Оценка недвижимости для снижения кадастровой стоимости

Оценка недвижимости для снижения кадастровой стоимости

Как уменьшить кадастровую стоимость

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

  • ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
  • Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
  • ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
  • ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

  • При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
  • Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
  • Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

  • площадь;
  • год строительства;
  • имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

  • обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
  • подав запрос в МФЦ (Мои документы);
  • выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
  • отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

  • выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
  • свидетельство о праве владения на недвижимость;
  • отчёт о результатах проверки оценщика;
  • паспорт заявителя;
  • предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
  • основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Уменьшение кадастровой стоимости объектов: вопросы и решения

От кадастровой стоимости недвижимого имущества зависит размер налога, арендная плата за пользование земельным участком, его выкупная стоимость и многое другое.

Можно ли снизить кадастровую стоимость земли и недвижимости, и как это сделать грамотно? На эти вопросы мы попросили ответить эксперта – Татьяну Николаевну Чикову, руководителя компании “ЮристЪ”.

Экспертная помощь будет полезна владельцам земельных участков, а также собственникам и арендаторам торговых центров, офисных зданий и других объектов недвижимости.

Татьяна Николаевна, многие собственники и арендаторы объектов недвижимости считают, что кадастровая стоимость их объектов завышена. С чем может быть связано завышение? И что делать в этом случае?

– Действительно, результаты последних работ по кадастровой оценке земель вызвали негативную реакцию со стороны многих землепользователей.

Причина завышенных показателей кадастровой стоимости земельных участков – в применении массовых методов кадастровой оценки, которые не способны принять во внимание индивидуальные особенности конкретного объекта.

Но выход есть. Наше законодательство предусматривает возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости.

Практика показывает, что иски по оспариванию кадастровой стоимости земли, рассматриваемые судами, в большинстве случаев решаются в пользу землепользователей.

Читать еще:  Титульное страхование недвижимости что это?

В каких случаях можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости?

– Во-первых, при недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Во-вторых, при установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Самый распространенный случай – оспаривание гражданами кадастровой стоимости по причине завышенной (порой в десятки раз!) суммы земельного налога.

Необходимо отметить, что при оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая – на основании результатов проведения индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости.

Кто имеет право уменьшить кадастровую стоимость?

– Данный вопрос актуален для физических и юридических лиц, а также для органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка имеют право следующие лица: собственник, сособственник, бывший собственник; арендатор, соарендатор, участник долевой собственности, а также лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка.

Каковы способы уменьшения кадастровой стоимости земли?

– Существует два способа: внесудебный (административный) и судебный порядок.

Внесудебный порядок – это оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Причем для юридических лиц предварительное обращение в комиссию является обязательным! Граждане вправе обращаться в суд, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями. При этом решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется в судебном порядке по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (введен в действие с 15 сентября 2015 г.). Административным истцом подается в суд административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Из каких этапов состоит эта работа? Может быть, есть нюансы, о которых следует знать вашим клиентам?

– Все спорные вопросы о порядке оспаривания кадастровой стоимости, наконец-то, разрешил Пленум Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С 1 июля 2015 года вступили в силу поправки в ФЗ «Об оценочной деятельности». Они устанавливают положения, по которым вводится и проводится единая экспертиза отчета объекта оценки кадастровой стоимости.

Как это происходит? Человек обращается с просьбой провести оценку объекта недвижимости к независимым оценщикам. Полученный документ об оценке направляется в оценочную комиссию, специально созданную Российским обществом оценщиков. Комиссия проводит экспертизу оценки на предмет, законно ли она была проведена и правильно ли оценили стоимость объекта недвижимости. После этого формируется отчет об оценке. То есть, по сути, проводится «оценка оценки».

Расскажите об этапах снижения кадастровой стоимости недвижимости подробнее.

– При внесудебном способе снижения первым этапом оспаривания кадастровой стоимости будет получение справки о кадастровой стоимости – ее надо запросить в кадастровой палате Россреестра (ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации).

Далее заявление и пакет обязательных документов направляются в комиссию по кадастровой оценке при Росреестре. На пересмотр решения отводится 1 месяц со дня принятия документов.

Следующий этап – это предъявление в суд одного из требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки; об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии, в зависимости от каждой конкретной ситуации. Напомню, что в определенных случаях обращение в Комиссию не является обязательным.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Споры о пересмотре кадастровой стоимости разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

На что следует обратить особое внимание при уменьшении кадастровой стоимости объектов?

– Если собственник или арендатор желают уменьшить земельный налог или арендную плату за 2015 год, то заявление необходимо подавать именно до конца 2015 года!

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости; для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года.

Наша компания готова предоставить профессиональную поддержку всем, кто хочет решить свои задачи эффективно, с оптимальными затратами времени и денег. Обращайтесь!

Руководитель компании Татьяна Николаевна Чикова, тел.: 8-908-136-99-55.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Статистика показывает, что российские застройщики все чаще и чаще обжалуют итоги кадастровой оценки в комиссиях Росреестра и в арбитраже. О том, почему это происходит, и как юридическому лицу снизить кадастровую стоимость, расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».

Кадастровая стоимость или определение термина

Проведение государственной кадастровой оценки

Инициатором обновления кадастра выступает субъект Российской Федерации – точнее его администрация или правительство. Он же становится заказчиком процесса и выносит соответствующее Постановление о его проведении.

В данном документе исполнительный орган указывает год, когда начнется оценка, перечисляет объекты, в отношении которых будет проводиться работа, перечисляет категории оцениваемых земель, наименования субъекта РФ и муниципалитетов, где располагаются оцениваемые объекты и участки. После этого в течение десяти дней исполнительный орган размещает Постановление на сайте в Интернете и направляет копию в Росреестр.

Одновременно территориальное управление Росреестра формирует и пересылает исполнительному органу список объектов и участков, которые нуждаются в кадастровой оценке.

Далее выбирается исполнитель работ, с которым заключается договор. Отбор происходит на конкурсной основе в ходе официального тендера, объявляемого местными властями.

Победивший на тендере оценщик выполняет все необходимые работы: рассчитывает показатели стоимости, собирает информацию о сделках купли – продажи, запрашивает данные из органов статистики, Росреестра, ИФНС, изучает публикации СМИ, анализирует все доступные показатели.

Закончив анализировать данные, специалисты оценщика формируют усредненные показатели рыночной стоимости квадратного метра земельного надела (либо объекта недвижимости) с учетом вида его использования. Результаты оформляются отчетом, который направляется на экспертизу в СРО (саморегулируемую организацию). И если СРО принимает отчет, то субъект Федерации утверждает его своим нормативным актом, после чего все сведения передаются в Росреестр.

Почему завышается кадастровая стоимость

Кроме того, зачастую сотрудники аппарата местной администрации ошибаются и неправильно определяют вид разрешенного использования объекта, что приводит к серьезному увеличению его цены. И наконец, администрация может прямо указать оценочной организации «немного завысить» кадастровую стоимость. Расчет в этом случае строится на том, что не все заинтересованные лица пойдут оспаривать конечный результат, а размер взимаемых налогов в любом случае увеличится.

Основные причины для снижения кадастровой стоимости

Административное оспаривание кадастровой стоимости

Административное рассмотрение заявлений проводится в комиссиях, которые создаются при региональных Росреестрах. С составом комиссий, а также временем их работы можно ознакомиться на региональных сайтах Росреестра.

Для того, чтобы запустить процесс пересмотра стоимости, заинтересованное лицо должно направить в комиссию заявление, приложив к нему определенный перечень документов. Что входит в этот перечень? Прежде всего – само заявление и отчет независимой оценочной организации с заключением о стоимости. Необходимо учитывать, что привлекаемый оценщик должен состоять в СРО, а также обладать правом на подобные работы.

Как правило, оценщик лично посещает объект, проводит его осмотр и составляет акт, где указывает все характеристики недвижимости, влияющие на ее цену.

Вместе с заявлением и отчетом заинтересованное лицо направляет в комиссию Росреестра паспорт участка, нотариальную копию правоустанавливающего документа, экспертное заключение из СРО, а также иные материалы, предусмотренные Законом «Об оценочной деятельности».

Получив документы, административный орган рассматривает их в течение месяца и выносит решение: отказать в пересмотре или удовлетворить заявление, согласившись с ценой указанной в новом отчете.

Отказ обжалуется в суде общей юрисдикции соответствующего субъекта федерации.

Оспаривание стоимости в суде

При этом обжалованию могут подлежать: действия оценочной организации, проводившей кадастровую оценку, и ее результаты; действия органов Росреестра; постановления субъекта РФ, закрепляющие стоимость и устанавливающие ее удельные показатели.

Во всех этих случаях основным ответчиком является Росреестр по субъекту РФ. А вот при обжаловании действий оценщика, последний становится соответчиком.

Заявитель прикладывает к иску решение территориальной комиссии, платежное поручение об оплате пошлины, доверенность, кадастровый паспорт, экспертизу о реальной цены недвижимости, а также другие документы, которые ранее представлялись в комиссию при Росреестре.

Исковое заявление рассматривается по правилам ГПК РФ (гражданско-процессуальный кодекс).

Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости

В тоже время бывают и отказы в удовлетворении иска. В основном они связаны с низким качеством отчетов экспертных заключений или несовпадением даты, на которую рассчитывалась рыночная цена объекта с днем определения его кадастровой стоимости.

«Поэтому я еще раз обращаю внимание читателей на то, что к выбору независимого оценщика необходимо подходить вдумчиво и скрупулезно. В противном случае процесс оспаривания затянется и приведет к ненужным затратам», – резюмирует адвокат Олег Сухов.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

В этом году многие россияне с удивлением обнаружили, что у их жилья есть еще какая-то стоимость, кроме рыночной. Отныне кадастровая оценка недвижимости станет волновать граждан ничуть не меньше, чем фактическая цена квадратных метров или рост тарифов ЖКХ. По новой схеме налога на имущество физлиц итоговое значение будет привязано именно к кадастровой стоимости объекта. Платить придется немало – к 2020 году пошлина для многих собственников вырастет почти в десять раз. Кто делает оценку, и как её можно оспорить – в комментариях экспертов рынка.

Кто и как проводит кадастровую оценку

На сегодняшний день кадастровая оценка жилья – это «заочная» процедура, которая проводится на основе формальных сведений об объекте недвижимости. До 1 января 2013 года она входила в обязанности Росреестра, а позже перешла под контроль областных органов власти. Регионы заключают контракты со специализированными оценочными организациями, которые определяют стоимость недвижимости. При этом используются математические и статистические модели, которые учитывают, как стоимость одного квадратного метра зависит от целого ряда факторов.

Основные критерии кадастровой оценки:

  • местоположение (удаленность от центра* населенного пункта, от железнодорожной станции и т.д.)
  • год постройки
  • площадь объекта
  • материал строительства
  • категория земельного участка
  • сведения об обременениях* среднемесячная зарплата в регионе и др.

«Не существует критериев качества оценки, которые были бы прописаны на уровне законодательства и, в итоге, такая оценка выставляется согласно анализу цены схожих объектов», – комментирует генеральный директор компании Delta estate Наталья Чепрукова.

Читать еще:  Оформление задатка при покупке недвижимости

По словам Павла Карцева, MRICS, к.э.н., генерального директора Valrus Ltd, основу рыночной информации составляют цены предложений по продаже квартир, апартаментов и других объектов. «Из собранных объявлений формируется база, описывающая как признаки и характеристики аналогов, так и ценовую информацию по ним. Сформированная выборка обрабатывается компьютерной программой, которая выдаёт варианты моделей, описывающих зависимость цены от отдельных показателей. Конечно, в рамках массовой оценки осмотр объектов не производится».

Качество ремонта, удобство планировки и другие индивидуальные особенности квартиры пока не учитываются при классификации объектов. По словам экспертов, это бы заняло слишком много времени. Однако есть вероятность, что в будущем кадастровая стоимость станет корректироваться в каждом конкретном случае.

Разница кадастровой и рыночной стоимости жилья

В среднем по стране кадастровая стоимость ниже рыночной примерно на 15-20%. Однако это соотношение может существенно меняться в зависимости от объекта. К примеру, самые дешевые квартиры эконом-класса в старых панельных домах, а также современные типовые новостройки чаще всего оцениваются экспертами «по достоинству» – то есть максимально объективно. А вот более дорогие объекты в престижных районах и, особенно, элитное жильё пока на бумаге стоит дешевле, чем в реальности.

«Принятая в настоящее время методика массовой кадастровой оценки сглаживает всю существующую рыночную дифференциацию, – поясняет Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». – Рыночная стоимость недвижимости, несомненно, имеет существенно более широкий диапазон цен, чем настоящая кадастровая ее оценка».

В большинстве случаев приблизительность оценки на руку собственникам недвижимости. Даже с учетом того, что по некоторым объектам кадастровая стоимость может быть вдвое ниже рыночной, к 2020 году сумма налога для большинства россиян вырастет в несколько раз, а для владельцев дорогого и просторного жилья достигнет десятков тысяч рублей.

Однако долго экономить за счет несовершенства системы оценки не получится. Большинство специалистов уверены, что со временем кадастровая стоимость недвижимости будет максимально приближена к рыночной. «Уже при очередной, проводимой не реже раз в 5 лет, переоценке, кадастровая стоимость может быть скорректирована в сторону ее повышения», – комментирует Елена Щепкина. По её словам, это будет происходить в результате оспаривания результатов кадастровой оценки, а также благодаря переносу стоимости цены недвижимости из договора купли-продажи в кадастр.

При этом руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-новостройки» Наталья Шаталина не исключает и вероятность обратного процесса, когда кадастровая стоимость объектов начнет влиять на рыночную. С коллегой согласна и Елена Щепкина. «Это возможно, если начисляемые налоги будут сильно бить по кошельку собственников. В этом случае цены на загородную недвижимость на вторичном рынке «упадут» – но не в реальности, а в договорах купли-продажи. И именно эта цена из договоров купли-продажи и будет кадастровой ценой объекта недвижимости», – комментирует эксперт.

Приблизительно сравнить соответствие кадастровой и рыночной стоимости своей квартиры может каждый собственник. Данные оценки доступны онлайн на официальном сайте Росреестра по адресу объекта, а получить представление о фактической цене квадратных метров поможет любая база недвижимости.

Основания для переоценки недвижимости

Учитывая достаточно внушительные суммы нового налога на имущество, большинство экспертов рынка прогнозирует наплыв желающих внести коррективы в кадастр. Уже сейчас в судах общей юрисдикции рассматривается множество подобных исков по земельным участкам, где чаще всего встречаются случаи некорректной оценки объекта. Есть вероятность, что оспорить стоимость жилья пожелает около 10% собственников.

«Конечно, часть населения не будет этим заниматься в силу недостаточной юридической и финансовой грамотности. Многие вообще не знают о возможности оспаривания кадастровой стоимости, другие не захотят затевать судебные разбирательства», – комментирует Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». «Однако грубых оценок кадастровой стоимости было сделано очень много. Зачастую кадастровая стоимость выше рыночной в 3 раза».

По закону для изменения официальной кадастровой стоимости недвижимости есть два аргумента:

Неправильные сведения о квартире (площадь, тип дома и пр)

Несоответствие кадастровой стоимости рыночной

К огорчению многих граждан, сумма сделки, указанная в договоре купли-продажи, сегодня практически не влияет на кадастровую оценку. «Данная стоимость может служить основанием для начала процедуры оспаривания кадастровой стоимости в случае, если кадастровая стоимость выше указанной в договоре. Однако прямым основанием для подачи заявления она быть не может», – поясняет Наталья Шаталина, руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-новостройки».

По словам Алексея Комарова, нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, несмотря на то, что в сделке по приобретению имущества стороны определяют стоимость объекта, закон все равно требует проведение рыночной оценки имущества с привлечением независимого оценщика. «Государство не доверяет тому, что указано в сделке, заключенной сторонами, и не воспринимает это как документ, подтверждающий актуальную оценку имущества», – рассказывает специалист.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры

Как утверждает Павел Карцев, найти какие-либо юридические лазейки для занижения кадастровой стоимости в случае с жильём практически невозможно. Модели массовой оценки показывают хорошие показатели точности, а некорректный результат бывает связан с неверной классификацией объекта или исходной информации об объекте, – считает эксперт.

У россиян есть два законных механизма добиться понижения кадастровой стоимости своей недвижимости:

  • Обращение в территориальную комиссию Росреестра

Собственник должен будет предоставить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровый паспорт недвижимости, отчет о рыночной оценке недвижимости и некоторые другие документы.

Собственнику следует обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. Он должен предоставить исковое заявление к организации, которая производила оценку объекта, кадастровый паспорт, копию правоустанавливающих документов, подтверждение недостоверности сведений, которые были использованы при оценке или заключение независимого эксперта о рыночной стоимости жилья.

По словам Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК «Премьер», обращение в комиссию Росреестра – более быстрый и удобный способ переоценки. По закону заявление должно быть рассмотрено в течение 1 месяца, кроме того, гражданину не придется платить пошлину. «Также следует знать, что без прохождения этого этапа оспаривания кадастровой стоимости, суд не примет дело к рассмотрению. Собственник на руках должен иметь письменный отказ», – комментирует эксперт.

Иное мнение у Натальи Чепруковой, генерального директора компании Delta estate. «Зачастую обращение в суд занимает гораздо меньше времени, чем обращение в комиссию, так как они не спешат принимать все документы, соответствующие требованиям законодательства, и часто отказывают в связи с какими-либо формальностями. В этом случае возникает лазейка для коррупции, так как у членов комиссии появляется возможность самостоятельно решать, чье заявление рассматривать», – рассказывает специалист. Петербургский юрист Борис Кузнецов, сотрудник компании «Акцепт Консалтинг», также считает, вариант обращения в Росреестр менее перспективным.

Выгода кадастровой переоценки – стоит ли связываться?

Желание любыми путями снизить сумму кадастровой стоимости, вероятно, в ближайшие годы посетит многих россиян. Однако на практике борьба за внесение изменений в базу Росреестра далеко не всегда окажется целесообразной.

Проще всего будет оспорить фактическую ошибку оценщика, из-за которой кадастровая стоимость недвижимости стала неоправданно велика. В ближайшее время Росреестр планирует запустить онлайн сервис, который позволит заявить о неточности в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. «Если обнаружатся несоответствия, например, указана не та площадь недвижимости, количество комнат, доля в собственности или что-то другое, то техническую ошибку устранят без обращения собственников жилья в государственные органы», – рассказывает Елена Щепкина.

А вот в ситуации, когда причина переоценки заключается не в ошибочных данных о метраже квартиры, собственнику придется потратить немало сил, времени и денег на обоснование своих претензий к госорганам. В большинстве случаев для корректировки данных в кадастре понадобится помощь юристов и профессиональных оценщиков, а положительный результат усилий отнюдь не гарантирован.

«Во-первых, определенных денег будет стоить сама оценка, а во-вторых, при существенном отклонении потребуется ещё и экспертиза саморегулируемой организации, которая также стоит достаточно дорого. Соответственно, экономическая целесообразность спора о суммах налога в год в 2-10 тысяч рублей отсутствует, заявитель больше потратит на привлечение юристов, оценщиков и проведение экспертизы. Существенную экономию могут получить собственники дорогостоящего жилья, а также те, у кого коммерческая недвижимость записана на физических лиц», – поясняет ситуацию Павел Карцев, MRICS, к.э.н., генеральный директор Valrus Ltd.

«Вероятность снизить кадастровую стоимость недвижимости в судебном порядке наиболее высока, если сумма в реестре значительно выше рыночной стоимости объекта», – комментирует Борис Кузнецов, юрист компании «Акцепт Консалтинг». «При этом отчет об оценке рыночной стоимости должен быть безупречен с точки зрения соответствия закону, так как в большинстве случаев в ходе судебного разбирательства судом назначается независимая экспертиза отчета, результаты которой зачастую ложатся в основу решения суда», – добавляет специалист.

В любом случае, эксперты советуют россиянам не затягивать с оспариванием результатов кадастровой оценки. Это особенно важно, если сумма существенно завышена, так как пересчитать уже начисленный налог не получится. Лучше обратиться в суд в первом полугодии, тогда можно надеяться на адекватный расчет пошлины уже в следующем налоговом периоде.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Оспаривание кадастровой стоимости

ЦЕНА
25 000 руб.

Расчёт земельного налога, а теперь и налога на иную недвижимость, производится исходя из кадастровой стоимости налогооблагаемых объектов. Кадастровая оценка используется и при установлении арендной платы за государственную и муниципальную собственность, а в случае её выкупа — при расчёте цены отчуждения.

К сожалению, результаты государственной кадастровой оценки редко согласуются с реальной ситуацией на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость более миллиарда рублей для участка земли, красная цена которого 70 млн, — типичная ситуация. В итоге налог или арендная плата часто оказываются необоснованно высокими. Но: нарушенные несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей недвижимости права собственников и арендаторов могут быть защищены путём изменения стоимости объекта в государственном кадастре недвижимости. Процесс, приводящий к изменению (обычно снижению) неадекватной кадастровой стоимости недвижимого имущества, называется оспариванием кадастровой стоимости.

Почему кадастровая стоимость недвижимости не соответствует рыночной?

Государственная кадастровая оценка — массовая. Стоимость земельного участка (или иного объекта) рассчитывается по единой формуле, не предполагающей детального анализа каждого объекта. Кадастровая стоимость сотки земли в пределах одного квартала получается одинаковой, реальная же цена участков может различаться в разы: «среднеквартальная» оценка не учитывает, например, расположение участка у красной линии или в тупиковом переулке, ограничения по въезду и наложенные сервитуты. К этому следует добавить и человеческий фактор (профессионализм оценщика), степень достоверности сведений о местных ценообразующих факторах и многое другое.

Кадастровая оценка проводится каждые три – пять лет. Результаты массовой государственной оценки земли можно найти на сайтах региональных управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Читать еще:  Налог по договору дарения недвижимости между родственниками

Правовые основания для оспаривания и начало процесса

Согласно новой редакции Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 21.07.2014 г. основаниями для переоценки кадастровой стоимости недвижимости являются:

  1. Недостоверность или недостаток сведений об объекте.
  2. Определение рыночной стоимости объекта на дату проведения кадастровой оценки (как правило, это 1 января прошедшего года для Москвы, а для регионов даты сильно варьируют).

Иногда возможно скорректировать кадастровую стоимость изменением вида разрешённого использования земельного участка. Однако наиболее часто используется второе основание. Важно знать, что установить кадастровую стоимость равной рыночной, правообладатели могут обратившись в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при региональном управлении Росреестра) или в суд. Причём у юридических лиц выбора нет — нужно соблюсти следующий порядок оспаривания: сначала подать пакет документов в комиссию и лишь после её отказа обратиться в областной суд.

В любом случае процесс оспаривания начинается с проведения независимой оценки объекта недвижимости. Далее рыночную стоимость объекта, определённую независимыми оценщиками и указанную в отчёте об оценке, можно оформить как кадастровую при положительном решении одной из двух упомянутых выше инстанций. Сделать это можно самостоятельно, но надёжнее доверить респектабельной оценочной компании весь процесс снижения кадастровой стоимости, особенно если Вы столкнулись с этим впервые.

«ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» предлагает полный комплекс услуг по
оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

Оценочная компания «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» проводит независимую оценку, судебную экспертизу оценок других компаний и процедуру оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости «под ключ» в Воронеже, Москве и всей центральной России.

Мы работаем и с физическими, и с юридическими лицами: оспариваем кадастровую стоимость земли, объектов недвижимого имущества коммерческого назначения (бизнес-центров, складских и торговых комплексов, офисов, гаражей), жилой недвижимости (квартир, домов). В Москве чаще всего возникает необходимость снижения кадастровой стоимости торговых центров, зданий и помещений, в то время как в других регионах, включая Воронеж, пока интенсивнее оспаривается кадастровая стоимость земельных участков.

Эксперты компании «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» готовы провести все этапы оспаривания:

  1. Оценку рыночной стоимости недвижимости.
  2. Получение положительного решения о снижении кадастровой стоимости в территориальной комиссии Росреестра. Вопрос в досудебном порядке решается легко, если снижение составляет 40-50% при мощных доказательствах, если около 90% и более, то чаще отказывают, что проблемой при грамотном подходе не является — всё решается в судебном порядке.
  3. Проведение судебного процесса до вынесения решения об удовлетворении иска об оспаривании (арбитражный суд предпочтительнее судов общей юрисдикции). При необходимости подаются апелляция и кассация.
  4. Получение решения об оспаривании кадастровой стоимости, уведомление органов местного самоуправления и внесение новой стоимости в кадастр.

При всех преимуществах комплексного подхода ситуации бывают разные, потому мы помогаем и на отдельных этапах процесса: просто готовим отчёты, к которым сложно придраться, или же по запросу суда даём независимые экспертные заключения на отчёты, выполненные другими оценочными компаниями. На сайте Московского арбитражного суда наша компания обозначена в качестве рекомендованного судебного эксперта.

Сотрудники «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» стремятся учесть уже на этапе оценки все обстоятельства, способные негативно повлиять на исход оспаривания, и рекомендуют всем заказчикам этой услуги обращать на них внимание при выборе оценщиков.

! В отчёте об оценке для оспаривания должна фигурировать рыночная стоимость объекта на дату проведения кадастровой оценки, которую можно узнать по выписке из Росреестра. В случае несоответствия отчёт отвергается судом. Наши специалисты постоянно отслеживают даты региональных кадастровых оценок и запрашивают информацию о них в госструктурах.

! Отчёт в комиссию по оспариванию подаётся в электронном виде и без электронной цифровой подписи (ЭЦП) не принимается. Более того, ЭЦП должна быть усиленной квалифицированной и подходить именно для подписания отчётов (есть другие виды). Такая ЭЦП в обязательном порядке должна быть у оценщиков-исполнителей, у директора оценочной компании и экспертов СРО, которые будут готовить экспертное заключение по оценке. Для подписания электронного отчёта также необходимо специфическое программное обеспечение.

Стиль и результаты работы «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС»

  • Бесплатно в течение 1 дня делаем предварительный расчёт экономии, чтобы Вы оценили целесообразность оспаривания.
  • Оперативно реагируем на заявку и не требуем приезда в наш офис — договор при желании клиента будет доставлен на объекте оценки.
  • Работаем «под ключ» — от отчёта до снижения налога.
  • Основную часть стоимости наших услуг Вы оплачиваете только после достижения положительного результата (снижения налогооблагаемой базы).
  • Все наши оценщики имеют усиленные квалифицированные электронные подписи.
  • Все отчёты, подготовленные «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС», без замечаний прошли экспертизу в СРО и были приняты комиссиями по оспариванию и судами.

Благодаря сотрудничеству с «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» предприятия Московской и Воронежской областей уже сэкономили десятки миллионов рублей — кадастровая стоимость недвижимого имущества по нашим отчётам снижалась на 40-1600%. Примеры объектов:

  • офисное здание в центре Москвы площадью 20 тыс. м 2 , снижение налогооблагаемой базы составило 68% (с 4,5 млрд руб. до 2,7 млрд руб.);
  • земельный участок в Новой Москве площадью 55 Га, снижение налогооблагаемой базы — 143% (с 3,9 млрд до 1,6 млрд);
  • земельные участки в Щёлковском районе, снижение налогооблагаемой базы — 1600% (с 1,5 млрд до 90 млн!).

Необходимые документы и сроки оспаривания

Для первого этапа — определения рыночной стоимости — оценщикам нужно предоставить:

  • кадастровый паспорт объекта;
  • кадастровая выписка;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • паспорт БТИ (для зданий).

Длительность всего процесса оспаривания кадастровой стоимости предсказать довольно трудно, но мы гарантируем, что всё, зависящее от нас, решается в кратчайшие сроки:

  • отчёт готовится всего 5-7 дней;
  • на сбор документов для комиссии клиенту требуется обычно не менее 5 дней;
  • официальный срок досудебного оспаривания (рассмотрения заявления комиссией) — один календарный месяц, однако на практике компании «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» удавалось завершить все процедуры за 14 рабочих дней при условии, что пакет документов был готов заранее;
  • срок оспаривания в суде не регламентирован законодательством.

После завершения всех этапов новая кадастровая стоимость фиксируется в кадастре, производится пересчёт налога или арендной ставки с 1 января года, в котором была подана заявка в комиссию. К сожалению, за прошлые годы пересчитать платежи в бюджет невозможно.

Оценочная компания «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» , 2002-2020

Снижение кадастровой стоимости

На основании кадастровой стоимости определяется величина арендных платежей, выкупная цена, размер земельного налога. Обычно кадастровая стоимость объекта заметно выше рыночной, это означает, что собственник платит необоснованно завышенные налоги.

Для каких целей может понадобиться снижение кадастровой стоимости недвижимости? Снижение кадастровой стоимости земельного участка поможет снизить сумму налога на землю, кроме того, уменьшит стоимость аренды и выкупную цену земли. Своевременная переоценка земли официально избавит от ненужных финансовых затрат.

Инициировать процедуру переоценки вправе собственник объекта, арендатор, либо лицо, имеющее право приватизировать землю.

Действующий сегодня закон закрепляет за гражданами и организациями право на свободное оспаривание кадастровой стоимости участка земли. Для этого необходимо обратиться в специально созданную комиссию, или в суд с заявлением.

С 2017 года изменен порядок оспаривания кадастровой стоимости, поправки коснулись законодательной базы, регламентирующей оценочную деятельность в России. Нововведениями упразднена необходимость досудебного решения вопроса, хотя право на обращение в комиссию у граждан и организаций осталось. Тем не менее, по новым правилам заявление можно сразу подавать на рассмотрение в суд.

Как гарантированно снизить кадастровую стоимость?

Величина, определенная государственной оценкой объекта недвижимости, называется кадастровой стоимостью. Оценка учитывает географическое расположение участка, его целевое назначение, наличие/отсутствие инфраструктуры и другие характеристики. У кадастровой (массовой) оценки есть существенный недостаток: она проводится без учета индивидуальных свойств объекта, за основу берутся усредненные данные, поэтому при осуществлении массовой оценки случаются ошибки и неточности в расчетах.

Претерпел изменения перечень документации, которая подается вместе с заявлением комиссию. Действующий закон определяет только три документа, при наличии которых заявление обязаны принять и рассмотреть:
• отчет о стоимости (рыночной) объекта в печатном или электронном виде;
• выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости недвижимости;
• правоустанавливающий документ на недвижимый объект.

При желании можно передать для изучения комиссии и другую документацию, если она подтверждает необходимость и целесообразность переоценки, но требования комиссии о предоставлении дополнительных документов незаконны.

Нововведения применимы только в том случае, когда оспаривание кадастровой стоимости земельного участка проводится в отношении земли, оцененной в 2017 году.

Куда обращаться за переоценкой?

Переоценить стоимость земли граждане и организации могут в суде, или в региональной Комиссии при росреестре, оспаривание кадастровой стоимости в этом случае пройдет в досудебном порядке. Рассмотрим особенности каждого этапа.

1. Комиссия.
В заседаниях коллегиального органа принимают участие государственные служащие, участники предпринимательских сообществ, члены СРО. Комиссия рассматривает представленную заявителем документацию, после чего принимает решение. Предъявленные гражданином или представителем организации документы должны подтверждать необходимость пересмотра последней кадастровой оценки. Если комиссия откажет в переоценке, стоит обратиться в судебную инстанцию.

2. Суд.
Вопросы оспаривания кадастровой стоимости в Воронеже рассматривают суды общей юрисдикции. Организация или гражданин обращаются в суд с исковым заявлением, к которому прилагается отчет о рыночной стоимости участка и официальное экспертное заключение об этом отчете.

Судебное разбирательство займет больше времени, чем рассмотрение дела в комиссии, но в случае положительного решения истец получает решение о кадастровой стоимости, которая не будет пересматриваться в промежутке между государственными оценками.

Почему процедуру лучше доверить профессионалам?

Если рыночная стоимость участка ниже кадастровой, оспаривание стоимости будет выгодным мероприятием. Однако, в некоторых случаях переоценка земли нецелесообразна. Мы поможем узнать стоимость недвижимости и проконсультируем по любым вопросам, связанным с переоценкой.

Наши юристы сотрудничают с надежными экспертными организациями, которые в короткие сроки подготовят документацию, необходимую для снижения стоимости земельного участка.

Мы гарантируем клиенту:
• всестороннее изучение ситуации и индивидуальный подход;
• сбор и оформление необходимой документации;
• правовую экспертизу документации с разъяснением перспективы дела, оценку возможной выгоды;
• юридическое сопровождение всех стадий изменения стоимости;
• представительство в суде, содействие в досудебной процедуре.

При наличии необходимых юридических знаний и опыта разбирательств в суде снижение кадастровой стоимости в Воронеже организация или гражданин могут провести самостоятельно. Однако, не стоит забывать, что переоценка – это длительный и трудоемкий процесс.

Если лишнего времени на посещение инстанций и оформление документации нет, разумно обратиться к профессионалам. Мы поможем переоценить участок быстро и с минимальными затратами!

Стоимость наших услуг Вы можете уточнить в on-line консультации на нашем сайте или, позвонив по телефонам

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector