Порядок продажи недвижимости в России

Порядок продажи недвижимости в России

Вопрос о купле-продаже недвижимости всегда актуален, поскольку семьи съезжаются и разъезжаются, граждане меняют место жительства, а то и просто инвестируют в дома, квартиры, загородные виллы. Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.

Содержание статьи:

Основные правила сделки купли-продажи недвижимости

Чтобы сделка по недвижимости была признана действительной, она должна соответствовать ряду условий:

1. Проводиться, согласно законодательной базе. К примеру, недозволительно оформлять договор, ориентированный на отчуждение объектов, которые относятся к местам общего пользования в многоэтажном доме.
2. Участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны.
3. Продавец недвижимости должен обладать правом собственности на отчуждаемый объект.
4. Каждая из сторон, участвующих в сделке должна совершать ее добровольно.
5. Согласие сторон на покупку и продажу подтверждается нотариальным оформлением договора купли продажи недвижимости.
6. Регистрация купли продажи недвижимости в государственных органах после сделки относится к обязательным условиям.

Невыполнение одного из вышеперечисленных пунктов может стать основанием для разрыва отношений между продавцом и покупателем, а также признания сделки купли продажи недействительной.

Естественно, что каждый покупатель обеспокоен вопросом безопасности в момент приобретения недвижимости, ведь аферисты от недвижимости еще не перевелись.

Но, чаще всего, проблемы возникают не по вине мошенников, а при отсутствии осведомленности о законах РФ, касающихся купли-продажи.

Рассмотрим несколько правил, обязательных к применению при сделках с недвижимостью:

Приобретая объект недвижимости, в первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы , подтверждающие право собственности на него.

Это могут быть:

1. Свидетельство о праве собственности на квартиру (приватизация).
2. Договор купли-продажи.
3. Вступление в наследство по закону или завещанию.
4. Договор дарения.

Все документы должны предоставляться в оригиналах, с печатью и регистрацией БТИ либо другого органа, замещающего бюро. Копии и ксероксы в данном случае не подходят.

Обязательна справка из ЖЭКа с указанием количества человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Эти данные можно и самостоятельно уточнить в ЖЭКе, поскольку желательно исключить наличие лиц, временно выбывших, но с сохранением прав на квартиру.

Паспорт продающей стороны также заслуживает внимания , а именно, страницы с отметками о регистрации брака и месте проживания. Важно помнить, что собственность, приобретенная в браке, принадлежит обоим супругам и права на нее также у обоих (кроме подаренного и унаследованного имущества).

Если на жилплощади прописаны дети, не достигшие совершеннолетия , то накануне проведения сделки нужно потребовать их снятия с учета и желательно проверить этот факт.

У опытных риелторов есть правило – с опаской относиться к слишком дешевым объектам недвижимости и это неоднократно проверено на практике. Человек, знающий о незаконности своих действий, стремится продать объект быстрее и дешевле.

Бывают случаи, когда недвижимость продается по доверенности. Покупатель просто обязан проявить особую внимательность, иначе негативных последствий не избежать. Очень важен срок действия доверенности. Если доверитель – пожилой человек, то может случиться и так, что он уже умер, следовательно – доверенность теряет силу. Настораживать должны и доверенности со свежей датой выдачи, поскольку таковые нередко используются мошенниками.

Существуют и другие неприятные моменты, когда сделки по доверенности признаются недействительными. Поэтому, как минимум нужно убедиться, что доверитель жив и документ составлен ним добровольно. Идеальным вариантом считается присутствие доверителя при совершении сделки.

Желательно присутствие покупателя объекта недвижимости в момент передачи продавцом документов, необходимых для продажи. Отдельные требования к нотариусу: наличие офиса и длительный срок работы.

Относительно схем по получению и передачи денег. Их может быть предложено несколько. Это, как наличный, так и безналичный расчет, осуществляемый до проведения сделки либо во время нее, с авансом или без него. Все нюансы решаются заранее, по обоюдному согласию сторон.

Подготовка необходимых документов

Документы для оформления договора купли продажи недвижимости можно условно подразделить на две категории:

Первая категория – это документы, при отсутствии которых нотариус не сможет провести сделку купли-продажи и удостоверить переход права собственности на жилье.

К ним относятся:

1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (при продаже по доверенности, она прилагается).
2. Справка-характеристика об оценочной стоимости объекта.
3. Технический паспорт.
4. Справка из ЖЭКа (Форма №3), где указывается количество прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости.
5. Документы, удостоверяющие личности Продавца и Покупателя, их идентификационные коды.
6. Свидетельство о браке или расторжении брака (в первом случае потребуется согласие супруга(и) на проведение сделки).
7. Разрешение Опекунского совета на проведение сделки при наличии несовершеннолетних детей.

Вторая категория – это справки об оплате коммунальных услуг за отчуждаемый объект, а также другие сведения, без которых нотариус может провести сделку. Они скорее нужны Покупателю во избежание проблем с жилищно-коммунальными службами.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Те, кто впервые сталкивается с процессом приобретения или продажи квартиры, скорее всего, имеют поверхностные знания о том, как проходят сделки с недвижимостью. В них нет ничего невозможного, а сама процедура состоит из нескольких этапов.

Рассмотрим порядок купли продажи недвижимости:

– Первый этап – поиск объекта

Он заключается в поиске жилья, просмотре различных вариантов квартир. После того, как Покупатель останавливается на каком-либо варианте, он вносит за него задаток.

Продавец пишет расписку о получении части денег в счет оплаты квартиры или же стороны составляют предварительное соглашение о задатке. На этом этапе

Покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости (чистоту правоустанавливающих документов, личность продавца и т.п.).

– Второй этап – подготовка договора купли-продажи

После подготовки всех необходимых документов стороны заключают письменный договор купли продажи объекта недвижимости, который может быть заверен нотариально.

В нем должны быть отражены следующие моменты: данные Продавца и Покупателя, адрес отчуждаемого объекта и его стоимость, способ передачи денежных средств и срок, в течение которого они должны перейти Продавцу, распределение расходов по оформлению сделки, срок выселения (передача ключей).

– Третий этап – передача денег

Самый безопасный и удобный вариант взаиморасчетов между участниками сделки – это передача денег через банковскую ячейку. Договор на ее использование следует заключать таким образом, чтобы Продавец мог получить в оговоренный срок причитающуюся ему сумму, предъявив сотрудникам банка Свидетельство о праве собственности, оформленное на нового собственника.

По истечении срока и невозможности предъявления требуемого документа Продавцом (к примеру, был получен отказ в регистрации Свидетельства), Покупатель возвращает свои средства, получая доступ к ячейке.

– Четвертый этап – регистрация объекта недвижимости

После того, как деньги были помещены в банковскую ячейку, сделка переходит в завершающую фазу, т.е. договор купли продажи и все необходимые документы сдаются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации.

Как правило, через две недели участникам сделки выдается зарегистрированный документ. На этом этапе Продавец получает ключи от ячейки.

– Пятый этап – освобождение квартиры

Освобождение квартиры производится в соответствии с оговоренными сроками. При передаче новому собственнику ключей подписывается акт приема-передачи жилья.

До того момента, пока такой акт не подписан, за состояние квартиры отвечает Продавец. В это же время могут быть переданы все справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер	Адрес объекта
Выбрать

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно!

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2020 году

1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника.

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН, потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

Практические рекомендации, как оформить куплю-продажу квартиры

Купля-продажа недвижимости – один из самых распространённых видов имущественных сделок. Характеризуется отчуждением имущества покупателю на возмездной основе – получением от него установленной суммы денег. Регулируется нормами Гражданского кодекса (ГК) и совершается по установленному алгоритму.

Как правильно оформить сделку, найти покупателя, а также переоформить жилье на другого собственника без продажи — читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Основными источниками законодательства, которыми регламентируются правила купли и продажи квартиры, а также то, где и как оформляется сделка, являются:

• §7 главы 30 ГК РФ;
• статья 549 ГК РФ – нормы составления договора купли-продажи (ДКП);
• статьи 550-558 ГК РФ – требования к ДКП;
• статья 429 ГК РФ – заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Специальные нормы законодательства касаются следующих случаев:

Договор может удостоверяться нотариусом на основании статьи 163 ГК РФ. Регистрация в Росреестре предусмотрена Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок действий

Чтобы оформить сделку купли-продажи, нужно действовать по установленному алгоритму. Он включает в себя следующие действия продавца:

• оценка квартиры;
• подготовка документации;
• поиск покупателей;
• заключение ПДКП;
• заключение ДКП;
• расчёт по сделке;
• регистрация сделки в Росреестре.

Если продавец договаривается о сопровождении сделки с риэлтерской компанией, то основная часть ответственности делегируется уполномоченному представителю компании.

Оценка недвижимости

Самый лёгкий способ решения вопроса с установлением цены объекта заключается в нахождении произведения:

• стоимости 1 м² в районе расположения квартиры;
• общей площади жилого помещения.

В полученную стоимость следует внести поправки, с учётом плюсов и минусов, которыми обладает как квартира, так и здание, в котором она расположена. Итоговую сумму следует сравнить с другими близлежащими квартирами, которые были проданы или продаются.

Подготовка документации

У продавца должны быть следующие документы:

1. Гражданский паспорт.
2. Правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности (договор, свидетельство о наследовании, решение суда и т.п.).
3. Выписка из ЕГРН.
4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
5. Кадастровый паспорт.
6. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
7. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
8. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.
9. Копия лицевого счёта.
10. Выписка из поквартирной книги.

Представитель должен иметь нотариально удостоверенную доверенность.

Где и как можно искать покупателя?

Чтобы найти покупателей, нужно дать объявления о продаже квартиры:

• в интернете, на специальных сайтах;
• на телевидении;
• в местных газетах.

Нужно сообщить о планируемой сделке как можно большему числу людей, из числа родственников, друзей и коллег по работе, чтобы использовать каждый шанс ускорить сделку.

Заключение предварительного договора

Если покупатель найден, а документация не готова, можно заключить ПДКП, в котором стороны дают друг другу гарантии совершения сделки, после чего:

• покупатель прекращает поиск другого объекта;
• продавец прекращает поиск покупателей;
• покупатель передаёт продавцу задаток;
• продавец устанавливает фиксированную стоимость жилья;
• стороны назначают сроки проведения сделки.

Когда оба контрагента готовы к сделке, затягивать эту процедуру нет смысла, можно сразу оформить основной договор купчей.

Процедура заключения ДКП

Теперь о том, как сейчас оформляют ДКП. В договор должны быть обязательно внесены существенные положения, без которых документ не вступит в силу и окажется неправоспособным. Существенные положения являются следующими:

1. Предмет договора, с указанием сторон сделки: Продавец и Покупатель, и параметров квартиры.
2. Положение о том, что квартира принадлежит продавцу на правах собственности, и заключение ДКП не нарушает ничьих имущественных интересов.
3. Цена квартиры, с учётом получения аванса или задатка (если они уплачивались).
4. Условия оплаты по сделке (использование сертификатов, ипотека, рассрочка, единовременный платёж).
5. Способ расчёта с продавцом (наличные, аккредитив, банковская ячейка), сроки передачи денег.
6. Условия передачи квартиры покупателю (актом, или без такового).
7. Сроки освобождения квартиры по завершении сделки.
8. Права и обязанности сторон.
9. Ответственность сторон.
10. Заключительные положения.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Заключительные положения могут содержать дополнительные положения, в том числе – о необходимости нотариального удостоверения, страхования квартиры и иные требования. После того как текст внесён в документ, его следует заверить подписями сторон и поставить дату.

Процесс проведения расчёта

Сразу же после подписания договора, нужно рассчитаться. Способ расчёта должен быть обязательно указан в ДКП отдельным положением. Проводить расчёт нужно в соответствии с указанным в договоре положением. Если его внезапно переиграли после подписания договора, нужно оформить дополнительное приложение к ДКП, в котором указать способ расчёта.

У покупателя обязательно должны остаться на руках документы о передаче денег продавцу. Ими может быть расписка продавца о получении наличных на руки, с указанием:

Если использовалась банковская ячейка или аккредитив, нужно сохранить документы из банка о передаче денег по аккредитиву или об их помещении в банковскую ячейку.

Регистрация в Росреестре

После того как договор заключён, он передаётся через МФЦ в Росреестр. Предварительно, перед его подачей, следует уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей. К нему прилагается:

1. Заявление покупателя о регистрации передачи ему имущественных прав на квартиру в результате её купли-продажи.
2. Пакет документации, подготовленный для сделки.

Документы принимаются под расписку. В ней указываются:

• сведения о заявителе:
• перечень принятых документов;
• реквизиты ДКП;
• срок повторного визита.

Как правильно оформить жилье по заниженной стоимости?

Обычно продавцы настаивают на занижении стоимости недвижимости, если она у них находилась в собственности менее 3 лет, а на основании поправок, внесённых в Налоговый кодекс – не менее 5 лет. Если цена объекта будет установлена менее миллиона, то НДФЛ с продажи удерживаться не будет.

Такая сделка обеспечивает риски покупателя. Соответственно, не каждый покупатель согласится рисковать в угоду чужой выгоде. Ведь, если продавец окажется недобросовестным, он сможет:

• после оформления сделки и расчёта сторон расторгнуть ДКП;
• на основании указанной в ДКП заниженной стоимости вернуть её покупателю;
• остальные деньги присвоить.

Чтобы не потерять покупателей, продавец обязан дать им гарантию, что они ничем не рискуют. Поэтому в ДКП указывается заниженная стоимость, с которой не удерживается НДФЛ: 1 миллион рублей. На эту же сумму продавец пишет расписку, в которой указывает, что эти деньги получены для расчёта по сделке.

Остаток денег, не указанный в договоре, но уплаченный по сделке, оформляется другой распиской. В ней продавец пишет, что покупатель передал ему обозначенную сумму денег за проведённый в квартире ремонт. В итоге у покупателя будут две расписки, в сумме составляющие полную стоимость квартиры, за которую она была приобретена покупателем.

Переоформление на другого собственника без продажи

Если исключить вариант купли-продажи жилья, то существует несколько других способов переоформления права собственности физическим лицом. В их числе следующие, наиболее часто применяющиеся варианты:

• При обмене собственник квартиры передаёт недвижимость взамен на другое недвижимое, а иногда – движимое имущество. Стоимость имущества с обеих сторон должна быть приблизительно равной. Если одна сторона предоставляет более дорогое имущество, производится доплата. Сделка регулируется договором мены.
• Дарение – безвозмездная передача имущества другому человеку на основании договора дарственной. Даритель передаёт в дар квартиру, а одаряемое лицо принимает его. Но если стороны не являются близкими родственниками, с одаряемого будет удержан подоходный налог в размере 13% кадастровой стоимости квартиры.
• Завещание – это единственный документ, который заменяет гражданско-правовой договор. Составляется на случай смерти собственника квартиры, соответственно, передача вещных прав также происходит только после смерти собственника путём вступления в наследство.
• Рента оформляется договором, который предусматривает пожизненное содержание собственника квартиры на условиях, внесённых в договор ренты. После смерти собственника, или после выплаты ренты – в зависимости от условий, внесённых в договор, квартира переходит новому собственнику.

Чаще всего квартира передаётся новому собственнику путём продажи. Это сделка, которая оформляется договором купли-продажи с обязательной регистрацией передачи имущественных прав. Кроме продажи могут использоваться такие способы передачи квартиры как мена, дарение, рента и завещание.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Порядок покупки недвижимости в России: документы и порядок

Рынок недвижимости постоянно находится в «движении», так как на нем практически ежедневно заключаются новые договоренности и сделки. Основная часть договоров закрепляет за собой куплю-продажу квартир. Что касается покупки жилья, то этот процесс тоже имеет свой порядок. Во всех случаях он одинаковый, поэтому у граждан не должно быть проблем, связанных с его пониманием.

Приобретение жилья начинается с оформления предварительного договора

Представим ситуацию, в которой покупатель уже нашел идеальную для себя квартиру. Ему полностью подошло ее местонахождение, цена и общее состояние ремонта. Однако покупатель не хочет спешит, так как у него на примете есть еще парочка достойных квартир. Но в то же время он не хочет потерять уже найденное жилье. В такой ситуации единственно возможным выходом считается составление предварительного соглашения про куплю-продажу.

Основной задачей названного документа считается закрепление серьезности намерений одной стороны. В соглашении должны находиться условия, оговоренные в устной форме между собственником и покупателем квартиры.

В предварительном договоре продажи квартиры может содержаться полная стоимость квартиры, на которую условились стороны-участники. Это позволяет фиксировать уровень цены, что не дает продавцу повышать ее, ссылаясь на личные или экономические причины.

Бывают случаи, что покупатель точно уверен в своем желании купить именно это жилье. Тогда в предварительном соглашении должен содержаться пункт про внесение аванса или задатка. Эта сумма поможет уверить владельца жилья, что покупатель потом купит его.

Оформление основного договора купли-продажи

Предварительный договор не может выступить в качестве основного документа, который будет указывать на то, что недвижимость была передана. Обоим сторонам все равно придется составлять основное соглашение про куплю-продажу недвижимости. Оно заверяется нотариусом, а затем регистрируется по действующему законодательству.

В него включены все условия, указанные в предварительном соглашения, подтверждается общая стоимость недвижимости и обязанности сторон. Также, в соглашении должна присутствовать информация про задаток или аванс. Отдельным пунктом можно указать порядок действий при аннулировании сделки.

Как правило, этот подпункт помогает избегать судебных разбирательств, так как стороны заранее договариваются о возмещении ущерба. Более подробно о нем написано тут.

Распиской доказывает передачу денежной суммы

Расписка считает одним из наиболее важных документов, оформляемых при покупке жилья. Ее составляют в свободной форме, но в обязательном порядке в ней нужно указывать данные сторон-участников, наименование недвижимости и размер оплаты за нее. Если заранее вносился аванс, то указывают его размер.

Оформление расписки может показаться лишней затратой времени, но это не совсем так. Некоторые мошенники любят пользоваться этой лазейкой в законе.

Если покупатель заранее побеспокоится о составлении расписки, то он полностью защитит себя от подобных последствий. Мошенники уже не смогут утверждать, что не получили деньги, так как по расписке юристы всегда докажут обратное.

Не забываем про оформление акта приема-передачи недвижимости

В ГК РФ указано, что факт передачи жилья в собственность другого человека можно доказать только с помощью акта приема-передачи. Если участники не оформляли его, то квартира фактически остается в пользовании у продавца. Далеко не всегда покупатели гарантировать полную сохранность помещения, поэтому при значительном повреждении ответственность за нанесенный ущерб ляжет на бывшего собственника.

В акте приема-передачи содержится полное описание покупаемой квартиры. Дополнительно описывают состояние мебели и техники, если жилье продается вместе с ней. В дальнейшем это помогает отстаивать права в суде, если вдруг обнаружится, что за время переезда бывший собственник повредил отделку на стенках или сломал мебель.

Регистрируем право собственности на новую недвижимость

Подписание акта про прием-передачу квартиры (подробнее здесь) и регистрацию права собственности модет происходить в один и тот же момент. Последняя процедура позволяет покупателю получать право полного распоряжения квартирой. Как только он пройдет регистрацию, он сможет продавать ее, сдавать в аренду, дарить и менять. Более того, в государственных инстанциях он будет числиться единственным владельцем.

Для прохождения процедуры регистрации новому владельцу придется предъявить свой паспорт, договор купли-продажи, оформленную расписку и акт приема-передачи жилья. Перечисленные документы будут изъяты под расписку, где служащие Росреестра укажут дату получения свидетельства. Как правило, процесс регистрации занимает месяц и требует символической оплаты в государственную казну.

Заключение

Порядок покупки недвижимости в России достаточно простой для понимания: покупателю нужно найти жилье и, если это необходимо, составить предварительное соглашение. Этим документом будут фиксироваться устные договоренности. Затем составляют основной договор купли-продажи, оформляют расписку, проходят процесс регистрации права собственности и составляют акт приема-передачи жилья.

Как бы странно это ни казалось, продажа квартир с обременением ипотекой все еще пользуется популярностью. Находятся люди, желающие купить даже при таких условиях.