Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.

Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

Приобретаем нежилую недвижимость.
На что следует обращать внимание?

Рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, однако, как показывает практика, покупатели уделяют гораздо меньше внимания рискам по таким сделкам, чем в ситуации приобретения жилья, полагаясь на рекомендации риэлторов и банков.

Подобный подход в покупке недвижимого актива может обернуться массой неприятностей, вплоть до его потери без возможности возврата уплаченных денег.

В настоящем приеме мы остановимся на наиболее распространенных ошибках, допускаемых покупателями коммерческой недвижимости при заключении сделки.

Притязания супруга, в том числе бывшего.

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом. После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским. Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.

Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.

А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.

Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

При удостоверении последнего нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.

Приобретение недвижимости,
полученной по наследству.

Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав. При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.

Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)

Как предотвратить? Не спешите с приобретением как до, так и сразу после выдачи свидетельства о наследстве, получите максимальные сведения о наследодателе, наличии его возможных наследников; проверьте наследника на наличие признаков несостоятельности.

Банкротство продавца.

Сделки лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства.
Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства. Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут судебные расходы, которые практически невозможно возместить. Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.

Постановлением АС СЗО от 12.01.2017 по делу № А-42-8286/2015 недействительной признана сделка, в которой и цена была ниже рыночной, и покупатель имел возможность получить информацию о неплатежеспособности должника.
Постановлением 1ААС от 02.10.2014 по делу № А43-27938/2011 признаны недействительными сделки по продаже, в том числе недвижимого имущества: судебная экспертиза установила, что рыночная стоимость имущества на момент его продажи существенно превышала установленную в договоре.

Как предотвратить? Получите заключение о рыночной стоимости объекта у независимого оценщика, в акте приема-передачи максимально подробно опишите состояние объекта, особенно если объект требует ремонта. Проверьте на сайте ФССП отсутствие в отношении продавца возбужденных исполнительных производств, а также исполнительных производств и судебных дел в отношении организаций, в которых продавец является руководителем или участником.

Риски оспаривания
предшествующих сделок с активом

Даже если ваша сделка не имеет пороков, имущество может быть истребовано в пользу лица, от которого оно выбыло по предыдущей сделке в отсутствие его воли. Неоднократные переходы прав собственности, особенно по заниженной цене или безвозмездно, могут свидетельствовать о таких пороках сделок и наличии ограничений права собственности.

Без возврата уплаченной суммы было истребовано нежилое помещение при признании недействительными двух последовательных сделок – см. Постановление АС ЦО от 29.11.2016 по делу № А54-6256/2011. Постановлением АС ДВО от 26.05.2017 по делу А51-4827/2015 имущество истребовано у приобретателя по последней сделке, даже несмотря на то, что в отношении него также открыто конкурсное производство.

Как предотвратить? Проверьте каждую из сделок с приобретаемым имуществом за последние 3 года на предмет пороков (достаточно трудоемкий процесс и не всегда исполнимый); проверьте возмездность сделок, в том числе наличие документов об оплате по рыночной цене, а не только упоминания в договоре о фактически произведенном расчете; проверьте наличие обременений (договоров аренды, залога и т.п. на момент каждой сделки).

Пороки воли и пороки полномочий

Недвижимость принадлежит лицу, не понимающему значение своих действий и не способному руководить ими, приобретение недвижимости по доверенности при отсутствии сведений о том, находится ли собственник в живых – и эти обстоятельства надо контролировать при покупке. При приобретении недвижимости у юридического лица возможно ограничение полномочий руководителя на совершение сделок. Риск оспаривания сделки связан с пороками прав лица, совершающего сделку.

Апелляционным определением ВС Чувашской республики от 6 апреля 2015 г. по делу N 33-1334/2015 признан недействительным договор в связи с тем, что при заключении сделки ответчик воспользовался его болезненным состоянием психики. Постановлением АС СЗО от 14 июня 2016 г. по делу N А56-61016/2014 признана недействительной сделка купли-продажи земельного участка и нежилого здания в связи с ограничениями прав руководителя на заключение сделок.

Как предотвратить? Получите справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом диспансере; заключите нотариальный договор; в случае, если нет прямого общения с собственником по каким-либо причинам, а сделку заключает поверенный – требуйте доверенность, удостоверенную нотариально за день-два до сделки.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на то, что заключение договора через риэлтора ни в коей мере не снимает вышеуказанные риски, т.к. риэлторы не осуществляют проверку чистоты истории недвижимости, наличия притязаний третьих лиц, действительной воли собственника. Задача риэлтора – совершение сделки между продавцом и покупателем и получение своего вознаграждения за поиск объекта и его покупателя. Банк, предоставляющий кредит на приобретение недвижимости, как правило, больше заинтересован в чистоте сделки, но также редко проводит проверку истории перехода прав на недвижимость.

Проверки чистоты сделки – отдельный вид услуги высококвалифицированных специалистов, обладающих обширным, в том числе судебным опытом, принимающим на себя обязанности по отстаиванию прав покупателя в процедуре признания сделки недействительной.

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

В момент кризисов, когда рубль падает и перспективы остаться со стремительно дешевеющей национальной валютой на руках пугают, многие стараются как можно быстрее вложить деньги в нечто надежное. Например, в недвижимость. Желающих много, и хорошие объекты быстро распродаются. Стремясь успеть купить «тот самый объект недвижимости», можно в спешке упустить нечто важное, что сделает вложение в недвижимость не столь выгодным и фундаментальным.

Мы составили список самых распространенных и опасных ошибок, которые допускали и допускают покупатели коммерческой недвижимости в сравнительно спокойные времена и с чем можно столкнуться сейчас. Есть на чем поучиться.

1. Проверять недвижимость поверхностно

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит, он несет ответственность за его проверку, и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

На самом деле это иллюзия защищенности.

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика, и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках». Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос. регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было. То есть, может случиться так, что вы купили участок чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше. У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров и т.п., то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

2. Покупать по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн. руб. (по состоянию на 2020 год).

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн, или если это не единственный объект, и покупатель и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально объект продан существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства невозможно, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика,

в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел недвижимость, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет. Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть, он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Не проверять характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен, или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства. Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец. Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

Как избежать: Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

В условиях кризиса – это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет как сделать правильный прогноз.

И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно, если договор аренды заключен продавцом недавно.

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например, миллион рублей. При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость. А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.
В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет и более. В этой ситуации покупатель недополучал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

Сейчас стало еще все сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

Как избежать: В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен. Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата. Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

Сейчас же стоит смотреть скорее на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все Ваши вопросы. Мы также ждем Вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».

Покупка коммерческой недвижимости: документы и порядок действий

Перечень действий при покупке коммерческой недвижимости, что необходимо сделать и каких специалистов привлекать для оценки рисков

Недвижимость относится к основным средствам бизнеса и его существенным активам. Наличие недвижимости в собственности – это гарантия того, что офис и производство в ближайшее время никуда не потребуется перевозить. Это выгодное вложение денежных средств: в случае трудностей основного бизнеса всегда можно сдать в аренду часть помещений, в случае долгов или банкротства компании – оплатить задолженности не с банковских карт или счетов собственников бизнеса, а продав недвижимость.

Учитывая, что покупка коммерческой недвижимости – весьма дорогостоящее мероприятие, перед покупкой необходимо не только осмотреть объект покупки, но и, как минимум, проанализировать документы на недвижимость.

Анализ документов может проводить штатный или привлеченный юрист, а также юридическая компания. Последний вариант предпочтительнее: юридическая компания представит комплексный взгляд на будущую покупку и детально пропишет риски.

Необходимые действия перед покупкой коммерческой недвижимости

1. Проведение переговоров с продавцом. На этой стадии происходит знакомство, рассказ собственника о недвижимости и предварительное обсуждение основных условий сделки.

2. Осмотр объекта недвижимости будущим покупателем. Это тоже предварительное действие, направленное на осуществление общего анализа при принятии решения: местоположение, планировка, конфигурация забора, размещение ворот и иные особенности объекта могут оказать влияние на принятие решения о покупке.

3. Предоставление продавцом пакета документов на коммерческую недвижимость для проведения анализа документации покупателем. Это существенный этап подготовки к сделке: документация может содержать сведения, о которых продавец не сообщил в силу их незнания либо по иным причинам. Такой анализ позволит избежать подводных камней.

4. Принятие решения о покупке недвижимости и проведение внутренних процедур в компаниях по утверждению сделки. Поскольку стоимость коммерческой недвижимости, как правило, высока, такие сделки могут быть крупными для обеих компаний, для совершения такой сделки необходимо решение собственников.

5. Согласование текста договора купли-продажи, его подписание сторонами самостоятельно либо в присутствии нотариуса.

6. Государственная регистрация перехода права собственности на коммерческую недвижимость. Это обязательное условие в силу закона. Без такой регистрации договор не имеет смысла.

Пакет документов для проведения анализа коммерческой недвижимости

В пакет для анализа коммерческой недвижимости могут входить:

1. Выписка из ЕГРП. Из нее можно узнать, кто собственник недвижимости, имеются ли обременения, категорию разрешенного использования (в отношении земельных участков), какова площадь объекта, основания приобретения актуальным собственником, дату постановки на кадастровый учет, срок владения недвижимостью и иные важные сведения.

2. Документы, на основании которых действующий собственник приобрел недвижимость (договор купли-продажи, протокол торгов и т.д.). Указанные документы будут содержать важные детали в отношении недвижимости: можно узнать, на каких условиях был приобретен действующим собственником объект, каким был объект на момент предыдущей покупки и иное.

3. Договоры и документы по платежам за энергоресурсы и иные услуги, связанные с данной коммерческой недвижимостью: электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение, телефония. Из них можно узнать о наличии либо отсутствии задолженности по платежам за такие услуги, а также получить технические сведения в отношении инженерных сетей: мощности, границы балансовых принадлежностей и иную важную информацию.

4. Кадастровая и техническая документация на участки, здания, строения, сооружения. Эти документы покажут, какие объекты поставлены на кадастровый учет, а какие нет; в отношении каких объектов проведено кадастрирование, а в отношении каких – не проводилось; позволят сделать выводы и рисках споров с владельцами соседних зданий и участков.

Участие иных специалистов (помимо юристов) в анализе приобретаемой коммерческой недвижимости

Помимо правового анализа при покупке недвижимости важно проведение финансового и технического анализа. Технические эксперты осмотрят недвижимость на предмет ее соответствия документации с технической точки зрения, определят, достаточны ли мощности энергоносителей для будущего владельца недвижимости, а также выявят ее скрытые недостатки.

Финансовые эксперты осуществят проверку обоснованности цены договора покупки коммерческой недвижимости и ее соотношение с рыночной ценой. Перед покупкой, помимо правового и технического анализа, часто осуществляется независимая оценка недвижимости.

Вывод

Приобретение коммерческой недвижимости – дорогостоящее финансовое вложение, которое необходимо провести с минимальными правовыми и финансовыми рисками при полной уверенности в отношении достаточности мощностей энергоресурсов, удобства планировок и расположения, соответствия разрешенного вида использования земель назначению такой недвижимости, а также отсутствия обременений (арест, залог и т.д.) и скрытых недостатков (либо их незначительность).

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

Иные интересные материалы по банкротству и корпоративным спорам:

Подводные камни покупки коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости – это достаточно сложная с юридической точки зрения процедура, к которой нужно готовиться заранее. Есть немало подводных камней и особенностей, которые нужно учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

В данной ситуации мы расскажем, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости, как подготовиться к сделке и как провести ее максимально безопасно и без рисков.

Особенности покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты, изначально нежилые, которые могут использоваться для ведения бизнеса или другой хозяйственной деятельности. К таким объектам относят склады, офисные здания, торговые центры, производственные комплексы и т.д. При этом недвижимость может приобретаться как непосредственно у застройщика (если речь идет о новых объектах), так и на вторичном рынке.

При покупке коммерческой недвижимости встречаются «подводные камни», о которых обязательно нужно помнить при выборе объекта. Вот основные из них:

• покупка у лица, которое действительно имеет право собственности на объект – необходимо убедиться, что продавец имеет все права на предлагаемый вам объект. Это очень важно, поскольку распространена схема мошенничества, когда сделку заключает лицо, не имеющее на это прав, после чего договор оспаривается в суде, и покупатель лишается и денег, и имущества;
• капитальность объекта – нередко встречаются ситуации, когда изначально некапитальная постройка (киоски, пристройки и т.д.) переоформляются как капитальные и продаются. Но новый владелец может столкнуться с трудностями в будущем, ведь процедура перевода в капитальное сооружение может быть проведена с нарушениями или вообще фиктивно. Потому если вас интересует капитальная постройка, она должна изначально строиться как капитальная;
• перевод из жилого в нежилой фонд – ситуация, сходная с предыдущей. Часто коммерческая недвижимость создается путем переоформления жилых объектов (например, многоквартирных домов или их частей). В этом случае процедура перевода в нежилой фонд должна быть выполнена очень тщательно и в строгом соответствии с законодательством, иначе в будущем покупатель столкнется с проблемами (например, исками от бывших жильцов или тех, кто претендует на право проживания в данном объекте);
• отсутствие обременений – коммерческая недвижимость достаточно часто (гораздо чаще, чем жилая) может находиться под арестом или выступать залогом по кредиту предыдущего владельца. По закону такие объекты не могут продаваться до снятия обременения, однако от покупателя могут скрыть данные факты, что вызовет проблемы и споры в будущем. Потому наличие обременений нужно проверять заранее.

Учитывая высокую стоимость и немалые риски при покупке коммерческой недвижимости, рекомендуется заручиться помощью опытного адвоката по недвижимости, который сможет сделать сделку максимально безопасной.

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?

Прежде, чем заключить сделку по покупке коммерческой недвижимости, обязательно нужно осуществить ряд проверок, которые касаются как самого объекта, так и продавца. Прежде всего, нужно уделить внимание таким нюансам:

• личность владельца – нужно убедиться, что тот, кто выдает себя за собственника коммерческой недвижимости, действительно является таковым, а также может ли он распоряжаться объектом;
• наличие обременений – даже если права владельца на объект подтверждены, он может находиться под арестом или выступать залогом по незакрытому кредиту. В этом случае сделку заключать нельзя – она легко может быть оспорена;
• права третьих лиц – нередко у коммерческой недвижимости есть несколько совладельцев, и продажа объекта возможна только с их согласия. Также права третьих лиц могут нарушаться, если процедура переведения объекта из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями;
• история операций с данным объектом недвижимости – нужно убедиться, что предыдущие перепродажи недвижимости выполнялись в рамках законодательства, иначе это может стать причиной обжалования договора в суде и его расторжения;
• финансовая состоятельность продавца – даже если все документы при покупке коммерческой недвижимости в порядке, но продавец испытывает финансовые трудности и потенциально может быть признан банкротом, от сделки лучше отказаться, поскольку кредиторы впоследствии имеют право оспорить все сделки обанкротившегося, в том числе и продажу недвижимости;
• соблюдение строительных и других норм – особо важно при покупке нового объекта у застройщика. Компания должна предоставить все необходимые документы и заключения соответствующих служб, подтверждающие, что все операции выполнялись в соответствии с требованиями и нормами, и у владельца не возникнут проблемы с проверяющими органами или при эксплуатации недвижимости.

Провести полную и глубокую проверку объекта пред покупкой сможет только опытный и профессиональный адвокат по вопросам недвижимости, специализирующийся на подобных вопросах. Его помощь станет незаменимой и минимизирует все риски при заключении сделки.

Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?

Законодательство не запрещает покупку коммерческой недвижимости физическим лицом, при этом покупателю не нужно даже регистрироваться как индивидуальному предпринимателю. Однако принимая решение купить коммерческую недвижимость, будучи физическим лицом, нужно знать про важную особенность: если вы в браке, коммерческая недвижимость, вне зависимости от назначения, будет считаться совместно нажитым имуществом, а значит, подлежит разделу при разводе.

Для юрлиц и ИП такого правила нет – объект идет на баланс предприятия, а не физического лица. В остальном никаких ограничений нет, и если эти условия устраивают, физлицо может смело приобретать коммерческую недвижимость.

Риски при покупке коммерческой недвижимости.

Андрей

Всвязи с тем, что риски надо сначала ВЫЯВЛЯТЬ, а потом рассказывать про них клиенту, могу сказать только то, что первый и основной риск для Вас – это отказ от обращения за защитой Ваших интересов к грамотному специалисту в этой сфере.

Опытный риэлтор Вам в помощь!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Андрей, Ваш вопрос все и ни о чем. На него просто невозможно ответить в рамках онлайн форума.

Много. Долги юрлица например, в другом регионе страны. Все вопросы скачут от схемы покупки.

Покупка недвижимости от юрлица без проверки всех доверенностей на такую сделку, уставных документов, полномочий лица представляющего продавца , самих документов этого юрлица (устава, решений и т.д.) невозможна без риска остаться без денег. Много нюансов . Способы расчетов. Один из самых сложных по документам и особенностям вариант в сфере купли-продажи недвижимости

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

риски есть всегда, но в каждом конкретном случае они индивидуальные, их выявление требует соответствующего анализа ситуации и документации.

Риски зависят от конкретной ситуации. Так что без ознакомления с оной не возможно что либо ответить.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Риски потерять деньги ‌‌‌

Если покупаете недвижимость, а не фирму, долю в уставном капитале то риски минимальны. Естественно сначала нужно понять имеет ли генеральный директор право продавать основные активы. В любом случае желательно получить и сделать приложением договора решение собрания учредителей. Читайте устав фирмы. Если собственник 100% уставного капитала директор фирмы то вообще заморочек минимум. Наймите кого нибудь тысяч в 70 уложитесь или того меньше. Или больше 🙂

При такой покупке нужно и объект проверять, и юр. лицо, В общем случае, если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении, либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. И ещё и понять, что значат столбцы цифр в этой кипе бумаг. А ещё и бумаги по объекту. Тут уже напрямую зависит от того, какой это объект. +Расчёты по налогам, оптимизация, и прочее, прочее.

Добрый день Андрей,
не хотелось бы в рамках форума рассказывать о 16-летнем опыте – а он и есть и о рисках в том числе, опыт же – самое ценное. “Есть ценность истинная в правде, она не может оскорбить”. Роберт Браунинг. Удачи!

Максим Вы так расписали, что и желание покупать может пропасть :). Конечно согласен риски есть, но драматизировать всё же не стоит.
Ок.
1. У генерального директора может не быть прав продавать недвижимость фирмы. Соответственно необходимы а)приказ о назначении генерального директора б) выписка из ЕГРЮЛ в) устав (проводим собрание учредителей, получаем протокол собрания и решение о продаже той или иной собственности. Незабываем сроки, цену, дату, место, время и прочие атрибуты данной бумажки(документа) и то, что генеральный директор в праве продать данный объект. Если даже в уставе этого не требуется, всё равно проводим. В прошлом году сталкивался (подделали протокол собрания, назначили другого генерального, сдали площади в аренду. Итог- полгода судов.) Поэтому собирать участников общества желательно. Всё права генерального по продаже подтвердили.

2. Проверяем наличие объекта в ГКН. Получаем выписку их ЕГРП (могут быть обременения). Знакомимся с ДКП или иным документом на основании которого данный объект перешел в собственность юр лицу. Знакомимся с документами БТИ экспликация, поэтажный план. Получаем в итоге красные линии, несоответствие назначения помещения с его эксплуатацией. торгуемся и идём дальше. Знакомимся с кадастровым паспортом обычно пятно застройки и ничего более интересного. Проверяем -имеет ли данный объект историческую ценность. Если даже не имеет, то фасад может иметь. Есть риск что никто в дальнейшем не согласует дополнительный выход с первой линии. С архитектурой свои заморочки, может быть разрешена реконструкция и перепланировка помещений, но с запретом изменения объёмных характеристик здания и тому подобное. Это скорее относится не к рискам, а к дальнейшей эксплуатации.

3. Определяемся с землёй. Если земля в аренде, а в основном это так (собственность в Москве встречается редко) то знакомимся с договором аренды земли, её назначением, сроком аренды. Расходы по аренде могут быть довольно существенными. Далее идём к соседям. Точнее открываем соседние участки на кадастровой карте росреестра смотрим границы, назначение земли. Если есть возможность посмотреть Генеральный план застройки города, то пользуемся если нет -смотрим инвест контракты, которые Москва назаключала в вашем районе. От этого может многое зависеть, как перспективы оказаться по соседству с новым бизнес центром, так и лишиться части земли по которой проложат дорогу.
4. По финансовым документам не скажу (другой человек обычно занимается). Может что и не упомянул (например свидетельство о регистрации собственности, но это и так очевидно).

Нужно просто проверить документы и провести сделку, а рисков не больше чем везде. Основную работу вы сделали нашли помещение и договорились о цене.

Единственным препятствием к осуществлению наших планов на завтра могут быть наши сомнения сегодня. (Ф.Д.Рузвельт)