого необходимо принять во внимание все характеристики, которыми обладает исследуемое здание или помещение. Наряду с этим учитывается место его дислокации, экологическая обстановка и его фактическая стоимость. На основании этих сопоставлений и устанавливается величина арендной платы.
2. Доходный. В этом случае используется довольно непростой механизм, базирующийся на капитализации доходов. Он основывается на расчёте предполагаемой прибыли от инвестирования средств в исследуемый объект недвижимости, если бы эти средства были потрачены на иной вид предпринимательской деятельности, а не на тот, которым будет заниматься арендатор. Этот метод применим, когда требуется оценить инвестиционные проекты, касающихся таких рынков, как аренда торговых площадей и офисов.
3. Затратный. Здесь требуется тщательный подсчёт всех расходов на строительство объекта недвижимости, идентичного имеющемуся, причём, также оценивается и земельный участок. Все данные суммируются с учётом фактической стоимости участка. Подобная методика имеет один недостаток: инфляция является причиной получения заниженной оценки, поэтому предусматривается использование поправочных коэффициентов.

Оценка коммерческой недвижимости

ЦЕНА
от 7 000 руб.

К коммерческой недвижимости относится любое недвижимое имущество, предназначенное для регулярного получения дохода юридическими и физическими лицами. Этот тип имущества включает офисные, торговые и производственные здания и помещения, гостиницы, земельные и лесные угодья, водные объекты, участки недр и т.п. Более того, сюда же относятся объекты социального назначения (спорткомплексы, клубы, медцентры), используемые в коммерческих целях, и даже многоквартирные дома как инвестиционные проекты (на этапе строительства). Отдельные квартиры, конечно же, из этой категории выбывают.

Коммерческую недвижимость приходится оценивать гораздо чаще, чем жилую: во-первых, в интересах правообладателя использовать её рационально (и менее затратно), во-вторых, обязательства по оценке возлагаются на правообладателей государством при осуществлении большинства операций с такой недвижимостью.

Специфика определения рыночной стоимости коммерческих объектов

Можно выделить два принципиальных момента, усложняющих оценку коммерческой недвижимости по сравнению с жилой:

1. поскольку извлечение прибыли — главный признак коммерческой недвижимости, то и в оценке её рыночной стоимости в обязательном порядке присутствует прогнозирование её доходности в случае максимально эффективного использования, учитываются коммунальные и иные расходы, заработная плата работников и множество на первый взгляд не относящихся к недвижимости факторов.
2. поскольку однотипной коммерческой недвижимости довольно мало, банальным сравнением с подобными объектами на рынке при её оценке не обойтись; это означает, что каждый объект рассматривается как уникальный, обладающий специфическим набором разнородных характеристик.

Такие особенности оценки коммерческой недвижимости диктуют и особые требования к оценочной компании и даже конкретным исполнителям. Справиться с анализом сложных объектов (комбинатов, месторождений) могут лишь оценщики-виртуозы, не только получившие соответствующее образование и опыт, но и обладающие эрудицией и нестандартным мышлением.

Компания «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» оценивает
коммерческую недвижимость любого масштаба для любых целей

C 2004 года мы занимаемся оценкой стоимости зданий (и их частей), сооружений и земли различного назначения в Воронеже, Москве и других пунктах ЦФО. В сферу нашей деятельности входит оценка коммерческих объектов разного масштаба: от отдельного офиса до бизнес-центра, от бутика и кафе до торгово-развлекательного комплекса, от гаража и земельного участка до завода и добывающего карьера (есть опыт определения стоимости месторождения мела).

Мы оценивали имущество государственных и муниципальных структур (ГУ МВД России по Воронежской области, Воронежской таможни, Министерства имущественных отношений Московской области и др.), крупных инвестиционных, производственных и торговых организаций (девелоперской компании Hines, группы компаний «Рудгормаш», ОАО «Элеватор Рамонский», ТРЦ «Твой дом» и др.), банков РФ.

Независимые оценщики «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» востребованы не только коммерческими организациями, желающими оценить своё имущество, но и судами («ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» входит, например, в список рекомендованных судебных экспертов Московского арбитражного суда), и ведущими российскими банками: на партнёрских началах нам заказывают оценку недвижимости для ипотечного кредитования Сбербанк, «ВТБ24», ОАО «РЖД», ОАО «Россельхозбанк» и многие другие.

Для чего проводят оценку коммерческой недвижимости?

Определение рыночной стоимости коммерческого объекта (вернее, прав на него) чаще всего требуется для кредитования под залог этой недвижимости (оформления ипотеки). Компания «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» аккредитована крупнейшими российскими банками, поэтому наши сотрудники просто не могут не учитывать все требования к оценке, предъявляемые каждым из кредиторов (включая «проблемный» для неопытных оценщиков Сбербанк). Соответственно, наши отчёты об оценке (а в течение года мы их готовим тысячами) всегда принимаются без замечаний.

Помимо оценки коммерческой недвижимости для целей залога, к нам регулярно обращаются за оценкой с целью оспаривания кадастровой стоимости земельных участков (чаще в Воронежской области) и зданий (особенно в Москве). По желанию заказчика мы можем не просто оценить объект и составить акцептируемый любыми судами и комиссией при Росреестре отчёт, но и оспорить кадастровую стоимость «под ключ».

Проведение независимой оценки необходимо также для:

• приватизации объекта;
• привлечения инвестиций;
• решения экономических споров в суде;
• совершения сделки купли-продажи (в том числе для перераспределения долей между собственниками, а особенно — при заключении сделки между аффилированными юрлицами);
• передачи предприятия в доверительное управление;
• передачи долговых обязательств;
• определения стоимости права аренды и величины арендной ставки (особенно важно для государственных структур и муниципалитетов);
• внесения объекта в уставный капитал;
• страхования;
• переоценки активов, банкротства или ликвидации юрлица;
• взыскания ущерба и выплаты компенсаций.

Как мы проводим оценку?

1. Вы оставляете заявку на нашем сайте, пишете электронное письмо или звоните.
2. В процессе переговоров ставятся задачи оценки, обсуждаются особенности объекта.
3. Подписывается договор, причём для этого не обязательно приезжать в наши офисы.
4. Вы предоставляете необходимые для оценки документы, а мы тщательно осматриваем и фотографируем объект (если нет ограничения доступа).
5. Оценщики готовят отчёт и отдают на проверку контролирующим сотрудникам. Срок проведения оценки зависит от сложности и локализации оцениваемого объекта, но обычно составляет 4-10 рабочих дней.
6. Отчёт об оценке доставляется заказчику (можно и самостоятельно забрать его в воронежском и московском офисах «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС») или отправляется далее по инстанциям в случае заказа у нас комплексных услуг.

Этапы оценки не меняются в зависимости от объекта, а вот набор документов может различаться.

В общем случае для начала процедуры оценки необходимы следующие бумаги:

• правоустанавливающие документы;
• документы, свидетельствующие об обременениях и ограничениях;
• для зданий: технический паспорт или выписка из него, экспликация и поэтажный план.

Дополнительно может потребоваться и определённая бухгалтерская информация, но всё зависит от конкретного объекта и целей оценки. Наши специалисты составят оптимальный список документов, копии которых можно предоставить прямо при осмотре объекта, а в дальнейшем они будут приложены к отчёту.

! Стоимость услуг по оценке не зависит от итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, а определяется трудоёмкостью процедуры его оценки.

Основные критерии оценки коммерческого объекта

• местоположение (удалённость от крупных населённых пунктов, центра города и крупных транспортных артерий; инфраструктура);
• площадь помещений, строений, земельного участка;
• состояние объекта;
• наличие и состояние коммуникаций;
• форма собственности, наличие обременений и сервитутов;
• особенности бизнеса и перспективы доходности;
• состояние местного рынка недвижимости.

«Вес» приведённых критериев при оценке коммерческой недвижимости несколько перераспределяется в зависимости от назначения объекта. Следует отметить, что близость к центру города иногда не играет большой роли: новейшие, дорогие бизнес-центры в Москве по понятным причинам локализованы не в окрестностях Кремля, а складские комплексы и производственные предприятия намеренно выносятся за черту города. Основополагающим фактором при анализе местоположения таких объектов становится близость к крупным автомагистралям, а также (для складов и заводов) наличие достойных подъездных путей: их неполноценность не позволит хранить товары или вывозить произведённую продукцию с высокой оборачиваемостью, что непременно снизит рыночную стоимость объекта.

Помимо параметров транспортного сообщения на стоимость промышленных предприятий и хранилищ существенно влияют коммуникации и состояние построек (если предусмотрено технологией, то и очистных сооружений). Например, добротный отапливаемый склад пригоден для хранения большего числа наименований товаров, пользуется бόльшим спросом и стόит минимум на треть дороже. Для производственных цехов (зданий) крайне важна и электрическая мощность.

В любом случае сотрудники «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» учтут все возможные факторы и отразят их в отчёте в соответствии с актуальными стандартами оценки и специфическими требованиями инстанций, для которых готовится отчёт. Но важно помнить, что банки и суды руководствуются только свежей информацией, потому срок действия отчёта — 6 месяцев.