Проводки регистрация права собственности на объект недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Была оплачена государственная пошлина, связанная с регистрацией построенного объекта недвижимости. Объект недвижимости введен в эксплуатацию 06.04.2019, а госпошлина оплачена 23.04.2019.
Каков бухгалтерский и налоговый учет в данной ситуации?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если объект недвижимости введен в эксплуатацию раньше, чем поданы документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и, соответственно, уплачена госпошлина, то затраты на госпошлину при исчислении налога на прибыль учитываются как прочие расходы.
В бухгалтерском учете, если объект ОС предназначен для использования в деятельности, связанной с изготовлением и (или) продажей продукции, товаров, работ, услуг, затраты на госпошлину учитываться в составе расходов по обычным видам деятельности. При использовании ОС для других целей такие затраты учитываются в составе прочих расходов.

Обоснование позиции:
В соответствии с пунктом 5 ПБУ 6/01 “Учет основных средств” (далее – ПБУ 6/01) объекты недвижимости включаются в состав объектов основных средств при одновременном выполнении следующих условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01:
– объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
– объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
– объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Если указанные условия выполняются, объект недвижимости принимается на учет по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).
Таким образом, для учета объекта в составе ОС достаточно того, что объект предназначен для целей использования в качестве объекта ОС. То есть момент начала учета объекта в составе ОС для целей бухгалтерского учета не связывается с моментом ввода его в эксплуатацию. Это следует из письма Минфина России от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33 (также смотрите письма Минфина России от 08.05.2013 N 03-05-05-01/16089, от 08.06.2012 N 03-05-05-01/31, от 20.01.2010 N 03-05-05-01/01, от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, ФНС России от 02.11.2006 N ШТ-6-21/1062@).
Также напомним, что с 2011 года объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее – Методические указания)).
То есть теперь организация не должна дожидаться момента подачи документов на госрегистрацию права собственности на объект недвижимости, а может включать его в состав ОС при условии, что:
– сформирована первоначальная стоимость объекта;
– оформлены первичные документы по приему-передаче объекта;
– объект фактически эксплуатируется (независимо от того, временно или постоянно).
Сказанное означает, что стоимость объекта недвижимости должна быть отражена в составе основных средств (по дебету счета 01) сразу после окончания формирования ее первоначальной стоимости, независимо от момента государственной регистрации прав на данное имущество.
В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 первоначальная стоимость основного средства формируется из фактических затрат, связанных с его приобретением, сооружением и изготовлением (смотрите также п. 5.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160). В общем случае к таким затратам может относиться, в частности, государственная пошлина (абз. 7 п. 8 ПБУ 6/01).
Однако в рассматриваемом случае госпошлина была уплачена Вашей организацией уже после ввода в эксплуатацию объекта.
В соответствии с п. 14 ПБУ 6/01 изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.
В анализируемой ситуации реконструкции, модернизации и прочего не происходит.
В связи с вышеизложенным затраты в виде госпошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимость, по нашему мнению, не должны рассматриваться как фактические расходы непосредственно связанные с формированием первоначальной стоимости объекта.
Полагаем, что при выполнении условий, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99, расходы на госпошлину признаются единовременно на момент подачи заявления на государственную регистрацию.
В соответствии с п.п. 4, 5, 11 ПБУ 10/99 расход в виде уплаченной госпошлины может учитываться в составе расходов по обычным видам деятельности на счетах 20, 23, 25, 26, 44 и др. (в случае, если объект ОС предназначен для использования в деятельности, связанной с изготовлением и (или) продажей продукции, товаров, работ, услуг) или в составе прочих расходов на счете 91 (при использовании ОС для других целей).

Налоговый учет

Основные условия для признания расходов в целях налогообложения прибыли установлены в п. 1 ст. 252 НК РФ, а именно обоснованность и документальное подтверждение затрат. Кроме того, расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Государственная пошлина отнесена налоговым законодательством к федеральным налогам и сборам (п. 10 ст. 13 НК РФ).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 264 ГК РФ суммы налогов и сборов, начисленные в установленном законодательством РФ порядке, за исключением перечисленных в ст. 270 НК РФ, относятся в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией.
Таким образом, госпошлина за регистрацию прав собственности учитывается в целях налогообложения прибыли по самостоятельному основанию в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией.
Кроме того, согласно пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ налогоплательщик может единовременно включить в состав прочих расходов платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами.
То есть существуют, как минимум, два основания, предусмотренные нормами главы 25 НК РФ, для признания расходов по уплаченной госпошлине за регистрацию прав на недвижимое имущество в составе прочих расходов единовременно.
Чиновники финансового ведомства в некоторых своих разъяснениях также указывают на то, что государственная пошлина как федеральный сбор, учитываемый в составе прочих расходов на основании пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ, в первоначальную стоимость ОС в налоговом учете не включается (письма Минфина России от 07.11.2007 N 03-03-06/4/145, от 30.06.2005 N 03-03-04/2/14, от 16.02.2006 N 03-03-04/1/116, от 16.02.2006 N 03-03-04/1/116)*(1).
Полагаем, что независимо от основания включения в состав прочих расходов платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество расход признается как и в бухгалтерском учете на дату начисления госпошлины – на дату принятия заявления на государственную регистрацию прав (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Вынуждены признать, что существует и иная точка зрения, высказанная тем же Минфином России. Так, в письме Минфина России от 08.06.2012 N 03-03-06/1/295 сказано, что “государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимую вещь включается в первоначальную стоимость соответствующей недвижимой вещи”. Аналогичная точка зрения содержится также в письме Минфина России от 27.03.2009 N 03-03-06/1/195.
Таким образом, налогоплательщику придется самому принимать решение, каким образом учесть суммы госпошлины, уплаченной в связи с регистрацией права на объекты недвижимости. Для того чтобы себя обезопасить, советуем указать выбранный вариант в учетной политике для целей налогообложения. Кстати, это позволяет сделать п. 4 ст. 252 НК РФ.
Напомним также, что все неясности закона толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).
Возвращаясь к нашей ситуации, отметим, что на основании п. 2 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость ОС изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям.
Таким образом, первоначальная стоимость ОС не подлежит изменению в связи с проведением регистрации прав на недвижимое имущество и осуществлением расходов на нее.
Так как в данном случае, в связи с тем, что объект недвижимости введен в эксплуатацию раньше, чем поданы документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и, соответственно, уплачена госпошлина, то расходы на госпошлину не должны рассматриваться как фактические расходы, связанные с формированием ее первоначальной стоимости в налоговом учете. Такие расходы должны, полагаем, учитываться как прочие расходы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) Аналогичный подход можно встретить у судей, которые в ряде своих решений отмечали, что затраты на регистрацию основного средства не увеличивают его первоначальную стоимость, а учитываются в составе прочих расходов (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 25.11.2008 N Ф09-8694/08-С3, от 30.01.2008 N Ф09-57/08-С3).

Отражение в бухгалтерском учете недвижимого имущества до государственной регистрации права оперативного управления

Автор: А. Павелин

Комментарий к Письму Минфина РФ от 14.07.2015 № 02-06-10/40377.

В комментируемом Письме от 14.07.2015 № 02-06-10/40377 Минфин разъясняет вопрос отражения в бухгалтерском учете недвижимого имущества до государственной регистрации права оперативного управления.

Исходя из ч. 3 ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и государственных (муниципальных) учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Иными словами, все имущество государственных (муниципальных) учреждений закрепляется за ними на праве оперативного управления согласно требованиям Гражданского кодекса. Собственником имущества учреждения является соответственно Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование, то есть все имущество государственных (муниципальных) учреждений является государственной или муниципальной собственностью. Земельный участок, необходимый учреждению для выполнения своих уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования.

На основании ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации считается имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральной собственностью). Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (ст. 215 ГК РФ).

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В статье мы поговорим о бухгалтерском учете объектов недвижимости бюджетных учреждений.

Согласно п. 34 Инструкции № 157н[1] принятие к учету объектов основных средств, нематериальных, непроизведенных активов, материальных запасов, в отношении которых установлен срок эксплуатации, а также выбытие основных средств, нематериальных, непроизведенных активов, материальных запасов, в отношении которых установлен срок эксплуатации (в том числе в результате принятия решения об их списании) осуществляется, если иное не установлено обозначенной инструкцией, на основании решения постоянно действующей комиссии по поступлению и выбытию активов, оформленного оправдательным документом (первичным (сводным) учетным документом).

Читать еще: Оформление задатка при покупке недвижимости

Принятие к учету и выбытие объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, осуществляются на основании первичных учетных документов с обязательным приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права или сделку (п. 36 Инструкции № 157н).

Напомним, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права (ст. 131 ГК РФ). В соответствии с п. 1, 2 ст. 299 ГК РФ право оперативного управления возникает у учреждения на основании акта собственника о закреплении имущества, а также в результате приобретения учреждением имущества по договору или иному основанию согласно требованиям гл. 14 ГК РФ. Кроме того, право оперативного управления на здания, сооружения и другие объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации соответствующего права за учреждением. Государственная регистрация служит единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Датой государственной регистрации права оперативного управления является день внесения соответствующих записей в единый государственный реестр.

Исходя из п. 23 Инструкции № 157н объекты нефинансовых активов принимаются к бухгалтерскому учету по их первоначальной (фактической) стоимости. Первоначальной стоимостью объектов нефинансовых активов признается сумма фактических вложений в их приобретение, сооружение или изготовление (создание), с учетом сумм НДС, предъявленных учреждению поставщиками и (или) подрядчиками (кроме их приобретения, сооружения и изготовления в рамках деятельности, облагаемой НДС, если иное не предусмотрено налоговым законодательством РФ).

В соответствии с п. 38 Инструкции № 157н объекты недвижимости принимаются к учету в качестве основных средств. Объектом основных средств является объект со всеми приспособлениями и принадлежностями, или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенных для выполнения определенной работы (п. 41 Инструкции № 157н).

В комментируемом письме Минфин отмечает, что отражение объектов основных средств на счете 0 101 10 000 «Основные средства – недвижимое имущество учреждения» до государственной регистрации соответствующего права Инструкцией № 157н не предусмотрено. Вместе с тем в Письме от 08.11.2013 № 02-06-10/47867 финансовое ведомство указывало, что отсутствие свидетельства о государственной регистрации при наличии законно обусловленного права оперативного управления на объект недвижимости не является основанием для неотражения названного объекта в бюджетном учете на соответствующем счете аналитического учета счета 0 101 00 000.

Порядок формирования фактических вложений при определении первоначальной стоимости объекта основного средства на счете 0 106 11 000 «Вложения в основные средства – недвижимое имущество учреждения» определен п. 47 Инструкции № 157н. Так, в целях определения первоначальной стоимости объекта основного средства при его приобретении за плату, сооружении и (или) изготовлении фактические вложения учреждения формируются с учетом сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных учреждению поставщиками (подрядчиками, исполнителями), кроме приобретения, сооружения и (или) изготовления объекта в рамках деятельности учреждения, облагаемой НДС, если иное не предусмотрено налоговым законодательством РФ, включая:

суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);
суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ, осуществляемых в целях создания объекта основного средства по договору строительного подряда и иным договорам;
суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением (созданием, изготовлением) объекта основного средства;
регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (созданием, изготовлением) объекта основного средства;
таможенные пошлины, таможенные сборы и иные аналогичные платежи, связанные с приобретением (с уступкой) имущественных прав правообладателя;
суммы вознаграждений, уплачиваемых посреднической организации, через которую приобретен объект основного средства;
затраты на доставку объекта основного средства до места его использования;
суммы фактических затрат, связанных с созданием, производством и (или) изготовлением объекта основного средства – расходы на израсходованные учреждением материалы, оплата труда и начисления на выплаты по оплате труда, услуги сторонних организаций (соисполнителей, подрядчиков (субподрядчиков);
иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением объекта основного средства, включая содержание дирекции строящегося объекта и технический (строительный) надзор, проценты по займам на их приобретение (создание), затраты по договору лизинга.

Не включаются в сумму фактических вложений общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением и (или) изготовлением объекта основного средства.

Напомним, что в соответствии с Письмом Минфина РФ от 30.03.2012 № 02-06-07/1061 бюджетное учреждение, в отношении которого принято решение о закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления, в течение времени оформления его государственной регистрации осуществляет учет объектов недвижимого имущества на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование». Напомним, что на данном счете отражаются объекты движимого и недвижимого имущества, полученного учреждением в безвозмездное пользование без закрепления права оперативного управления, а также в возмездное пользование. В соответствии с п. 32 Инструкции № 157н названное имущество должно отражаться учреждением на забалансовом счете по стоимости, указанной собственником (балансодержателем) имущества, а в случаях неуказания собственником (балансодержателем) стоимости – в условной оценке «один объект – один рубль». Поступление объекта имущества от балансодержателя (собственника) имущества на забалансовый счет 01 должно осуществляться на основании акта приема-передачи (иного документа, подтверждающего получение имущества и права пользования им) по стоимости, указанной (определенной) передающей стороной (собственником). Внутренние перемещения материальных ценностей в учреждении отражаются по забалансовому счету на основании оправдательных первичных документов путем изменения материально ответственного лица и (или) места хранения.

Затраты на содержание указанного объекта, понесенные в соответствии с законодательством РФ до получения государственной регистрации (до момента принятия к учету основного средства), нужно отражать на соответствующих счетах счета 0 401 20 000 «Расходы текущего финансового года».

Таким образом, поступление объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, можно отразить следующим образом:

До государственной регистрации объекта недвижимости

Как проводится учет объектов недвижимости

И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету.

Бухучет объектов недвижимости

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
Методические указания по учету ОС №91.

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
Объект будет эксплуатироваться дольше года.
Фирма не планирует перепродажу.
Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

Необязательны документы о регистрации объекта.
Необязательна фактическая эксплуатация.
Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
Капитальные вложения окончены.
Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

Принятие недвижимости к учету

Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

Бухучет реконструкции имущества при УСН

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Особенности учета объектов у продавца

Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
Сумма выручки от продажи известна.
Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
Покупатель получил право собственности на объект.
Траты на операцию можно установить однозначно.

Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

Читать еще: Формирование сведений об объекте недвижимости в ГКН

Бухгалтерские проводки

Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

Учет покупки объектов

Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

Направлены бумаги на регистрацию.
Недвижимость введена в эксплуатацию.

Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

На основании общего срока полезной эксплуатации.
Остаток срока.

Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

Налоговый учет

С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС. На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.

Момент постановки на учет объекта недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости организация получает на дату государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Но использовать это имущество некоторые компании начинают значительно раньше…

Сейчас действуют три ключевых нормативных документа, которые регулируют вопрос принятия на учет объектов недвижимости.

1 В частности, в ПБУ 6/01 «Учет основных средств» указано, что актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01:

· объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

· объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

· организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

· объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Заметим, что в данном пункте ПБУ 6/01 нет указаний об обязательном оформлении права собственности на объект основных средств. Кроме того, нет указаний о наличии документов, подтверждающих регистрацию права собственности. А нет указаний — нет и требований. Следовательно, организация может принять на учет в качестве основного средства данный объект при наличии документа, подтверждающего готовность объекта недвижимости к эксплуатации, не дожидаясь документального подтверждения права собственности.

Согласно п. 32 ПБУ 6/01 в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации.

2 Однако существует и иной подход к порядку зачисления в состав основных средств объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит обязательной государственной регистрации.

Дело в том, что в ПБУ 6/01 нет оговорки, подобной той, что сделана в Положении по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ (утверждено Приказом Минфина России от 29.07.98 № 34н).

В Положении рассматривается вопрос о том, что относится к незавершенным капитальным вложениям, т.е. к тем активам, которые еще нельзя включать в состав основных средств, которые отражены в учете на счете 08.

Согласно п. 41 Положения к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования и т.д. А это значит, что, пока организация не получит документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности, она не сможет принять объект недвижимости на счет 01.

3 И третьим документом, в котором отражен порядок принятия на учет объектов недвижимости, являются Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств (утверждены Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н), где в п. 52 сказано, что допускается принимать к учету объекты недвижимости в качестве основных средств при выполнении следующих норм:

· по объектам должны быть закончены капитальные вложения;

· оформлены первичные документы по приемке-передаче;

· документы переданы на государственную регистрацию права собственности;

· объекты должны фактически эксплуатироваться.

По нашему мнению, под словом «допускается» следует понимать, что организация имеет право принимать объекты к учету по счету 01 на дату подачи документов на регистрацию, а может и не принимать и продолжать учитывать объект на счете 08 до получения прав собственности. Соответственно организации дано право выбора.

Таким образом, рассмотренные выше нормативные документы дают нам различные варианты учета объектов недвижимости.

При принятии решения о моменте постановки на учет объекта недвижимости немаловажным будет следующий момент: данные документы являются нормативными актами одного уровня, т.к. все они утверждены Приказами Минфина РФ и зарегистрированы в установленном порядке Минюстом России. Если в документах одного уровня обнаруживаются противоречия, то применяется либо тот документ, который издан позже, либо более поздняя редакция документа. То есть будет применяться принцип, который действует еще со времен римского права: «lex post erior derogat prior» — «последующий акт вытесняет предшествующий».

В данном случае это будет ПБУ 6/01.

Кроме того, при принятии решения следует обратиться к ст. 258 НК РФ, где говорится о том, что объекты основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав амортизированного имущества с момента документального подтверждения подачи документов на регистрацию прав собственности. Следовательно, в налоговом учете организации датой включения объекта недвижимости в состав амортизационной группы будет дата подачи документов на госрегистрацию. В целях сближения бухгалтерского и налогового учета целесообразно отражать объект недвижимости на счете 01 на дату подачи документов на госрегистрацию, что позволит организации избежать возникновения различий в оценке первоначальной стоимости здания в бухгалтерском и налоговом учете и организации не придется следовать нормам ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль».

При постановке на учет объекта недвижимости не следует забывать о налоге на имущество.

По мнению Минфина РФ, государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества является обязательной, но носит заявительный характер. В связи с этим, если учитываемые на счете 08 объекты недвижимого имущества, права на которые длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, фактически используются организацией для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, указанное имущество подлежит обложению налогом на имущество (Письмо Минфина РФ от 27.07.2006 № 03-06-01-02/28). Иначе это будет рассматриваться как уклонение от налогообложения.

Проводки регистрация права собственности на объект недвижимости

Дата публикации 26.03.2020

Организация вложила средства в строительство здания, которое планировалось использовать как объект основных средств в производственных целях. Финансовая ситуация в организации изменилась, недостроенное здание решено продать. Как отразить продажу объекта незавершенного строительства в учете (проводки, документы)?

Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства, который решено продать, необходимо зарегистрировать право собственности как на объект недвижимого имущества (п. 16 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Право собственности на объект недвижимого имущества возникает у покупателя с момента государственной регистрации такого права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее – Закон № 218-ФЗ).

За государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб. (ст. 17 Закона № 218-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В данном случае пошлина уплачивается дважды – продавцом за регистрацию своего права собственности на объект в целях его продажи и покупателем в связи с приобретением объекта и оформлением права собственности на него (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

В бухгалтерском учете затраты на строительство объекта, который в дальнейшем планируется принять к учету как объект основных средств, отражаются на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы” субсчет 08.3 “Строительство объектов основных средств” (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

Доходы и расходы от продажи объекта незавершенного строительства являются прочими и признаются на момент перехода права собственности на объект к покупателю (п. 7, 10.1, 16, пп. “г” п. 12 ПБУ 9/99, п. 11, п. 14.1, п. 19 ПБУ 10/99).

Если объект незавершенного строительства передается покупателю до государственной регистрации права собственности покупателя на него, по нашему мнению, следует воспользоваться рекомендациями Минфина России из писем от 17.12.2015 № 03-07-11/74052, от 22.03.2011 № 07-02-10/20, от 27.01.2012 № 07-02-18/01, согласно которым до момента признания прочих доходов и расходов (до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество) продавец может отражать выбывший объект на счете 45 “Товары отгруженные” (субсчет 45.04 “Переданные объекты недвижимости”). В бухгалтерском балансе такие объекты отражаются в составе оборотных активов.

Затраты на уплату госпошлины за государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства у продавца учитываются как затраты, связанные с продажей этого объекта, и относятся на прочие расходы организации (п. 11 ПБУ 10/99).

Бухгалтерские записи в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н):

Дт 68 Кт 51 – уплата госпошлины за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства;

Дт 45 Кт 08 – передача объекта незавершенного строительства покупателю без перехода права собственности (на дату передаточного акта);

Дт 76 (НДС с отгрузки) Кт 68 – НДС с отгрузки без перехода права собственности;

Дт 62 Кт 91.01 – выручка от реализации объекта незавершенного строительства (на дату перехода права собственности на него к покупателю);

Дт 91.02 Кт 76 (НДС с отгрузки) – НДС с реализации объекта незавершенного строительства (на дату перехода права собственности на него к покупателю);

Дт 91.02 Кт 45 – включение в расходы стоимости выбывшего объекта незавершенного строительства (на дату перехода права собственности на него к покупателю);

Дт 91.02 Кт 68 – признание в расходах суммы уплаченной государственной пошлины за регистрацию права собственности в целях продажи (на дату перехода права собственности на объект к покупателю);

Дт 51 Кт 62 – получение оплаты от покупателя.

Выбытие объектов незавершенного строительства при реализации может оформляться актом о приеме-передаче здания (сооружения) по форме № ОС-1а. С 1 января 2013 года организации вправе для оформления фактов хозяйственной жизни использовать собственные формы с соблюдением условия о наличии в них обязательных реквизитов первичных документов (ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ).

Реализация недвижимого имущества на территории РФ в общем случае является объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Моментом определения налоговой базы признается день передачи имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ).

В целях исчисления налога на прибыль выручка от реализации объекта недвижимости (за минусом предъявленного покупателю НДС) признается доходом от реализации на дату передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче (пп. 1, абз. 5 п. 1 ст. 248, п. 1, п. 2 ст. 249, абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ). Этот момент не зависит от даты государственной регистрации права собственности покупателя на этот объект.

Организация-продавец вправе уменьшить доходы от реализации имущества на цену приобретения (создания) этого имущества (п. 1, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

В общем случае государственная пошлина в качестве федерального сбора включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату ее начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). Но в данном случае госпошлину можно рассматривать и как расход, связанный с реализацией объекта незавершенного строительства. В этом случае ее следует учитывать при определении налоговой базы в периоде реализации объекта (абз. 6 пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Убыток от реализации объекта незавершенного строительства учитывается единовременно в полной сумме на основании п. 2 ст. 268 НК РФ. Поскольку объект незавершенного строительства еще не является основным средством (амортизируемым имуществом), то специальный порядок признания убытка, изложенный в п. 3 ст. 268 НК РФ, к нему не применяется.

Учитывая, что порядок отражения операций по продаже объектов незавершенного строительства в бухгалтерском и налоговом учете различен, в соответствии с ПБУ 18/02 в оценке этих операций возникнут временные разницы, которые приведут к признанию отложенных налоговых активов и обязательств:

при применении затратного метода – в оценке доходов (ОНА) и расходов (ОНО)

при применении балансового метода – в оценке дебиторской задолженности (ОНА) и стоимости товаров, отгруженных без перехода права собственности (ОНО)

Не пропускайте последние новости – подпишитесь
на бесплатную рассылку сайта:

десятки экспертов ежедневно мониторят изменения законодательства и судебную практику;

рассылка бесплатная, независимо от наличия договора 1С:ИТС;

ваш e-mail не передается третьим лицам;

Как зарегистрировать права на недвижимость

1. Какие права на недвижимость нужно регистрировать?

Государственной регистрации права — внесению сведений о праве на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ) — подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав и обременения недвижимости: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и так далее.

Сейчас сведения, внесенные в ЕГРН, — это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости, оспорить которое можно только в суде.

Регистрировать права должен собственник (независимо от того, кто он — гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может зарегистрировать права на недвижимость сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны. При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.

2. Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?

Раньше, если объект недвижимости не стоял на кадастровом учете, его нужно было сначала поставить на кадастровый учет и только потом зарегистрировать на него права. Теперь в случае необходимости это можно сделать одновременно.

Только государственная регистрация права вам понадобится в том случае, если сведения об объекте недвижимости, право на который нужно зарегистрировать, ранее уже были внесены в ЕГРН, то есть он уже стоит на кадастровом учете.

Государственная регистрация права собственности одновременно с постановкой на кадастровый учет требуется, если объект был За исключением ранее не учтенных объектов недвижимости, в отношении которых было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (например, многоквартирные дома). В этом случае объект ставит на кадастровый учет тот орган государственной власти или местного самоуправления, который выдал разрешение.

“>создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН, либо был образован (например, путем деления участка земли), либо прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости).

Только кадастровый учет нужен в том случае, если характеристики объекта недвижимости существенно изменены (например, увеличена площадь частного дома), либо объект, права на который ранее не были зарегистрированы в ЕГРН, прекратил существование.

3. Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать права на недвижимость?

Полный перечень документов, которые могут потребоваться для регистрации прав на недвижимость (как отдельно, так и одновременно с кадастровым учетом), представлен на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Но итоговый пакет документов зависит от деталей каждой конкретной ситуации. Чтобы узнать, какие документы понадобятся именно вам, воспользуйтесь специальным конструктором жизненных ситуаций на сайте Росреестра.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы. За государственную регистрацию прав предусмотрена государственная пошлина .

4. Как подать документы на регистрацию права?

Подать документы на регистрацию прав на недвижимость можно несколькими способами.

Лично

Если недвижимость расположена в Москве, подавать заявление нужно в любой центр «Мои документы». Если регистрируемая недвижимость находится за пределами Москвы, подать документы лично вы можете:

во Дворец госуслуг по адресу:

Москва, Проспект Мира, дом 119, строение 71;

в отделения Росреестра по адресам:

Москва, Варшавское шоссе, дом 47, корпус 4, этаж 3;

Москва, проезд Завода Серп и Молот, дом 10;

Москва, Зеленый проспект, дом 20.

Сотрудники приемной Росреестра и работники Дворца госуслуг ведут прием только по предварительной записи. Инвалиды I и II групп, а также инвалиды и ветераны Великой Отечественной войны при подаче и получении документов обслуживаются без очереди. Записаться можно по телефону: +7 (495) 587-78-55, добавочный 24-15.

По почте

Отправить пакет документов можно на адрес территориального органа или офиса Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости или на адрес приема корреспонденции в центральном аппарате Росреестра: 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, дом 6/19.

Онлайн

Вы можете сформировать электронное обращение с помощью онлайн-сервиса Росреестра для регистрации прав на недвижимость или регистрации прав на недвижимость с одновременной постановкой на кадастровый учет. Обратите внимание: на последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать усиленной электронной подписью.

На дому

Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание». К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.

Права на недвижимость будут зарегистрированы в течение 5–15 рабочих дней. Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом «Проверка исполнения запроса online».

5. Чем подтверждается государственная регистрация права?

По итогам регистрации ваших прав на недвижимость вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно получить в виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, на e-mail либо в виде документа на бумажном носителе, который можно получить по почте или лично в центре «Мои документы». Также вы можете заказать доставку выписки из ЕГРН курьером (услуга платная). Способ получения документа нужно указывать в заявлении при подаче документов на регистрацию права.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, считаются актуальными на момент выдачи документов. Поэтому в дальнейшем для подтверждения нахождения в реестре информации о правах на недвижимость вам может потребоваться новая выписка из ЕГРН.

Свидетельства о праве собственности с 2017 года больше не выдаются.

6. Как запретить регистрировать права на мою недвижимость без моего присутствия?

Если вы собственник недвижимости, вы можете обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без вашего личного участия.

В этом случае Росреестр будет отклонять любые попытки сторонних лиц зарегистрировать какие-либо права на вашу недвижимость без объяснения причин. Исключение: изменение прав на недвижимость на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.

Впоследствии такая запись может быть погашена .

7. Что делать, если я не согласен с записью в ЕГРН о праве на недвижимость?

Если в ЕГРН появилась запись о том, что у вашей недвижимости появился новый собственник, а вы с этим не согласны и готовы оспорить это в суде, вы можете подать в Росреестр заявление о наличии у вас возражений в отношении зарегистрированного права на недвижимость.

Такая запись в ЕГРН никак не повлияет на дальнейшую регистрацию прав на эту недвижимость, но может помочь снизить число оспариваемых впоследствии сделок.

По прошествии времени такая запись может быть погашена .

8. Можно ли оформить все необходимые при покупке жилья документы одним пакетом?

В центрах госуслуг «Мои документы» вы можете оформить документы и получить услуги, которые могут понадобиться вам в процессе или сразу после покупки жилья, например:

предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;

проведение инвентаризации и предоставление информации технического учета;

предоставление информации и документов о зарегистрированных до 31 января 1998 года правах на объекты жилищного фонда;

распоряжение материнским капиталом;

предоставление информации жилищного учета;

государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав;

согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Возможность получить документы одним пакетом есть во всех центрах «Мои документы».

Подробнее можно узнать на сайте центров «Мои документы» или по телефону единой справочной службы Москвы: 8 (495) 777-77-77.