Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости

Основные подходы и методы оценки объектов недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

• 1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
• 2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату;
• 3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
• 4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
• 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

• 1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле (1):
• 2.

где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м,

Nа – арендная ставка за 1 кв.м.

3. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле (2):

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)

где ДВД – действительный валовой доход,

ПВД – потенциальный валовой доход,

Кз – коэффициент загрузки площадей,

Кс – коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами – автомобильной стоянкой и т.п.).

4. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

5. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию.

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• 1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
• 2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• 3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
• 4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости[3].

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов. Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

• · анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
• · статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
• · анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости.

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;

⊗ метод валового рентного мультипликатора;

⊗ метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

• Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
• информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
• вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
• производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

• определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
• рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
• годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

• Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
• определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
• определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

• расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
• расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
• расчет износа;
• расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

• определить прогнозный период получения доходов;
• сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
• произвести дисконтирование денежных потоков;
• выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
• рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
• сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к

Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

• определить чистый доход от использования объекта;
• определить чистый доход от продажи объекта;
• рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости

2.5. Подходы к оценке недвижимости

2.5.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

– аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
– сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

– замещения;
– сбалансированности;
– спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

– изучение рынка;
– сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
– сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
– корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
– установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.5.2. Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

– уровень заработной платы;
– величина накладных расходов;
– затраты на оборудование;
– нормы прибыли строителей в данном регионе;
– рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

– расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);
– расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);
– расчет накопленного износа (И_н):
– физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
– функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
– внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов;
– расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и;
– определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
– технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
– оценка общественно-государственных и специальных объектов;
– оценка объектов на малоактивных рынках;
– оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV – формула):

где V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

– прямая капитализация;
– капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

– условно-постоянные;
– условно-переменные (эксплуатационные);
– резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

• Сравнительный подход к оценке недвижимости;
• Затратный подход к оценке недвижимости;
• Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

• Объект оценки не является уникальным;
• Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
• Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
• Достаточность имеющейся информации;
• Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

• Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
• Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
• Статистическая обоснованность расчёта;
• Внесение корректировок на отличия с аналогом;
• Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

• Не существует абсолютно одинаковых продаж;
• Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
• Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
• Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
• Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Расчёт коэффициента С₃ – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
2. Расчёт коэффициента С_нс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
3. Расчёт коэффициента И_н – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
4. Расчёт коэффициента С_у – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. С_у=С_нс-И_н;
5. Расчёт С_ЗП – итоговая стоимость недвижимости. С_ЗП=С_З+С_у.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

• Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
• В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
• Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
• Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

• Общая трудоёмкость расчёта;
• При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
• Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
• Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
• Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
• Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
• Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
2. Расчёт действительного валового дохода;
3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

Подходы и методы оценки объектов недвижимости

В соответствии со стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно выделить экспертный подход (рис.1).

Схематически взаимосвязь всех перечисленных подходов выглядит так:

Рисунок 1 – Основные подходы к оценке

Затратныйподход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях,доходный– с точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих событиях, асравнительный (рыночный)подход рассматривает стоимость объекта исходя из фактических договоренностей продавца и покупателя о стоимости объектов, аналогичных оцениваемому, т.е. основывается на том, что есть сейчас, в данный момент.

В рамках каждого подхода существует некоторое количество методов определения стоимости и все полученные разными методами результаты впоследствии обобщаются – делается так называемое согласование результатов оценки.

В практике операций с недвижимостью встречаются самые разные ситуации оценки объектов. При этом каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы и для правильного выбора подходов необходимы определенные критерии адекватности подходов соответствующей ситуации. В странах с развитой и относительно сбалансированной рыночной экономикой при оценке недвижимости, когда это, возможно, применяют все три подхода. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близки. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированностьрынка.

2.3.1 Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых либо для восстановления, либо замещения объекта, за вычетом определенного износа. Затратный подход имеет существенную особенность – применяется для оценки имущественных комплексов (земля+строение) или только строение.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или воссоздание аналогичного по своим потребительским характеристикамобъекта.

В рамках затратного подхода величина рыночной стоимости рассчитывается на основе затрат на приобретение или создание оцениваемого объекта, т.е. на его восстановление (полная восстановительная стоимость), за вычетом суммы накопленного износа.

В алгебраической форме базовая модель затратного подхода имеет вид:

где V– стоимость объекта недвижимости;LV– стоимость земельного участка;IV– стоимость зданий и сооружений (улучшений);D– накопленный ( суммарный) износ зданий и сооружений.

Затратный подход применяют:

– при оценке недвижимости специального назначения;

– проведении технико – экономического анализа для новогостроительства;

– определении варианта наилучшего и наиболее эффективногоиспользования;

– оценки недвижимости на пассивных рынках;

– проверке результатов, полученных другими подходами (итоговое согласование стоимости);

– обеспечении поимущественного налогообложения;

– наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

– расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

Например, оценивая объекты специального назначения (школу, почту, аптеку, автовокзал) трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но и иногда в данном поселении. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости.

При затратном подходе важным является разница между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта. Восстановительная стоимостьобъекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких – же архитектурно – планировочных решений и строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.Стоимость замещенияопределяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.

Определение износа объекта недвижимости.Наиболее сложный момент в настоящем подходе – это определение стоимости накопленного износа. Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленный различными причинами.

Износ бывает физическим(разрушение вследствие физического воздействия окружающей среды и времени),функциональным(техническое и технологическое несоответствие современным условиям, появлением на рынке более совершенных аналогов) ивнешний(обусловленный экономическими, политическими, организационными и некоторыми другими внешними факторами).

Рассмотрим различные виды износа на конкретном примере. Предположим, вы – владелец гостиницы.

Физический износ возникает в случае, если на фасаде появились трещины или потекла крыша. Физический износ бывает двух типов – эксплуатационный и под воздействием естественных природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Функциональный износ возникает тогда, когда в городе появляются аналогичные гостиницы, но с улучшениями – например, с большей площадью номеров, более широким спектром услуг, вследствие более совершенной инфраструктуры.

Внешний износ может возникнуть, например, в случае, если администрация района, в котором находится ваша гостиница, решит возвести по соседству какой-нибудь малопривлекательный для гостей объект, например автозаправочную станцию.

Схематично определение стоимости в затратном подходе в общем случае изобразить сложно. Поэтому рассмотрим затратный подход на примере определения стоимости все той же гостиницы.

Стоимость будет складывается из стоимости приобретения аналогичного земельного участка, затрат на строительство, прибыли девелопера (застройщика), за вычетом накопленного оцениваемым объектом износа (рис.2).

Рисунок 2 – Определение стоимости в затратном подходе

Методы расчета восстановительной стоимости. (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Полная восстановительная стоимость (ПВС)– восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Выделяют прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанныесо строительством.

К ним относятся:

– стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

– заработная плата рабочих;

-стоимость коммунальных услуг;

– стоимость доставки и хранения материалов.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

– стоимость инвестиций в землю;

– гонорары проектно – сметным организациям;

– маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты

Существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

– метод сравнительной единицы;

– метод разбивки по компонентам;

– метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м 2 , 1м 3 ) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.д. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Метод количественного обследования основан на детальных количественных и стоимостных расчетах на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Здесь необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Основные подходы к оценке недвижимости

Общепринятая практика при совершении операций с недвижимостью – определение стоимости квадратов на момент проведения сделки. Предоставлять такую услугу могут только лицензированные специалисты. Поставщиком этого вида сервиса с безупречной репутацией является аудиторская компания «ХАРС».

Оценка недвижимости в Туле выполняется квалифицированными специалистами с использованием одного из наиболее эффективных с экспертной точки зрения подходов:

1. К оцениваемой недвижимости применяется сравнительный подход.
2. При расчетах используют метод затратного подхода.
3. За основу берут метод доходного подхода.

Все эти виды подходов широко используются при оценке недвижимости любой площади, назначения. Каждый из подходов обладает характерными достоинствами, имеются и недостатки. Их применяют в различных ситуациях, учитывая субъективные факторы.

Сравнительный подход

Методы оценки объектов недвижимости в этом случае заключаются в следующем. Берутся ключевые эксплуатационно-технические составляющие анализируемого объекта и сравниваются с существующими аналогами, имеющими актуальную цену. Если имеются какие-либо различия между сопоставляемыми объектами, то при дальнейших расчетах вводятся корректирующие поправки. Данная методика определения стоимости используется в таких случаях:

• Речь идет о недвижимости, построенной по типовым проектам.
• Аналог, взятый для сравнения, максимально похож по основным параметрам – конструктивным, технико-экономическим и т.п.
• Сравнительная стоимость схожего объекта должна быть «свежей», чтобы соответствовать существующей рыночной цене.
• Наличие данных в нужном для объективного сравнения объеме.
• Сопоставимые ценообразующие критерии.

Алгоритм действий при оценке недвижимости сравнительным подходом включает в себя следующие этапы:

• Анализ рынка конкретной местности. Изучение данных о похожих объектах, поиск информации о совершенных или планируемых сделках (купля-продажа, выставление на торги с ценой, другое).
• Вычисление конкретных параметров и элементов, которые будут выступать в качестве сравниваемых единиц.
• Проведение сравнения по выбранным факторам.
• Выполнение корректировочных вычислений, обоснованных специальной шкалой, для сравнения всех элементов объекта-аналога.
• Проведение согласовательных мероприятий, связанных с полученными результатами и утверждением стоимости оцениваемой недвижимости.

Преимуществами сравнительного подхода оценки являются:

• Полученная цена выражает мнение большинства продавцов и покупателей.
• В оценочной стоимости учитывается инфляция.
• Оценка выполнена на основании статистических данных.
• Выполнены корректирующие изменения, учитывающие разницу с аналогичной недвижимостью.
• Достоверность полученной оценки, простая методика вычислений.

Если говорить о минусах сравнительного подхода, то следует отметить такие факты:

• Нет полностью равноценных продаваемых объектов.
• Сложно собрать достоверные сведения о стоимости недвижимости в желаемом объеме, особенно когда речь идет о нежилых помещениях.
• Проблематично найти информацию, которая касается условий совершенных сделок.
• Большое влияние оказывают такие факторы, как стабильность и активность рынка.
• Если полученная информация об объектах сравнения противоречива, сложно прийти к единому мнению.

Затратный подход

В этом случае подходы к оценке недвижимости основываются на следующем:

• Высчитывается рыночная цена земельного участка под оцениваемой недвижимостью.
• Суммируются все затраты связанные с возведением объекта. При этом учитывается его износ и доход от предпринимательской деятельности.

Основные шаги затратной методики оценки недвижимости – это расчеты коэффициентов:

• Cз – стоимость земли.
• Cнс – общие траты, если бы пришлось строить объект с нуля.
• Ин – коэффициент накопленного износа (естественный, в результате предпринимательской деятельности).
• Cy – стоимость улучшений рассчитывается по формуле Cy = Cнс – Ин.
• СПЗ – стоимость объекта недвижимости, который был оценён затратным подходом.

Когда данные вычислены, используется простая финишная формула CЗП = Cз + Cy.

Этот метод используется, когда есть четкое понимание, что покупатель не будет платить больше, если за такие же деньги можно создать идентичный по полезности объект.

• Оптимальный вариант для оценки уникальных и новых объектов недвижимости.
• В определенных ситуациях это единственно возможный метод к использованию.
• Способ рекомендован для определения стоимости объекта, подлежащего налогообложению и страхованию.
• Можно сделать качественную оценку недвижимости в местах, где рынок практически отсутствует.
• Часто применяют:
  • Для технико-экономического обоснования новостройки.
  • При проведении анализа земельного участка для его эффективного использования.
  • Во время оценки государственных, общественных, специальных объектов.

• Трудоемкий процесс расчета.
• Повышение точности конечного результата требует дополнительных затрат.
• Нередко бывает, что затраты на новое строительство существенно превышают цену покупки оцениваемого объекта.
• Сложно вести точные расчеты, когда речь идет об объектах старой постройки, в том числе из-за невозможности рассчитать уровень их износа.
• Крайне проблематично рассчитать стоимость участка земли, если на нем расположена какая-то недвижимость.
• Общая для Российской Федерации проблема проведения оценки земли.

Доходный подход

Используя этот метод оценки недвижимости, эксперт определяет сумму будущей прибыли, получаемой от сдачи в аренду оцениваемого объекта. Основной критерий, учитываемый в расчетах – арендная плата. Алгоритм оценки с применением доходного подхода состоит их следующих этапов:

• Подсчитывается сумма поступлений от сдачи объекта в аренду.
• Высчитывается валовый доход.
• Выполняется расчет доходов, связанных с оцениваемым объектом.
• Определяется планируемая сумма чистой прибыли.

Итоговый этап – это преобразование результата (суммы чистого дохода от аренды) в оценочную стоимость объекта.