Расчет справедливой стоимости арендуемой недвижимости

Расчет справедливой стоимости арендуемой недвижимости

Новое ПБУ «Аренда»: особенностями работы с ним для арендатора и арендодателя

Новое ПБУ Аренда с 2019

Новый федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 носит название «Бухгалтерский учет арендной платы». Утвержден приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н и зарегистрирован Минюстом 25.12.2018 (ПБУ вступило в силу).

Обязательным к применению новое ПБУ по аренде становится с бухгалтерской отчетности за 2022 год. При этом разрешено не применять стандарт в отношении тех арендных договоров, исполнение которых истекает до конца 2022 года (или года, начиная с отчетности за который начали применять ФСБУ 25/2018).

ФСБУ 25/2018 является первым «не бюджетным» стандартом. Действие его не распространяется на организации и учреждения госсектора.

Таким образом, у бухгалтеров есть три года, чтобы вникнуть в новые требования по учету аренды и освоиться с ними. Напомним, что начать применять стандарт можно и до крайнего срока. Такой подход рекомендован арендаторам и арендодателям, у кого есть или планируются долгосрочные договора аренды, срок действия которых истечет после 31.12.2022.

Заблаговременный переход на учет по правилам ФСБУ 25/2018 в таком случае избавит бухгалтеров от ретроспективного пересчета показателей отчетности за предшествующие 2022 году отчетные года. Отметим, также, что решение применять новый стандарт по аренде ранее 2022 следует прописать в учетной политике и раскрыть в бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Новые правила учета аренды по ПБУ 25/2018: учет у арендатора

Новый стандарт предусматривает учет арендных платежей для арендатора в двух вариантах:

Первый вариант «по старому»

Арендатор, как и прежде, равномерно списывает аренду в расходы, исходя из условий договора.

Однако, чтобы применять данный метод, потребуется выполнить несколько обязательных условий:

  1. Договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору, и не предусмотрено право выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа.
  2. Предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.

То есть, вариант становится не применим для лизинга и для субарендаторов.

  1. Срок аренды не превышает 12 месяцев на дату получения арендуемого имущества.
  2. Рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб., и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов.

Таким образом, применять старый порядок списания расходов по аренде можно только для краткосрочных договоров или для аренды предметов невысокой стоимости.

Еще одна возможность дана для арендаторов, применяющих упрощенные способы ведения бухгалтерского учета и отчетности. Таким позволено учитывать любые договора аренды по старом способу .

Второй вариант – по МСФО

Если выполнить условия предыдущего пункта не получилось – аренду следует учитывать как право пользования активом по международным правилам.

Это означает следующее:

  1. На дату получения арендуемого актива он признается в бухгалтерском учете как оцененное право пользования активом
  2. Одновременно признается обязательство по арендным платежам

Тот, кто учитывал лизинг на балансе арендатора – поймет о чем идет речь. Порядок признания аналогичен, только теперь он будет распространяться и на имущество, арендуемое не по договору именно лизинга. Мы подробно расписывали порядок приема к учету объекта лизинга здесь.

Добавим, что в «право пользования активом» для целей нового ФСБУ включаются:

  • Величина оценки обязательства по аренде – то есть сумма к уплате арендодателю за период с момента получения предмета аренды и до окончания действия договора аренды;
  • Платежи, осуществленные на дату получения предмета аренды или до такой даты. Имеются ввиду залоги, обеспечения, предоплаты и т.п., прописанные в договоре;
  • затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования. Считаются по аналогии с приемом к учету объекта ОС;
  • Величина подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства по завершению договора аренды. Имеются в виду прописанные в договоре аренды будущие затраты арендатора по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до оговоренного состояния и т.п.

При расчете всех показателей следует применять общее правило признания активов – они должны быть надежно оценены для признания в учете.

Если в договоре у вас написано «восстановление зеленых насаждений в случае их повреждения или утраты» в конце срока договора – то, пока вы не начали эксплуатировать свой предмет аренды и не увидели, что при этом происходит с зелеными насаждениями (и происходит ли вообще) – оценить и учесть стоимость расходов на восстановление вы не можете.

А, если пункт договора сформулирован: «восстановление зеленых насаждений согласно смете такой-то» – то значит, что ваши будущие расходы по восстановлению уже обсчитаны и зафиксированы. Значит, вы должны их учесть при оценке права пользования предметом аренды.

Амортизация права пользования объектом

Сформированную и учтенную на балансе стоимость права аренды арендатор амортизирует (п.17 ФСБУ 25/2018). Для правила есть исключения — случаи, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются (например, земля).

Принятый для расчета амортизации срок полезного использования права не должен превышать срок договора аренды. Тут тоже есть исключение — если в договоре предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору по истечении договора аренды.

Оценка обязательства по аренде

Обязательство по договору аренды оценивается и учитывается по приведенной стоимости.

То есть суммы, которые вы потратите в будущем на оплату аренды следует учитывать не по номиналу, а по их будущей стоимости. Определять такую стоимость надо путем дисконтирования.

Подробная инструкция, как именно определять приведенную стоимость при учете аренды рассказано в п. 15 ФСБУ 25/2018.

Новое ПБУ: учет аренды у арендодателя

Арендодатель тоже будет вести учет аренды двумя способами. Способы по ФСБУ 25/2018 зависят от классификации аренды

Операционная аренда

Если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель, то аренда будет признаваться операционной.

При определении типа аренды в расчет можно принять любое из следующих обстоятельств:

  • Срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды может использоваться;
  • Предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
  • На дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
  • Прочие обстоятельства, говорящие о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.

При операционной аренде арендодатель признает доходы признает равномерно (п. 41 ФСБУ 25/2018) и не изменяет прежний порядок учета актива в связи с его передачей в аренду.

Не операционная (финансовая) аренда

Аренда признается не операционной, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом пользования предметом аренды (п. 25 ФСБУ 25/2018).

Признаками того, что аренда финансовая, будет любое из обстоятельств:

  • Условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
  • Арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;
  • Срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды остается пригодным к использованию;
  • На дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
  • Возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
  • Арендатор имеет возможность продлить установленный договором срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;
  • Прочие обстоятельства, подтверждающие переход к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности на предмет аренды.

При не операционной аренде арендодатель признает актив «инвестиция в аренду» на дату передачи предмета аренды. Инвестиция оценивается в размере ее чистой стоимости.

Чистая стоимость определяется путем дисконтирования валовой стоимости аренды по процентной ставке, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат по договору.

Валовая стоимость инвестиции в аренду определяется как сумма номинальных величин причитающихся арендодателю арендных платежей за весь период аренды и потенциальной ликвидационной стоимости предмета аренды.

Если вы уже разобрались с приведенной стоимостью оценочных обязательств по аренде у арендодателя, то поймете, что за длинными формулировками стандарта скрывается «зеркальный» показатель – все, что арендатор заплатит арендодателю по договору, с учетом дисконта по банковской ставке для верного определения стоимости денег в будущем. Плюс негарантированная будущая стоимость объекта к концу аренды.

Только арендатор рассчитает и учтет у себя обязательство в пассивах, а арендодатель учтет у себя инвестицию в активах.

Изменения стоимости инвестиций

Чистая стоимость инвестиции в аренду после даты предоставления предмета аренды уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей.

Проценты по инвестиции признаются арендодателем в качестве доходов периода, за который они начислены. Процентный доход рассчитывается следующим образом: чистая стоимость инвестиции в аренду на начало периода, за который рассчитывается доход, умножается на процентную ставку за этот период. (Выполняется действие, обратное дисконтированию, чтобы стоимость, которая на начало периода была приведенной, на конец периода стала текущей).

Чистая стоимость инвестиции в аренду проверяется на обесценение в соответствии с МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты». В случае, если обесценение выявлено – информация об этом вносится в учет и раскрывается в отчетности.

Затраты, связанные с договором аренды, арендодатель включает в чистую стоимость инвестиции в аренду по мере осуществления этих затрат, а справедливую стоимость предмета аренды — в чистую стоимость инвестиции в аренду на дату передачи предмета аренды с отнесением указанной стоимости на расчеты с поставщиком (в случае лизинга) или с одновременным списанием переданного в аренду актива (в иных случаях, если предмет аренды признавался в составе активов). Образующаяся при этом разница относится на доходы (расходы) периода, в котором признана инвестиция в аренду

Итоги

Новое ПБУ по аренде основных средств приближает российские нормативы к МСФО. Бухгалтерам, чьи компании не попадают под предусмотренные стандартом исключения, придется разобраться в международной классификации договоров аренды, в том, как посчитать приведенную стоимость денег и верно признать активы и обязательства в бухотчетности.

МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость»

Инвестиционная недвижимост

Понятие «инвестиционная недвижимость»

Инвестиционная недвижимость – земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью:

  • получения арендных платежей по договору операционной аренды,
  • доходов от прироста стоимости капитала или того и другого,

Ключевым моментом при идентификации недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости является цель приобретения. Так, если земля или здание приобретаются с целью использования в процессе производства или предоставления товаров и услуг или для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основные средства и учитывается по МСФО (IAS) 16 (недвижимость, занимаемая владельцем); если же целью приобретения выступает продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары и учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2.

Примерами объектов инвестиционной недвижимости являются:

  • земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе;
  • земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено;
  • сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды; и
  • сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

К числу активов, не являющихся инвестициями в недвижимость и на которые не распространяется действие МСФО 40, относятся:

  • объекты, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объекты незавершенного строительства и реконструируемые объекты, предназначенные для продажи (учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы»);
  • недвижимость, занимаемая владельцем (отражается в отчетности согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства»),
  • объекты незавершенного строительства или реконструируемые объекты недвижимости по поручению третьих лиц (при меняются положения МСФО (IAS) 11 «Договоры строительного подряда»).

На практике может возникнуть ситуация когда один объект используется и как объект инвестиций в недвижимость, и как недвижимость занимаемая владельцем. МСФО (IAS) 40 предлагает следующее решение: если данные части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо переданы в финансовую аренду), то разные части должны учитываться как разные учетные объекты; если такое разделение невозможно, то объект может быть классифицирован как инвестиции в недвижимость только в случае, если незначительная его часть предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или административных целей.

Читать еще:  Сдача недвижимости в аренду налогообложение ИП

Пример 1

Компания АВС специализируется на предоставлении офисных помещений по договорам операционной аренды. В текущем году приобретен бизнес-центр, площадью 6000 кв. м. Все офисные помещения бизнес-центра предназначены и сдаются арендаторам на условиях операционной аренды, за исключением трех помещений на первом этаже, общей площадью 200 кв. м., в которых находится отдел маркетинга компании АВС.

Если помещения, занимаемые АВС, и прочие помещения могут быть реализованы или сданы в финансовую аренду независимо друг от друга, то часть здания, предоставляемая в операционную аренду, должна учитываться как инвестиции в недвижимость в соответствии с МСФО (IAS) 40, а помещение в 200 кв. м. (представляющая собой недвижимость, занимаемую владельцем) учитывается как основное средство (МСФО (IAS) 16).

В то же время, учитывая, что доля недвижимости, занимаемой владельцем, незначительна 3,33% (200 кв. м. : 6 000 кв. м.), здание целиком может быть квалифицировано как объект инвестиций в недвижимость.

МСФО 40 указывает на то, что при идентификации инвестиций в недвижимость необходимо опираться на профессиональное суждение. Однако для соблюдения последовательности принимаемых решений и соответственно данных финансовой отчетности, компания должна разработать критерии для разграничения инвестиций в недвижимость и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности. Информация о таких критериях подлежит обязательному раскрытию.

Критерии признания инвестиционной недвижимости

Критерии признания инвестиционной недвижимости совпадают с общими критериями признания активов, предусмотренными Принципами составления и представления финансовой отчетности, а именно:

  • существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью; и
  • можно достоверно оценить стоимость инвестиционной недвижимости.

Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости

Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости определяется исходя из фактических затрат на приобретение, т.е. себестоимости (сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов, или справедливая стоимость другого возмещения, переданного в счет оплаты стоимости актива на момент его приобретения или сооружения).

По аналогии с основными средствами, нематериальными активами в состав себестоимости помимо цены приобретения включаются любые прямые затраты. На величину первоначальной оценки инвестиционной недвижимости значительное влияние оказывает способ приобретения.

Пример 2.

25 марта 2005 г. организация «Расчет» приобрела земельный участок за 1 500 тыс. руб., поскольку предполагает, что через три года, когда рядом будет построен спортивный комплекс, стоимость земли значительно увеличится и ее можно будет продать в несколько раз дороже. Расходы за юридическое сопровождение сделки составили 50 тыс. руб., расходы полностью оплачены.

Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости

Показатель Сумма, тыс. руб.
Сумма по договору купли-продажи земельного участка 1 000
Расходы на юридическое сопровождение 50
Первоначальная стоимость земельного участка 1 500

Учет инвестиционной недвижимости после первоначального признания

В соответствии с МСФО (IAS) 40 организация должна выбрать из двух моделей учета: по справедливой стоимости или по первоначальной стоимости. Важно отметить, что в отличие от международного стандарта МСФО (IAS) 16 «Основные средства», который допускается применение выбранной модели учета к группе объектов, выбранный метод учета согласно МСФО 40 должен применятся ко всем объектам инвестиционной недвижимости.

Модель учета по справедливой стоимости состоит в том, что последующее отражение объекта инвестиционной недвижимости в бухгалтерском балансе осуществляется по справедливой стоимости, при этом возникающая прибыль (убыток) от изменения балансовой стоимости относится на финансовый результат, т.е. признается непосредственно в отчете о прибылях и убытках.

Модель учета по первоначальной стоимости предполагает отражение объектов инвестиционной недвижимости (земли и/или зданий) в соответствии с МСФО (IAS) 16 по аналогичной модели, т.е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения, признанных согласно МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов».

Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости

Показатель Модель учета
по справедливой стоимости
Модель учета
по первоначальной стоимости
Первоначальная оценка По фактическим затратам на приобретение
Последующая оценка и учет Все объекты отражаются по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев Все объекты отражаются по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (модель учета по первоначальной стоимости по МСФО 16 «Основные средства»)
Отражение изменения справедливой стоимости Прибыль (убыток) от изменения справедливой стоимости относится на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли, т.е. отражается в отчете о прибылях и убытках
Амортизация Амортизация не начисляется Амортизация начисляется также как по аналогичным основным средствам по МСФО 16
Исключения В исключительных случаях, когда не возможно определить справедливую стоимость для учета объектов инвестиционной недвижимости используется модель учет по первоначальной стоимости, ликвидационная стоимость принимается равной нулю
Обесценение Положения МСФО 36 не применяются (они уже выполнены, поскольку применяется учет по справедливой стоимости) Признаются убытки от обесценения в соответствии с МСФО 16 и МСФО 36 «Обесценение активов», включаемые в отчет о прибылях и убытках
Дополнительное раскрытие В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, необходимо раскрывать дополнительную информацию, касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости В финансовой отчетности обязательно должна быть раскрыта информация о справедливой стоимости или причины, по которым она не может быть определена

Пример 3.

Дополним данные Примера 2. По результатам оценки, проведенной независимым оценщиком, рыночная стоимость земельного участка на 31.12.2005 составила 2000 тыс. руб. В ноябре 2006 г. после объявления о начале строительства в непосредственной близости с земельным участком завода по производству бытовой химии, стоимость земельного участка, начала снижаться и на 31.12.2006 достигла 1 400 тыс. руб.

Требуется отразить объект инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности организации РАСЧЕТ за 2005 и 2005 гг. по 31.05.2005 в соответствии с:

а) моделью учета по справедливой стоимости;
б) моделью учета по первоначальной стоимости.

а) модель учета по справедливой стоимости

Выписка из финансовой отчетности организации «Расчет»

Учет аренды по международным правилам

Деятельность по сдаче имущества в аренду достаточно популярна в настоящее время. Поэтому предлагаем разобраться, как правильно отразить доходы и расходы от данного вида деятельности в рамках МСФО. Для организации такого учета в международной практике существует МСФО (IAS) 17 «Аренда».

Перед тем как говорить об учете доходов и расходов от аренды и раскрытии результатов деятельности в финансовой отчетнос­ти, дадим определения некоторых терминов, которые будут использоваться далее.

Определимся с терминами

Определения даны в п. 4 IAS 17.

При финансовой аренде предусматривается передача практичес­ки всех рисков и выгод, связанных с владением активом. Право собственности в конечном итоге может как передаваться, так и не передаваться.

Операционной арендой признается аренда, отличная от финансовой. Аренда классифицируется как операционная, если она не подразумевает передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом (п. 8 IAS 17). Правильная квалификация аренды имеет основополагающее значение для правильности ее дальнейшего учета. Этому посвящены п. 7—19 стандарта, а также SIC-27 «Установление экономи­ческой сущности сделок, имеющих юридическую форму аренды», разъяснение IFRIC 4 «Определение наличия в соглашении признаков договора аренды».

Датой начала арендных отношений считается наиболее ранняя из двух дат: заключения договора аренды и принятия сторонами обязательств в отношении основных условий аренды.

Началом срока аренды признается дата, начиная с которой арендатор получает возможность реализовать свое право на использование актива, являющегося предметом аренды. Это дата признания соответствующих активов, обязательств, доходов или расходов, возникающих в связи с арендой.

Минимальные арендные платежи (МАП) — суммы, которые могут быть потребованы от арендатора на протяжении срока аренды, за исключением условной арендной платы, затрат на обслуживание и налогов, подлежащих уплате арендодателем и возмещаемых ему. Применительно к арендатору это будут суммы, гарантированные им или стороной, связанной с арендатором. Применительно к арендатору это остаточная стоимость имущества, гарантированная арендатором, стороной, связанной с арендатором или третьим лицом, которое будет выполнять обязательства по гарантии.

При этом гарантированной остаточной стоимостью для арендатора будет часть остаточной стоимости, представляющая собой максимальную сумму, причитающуюся к выплате. Для арендодателя это часть остаточной стоимости, гарантированной арендатором или третьим лицом, которой будет выполнять обязательства по гарантии.

Справедливая стоимость оборудования на момент передачи его в аренду составляет 10 000 000 руб. Предполагаемая остаточная стоимость имущества по окончании срока аренды составляет 100 000 руб. Из этой суммы только 80 000 руб. является гарантированной стоимостью, за которую арендатор или другое лицо готовы выкупить оборудование. Негарантированная остаточная стоимость составит 20 000 руб. (100 000 руб. – 80 000 руб.). Минимальные арендные платежи за весь срок действия договора будут равны 9 980 000 руб. (10 000 000 руб. – 20 000 руб.).

Справедливой стоимостью признается денежная сумма, на которую можно обменять актив или произвести расчет по обязательству при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию независимыми сторонами (п. 24 IFRS 13).

Валовые инвестиции в аренду — это совокупность причитающихся арендодателю минимальных арендных платежей и негарантированной остаточной стоимости, начисляемой арендодателю.

Чистыми инвестициями в аренду считаются валовые инвестиции, дисконтированные с использованием ставки процента, подразумеваемой в договоре аренды.

Незаработанным финансовым доходом является разница между валовыми и чистыми инвестициями в аренду.

Ставка процента, подразумеваемая в договоре аренды, — это ставка дисконтирования, при использовании которой на дату начала арендных отношений агрегированная приведенная стоимость минимальных арендных платежей и негарантированной остаточной стоимости становится равна сумме справедливой стоимости актива, являющегося предметом аренды, и первоначальных прямых затрат арендодателя.

Расчетная процентная ставка по договору аренды — ставка процента, который арендатору пришлось бы платить по аналогичному договору аренды. Если же данную ставку определить затруднительно, расчетной процентной будет ставка, по которой на дату начала арендных отношений арендатор мог бы привлечь на аналогичный срок и при аналогичном обеспечении заемные средства, необходимые для покупки соответствующего актива.

Условной арендной платой (УАП) является часть арендных платежей, не зафиксированная в виде определенной суммы, а основанная на будущей величине фактора, изменение которого не связано с течением времени (например, процент будущих продаж, размер будущего использования, будущие индексы цен, будущие рыночные процентные ставки). УАП начисляется как расход в периоде ее возникновения (п. 25 IAS 17).

Теперь перейдем к правилам учета операций по аренде в соответствии с МСФО.

Учет финансовой аренды у арендатора (общие положения)

На дату начала срока аренды арендатор должен признать финансовую аренду в отчете о финансовом положении в качестве активов и обязательств. Сумма определяется равной справедливой стоимости имущества, полученного в аренду, или приведенной стоимости минимальных арендных платежей (если эта сумма ниже). Оба показателя определяются на начало арендных отношений.

Ставка дисконтирования, используемая при расчете приведенной стоимости минимальных арендных платежей, представляет собой ставку процента, подразумеваемую в договоре аренды, если ее можно определить. Если же ставку определить затруднительно, используют расчетную процентную ставку для арендатора. Любые первоначальные прямые затраты арендатора прибавляются к сумме, признаваемой в качестве актива (п. 20 IAS 17).

Важно иметь в виду, что в отличие от российских стандартов бухгалтерского учета в МСФО операции и другие события учитываются в соответствии со своим содержанием и финансовым смыслом, независимо от их юридической формы. При финансовой аренде арендатор получает экономические выгоды от использования актива, являющегося предметом аренды, на протяжении большей части срока его экономической службы в обмен на обязательство уплатить за это право сумму, приблизительно равную справедливой стоимости актива на дату начала арендных отношений и соответствующих затрат на финансирование (п. 21 IAS 17).

Минимальные арендные платежи распределяются между затратами на финансирование (затратами на проценты, которые учитываются в соответствии с МСФО 23 «Затраты по займам») и уменьшением непогашенного обязательства, а также по срокам погашения (краткосрочные и долгосрочные). Затраты на финансирование подлежат распределению между всеми периодами срока аренды так, чтобы получилась постоянная периодическая ставка процента по непогашенному остатку обязательства. Условная арендная плата начисляется в качестве расходов в тех отчетных периодах, в которых она возникает (п. 25 IAS 17). Зачет обязательства по арендуемым активам и стоимости арендуемого актива в финансовой отчетности арендатора не производится (п. 22 и 23 IAS 17).

Читать еще:  Налоговый Кодекс налог на дарение недвижимости

По активу, принятому на баланс по договору финансовой аренды, следует начислять амортизацию (п. 27 IAS 17). Если существует обоснованная уверенность в том, что арендатор получит право собственности к концу срока аренды, период предполагаемого использования будет соответствовать сроку полезного использования актива. В противном случае срок амортизации объекта определяется как наиболее короткий из двух сроков: аренды или полезного использования имущества.

1 января 2014 г. компания по договору аренды сроком на три года получает имущество, срок службы которого пять лет. Справедливая стоимость — 55 млн руб. Арендная плата перечисляется в конце каждого года и составляет 20 млн руб. Вмененная процентная ставка по договору аренды — 9%. Вычислим дисконтированную стоимость минимальных арендных платежей для определения стоимости первоначального признания.

Для дисконтирования используем следующую формулу расчета фактора дисконтирования (PV):

PV = 1 : (1 + ставка аренды (внутренней доходности))n,

где ставка аренды — вмененная процентная ставка по договору аренды;

Расчеты сведены в табл. 1.

Таблица 1. Расчет дисконтированной стоимости минимальных аренд ных платежей (МАП)

Дисконтированная стоимость арендных платежей

Что предписывает МСФО 16?

C даты начала действия аренды МСФО (IFRS) 16 требует от арендатора дисконтировать арендные платежи с использованием «ставки, предусмотренной договором аренды» (или «заложенной в договоре аренды» в переводе Минфина; дословно — ‘rate implicit in the lease’), если эта ставка может быть легко определена.

Если ставку нельзя легко определить, арендатор должен использовать доступную для него ставку заимствования кредитных средств. То есть ставку фактически доступных для него кредитов или займов — на тех же условиях (на ту же сумму, в тот же период времени и с аналогичным обеспечением).

Ставка дисконтирования, предусмотренная договором аренды, представляет собой процентную ставку, с помощью которой можно привести к текущей стоимости:

  • (а) Арендные платежи и
  • (б) Негарантированную остаточную стоимость (‘unguaranteed residual value’)

так, чтобы они были равны сумме

  • (в) справедливой стоимости базового актива и
  • (г) любым первоначальным прямые затраты арендодателя.

Роль ставки дисконтирования, заложенной в договор аренды (KPMG).

В документе «Основания для выводов» (‘Basis of Conclusions’), сопровождающим данный стандарт, IASB признает, что, поскольку ставка, предусмотренная договором аренды, учитывает оценку арендодателем остаточной стоимости базового актива в конце срока действия аренды и может зависеть от налогов и других факторов, известных только арендодателю (например, первоначальные прямые затраты арендодателя), арендаторам может быть сложно определить предусмотренную ставку для многих договоров аренды.

Это, в частности, относится к аренде, у которой базовый актив будет иметь значительную остаточную стоимость в конце срока аренды, например, аренде недвижимости.

При переходе на МСФО (IFRS) 16 применяются специальные положения к компаниям, которые применяют стандарт ретроспективно. В соответствии с этим переходными положениями арендаторы обязаны определять арендное обязательство и право собственности на активы, используя ставку привлечения дополнительных заемных средств (‘incremental borrowing rate’) на дату первоначального применения стандарта.

Следовательно, ставка, предусмотренная договором аренды, не будет подходить для целей перехода, когда используется ретроспективный подход.

На практике следует ожидать, что большинству арендаторов необходимо будет использовать ставку привлечения дополнительных заемных средств, по крайней мере, для некоторых (если не большинства) их договоров аренды.

Как арендатор должен определять ставку привлечения дополнительных заемных средств?

Приложение A МСФО (IFRS) 16 содержит следующее определение ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатором (в переводе Минфина):

«Ставка процента, по которой на дату начала арендных отношений арендатор мог бы привлечь на аналогичный срок и при аналогичном обеспечении заемные средства, необходимые для получения актива со стоимостью, аналогичной стоимости актива в форме права пользования в аналогичных экономических условиях»

Таким образом, ставка учитывает кредитоспособность арендатора, продолжительность аренды, характер и качество предоставленного обеспечения и экономическую среду, в которой произошла сделка. Следовательно, ставка привлечения дополнительных заемных средств арендатором для одной аренды будет отличаться от ставки другой аренды с существенно разными условиями.

На практике определение соответствующих дополнительных заимствований, вероятно, будет сложным и может потребовать использования эксперта по оценке. Этот процесс, вероятно, потребует рассмотрения:

  • Текущей структуры финансирования компании (например, какие долговые инструменты имеет организация и каковы условия этих инструментов);
  • Соответствующих ставок-ориентиров (например, доходность государственных облигаций или курсы учетных ставок Центрального банка);
  • Соответствующих условий аренды, включая характер базового актива.

Часто задаваемые вопросы о ставке дисконтирования в IFRS 16:

Может ли предприятие использовать средневзвешенную стоимость капитала (WACC) в качестве ориентира для увеличения ставки привлечения дополнительных заемных средств?

Это, как правило, нецелесообразно, поскольку WACC учитывает как долговое, так и акционерное финансирование и не относится к основной аренде.

Может ли доходность недвижимости использоваться в качестве ставки дисконтирования для аренды недвижимости?

Опять же, обычно такая ставка не подходит, так как доходность недвижимости будет специфичной для отдельной недвижимости, она не учитывает такие факторы, как срок аренды или кредитный рейтинг арендатора.

Однако доходность недвижимости может быть подходящей отправной точкой, в которую можно внести коррективы для получения соответствующей ставки привлечения дополнительных заемных средств.

Может ли одна компания группы использовать ставку другой компании группы?

Как правило, нецелесообразно использовать одну и ту же ставку в группе без соответствующих корректировок.

Почему ставка дисконтирования так важна при расчете арендных платежей?

В приведенной ниже таблице показано влияние небольшого изменения ставки дисконтирования до 100-летней аренды с ежегодными арендными платежами в размере 100 000 д.е.

Приведенная стоимость
за 100 лет аренды, д.е.

Снижение арендных платежей по сравнению
с 5%-й ставкой

Трехпроцентное увеличение ставки дисконтирования (с 5% до 8%) снижает текущую стоимость арендных платежей в этом сценарии на 37%. Следовательно, это приведет к:

  • признанию заниженных обязательств и прав собственности на активы;
  • снижению годовых амортизационных отчислений и, следовательно, улучшению операционной прибыли;
  • более высоким годовым процентным расходам и, следовательно, снижению обеспеченности процентов.

Поэтому следует соблюдать осторожность и определять приемлемые ставки дисконтирования.

Определение: Справедливая рыночная арендная плата — это предполагаемая сумма денег, которую будет арендовать недвижимость с определенным количеством спален, в определенной части страны. Как оценивается справедливая арендная плата? Справедливая рыночная арендная плата — это валовая оценка арендной платы, которая включает в себя базовую аренду, а также любые необходимые коммунальные услуги, на которые арендатор будет отвечать за оплату, например, газ или электричество.

Определение:

Справедливая рыночная арендная плата — это предполагаемая сумма денег, которую будет арендовать недвижимость с определенным количеством спален, в определенной части страны.

Как оценивается справедливая арендная плата?

Справедливая рыночная арендная плата — это валовая оценка арендной платы, которая включает в себя базовую аренду, а также любые необходимые коммунальные услуги, на которые арендатор будет отвечать за оплату, например, газ или электричество. Он не включает в себя ненужные утилит, такие как телефон, телевидение или интернет.

HUD прибывает на номера для каждой области с помощью данных переписи и с помощью опросов арендаторов. Каждый год HUD составляет список справедливых арендных ставок для более чем 2 500 столичных и не-столичных округов.

Что такое справедливая арендная плата за аренду?

Справедливая рыночная рента используется для определения размеров арендных ваучеров для государственных программ жилищного строительства, таких как Раздел 8 (Программа ваучеров для выбора жилья).

Также известен как: FMR, рыночная аренда

Пример:
В городе Ньюарк, штат Нью-Джерси, справедливая рыночная арендная плата за двухкомнатную квартиру составляет 1200 долларов. Справедливая рыночная арендная плата за одну спальню составляет 1000 долларов США.

Что такое раздел 8?

Раздел 8 — это программа, которая предоставляет финансовую помощь определенным лицам, чтобы помочь им позволить себе арендовать дом. Программа предоставляет жилищные ваучеры этим лицам. Чтобы получить право на получение ваучера, вы не можете зарабатывать больше, чем определенную сумму денег каждый год, исходя из количества людей в семье.

Если арендодатель соглашается арендовать арендатору раздела 8, программа раздела 8 сначала проверит имущество, чтобы убедиться, что оно соответствует определенным стандартам. Если имущество проходит проверку, то арендодатель будет выплачиваться каждый месяц в соответствии с программой Раздела 8.

Сколько будет оплачиваться Раздел 8?

Раздел 8 определит сумму ваучера, предварительно определив количество людей в домохозяйстве.

Затем он определит размер квартиры, к которой подходит домашнее хозяйство. Например, домохозяйка из трех человек может претендовать на ваучер на две спальни.

Поскольку справедливая рыночная арендная плата за единицу может сильно различаться в зависимости от области страны, в которой находится единица, раздел 8 затем устанавливает сумму ваучера, используя справедливую рыночную арендную плату для конкретного региона. В зависимости от дохода арендатора ваучер может не покрывать полную сумму ежемесячной арендной платы. Арендатор может по-прежнему нести ответственность за выплату части ежемесячной арендной платы.

Как установить правильную цену для вашего проката

Будет максимальная сумма, которую вы сможете снять для аренды по нескольким различным причинам. Эти факторы могут включать:

  • Местоположение: Местоположение вашего подразделения играет огромную роль в определении арендной платы.Если ваше имущество расположено в желаемом городе, вы можете заплатить больше. Если ваша собственность находится в лучшем школьном округе в городе, вы можете получить еще более высокую арендную плату. Два блока, которые находятся всего в двух кварталах друг от друга, могут командовать совсем другой арендной платой, потому что они находятся в разных городах или в разных школьных округах.
  • Размер: Будет максимальная сумма, которую вы сможете начислять на основе площади и количества спален и ванных комнат, которые у вас есть.
  • Удобства: Если ваше свойство имеет прекрасный вид, открытое пространство, центральное кондиционирование или недавно отремонтировано, вы можете заряжать больше для своего устройства по сравнению с другими единицами в районе, которые похожи по размеру к вашему устройству.
  • Спрос: Если в вашем районе есть много доступных единиц, и это не так много заинтересованных арендаторов, вам, возможно, придется отказаться от цены на своем устройстве, чтобы взять его в аренду.

Это может быть очень сложно оценить цену аренды. Это связано с проб и ошибок. Поиск по крайней мере трех свойств в вашей области, которые похожи на ваши, может помочь в определении правильной цены.

Финансовая аренда

Финансовой считается аренда, при которой происходит передача всех рисков и доходов, связанных с использованием арендованного имущества, арендатору. Право собственности на имущество может передаваться (или не передаваться) в конце срока аренды. При этом арендная плата в течение всего срока аренды обеспечивает арендодателю возмещение стоимости имущества и получение прибыли на вложенный капитал.

Аренда рассматривается как финансовая в следующих случаях:

  • – по окончании срока аренды имущество предается арендатору;
  • – арендатор имеет преимущественное право (опцион) на покупку имущества по справедливой цене;
  • – срок аренды совпадает со сроком экономической службы имущества;
  • – в начале срока аренды величина минимальных арендных платежей составляет практически всю справедливую стоимость имущества.

Арендатор должен отражать финансовую аренду в качестве актива и обязательства в бухгалтерском балансе по суммам, равным на начало аренды справедливой стоимости арендуемого имущества, или, если они ниже, то по дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей. При финансовой аренде имущество, сданное в аренду, должно учитываться только на балансе арендатора. В порядке отражения аренды в отчетности состоит различие между МСФО и российскими ПБУ. В России финансовая аренда носит название лизинг. Имущество, сдаваемое в лизинг, учитывается на балансе в I разделе актива баланса лизингодателя или лизингополучателя (Закон о лизинге). У лизингополучателя объект аренды отражается на забалансовом счете 001.

Существует вид аренды без права досрочного прекращения. Таковое возможно только в следующих случаях:

  • o при возникновении маловероятного условного факта хозяйственной деятельности;
  • o с согласия арендодателя;
  • o при заключении арендатором нового договора аренды, предметом которого является тот же самый или эквивалентный актив, с тем же самым арендодателем;
  • o в случае уплаты арендатором такой дополнительной суммы, которая позволяет обоснованно считать, что продолжение аренды гарантировано.
Читать еще:  Внесение изменений в кадастровый учет объекта недвижимости

Согласно МСФО 17 для учета аренды используются показатели, значение которых показано в табл. 3.10.

Перечень показателей, применяемых при определении аренды

Ставка процента (СП), подразумеваемая в договоре аренды – это ставка дисконтирования, при использовании которой на дату начала арендных отношений агрегированная приведенная стоимость минимальных арендных платежей и негарантированной остаточной стоимости становится равна сумме справедливой стоимости актива, являющегося предметом аренды, и первоначальных прямых затрат арендодателя. Расчетная процентная ставка по договору аренды – ставка процента, который арендатору пришлось бы платить по аналогичному договору аренды или, если таковую определить невозможно, ставка, по которой на дату начала арендных отношений арендатор мог бы привлечь на аналогичный срок и при аналогичном обеспечении заемные средства, необходимые для покупки соответствующего актива

Приростная ставка процента на заемный капитал

Приростная ставка процента (ПСП) на заемный капитал – это ставка процента, которую арендатору пришлось бы платить по аналогичной аренде. Если ставку определить невозможно, то применяется ставка на начало срока аренды, которую арендатор должен был бы платить по займам, полученным на такой же срок и при том же обеспечении в объеме, необходимом для покупки актива

Условная арендная плата (УАП) – это та часть арендных платежей, которая не фиксируется в виде определенной суммы, но основана на будущей величине фактора, изменение которого не связано с течением времени (например, будущий объем продаж, будущий объем использования, будущие индексы цен, будущая рыночная ставка процента)

Минимальные арендные платежи (МАП) платежи на протяжении срока аренды, которые требуются или могут быть потребованы от арендатора, за исключением условной арендной платы, затрат на обслуживание и налогов, подлежащих уплате арендодателем и возмещаемых ему вместе со следующим: применительно к арендатору – суммы, гарантированные арендатором или стороной, связанной с арендатором;

применительно к арендодателю – остаточная стоимость, гарантированная арендодателю либо арендатором, либо стороной, связанной с арендатором, либо третьим лицом, не связанным с арендодателем, которое в финансовом отношении способно выполнить обязательства по гарантии

Гарантированная остаточная стоимость (ОСт):

применительно к арендатору – часть остаточной стоимости, гарантированная арендатором или стороной, связанной с арендатором;

применительно к арендодателю – часть остаточной стоимости, гарантированная арендатором или третьим лицом, не связанным с арендатором, которое в финансовом отношении способно выполнить свои обязательства по гарантии.

Негарантированная остаточная стоимость часть остаточной стоимости актива, являющегося предметом аренды, реализация которой арендодателем не гаран тирована или гарантирована только стороной, связанной с арендодателем

Справедливая стоимость объекта аренды (ССОА)

это текущая рыночная стоимость объекта аренды за вычетом любых субсидий и налоговых кредитов, получаемых арендодателем

Срок экономической службы это: период времени, в течение которого предполагается использование актива в экономических целях одним или более пользователями либо

количество единиц продукции или аналогичных единиц, которое предполагается получить от использования актива одним или более пользователями

Срок полезного использования расчетный оставшийся с начала срока аренды период, не ограниченный сроком аренды, на протяжении которого предприятие предполагает получать экономические выгоды от использования актива

Первоначальные прямые затраты – дополнительные затраты, непосредственно связанные с подготовкой и заключением договора аренды, за исключением таких затрат, понесенных арендодателями, являющимися производителями или дилерами

Справедливая стоимость объекта аренды определяется по формуле

Распределение процентных платежей осуществляется следующим образом.

Проценты, начисленные за каждый отчетный период, выплачиваются как часть арендной платы, выплачиваемой в последний день отчетного периода. В конце каждого отчетного периода остаются обязательства по основной сумме.

Минимальные арендные платежи подлежат разнесению между финансовыми выплатами и уменьшением неоплаченного обязательства. Финансовые выплаты в обязательном порядке должны распределяться по периодам в течение срока аренды таким образом, чтобы получилась постоянная периодическая ставка процента на остающееся сальдо обязательства. Условная арендная плата в обязательном порядке подлежит начислению в качестве расходов в периоды их возникновения.

Финансовая аренда вызывает амортизационные расходы для амортизируемых активов и финансовые расходы для каждого учетного периода. Амортизационная политика для амортизируемых арендованных активов в обязательном порядке должна соответствовать той, которая применяется в отношении амортизируемых активов, находящихся в собственности, а признаваемая сумма амортизации обязательно должна рассчитываться в соответствии с МСФО 16 “Основные средства” и МСФО 38 “Нематериальные активы”. Если нет обоснованной уверенности в том, что арендатор получит право собственности к концу срока аренды, актив в обязательном порядке должен быть полностью амортизирован на протяжении самого короткого из двух сроков: аренды или полезной службы.

Арендодатели должны признавать активы, находящиеся в финансовой аренде, в своих бухгалтерских балансах и представлять их как дебиторскую задолженность в сумме, равной чистой инвестиции в аренду.

Существует два метода начисления процентов при финансовой аренде: актуарный и кумулятивный.

При применении актуарного метода проценты начисляются исходя из цены приобретения объекта аренды на начало каждого периода, которая складывается из стоимости объекта плюс процентные платежи минус ежегодное погашение аренды.

При применении кумулятивного метода проценты, начисленные за каждый год, выплачиваются как часть арендной платы, уплачиваемой в последний день года, поэтому в конце каждого периода остаются только обязательства по основной сумме.

ПРИМЕР 3.16

Условия: Компания Leaseholder выступила в качестве арендатора производственного оборудования, согласно договору финансовой аренды с арендодателем Tekhno, с 01.01.2013 в течение 4-х лет. Ежегодно арендатор выплачивает арендодателю по 516 долл. Изначально за оборудование было уплачено 1600 долл. Срок службы оборудования 8 лет. Метод начисления амортизации линейный. Ставка процентных платежей составляет 11% годовых.

Задание:

  • 1. Произвести расчет процентных платежей за весь срок аренды актуарным и кумулятивным методами.
  • 2. Отразить в отчете о финансовом положении учет операций, связанных с арендой у арендатора за первый и второй годы пользования оборудованием актуарным и кумулятивным методами.

Решение:

1. Актуарный метод.

Расчет арендной платы актуарным методом, долл.

Рыночная стоимость объекта на начало периода

Модель учета по справедливой стоимости и модель учета по переоцененной стоимости – в чем разница?

Многие считают, что модель учета по справедливой стоимости и модель по переоцененной стоимости – это одно и то же. Это неправильно!

Многие считают, что модель учета по справедливой стоимости и модель по переоцененной стоимости – это одно и то же. Это неправильно!

Указанные выше модели абсолютно разные, хотя они имеют одну общую черту – это справедливая стоимость.

Тем не менее, мы часто слышим неправильное заявление, например: «В соответствии с моделью учета по справедливой стоимости, необходимо переоценивать свои активы на регулярной основе до справедливой стоимости и отражать колебания справедливой стоимости в составе прочего совокупного дохода». В данном заявлении смешались вместе обе модели – модель учета по справедливой стоимости и модель учета по переоцененной стоимости.

Так в чем же разница?

Оценка по справедливой стоимости vs. оценки по переоцененной стоимости

Модель учета по справедливой стоимости Модель учета по переоцененной стоимости
Какой стандарт? МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость МСФО (IAS) 16 Основные средства
Какие активы?
  • только недвижимость (здания и земельные участки)
  • с целью прироста стоимости капитала
  • с целью получения арендных платежей
  • для производства или поставки товаров, оказания услуг
  • для сдачи в аренду другим компаниям
  • для административных целей
Как отражать?
  • по справедливой стоимости
  • изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибыли и убытке
  • переоцениваются регулярно до справедливой стоимости
  • изменения в переоценке отражаются в прочем совокупном доходе
Амортизируются? нет да
Как часто? ежегодно регулярно (возможно раз в несколько лет)

Модель учета по переоцененной стоимости

Модель учета по переоцененной стоимости является одной из опций последующей оценки, указанной в МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Это означает, что Вы можете применить данную модель для каких-либо активов, используемых в течение более 1 года в производственном процессе, для сдачи в аренду другим компаниям или для административных целей, включая Ваши здания и оборудования.

Согласно этой модели, Вы должны переоценивать свои активы на регулярной основе до их справедливой стоимости и амортизировать переоцененную стоимость в течение оставшегося срока полезного использования. Когда Вы переоцениваете свои активы, изменения справедливой стоимости отражаются в составе прочего совокупного дохода (с некоторыми исключениями).

Здесь важно отметить, что Вы можете использовать модель учета по переоцененной стоимости также для машин и оборудования (в отличие от модели справедливой стоимости), а также, вы можете начислять амортизацию (что нельзя делать в модели по справедливой стоимости).

Модель учета по справедливой стоимости

Модель учета по справедливой стоимости является одной из опций последующей оценки, указанной в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость». Вы можете применять данный стандарт только для зданий и участков земли, предназначенных для получения арендных платежей или прироста капитала (или и того и другого вместе).

Согласно этой модели, после первоначального признания Вы должны оценивать свои активы до справедливой стоимости и относить изменения справедливой стоимости на финансовый результат текущего периода.

К тому же, Вы НЕ можете применить модель учета по справедливой стоимости для вашей техники (в отличие от модели учета по переоцененной стоимости), а также, Вы НЕ начисляете амортизацию.

Для того, чтобы проиллюстрировать различия между моделью по справедливой стоимости и моделью по переоцененной стоимости, давайте решим небольшой пример.

Пример: Здание и 2 модели

1 января 2015, компания ABC приобрела здание с общей стоимостью 300,000 рублей. По состоянию на 31 декабря 2015 года доступна следующая информация:

  • Срок полезного использования здания составляет 30 лет.
  • Справедливая стоимость здания на 31 декабря 2015 является 310,000 рублей.

Какие бухгалтерские записи должны сделать ABC относительно этого здания в 2015 году:

  • Используя модель учета по справедливой стоимости?
  • Используя модель учета по переоцененной стоимости?

Здание и модель учета по справедливой стоимости

Здесь все довольно просто и легко. Компания ABC просто переоценивает здание до его справедливой стоимости в размере 310,000 рублей и, так как амортизация не начисляется, то больше никаких записей в учете делать не нужно.

Дт Инвестиционная недвижимость 10,000 рублей (310,000 – 300,000) Кт Прибыль от изменения справедливой стоимости – 10,000 рублей

При этом обратите внимание, что здание показано под заголовком «Инвестиционная недвижимость», а не «Основные средства» если, конечно, это здание используется либо с целью получения арендных платежей, либо с целью прироста стоимости капитала (в противном случае, вы не можете применять МСФО (IAS)40 и модель учета по справедливой стоимости).

Здание и модель учета по переоцененной стоимости

Точно так же, как и предыдущем случае, компания ABC должна переоценить свое здание до справедливой стоимости в размере 310,000 рублей. Однако, так как мы используем сейчас модель учета по переоцененной стоимости, то сначала необходимо отразить амортизацию за 2015 год. Так как срок полезного использования здания составляет 30 лет, то компания ABC делает следующие записи в учете:

Амортизация за 2015 год:

Дт Прибыль или убыток – амортизация – 10,000 рублей (300,000 деленное на 30 лет) Кт Основные средства – накопленная амортизация – 10,000 рублей

Переоценка по состоянию на 31 декабря 2015 года:

Дт Основные средства- 20,000 рублей (Справедливая стоимость 310,000 рублей минус балансовая стоимость 290,000 рублей) Кт Прочий совокупный доход – резерв переоценки – 20,000 рублей.

В 2016 году компания ABC будет начислять амортизацию в размере 10,690 рублей в год, которая рассчитывается от переоцененной суммы в размере 310,000 рублей деленной на оставшийся срок полезного использования 29 лет.

Маленькая хитрость здесь, что в 2016 году можно сделать перевод между нераспределенной прибылью и резервом переоценки в составе капитала на сумму разницы амортизационных отчислений от переоцененной стоимости и первоначальной стоимости, а именно:

Дт Капитал – Резерв переоценки 690 рублей Кт Капитал – Нераспределенная прибыль – 690 рублей

Цель этого переноса избыточной амортизации является постепенное списание резерва переоценки, образовавшегося при переоценке здания до нуля в течение оставшегося срока полезного использования.

Итак, надеемся, что после прочтения данной статьи у читателей немного уменьшится путаница, связанная с моделями учета по справедливой стоимости и по переоцененной стоимости для долгосрочных материальных активов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector