Прогноз развития рынка нежилой недвижимости

Рынок недвижимости: итоги года и ожидания 2020

Рынок недвижимости: итоги года и ожидания 2020

2019 год на рынке недвижимости оказался противоречивым. Ипотечная ставка снижалась, но и объемы кредитования при этом резко упали. Доходы населения в среднем выросли, но количество сделок в первой половине года снизилось на 10%. Впервые за много лет исчезла взаимосвязь между ценой нефти и спросом на жилье. Чтобы понять, что происходит в отрасли, разбираем итоги, тренды и ожидания вместе с экспертами компании «Этажи».

Ипотека, проектное финансирование и другие главные тренды уходящего года

Самые существенные и самые противоречивые изменения на рынке недвижимости коснулись ипотеки. В начале 2019 года ипотечная ставка продолжила расти. Но затем, достигнув в марте значения в 11,9% на загородное жилье и 10,8% на новостройки, она начала снижаться, даже не дождавшись пересмотра ключевой ставки Центробанком. Решения ЦБ РФ усилили эту тенденцию, и к концу ноября 2019 года средневзвешенная ипотечная ставка по стране составила 9,4%. ЦБ снизил ключевую ставку 4 раза за последние полгода в целом на 1 процентный пункт. Банки делали это по-разному — кто-то однократно сразу сильно понизил ставку, другие же ступенчато двигались вслед за Центральным Банком РФ.

Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина предположила дальнейшее снижение до 7−8% в перспективе ближайших нескольких лет. Однако, например, Александр Осин, аналитик инвестиционной компании «Фридом Финанс», полагает, что снижение продолжится лишь в первом квартале 2020 года ориентировочно до 9%, а затем примерно с середины 2020 года ставка начнёт отыгрывать повышением инфляционные риски: рост бюджетных расходов и увеличенный НДС, который пока не до конца проявил свое влияние на экономику.

В марте начали снижаться объёмы и количество выданных ипотечных кредитов, и только со снижением ставок снижение замедлилось. В целом за 2019 год, по данным компании «Этажи», будет выдано на 6% меньше кредитов в денежном выражении — это первое снижение от года к году за последние 5 лет. Связать это можно с несколькими объективными моментами. Первый — предшествующий бум выдачи ипотеки, которая в прошлом году побила все рекорды. В результате многие, кто хотел ипотеку, получил ее, а банки уже не очень стремятся повышать риски закредитованности населения: задолженность в России составляет 7,47 трлн рублей.

Второй фактор — рост стоимости жилья, хоть он и находится в пределах инфляции. Новостройки в среднем по стране подорожали за год на 3,6%, а квартиры от собственников — на 2,3%, и это при том, что реальная покупательская способность жителей снизилась. В некоторых регионах реальный рост цен превышает 10%. Здесь сказались и увеличенный НДС, и результат нового подхода к долевому строительству. Постепенное увеличение стоимости заметно и по росту средней суммы выданного кредита: для вторичного рынка в 3-м квартале 2017 года она составляла 1,97 млн рублей, в 2018 — 2,36 млн, а в 2019 — 2,42 млн, и это не связано с увеличением метража, так как в 2019 году средний размер покупаемой квартиры меньше, чем в 2017−2018 гг.

Цены на новостройки растут из-за перехода от долевого строительства, когда дольщики напрямую кредитовали застройщика, к варианту замораживания этих денег на банковских эскроу-счетах. Вступивший в июле текущего года закон 214-ФЗ защитил дольщиков, но повлиял на рост цен на недвижимость.

«Эти изменения повлияли на ценообразование в сфере недвижимости. Раньше девелоперы старались гарантированно продать построенные квадратные метры жилья в разумные сроки. Для этого при выводе нового продукта на рынок тестировали цену, начиная с самой низкой. Сейчас в расчёте стоимости новой недвижимости появилась дополнительная переменная в виде того срока, в который необходимо обеспечить уровень продаж для сохранения минимальной ставки по привлечённым кредитным средствам, — отметил Илья Пискулин, директор девелоперского консалтингового агентства De Vision. — При этом в созданных условиях застройщики уже не могут себе позволить низкие цены на старте продаж. Они начинают с той цены, которую заявили банку при получении кредита».

Ожидания от введения эскроу-счетов сильно «подогревали» рынок в конце прошлого и начале этого года, но с момента этих изменений прошло слишком мало времени. Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов, считает, что последствия перехода на проектное финансирование можно оценивать не ранее 2021 года. Но к тому моменту, по его мнению, сами контуры текущей реформы могут корректироваться не раз.

«Девелоперы не без оснований „нарисовали“ пессимистичную картину изменения стоимости недвижимости. В итоге на этой волне ожидания цены в конце 2018 — начале 2019 года выросли в большинстве городов, — отмечает Михаил Хорьков. — Но дальнейшие движения рынка в большей степени будут определяться балансом предложения и платежеспособного спроса».

В банке «ВТБ» полагают, что в новых законодательных рамках будущее за комплексным оказанием услуг и развитием digital-сервисов. То что цифровизация — залог выживания в строительной отрасли, уверен и Дмитрий Волков, коммерческий директор Группы «Самолет». Он добавляет, что в будущем ставку необходимо делать на партнёрскую модель отношений девелоперов с землевладельцами и предсказывает серьезные изменения в составе игроков: останутся лишь сильнейшие застройщики, но не исключено и появление новых.

Коммерческая недвижимость в кризис 2020: продавать, покупать или ждать

Сэр Уинстон Черчилль

Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?

Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.

Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия. согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.

А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.

Что делать, если вы уже владелец коммерческой недвижимости?

Если вы уже владелец коммерческой недвижимости, и Вам нужно покрыть расходы (убыток) компании — продавать! Если вы уверены, что цена объекта в дальнейшем будет снижаться (плохая проходимость, платная или вообще отсутствие парковки) — продавать! Если цель была заработать на строящемся — продавать. Для всех остальных ситуаций, мы бы порекомендовали или сдать помещение в аренду или немного подождать.

Анализ рынка коммерческой недвижимости 2019

Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.

Тенденции и структура предложения

Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2015 года, что ниже изучаемых показателей 2016 и 2017 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.

В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2018 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.

Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.

Замыкают рейтинг складские зоны. Их оснащенность является универсальной, поэтому ведущим фактором остается качество внутренней отделки и площадь.

Влияние макроэкономических факторов

Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2018 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.

?Что в зоне популярности

В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2020 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».

Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.

?Рынок в 2019 году

Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2019 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.

Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости 2019 оставляет перспективы роста стоимости при покупке или аренде помещений. Продолжающаяся стагнация выдает мощный потенциал для конкуренции с обновлением архитектурных решений и перевод.

Все упало: аналитики изменили прогнозы по рынку недвижимости на 2020 год

Экономические последствия от пандемии коронавируса, а также скачок курса рубля к доллару в марте и снижение цены на нефть внесли коррективы в прогнозы по развитию всех сегментов рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы. «Черные лебеди» приведут к заметному сокращению спроса на жилье, снижению сделок по аренде офисов и помещений в торговых центрах.

Рассказываем, как изменятся основные показатели рынка жилой и коммерческой недвижимости по итогам 2020 года, если жесткие карантинные ограничения снимут в мае.

Ситуация на рынке новостроек Москвы выглядит оптимистичнее, чем на вторичном рынке, в том числе благодаря господдержке девелоперов. Субсидированная ставка по ипотеке под 6,5% сможет поддержать спрос. Под лимит в 8 млн руб. в Москве подпадает около 25% квартир в новостройках, в Новой Москве покупатели могут выбрать квартиру практически в любом строящемся жилом комплексе.

Тем не менее новые «черные лебеди», даже если они будут носить кратковременный характер, изменят планы людей на покупку квартир, многие будут опасаться сокращений и потери работы, считает директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. По его словам, люди меньше захотят брать на себя кредитные обязательства и будут стараться сократить бюджет покупки.

«Во втором квартале нас с высокой вероятностью ждет обвальное снижение числа сделок в апреле и (в зависимости от пролонгации всех ограничений) в мае. Вполне реально, что снижение числа сделок по итогам второго квартала составит 40–50%. Восстановление спроса во втором полугодии позволит выйти на 20–25% по итогам года», — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Базовый сценарий аналитиков bnMAP.pro предполагал, что поскольку в Москве произошел существенный рост цен, он однозначно скажется на снижении динамики сделок в новостройках Москвы. По их скорректированным прогнозам, показатели 2020 года в реалистичном сценарии больше будут напоминать 2017 год: среднеквартальные темпы продаж снизились бы по сравнению и с 2019-м, и 2018-м.

Во втором и третьем кварталах на рынке новостроек Москвы прогнозируется низкая активность. «Рынок начнет восстанавливаться только к концу года. Думаю, что застройщики будут рассматривать корректировку цен вниз за счет предоставления скидок в первую очередь», — говорит Лобжанидзе. По его оценке, сдерживающими факторами станут наличие в проекте эскроу, проектного финансирования, а значит, мнения банка, который может не позволить менять финансовую модель и доходность проектного финансирования.

Низкий спрос приведет к росту предложения новостроек в Москве на 5%, считает Попов. Этим показателем застройщики могут довольно свободно управлять и он не оказывает существенного влияния на цены и темпы продаж, поясняет эксперт. Сейчас в строящихся корпусах в Москве около 160 тыс. квартир и апартаментов (в том числе 55 тыс. лотов находится в корпусах, по которым получена разрешительная документация, но пока их продажи не начались). Таким образом, по оценке ЦИАН, имеющегося резерва хватит при текущих темпах продаж примерно на два с половиной года.

Если говорить о ценах, то средняя стоимость «квадрата» в столичных новостройках снизится на 4% по итогам года. «По итогам первого квартала фактические сделки проходили по ценам, которые были на 7% выше, чем в 2019 году. Во втором квартале застройщики будут вынуждены активнее включать стимулирование спроса через скидки и акции. Реальные цены после карантина будут на 8–10% ниже, чем в январе — марте. Во втором полугодии спрос (в том числе за счет льготной ипотеки) начнет восстанавливаться, что позволит застройщикам снижать объем скидок, а по некоторым проектам перейти к органическому росту цен», — говорит Попов.

Спрос на вторичном рынке жилья Москвы окажется на минимальном уровне 2015 года, как это было после резкого скачка в конце 2014-го, считает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Ранее в компании прогнозировали рост спроса на 20% относительно 2019 года за счет активности ипотечных покупателей и консервативных инвесторов.

В моменте все происходящие события будут стимулировать часть покупателей приобрести недвижимость в надежде сохранить сбережения, прогнозирует руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Но это, по его словам, будет наблюдаться в обоих сегментах жилого рынка и в течение непродолжительного периода — в долгосрочной перспективе ожидается уменьшение спроса.

«Пока нельзя в полной мере оценить, какой ущерб ситуация с коронавирусом нанесет нашей экономике, но очевидно, что материальное положение многих граждан ухудшится из-за сокращения зарплат или потери рабочего места. Поэтому даже если отложенный спрос выйдет на рынок по окончании карантина, этих сделок будет недостаточно, чтобы вернуться к показателям обычного рабочего периода», — считает Шлома.

Часть продавцов уйдет с рынка в связи с уменьшением спроса и невозможности реализовать квартиру по желаемой стоимости, что можно было наблюдать и в 2015–2017 годах, считает Дарусенков. Также, по его мнению, новостройки продолжат оттягивать спрос покупателей со вторичного рынка.

Аналитики не ожидают в среднесрочной перспективе значительного падения цен на вторичное жилье, как и его роста. Для вторичного жилого рынка Москвы многое будет зависеть от динамики цен в сегменте новостроек, считает Дарусенков. По его словам, в связи с ростом цен на новостройки и переходом на эскроу-счета перспективы вторичного рынка на ближайший год представлялись, скорее, радужными. В 2020 году в компании прогнозировали умеренный рост стоимости на квартиры на вторичном рынке Москвы в районе 2–4%.

«С наибольшей вероятностью нас ожидает сценарий 2014–2015 годов — постепенное, крайне медленное снижение ценовых показателей. Во вторичном сегменте продавцы — физические лица — обычно крайне неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих объектов, чем и обусловлен наш прогноз», — поясняет Шлома.

Сегмент высокобюджетной жилой недвижимости подвержен влиянию во время общего падения рынка в меньшей степени, чем бизнес и экономкласс, а общая тенденция роста цены наблюдается с конца 2017 года, говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. По его прогнозу, цены в элитном сегменте в Москве вырастут на 5–7%. «Рост цен, видимо, неизбежен как минимум в связи с ростом себестоимости строительства, в элитном сегменте доля иностранных материалов и оборудования достигает 15%. Стоит отметить, что коронавирус может повлиять на системы поставок», — говорит Соловьев.

В компании Knight Frank изначально ожидали в 2020 году сопоставимое число сделок с показателями прошлого года, однако с менее выраженным интересом покупателей. «Несмотря на активную диджитализацию процессов приобретения жилья в массовых сегментах, в высокобюджетном сегменте мы пока не отмечаем готовности клиентов совершать непосредственно сделки онлайн. С другой стороны, мы не видим предпосылок для снижения количества поступающих заявок, в текущий момент формирующих отложенный спрос, который будет реализован в будущих периодах после отмены карантина», — считает Соловьев.

В 2019 году суммарная стоимость сделок в высокобюджетном сегменте новостроек Москвы превзошла ожидания аналитиков и составила более 100 млрд руб. Это стало рекордным значением за последние пять лет. Всего было реализовано порядка 1,1 тыс. квартир и апартаментов, что на 8% превышает показатель 2018 года.

В базовом прогнозе S.A. Ricci на 2020 год в столице ожидался ввод в эксплуатацию около 420 тыс. кв. м офисных площадей. В результате пандемии аналитики снизили прогноз в два раза — до 200–220 тыс. кв. м. Ожидается замораживание и затягивание девелоперских проектов, число новых сделок аренды снизится на 45%, однако вырастет число сделок по пересогласованию старых договоров на 65%, прогнозирует генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов.

Прогнозное значение объема сделок аренды и продажи офисной недвижимости в Москве в начале года в компании Cushman & Wakefield составляло 2 млн кв. м. Однако аналитики компании снизили прогноз на 20%, до 1,6 млн кв. м. «Корректировка показателя связана с замедлением бизнес-активности в первой половине года. К концу года мы ожидаем стабилизации спроса, однако возросшая активность придется на пересогласование условий договоров, а не на заключение новых сделок аренды», — говорит партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина.

В апреле Cushman & Wakefield прогнозное значение средневзвешенной ставки аренды в рублевом эквиваленте скорректировали вниз на 1,5% относительно базового прогноза на начало года, до 20,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Преобладание вакансий, номинированных в отечественной валюте, ограниченное предложение качественных консолидированных офисных блоков и снижение строительной активности будут поддерживать номинальное значение ставок аренды на уровне 2019 года, поясняет Никитина.

Компании займутся оптимизацией своих офисных площадей после завершения периода изоляции, а свободные площади выйдут на рынок в течение двух-трех месяцев после этого, считает Никитина. Прогнозное значение уровня вакансии с начала года было скорректировано аналитиками Cushman & Wakefield вверх на 1 п.п., до 11,4%.

По словам Морозова, из-за новой ситуации в экономике произойдет коррекция стратегических планов арендаторов на развитие, перенос проектов на 2021–2022 годы, а также децентрализация и усиление спроса за пределами ТТК. В этом году компании займутся оптимизацией своих офисных площадей, в связи с чем ожидается повышенный спрос на коворкинги после отмены режима самоизоляции и до конца 2020 года, считает эксперт. В компании Cushman & Wakefield также ожидают краткосрочной активизации спроса в сегменте коворкингов, так как именно гибкость, свойственная данному формату, позволит многим компаниям оптимизировать бизнес в условиях турбулентности.

В столице ожидается сокращение объемов ввода торговых площадей. Если изначально девелоперы запланировали на 2020 год ввод порядка 316 тыс. кв. м торговой недвижимости, то из-за изменения ситуации в экономике по итогам года будет введено на 20–30% объектов меньше, прогнозирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. По его словам, открытие этих торговых центров будет перенесено на следующий год. Сокращение объемов ввода не будет сильным, так как многие торговые центры уже находятся в достаточно высокой степени готовности и могут открыться уже во второй половине этого года, когда активность будет восстановлена, отмечает эксперт.

На конец 2019 года доля свободных площадей в торговых центрах составляла 4,1%, в базовом прогнозе JLL на 2020 год ожидался небольшой рост вакантности до уровня 5% за счет нового ввода к концу года. «Пока еще мы находимся в периоде полной неопределенности, связанной с непонятными сроками окончания карантинных мер. Чем они будут дольше сохраняться, тем больше будет арендаторов, которые уйдут из торговых центров. Тем не менее влияние экономических факторов (без ограничений на работу торговых центров), которые были бы сопоставимы с ожидаемым падением доходов населения, товарооборота, привело бы к росту доли вакантных площадей до 8–10% в ближайшие шесть — девять месяцев. Вероятнее всего, в текущий кризис рост доли вакантных площадей будет даже выше. Для ключевых ТЦ вакантность вырастет с текущих 1,2% до 3–4%», — прогнозирует Фадеев.

Инвестиции в недвижимость

По итогам этого года объем инвестиций в российскую недвижимость сократится в два раза, до уровня 2014 года, прогнозируют аналитики международной консалтинговой компании CBRE. Если в базовом прогнозе объем вложений ожидался на уровне 300 млрд руб., то из-за коронавируса и ситуации в экономике показатель снизится до 150 млрд руб.

По данным Knight Frank, в первом квартале 2020 года объем инвестиций уже снизился на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 50,8 млрд руб. Возвращение активности инвесторов на рынок недвижимости ожидается в конце 2020 года, однако сделки могут сдвинуться на 2021 год. Полной стабилизации ситуации аналитики Cushman & Wakefield ожидают к середине 2021 года.

Купить квартиру после карантина смогут единицы: аналитики дали неутешительный прогноз

Вторичная недвижимость подешевела за месяц на 3-5 процентов, но россиянам теперь не до улучшения жилищных условий

03.05.2020 в 12:53, просмотров: 170272

События последних месяцев напрочь перечеркнули прошлогодние прогнозы экспертов в области рынка жилья. Эксперты заявляют о появлении совершенно новых тенденций. Спрос на квартиры только за первую неделю самоизоляции снизился в 4 раза, а сейчас фактически сошел на нет. Подчеркнем: речь идет не о покупке жилья, а просто об обывательском интересе. Количество же заключенных сделок исчисляется единицами.

Режим самоизоляции — не главная причина «застоя». Этот фактор отчасти действует в Москве, но никак не в регионах, где работают, например, салоны красоты и мебельные магазины, люди ходят друг к другу в гости и гуляют в парках.

Совсем недавно аналитики заявляли о росте спроса и дефиците доступных квартир — в таких условиях именно продавцы должны были влиять на уровень цен. Однако уже ясно, что после окончания карантина лидирующие позиции займут немногие покупатели, которые имеют (а главное — смогут сохранить) финансовую подушку безопасности. Основная же масса россиян уже приняла решение отложить приобретение жилья до лучших времен.

Сейчас квартиры на вторичном рынке быстро дешевеют, продавцы проявляют невероятную сговорчивость. «Вторичный рынок, обычно столь консервативный, на этот раз отреагировал на ситуацию довольно чутко. Видимо, собственники квартир осознают, насколько серьезна ситуация в экономике, и предвидят трудности с покупательной способностью соотечественников. Они понимают, что льготная ипотека под 6,5% перетянет оставшийся спрос со «вторички» на новостройки», — уверен генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Аналитики замерили цены в 70 городах России с населением более 300 тысяч человек и их динамику с 1 апреля. Среднее падение по стране составило 2%. Квадратный метр вторичной недвижимости снизился в цене в 52 городах, вырос в 16 городах, в двух остался неизменным. Больше всего за последний месяц цены «просели» в Якутске (-4,8%), Красноярске (-4,1%) и Архангельске (-4%). В Екатеринбурге, Симферополе, Казани, Краснодаре, Нижнем Тагиле, Московской и Ленинградской областях снижение стоимости квадратного метра составило 2,8-3,6%.

Москва в этом списке заняла 13-е место: цена квадратного метра упала в апреле на 2,4%. Питер оказался в середине списка со снижением в 1,9%. Городов, где «квадрат» вырос более чем на 1%, всего шесть: Череповец (+3,4%), Владимир (+3,1%), Махачкала (+3%), Набережные Челны (+2,9%), Новокузнецк (+2,6%) и Рязань (+2%).

«Если так пойдет и дальше, цены на вторичку могут упасть на 10% после окончания карантина и на 20% — до конца года», — прогнозирует Павел Луценко.

Давайте посчитаем. Если стоимость квартиры площадью 60 квадратных метров в провинциальном городе сейчас составляет 3 млн рублей, то к декабрю «ценник» опустится до 2,4 млн рублей. В Санкт-Петербурге и в Москве разница еще заметнее. 5 млн питерских и 8 млн московских рублей к концу года чудесным образом превратятся соответственно в 4 и 6,4 млн рублей.

«Владельцы жилья, которые твердо решили продать свои активы, постараются побыстрее сбыть их с рук. Те же, кто не готов продавать квартиры по сниженным ценам, снимут их с продажи до лучших времен», — полагает эксперт.

«Обычно после вынужденного простоя — к примеру, во время государственных праздников — активность покупателей заметно повышалась. Однако сейчас положение дел совершенно иное: рынок находится, образно говоря, не в отпуске, а в условиях сложной экономической ситуации. Из-за вынужденной самоизоляции пострадает материальное положение большого количества потенциальных покупателей жилья — граждан, занятых в разных сферах бизнеса, сотрудников государственных организаций и т. д.», — говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Продавцам остается надеяться только на две группы покупателей: ипотечников и инвесторов — людей со свободными деньгами, которые приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду. «Согласно нашим оценкам, в течение нынешнего года каждая десятая сделка по покупке вторичного жилья будет относиться к категории условно инвестиционных, — продолжает Сергей Шлома. — Такой прогноз может показаться сомнительным в условиях ожидаемого снижения цен. Однако в периоды кризиса курс рубля крайне неустойчив, поэтому держатели крупных рублевых накоплений будут искать «’тихую гавань», чтобы сохранить их от девальвации. А покупка квартиры и сдача ее в аренду для большинства участников рынка остается наиболее надежным способом заработка, особенно в случае проблем с основным местом работы. Подавляющее большинство сделок с инвестиционными целями, около 80%, будет проходить в сегменте самых бюджетных квартир — однокомнатных».

С новостройками ситуация немного другая. В апреле, несмотря на переход рынка недвижимости в виртуальную реальность, девелоперы подняли цены квадратного метра по всей стране в среднем на 1,2%. Точнее, новые дома подорожали в 53 городах из 70, в 15 подешевели, в двух их цена осталась неизменной. В первую очередь, в рост пустились Якутск, Мурманск, Нижний Новгород, Красноярск, Владивосток и Чита — прирост больше 3% за месяц. От 1% до 3% потерял квадратный метр в Магнитогорске, Астрахани, Кирове, Смоленске, Нижнем Тагиле, Челябинске, Уфе, Туле и Грозном. В Москве стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла в апреле на 1,6%, в Санкт-Петербурге — на 0,1%.

«Меры государственной поддержи застройщиков и особенно запуск программы льготной ипотеки под 6,5% вызвали новый виток роста цен. Большинство девелоперов полагает, что дешевая ипотека подстегнет покупателей к сделкам после снятия карантина, а «обнуление» нефти заставит людей, как и во все предыдущие кризисы, прятать накопления в недвижимости. Насколько их оптимистичный прогноз сбудется, покажет время», — говорит Павел Луценко, Ну а если оптимисты окажутся неправы, они смогут вернуть стоимость квадратного метра к первоначальной цене. И подавать свое действие как «небывалую скидку».

По словам Луценко, цены на новостройки будут держаться плюс-минус на том же уровне до конца года — если только экономическая турбулентность совсем не «подкосит» покупательский спрос. И тогда продавцам придется снижать цены до беспрецедентно низкого уровня. Однако как именно будет развиваться ситуация, сейчас не скажет никто.

Что ждет рынок недвижимости в 2020-2021 годах

Участники вебинара:

• Алексей Попов, руководитель аналитического отдела компании «ЦИАН»
• Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, председатель комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов
• Виталий Разуваев, эксперт рынка недвижимости, экс-коммерческий директор компании «Сити XXI век», участник топ-10 лучших коммерческих директоров в девелопменте по версии издания «Коммерсант» (2011-2019 гг.)

Ключевые цитаты спикеров

Алексей Попов:

– Итоги первого квартала в Москве отрицательные – число сделок в московском регионе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 12%. Выручка, продажи пока в небольшом плюсе, за счет того, что цены растут.

Льготная ипотека 2015 года и льготная ипотека сейчас – отличаются и по длительности программы (сейчас 6 месяцев, тогда – 24 месяца), и по ставкам (15 процентов рыночной стоимости тогда против 8,5 сейчас). Под льготную ипотеку сейчас подойдет порядка 45% объектов недвижимости, средняя площадь таких квартир порядка 44 квадратных метров. В целом, условия выглядят более привлекательными. Но пока мы не можем прогнозировать, какими мы выйдем с карантина: какая будет ситуация с безработицей, как банки будут выдавать кредиты представителям тех отраслей, которые наиболее пострадали от кризиса и т. д.

Последние 9 месяцев 2019 года происходила парадоксальная ситуация: ипотечная ставка падала, а количество сделок уменьшалось. Специалисты это связывали с тем, что клиенты не заметили улучшения условий в сравнении со своими заработными платами (реальные доходы населения в этот период сокращались). Поэтому говорить о том, что сейчас снижение ставки как-то глобально повлияет на рынок, преждевременно. Мне кажется, важным шагом со стороны государства было бы сейчас открытие МФЦ, банковской инфраструктуры, хотя бы в усеченном формате, чтобы люди могли завершить сделки.

Маловероятно, что текущая ситуация повлияет на изменения в площади квартир проектов, которые уже реализуются или находятся на этапе подготовки к старту работ. Когда уже есть проектная документация, нарезать из имеющихся вариантов что-то меньшее – маловероятно. Что запроектировано, то продавать и будут.

Чаще, чем раньше, будет встречаться упрощение материалов строительства, но не критичное. Скажем, был запланирован лифт японский, поставят российский. Что по поводу маленьких студий – вряд ли люди захотят вернуться в них обратно.

Восстановление после нынешней ситуации будет непростое. Мы увидим, думаю, и небольшое снижение и цен, и спроса. Кардинального роста ипотечных сделок тоже не прогнозирую.

Читать также:

Михаил Хорьков:

– Любое изменение ипотечной процентной ставки оказывает позитивное влияние на рынок. Но пока говорить о прогнозах слишком преждевременно. По сельской ипотеке еще тоже нет достоверных данных, к тому же многие клиенты о ней даже не знают. Хотя вот на Дальнем востоке эта программа уже показала неплохие результаты. Нынешние меры все-таки помогут стабилизировать рынок недвижимости. Но тут важно задействовать и рынок вторичной недвижимости.

Формат государственной ипотеки будет лучше работать, если рассчитывать на клиентов, улучшающих свои жилищные условия. Скажем, когда люди переезжают из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную и у них небольшая доплата – тогда да.

В 2019 начался процесс снижения классов жилья. И это было связано не с застройщиком, а с возможностями покупателей. Будет движение в сторону более простых и более компактных квартир. Важно тут учитывать и особенности региона — молодой ли рынок или наоборот, преобладает пожилое население. Но возможности покупателей будут точно сужаться. Делать ставку на маленькие студии в нынешней ситуации я бы тоже не рекомендовал — скорее маленькие, компактные, но семейные квартиры.

Перспектива ближайшего года: как минимум, в девелоперских компаниях мы будем обсуждать процессы оптимизации, определения жизнеспособности тех или иных проектов.

Виталий Разуваев:

В Московском регионе более технологичные застройщики, поэтому перешли на продажи онлайн раньше, чем в регионах. То, куда мы пойдем, будет понятно летом. Потому что сейчас мы пожинаем плоды отложенного спроса, а тогда проявятся те клиенты, которые попали в воронку в сложные времена. Сейчас мы видим, что банки добавляют свой процент к гос. ипотеке. На рынок первичной недвижимости может повлиять смещение сроков – задержки, приостановки. Поэтому рынок вторичной недвижимости может во второй половине года выглядеть более привлекательно.

Нам точно будут нужны другие инструменты, если сравнивать с кризисами прошлых лет. Будут снижаться объемы продаж, но цены глобально не поменяются. Основные опасения по реализации вызывает не жилой фонд, а те коммерческие объекты, машино-места, которые застройщикам нужно будет продавать. Тут вопросов намного больше. В связи с изменениями автомобильной политики, есть риски, что люди будут ближе к осени продавать свои транспортные средства, что приведет к сложностям с продажами парковок. Возможно, понадобятся дополнительные способы стимулирования.

Сейчас нас ждет модель экономии: люди будут резать косты в обычной жизни, поэтому нужно будет учитывать это и в работе с коммерческой недвижимостью.

Лучше будет, но не сейчас. Комфортнее пройдет это время для тех, у кого есть резервные фонды, для тех, у кого четко соблюдены схемы с разнообразными портфелями. Сложнее будет тем застройщикам, у которых немного объектов и они примерно находятся на одной стадии. Фактор готовности будет влиять больше, чем класс жилья. Больше всего это коснется домов комфорт-класса, с бизнесом особых проблем не будет. Самые главные люди в компаниях будут продавцы и маркетологи – те, которые реально влияют на продажи.

Трендами станет то, что позволит потребителю платить меньше за обслуживание. Думаю, что площади квартир будут становиться меньше, но при этом у каждого члена семьи будет отдельная комната.

В связи с изменением потребительского спроса изменится отношение и к продукту. Каким он будет — мы увидим летом. Но мне кажется, что за год мы не восстановимся. Очень сильно меняется сознание и у бизнеса, и у потребителя. О выходе из нынешней ситуации можно будет говорить в лучшем случае к концу 2021 года. Оптимизация — ключевое слово.