Покупка недвижимости с несовершеннолетними детьми

Покупка недвижимости с несовершеннолетними детьми

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой.

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего.

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

  • По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
  • Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
  • Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 1541 -1:

  • «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних.

✔ Разрешение органов опеки.

Без разрешения на сделку, в данном случае продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, либо если ему принадлежит хотя бы часть жилой площади, вы не сможете заверить договор купли – продажи нотариально.

Как следствие, она не признается государственными органами и считается совершенной с нарушением закона.

Однозначно, при обращении в суд, даже спустя несколько лет, когда ребенок повзрослеет и достигнет восемнадцати лет, решение будет вынесено в его пользу, и, вероятность высока, что вы останетесь без покупки.

✔ Покупка другой квартиры несовершеннолетнему при продаже прежней.

Прежде чем продать квартиру, родители (опекуны, попечители), должны:

    Обратиться с документом, удостоверяющим право собственности на жилище в паспортный стол, приложив свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка, если ему еще нет 14 лет, либо паспорт для получения справки о зарегистрированных в продаваемом помещении лицах.

Важно! Перед тем, как оформлять сделку, удостоверьтесь, что в квартире не прописан ребенок.

  • Написать заявление на получение разрешения отчуждения квартиры, принадлежащей ребенку, которому нет 18 лет, представив документы, удостоверяющие личности (паспорта, свидетельство о рождении ребенка) и права собственности на продаваемую квартиру, технический паспорт.
  • Поскольку несовершеннолетний не может быть выписан в никуда, следует приложить документы на приобретаемое взамен жилье.

    Стоит заметить, что в случае ухудшения жилищных условий, включая:

    • Меньшую квадратуру жилого помещения.
    • Состояние непригодное для проживания согласно санитарным нормам, другим параметрам, не стоит строить иллюзий о том, что органы опеки закроют глаза и дадут разрешение продать имеющуюся квартиру, даже если ребенок не имеет на нее прав и лишь проживает с родителями.

    Поскольку квартира или доля ее принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав жилище, должны позаботиться о месте дальнейшего проживания ребенка.

    ✔ Какие документы должны быть предоставлены покупателю.

    Решив купить квартиру, если вас устраивает ее месторасположение, планировка, цена и прочие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы о праве собственности на недвижимость, тем более несовершеннолетнему ребенку, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не возражают и даже готовы дать письменную расписку.

    Вы должны удостовериться в наличии:

    1. Документов, подтверждающих право собственности жилым помещением;
    2. Справки из БТИ об оценочной стоимости квартиры на момент ее продажи;
    3. Кадастрового плана (технического паспорта) недвижимости;
    4. Лицевых счетов или единого жилищного документа и справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
    5. Письменного согласия родителей, заверенного нотариусом продажи квартиры, если она принадлежит их несовершеннолетнему ребенку;
    6. Разрешения органов опеки совершить сделку.

    ○ Возможные риски.

    ✔ Признание сделки недействительной спустя несколько лет.

    Спустя время, вы можете быть поставлены перед фактом, что родители, усыновители, попечители лица, у которого вы купили квартиру, обратились с иском в суд о признании купли – продажи недействительной.

    Обосновать свои требования они могут тем, что на момент оформления сделки, несмотря на то, что квартира по праву собственности принадлежала лицу, с которым вы вели переговоры и подписывали документы, не было 18 лет (даже за день до совершеннолетия).

    Подписанный договор будет признан незаконным, если не было их согласия.

    В соответствии с нормами п. 2 п.п. 4 ст.178 ГК РФ, вы как покупатель также можете предъявить требования о признании незаконной сделки, если заблуждались в отношении лица, связанного с продажей квартиры.

    Например, покупая недвижимость, в которой был прописан несовершеннолетний, вы подписали договор с родителями, не подозревая, что они лишены родительских прав.

    На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ, совершенная обманным путем сделка также может быть признана решением суда недействительной в пользу потерпевшего.

    Например, перед продажей квартиры, родители прописали ребенка к бабушке, скрыв тот факт, что при приватизации жилья часть жилплощади оформлена на несовершеннолетнего подростка.

    Обратите внимание, что согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок, исчисляемый для подачи исковых требований, составляет три года, но истец может просить суд восстановить этот срок, при наличии весомых доказательств, уважительных причин, почему не обратился своевременно.

    ✔ Недобросовестный риелтор.

    К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой чертой агентов, занимающихся сделками купли – продажи недвижимости, тем более что в нашей стране статус риелтора не имеет легитимного статуса.

    Как следствие нет единых требований к данному виду деятельности, и руководствуются агентства правилами ими же разработанных и утвержденных уставов.

    Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой аферистов или так называемых «черных риелторов».

    Чтобы не попасть впросак, обратите внимание на элементарные вещи:

    1. Добросовестный риелтор должен заключить с вами двусторонний договор, в котором оговариваются все условия и ответственность сторон.
    2. Честно выполняющий свои обязанности представитель агентства не станет намекать на возможность скидок процентных ставок комиссионных, поскольку в противном случае он просто собирается обмануть своего работодателя. А можно ли доверять такому человеку, решать вам.
    3. Заниженные расценки также вызывают подозрение, если это не начинающее только работать агентство.

    Но, все же надежнее обратиться в агентства недвижимости с проверенной репутацией.

  • Обратите внимание, что агентство не может быть собственником жилья, которое вы хотите купить.
  • Рассматривайте варианты приобретения квартиры только при наличии пакета необходимых документов на нее.
  • Не стоит давать авансы до тех пор, пока не будет составлен договор с собственником имущества.
  • Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут избежать обмана при покупке квартиры.

    ○ Как избежать рисков.

    ✔ Проверить документы на право собственности.

    До того как подписать договор о покупке квартиры, отдать задаток ее хозяину для того, чтобы быть уверенным, что он никому ее не продаст, удостоверьтесь прежде всего в наличие документов, подтверждающих право собственности на недвижимость и их подлинность.

    Если устанавливающими права владения являются договора:

    • Купли – продажи.
    • Дарения.
    • Мены, с обратной стороны подлинника документа обязательно должен быть оттиск синего цвета печати ФРС, куда они сдавались для регистрации, в противном случае сделку вы просто не сможете оформить юридически.

    Свидетельство о регистрации квартиры должно быть на гербовой бумаге с уникальным номером, без помарок, исправлений, прочих дефектов.

    Кроме того, вы сможете увидеть наличие обременений и ограничений, но здесь не стоит забывать, что они указываются на момент оформления свидетельства, поэтому в зависимости от сроков давности могли произойти изменения.

    ✔ Проверить документы на покупку иного жилья для несовершеннолетнего.

    Можно попросить прежних хозяев квартиры показать документы, подтверждающие наличие жилой площади у ребенка, либо справку о регистрации в квартире лиц на момент совершения сделки.

    Кроме того, если квартира находится в собственности несовершеннолетнего, должно быть разрешение опекунского совета на отчуждение имущества, которое выдается только при наличии альтернативного варианта и уверенности, что несовершеннолетний не окажется на улице или в условиях, непригодных для проживания.

    ✔ Воспользоваться помощью риелторов.

    Несмотря на то, что обратившись в агентство по недвижимости для покупки нового жилья, вы можете нарваться на дополнительные неприятности, пренебрегать услугами риелтора, если вам его рекомендовали хорошие знакомые, которые остались довольны работой данной фирмы не стоит.

    Во-первых, при сложных сделках, к каким относится и покупка квартиры, если собственник является несовершеннолетним, либо в квартире вместе с родителями (лицами, их заменяющими) проживает ребенок, которому еще нет 18 лет, все «заморочки» с проверкой и подготовкой необходимого пакета документов лягут на представителя агентства.

    Во-вторых, вы сэкономите уйму времени, которое потратите в процессе поиска подходящего для вас варианта.

    В-третьих, при правильно составленном договоре на оказание услуг, риелтора можно будет привлечь к ответственности за недобросовестное исполнение обязательств.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги.

    Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на нормы п. 3 ст.157 ГП, где предусмотрена обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной.

    Для этого вам нужно обратиться с встречным иском к владельцу квартиры, у которого вы ее купили. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент совершения купли-продажи ему не было 18 лет и от его имени могли действовать родители или попечители.

    Заявление можно составить самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания дела.

    ✔ При покупке квартиры, риелтор не проверил необходимые данные, можно ли отказаться от услуг этого агентства.

    Несмотря на письменный договор, заключенный с агентством, вашим правом остается в любой момент прекратить с ними деловые отношения.

    Вы можете послать им заказным письмом письменное уведомление о том, что отказываетесь от их услуг и отзываете свою доверенность (если давали) на совершение от вашего имени сделок.

    Если вносили предоплату, попросите вернуть ее в добровольном порядке, иначе в противном случае будете вынуждены обратиться в судебные органы для принудительного взыскания средств, что чревато для агентства дополнительными расходами, в том числе оплату услуг адвоката.

    Риски при покупке квартир с несовершеннолетними собственниками. Рассказывает Дмитрий Овсянников.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2020 году

    Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети. Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

    Читать еще:  Консультация по налогам при продаже недвижимости

    Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

    Основные документы нужны в обязательном порядке. Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы.

      Разрешение органов опеки и попечительства;

    Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

    Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.

    Договор купли-продажи квартиры;

    Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения в законодательстве (31 июля 2019 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних. Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.

    Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

    Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

    Как проверить покупаемую квартиру: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

    Дополнительные документы

    Ниже я перечислила документы, которые нужны для подготовки к сделке. В самой регистрации сделки они не нужны.

      Предварительный договор купли-продажи;

    Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

    Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.

    При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.

    Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

    Архивная (расширенная) выписка из домовой книги;

    В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi

    Выписка из лицевого счета;

    Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.

    Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.;

    Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.

    В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.

    Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

    Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

    Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

    Документ, подтверждающий право собственности;

    К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

    Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

    Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

    Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

    Если есть прописанный несовершеннолетний ребенок в квартире, возможна ли покупка и какие риски могут быть

    Особенности сделки с недвижимостью, когда в ней участвуют дети

    Основные нюансы покупки и продажи квартиры с участием детей. Согласие органов опеки, участие всех членов семьи при покупке за материнский капитал.

    Любая сделка с недвижимостью требует от всех её участников чёткое соблюдение правил и требований закона. Таким образом её участники страхуют себя от возможных случаев признания её недействительной. Особенно это актуально, когда среди них есть несовершеннолетние дети. Ребёнок до 14 лет действует через своих представителей а после участвует в сделке сам вместе со своими родителями.

    Это происходит если ребёнок является собственником квартиры или её покупателем. И приводит к сбору дополнительных документов.

    Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

    Если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний ребёнок, к стандартному пакету документов на сделку добавляется разрешение органов опеки. Они следят за тем, чтобы не были ущемлены права несовершеннолетнего. Согласие можно получить просто на продажу и тогда вырученные деньги перечисляются покупателем на счет несовершеннолетнего собственника. Сумма, указанная в согласии, должна соответствовать сумме в договоре купли-продаже. В этом случае в договоре указывается банковский счёт, куда будут перечислены деньги за продаваемую квартиру.

    Сделка, в которой несовершеннолетний ребёнок выступает в качестве продавца, регистрируется нотариально (ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

    И поэтому продавцу надо быть готовым оплатить госпошлину за удостоверение договора 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (ст. 332.24 ч.1 п. 5 Налогового кодекса РФ) и услуги нотариуса.

    Процедура покупки, если есть дети

    Многие покупают недвижимость с использованием материнского капитала. В такой сделке в роли покупателей выступают родители и все дети. И квартира оказывается в долевой собственности всех членов семьи. Договор подписывается в простой письменной форме и сдаётся на регистрацию в МФЦ. К стандартному пакету документов прикладывается сертификат на получении материнского капитала. Деньги в счёт материнского капитала продавцу будут перечислены после перехода права, когда новые собственники подадут документы в Пенсионный фонд, в течение двух месяцев. До этого времени квартира находится у продавца в залоге в силу закона, который можно снять только получение продавцом всех денег.

    Оформление документов

    В случае если взамен продаваемой квартиры, в которой доля или целая часть принадлежит несовершеннолетнему будет приобретаться новое жильё, то к документа на сделки прикладывается согласие органов опеки, в котором прописывается разрешение на продажу и покупку.

    Для того, чтобы получить такое разрешение в органы опеки подаётся следующий пакет документов:

    • Правоустанавливающие документы на старое и новое жильё;
    • Выписка из Лицевого счета;
    • Справка о прописанных и проживающих нового жилья;
    • Выписка из ЕГРН на новое жильё.

    Нюансы при покупке

    Существует несколько важных моментов, которые необходимо учесть при покупке недвижимости с участием несовершеннолетних, иначе сделка может не состояться.

    Прописаны взрослые

    Если в квартире, которую вы покупаете вместе с детьми, на момент сделки прописаны взрослые, не являющиеся её собственниками, то в договоре обязательно указываются сроки их выписки, оговариваются штрафные санкции, в случае их нарушения.

    На этот вопрос следует обратить особое внимание, так как в случае конфликтных ситуации вам придётся выписывать их через суд.

    Читать еще:  Классификация торговой недвижимости по классам

    У собственников квартиры прописан несовершеннолетний ребёнок

    Когда в приобретаемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то его выписывают на жилплощадь, в которой прописан один из его родителей. И лучше это делать до выхода на сделку. Получать согласие органов опеки в этом случае не требуется. Выписывать ребёнка в никуда нельзя. В паспортном столе его выпишут только после предоставление лицевого счёта с нового места прописки одного из его родителей.

    Возможные риски

    Сделки с участием детей находятся в зоне повышенного риска. Поскольку в случае оспаривания суды принимают сторону ребёнка, если решат, что его права не учтены или нарушены.

    Поэтому следует с особым вниманием относится к покупке квартиры, приобретённой за счёт ипотечных средств, в которой есть несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками. Возможно часть долга была погашена за счёт материнского капитала. И квартир, оформленных в собственность по договору приватизации. Если на момент подписания этого договора там был прописан ребёнок или незадолго до этого выписан, это может стать основанием для оспаривания сделки.

    При покупке недвижимости очень важно учесть и не ущемить права несовершеннолетнего. Государство в лице органов опеки и прокураты особое внимание уделяет сделкам с участием несовершеннолетних. Поэтому очень важно соблюсти всю процедуру покупки жилья, указанную в законодательных актах, а также иметь цель – улучшение жилищных условий несовершеннолетних детей.

    Полезное видео

    Инструкция по покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми и возможные риски

    При покупке квартиры следует самым внимательным образом изучить её историю. Также необходимо выяснить, есть ли зарегистрированные несовершеннолетние жильцы, потому что в случае их присутствия может возникнуть проблема с их выпиской, которая сведет на нет всю работу по поиску жилья.

    Можно ли покупать недвижимость, в которой есть зарегистрированный малолетний?

    Квартиру, в которой прописан ребёнок собственника, приобрести возможно. Но при этом следует учитывать положения законодательства:

    Ситуация, если он не является собственником

    Если ребёнок не собственник, то ситуация менее опасна. Задача будет заключаться только в его выписке. Но если у несовершеннолетнего есть соразмерная доля в праве, то его имущественные права могут быть восстановлены через суд, вопреки имущественным интересам нового владельца.

    Для проверки следует получить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будут даны сведения о правообладателях жилого помещения. Если несовершеннолетний не внесён в неё в качестве собственника, значит долей в праве у него нет.

    Как приобрести такую недвижимость: пошаговая инструкция

    Дети, не достигшие 14 лет, могут проживать и быть прописанными только с матерью. Иногда допускается их оформление в квартиру отца. Но без родителей их прописка у бабушек, дедушек и иных родственников, не разрешена.

    Осмотр помещения

    Во время процедуры осмотра, если объект удовлетворит притязания покупателя, ему следует попросить пакет документации на квартиру. На основании первичного осмотра документов, следует обратить внимание на:

    • является ли ребёнок собственником квартиры или доли;
    • не проживают ли у продавца подопечные несовершеннолетние.

    Если будут обнаружены данные факты, то потребуется разрешение органов опеки на продажу жилья.

    Получение разрешения от органов опеки

    Для детей собственника, которые проживают вместе с родителями, разрешение опеки на продажу не требуется. Исключение – случаи, когда у несовершеннолетнего есть собственность, в том числе – в виде доли в праве, независимо от её объёма. То же касается случаев оформления опеки – подопечный ребёнок должен иметь гарантию проживания на жилплощади совместно с опекуном.

    Продавец обязан обратиться в территориальное отделение с заявлением. Он должен указать, что интересы несовершеннолетнего не нарушены сделкой и дать обоснования. Например:

    1. Будет приобретена квартира аналогичной площади с сохранением доли в праве несовершеннолетнего в том же объёме.
    2. Деньги ребенка будут положены на его лицевой счёт.
    3. Новое жильё, приобретённое взамен, будет более просторным и позволит выделить подопечному отдельную комнату.

    Покупателю следует учесть, что обещания, указанные продавцом, потребуют исполнения. Если он их не выполнит – сделку придётся признать ничтожной, то есть не вступившей в силу.

    Снятие с учёта и их прописка по новому месту

    Крайне важно, чтобы все прописанные граждане снялись с регистрационного учёта до момента продажи квартиры. Это можно сделать непосредственно после заключения предварительного ДКП. Они могут выписаться:

    • по новому месту жительства, где планируют проживать после сделки;
    • «в никуда», если они совершеннолетние и не имеют детей.

    Критично важно, чтобы до начала заключения сделки были выписаны матери с детьми. Они могут прописаться у своих родителей временно, пока произойдёт купля-продажа. После снятия с учёта продавец должен взять выписку из поквартирной книги и предъявить её покупателю.

    Заключение договора купли-продажи

    После подготовки объекта к сделке стороны составляют и подписывают договор. Со стороны несовершеннолетних собственников или подопечных выступают их законные представители:

    Для подтверждения права представительства, они предъявляют:

    • свои паспорта;
    • свидетельства о рождении детей;
    • свидетельство опекуна;
    • решение суда об усыновлении (удочерении), если эти сведения не внесены в свидетельство о рождении.

    В остальных случаях сделка происходит стандартно. Если стороны составляют договор самостоятельно, то продавцу в положении о предмете договора, следует внести формулировку о том, что настоящая сделка не нарушает прав третьих лиц. Эта формулировка освобождает покупателя от ответственности за последующую судьбу детей бывшего хозяина квартиры.

    Регистрация сделки

    После подписания договора, сторонам следует обратиться в МФЦ для его регистрации. От имени несовершеннолетних в МФЦ подходят законные представители. Если такая сделка заключалась и удостоверялась нотариусом, регистрация проходит в течение 3 дней. Пошлина не уплачивается.

    Процесс может идти от 10 дней до одного месяца. Покупателю потребуется уплатить пошлину за регистрационные услуги в размере 2 тысячи рублей. Если за время регистрационной процедуры собственник не выпишется сам и не выпишет детей – покупатель вправе написать в Росреестр заявление о приостановке процедуры на 1 месяц. Если после этого выписка не произойдёт, ему следует обратиться с иском в суд и передать в Росреестр сведения о возбуждении искового производства.

    Риски и проблемы

    Основной риск покупателя – это невыписка матери с ребёнком после проведения сделки. В этом случае ему предстоят длительные судебные тяжбы, исход которых неизвестен. Даже если договор признают недействительным и расторгнут по решению суда – покупателю потребуется получить деньги на руки.

    Практика показывает, что возврат полной суммы может растянуться на десятилетия. Если при этом покупатель связал себя кредитными обязательствами – он понесёт финансовую ответственность и издержки перед банком.

    Ситуации, когда снятие с учёта невозможно

    Если ребёнок проживал с родителями до момента приватизации, но не получил собственную долю – выписать его из квартиры будет невозможно. Более того, он вправе притязать на право пользования своей долей в квартире до достижения совершеннолетия. Это касается случаев, когда продавец вложил в квартиру средства от материнского капитала. Дети вправе оспорить своё право на недвижимость. Также касается:

    1. Одиноких матерей, у которых нет собственности или родителей, к которым они могут съехать. Такие ситуации могут расположить суд на сторону ребёнка, права которого нарушаться не могут.
    2. Если в квартире остался прописан ребёнок-отказник, которого усыновили зарубежные граждане.

    В этих случаях не выписанный ребёнок будет прописанным на жилплощади до совершеннолетия.

    Как обезопасить себя?

    Покупателю следует понимать требования закона (см. выше) и проконтролировать, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены. Для этого следует внимательно проверить:

    • выписку из ЕГРН;
    • правоустанавливающий документ, особенно, если это договор приватизации.

    Если дети не имеют права собственности, достаточно стандартной выписки родителей с детьми до начала оформления сделки.

    До заключения ДКП покупателю нужно проверить наличие права собственности у несовершеннолетних. Если такого права нет, от продавца нужно потребовать выписки семьи после заключения предварительного ДКП.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как купить квартиру с несовершеннолетними детьми?

    Дети могут быть собственниками любого имущества. До наступления установленного законом возраста, сделки с недвижимостью проводятся родителями или опекунами. Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми требует сбора отдельных документов, подтверждающих соблюдение их имущественных интересов.

    Документы для органов опеки и попечительства

    Продажа недвижимости, связанной с несовершеннолетними детьми, проводится только после получения согласия от органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение, нужно представить в организацию:

    • удостоверения личности отца и матери;
    • свидетельство о рождении ребенка;
    • бумаги, которые имеются на жилое помещение;
    • справку, отражающую состав семьи;
    • выписку из домовой книги;
    • справку, подтверждающую отсутствие долговых обязательств перед ЖКХ;
    • документ, удостоверяющий факт приобретения несовершеннолетнему другого жилья или иные гарантии.

    Решение о возможности продажи выносится в течение двух недель после обращения. В случае получения отказа можно обратиться в судебные органы для оспаривания.

    Если ребенок не является собственником

    Продажа недвижимости с детьми — не собственниками осуществляется проще. Получать разрешение в ООП не требуется.

    Если ребенок зарегистрирован в жилом помещении, требуется снять его с учета. Но одновременно нужно прописать его в другом месте. При отсутствии подходящего жилья проблему можно решить с помощью родственников и друзей.

    Для выписки в наличии должны быть:

    • удостоверение личности матери или отца;
    • свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего;
    • техпаспорт на новое жилье;
    • заявление о необходимости регистрации;
    • лист убытия.

    Если ребенок является собственником

    Продажа недвижимости с детьми собственниками осложняется. Ребенок может владеть объектом или наследовать его по праву.

    На сделку влияют факторы:

    • основание приобретения недвижимости;
    • продажа за наличный или безналичный расчет;
    • наличие обременений в отношении объекта;
    • возраст несовершеннолетнего.

    Последний фактор является основополагающим. В соответствии со статьями 26, 27, 28 ГК РФ полная дееспособность наступает после совершеннолетия. С 14 до 18 лет ребенок считается ограничено дееспособным, с 6 до 14 лет – частично дееспособным. До шестилетнего возраста дети признаются полностью недееспособными.

    Как обезопасить себя и свести риски к минимуму?

    Снизить риски при покупке можно, следуя нескольким правилам:

    1. Нужно заранее уточнить о наличии детей в семье. Если родители имеют двух и более детей, то, возможно, отмечалось применение средств маткапитала при покупке недвижимости. В том случае, когда сертификат был использован, а доли детям не определены, сделку можно оспорить.
    2. Нужно уточнить, имеют ли право собственности несовершеннолетние в отношении объекта недвижимости.
    3. Важно проверить подлинность документа, выданного органами опеки. Не стоит соглашаться на сделку, если он отсутствует, а родители обещают все уладить.
    4. Трудности могут появиться, если мать и отца собираются лишать родительских прав. До момента вступления в силу судебного решения продажа квартиры возможна. Но ООП не даст разрешение на проведение сделки, соблюдая интересы детей.

    Особенности покупки квартиры с несовершеннолетними детьми

    Покупатель, идущий на сделку по недвижимости с несовершеннолетними детьми, рискует возможным ее оспариванием в суде. Если госорганы признают факт нарушения имущественных интересов ребенка, то право собственности переходит снова к продавцу. Договор в этот момент аннулируется.

    Спорные моменты появляются при недавнем снятии ребенка с регистрации. В этом случае возможно восстановление нарушенных прав в судебном порядке.

    Читать еще:  Три подхода к оценке недвижимости

    Риски, связанные с применением материнского капитала

    Если недвижимость была куплена с привлечением средств материнского капитала, в ипотеку, могут появиться сложности. В этом случае право на нее выражается в долях, которые выделяются на детей.

    Родители дают письменное обязательство ПРФ, что на момент оформления права собственности они предоставят доли каждому члену семьи в течение полугода. И если обязательства не выполнены, а квартира выставлена на продажу, процедура считается незаконной.

    Сложности связаны с тем, что механизм контроля за определением частей имущества не отлажен. Недобросовестные продавцы могут скрыть факт, что доли не были выделены, а квартира приобретена на средства МК. Сделку можно оспорить в суде. И если бывшие собственники уже потратили деньги, вернуть их будет проблематично.

    Условия и требования органов опеки и попечительства

    Органы опеки и попечительства следят за соблюдением прав ребенка на имущество. Чтобы сделка была признана законной, а учреждение выдало разрешение, должны быть соблюдены условия:

    1. выделение аналогичной доли в новой недвижимости ребенку;
    2. перечисление средств от продажи имущества на банковский счет, открытый на имя ребенка;
    3. выделение доли в другой недвижимости в результате составления договора дарения;
    4. перевод средств на счет ребенка с одновременным дарением доли в ином имуществе.

    Этапы покупки квартиры с несовершеннолетними детьми

    Приобретение квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние дети, осуществляется в несколько этапов:

    1. Обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства при наличии права собственности ребенка на недвижимость.
    2. Составление и подписание договора купли-продажи (образец договора купли-продажи). Документ подписывается всеми собственниками, в том числе детьми, которым исполнилось 14 лет. В нем отражаются условия сделки, цена недвижимости, порядок расчета, права и обязанности сторон.
    3. Нотариальное удостоверение договора. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, то документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.
    4. Прописанные в квартире лица снимаются с учета. Для этого подается заявление в органы МВД, оформляются листы убытия и прибытия.
    5. Договор и остальные документы передаются нотариусом в Росреестр. Итогом регистрации становится отметка в едином госреестре с данными нынешнего владельца.

    Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми

    Если квартира была приватизирована, то прописанный в ней несовершеннолетний имеет право на долю в ней. Даже если взрослые отказываются от своей части, дети получают ее в автоматическом режиме.

    Перед покупкой такой недвижимости нужно запросить выписку из домовой книги.

    Важно уточнить, были ли дети прописаны в помещении на момент приватизации:

    1. Если данный факт подтвердится, а в собственниках несовершеннолетние не указаны, имеет место нарушение закона. Ребенок вправе будет впоследствии обратиться в суд и восстановить свои права.
    2. При регистрации несовершеннолетнего по завершению процесса приватизации имеется право только на использование квадратных метров. Помещение можно купить без согласия органов опеки.

    Сделки с недвижимостью, на которую претендуют дети, осложняются. Чтобы не допустить их расторжения, важно получить разрешение от органов опеки и попечительства.

    Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего

    Право собственности – базовое право гражданина РФ, которое он получает с рождения. Обладать правами на различное имущество, в том числе недвижимость, может даже ребенок. Существует лишь два ограничения: на сделки с недвижимостью и на полноценное распоряжение ею. Любые соглашения несовершеннолетний может заключать только с согласия родителей, а полностью распоряжаться имуществом – с 18 лет. Но это не значит, что до совершеннолетия нельзя передать ребенку квартиру или дом. Напротив, это удобный способ упростить процесс наследования. Лицо, не достигшее совершеннолетия, может получить недвижимость разными способами: путем купли-продажи, в наследство, по договору дарения или при помощи приватизации.

    Путем дарения

    Договор дарения – самый распространенный вариант передачи квартиры несовершеннолетним детям. Такой акт позволяет упростить, а точнее, и вовсе отменить наследование в случае внезапной смерти дарителя. Многие родители дарят детям имущество еще до достижения ими 18 лет, чтобы обеспечить в будущем.

    Основные особенности такого способа передачи:

    • дарение происходит на безвозмездной основе, то есть прежний обладатель имущества не может просить взамен деньги или материальные блага;
    • дарение не должно вредить ребенку (это общее правило во всех случаях передачи имущества несовершеннолетнему);
    • данный акт не облагается налогом, если передача происходит между прямыми родственниками (от отца или матери к детям).

    Договор дарения наиболее выгоден в экономическом плане. Он не требует дополнительных расходов, при заключении придется потратить деньги только при заказе услуг нотариуса.

    Бывают договоры условные и безусловные. Безусловные подразумевают передачу имущества ребенку сразу же после регистрации договора в Росреестре. Условные включают определенное условие, по которому лицо получит недвижимость. Это не может быть выплата денежных средств, как уже говорилось ранее.

    Однако даритель может указать, что вторая сторона договора получит квартиру только в случае:

    • замужества;
    • окончания высшего учебного заведения;
    • окончания школы;
    • рождения ребенка;
    • и так далее.

    Тогда договор вступит в силу только после выполнения условия.

    Условия передачи недвижимости по договору дарения прописаны в Гражданском кодексе, статье 572. Кроме уже перечисленных ограничений, сказано, что дарителем не может выступать ребенок до 14 лет. А вот в качестве получателя он рассматриваться может.

    Чтобы сделка была оформлена официально, необходимо получить согласие обоих родителей. Если родитель только один, привлекаются также органы опеки. До 14 лет несовершеннолетний не может принимать участие в подписании договора, за него это делают родители. С 14 до 18 лет он может ставить подпись самостоятельно, но при этом требуется письменное согласие законных представителей.

    Полный пакет документов для оформления сделки:

    • оригинал и 2 копии договора;
    • паспорта законных представителей, свидетельство о рождении/паспорт ребенка;
    • согласие законных представителей на проведение сделки;
    • справка из реестра о праве собственности на передаваемое имущество;
    • справка о погашении пошлины;
    • технический паспорт объекта;
    • справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ;
    • выписка с перечислением всех прописанных лиц;
    • официальная оценка стоимости имущества.

    После подписания договора родители должны заверить собственное согласие на сделку, оплатить государственную пошлину, а затем подать пакет документов в МФЦ вместе с дарителем. В течение нескольких дней право на недвижимость будет зарегистрировано, а стороны сделки известят, когда можно забрать обратно ряд документов.

    По наследству: особенности

    Наследование имущества несовершеннолетними – второй по популярности способ получения недвижимости. Зачастую имущество достается ребенку по закону, а не по завещанию.

    В чем отличия:

    1. Наследование по закону может происходить без согласия бывшего собственника. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети усопшего обязаны получить свою долю (не менее 50%) в недвижимости. Даже если умерший указал в своем завещании другое лицо, его ребенок получит половину, а наследник по завещанию – другую. В данном случае, так как наследование по закону подразумевает прямое родство, пошлина не взимается.
    2. Наследование по завещанию позволяет указать в качестве получателя любое лицо. Составитель может вписать в завещание и несовершеннолетнего, который не является его родственником. Единственный минус в том, что придется уплачивать налог.

    Порядок передачи недвижимости по наследству регулируют статьи 1142 и 1149 Гражданского кодекса. Алгоритм регистрации имущества после получения по наследству схож с указанным выше, однако вместо договора дарения в качестве основания для передачи выступает право вступления в наследство. Оно оформляется у нотариуса. Необходимо принести свидетельство о смерти и завещание либо документы, подтверждающие близкое родство. После получения справки о праве на наследство следует обратиться в МФЦ для регистрации собственности. В процессе вместе с несовершеннолетним участвуют и родители.

    Приватизация имущества с участием несовершеннолетних

    Приватизация в РФ практикуется с 1994 года. Данный процесс подразумевает, что лица, прописанные в квартире, принадлежащей государству, переоформляют ее на себя. При этом равные доли получают все зарегистрированные в апартаментах граждане, в том числе и несовершеннолетние.

    Закон охраняет права лиц, не достигших совершеннолетия. Часто, зная о том, что ребенок обязательно получит долю после приватизации, родители или официальные представители стремятся выписать его до того, как нотариус утвердить получение прав. В таком случае несовершеннолетний остается без положенной ему по закону доли. Чтобы избежать таких махинаций, законом было установлено, что приватизация может выполняться не ранее чем спустя 6 месяцев после выписки ребенка. При этом просто выписать лицо, не достигшее совершеннолетия, нельзя, необходимо прописать его по новому, постоянному месту жительства. Такая практика распространена при разводе родителей и переезде.

    По правилам, гражданин может участвовать в приватизации 1 раз в жизни. Однако ребенок, приняв участие в данном процессе до достижения 18 лет, не теряет этого права. После совершеннолетия он может снова приватизировать жилье. Таким образом, оформление собственности никак не вредит его правам. Отказаться от получения доли собственности в случае приватизации ребенок не может. Такая мера предусматривается только в крайних ситуациях, если действие может повредить лицу, и тогда отказ осуществляется через суд.

    Особенности оформления приватизации:

    • документы подписываются у нотариуса;
    • если ребенку еще не исполнилось 14 лет, за него сделку подписывают представители;
    • с 14 до 16 лет несовершеннолетний подписывает документы сам, но с согласия родителей;
    • с 16 лет ребенок оформляет документы на правах взрослого, то есть согласие уже не требуется.

    Купля-продажа недвижимости

    По договору купли-продажи можно приобрести жилье для совершеннолетнего любого возраста. Сохраняются ограничения на использование жилья самим ребенком, а также на подписание документации.

    Родители ребенка до 14 лет приобретают недвижимость самостоятельно, без участия чада. Однако апартаменты при этом оформляются на ребенка, и именно он указывается в качестве собственника в реестре. Если лицо уже достигло 14 лет, оно может само инициировать покупку, но сделка будет совершена только с согласия родителей.

    До достижения 18 лет лицо не сможет ни перепродать, ни обменять квартиру без согласия своих официальных представителей. Исключение – случаи, когда несовершеннолетний уже является дееспособным. Эмансипации можно добиться с 16 лет, она оформляется, если ребенок финансово независим, а также владеет недвижимостью, пригодной для проживания. Если процесс эмансипации произошел, то все ограничения снимаются: можно распоряжаться жильем, самостоятельно подписывать документы и т.д.

    Алгоритм оформления сделки следующий:

    1. Составление договора.
    2. Подписание с участием родителей.
    3. Сбор пакета документов.
    4. Заверение согласия родителей на проведение сделки.
    5. Оплата государственной пошлины.
    6. Сдача пакета бумаг в МФЦ в присутствии всех сторон соглашения.
    7. Получение сертификата спустя 5-10 дней.

    Если документация оформлена неверно, придется перепроверить бумаги и подать заявление на регистрацию заново.

    Прежде чем переоформлять недвижимость на ребенка, следует учесть, что это сильно ограничит родителей (в том случае, если они сами и передают имущество). Нельзя будет сдать жилье в аренду, перепродать или обменять без привлечения органов опеки. Если планируется использовать жилплощадь для ренты, целесообразнее дождаться совершеннолетия ребенка и уже тогда передать ему апартаменты.

    В то же время, есть и преимущества оформления. Главное заключается в том, что ребенок гарантированно получит недвижимость для проживания. В случае наследования возможны споры, из-за которых несовершеннолетний может лишиться доли имущества. Однако договор дарения, приватизация или иные меры обеспечивают его жилплощадью таким образом, что обжаловать сделку будет очень сложно.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector