Оценка аренды коммерческой недвижимости

Оценка аренды коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — объект крупных капиталовложений любого предприятия. Даже незначительные ошибки в расчетах при определении его фактической стоимости могут привести к серьезным финансовым потерям. Достоверная и полная оценка офисных помещений, складов и других коммерческих объектов имеет большое значение для успешного ведения хозяйственной деятельности компаний.

Мы осуществляем независимую оценку:

  • Торговой недвижимости (торговых площадок, отдельно стоящих магазинов, торговых центров и т.д.);
  • административных и офисных площадей (бизнес-центров, офисов, отдельно стоящих зданий и т.д.);
  • производственной недвижимости (заводов, цехов, фабричных сооружений и пр.);
  • нежилых помещений широкого профиля (оценка складов, баз, типографий и пр.);
  • сооружений (мостов, дорог, карьеров, резервуаров и т.п.);
  • встроенных помещений (частей зданий и т.д.);
  • др.

Цели оценки

(Проведение данной процедуры требуется, когда нужно)

Почему вам стоит выбрать нашу компанию?

  • Вы сотрудничаете с командой профессионалов. Мы знаем все особенности проведения оценки объектов коммерческой недвижимости и определения рыночной стоимости, используя алгоритмы, разработанные ведущими российскими экономистами, а также собственные методы, основанные на практическом опыте работы.
  • Вам гарантирована высокая степень точности полученных результатов. Наши аналитики регулярно обновляют базу объектов коммерческой недвижимости, что позволяет нам получать актуальную информацию о рыночной цене аналогичных объектов.
  • При заказе такой услуги, как оценка стоимости коммерческой недвижимости, Вы можете быть уверены в качестве сервиса. Мы всегда готовы помочь нашим клиентам понять общую динамику рынка и получить четкое представление о том, какие факторы влияют на стоимость конкретного объекта и какие существуют риски.

Как мы работаем?

Нам доверяют:

  • Коммерческая недвижимость (рыночная стоимость, арендная ставка) Объект оценки Отчёт
    об оценке, руб. Земельные участки коммерческого назначения – участки до 1 га / 1 ед. 10 000 – участки более 1 га / 1 ед.. от 15 000 Встроенные помещения в г. Москве, МО До 300 кв.м. 8 000 От 300 до 500 кв.м. 12 000 От 500 кв.м. до 1 000 кв.м. 25 000 От 1 000 кв.м. до 5 000 кв.м. 30 000 От 5 000 кв.м. от 35 000 Отдельностоящее здание в Москве, МО До 500 кв.м. 15 000 От 500 кв.м. до 1 000 кв.м. 20 000 От 1 000 кв.м. до 5 000 кв.м. 25 000 От 5000 кв.м. 30 000 Машино-место, гараж, в Москве, МО 3 000 Оценка арендной ставки от 10 000 Машины и оборудование Офисное оборудование от 500 Серийное техническое оборудование / ед. 1 500 Строительная техника 5 000 Морские, речные, воздушные суда и ж/д транспорт 15000 – 50000 Технологические линии (заводы) 20000 – 50000

    ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ

    1.1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах
    1.2. Свидетельство о собственности

    2. Право устанавливающие документы, один пункт на выбор:

    2.1. Договор купли продажи
    2.2. Договор долевого участия
    2.3. Договор переуступки прав требования
    2.4. Договор дарения
    2.5. Иные право устанавливающие документы

    3. Технические документы, один пункт на выбор:

    3.1. Технический паспорт
    3.2. Поэтажный план + экспликация

    4. Кадастровый паспорт (не обязательный документ)
    5. Реквизиты заказчика (карточка организации, либо паспорт заказчика)

    (Список документов может меняться в зависимости от ситуации.)

    Методы оценки стоимости аренды

    В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.

    Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды

    Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.

    Независимая оценка призвана:

    • найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
    • сделать условиями выгодными для обоих.

    Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.

    Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

    При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

    • Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
    • Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
    • Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.

    Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.

    Сравнительный подход

    Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.

    Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.

    Затратный подход

    Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.

    В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.

    Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.

    В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.

    При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.

    Доходный подход

    Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.

    Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков

    Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.

    Читать еще:  Договор об отступном недвижимость между физическими лицами

    Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.

    Методика оценки товарного знака

    Подробнее

    Оспаривание кадастровой стоимости: госпошлина

    Подробнее

    Методы оценки бизнеса

    Подробнее

    ООО «РусБизнесОценка», © 2012–2020

    • Услуги для юридических лиц
    • Оспаривание кадастровой стоимости
    • Оценка коммерческой недвижимости
    • Оценка офисных помещений
    • Оценка арендной платы
    • Оценка товарного знака
    • Оценка нематериальных активов
    • Оценка предприятия
    • Оценка финансового состояния предприятия
    • Оценка дебиторской задолженности
    • Переоценка основных средств
    • Оценка бизнеса
    • Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
    • Оценка ценных бумаг
    • Оценка акций
    • Оценка облигаций
    • Оценка векселя
    • Оценка инвестиционных проектов
    • Оценка имущественных комплексов
    • Оценка для целей МСФО
    • Оценка машин и оборудования
    • Оценка доли в ООО
    • Оценка вклада в Уставный капитал
    • Оценка незавершенного строительства
    • Оценка интеллектуальной собственности
    • Услуги для физических лиц
    • Оценка наследства
    • Оценка имущества
    • Оценка транспорта
    • Оценка ущерба имуществу
    • Оценка земельных участков
    • Оценка жилой недвижимости

    г. Москва , 2-й Южнопортовый проезд, дом 16, стр. 8, к.305, Бизнес центр «Южный порт»

    Оценка стоимости аренды недвижимости – услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

    Объект оценки – арендная плата и ставка аренды

    Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание “оценка арендной платы и арендной ставки”, такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона “Об оценочной деятельности в РФ”. Закон не предусматривает “плату” в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

    В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об “оценке арендной платы”, несмотря на то, что величина этой “платы” обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

    То есть, при употребление термина “оценка арендной платы и ставки аренды”, которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является “Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре”. При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.

    Существенные условия арендного договора

    Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

    1. Условия аренды.
    Наиболее важные параметры – это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).

    Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

    2. Характеристики объекта недвижимости.
    Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:

    • тип объекта недвижимости и его назначение;
    • общая площадь;
    • местоположение;
    • транспортная доступность – удаленность от центра и станций метро;
    • техническое состояние объекта;
    • качество и состояние отделки;
    • функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
    • этаж;
    • наличие и состав средств связи;
    • состав коммунальных услуг;
    • наличие парковки и охраны.

    Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

    Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги – предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.

    Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров – условиями арендного договора?

    Здесь возможны две ситуации:

    Первая – объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях – как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

    Вторая ситуация – это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.

    Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.

    Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

    При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона “Об оценочной деятельности в РФ”. Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

    Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

    Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

    1. Описание объекта оценки.
    Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

    2. Право на заключение договора на оценку.
    Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником – этот пункт содержится в статье 10 “Закона об оценочной деятельности в РФ”. Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор – коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора – поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

    3. Корректировки аналогов.
    Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

    При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован – либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

    При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами ↑ и ↓.

    То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую – ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова “Экономический анализ и оценка недвижимости”.

    Читать еще:  Страхование сделок с недвижимостью

    При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких – нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

    Услуги по оценке стоимости аренды

    Наша компания имеет более чем 15-летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

    Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).

    Ознакомиться с итоговым документом, который получает заказчик после проведения оценки можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.

    По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь к нашим специалистам по тел. +7 495 726-8674.

    Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, вы можете отправить

    “Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости”

    Требуемые документы для оценки ставки аренды

    1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
    2. Подтверждение полномочий заказчика на заключение договора на оценку (при оценке государственной или муниципальной недвижимости).
    3. Технический паспорт объекта.
    4. Экспликация и поэтажный план.
    5. Договор аренды или перечень существенных условий договора аренды:
      • состав передаваемых прав;
      • срок аренды;
      • условия платежа и платежный период;
      • ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
      • обязательства по оплате коммунальных платежей;
      • условия финансового стимулирования арендатора (если есть);
      • условия досрочного расторжения договора;
      • другие существенные условия (если есть).

    Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве

    Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр общей площади объекта в год, так и величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.

    С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, для периода 2011 г. – 2020 г.

    “Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве”

    ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

    Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.

    Оценка арендной платы нежилого помещения

    • Соблюдение ФЗ № 135
    • ФСО-1
    • ФСО-2
    • ФСО-3
    • 10-ти летний опыт работы
    • Более 700 проведенных оценок
    • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
    • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
    • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

    Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения предполагает определение цены за сданный объект недвижимости. Стать заказчиком этой услуги могут частные лица, представители предприятий, государственные и муниципальные органы.

    Отчет о стоимости имущественного объекта, передаваемого в пользование третьим лицам по договору аренды, позволит обосновать предложенную ставку. Консультация со специалистом поможет займодателю получить максимальную прибыль от сделки.

    Оценка арендной платы нежилого помещения включает в себя совокупность экспертных действий по использованию средней суммы, которую владелец может запросить при сдаче собственности. В качестве объектов исследования рассматриваются складские и производственные помещения, здания головных компаний и дочерние офисы, загородные хозяйственные постройки, магазины и бутики.

    Когда нужна оценка арендной платы за нежилое здание

    Оперативная и квалифицированная оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения может потребоваться лицам в случае:

    • Невозможности самостоятельно провести анализ цены и расчеты ежемесячных арендных платежей.
    • Возникновения сложностей при определении справедливой величины платы за недвижимость, которая находится в государственной и частной собственности.
    • Если арендодатель сдает нестандартную недвижимость или нежилое помещение, требующее капитального ремонта.
    • Возникновения у сторон разногласий относительно справедливости установленного в договоре размера регулярных платежей.
    • Если государственным органам необходимо сдать пустующие нежилые помещения.
    • Получения крупного кредита для подтверждения платежеспособности собственника.

    Что учитывают при установлении цены за аренду

    Профессиональная независимая оценка арендной платы нежилого помещения предполагает, что исполнитель принимает во внимание совокупность таких факторов как:

    • Район города или пригорода, в котором располагается недвижимая собственность.
    • Транспортная доступность зоны. На арендную стоимость будет влиять расстояние от адреса объекта оценки до путей сообщений, станции метрополитена, автобусных остановок.
    • Развитость инфраструктуры. Оценочный процесс предполагает анализ присутствующих в непосредственной близости от здания коммерческих, социальных и торговых объектов, к примеру, магазинов, ресторанов, спортивных комплексов, больниц, аптек, банков, зеленых парков и скверов.
    • Вид из окна.
    • Площадь обследуемого нежилого помещения, количество и размеры комнат, этажность.
    • Наличие и состояние инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, вентиляция), мебели, бытовой техники, подключение телефонной связи и интернет-соединения.
    • Состояние помещения и прилегающей территории.
    • Наличие обременений на недвижимости (залог, арест), судебных споров и других юридических процессов.

    Методы оценки рыночной стоимости арендной платы

    Эксперты имеют право воспользоваться любым удобным методом для оценки цены нежилого помещения, которое планируют арендовать. Среди наиболее распространенных и удобных подходов выделяют:

    • Затратный. Специалист рассчитывает расходы на строительство аналогичного объекта недвижимости. Устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Найденные показатели суммируют. Если происходит инфляция, то применение описанного подхода даст заниженные результаты. Чтобы избежать подобного, разрешается применять поправочные коэффициенты.
    • Аналоговый. Независимый эксперт оценивает стоимость владений методом сравнительных продаж. Объект недвижимого имущества сравнивают с аналогичной собственностью, цена которой уже определена. Для реализации подхода необходимо исследовать здания, узнать их назначение, площадь, состав строительных материалов. Специалистам предстоит учесть удаленность здания от центральной части города, экологическую ситуацию в регионе.
    • Доходный. Определяется размер доходов, получаемых от инвестиций денежных средств, потраченных на недвижимость. Исполнитель реализует приемы дисконтирования и капитализации доходов.

    Этапы квалифицированной оценки

    Комплекс мероприятий по установлению стоимости арендной платы за нежилое помещение предполагает прохождение следующих стадий работы:

    • Предварительное согласование содержания услуги по независимой оценке объекта собственности.
    • Проверка и подписание договора с указанием размера оплаты.
    • Запрос и исследование юридической и технической документации о нежилом помещении.
    • Осмотр недвижимого объекта для оценки ставки арендной платы.
    • Анализ рынка наемной недвижимости.
    • Исследование эффективного метода использования нежилого помещения.
    • Выбор и применение конкретных методов оценки.
    • Согласование результатов применения подходов.
    • Итоговый поиск величины стоимости недвижимой собственности.
    • Подготовка и сдача отчета об оценке ставки арендной платы.

    Документы для оценки арендной платы нежилого помещения

    Для объективной оценки арендной стоимости нежилого помещения исполнителю необходимо получить пакет документов, включающий:

    • Паспорт собственника-гражданина или сведения об организации, заказавшей услуги (наименование, ОГРН, адрес).
    • Бумаги, подтверждающие право собственности на нежилое помещение.
    • Документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план и экспликация).
    • Справку о первоначальной и остаточной балансовой стоимости объекта.
    • Кадастровый план земельной территории, на которой располагается объект собственности.
    • Документы, подтверждающие права на земельный участок.
    • Сведения о наличии обременений в отношении недвижимости.
    Читать еще:  Междугородный обмен недвижимости в России

    Стоимость и условия заказа оценки

    Цена за услуги независимого оценщика зависит от региона оказания, сложности проекта и срочности данного задания, местоположения и состояния объекта исследования. Заказчик и исполнитель заблаговременно обсуждают тариф оплаты и подписывают договор. Данное соглашение проверяется юристом на соответствие законным требованиям.

    В договоре на оказание услуг по оценке арендной цены нежилого помещения отражается объем и срок выполнения работ и мероприятий, стоимость квалифицированной помощи. Если участники договора имеют сомнения относительно размера оплаты, эксперт выезжает на объект и проводит предварительный анализ, фиксирует характеристики объекта недвижимости.

    Оценка коммерческой недвижимости

    К объектам коммерческой недвижимости относятся нежилые объекты, которые могут использоваться ради получения дохода:

    В ходе оценки коммерческой недвижимости оценщики в обязательном порядке должны разобраться в возможном варианте использования объекта с учетом максимизации дохода, законодательной разрешенности, финансовой целесообразности и физической осуществимости. Такая процедура носит название «Анализ наиболее эффективного использования» (НЭИ). При проведении независимой оценки коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге (СПб) возможные варианты использования зданий и помещений подразделяются на следующие назначения:

    Очень часто оценка стоимости коммерческой недвижимости необходима для получения банковского кредита под залог имущества или при совершении сделок купли-продажи. Но в практике встречаются случаи проведения оценки и по иной необходимости, например: решение материальных споров, сдача в аренду, привлечение инвесторов (оценка инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости) или принятие других управленческих решений.

    Какие документы нужны для определения стоимости коммерческой недвижимости?*

      1. Для юридического лица — реквизиты, для физического лица — паспорт;
      1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект или выписка из ЕГРН.
      2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
      3. Технический паспорт (либо выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
      4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

    Для земельного участка под зданием (при наличии)

      1. Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
      2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
      3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
      4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

    * Список носит рекомендательный характер.

    ** Это может быть договор купли-продажи или договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

    *** Договор купли-продажи, о разделе земельного участка, дарения и т. п.

    Для оценки коммерческой недвижимости достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

    Остались вопросы? С удовольствие ответим на них!

    Особенности оценки коммерческой недвижимости

    Оценка объекта коммерческой недвижимости основывается на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. Причем последний наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один год, и дисконтированием – если прогноз на несколько лет, а поток доходов из года в год отличается.

    Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в рамках этого подхода осуществляется следующим образом. Прежде всего, оценщики анализируют будущие возможные доходы от сдачи объекта в аренду, учитываются риски возможного простаивания площадей, а также вычитаются расходы собственника на эксплуатацию:

    • коммунальные платежи;
    • налоги;
    • страхование;
    • затраты на охрану, уборку;
    • т. д.

    Далее из прогнозируемых доходов вычитаются расходы на эксплуатацию, а полученная величина чистого дохода капитализируется (дисконтируется) в текущую рыночную стоимость на дату оценки.

    Если у Вас есть сомнения насчет величины арендной ставки или цены, по которой сдаете или арендуете помещение, вы можете заказать услугу по оценке арендой платы, и мы проведем ее независимую экспертизу.

    Или можете просто проконсультироваться с оценщиком по телефону: +7 (495) 22-777-92

    Оценка аренды недвижимости в Балашихе

    Сдача недвижимого имущества в аренду — один из наиболее выгодных способов распоряжения собственностью. Причем это касается и жилых, и нежилых площадей. Но если определить величину арендной ставки для квартиры можно самостоятельно, то для расчета платы за коммерческое помещение необходимо пригласить эксперта-оценщика.

    В пользу профессиональной оценки аренды недвижимости можно привести множество аргументов. Например, это:

    • независимое определение справедливой арендной ставки;
    • предотвращение конфликтных ситуаций при заключении или продлении договора;
    • отсутствие претензий со стороны налоговых органов, которые при низкой плате могут обвинить арендодателя в попытке сокрытия доходов.

    Это что касается недвижимости, находящейся в частной собственности. Если же говорить о государственном или муниципальном недвижимом имуществе, то в данном случае независимая оценка арендной ставки является обязательным для исполнения законодательным требованием.

    Кому необходима оценка аренды недвижимости и от чего зависит ставка?

    Независимая оценка арендной ставки в первую очередь работает на арендодателя, поскольку экспертный отчет будет неоспоримым аргументом в споре с арендаторами или налоговиками. При этом важно отметить, что на размер ежемесячной платы влияет множество факторов. В их числе:

    • Расположение недвижимого имущества. Принято считать, что аренда здания в центре города обходится дороже. Когда речь идет о магазине или офисе, это действительно так. Но в случае с производственными или складскими помещениями ситуация обратная. Поэтому одновременно с расположением учитывается и тип недвижимости.
    • Транспортная доступность. Ни одно предприятие не может обойтись без доставки сырья и вывоза готовой продукции. Да и в случае с офисом, расположение у станции метро будет существенным плюсом и добавит определенный процент к величине арендной ставки. Отсюда можно сделать справедливый вывод о том, что развитая транспортная инфраструктура удорожает аренду.
    • Техническое состояние. Если в здании выполнен ремонт, а в помещении созданы все условия для комфортной работы, аренда обойдется дороже.

    Но это еще не все. В процессе оценки аренды эксперт учитывает общее состояние рынка, спрос на помещения схожего типа, ограничения со стороны арендодателя, а также другие факторы, имеющие отношение к данной недвижимости.

    Основные этапы расчета арендной ставки

    1. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества с использованием затратного, доходного и сравнительно подхода.
    2. Прогнозирование прибыли, которую может принести данный объект недвижимости при его эксплуатации.
    3. Определение коэффициента дисконтирования и доли прибыли, перечисляемой при эксплуатации помещения.

    По итогам независимой оценки аренды недвижимости заказчик получает на руки официальный отчет, который имеет юридическую силу, и может использоваться как для разрешения частных споров, так и для отстаивания собственных интересов в процессе судебных разбирательств.

    Вид оценки Стоимость Оставить заявку
    Оценка аренды недвижимости от 4000 рублей Оставить заявку

    3 причины, чтобы обратиться в ООО «Восток-Центр»

    Компания «Восток-Центр» вышла на рынок профессиональных оценочных услуг в Балашихе в 2013 году. За прошедшее время мы накопили огромный опыт, детально отладили внутренние процессы, приобрели положительную репутацию не только у клиентов, но и в конкурентной среде. Это позволяет нам с уверенностью говорить о преимуществах компании. К примеру, нельзя не отметить следующие плюсы:

    1. Лояльная ценовая политика, обеспечивающая доступность услуг по оценке аренды недвижимости, как для крупных предприятий, так и для предпринимателей.
    2. Отсутствие шаблонов — мы индивидуально подходим к решению каждой задачи, поэтому гарантируем качество экспертных услуг.
    3. Соблюдение законодательных норм и требований — наша компания работает в точном соответствии с ФЗ №135 от 29 июля 1998 года.

    Пригласив для оценки аренды недвижимости наших специалистов, вы можете быть уверены в том, что получите качественные и оперативные услуги.

    Чтобы уточнить детали сотрудничества или вызвать эксперта, свяжитесь с нами по телефону: +7 (964) 570-96-01.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector