Предложение о выкупе коммерческой недвижимости ""

Предложение о выкупе коммерческой недвижимости

Как выкупить коммерческую недвижимость в 2 раза дешевле

Последние два года суды различных регионов захлестнула волна новых видов споров, направленных на выкуп субъектами малого и среднего предпринимательства коммерческой недвижимости и определение стоимости такого выкупа. Больше 60% дел решаются в пользу покупателей, а это свидетельствует о том, что суды встали на их защиту и гарантируют бизнесу право на получение занимаемых объектов недвижимости со значительной скидкой, порой вдвое снижающую выкупную стоимость коммерческих помещений.

Несмотря на то, что закон, позволяющий осуществлять выкуп коммерческой недвижимости, вступил в силу еще в 2008 году, лишь в его пятой редакции, начиная с 2013 года, у компаний появилась реальная возможность приобретения занимаемых ими нежилых помещений – офисов, магазинов, мастерских, складов и других.

Стоит отметить, что не каждая организация, и не любой коммерческий объект вправе приобрести. Так, недвижимость может быть передана компании только при условии, что та, в свою очередь, занимает и занимала помещение по договору аренды заключенному до 01 июля 2011 года и не имеет задолженностей по арендной плате и пеням. Кроме того, арендуемые помещения должны являться государственной или муниципальной собственностью, а не частной или иностранной. Более того, среднему и малому бизнесу не может быть передана недвижимость, включенная государством или органами местной власти в специальные перечни, не позволяющие ее отчуждение.

Приобретение коммерческой собственности возможно только путем выкупа и только в соответствии с ее рыночной стоимостью, определяемой независимыми оценочными компаниями в соответствии с законом об оценочной деятельности. Следует знать, что при каждой государственной или муниципальной структуре действуют «свои», ранее выбранные и сертифицированные оценочные компании, определяющие выкупную стоимость объектов недвижимости. И как показывает статистика, только в 2 предложениях из 10 цена на продажу соответствует рыночной.

Читать еще:  Код объекта недвижимости что это?

Во всех остальных случаях она всегда завышена, причем значительно. Размер раздутости цен обычно составляет от 20% до 60%. Причиной тому являются, во-первых, не совсем объективная деятельность оценочных экспертов, определяющих размер выкупа в пользу органов государственной или муниципальной власти, а во-вторых, игнорирование точных параметров недвижимости, когда ее потребительские качества и востребованность на рынке совершенно не учитываются или искажаются. Например, цена нежилых помещений в здании первого этажа может разниться более чем на 30% только из-за одной составляющей: вход с главной улицы или со двора. Однако, оценщиками при государственных структурах данные характеристики, порой, не учитываются. Не учитываются ими и такие важные моменты, напрямую влияющие на рыночную цену выкупаемых объектов, как этажность: подвал, цоколь, первый этаж или мансарда – тождественные помещения в них существенно отличаются по потребительскому спросу, а, следовательно, и по стоимости.

Для выкупа арендуемого помещения достаточно обратиться в соответствующие структуры, заведующие недвижимостью в субъектах федерации, например, в Москве таковой является Департамент городского имущества города Москвы.

На принятие решения субъектам малого или среднего предпринимательства о подписании проекта договора купли-продажи, либо о предложении арендодателю заключить договор на иных условиях, законодатель определил срок – 1 месяц. В установленный период потенциальный покупатель должен решиться и либо подписать договор на приобретение помещения, либо отказаться. Бездействие считается отказом. При этом я не рекомендую соглашаться на выкуп, если предлагаемая недвижимость оценена значительно выше ее реальной стоимости.

В этом случае у независимых экспертно-оценочных компаний необходимо заказать отчет стоимости данного объекта и направить собственнику предложение на выкуп занимаемой коммерческой недвижимости по сниженной цене. Повторю, успеть все это необходимо за один месяц. Важный момент: новое предложение о выкупе должно быть оформлено протоколом разногласий и направлено вместе с подписанным предпринимателем договором купли-продажи.

Читать еще:  Налог на недвижимость это какой налог?

Как показывает практика, органы государственной и муниципальной власти никогда не соглашаются на реализацию недвижимости по оценке арендаторов, в результате чего в выкупе им отказывают. При наличии подобного отказа или необоснованного бездействия и проволочки, следует обратиться в суд. Суды в таких спорах назначают судебную экспертизу по определению цены выкупаемых коммерческих объектов, которая также в большинстве своем значительно ниже цены, изначально предлагаемой собственником-арендодателем.

Помимо возможности снижения размера выкупа коммерческой недвижимости на 30% и даже 50% предпринимателям необходимо знать, что они вправе воспользоваться рассрочкой платежа, которая не может быть менее 3-х лет. При желании ею воспользоваться, об этом необходимо заявить на первоначальных этапах переговоров, т.к. суды частенько отказывают в рассрочке, если арендатор по первоначальному договору о таковой не просил и вспомнил о ней лишь в судебном споре.

В завершении настоящего материала еще раз следует обратить внимание на то, что выкуп коммерческой недвижимости в настоящее время достаточно удобен и выгоден бизнесу при правильном подходе к оформлению сделки. Основные моменты, о которых следует помнить – это право на длительную рассрочку и право на снижение предлагаемой цены путем обращения к независимым экспертам-оценщикам.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector