Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости

Снижение кадастровой стоимости

В настоящее время имущественный налог исчисляется по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной стоимости. Однако, в некоторых случаях кадастровая стоимость оказывается выше рыночной цены. Такое случается из-за падения рыночной стоимости, из-за ошибок в расчете или неучтенных индивидуальных особенностей объекта недвижимости. В связи с этими нововведениями для некоторых налогоплательщиков размер кадастровой стоимости стал спорным вопросом.

Имущественный налог, в соответствии с положениями Налогового Кодекса РФ, взимается со стоимости следующих объектов недвижимости, которыми владеют физические и юридические лица:

  • объектов незавершенного строительства;
    жилых помещений (комнат, апартаментов);
  • жилых домов (включая строения, возведенные на участках земли категорий ИЖС, садоводства/огородничества, дачного хозяйства, ЛПХ);
  • гаражей, машино-мест;
  • единых недвижимых комплексов;
  • прочих помещений, сооружений, строений и зданий (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости?

Согласно ст.24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) «Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка».

Где узнать кадастровую стоимость объекта?

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать на сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии https://rosreestr.ru/. Для этого необходимо ввести кадастровый номер объекта недвижимости, после чего появится информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости и дате определения данной причины, служащие поводом для переоценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Для того, чтобы инициировать процесс пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, необходимо иметь на это основания. Таковыми являются:

  • наличие ложных данных об объекте недвижимости, которые были использованы для расчета его кадастровой стоимости (ошибки, возникшие в ходе проведения оценки);
  • утверждение рыночной стоимости объекта на день, по состоянию на который была определена его кадастровая стоимость.

Способы внесения правок в ЕГРН

В связи с изменениями в процедуре оспаривания размера кадастровой стоимости имущества, граждане получают право обращаться за ее пересмотром в:

  • комиссию по рассмотрению споров об итогов установления кадастровой стоимости;
  • суд, где процедура будет проведена в соответствии с указаниями главы 25 КАС РФ.

Если владелец имущества решит обращаться в комиссию, ему следует помнить о следующих моментах:

  • заявление собственника имущества будет рассмотрено комиссией в течение 30 дней;
  • о том, что заявление было принято комиссией, обратившийся узнает в течение 7 дней; владелец имущества получит уведомление в течение 5 дней;
  • решение комиссии можно будет оспорить в судебном порядке.

Если же налогоплательщик сразу подает исковое заявление в суд, он должен помнить о том, что:

  • оспорить кадастровую стоимость разрешается в течение 5 лет с даты внесения оспариваемых результатов оценки в кадастр;
  • время рассмотрения дела — 2 месяца (если случай сложный, может быть добавлен еще 1 месяц);
  • решение суда может быть оспорено в течение 1 месяца.

Какие документы необходимы для переоценки кадастровой стоимости

В соответствии со ст. 246 Кодекса административного судопроизводства в Российиской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ (с изменениями и дополнениями) и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) для переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо предоставить следующие документы: заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости;

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости

Снизить налоговые выплаты на недвижимость в 2019 году стало выгоднее. Дело в том, что в августе 2018 года был принят Федеральный закон № 334-ФЗ. Согласно этому документу, собственник имеет право вернуть переплату по налогам не только за последний налоговый период (год), но с момента принятия значения, которое было оспорено. Таким образом удастся получить возврат переплаченных налогов максимум за 3 года.

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает, что затягивать с началом процедуры не стоит. Дело в том, что рассмотрение дела при судебном разбирательстве может затянуться на 2-3 месяца и даже дольше. Если учесть, что зачастую документы возвращают из-за наличия ошибок или неполного комплекта, то чем раньше начать оспаривание кадастровой стоимости (КС), тем выше шансы, что вы успеете сэкономить максимальную сумму.

Законодательные акты, регулирующие оспаривание кадастровой стоимости:

  • Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ;
  • Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ;
  • статьи Налогового кодекса РФ (№ 15, 52, 72, 378.2, 391, 403 и др.).

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости: на какую сумму удастся уменьшить налог?

Статистика показывает, что комиссии при Росреестре работают более строго, чем суды. За 2018 год комиссии рассмотрели более 73 тысяч заявлений и приняли 30 тысяч положительных решений. В суд поступило более 13 тысяч обращений, 7 тысяч удовлетворены, а 5,8 тысяч все еще находятся на стадии рассмотрения. Отрицательное решение получили лишь 800 заявителей.

Что касается результатов, то они также более оптимистичные для обратившихся в суд. Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает, что в суде суммарное снижение кадастровой стоимости на каждый объект составило 40,5 млн рублей.

Когда имеет смысл начинать снижение кадастровой стоимости?

Процедура оспаривания КС, особенно если речь идет о судебном разбирательстве, дорогостоящая. Придется рассчитывать на следующие траты:

  • Проведение оценивания рыночной стоимости недвижимости у независимого оценщика.
  • Государственная пошлина.
  • Услуги адвоката.

Практика по снижению кадастровой стоимости нашей компании показывает, что начинать процедуру стоит, только если разница между кадастровой и рыночной ценой превышает 30-40%. В каждом случае расчеты будут производиться индивидуально. Когда наши эксперты оценивают перспективность оспаривания КС, в расчет берется:

  • время, которое прошло с последнего государственного оценивания;
  • сумма уплаченных налогов;
  • сроки до следующей переоценки КС.

Если выгода от процедуры превышает затраты, то оспаривание имеет смысл. Если нет, рекомендуем подождать: возможно, в ближайшее время будут внесены законодательные изменения, которые позволят больше выгадать от снижения кадастровой стоимости.

Куда лучше будет обратиться для снижения кадастровой стоимости?

Как показывает практика снижения кадастровой стоимости недвижимости, выбор инстанции, в которую стоит обратиться, будет зависеть от целей и возможностей собственника объекта. Сразу отметим, что и физические, и юридические лица вправе сами принимать решение, куда подавать документы.

1. Вы хотите снизить налог на недвижимость быстро и с минимальными затратами. Тогда вам стоит выбрать комиссию при Росреестре. Рассмотрение дела здесь занимает до 30 дней. Придется заказать отчет у независимого оценщика, однако трат на государственную пошлину не будет, а при наличии свободного времени можно обойтись без услуг адвоката, ограничившись консультацией.

Минус такого решения заключается в том, что комиссии рассматривают большой поток дел и не подходят к ним индивидуально. Как правило, в комиссиях без помощи юристов удается добиться уменьшения КС на 30-40%, иногда даже меньше. При этом большой процент дел просто отклоняется.

2. Вас интересует результат, и вы готовы к продолжительному процессу, если он принесет максимальную выгоду. Тогда вам стоит обратиться к юристам и подать иск в суд. Отметим, что обратиться в суд вы сможете и в случае, если вам откажет комиссия. Судебное разбирательство займет от двух месяцев, придется уплатить пошлину. Практика по снижению кадастровой стоимости показывает, что услуги юристов окупаются большим понижением КС и возможностью получить возмещение судебных расходов по делу.

Читать еще:  Товарищество собственников недвижимости количество участников

Реальные случаи оспаривания кадастровой стоимости

Основная проблема, которая вызывает расхождения между государственной кадастровой оценкой и независимой экспертизой оценщика, — массовые методы оценивания. Государственный оценщик не имеет возможности осмотреть помещение или тратить время на глубокий анализ окружения и ситуации на рынке. Разрабатываются коэффициенты, на которые умножается площадь объекта, также принимается во внимание целевое назначение. А вот состояние ремонта, инфраструктура, удобство подъезда и другие факторы во внимание не принимаются.

Независимый оценщик действует более гибко и выбирает среди трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) те, которые наилучшим образом подходят для проведения экспертизы. В итоге результат получается более объективным и, как правило, существенно ниже.

Вот несколько случаев из практики оспаривания кадастровой стоимости недвижимости от юристов Smart Choice:

  • К нам обратился владелец складских помещений в центре Москвы, недовольный существенным увеличением налога на недвижимость. Отчет независимого эксперта показал разницу с кадастровой стоимостью в 2,1 раза. Было решено обратиться сразу в суд. В итоге кадастровую стоимость удалось снизить с 31 059 000 рублей до 16 553 000 рублей, а также вернуть переплату по налогам.
  • При проведении государственного оценивания была допущена ошибка: у участка неверно указали вид разрешенного использования. Обращение в комиссию с отчетом о рыночной стоимости позволило уменьшить налог на 67%. Рассмотрение дела заняло один месяц.
  • Кадастровая стоимость административно-бытового комплекса составила 167 290 000 рублей. При этом государственный оценщик не учел аварийное состояние здания. По результатам судебного разбирательства нам удалось снизить КС до 54 300 000 рублей. Рассмотрение дела (с учетом отказа от комиссии при Росреестре) заняло 4,5 месяца.

Остались вопросы? На них с удовольствием ответят наши эксперты! Запишитесь на консультацию, чтобы рассчитать вашу выгоду от снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Добавить комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости – это установление кадастровой стоимости в размере рыночной в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Снижение кадастровой стоимости предусмотрено действующим законодательством и является практически единственным способом легального снижения земельного налога, арендных платежей или выкупной стоимости до реального рыночного размера.

От размера кадастровой стоимости недвижимости зависит размер имущественного налога, выкупной цены объекта. Однако, не всегда этот параметр совпадает с фактической рыночной оценкой. Поэтому владельцы недвижимого имущества часто обращаются к услугам оспаривания кадастровой стоимости под ключ. Это единственный легальный способ снизить сумму налогов или арендных платежей. Доверить такую работу вы можете экспертам консалтинговой группы «Дивиус», которые выполнят весь необходимый объем работ по подготовке документов и защите ваших интересов в сжатые сроки и за разумные деньги.

Для каких объектов можно произвести оспаривание кадастровой цены?

Согласно действующему законодательству кадастровая стоимость назначается для следующих типов недвижимого имущества:

  • Земельные участки.
  • Коммерческие и офисные помещения.
  • Жилые здания и объекты.

Для каждого из этих видов недвижимости применимо оспаривание решения комиссии по определению кадастровой стоимости. При этом заявителем может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Не для всех объектов важно быть собственником, чтобы инициировать процедуру оспаривания. Арендаторы муниципальной и государственной недвижимости также могут выступать в роли заявителя, если платежи начисляются исходя из кадастровой цены.

Какие документы нужны для оспаривания?

В настоящее время предусмотрено 2 варианта пересмотра решения комиссии:

  • досудебный;
  • оспаривание кадастровой стоимости в суде общей юрисдикции.

Во втором случае необходимо подготовить иск, ответчиком по которому будут выступать органы местного самоуправления или государственное учреждение, утвердившее результат проведенной оценки.

Кроме этого, нужно приложить следующий пакет бумаг:

  • Справка из Росреестра с информацией о назначенной цене объекта недвижимости и дате проведения оценки.
  • Документы, устанавливающие право собственности или их нотариально заверенные копии.
  • Отчет об оценке объекта на дату, когда была определена кадастровая стоимость.
  • Экспертное заключение независимых оценщиков из СРО (по желанию).

В суде предоставленные документы будут проверены на соответствие законодательным нормам и стандартам. Для анализа отчета и выданного заключения может быть назначена судебная экспертиза.

Почему оспаривание кадастровой стоимости лучше доверить специалистам «Дивиус»

Согласно действующему законодательству именно на истце лежит ответственность за сбор и предоставление доказательной базы при оспаривании кадастровой стоимости. Чтобы обеспечить максимально высокий шанс на положительное решение, стоит позаботиться о грамотной подготовке всей необходимой документации. Не менее важно и выбрать профессиональных оценщиков. От того, насколько надежным будет результат независимой экспертизы, насколько грамотно оформят все сопутствующие бумаги, зависит вероятность успеха в суде и скорость рассмотрения дела.

Получить все необходимые услуги по оспариванию кадастровой стоимости вы сможете в консалтинговой группе «Дивиус».

Для обеспечения высокого результата есть все необходимые ресурсы:

  • многолетний опыт работы;
  • штат высококвалифицированных специалистов из разных областей;
  • полная материально-техническая база для проведения экспертиз и технической оценки.

Сотрудники подразделения «Дивиус Таск», специализирующегося на оспаривании кадастровой стоимости, помогут в сборе и подготовке всей необходимой документации. В ходе сотрудничества ответят на все возникающие вопросы. Результатом работ станет полноценный отчет об оценке кадастровой стоимости для оспаривания в суде, подробное экспертное заключение, оформленное с соблюдением всех стандартов и нормативов.

Оспаривание кадастровой стоимости участка

Установленная законом и полностью легальная услуга по минимизации налоговых и арендных платежей, а так же снижению выкупной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. Воронеж

Снижение кадастровой стоимости здания

С введением налога на имущество организаций, руководители стали задумываться о целесообразности снижения кадастровой стоимости зданий. Однако есть один принципиальный момент, для применения в отношении юридического лица налога на имущество. Он заключается в попадании объектов предприятия в перечень, который ежегодно утверждается органом местного самоуправления.

Если объект попал в перечень, то Вам необходимо понимать возможность снижения его стоимости для целей минимизации налогообложения в условиях текущей рыночной ситуации.

Есть вопрос?

Получите ответ, заполнив форму по ссылке ниже

Верховный суд разъяснил, как уменьшить кадастровую стоимость

В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую судебную статистику привел в начале 2018 года Верховный суд. Налог на недвижимость с 2015–2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены – это повод её пересмотреть и снизить размер налога. Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы Клифф Клифф Федеральный рейтинг группа Налоговое консультирование группа Интеллектуальная собственность 12 место По количеству юристов 25 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 36 место По выручке × Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.

Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.

До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом». Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье». В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра. Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв. м, сообщали «Ведомости». Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Читать еще:  Получить выписку из кадастра недвижимости через интернет

Девять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но Моcгорсуд отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены. Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).

Иного мнения оказался Верховный суд. Он обратил внимание, что декабрьское постановление увеличило налог на имущество компаний за 2016 год, а камеральная налоговая проверка выявила занижение налоговой базы. Таким образом, декабрьское постановление затрагивает права истцов, а суд напрасно отказался рассматривать их требования. Что касается ноябрьского постановления, оно устанавливает кадастровую стоимость на другой период (2017 год), поэтому не имеет отношения к предмету иска, следует из определения № 5-КП 8-159.

Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость. Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда. По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов. В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора. Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр. Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов.

Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.

НДС и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать. Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле № 5-КГ18-96. В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы». По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд. Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.

НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.

НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.

Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение № 5-КГ17-258), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист “Содружества земельных юристов” Ксения Сочеева. По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении. «Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», – подытоживает Шаматонов.

Когда есть смысл звать юристов

Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости. Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор HEADS Consulting HEADS Consulting Федеральный рейтинг × Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков. Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева. По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000–100 000 руб.

Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при Росреестре) и в суде. Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак. По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.

Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов.

Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Статистика показывает, что российские застройщики все чаще и чаще обжалуют итоги кадастровой оценки в комиссиях Росреестра и в арбитраже. О том, почему это происходит, и как юридическому лицу снизить кадастровую стоимость, расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».

Кадастровая стоимость или определение термина

Проведение государственной кадастровой оценки

Инициатором обновления кадастра выступает субъект Российской Федерации – точнее его администрация или правительство. Он же становится заказчиком процесса и выносит соответствующее Постановление о его проведении.

В данном документе исполнительный орган указывает год, когда начнется оценка, перечисляет объекты, в отношении которых будет проводиться работа, перечисляет категории оцениваемых земель, наименования субъекта РФ и муниципалитетов, где располагаются оцениваемые объекты и участки. После этого в течение десяти дней исполнительный орган размещает Постановление на сайте в Интернете и направляет копию в Росреестр.

Одновременно территориальное управление Росреестра формирует и пересылает исполнительному органу список объектов и участков, которые нуждаются в кадастровой оценке.

Далее выбирается исполнитель работ, с которым заключается договор. Отбор происходит на конкурсной основе в ходе официального тендера, объявляемого местными властями.

Победивший на тендере оценщик выполняет все необходимые работы: рассчитывает показатели стоимости, собирает информацию о сделках купли – продажи, запрашивает данные из органов статистики, Росреестра, ИФНС, изучает публикации СМИ, анализирует все доступные показатели.

Закончив анализировать данные, специалисты оценщика формируют усредненные показатели рыночной стоимости квадратного метра земельного надела (либо объекта недвижимости) с учетом вида его использования. Результаты оформляются отчетом, который направляется на экспертизу в СРО (саморегулируемую организацию). И если СРО принимает отчет, то субъект Федерации утверждает его своим нормативным актом, после чего все сведения передаются в Росреестр.

Почему завышается кадастровая стоимость

Кроме того, зачастую сотрудники аппарата местной администрации ошибаются и неправильно определяют вид разрешенного использования объекта, что приводит к серьезному увеличению его цены. И наконец, администрация может прямо указать оценочной организации «немного завысить» кадастровую стоимость. Расчет в этом случае строится на том, что не все заинтересованные лица пойдут оспаривать конечный результат, а размер взимаемых налогов в любом случае увеличится.

Основные причины для снижения кадастровой стоимости

Административное оспаривание кадастровой стоимости

Административное рассмотрение заявлений проводится в комиссиях, которые создаются при региональных Росреестрах. С составом комиссий, а также временем их работы можно ознакомиться на региональных сайтах Росреестра.

Читать еще:  Регистрация права оперативного управления на объекты недвижимости

Для того, чтобы запустить процесс пересмотра стоимости, заинтересованное лицо должно направить в комиссию заявление, приложив к нему определенный перечень документов. Что входит в этот перечень? Прежде всего – само заявление и отчет независимой оценочной организации с заключением о стоимости. Необходимо учитывать, что привлекаемый оценщик должен состоять в СРО, а также обладать правом на подобные работы.

Как правило, оценщик лично посещает объект, проводит его осмотр и составляет акт, где указывает все характеристики недвижимости, влияющие на ее цену.

Вместе с заявлением и отчетом заинтересованное лицо направляет в комиссию Росреестра паспорт участка, нотариальную копию правоустанавливающего документа, экспертное заключение из СРО, а также иные материалы, предусмотренные Законом «Об оценочной деятельности».

Получив документы, административный орган рассматривает их в течение месяца и выносит решение: отказать в пересмотре или удовлетворить заявление, согласившись с ценой указанной в новом отчете.

Отказ обжалуется в суде общей юрисдикции соответствующего субъекта федерации.

Оспаривание стоимости в суде

При этом обжалованию могут подлежать: действия оценочной организации, проводившей кадастровую оценку, и ее результаты; действия органов Росреестра; постановления субъекта РФ, закрепляющие стоимость и устанавливающие ее удельные показатели.

Во всех этих случаях основным ответчиком является Росреестр по субъекту РФ. А вот при обжаловании действий оценщика, последний становится соответчиком.

Заявитель прикладывает к иску решение территориальной комиссии, платежное поручение об оплате пошлины, доверенность, кадастровый паспорт, экспертизу о реальной цены недвижимости, а также другие документы, которые ранее представлялись в комиссию при Росреестре.

Исковое заявление рассматривается по правилам ГПК РФ (гражданско-процессуальный кодекс).

Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости

В тоже время бывают и отказы в удовлетворении иска. В основном они связаны с низким качеством отчетов экспертных заключений или несовпадением даты, на которую рассчитывалась рыночная цена объекта с днем определения его кадастровой стоимости.

«Поэтому я еще раз обращаю внимание читателей на то, что к выбору независимого оценщика необходимо подходить вдумчиво и скрупулезно. В противном случае процесс оспаривания затянется и приведет к ненужным затратам», – резюмирует адвокат Олег Сухов.

Уменьшение кадастровой стоимости объектов: вопросы и решения

От кадастровой стоимости недвижимого имущества зависит размер налога, арендная плата за пользование земельным участком, его выкупная стоимость и многое другое.

Можно ли снизить кадастровую стоимость земли и недвижимости, и как это сделать грамотно? На эти вопросы мы попросили ответить эксперта – Татьяну Николаевну Чикову, руководителя компании “ЮристЪ”.

Экспертная помощь будет полезна владельцам земельных участков, а также собственникам и арендаторам торговых центров, офисных зданий и других объектов недвижимости.

Татьяна Николаевна, многие собственники и арендаторы объектов недвижимости считают, что кадастровая стоимость их объектов завышена. С чем может быть связано завышение? И что делать в этом случае?

– Действительно, результаты последних работ по кадастровой оценке земель вызвали негативную реакцию со стороны многих землепользователей.

Причина завышенных показателей кадастровой стоимости земельных участков – в применении массовых методов кадастровой оценки, которые не способны принять во внимание индивидуальные особенности конкретного объекта.

Но выход есть. Наше законодательство предусматривает возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости.

Практика показывает, что иски по оспариванию кадастровой стоимости земли, рассматриваемые судами, в большинстве случаев решаются в пользу землепользователей.

В каких случаях можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости?

– Во-первых, при недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Во-вторых, при установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Самый распространенный случай – оспаривание гражданами кадастровой стоимости по причине завышенной (порой в десятки раз!) суммы земельного налога.

Необходимо отметить, что при оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая – на основании результатов проведения индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости.

Кто имеет право уменьшить кадастровую стоимость?

– Данный вопрос актуален для физических и юридических лиц, а также для органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка имеют право следующие лица: собственник, сособственник, бывший собственник; арендатор, соарендатор, участник долевой собственности, а также лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка.

Каковы способы уменьшения кадастровой стоимости земли?

– Существует два способа: внесудебный (административный) и судебный порядок.

Внесудебный порядок – это оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Причем для юридических лиц предварительное обращение в комиссию является обязательным! Граждане вправе обращаться в суд, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями. При этом решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется в судебном порядке по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (введен в действие с 15 сентября 2015 г.). Административным истцом подается в суд административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Из каких этапов состоит эта работа? Может быть, есть нюансы, о которых следует знать вашим клиентам?

– Все спорные вопросы о порядке оспаривания кадастровой стоимости, наконец-то, разрешил Пленум Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С 1 июля 2015 года вступили в силу поправки в ФЗ «Об оценочной деятельности». Они устанавливают положения, по которым вводится и проводится единая экспертиза отчета объекта оценки кадастровой стоимости.

Как это происходит? Человек обращается с просьбой провести оценку объекта недвижимости к независимым оценщикам. Полученный документ об оценке направляется в оценочную комиссию, специально созданную Российским обществом оценщиков. Комиссия проводит экспертизу оценки на предмет, законно ли она была проведена и правильно ли оценили стоимость объекта недвижимости. После этого формируется отчет об оценке. То есть, по сути, проводится «оценка оценки».

Расскажите об этапах снижения кадастровой стоимости недвижимости подробнее.

– При внесудебном способе снижения первым этапом оспаривания кадастровой стоимости будет получение справки о кадастровой стоимости – ее надо запросить в кадастровой палате Россреестра (ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации).

Далее заявление и пакет обязательных документов направляются в комиссию по кадастровой оценке при Росреестре. На пересмотр решения отводится 1 месяц со дня принятия документов.

Следующий этап – это предъявление в суд одного из требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки; об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии, в зависимости от каждой конкретной ситуации. Напомню, что в определенных случаях обращение в Комиссию не является обязательным.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Споры о пересмотре кадастровой стоимости разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

На что следует обратить особое внимание при уменьшении кадастровой стоимости объектов?

– Если собственник или арендатор желают уменьшить земельный налог или арендную плату за 2015 год, то заявление необходимо подавать именно до конца 2015 года!

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости; для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года.

Наша компания готова предоставить профессиональную поддержку всем, кто хочет решить свои задачи эффективно, с оптимальными затратами времени и денег. Обращайтесь!

Руководитель компании Татьяна Николаевна Чикова, тел.: 8-908-136-99-55.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector