При проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно

25 актуальных вопросов к оценщику

1. Почему нужно делать оценку. Банк ведь и так знает, за сколько приобреталась квартира по Договору долевого участия в строительстве.

В перечне документов, которые необходимо предоставить для оформления закладной предусмотрено предоставление Отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком. В отчете об оценке определяется рыночная стоимость объекта, завершенного строительством и введенного в эксплуатацию. В договоре долевого участия указана сметная стоимость с учетом прибыли застройщика, которая не является рыночной, а, следовательно, не может быть использована банком для оформления закладной. Закладная оформляется исходя из величины рыночной стоимости объекта на момент ее оформления.

2. У нас есть кадастровая стоимость, которая указана в Выписке из ЕГРН. Зачем нам проводить оценку?

Кадастровая стоимость, указанная в выписке из ЕГРН (кадастровом паспорте) используется для целей налогообложения. Для оформления закладной может быть использована только рыночная стоимость.

3. Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки и не учитывает индивидуальных особенностей конкретного объекта. Рыночная стоимость определяется для отдельно взятого объекта и учитывает все особенности объекта подлежащего оценке.

4. Каким образом рассчитывается рыночная стоимость, она будет больше кадастровой или меньше?

При оценке жилой недвижимости рыночная стоимость рассчитывается на основании сведений о продажах аналогичных объектов, предусматривает изучение рынка, на котором может быть продан объект оценки, при оценке отдельно стоящих зданий (домов) целиком учитывается также величина затрат на возведение аналогичного здания. Рыночная стоимость определяется путем согласования результатов расчетов, полученных различными методами и подходами.

При определении кадастровой стоимости определяется стоимость типичная для совокупности однотипных объектов.

5. Учитывается ли при оценке выполненный или частично выполненный ремонт?

При проведении оценки учитываются все качественные и количественные характеристики объекта оценки.

6. Учитывается ли при оценке мебель и техника, которая находится в квартире в момент оценки?

При оценке для целей залога учитываются имеющиеся в квартире улучшения, которые является неотъемлемыми, такие как отделка стен, сантехнические и отопительные приборы, газовое оборудование, оконные и дверные приборы.

Имеющаяся в квартире мебель и техника, которые могут быть демонтированы без ущерба функционированию объекта по техническому назначению, не учитываются при расчете рыночной стоимости.

7. Как будет выглядеть документ об оценке, выдаваемый оценщиком?

Результатом работы оценщика является «Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки». Данный документ представляет собой том(сшив) оформленный в виде журнала, объемом от 70 до 120 листов (в зависимости от типа объекта оценки), в котором содержится описание объекта оценки, изложена методология и аналитика, приведены исходные материалы, фотоматериалы, расчеты и документы оценщика.

8. Можно ли проводить оценку без проведения визуального осмотра?

При проведении оценки оценщик в обязательном порядке проводит визуальный осмотр и фотофиксацию объекта оценки. Это необходимо для определения качественных и количественных характеристик объекта, его идентификации и особенностей его эксплуатации.

9. Можно ли предоставить оценщику фотографии квартиры и обойтись без его личного визита на объект?

Оценщик производит фотофиксацию в соответствии с требованиями, предъявляемыми кредитующим банком к фотоматериалам, используемым в качестве исходной информации в отчете об оценке. Ввиду того что перечень требований банка находится только в распоряжении специалиста, выполняющего оценку, выполнение фотосъемки иными лицами нецелесообразно, и не дает достаточной информации для идентификации объекта.

10. Какие документы нужно предъявить оценщику для проведения оценки?

Для проведения оценки заказчику необходимо предоставить следующие документы:

1) Правоподтверждающий документ (свидетельство или выписка из ЕГРН)

2) Технический паспорт объекта (или договор долевого участия) содержащий сведения об объекте, в т.ч. экспликацию помещений, и планировку (квартиры дома) с хорошо читаемыми площадями всех помещений, их конструктивными особенностями и назначением.

3) Паспортные данные заказчика с адресом регистрации

11. Сколько времени занимает оценка?

Процедура оценки занимает 1-2 дня с момента проведения визуального осмотра объекта и предоставления документации в полном объеме.

12. Что дальше делать с отчетом об оценке?

Отчет об оценке выдаваемый оценщиком предоставляется в банк для оформления закладной.

13. Повлияет ли сумма оценки на стоимость страховки?

Сумма страховки рассчитывается от остатка суммы кредита на момент заключения договора страхования. Стоимость квартиры не влияет на стоимость страховки и указывается в договоре страхования справочно.

14. Где нам оформить страховку, какова процедура?

Страховку можно оформить в любой аккредитованной банком страховой компании. Некоторые страховые компании имеют специальные предложения для клиентов. Более подробную информацию можно получить у оценщика.

15. Что считается перепланировкой? Если мы захотим внести изменения в планировку квартиры, что нам нужно делать?

Перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещений в квартире, в том числе перенос дверных проемов, перенос стен, объединение/разъединение помещений, изменение назначения помещений, перенос отопительных и сантехнических приборов.

Любое из подобных изменений подлежит согласованию с банком, в котором объект находится в залоге.

16. Можно ли без согласования с банком изменить планировку квартиры?

Без согласования с банком никакие изменения в квартире связанные с изменением планировки или назначения помещений, а также перенос сантехнических приборов производить нельзя.

17. Обязательно ли узаконивать перепланировку, если она уже сделана?

Возможность узаконивания перепланировки определяется в судебном порядке. О процедуре узаконивания более подробную информацию можно получить у оценщика в устном порядке. Публикация на данную тему находится в стадии подготовки.

18. Куда обращаться для узаконивания перепланировки?

Консультацию по процедуре узаконивания перепланировки следует получить у юриста, для определения порядка действий и подготовки документов.

19. Если имеются неточности или несоответствия в правоподтвер-ждающих и технических документах существенно ли это при подаче документов в банк?

При получении документов следует внимательно сверять данные объекта, площадь, паспортные данные, ФИО правообладателя и адрес . При наличии ошибок следует в Росреестр (через МФЦ) подать заявление об исправлении ошибки и получить соответствующий документ о внесении исправлений.

20. Для оформления документов при оценке предоставляются паспортные данные. Оформляется ли согласие на использование персональных данных?

Услуги, оказываемые оценщиком попадают под исключения в законе о персональных данных, которые позволяют при оформлении документации не получать у заказчика оценки «Согласие на обработку персональных данных». Данная информация указывается в договоре на проведение оценки.

21. Составляется ли договор на проведение оценки?

При возникновении взаимоотношений Заказчика оценки и Оценщика составляется договор на проведение оценки, задание на оценку, являющееся неотъемлемой частью Договора и акт выполненных работ.

22. Какие нормативные документы регламентируют процедуру проведения оценки?

Процедура оценки регламентируется Федеральным Законом об оценочной деятельности и требованиями Федеральных стандартов оценки.

23. Чем подтверждается квалификация оценщика?

Квалификация оценщика подтверждается документами, о получении профессионального образования (Дипломом), Свидетельством о членстве в Саморегулируемой организации оценщиков, Квалификационным аттестатом по соответствующему направлению оценочной деятельности и Полисом страхования профессиональной ответственности.

24. Где узнать, является ли оценщик аккредитованным банком?

На сайте банка размещена информации об оценочных организациях, являющихся партнерами банка.

25. Можно ли оценщику, не аккредитованному банком проводить оценку для этого банка?

В соответствии с антимонопольным законодательством, оценка может производиться любым оценщиком, имеющим соответствующую подготовку в области оценочной деятельности, являющимся членом одной из СРО оценщиков, имеющим Квалификационный аттестат и Полис страхования профессиональной ответственности. Банк может провести дополнительную проверку профессиональной деятельности конкретного оценщика, в связи с чем процедура принятия отчета банком может быть более длительной.

Дата публикации 25 сентября 2018 года

Основы оценки стоимости недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 16 Сентября 2011 в 14:13, тест

Описание работы

1. К элементам сравнения можно отнести:
А 1 кв.м
Б. 1 комнату;
В. 1 участок земли;
Г. право собственности на объект;

Работа содержит 1 файл

тестыОСН.doc

Дисциплина «Основы оценки стоимости недвижимости»

1. К элементам сравнения можно отнести:

В. 1 участок земли;

Г. право собственности на объект;

2. К единицам сравнения можно отнести:

В. право собственности на объект;

3. В каком выражении может быть указан износ объекта недвижимости?

А. В абсолютном выражении (в денежных единицах)

Б. В относительных единицах (в процентах)

4. Метод валовой ренты является методом:

А. Доходного подхода

Б. Сравнительного подхода

В. Затратного подхода.

5. Ставка капитализации равна 15%, ипотечная постоянная 17%. Целесообразно ли использовать заемный капитал?

А. Да, целесообразно

Б. Нет, нецелесообразно

6. Чем выше ставка капитализации, тем …

А. Стоимость объекта недвижимости выше

Б. Стоимость объекта недвижимости ниже

В. С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится

7. При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует:

А. Дате составления отчета об оценке;

Б. Дате подписания договора на оценку;

В. Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки

8. Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна:

А. быть позже даты оценки;

Б. совпадать с датой оценки, но в особых случаях может быть позже даты оценки;

В. быть раньше даты проведения оценки.

9. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно:

А. В случае последующей купли-продажи объекта

Б. В случаях проведения оценки по решению суда

В. В исключительных случаях.

Г. Во всех случаях

10. В состав операционных расходов входят:

А. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта;

Б. Расходы арендатора оцениваемого объекта;

В. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора оцениваемого объекта.

11. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:

А. Контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости;

Б. Рыночную арендную ставку

12. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:

А. Общую площадь объекта;

Б. Площадь объекта, которая будет сдаваться в аренду

13. Какие потери учитываются при расчете действительного валового дохода ?

А. Потери от недозагрузки;

Б. Потери от недосбора арендных платежей;

В. Потери от неэффективного менеджмента;

14. Какой вид износа можно определить методом срока жизни:

15. Какой вид износа можно определить методом капитализации потерь от арендной платы:

16. Какой вид износа можно определить методом капитализации избыточных операционных расходов:

17. Ставку капитализации можно рассчитать как:

А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи

Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи

В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу

Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу

18. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Совершение сделки купли-продажи

19. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?

20. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?

21. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?

А. Физический износ

Б. Функциональный износ.

В. Внешний износ

22. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости?

23. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

А. Для объектов социального значения

Б. Для объектов на стадии строительства

В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

Г. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде

24. Какой из методов определения ставки капитализации относится к методам инвестиционной группы:

А. Метод рыночной экстракции;

В. Метод связанных инвестиций.

25. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса – это:

А. Срок экономической жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический возраст;

Г. Эффективный возраст.

26. Для каких объектов недвижимости применяется метод дисконтирования денежных потоков?

А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

Б. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде

27. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это использование:

А. Которое физически возможно

Б. Которое юридически допустимо

В. Которое финансово реализуемо

Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки

28. Какие премии за риски включает ставка дисконтирования для объектов недвижимости:

А. Премию за риск изменения политической ситуации;

Б. Премию за риск нестабильности;

В. Премию за риск инвестиционного менеджмента;

Г. Премию за риск изменения рыночной конъюнктуры.

Д. Все ответы верны.

29. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Внесение в уставный капитал.

Б. Совершение сделки купли-продажи

30. Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев:

А. Достоверность исходной информации;

Б. Точность процедур анализа;

В. Соответствие цели и задачи оценки;

Г. Трудоемкость расчетов;

31. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Определение ликвидационной стоимости

32. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка?

33. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 2 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 2000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

А. 16 000 000 рублей

Б. 22 000 000 рублей

В. 28 000 000 рублей

ЧОД = 2 200 000 – (2 000*300) = 1 600 000

V = 1 600 000 / 0,10 = 16 000 000

34. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 рублей/кв.м., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 20%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 10%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.

А. 4 500 000 рублей

Б. 5 000 000 рублей

В. 5 500 000 рублей

Г. 6 500 000 рублей

50 000 * 0,2 = 10 000

50 000 * 0,1 = 5 000

50 000 + 10 000 – 5 000 = 55 000

55 000 * 100 = 5 500 000

35. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 2 млн.руб. в год. Ставка капитализации для собственного капитала 20%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

А. 10 000 000 рублей

Б. 11 428 572 рублей

В. 13 333 333 рублей

Г. 20 000 000 рублей.

Rо = 0,5*0,15 + (1-0,5)*0,20 = 0,175 или 17,5%

Стоимость объекта = 2 000 000 / 0,175 = 11 428 572

36. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 50 000 рублей/год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

А. 500 000 рублей

Б. 3 100 000 рублей

В. 3 500 000 рублей

Г. 4 000 000 рублей

ЧОД = 100 000*4 = 400 000 – 50 000 = 350 000

Стоимость объекта = 350 000 / 0,10 = 3 500 000

37. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 10 500 000 рублей. Чему равна рыночная стоимость земельного участка?

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Когда нужна оценка недвижимости?

• При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
• При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
• Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
• При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
• Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

• Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
• Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
• Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

• цель оценки;
• описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
• вид определяемой стоимости объекта оценки;
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
• дату определения стоимости объекта оценки;
• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
• цель оценки;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
• иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Требования Федерального закона об оценке относительно обязательности проведения осмотра объекта оценки. Мнение оценщика

Порядок работы оценочных компаний и оценщиков в нашей стране регламентируются ФЗ-135 (с редакцией), а также стандартами оценочной деятельности ФСО 1-7. Опираясь на эти документы, оценочные компании выстраивают собственный регламент работы, а кредитные организации (банки, ипотечные центры, финансовые институты и т.п.) выпускают собственные требования к отчетам, предназначенных для них.

Среди прочих требований к проведению оценки, подробно описанных во всех перечисленных выше документах, имеется требование об обязательном осмотре объекта оценки экспертом, выполняющим оценку, а соответственно и ставящим подпись под отчетом. Если трактовать закон буквально, то оценка без осмотра объекта недопустима. Но выполняется ли это требование в жизни? Об этом и расскажем в нашем очередном обзоре.

Когда осмотр объекта при независимой оценке обязателен

Если речь идет об оценке недвижимого или движимого имущества, закладываемого в финансовой организации, то осмотр объекта оценки – главное требование этой самой организации. Без осмотра и тщательного фотографирования закладываемого имущества ни один нормальный банк не выдаст кредит под это имущество. Относится в первую очередь к ипотечным кредитам, за исключением кредитов на покупку недвижимости в новостройках.

Банки сами контролируют качество проведения осмотра, фильтруют недобросовестных оценщиков, создают собственные требования к выполнению фотографий объекта оценки. Наглядным примером такого фильтра является аккредитация оценочных компаний в банках. Еще один пример – практика банка Дельта Кредит (группа SOCIETE GENERALE) выпускать требования к выполнению фотографий объектов оценки. Целые отделы трудятся над создание рекомендаций к выполнению оценочных альбомов, а затем, еще большие отделы контроля, проверяют соответствие полученных фотографий выпущенным требованиям. Здесь все ясно, без осмотра – нельзя.

Если очень хочется – то можно

Однако бывают случаи, когда осмотр объекта оценки физически невозможен, а оценку нужно делать в полном соответствии с ФЗ. Приведем пример:

Развод с конфликтом интересов. Оценка квартиры или загородного дома в бракоразводном процессе, когда на оцениваемой площади проживает один из супругов с новой пассией, а может и вообще с новой семьей. Конфликт, и одна из сторон просто не пускает никого на свою территорию для осмотра.

Очень частое явление. При таком разводе по суду требуется полноценный отчет об оценке имущества, но как его сделать, если невозможно выполнить одно из самых важных правил?

Обратимся к практике: В описанной ситуации наша компания предлагает клиенту заполнить и подписать анкету, подробно описывающую объект оценки. На основании данной анкеты наш эксперт проводит оценку, и в отчете обязательно указывает, что объект оценки не осматривался, а данные взяты со слов заказчика оценки. Во время судебного процесса судья, принимая во внимание все обстоятельства развода, принимает отчет к делу, закрывая глаза на отсутствие осмотра. Очень важным моментом здесь является честность заказчика оценки при заполнении анкеты с описанием объекта оценки. Откровенная ложь (или подозрение судьи во лжи клиента) приведет к проведению дополнительной оценки по решению суда. От осмотра объекта оценщиком с решением суда уже не отвертеться, а препятствие осмотра грозит административной статьей.

Вывод – заполняйте анкету честно, чтобы у Вашего оппонента не было причин возражать, а у судьи – назначать судебную оценку.

Когда осмотр просто не нужен

Еще один пример, когда осмотр объекта оценки часто не производится – оценка имущества без конфликта интересов. То есть, когда заказчик оценки хочет узнать от оценщика реальную стоимость своего имущества, а также обоснование данного расчета.

Осмотр объекта в таком случае не несет практического смысла, потому что для расчета стоимости оценщику вполне подойдут параметры, которые заказчик сообщит в анкете. Заказчику нет смысла лукавить в анкете, а оценщику нет смысла сомневаться в корректности предоставленной информации.

Как осуществляется оценка недвижимости: этапы, критерии и порядок

Чтобы понять какова стоимость недвижимого имущества, нужно квалифицированно провести ее оценку. Как правило, эту процедуру проводят тогда, когда необходимо произвести с имуществом некоторые манипуляции: продажа, покупка, получение залога или оформление завещания.

Правильность оценки гарантирует точность проведения различного рода мероприятий с недвижимым имуществом.

Последовательность оценки

Разработан ряд методических рекомендаций, а также некоторые принципы, которые нужно использовать при проведении процедуры оценки. Недвижимость оценивается в несколько этапов:

1. С какой целью оценивается недвижимость. Это может быть продажа квартиры или желание получить ипотечный кредит. После этого нужно изучить объект оценки и установить основные характеристики: общая площадь, расположение, имеющаяся документация. Теперь необходимо определится какую стоимость нужно устанавливать. И все это будет опять зависеть от цели. Для продажи нужна стоимость на рынке недвижимости, а для оформления страховки — страховая стоимость. В обязательном порядке нужно установить дату осуществления работ. Все условия и обстоятельства, которые оказывают влияние на стоимость должны быть зафиксированы.

2. Составления плана и договора. Эксперт по оценке после предварительного осмотра объекта, составляет план оценки недвижимости, который начинается с визуально осмотра и изучения предоставленной информации. Когда объект недвижимости очень большой, эксперт может посчитать необходимым привлечь других оценщиков в помощь. Под конец завершения данного этапа нужно составить и подписать договор, в котором указаны обе стороны взаимодействия. Помимо этого, указывает основание для заключения договора, обозначаются сроки проведения и стоимость услуг, которые проводятся.

3. Подготовка информации и подтверждение выводов. Самый ответственный этап оценки. Итоговый результат будет напрямую зависеть от качества работы по сбору информации. Детальное описание становится следствием подробного изучения объекта недвижимости. Обозначаются возможные повреждения, делается описание объектов, прилегающих к территории. Проводится анализ юридической стороны вопроса. Документы проверяются на подлинность.

4. Подбирается наиболее выгодный и результативный способ применения данного участка, как обустроенного места, так и перспективное использование. Таким образом, устанавливается самая выгодная цена для участка земли, где находится объект недвижимости.

5. Стоимость объекта рассчитывается одним из трех методов:

6. Полученные результаты согласовываются на основании всех полученных сведений. Данный этап предполагает в себе детальную проверку и выявление несоответствий, если таковые имеются. Выводится итоговая стоимость.

7. Формируется отчет оценки, который направляется заказчику.

Основные критерии

• Место расположения;
• Хорошая юридическая история;
• Величина объекта недвижимости;
• Какие коммуникации имеются;

Последовательность оценки

1. Самый первый шаг — выбор оценщика и подписание договора с ним. Обязательным пунктом в договоре должна быть цель проведения оценки.

2. Оценщик указывает перечень необходимой документации.

3. Проводится изучение предоставленных документов, формирование плана действий. Назначается время, и проводится оценка.

4. Оформление отчета о проделанной работе, с заключением.

Процедура оценки недвижимости осуществляется для установления стоимости объекта в конкретный момент времени.

Эксперты в данной области проводят данную процедуру, которая проводится в несколько этапов, каждый из которых очень важен для конечного результата.

Подписывайтесь на канал “Правда недвижимости”, мы о многом узнаем первыми)

Встройте “Правду.Ру” в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Добавьте “Правду.Ру” в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google

Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS