Подготовка отчета об оценке объекта недвижимости

Подготовка отчета об оценке объекта недвижимости

Формирование отчета об оценке

В соответствии с ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать следующую информацию.

  • 1. Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
  • 2. Применяемые стандарты оценки.
  • 3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.
  • 4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор.
  • 5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.
  • 6. Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
    • ? основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
    • ? общая информация, идентифицирующая объект оценки;
    • ? результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
    • ? итоговая величина стоимости объекта оценки;
    • ? ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.

    Как уже отмечалось ранее, оценка стоимости объектов залога регламентируется не только Законом об оценочной деятельности и ФСО № 1,2, 3, а также дополнительным стандартом, учитывающим специфику данной оценки — ФСО № 9 «Оценка для целей залога». Рассмотрим, какие дополнительные требования может внести ФСО № 9 в отчет об оценке.

    Задание на оценку должно содержать полное описание объекта оценки, все специфические характеристики, присущие объекту оценки, обременения, которые снижают его ликвидность. В дополнение к информации, указанной в ФСО № 1 и в иных федеральных стандартах оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, задание на оценку активов для передачи в залог должно содержать следующую информацию:

    • ? особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
    • ? порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
    • ? необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

    Необходимо четко прописать, что результаты оценки могут быть использованы только для целей залога. Необходимо прописать источники, которые были использованы в рамках составления отчета, например, ФСО и прочие документы, регламентирующие составление отчета об оценке. Указываются срок проведения оценочных работ и дата, на которую осуществлялась оценка. Прописываются все используемые в рамках проведения работы допущения и ограничивающие условия.

    В задании на оценку по согласованию с оценщиком может быть указана необходимость определения иной дополнительной информации по итогам проведенного анализа: прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем или размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки. Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки. При этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

    Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения должны быть согласованы всеми сторонами договора. Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.

    Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

    Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора оценщик обязан проинформировать об этом стороны заключаемого договора, которые указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в расчетах, если иное не указано в задании на оценку.

    Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

    При необходимости проведения при оценке для целей залога исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. В этом случае необходимость привлечения таких отраслевых экспертов указывается в задании на оценку.

    Сведения о заказчике оценки и об оценщике. В рамках Федерального стандарта оценки № 3 прописывается для юридических лиц обязательное указание в отчете: полного наименования юридического лица, его местоположения, ОГРН, ИНН и пр. Для физического лица обязательно указание фамилии, имени, отчества, паспортных данных и пр. Кроме того, Ассоциацией российских банков рекомендуется приводить сведения о банке, являющемся потенциальным залогодержателем, а именно: его полное наименование, адрес филиала, с которым будет потенциально заключен договор о залоге. Если процедура оценки выполняется без участия банка, информация о банке не указывается.

    Краткое изложение выводов. Это резолютивная часть отчета, дающая возможность пользователю отчета получить полную и емкую информацию о результатах оценки и характере проведенной работы. В данном разделе необходимо кратко описать объект оценки, его основные специфические характеристики, привести результаты, полученные в ходе проведения оценки. Привести согласование результатов оценки.

    В случае расчета дополнительных характеристик объекта оценки это также должно найти свое отражение в отчете. При этом обязательно подробное описание использованных методик.

    Отчёт об оценке имущества

    Если вы обращаетесь в оценочную компанию по поводу оценки стоимости какого-либо имущества, по итогу работы эксперта вы получите отчёт. Этот отчёт об оценке – вовсе не обычная справка, в которой перечислена собственность и указана её цена.

    На самом деле это достаточно объёмный документ, в котором имеется много информации как по самому объекту оценки, так и по методам, которые использовались экспертом. Всё это оформляется согласно требованиям законодательства и имеет юридическую силу.

    Зачем нужен отчёт об оценке

    К оценке имущества прибегают в самых разных случаях. Самые распространённые:

    • Продажа или покупка квартиры, дома, автомобиля и прочего имущества.
    • Продажа, покупка бизнеса или оборудования.
    • Раздел общего имущества при разводе или делении бизнеса.
    • Для получения страховки или при страховании.
    • Для получения ипотеки или кредита под залог какого-либо имущества.
    • Банкротство или реорганизация компании.

    Существует и множество других, менее распространённых ситуаций. Но в любом случае результатом работы эксперта станет отчёт об оценке, который затем используется в соответствующей организации. Например, для банка он послужит основой для расчёта суммы ипотеки, и для определения залоговой стоимости квартиры, передаваемой в залог банку. Для суда при разделе имущества — на основе этого документа посчитают долю каждого участника. При продаже это позволит назначить адекватную цену, что особенно важно для юридических лиц. Страховая компания может использовать отчет об оценке для определения страховой стоиомости.

    Поэтому отчёт об оценке нужен всегда, когда дело касается покупки-продажи или имущественных споров. Но он должен быть правильно оформлен, чтобы иметь силу.

    Из чего состоит отчёт об оценке

    Вид отчёта об оценке регулируется законодательно – для этого есть Федеральный стандарт «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)». Там прописаны основные правила по оформлению и содержанию этого документа.

    Согласно этому стандарту, в отчёте должна содержаться только доказуемая и обоснованная информация относительно стоимости имущества. Оценщик указывает, на основе каких данных он рассчитал данную цену. Например, при оценке повреждённого или уничтоженного имущества, эксперт может взять цены аналогичных вещей в нескольких магазинах, и рассчитать среднюю. Если эксперт делает некоторые допущения, он это указывает и аргументирует.

    Также эксперт указывает все факторы, которые повлияли на окончательную цену. Например, это может быть естественный износ, или сумма дополнительных восстановительных работ. На стоимость квартиры влияет не только её площадь и планировка, но и местоположение, наличие парковки, лифта и многое другое. Так, возраст автомобиля влияет на его цену, даже если он в отличном состоянии. В стоимость ущерба от затопления или пожара прибавляются работы по демонтажу и монтажу повреждённых элементов. Все эти факторы перечисляются и учитываются.

    Вся указанная в отчёте информация должна иметь однозначное толкование, чтобы её нельзя было понять «не так». Ведь это юридический документ, в нём лишь излагаются факты, без всяких домыслов и лишних рассуждений. Разные несущественные мелочи должны быть исключены.

    Как составляется отчёт об оценке

    Законодательством разрешены разные формы отчёта об оценке – на бумаге или в электронном виде. При этом к нему предъявляются разные требования, в силу различий в носителе. Отчёт, как правило, делается в двух экземплярах – один отдаётся заказчику или направляется сразу в соответствующую организацию, а второй остаётся в оценочной компании.

    Если отчёт выполнен на бумаге, то все его страницы должны быть пронумерованы и прошиты. Отчет подписывается оценщиком, скрепляется печатью. Если отчёт выполняется в электронном виде, то его страницы также должны быть пронумерованы. Такой документ подписывается усиленной цифровой подписью (ЭЦП).

    Что касается содержания отчёта, то в нём должна указываться такая информация:

    • Дата составления и номер.
    • Задание, которое получил эксперт от заказчика. Оформляется оно, естественно, в соответствии с требованиями, а не разговорным языком.
    • Указывается, какие стандарты применял оценщик в своей работе. В различных случаях они разные.
    • Указываются данные эксперта – ФИО, адрес, лицензия, и организации, с которой заключён договор по оценке.
    • Если в составлении отчёта принимали участие другие специалисты, указываются их данные.
    • Описывается предмет оценки в общем, и процедура проведения экспертизы, используемые методы.
    • Указывается итоговая цена, рассчитанная оценщиком. В некоторых случаях дополнительно может быть указан интервалом стоимости. Все расчёты приводятся здесь же, и каждый их этап должен быть понятен.
    • Оценщик приводит анализ рынка и указывает факторы, которые непосредственно влияют на окончательную цену.
    • В приложении приводится список и копии документов, которые предоставил заказчик, и те, которые использовал эксперт в своей работе. Обязательно должны быть копии правоустанавливающих документов – подтверждающих собственность. Полный пакет зависит от того, что именно оценивается, и его нужно уточнять в оценочной компании или у эксперта. Например, для отчёта об оценке недвижимости может понадобиться кадастровый паспорт, а при оценке автомобиля – ПТС. Для юридических лиц есть свои особенности, а для физических – другие.

    Конечно, объектом оценки может быть что угодно – от велосипеда до предприятия. В каждом случае получится разный отчёт, но оценщик в нём всегда приводит обоснование своим выводам, а используемые методы могут сильно отличаться. Набор используемой документации, конечно, тоже используется разный.

    Куда обращаться?

    Если вам нужна оценка любого имущества – движимого или недвижимого, ущерба после залива или пожара, ущерба после ДТП и многого другого, вы можете смело обращаться к нам. Специалисты оценочной компании «Ярвиль» имеют квалификационные аттестаты, подтверждающие право ведения оценочной деятельности.

    Наши отчёты об оценке составляются в соответствии с требованиями законодательства. За много лет работы мы сделали тысячи отчетов об оценке. Мы работаем как с юридическими, так и с физическими лицами. Наши консультации бесплатны. Обратиться к нам вы можете прямо с этого сайта.

    1.3.6. Подготовка (оформление) отчета об оценке

    Требования к отчету представлены в Ф3-135 и ФСО-3. Однако стоит также кратко отметить особенности составления отчета об оценке, характерные для международной оценочной практики.

    Отчет об оценке составляется в письменном виде.

    Краткий отчет является заявлением оценщика о величине стоимости. Здесь отсутствует какая-либо дополнительная информация, какой-либо анализ собранных и использованных оценщиком данных. Такой отчет имеет ограниченное использование и применяется чаще всего в двух случаях: если заказчик уверен в квалификации и опыте оценщика и если объект оценки очень прост.

    Отчет стандартной формы используется в международной практике при оценке стандартной жилой недвижимости (квартиры, кот-теджи, таун-хаусы и т.п.), а также он мог бы использоваться при прове-дении массовой оценки.

    Повествовательный отчет позволяет оценщику наиболее полно обосновать свое мнение и убедить читателя отчета в правильности своих умозаключений и приведенных численных результатов.

    В ФСО-3 «Требования к отчету об оценке» отчет об оценке определяется как «документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки».

    При подготовке отчета об оценке оценщик должен следовать формальным требованиям, изложенным в ФСО-3. В разделе II изложены следующие требования к составлению отчета об оценке:

    «4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

    в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности)’,

    информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, сущест-венная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть под-тверждена (принцип обоснованности);

    содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности):

    состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

    отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (прин-

    Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

    Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

    Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей».

    Нормативные требования к содержанию отчета об оценке изложены в разделе III ФСО-3:

    а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и вы-водов должны содержаться:

    общая информация, идентифицирующая объект оценки;

    результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

    итоговая величина стоимости объекта оценки;

    б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

    в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

    Сведения о заказчике:

    о заказчике – юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее – ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

    о заказчике – физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

    Сведения об оценщике:

    об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оце-ночной деятельности, сведения о страховании гражданской ответствен-ности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также орга-низационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата при-своения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

    об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

    информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

    г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

    д) применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

    е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

    количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обремене- ниях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

    количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

    информация о текущем использовании объекта оценки;

    другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

    ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

    з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

    и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в

    рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

    9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количе-ственные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии)».

    Требования к содержанию отчета об оценке определяют структуру отчета, которая, независимо от целей оценки, обычно состоит из нескольких разделов. Предложим следующие основные разделы отчета:

    Письмо (резюме) на имя Заказчика, указывающее итоговое значение оцениваемой стоимости объекта оценки.

    Основные факты и выводы (краткое изложение): идентификация объекта оценки, цель оценки и ее назначение, определение вида оцениваемой стоимости; используемые стандарты оценки, дата оценки, набор оцениваемых прав, сведения о Заказчике и Оценщике, основные предположения и ограничивающие условия и т.д.

    Анализ отрасли, к которой относится деятельность оцениваемого бизнеса.

    Анализ региона, где расположено предприятие.

    Полное описание объекта оценки: история объекта; анализ среды местоположения объекта; данные о городе (районе), данные об окружении; зонирование и т.п.

    Преобразование бухгалтерской отчетности и анализ финансового состояния предприятия посредством расчета относительных ко-эффициентов.

    Определение стоимости объекта Затратным подходом.

    Определение стоимости объекта Сравнительным подходом.

    Определение стоимости объекта Доходным подходом.

    Согласование и определение итоговой величины стоимости.

    Ограничивающие условия. Включение данного раздела призвано обеспечить защиту интересов оценщика, а также предотвратить возможное непонимание со стороны Заказчика и прочих пользователей отчета.

    Сертификация оценки, в которой содержится заявление оценщика относительно своей объективности и беспристрастности, проявленных при проведении оценки .

    Документы, на основании которых оценщиком были выявлены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

    Документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

    Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения.

    Как сделать оценку квартиры для ипотеки

    И зачем она нужна

    Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

    Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

    Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

    Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

    Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

    Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

    Кто делает оценку

    Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

    Что обязательно должно быть у оценщика:

    Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

    По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

    Как выбрать компанию для оценки

    Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

    Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

    Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

    Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

    Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

    Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

    Как выглядит отчет

    Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

    В отчете обязательно должно быть прописано:

    • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
    • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
    • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
    • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
    • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

    Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

    На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

    Какая бывает стоимость

    Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

    Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

    Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

    Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

    Что влияет на рыночную стоимость

    Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

    Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

    Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

    Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

    Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

    Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

    Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

    Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

    Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

    Как рассчитать ликвидационную стоимость

    Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

    Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

    На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

    Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

    Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

    Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

    Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

    Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

    Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

    Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости — форма, содержание и его стоимость

    Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости – документ, позволяющий точно узнать цену конкретного объекта. На сегодняшний день подобное оценивание достаточно популярно. Поэтому компаний, проводящих оценку жилых строений и земельных участков, очень много.

    Особого удивления данная тенденция не вызывает, ведь в условиях нынешней экономической обстановки продать тот или иной объект недвижимости важно грамотно, не потеряв ни единой копейки.

    По результату фактической оценки стоимости, к примеру, квартиры в специальном отчете ее владелец или иное лицо сможет узнать, в каком состояние находится жилье и насколько выгодно продавать или приобретать его сегодня.

    Более подробно о процедуре оценки недвижимости и оформлении соответствующих бумаг поговорим в представленном ниже материале.

    Об оценке стоимости недвижимости

    Для чего производится оценка стоимости недвижимости?

    Как было отмечено ранее, оценка недвижимости – это мероприятие, позволяющее определить точную стоимость конкретного объекта.

    Проведением данной процедуры занимается специалист в сфере недвижимости, имеющий соответствующее образование оценщика.

    Зачастую найти такового можно в профилирующей организации по оценке стоимости объектов недвижимости в любом городе России.

    Процедура делится на три основных этапа:

    • Формулировка задания. На этом этапе происходит найм специалиста-оценщика, которому задаются определенные задачи по проведению процедуры установления стоимости конкретного объекта. В зависимости от сформулированного задания специалист может либо поверхностно определить ценовую категорию конкретной недвижимости или же определить максимально точную стоимость таковой, учтя все малейшие особенности объекта. Естественно, чем сложнее и объемнее задание, тем дольше, качественней и за большую плату будет работать оценщик.
    • Проведения установления стоимости недвижимости. К данному этапу переходит сам специалист-оценщик, получив плату за свои услуги и четко сформулированное задание. Процедура установления стоимости любого объекта недвижимости – достаточно сложное мероприятие, требующее применения особых навыков и знаний. В общих же чертах его суть заключается в детальном анализе следующих характеристик объекта:

    1. Месторасположение (близость к центру города, населенному пункту и т.п.).
    2. Техническое оснащение (наличие подведенных коммуникаций, возможность проведения таковых и т.п.).
    3. Надежность и качество постройки (если речь идет о строении).
    4. Юридическая чистота (отсутствие обременений, ареста и т.п.).
    5. Репутация собственника и соседей (тихий ли район, насколько опасно приобретать в нем недвижимости и т.п.).
    • Формирование отчета по проведенному установлению стоимости объекта. На данном этапе, являющемся заключительным в описываемой процедуре, специалист-оценщик формирует отчет по проведенной оценке. Отчет, по своей сути, представляет документ, содержащий основные положения, которые были сформированы по результатам, а именно ее приблизительную стоимость, рациональность приобретения объекта, перспективы его роста в цене и иные данные, если это необходимо.

    Учитывая столь высокую сложность и комплексность процедуры по оценке стоимости недвижимых объектов, удивляться тому, что ее проведением может заняться только профессионал, не приходится.

    На данный момент в РФ функционирует немалое количество организаций и индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги подобного рода, поэтому каких-либо проблем при желании определить стоимость конкретного объекта недвижимости у граждан возникнуть не должно.

    Как готовится отчет после проведения процедуры оценки?

    Подготовка отчета об оценке стоимости недвижимости

    Несмотря на общее упоминание о формировании отчета по установлению стоимости недвижимости выше, не лишним будет рассмотреть данный этап процедуры более детально, так как по своей значимости он является основным.

    В первую очередь отметим, что составлением данного документа должно заняться лицо, которое проводило оценку, то есть сам специалист-оценщик. Формирование отчета сторонними лицами, помощниками эксперта-оценщика, секретарями или другими гражданами недопустимо.

    Поэтому, заметив, что при оценке вашего объекта «эксперт» заставляет писать отчет своего помощника, обязательно укажите ему на необходимость составления данного документа самим оценщиком.

    В противном случае результаты проведенной процедуры будут не особо значимыми и, как правило, не отображающими реальное положение дел относительно стоимости оцененного объекта.

    Что касается содержания отчета, то здесь тоже все достаточно интересно. Дело в том, что законодательство РФ определяет содержание такового из-за необходимости проведения установления стоимости недвижимости в процессе судебных прений.

    Учитывая этот нюанс, проверить квалификацию и профессионализм специалиста-оценщика будет не особо сложно. В частности, для получения единого мнения об эксперте достаточно проверить, включил ли он в свой отсчет следующие пункты:

    Что содержит в себе отчет оценки стоимости жилья?

    • основная информация об оцениваемом объекте недвижимости (технические данные, месторасположение и т.п.);
    • описание объекта (наличие проблемных зон, качество постройки и т.п.);
    • основания для проведения действий специалиста-оценщика (отсылки к договору оказания услуг, квалификационной документации эксперта и т.п.);
    • обзор рынка недвижимости по аналогичным объектам в регионе проведения оценки (средняя стоимость аналогичной оцениваемой недвижимости, тенденция к изменению ценовой категории таковой и т.п.);
    • данные о применяемых методиках в процессе оценки (что именно оценивалось, каким образом и т.п.);
    • подробный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости и окончательный его результат;
    • отсылки к документации, использованной при проведении процедуры оценки (технические документы на объект недвижимости, выписки из госреестров и т.п.).

    Запомните: чем меньшее количество пунктов из представленных выше включил специалист-оценщик в свой отчет, тем ниже его профессионализм и квалификационный уровень, а, соответственно, меньше поводов ему доверять.

    Важно отметить, что наиболее хитрые и умные граждане прибегают к такой практике, как проведение нескольких оценочных процедур.

    По итогу двух или более мероприятий собственники оцениваемого объекта или иные лица могут более достоверно определить его истинную стоимость. Единственное, в чем подобная методика оценки не удобна, так это в том, что придется изрядно потратиться на услуги специалиста-оценщика, в остальном же она минусов не имеет.

    Сколько стоит процедура оценки и ее основные особенности?

    В завершение сегодняшнего материала, наш ресурс представит наиболее интересные и важные особенности процедуры оценки стоимости недвижимости.

    Для удобства рассмотрения таковых предлагаем ознакомиться с представленным ниже перечнем.

    Стоимость процедуры оценки

    Здесь все зависит от месторасположения и типа оцениваемой недвижимости. На данный момент тенденция такова, что самые низкие цены у оценщиков, работающих в центральной полосе России, ближе к северу нашей страны стоимость на такие услуги постепенно растет. Что касается средней стоимости таковых, то она следующая:

    • для квартир – до 5 000 рублей;
    • для частных домов и дач – 6 000-10 000 рублей.
    • для коммерческих объектов недвижимости – от 15 000 рублей;
    • для земельных участков – от 20 000 рублей.

    Причины для проведения оценки стоимости недвижимости

    На территории нашей страны, как правило, есть две основные причины проведения подобной процедуры:

    1. Желание продать объект недвижимости и узнать его истинную стоимость.
    2. Необходимость показать суду истинную стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом судебных прений.

    По каким-либо иным мотивам к установлению стоимости земли или жилых объектов граждане РФ практически не прибегают.

    Росреестр – работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

    Наиболее распространенный вид отчета об оценке, это рыночная стоимость объекта недвижимости, который планируется приобрести за счет ипотечных средств.

    При предоставлении ипотечного кредита банки требуют предоставить запрашиваемый документ с указанием суммы оценки конкретного объекта недвижимости. Исходя из стоимости объекта и заработной платы заемщиков рассчитывается сумма ипотечного кредита.

    Так же отчет об оценке используется при залоге имеющейся в собственности недвижимости, под залог которой необходимо получить у банка определенную сумму. В связи с изменением в земельное законодательство, оценить стоимость земельного участка можно как по кадастровой стоимости, так и по рыночной.

    Отчет об оценке изготавливается не только в целях дальнейшей продажи объекта. Такой документ так же используется для определения муниципалитета рыночной стоимости арендной платы для участия в торгах на право заключения договора аренды.

    Указанные цели использования далеко не все из существующих видов. Так же распространена оценка рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества для определения государственной пошлины у нотариуса при вступлении в наследство, при судебных разбирательства для определения судебной пошлины.

    Некоторые виды имущества, такие как оружие или автомобиль не имеют кадастровой стоимости, на помощь придет определение цены исходя из отчета оценщика.Так же отчет об оценке может применяться для расчета причиненного ущерба в результате пожара или наводнения.

    Независимого оценщика привлекают и для определения остаточной стоимости аварийного здания или побывавшего в аварии автомобиля.

    В любом случае есть определенные требованию к составлению данного документа. Обратим внимание на некоторые из них. Отчет об оценке всегда составляется на бумаге в виде сшитой и опломбированной брошюры.В представленном отчете должны отражаться не менее трех методов оценки.

    Это сравнительный метод, затратный и доходный метод. По требованию заказчика в отчете об оценке из общей стоимости объекта может быть выделен НДС. Так же по желанию заказчика при оценке домовладения из общей стоимости оценки выделяется цена за дом, отдельно стоимость земли, и по желанию заказчика, стоимость надворных построек.

    Обязательным приложением к любому отчету об оценке является лицензия оценщика с указанием ее номера. По данному номеру и по фамилии оценщика в сети интернет можно установить действующий ли специалист в настоящее время, не отозвана ли лицензия.

    В отчет подшиваются фотографии аналогичных объектов, размещенные на самых популярных сайтах продаж с указанием цены, площади и характеристик объекта. Для осуществления независимой оценки нужно выбирать только лицензированного специалиста с действующим сертификатом

    Требования к оформлению отчета по оценке

    Как было отмечено ранее, законодательством процедура оценки недвижимости отчасти регулируется. Несмотря на это, общеобязательной формы отчета по итогам проведения такой процедуры не имеется. Если судить по практике, то окончательный вид отчета определяется исходя из заданных специалисту-оценщику заданий.

    В общем виде данный документ должен содержать максимальное количество информации, позволяющей четко ответить на запросы нанимателя эксперта по оценке.

    На этом наиболее важные положения по рассматриваемой сегодня теме подошли к концу. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи в проведении процедур с недвижимостью!

    Как оценить объект недвижимости вы можете узнать, посмотрев видео:

    Подготовка отчета об оценке объекта недвижимости

    Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, включает предварительную и заключительную стадии.

    На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, получен­ных разными методами, в зависимости от условий применения методов и кон­кретного объекта и проверяет реальность первичной информации.

    На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной проблеме; с по­мощью статистического анализа определяет вероятные величины стоимости объ­екта и ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки объекта недвижимости.

    Следует еще раз подчеркнуть, что согласование — это не механическое усред­нение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и сравнительного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.

    Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Чаще всего отчеты об оценке исполь­зуются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке, тем не менее он должен включать полную информацию, содержащую определение базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата про­ведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, вклю­чая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете. Если при проведении оценки объекта определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта и причины отступления от возможности определения рыноч­ной стоимости.

    Отчет, кроме того, содержит:

    – юридический адрес и/или адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как профессионала;

    – точное описание объекта оценки, а по объекту, принадлежащему юридическому лицу, — реквизиты балансосодержателя и балансовую стоимость объекта;

    – последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения на использование полученного результата;

    – перечень документов, лежащих в основе работы оценщика и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

    В отчет могут быть включены и иные сведения, необходимые, по мнению оцен­щика, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объек­та оценки.

    Оценщик собственноручно подписывает отчет и заверяет его печатью. Если комплекс объектов оценивался несколькими оценщиками, отчет подписывает каждый из них с указанием объектов, по которым он проводил оценку.

    В практике оценщиков наиболее распространенной является форма отчета об оценке объекта, содержащая следующие сведения:

    1. Акт осмотра объекта оценки.

    2. Краткое изложение основных факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости и выводов.

    К этим факторам относятся:

    а) объем и этапы исследования;

    б) история оцениваемого объекта недвижимости;

    в) анализ среды местоположения оцениваемого объекта;

    г) анализ местоположения оцениваемого объекта недвижимости;

    д) краткое описание объекта недвижимости;

    е) анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

    – законодательно разрешенное использование объекта недвижимости;

    – физически осуществимое использование объекта недвижимости;

    – финансово осуществимое использование объекта недвижимости;

    – максимальная эффективность объекта недвижимости;

    ж) определение стоимости объекта недвижимости:

    – определение рыночной стоимости объекта недвижимости;

    – оценка стоимости восстановления объекта недвижимости;

    – оценка накопленного износа объекта недвижимости;

    – определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода;

    з) согласование результатов оценки объекта недвижимости.

    3. Основные положения и лимитирующие условия.

    4. Сведения об оцениваемом объекте недвижимости.

    Отчет об оценке объекта недвижимости также содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

    В зависимости от условий договора отчет может быть простым письмом, со­ставленным по стандартной форме, или пакетом документов, подтверждающих выполненную работу и полученный результат по оценке объекта недвижимости, с учетом тщательного анализа рыночных данных, особенно в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

    Когда оценщик в ходе обследования определяет проблемы, связанные с состо­янием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены раз­личные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, свя­занные с загрязнением окружающей среды, или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до на­чала процесса оценки.

    В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оцен­ке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с объек­том недвижимости, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

    Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стои­мость в соответствии с поставленными целями оценки.

    Читать еще:  Льготное налогообложение для пенсионеров на недвижимость
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector