Перевод ИЖС в коммерческую недвижимость

4 этапа перевода земли из ИЖС в коммерческую

Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен. Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию. Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для упорядочивания их использования государство относит их к той или иной категории земель.

Решение принято

Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?

Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.

Насколько необходимо

Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

• это может быть только индивидуальный предприниматель;
• проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
• здесь не должно быть производственных мощностей;
• права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

В подавляющем большинстве случаев необходимость перевести землю в коммерческую категорию остаётся.

Куда обращаться

В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования. Конкретная ситуация с данным участком определяется в большинстве случаев органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решение по которым принимают различные государственные органы. Поэтому обращаться для перевода вида разрешённого использования от индивидуального жилого строительства в коммерческую застройку нужно именно в местные органы власти.

Подготовка документов

Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.

При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:

• копия свидетельства о праве собственности;
• копия кадастрового паспорта;
• копия кадастрового плана участка;
• документы, удостоверяющие личность;
• заявление о получении соответствующего вида разрешённого использования земли.

В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.

Процедура

Принятие решения происходит в несколько этапов:

1. Сначала необходимо подготовить все нужные документы для обращения. При этом если не происходило или не было полностью завершено оформление участка в собственность, необходимо закрыть этот вопрос ещё до обращения.
2. Далее сдаются документы на рассмотрение. Это можно сделать посредством личного визита или по почте, заказным письмом с описанием вложения. Предпочтительнее первый вариант, так как чиновник просмотрит при приёме документы и у него могут возникнуть замечания по ходу дела.
3. Затем в течение двух месяцев орган местного самоуправления примет своё решение. Оно может быть не только положительным, но и отрицательным. В последнем случае в обязательном порядке должны быть приведены причины отказа. Заявитель имеет законное право обжаловать их в суде, если он с ними не согласен.
4. Наконец, происходят слушания. Их целью является узнать мнение соседей о том, согласны ли они с планируемыми изменениями. Если большинство из них согласны, то будет принято положительное решение и нужный вид разрешённого использования земли будет установлен для рассматриваемого участка.

Если соседи против, то весьма проблематично осуществить перевод. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.

Финансовая сторона и сроки

Сколько всё это будет стоить?

1. Необходимо будет оплатить публикацию в местной прессе о проведении слушания.
2. Также нужно обеспечить печать результатов слушания.
3. Услуги различных инстанций, которые необходимы для решения различных вопросов. В частности: услуги архитектора, главы по вопросам распределения земли и других.
4. В некоторых случаях может потребоваться дополнительная процедура межевания. Это возможно в тех случаях, если коммерческий объект не полностью займёт всю площадь рассматриваемого участка. Расходы, связанные с этим, тоже нужно будет оплатить.

В зависимости от размера участка и региона стоимость перевода может доходить до десятков тысяч рублей.

Хотя время рассмотрения заявления определено законодательством и составляет не более двух месяцев, нужно учесть, что документы могут несколько раз возвратить на доработку. Вся процедура может продлиться даже больше года.

Одними из наиболее распространённых причин отказа является предоставление документов ненадлежащим лицом или ошибки, которые имели место при оформлении подаваемых документов.

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.

Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

1. Особенности инфраструктуры этого района.
2. Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
3. Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
4. В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
5. В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
6. Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Другие вопросы

Нужно учесть, что важно не только переоформление земельного участка, но и требования, которые связаны с тем бизнесом, который предполагается здесь начать. Так, например, если речь пойдёт о гостиничном бизнесе, то строительство гостиничного здания обязано удовлетворять соответствующим требованиям законодательства. В частности, должны быть обеспечены водопровод, канализация, электричество, подъездные пути и другие вещи. Может оказаться, что для этого будут нужны дополнительные согласования и потребуется получить ещё некоторые разрешения для ведения коммерческой деятельности.

Как осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую: пошаговая инструкция и важные нюансы

Владельцы участков под ИЖС не всегда стремятся построить жилой дом. Нередко планы меняются, и возникает желание заняться коммерческой деятельностью, но для этого необходимо сначала осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую, чтобы впоследствии по решению органов власти возведенный для бизнеса объект не пришлось сносить. Как осуществить этот перевод по всем правилам?

Можно ли перевести?

Перевод земли под ИЖС в коммерческую ВРИ можно произвести. Эта процедура более реальна и проста, чем изменение категории земли, так как в этом случае следует обращаться в более низкие инстанции — органы местного самоуправления.

Такой порядок следует положениям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ, согласно которому решение об изменении вида земли по ее целевому назначению принимается органами исполнительной власти, чьей территории она подконтрольна, а также статьями 8 ЗК и 37, 38, 39 ГрК РФ.

Целью перевода земли из ИЖС в коммерческую является построение на своем участке объекта коммерческой деятельности, а именно:

• магазина;
• кафе;
• салона красоты или парикмахерской;
• гостиницы;
• аптеки;
• спорткомплекса;
• офиса;
• мастерской;
• сервисного центра;
• склада;
• автосервиса и т. п.

Особенности

При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:

• Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
• Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
• Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.

Плюсы и минусы

К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:

• повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
• извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
• получение юридического адреса и регистрация фирмы;
• удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
• более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
• возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.

Минусами данного перевода можно считать:

• риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
• вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
• риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.

Каким требованиям должен соответствовать участок?

Желаемый ВРИ земельных участков должен соответствовать генплану развития населенного пункта и градостроительным регламентам (при условии соблюдения технических требований) территориальной зоны, к которой они относятся.

Цена вопроса

На стоимость оформления перевода участка главным образом влияют его местоположение и размер. В число обязательных затрат при отсутствии проблем с земельным участком входит оплата:

• публикации в местных СМИ о проведении, а затем о результатах слушания;
• рассылки извещений;
• аренды помещений;
• услуг главного архитектора, главы земельного комитета, специалиста кадастрового органа, возможно, и других инстанций;
• госпошлины;
• нередко юридических услуг агентств;
• дополнительных расходов в случае непредвиденных или спорных ситуаций.

Перевод зачастую может стоить от 5 до 20 тысяч рублей.

Сколько ждать ответа?

В среднем такая процедура длится от полутора месяцев до года и дольше, если решение выносится местными органами самоуправления. Если же решение находится в компетенции федерального органа, то процесс может растянуться на несколько лет.

Обязательно ли регистрироваться как юрлицо?

Совершить процедуру такого перевода может как юридическое, так и физическое лицо. Владельцу участка необязательно регистрироваться как юрлицо.

Как перевести землю: пошаговая инструкция

Подготовка документов

• Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
• Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
• Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
• Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
• Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
• Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.

Написание заявления

В заявлении-ходатайстве, предоставляемом в органы местного самоуправления об изменении ВРИ частного участка, надлежит указать:

• в случае юридического лица — наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовой статус фирмы, ее почтовый адрес;
• физическим лицам — Ф.И.О. владельца частного участка.

Кроме того, необходимо объяснить причины изменения вида разрешенного использования и высказать пожелания о полном или частичном изменении назначения участка. В последнем случае возможно часть участка оставить под ИЖС, а часть перевести в коммерческую, для чего придется произвести межевание.

Подача бумаг

Собранные документы подаются в органы власти, в ведении которых находится данная территория. Чаще всего ими бывают муниципалитет или кадастровая палата, но возможны случаи, когда это органы исполнительной власти субъектов РФ или Правительство страны.

Причем в настоящее время нет единого правила, в какой форме производится подача запроса. Административные единицы устанавливают свои требования, нередко в электронном виде. Но обычно запрос отправляют заказным письмом с уведомлением или вручают лично под подпись.

Публичные слушания

После подачи заявления и собранных документов в соответствующие государственные структуры назначается дата проведения публичных слушаний, о чем следует объявить в местных СМИ или известить по почте заинтересованных лиц. Публичные слушания должны пройти не позднее месяца со дня подачи запроса, и проводятся они в два этапа.

В первой части все заинтересованные стороны имеют возможность задать вопросы владельцу участка, получить на них ответы, высказать свое мнение. На втором этапе слушаний комиссия, учитывая итоги публичной части, выносит и оформляет свое решение по данному вопросу.

Получение ответа

Если по итогам слушаний выносится положительное решение, то на руки заявителю выдается разрешение, позволяющее провести перевод участка из одного вида разрешенного использования земли в другой в кадастровой палате или Росреестре.

Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?

Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:

• обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
• заявление написано ненадлежащим лицом;
• существование каких-либо правонарушений;
• невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
• несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.

Возможные альтернативы

Кроме основных видов разрешенного использования земли, существуют такие формы, как условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования. Последний вид допустим только в качестве дополнительного по отношению к одному из первых двух ВРИ и может реализовываться совместно с ними.

Если по каким-то причинам перевод земли под ИЖС в коммерческую невозможен, то есть смысл попытаться получить согласие соответствующих органов на условно разрешенный вид использования участка. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка устанавливается статьей 39 ГрК РФ.

Владелец территории должен подать заявление в комиссию земельного комитета, после чего вопрос обсуждается на публичных слушаниях, на которых участники высказывают комиссии свои мнения по поводу возможного влияния на окружающую среду.

По итогам слушаний органы власти принимают решение по запросу. В случае согласия соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости, и заявитель имеет право на постройку временных сооружений. Отрицательный ответ можно попытаться оспорить в суде.

Целевое назначение вспомогательного вида использования должно коррелировать с основным видом использования.

Процесс перевода земли из ИЖС в коммерческую является достаточно длительным, затратным и непростым. Но если просчитаны все преимущества такой процедуры, то после сбора всех требующихся документов, прохождения соответствующих инстанций и получения разрешительных документов такой переход зачастую можно реализовать на практике.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.

При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.

Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

Магазин

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

• Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
• Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

Гостиница

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Автомойка

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

• Гараж и автостоянка.
• Автозаправочная станция.
• Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Торгово-развлекательный центр

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

• Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
• Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
• Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
• Детские аттракционы – код 4.8.

До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

Возможность и условия перевода

Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.

Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.

Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.

Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.

Как происходит изменение без публичных слушаний?

Без проведения публичных обсуждений допускается смена видов использования земли на вспомогательный вид, предусмотренный действующим ПЗЗ. Решение о смене статуса надела принимается главой поселения.

С публичными слушаниями

Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.

Порядок процедуры

Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.

В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.

При смене на вспомогательный вид

Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.

Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.

На условно-разрешенную коммерческую цель

Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.

Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.

Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.

Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.

Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.

Стоимость

Смена ВРИ земли может включать в себя следующие «платные» процедуры:

• Обмер надела с внесением записи в реестр кадастровой палаты.
• Запрос выписки из ЕГРН.
• Регистрация изменений в кадастре.

Причины отказа

Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:

• Ненадлежащего оформления ходатайства.
• Неполного пакета требуемых документов.
• Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.

Заключение

Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.

Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.

Как перевести участок под ИЖС в коммерческую землю?

Градостроительный кодекс РФ предусматривает распределение земель по категориям. Владельцы наделов обязаны использовать их по целевому назначению. Нарушение этого правила влечет за собой штраф и снос незаконно возведенных построек. Но при определенных условиях возможен перевод территории из одной категории в другую. Например, если человек владеет участком под ИЖС, можно официально получить разрешение использовать его для занятия предпринимательством. Остается выяснить, как все это происходит.

Особенности перевода земли в коммерческую категорию

Порядок изменения назначения наделов регулируется нормами ФЗ № 172 от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Также в этой области применяются статьи 37, 38, 39 ГрК РФ и ст.8 ЗК РФ.

Принятие решений о смене целевого назначения земли возложено на исполнительную власть, в чьем ведении находятся угодья. Как правило, такие вопросы решает местный муниципалитет, но иногда приходится обращаться в федеральные органы.

Перевод целесообразно переводить в случаях, когда собственник участка намерен сдать его в аренду организации для извлечения прибыли, построить на земле магазин, спортзал, гостиницу либо другие объекты коммерческого назначения

Особенности процедуры зависят от того, каким образом предполагается использовать участок:

• Для постройки и последующей эксплуатации офиса, салона красоты, кафе и других подобных объектов надо подавать ходатайство в администрацию. Но предварительно придется заручиться согласием соседей на такие перемены. Если большинство из них окажется против – шанс на успех минимален.
• Для коммерческой застройки нередко требуется заключение контролирующих органов: Роспотребнадзора, Водоканала. Чтобы грамотно выполнить процедуру перевода, лучше проконсультироваться с сотрудниками Земельного комитета или специалиста по операциям с недвижимостью.
• Если на участке будет построена станция техобслуживания или автосервис, обычно достаточно получить согласие соседей и обратиться в Кадастровую палату.

Будущему предпринимателю стоит иметь в виду, что после изменения статуса земли повысится и ее кадастровая стоимость . Соответственно, ставка земельного налога неизбежно увеличится.

Порядок действий при переводе участка из ИЖС в коммерческую землю

Для перевода земли в предпринимательский статус предстоит выполнить следующие действия:

• Изучить документацию на участок. Если в выписке из ЕГРП либо в свидетельстве о праве собственности отсутствует кадастровый номер, надел сначала придется поставить на кадастровый учет.
• Выяснить, зафиксированы ли границы территории на кадастровой карте Регистрационной палаты. Когда границы не установлены, на сайте появляется информация «Ничего не найдено» либо «Без координат границ». В таком случае перед перерегистрацией необходимо выполнить межевание.
• Согласовать предстоящий перевод земли с хозяевами соседних наделов.
• Обратиться в муниципалитет с заявлением и другими документами.

На основании ходатайства будут назначены публичные слушания. Заявитель должен разместить объявление в СМИ о дате их проведения. Второй вариант – отправить всем заинтересованным лицам уведомления почтой.

Публичные слушания проходят в два этапа. На первом обсуждении имеют право присутствовать все желающие (как правило, это владельцы соседних участков ). Они высказывают свое мнение относительно перевода участка и задают вопросы, на которые заявитель должен дать исчерпывающий ответ

По итогам первоначального рассмотрения проводится второе, главное слушание. Оно проходит за закрытыми дверями, участвуют в нем только представители органов власти. Если чиновники дают добро, собственнику выдается официальное разрешение на перевод.

Необходимые документы для перевода земли в другую категорию

Унифицированного перечня документов, необходимых для перевода земли, законодательство не устанавливает. Но в большинстве случаев требуется следующая документация:

1. Заявление, в котором изложены причины изменения назначения участка.
2. Паспорт владельца территории.
3. Если проведение перерегистрационных процедур поручено другому лицу – нужна нотариальная доверенность.
4. Кадастровый паспорт надела, в котором указан присвоенный кадастровый номер (можно заказать в Росреестре).
5. Свидетельство о праве собственности на землю (подлинник и копия).
6. Подписи соседей, подтверждающие их согласие на постройку объекта для бизнеса (повышают вероятность положительного решения вопроса).

Заявитель имеет право ходатайствовать как о полном, так и о частичном изменении назначения надела. В последнем случае можно одну часть территории оставить для ИЖС, а вторую перевести в категорию, предназначенную для коммерции. Для этого придется провести межевание территорий.

Типичный пример: владелец участка, на котором построен дом с гаражом, решил оборудовать в гараже мастерскую. Для такой деятельности не нужно переоформлять в коммерческий статус всю территорию, достаточно перевести только гараж

Сколько стоит перевести землю из ИЖС в коммерческую?

Изменение вида использования участка занимает не меньше 2-3 месяцев. Если же он имеет большую площадь и относится к землям федерального значения, процесс может занять и годы.

Статьи расходов на оформление обычно бывают следующими:

• Подготовка документов в кадастровых органах.
• Оплата госпошлины.
• Услуги архитектора и специалистов земельного комитета.
• Публикация в городских СМИ о проведении слушаний и их организация (к примеру, аренда помещений для собрания), рассылка извещений.
• Дополнительные затраты на решение спорных вопросов.

Общая стоимость перерегистрации земли находится в диапазоне от 5 000 до 20 000 руб.

Перевод угодий из ИЖС в коммерческую категорию – достаточно долгая и хлопотная процедура. Прежде чем начать заниматься этим вопросом, стоит взвесить ее преимущества и недостатки. Если же землевладелец считает, что все труды окупятся – можно собирать документы. На практике такой перевод в большинстве случаев удается реализовать.

Остались вопросы по теме статьи? Обратитесь к дежурному онлайн-консультанту нашего сайта и получите гарантированный ответ!

Зарабатываем на своем участке или как происходит перевод земли из ИЖС в коммерческую?

Согласно Градостроительному кодексу РФ и ряду Федеральных законов, допускается возможность перевода гражданами земель ИЖС под коммерческую. Благодаря изменению категории, владелец имеет право возвести на участке недвижимость (торговый павильон, склад, офис), при помощь которой планирует получать прибыль.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую?

В Градостроительном кодексе РФ есть четкое разграничение категории земель. Их владельцы обязуются использовать ее только по целевому назначению. В ином случае страдает флора и фауна, расположенная на этой территории. Нарушается биологическое равновесие. Контролирующие органы вправе наложить штраф за нецелевое использование земель, а в случае строительства незаконной недвижимости – снести ее.

Поэтому так важно переводить земли ИЖС в коммерческую, чтобы спокойно заниматься предпринимательской деятельностью.

Процедура переклассификации имеет общий алгоритм с небольшими изменениями в каждом случае. Это типовая ситуация, которая требует обращения в органы местного самоуправления.

Под торговую точку (магазин)

Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку.

На положительный ответ чиновников напрямую влияют соседи по участку, большинство из них не должно быть против новых коммерческих строений.

Под автосервис

На земле, где предполагается строительство автомобильного сервиса, должно быть официальное разрешение подобных строений.

Если его нет, необходимо изменить вид использования земель. При строительстве или уже узаконивании объекта стоит учитывать, что вокруг АТС должна быть организована санитарно-защитная зона.

Под гостиницу

Для официального ведения гостиничного бизнеса на землях ИЖС рекомендуется осуществить изменение вида разрешённого пользования данной территории.

Владельцу стоит учитывать, что после перевода земель в коммерческую значительно повышается ставка земельного налога и возрастает кадастровая стоимость участка.

Что еще можно построить на участке (таунхаус)

Для строительства домов на несколько семей (таунхаус) официальное изменение разрешенного использования земель необходимо в обязательном порядке. Как и разрешение на возведение таунхаусов. В ином случае контролирующие органы вправе отдать постройки под снос, т.к их нахождение на земле ИЖС неправомерно.

ВАЖНО! На решение чиновников напрямую влияют соседи по ИЖС-территории. Для получения разрешения на замену эксплуатации земель необходимо заранее заручиться их согласием. В случае, если 51% соседей выступит против, представитель органов самоуправления официально откажет в переводе.

Алгоритм перевода земли для коммерческого использования

Куда обращаться?

Перевод земли из ИЖС под коммерческую начинается с обращения в органы местного самоуправления. В случае, если предполагаются крупные объемы строительства с использованием участка с большой площадью, нужно получить одобрение госвластей.

Получение разрешения

Для рассмотрения правомерности и необходимости перевода земель из ИЖС под коммерческую чиновники назначают публичные слушания. В заседании имею права участвовать все желающие. Как правило приглашают соседей по участку.

ВАЖНО! Владельцу участка стоит предусмотреть тот момент, что люди, живущие неподалеку от места строительства будущей коммерческой недвижимости, могут быть против постройки и ведения бизнеса в близи их домов. Их мнение может стать решающим на публичных слушаниях.

На основном слушании представители власти решают вопрос о переводе земель за закрытыми дверями. В случае положительного решения, владелец участка получает официальное разрешение для перевода.

Пакет документов

На втором этапе перевода земель необходимо собрать пакет требуемых для переоформления документов.

Понадобится:

• кадастровый план участка;
• кадастровый паспорт;
• кадастровый номер;
• свидетельство о праве на землю;
• ходатайство, оформленное по специальной форме.

Документы передаются либо в органы местного самоуправления, либо в органы федеральной власти.

ВАЖНО! Унифицированного пакета документов для перевода земель ИЖС под коммерческую не существует. В Градостроительном кодексе РФ не предусмотрен конкретный перечень, поэтому региональные власти самостоятельно составляют списки необходимых для оформления бумаг и справок.

Следующий шаг – обратиться в Кадастровую палату или Росреестр, где специалисты проведут категорию земель из одной в другую по всем правилам.

Стоимость и сроки

Конечная стоимость стоимости оформления всех бумаг зависит от многих внешних факторов, и рассчитывается индивидуально.Усредненный диапазон цен: 3 тыс. рублей – 20 тыс. рублей. Редко сумма получается больше.

В сумму оформления бумаг входит:

• цена услуг и консультаций специалистов;
• организация публичный слушаний;
• стоимость госпошлин:
• оформление бумаг и создание их копий.

Возможны дополнительные траты на разрешение спорных вопросов в инстанциях, работающих в сфере земельного законодательства.

Однозначно назвать сроки перевода земель так же не представляется возможным. Примерный диапазон: от нескольких месяцев, а в особых случаях, до нескольких лет. Можно смело сказать, что перевод будет долгим и хлопотным.

Повлиять на увеличение срока оформления документа может большая площадь земель, и их нахождение в статусе земли федерального значения.

Рекомендуем видео к просмотру

Посмотрите видео о том, как изменить целевое назначение участка земли:

Заключение

Перевод земли ИЖС в коммерческую долгий процесс, сопровождающийся оформлением ряда документов и сбором необходимых разрешений. Не рекомендуется заниматься самовольным строительством, и организацией бизнеса без законных на то оснований. При несоблюдении закона по отношению к владельцу участка будут применены штрафные санкции.

Перевод ИЖС в коммерческую категорию участков – от и до о проведении процедуры

Градостроительный Кодекс РФ и ряд Федеральных законов регламентируют, что земельные участки на территории нашей страны должны использоваться исключительно по своему назначению.

Последнее определяется во время регистрации земли в соответствующих госструктурах и представляет собой категорию, присваиваемую участку. Некоторые из них предназначены для частного строительства, а другие для коммерческой деятельности.

Но что делать, если требуется изменить официальное назначение земли, к примеру, из частного-жилищного в прямое коммерческое? К счастью, законодательство РФ проведение такой процедуры не запрещает и для ее осуществления достаточно прибегнуть к закрепленному законами порядку.

Более подробно именно о том, как происходит перевод ИЖС в коммерческую категорию поговорим в представленном ниже материале.

Целевые категории земельных участков

Что такое целевые категории земельных участков?

Согласно упомянутому ранее Градостроительному Кодексу РФ и некоторым ФЗ, вся территория нашей страны имеет разделения на отдельные части земельных участков, которые подразделяются по признаку целевой категории.

Подобная организация земельного учета позволяет государству бороться с нецелевым использованием земли и нелегальными группами.

На сегодняшний день в России имеются следующие целевые категории земельных наделов:

• земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения с/х деятельности;
• поселенческие участки, принадлежащие и подконтрольные населенным пунктам (имеют подкатегории: ИЖС — для застройки под частные домовладения, и ЛПХ — для ведения личного подсобного хозяйства, а также ряд других, менее важных и значимых);
• земля особой важности (заповедники, природные памятники, курорты и т.п.);
• водные территории (реки, озера и т.п.);
• лесные участки (леса, рощи т.п.);
• запасные земли, находящиеся в собственности государства, но временно не используемые;
• участки специального назначения (объекты телерадиовещания, космической сферы и т.п.).

Земля коммерческого назначения не относится к отмеченным выше категориям, а является видом (подкатегорией, также как и ИЖС, и ЛПХ).

На деле она может относиться и к поселенческим, и с/х владениям. В любом случае, нецелевое использование земель запрещено. Иначе бы монополисты скупали бы реки и озера РФ, лишая обычных граждан воды и продавая ее в втридорога, что относительно концепции нашего государства просто недопустимо.

Как происходит перевод ИЖС в коммерческую категорию? Изменение статуса земли

Можно ли изменить назначение земельного участка?

Изменение статуса – это правовая процедура, в ходе проведения которой целевое использование земли меняется с одного на другое, что попутно закрепляется в соответствующих государственных базах и документах, принадлежащих владельцу участка.

От того, насколько сильно происходит переклассификация, зависит то, что придётся делать изменения статуса земли.

Стоит понимать, что изменить категорию участков, к примеру, с поселенческого на с/х будет очень сложно и потребует подключения высших аппаратов правительства РФ.

В то время как поменять вид земельного участка относительно его использования будет не столь сложно и вполне под силу любому гражданину нашей страны.

Порядок изменения статуса земли в России определен Федеральным Законом под номером 172 «О переводе земель или земельных наделов из одной категории в другую».

Согласно положениям этого акта, решение об изменении вида земли по ее целевому назначению принимается органами исполнительной власти, чьей территории она подконтрольна.

Проще говоря, когда участок, категорию которого требуется сменить, принадлежит федеральной собственности РФ, то обращаться стоит в Правительство РФ, если субъекту страны – в органы его исполнительной власти. А если муниципалитету – в органы его самоуправления.

В ходе изучения предоставленных документов полномочные госструктуры проверяют:

• возможность перевода земли из одной категории в другую;
• наличие потенциального ущерба, который будет нанесен кому-либо по итогам переклассификации участка;
• иные моменты, способные помешать изменению статуса земли.

По итогу всех проверочных мероприятий заявитель на перевод участка из одного вида в другой оповещается о вынесенном вердикте. После чего он может смериться с решением, либо обжаловать его в соответствующих инстанциях.

Порядок перевода участка из ИЖС в коммерческую категорию

Процедура перевода ИЖС в статус земли для коммерческого использования?

Решая перевести участок земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в указанную категорию, граждане задаются огромным количеством вопросов, ответы на которые зачастую найти не выходит.

Дабы решить данную проблему читателей нашего ресурса, давайте детально рассмотрим порядок переклассификации земельных наделов в РФ.

Особенности разных случаев

Начнем, пожалуй, с особенностей перевода ИЖС в коммерческую категорию под различные типы деятельности. Ведь каждый случай имеет свои особенности, несмотря на общий вид процедуры переклассификации. Итак, в большинстве случаев земля переводиться к «коммерцию» с целью:

• Создания магазина, офиса или гостиницы. Эта ситуация – типовая среди всех возможных и требует обращения в местный муниципалитет (реже в вышестоящие инстанции), а также одобрения большинства соседей ИЖС-участка на организацию на его территории конкретного коммерческого образования. Если практически все соседи против организации рядом с ними магазина или гостиницы, то перевод, скорее всего, не состоится.
• Застройки коммерческого владения. В этом случае также применяется общий порядок переклассификации земель, однако особенности для каждой процедуры перевода индивидуальны, поэтому советовать что-то относительно ее проведения будет неправильно. При таких обстоятельствах лучшим помощником будет специалист по операциям с недвижимым имуществом или же сотрудники земельных органов по месту жительства, которые, как минимум, проконсультируют по порядку грамотного изменения категории земли.
• Организации автосервисов или местных СТО. Если причина перевода в вашем случае именно такая, то считайте — вам повезло, ибо, получив одобрение от соседей, можно переклассифицировать землю в упрощенном порядке через Кадастровую Палату. То есть, обращаться в органы муниципалитета не понадобится.

Порядок изменения статуса участка

Меняем статус земельного участка

Что касается процедуры перевода ИЖС-участка в описанную категорию, то во всех представленных выше ситуациях она совершенно одинаковая и заключается в реализации следующего алгоритма:

1. Во-первых, придется подготовить некоторую документацию. Зачастую в ее перечень входят:

• справка из кадастра земельного учета относительно вашего участка (получить можно в Росреестре);
• заверенная копия свидетельства о регистрации права собственности на землю, категория которой будет меняться;
• заверенные копии кадастрового паспорта и плана на тот же участок;
• паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверительная документация от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица;
• ходатайство о переводе, составленное по установленной форме;
• при необходимости – подписи соседей на возведение магазина, гостиницы и так далее.

1. Собрав документы, их необходимо подать в соответствующие госструктуры. Как было отмечено выше, ими могут быть как органы муниципалитета или кадастровая палата, так исполнительной власти субъектов РФ и даже Правительство нашей страны.
2. После подачи документации, остается лишь дождаться ее рассмотрения, проведения слушанья по решению о переводе и получения результата. Если он положительный для заявителя, то на руки последнему выдается соответствующее разрешение, используя которое можно провести перевод участка из одной категории в другую в Кадастровой Палате или Росреестре. В ином случае остается лишь отстаивать свои права в суде, что зачастую не дает результатов.

Как видите, особых сложностей в переводе ИЖС-земли в коммерческую категорию не имеется. Главное в процессе проведения процедуры – придерживаться описанного выше порядка и действовать без нарушений законодательства РФ.

Цена вопроса

В завершение статьи, ответим на часто задаваемый вопрос относительно рассматриваемой сегодня темы. А именно – «Сколько стоит перевод ИЖС-участка в коммерческую категорию земель?».

В первую очередь, важно отметить, что в каждом конкретном случае стоимость процедуры может различаться, так как будет формироваться по-разному.

Например, при открытии автосервиса с переклассификацией земли через Кадастровую Палату затраты будут несущественны, ибо связаны зачастую с оформлением документации, производству ее копий и уплат госпошлин.

В остальных же случаях стоимость процедуры формируется суммированием:

• цены организации слушанья о переводе земли (от 3 000 рублей);
• стоимости оформления документации и производства ее копий;
• цен услуг специалистов, с которым проводятся консультации;
• и уплаченных госпошлин.

В среднем, перевод ИЖС в указанную категорию на территории РФ обходится гражданам в 5-20 000 рублей, заметно реже – в большие суммы. На этом, пожалуй, по сегодняшнему вопросу все. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи в оформлении документации.

О том как перевести квартиру или жилой дом в нежилой фонд вы можете узнать, посмотрев видео: