Риэлторская деятельность на рынке недвижимости

Понятие и сущность риелторской деятельности и риелторских услуг

Дата публикации: 25.03.2019 2019-03-25

Статья просмотрена: 1210 раз

Библиографическое описание:

Филатова, А. В. Понятие и сущность риелторской деятельности и риелторских услуг / А. В. Филатова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 12 (250). — С. 206-208. — URL: https://moluch.ru/archive/250/57502/ (дата обращения: 10.06.2020).

В наши дни в России возмездное оказание услуг занимает важное место в гражданском обороте. Сюда же относятся и обязательства по оказанию риелторских услуг на рынке недвижимости. За последние годы появилось внушительное сообщество риелторов, которые являются посредниками на рынке недвижимости. Деятельность риелторов, являющихся профессиональными субъектами рынка недвижимости, помогает участникам гражданского оборота в получении разных услуг, которые касаются операций с недвижимым имуществом. При этом клиенты риелторов экономят время и средства.

Прежде всего, необходимо разобраться с самой профессией риелтора. Риелтором является физическое либо юридическое лицо, занимающееся сведением двух сторон в вопросах, которые касаются отношений с недвижимостью (продажа, покупка, аренда) и получающее вознаграждение в виде комиссионных от сделки. Иначе говоря, лицо забирает определённый процент от свершившейся сделки в награду за то, что им был найден продавец либо покупатель (зависит от того, кто его нанимал). Деятельность риелторов и число риелторских фирм находятся в зависимости от потребностей населения на рынке жилья в каком-либо субъекте Российской Федерации.

В наше время риелторская деятельность считается довольно распространённым видом деятельности в России. Под риелторской деятельностью понимают деятельность индивидуальных предпринимателей и (или) частных фирм на основе соглашения либо договорённости с заинтересованным лицом по оказанию услуг при совершении различных операций с недвижимостью за определённое вознаграждение, осуществляемую на постоянной основе. Также риелторской деятельностью считают иную коммерческую профессиональную деятельность на рынке недвижимости.

Риелторская деятельность включает в себя действия по совершению сделок с жилыми и нежилыми помещениями, строениями, зданиями, сооружениями, земельными участками и правами на них и осуществляется по соглашению с заинтересованным лицом или по его доверенности. При этом риелторская организация может осуществлять действия и от своего имени, и от имени клиента, однако всегда за его счёт.

Риелторская деятельность имеет разные направления:

– посредническая деятельность при совершении сделок с недвижимостью или правами на неё между третьими лицами;

– деятельность по оказанию консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка и других возмездных услуг, которые сопутствуют гражданскому обороту недвижимости;

– деятельность по организации торговли недвижимостью;

– деятельность по доверительному управлению недвижимым имуществом;

Ещё можно упомянуть такие виды деятельности риелтора как управление недвижимым имуществом по доверенности, юридическое сопровождение объектов недвижимого имущества, девелоперская и редевелоперская деятельность, а также информационные технологии. Одной из основных считается брокерская деятельность, которая ведётся в интересах определённых лиц и за их счёт. Деятельность брокера связана с установлением, изменением или прекращением прав клиентов на объекты недвижимого имущества, которые должны быть зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Риелторскими услугами называются услуги, которые оказываются клиенту при осуществлении риелторской деятельности. Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые занимаются риелторской деятельностью на рынке услуг в области оборота объектов недвижимости и управления недвижимым имуществом, являются профессиональными участниками рынка недвижимого имущества.

Любая риелторская услуга включает в себя две части: подготовка к сделке и проведение сделки. Подготовка к сделке состоит из нескольких последовательных шагов.

Сначала клиент обращается к риелтору и высказывает ему свои пожелания, касающиеся того, хочет ли он продать, приобрести, арендовать недвижимое имущество либо совершить другую сделку с ним. Далее клиент должен ознакомиться с условиями работы риелтора. Если клиента всё устраивает, заключается договор. При покупке недвижимости фиксируются требования покупателя к ней, риелтор осуществляет подбор соответствующих требованиям вариантов. В случае продажи недвижимого имущества риелтор производит сбор и проверку необходимых документов, изучает спрос, размещает рекламу в средствах массовой информации, помогает устроить показ недвижимости.

Когда продавец и покупатель при помощи риелтора находят друг друга, они согласовывают условия сделки: стоимость объекта недвижимого имущества, сроки заключения сделки, сроки освобождения объекта недвижимости, порядок оплаты и т. д.

Далее продавец при помощи риелтора подготавливает необходимые документы, а покупатель подготавливает денежные средства для оплаты. Затем стороны заключают договор о порядке перехода права собственности на объект недвижимого имущества от продавца к покупателю. На этом процесс подготовки к сделке заканчивается, риелтор переходит непосредственно к её проведению.

Под проведением сделки подразумевается регистрация договора в УФРС, снятие с регистрационного учёта всех лиц, которые прописаны в объекте недвижимости, и освобождение объекта недвижимого имущества бывшими хозяевами. Продавец обязан предоставить покупателю фактически и юридически свободный объект недвижимости в определённые договором сроки. Покупатель должен передать продавцу определённую денежную сумму, предусмотренную договором.

После того как продавец получил денежные средства, а покупатель — объект недвижимого имущества и право собственности на него, риелторская услуга считается выполненной, риелтор получает вознаграждение.

Исходя из этого, риелторская услуга — это комплекс определённых действий, которые требуются для выполнения нужной клиенту сделки с объектом недвижимого имущества. Каждая подобная сделка совершенно уникальна, в связи с чем требуется разный набор действий, которые осуществляются риелтором в интересах своего клиента.

Подводя итог вышесказанному, нужно сказать, что сегодня риелторская деятельность является довольно распространённым видом профессиональной деятельности в России. Обращение к профессиональным риелторам помогает найти лучшие варианты решения вопроса с недвижимым имуществом, что позволяет сберечь время, нервы и деньги.

1. Гражданское право. Договорные обязательства: курс лекций / В. М. Асмандияров; Федеральная служба исполнения наказаний, Вологодский ин-т права и экономики. — Вологда: ВИПЭ ФСИН России, 2015. — 213 с.
2. Тордия И. В. Основные проблемы обязательственного права: учебное пособие. — Тюмень: Издательство Тюменского государственного университета, 2013. — 660 с.
3. Минина А. А. Исследование организационной культуры и ценностных ориентаций риелторов // Теория и практика сервиса: экономика, социальная сфера, технологии. — 2014. Вып. № 4 (22). — с. 66–73.
4. Чибикова Т. В. Место риелтора в экономической модели предпринимательства // Вестник Сибирской государственной автомобильно-дорожной академии. — 2013. Вып. № 6 (34). — с. 170–175.

Риэлтерская деятельность на рынке недвижимости

В последнее время в Казахстане появилось множество фирм зарабатывающих большие деньги на недвижимости. Их называют риэлтерскими фирмами. Этим названием мы обязаны английскому языку (по английски «realty» – недвижимость). Основой этого вида деятельности, тем объектом, с которым работают риэлтеры, является недвижимость.

Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглаше­ния с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по соверше­нию от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с зе­мельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилы­ми и нежилыми помещениями и правами на них.

В перечень видов риэлтерской деятельности, подлежащих лицензи­рованию включены следующие операции:

– продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на кон­курсной основе;

– деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в том числе и посредни­ческая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;

– деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юри­дических, так и физических лиц;

– заключение договоров купли-продажи жилых помещений с по­жизненным содержанием;

– деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

Риэлтерами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных коопе­ративов и государственных предприятий.

Гражданин имеет право заниматься риэлтерской деятельностью в случае, если он:

– дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан орга­ном опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет;

– зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица;

– прошел обучение на специальных курсах, получил заключение о квалификационном соответствии и государственнуюлицензию на за­нятие тем или иным видом риэлтерской деятельности.

Надо заметить, что современные казахстанские риэлтерские фирмы отнюдь не «зацикливаются» на посредниче­ских услугах – они сами, за свой счет покупают и продают недвижимое имущество, сдают принадлежащие им жилые и нежилые помещения, а также здания в аренду и произво­дят различные другие операции, так как любое юридиче­ское лицо имеет на это право.

В настоящее время эти фирмы в основном занимаются куплей-продажей недвижимости, ее обменом, сдачей и получением в аренду, оказанием посреднических услуг в сделках с недвижимым имуществом, предоставлением плат­ных и бесплатных консультаций в этой сфере, расселением квартир, экспертной оценкой вариантов (обмена, сделок купли-продажи и пр.), юридической проверкой недвижимо­сти. Кроме того, риэлтерские компании также могут оказы­вать услуги по организации денежных расчетов при совер­шении сделок с недвижимостью, производить оценку не­движимости. Правда, на последний вид деятельности – оценку – им необходимо получить отдельную лицензию.

Агент — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения бро­кером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-право­вых сделок с недвижимым имуществом. Агентская деятельность осу­ществляется риэлтером на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. Агентский договор может предусматривать возложение на риэлтера обязательства осуществить в отношении указанного в договоре недвижимого имущества опреде­ленные юридические и (или) иные действия, в том числе заключить, исполнить одну или несколько сделок с ним. Агент действует от свое­го имени и за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Законодательство предусматривает ситуации, когда риэлтер действу­ет в отношении не недвижимого имущества, а лично потребителя услуг (принципала). Это возможно при условии, что такие действия связаны с приобретением или отчуждением, принятием или передачей принципалом во временное или постоянное пользование в будущем недвижимого имущества (определенного в договоре или неопределен­ного на момент его заключения).

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) дого­вора поручения. В этом случае риэлтор осуществляет определенные до­говором юридические действия. Поверенный действует от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемо­го им недвижимого имущества. Действия поверенного в отношении лично доверителя могут быть признаны риэлтерской деятельностью при том же условии, что и действия агента.

Деятельность риэлтора в качестве брокера. Брокер — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом. Риэлтор признается осуществля­ющим деятельность в качестве брокера при заключении между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтер принимает на себя обязательство от собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.

Деятельность риэлтера в качестве дилера. Риэлтор осуществля­ет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, яв­ляющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок куп­ли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности самого риэлтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи).

Деятельность риэлтера в качестве посредника. Риэлтор выполняет роль посредника при заключении сделок с недвижимым имуще­ством или правами на него между третьими лицами. Посреднической риэлторской деятельностью признается деятельность по оказанию лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имуще­ство (приобрести или передать права на него), услуг по поиску кон­трагентов с целью последующего заключения соответствующих сде­лок, непосредственной стороной которых сам риэлтор не является.

Деятельность риэлтера по организации торговли недвижимым имуществом. Этот вид риэлторской деятельности заключается в пре­доставлении участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

– услуг по информационному обеспечению участников сделок (пре­доставление информации об объектах, ценах на них, иной информации);

– консультационных услуг, услуг по оформлению документов;

– услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых до­пускается исключительно при наличии лицензии на право осу­ществления банковской деятельности.

Деятельность риэлтера по созданию отдельных объектов недви­жимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование. Такого рода деятельность признается риэлторской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданско­му обороту недвижимого имущества. Вновь построенные объекты мо­гут находиться в собственности риэлтера или третьего лица (или не­скольких лиц). Если последующая деятельность риэлтера по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного или реконст­руированного недвижимого имущества соответствует признакам дея­тельности в качестве агента, поверенного, брокера или дилера, то эта деятельность также признается риэлторской. Эти положения сохра­няют силу и в том случае, если новый объект недвижимого имущества создается путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта, в частности путем расселения нанимателей из квартир ком­мунального типа, перевода помещений в жилищном и нежилом фон­дах или изменения правового режима использования мансардных и подвальных помещений и т.п.

Деятельность риэлтера по доверительному управлению недвижи­мым имуществом. Деятельность по доверительному управлению не­движимым имуществом признается риэлторской в части осуществле­ния доверительным управляющим агентских, дилерских, брокерских действий и действий по созданию объектов недвижимости о целью их последующей продажи и передачи в возмездное пользование.

Деятельность риэлтера по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлторская деятельность на рынке недвижимости

Основы риэлторской деятельности

1. Краткая характеристика рынка риэлторских услуг

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами.

Во-первых, это связано в связи со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и количество строительных фирм. В конце 90–х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большинство жилого фонда страны значительно постарело и вскоре нуждалось в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается не мало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение – лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых, это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно, жилье по Жилищному кодексу РСФСР можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 21 июля 2005 г.) (далее – ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг предлагают свои услуги и риэлторские фирмы. Они появились практически сразу же, вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку, или найм жилого помещения. Количество риэлторских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируется потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлторская деятельность, можно говорить о двух типах риэлторских фирм. Первый, наиболее распространенный вид риэлторских фирм – это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подъискиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне, существует спрос на покупку, продажу, обмен, найм жилого помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлторскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, возможно и филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными» поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор», в смысл и содержание которого вкладывается тот человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 года, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущетсва, поскольку занимались исключительно «посредническими» услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. В принципе, риэлторские фирмы появились и развивались в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно не велика. В основном за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране, рынок имеет совсем другую структуру и в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже невозможно. Для успешного развития и получения не малой прибыли риэлторские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования «продавать» еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в найм. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

В рамках настоящей книги мы будем говорить не только об участии риэлторских фирм в посреднических операциях с недвижимостью, но и расскажем о многих других формах участия риэлторских фирм на рынке недвижимости. Если исходить из Президентской программы «жилище», то можно сказать, риэлторскими услугами охвачен в основном «вторичный» рынок недвижимости. Вторичный рынок это как раз все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, их невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба. Применительно к рассматриваемой нами теме, когда мы будем говорить «недвижимое имущество», то будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы не только ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлторских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов страны риэлторские фирмы, то бы развиваться и существовать должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости. Конечно, к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне. Дадим понятие риэлторской деятельности.

Как меняется риэлторский рынок в России: к чему готовиться агенту

В 2016 году эксперты прогнозировали, что рынок риэлторских услуг рухнет — тогда закрылось 4138 агентств. По прогнозам, в 2019 году может грянуть новый кризис. Мы выяснили, что ждет рынок недвижимости и как это повлияет на доход риэлторов. Гипотезы нам помог проанализировать риэлтор Михаил Морозан, который изучил рынок недвижимости от аренды до продажи сложных инвестиционных объектов. Михаил ежегодно отвечает на 5 000 вопросов на ЦИАН и в соцсетях от людей, многие из которых становятся его клиентами.

Содержание:

Первичная недвижимость подорожает

Прогноз экспертов таков: из-за инфляции, роста НДС и отказа от привычной схемы долевого строительства с переходом на эскроу-счета (они будут заведены для каждого дольщика, чтобы внесенные деньги лежали в банке вплоть до ввода дома в эксплуатацию), с 1 июля 2019 года жилье в новостройках подорожает на 10-15%. На вторичном рынке цены продолжат снижаться в связи с уменьшением доходов населения, желанием собственников быстрее продать жилье, чтобы купить новое и ростом курса валют.

Что это значит для риэлторов: покупателей квартир в новостройках станет меньше. Чтобы их привлечь или удержать, придется уменьшать комиссионные за сделку.

Что делать: переключиться на вторичный рынок. В этом секторе продажи не упадут, а наоборот увеличатся, так как придут покупатели с первичного рынка.

Михаил Морозан, частный риэлтор:
— Риэлторам не стоит паниковать. В России каждое повышение цен провоцирует ажиотаж. Вспомните, как люди скупают соль и спички — то же самое будет происходить в первом полугодии на первичном рынке. Чем ближе нововведения, тем больше спрос будет «подогреваться» как риэлторами, так и СМИ. У риэлторов будет шанс увеличить продажи, но при этом общегодовая картина существенно не изменится, потому что за ажиотажем первого полугодия последует период отката, когда спрос на новые квартиры будет снижаться.

Станет меньше новостроек

Президент России поставил застройщикам задачу: строить по 120 млн кв.м нового жилья в год. Но вместо роста объемов количество новостроек снижается: в 2018 году в эксплуатацию ввели всего 75 млн кв.м, что на 5% меньше, чем в 2017 году. По мнению экспертов, из-за перехода на новую схему долевого строительства, объемы стройки будут только падать. Может случиться и так, что к 2024 году число новостроек снизится до 55 млн кв.м.

Что это значит для риэлторов: предложений по первичному жилью станет меньше, а цены на него вырастут. Поэтому всплеск спроса, какой был зафиксирован в 2018 году, не получит продолжения.

Что делать: опять же —уделить больше внимания вторичному рынку, где сохранится и спрос, и предложение.

Вырастут ипотечные ставки

В 2018 году ипотека была рекордно дешевой для России (меньше 10% годовых), поэтому очень многие стали покупать жилье. В 2019 ставки поползли вверх и уже достигают 10-11%. Согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», к концу 2019 ставки на ипотеку снова должны стать не выше 8,9%. Но, по словам экспертов, никаких предпосылок для такого снижения нет, так как ключевая ставка высокая, а экономическая ситуация в стране сложная.

Михаил Морозан, частный риэлтор:
— Считаю, что проценты по ипотеке не упадут, пока не будет снижена ключевая ставка Центробанка, а этого в перспективе не предвидится. Специалисты ЦБ уже собирались пересмотреть ее в начале февраля, но оставили на прежнем уровне 7,75%. Возможно, и будет субсидирование ставки, но направят его на поддержку первичного рынка. Провозглашая национальный проект, власти стараются обнадежить граждан. Но по факту один скачок доллара — и все обещания сотрутся.

Что это значит для риэлторов: будет падать спрос на жилье, который стимулировали дешевые кредиты. Тогда те, кому ипотека станет не по карману, могут временно обратить свое внимание на долгосрочную аренду.

Что делать: чтобы в сегменте аренды заработать сумму, равную сумме комиссионных с продажи квартиры, нужно потратить больше времени и намного активнее работать с арендаторами. Поэтому полностью переключаться на аренду не стоит.

Несмотря на то, что банки увеличивают ставки по ипотеке, нам еще далеко до «критической линии» в 12%, когда число заявок на кредит резко снижается. Поэтому спрос на покупку жилья все равно будет, пусть и не такой высокий. Из этого мы делаем вывод, что риэлторы станут зарабатывать меньше, ведь в 2018 году 65-70% сделок были ипотечные.

Михаил Морозан, частный риэлтор:
— В 2018 году рост заработных плат по данным Росстата составил 6,8%, а стоимость недвижимости выросла в среднем на 9%. Если в 2019 году разрыв между этими показателями будет больше 3%, то мы получим очередной кризис покупательской способности, а с учетом увеличения процентных ставок по ипотеке это реально. Конечно, государство стремится увеличить объемы продаж, выдвигая инициативы по субсидированию, но этого инструмента не хватит для увеличения спроса. Специалистов по недвижимости может постичь та же участь, что и в 2015 году, когда приходилось массово сокращать персонал и уменьшать стоимость услуг.

Не паникуйте раньше времени и подготовьтесь к изменениям с умом: закажите профессиональный аудит своего агентства и узнайте, есть ли у вас риски прогореть в кризис. Специалисты проанализируют вашу компанию по 50-ти показателям, найдут уязвимые места и подскажут, как их подтянуть.

Закажите бесплатный аудит бизнеса

Планируют утвердить профстандарт для риэлторов

В 2018 году Министерством труда был принят и отправлен на утверждение профильным ведомствам профстандарт для риэлторов, который отрегулирует деятельность агентов и сделает рынок риэлторских услуг в России менее стихийным. Только когда это произойдет — неизвестно, так как ведомства его еще не утвердили.

Что это значит для риэлторов: деятельность агентов будет защищена законом, появится профессиональная этика, а на рынке станет меньше недобросовестных риэлторов, так как каждый будет сдавать серьезный государственный экзамен Совету по профессиональным квалификациям, работающему на базе ТПП РФ. Оценка госорганами отсеет тех, кто плохо владеет профессией, и на рынке останутся самые надежные специалисты.

Михаил Морозан, частный риэлтор:
— Проект важный и нужный, но пока Министерство Труда и Соцзащиты не введет в справочник профессий деятельность риэлторов, рано говорить о других нормативных документах. Если в будущем профессия «риэлтор» обретет юридически признанный статус, у этой отрасли появится новая ступень развития, которая предполагает не только профстандарт, кодекс, но и лицензирование.

Уйдут те, кто не использует CRM

В 2017 году эксперты РБК составили список главных проблем, из-за которых страдает риэлторский рынок в России. Первая — это плохая работа агентств с CRM-системами. Из-за этого упускаются клиенты (агент может просто забыть про очередную заявку), нет алгоритмов для ускорения работы, регламентов и правил, которые повышают доверие клиента. В итоге более продвинутые компании, которые внедряют автоматизацию, могут вытеснить с рынка агентства, пренебрегающие CRM.

Ильдар Хусаинов, директор агентства недвижимости «Этажи», для сайта РБК:
— По нашим данным, в России около 130 тысяч риэлторов и еще 50 тысяч человек, которые себя ими называют. Основную долю рынка занимают крупные компании, а маленькие агентства закрываются. Мой прогноз: через два года в стране останется менее 100 тысяч риэлторов, а через пять лет — менее 70 тысяч. Чтобы задержаться в сфере недвижимости, нужно идти в ногу со временем и повышать продуктивность.

Что это значит для риэлторов: надо внедрять CRM-систему, чтобы привлекать и удерживать больше клиентов. Нужно только выбрать отраслевую систему с самыми эффективными функциями.

1. Автоматический подбор объектов

Риэлтор отмечает нужные параметры объектов по запросу клиента, и система сама находит подходящие квартиры.

Так происходит подбор объектов недвижимости по запросу в облачном сервисе SalesapCRM

2. Автоматическая публикация объявлений на сайты недвижимости

Не нужно тратить время на поиск площадок и размещение объявлений — всего 4 клика, и объявление само разлетается на 213 сайтов. Сэкономленные часы риэлтор может потратить на встречу с клиентом или показ квартиры.

Так происходит автовыгрузка объявлений на сайты недвижимости в SalesapCRM через интеграцию с сервисом Zipal.

3. Парсинг объектов

Риэлтору достаточно установить нужные фильтры и нажать кнопку поиска. Дальше CRM сама промониторит федеральные и региональные сайты недвижимости и покажет вам нужные объявления от собственников.

Так происходит поиск объектов на сайтах недвижимости через SalesapCRM

Те объекты, которые заинтересуют клиента, можно добавить в базу агентства и работать с ними. На весь процесс, благодаря интеграции с сервисом Inpars, уйдет не больше 5 минут.

Таким образом можно добавить подходящие объекты в базу SalesapCRM

4. Аналитика работы агентства

CRM автоматически формирует отчеты, из которых видно, сколько клиентов обращается в агентство, как оперативно риэлторы обрабатывают заявки, сколько звонков и показов делает каждый риэлтор. Такие отчеты полезны, когда риэлторский рынок встряхивает очередной кризис, ведь чтобы удержаться на плаву, нужно оперативно замечать и пресекать даже незначительные ошибки.

Разновидности отчетов в SalesapCRM

Во время сложных ситуаций на рынке недвижимости большая часть проблем в работе агента возникает из-за плохого контакта с клиентами. Чтобы быть востребованным и сохранить доход, следите за изменениями законов, интересуйтесь прогнозами и подстраивайтесь под потребности клиентов. Автоматизируйте работу, чтобы не отвлекаться на рутину, а больше контактировать с людьми, и тогда переживете любой кризис.

Автор: Анна Наумкина

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

• checkединая база объектов недвижимости;
• checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
• checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
• checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
• checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
• checkуправление клиентами, задачами и сделками,
• checkбесплатный тестовый период 7 дней.

Бизнес вчерашнего дня: 7 главных проблем современных риелторов

В последнее время сделано много заявлений о том, что агентства недвижимости закрываются, а риелторский бизнес находится под угрозой. Многие убеждены, что его отмирание неизбежно. Я не думаю, что эту сферу ждет скорая смерть — но согласен с тем, что сложившаяся система функционирования агентств недвижимости нежизнеспособна в долгосрочной перспективе.

В момент формирования риелторского рынка, то есть в девяностых годах прошлого века, люди недооценили важность этого сегмента экономики. Риелторская услуга 20–30 лет назад не являлась большой ценностью, а большинство агентств недвижимости были организациями ремесленного типа. За прошедшее время риелторский бизнес начал активно развиваться, а управленцы многих компаний поняли, что при правильных стратегиях его можно сделать большим и системным.

В Российской Федерации мало рынков, которые развиваются так же быстро, как риелторские услуги. Во многом из-за этого на лакомый кусок посреднических услуг при продаже недвижимости позарились все кому не лень. Ставки возросли: в 2017 году мало быть хорошим агентством недвижимости. Для успеха нужно стать как минимум сильным агрегатором.

Наряду с перспективами риелторского направления очевидно, насколько перспективен и капиталоемок рынок банковских услуг и рынок застройщиков. Пути на эти рынки лежат через контроль или хорошее взаимодействие с риелторским бизнесом. Большое количество участников рынка, банков и крупных девелоперов начали активно внедряться в это поле и применять различные инструменты для усиления своего присутствия. Можно констатировать: риелторские агентства не готовы к конкурентной борьбе такого уровня. Сегодня риелторский бизнес серьезно проигрывает в технологиях. Приведу семь примеров этого технологического отставания.

Первый: риелторский бизнес плохо работает с CRM-системами. Это означает, что агентства не укладываются в обещанные сроки обращения с клиентами, а у агентов нет хороших методик, стандартов и регламентов поведения. Уровень проработки бизнес-процессов и проектной работы внутри многих компаний находится на начальном уровне.

Эти замечания не относятся к компаниям, идущим в ногу со временем. Это никак не зависит от численности сотрудников: я встречал много небольших компаний, которые могут дать фору солидным системам. В то же время риелторский бизнес начинает укрупняться. Мы видим эту тенденцию и по официальным данным Сбербанка и ВТБ: крупные компании занимают все большую долю рынка, в то время как маленькие агентства сдают позиции и в конечном итоге закрываются.

По нашим данным, в России порядка 130 тыс. риелторов и еще 50 тыс. человек, которые в той или иной мере к ним себя относят. Очень вероятно, что в ближайшем будущем таких людей станет меньше. Тем, кто останется в этой сфере, придется повысить производительность. Мой прогноз: через два года в стране останется менее 100 тыс. агентов по недвижимости, а через пять лет — менее 70 тыс. риелторов.

Второй: слабо проводится автоматизация. В крупных компаниях в контакт-центрах обзвоны клиентов часто проводят роботы, а обработка информации идет с помощью анализа голоса. В таких структурах развиты различного рода автоматические коммуникации с клиентами. Общение осуществляется через личный кабинет, где все прозрачно, а онлайн можно сделать практически то же самое, что и офлайн. Далеко не у всех агентств недвижимости есть такой сервис.

Третий: у большинства риелторских компаний отсутствует возможность интеграции с крупными системами. Настало время общаться с банками, госорганами, крупными девелоперами, смежными системами автоматизированно — через протоколы передач данных. По данным одного из крупных банков, менее 5% агентств недвижимости России оказались готовы обмениваться с банками автоматически пакетами данных даже при условии, что все издержки этот банк готов взять на себя. У агентств просто нет необходимой инфраструктуры — и это серьезный негативный показатель. 95% агентств недвижимости в России фундаментально не готовы к технологическим прорывам — даже за чужой счет.

Четвертый: риелторские агентства не способны привлечь и удержать лучших специалистов. Таких специалистов получают те, кто увеличивает инвестиции в развитие бизнеса — а агентства недвижимости теряют сотрудников, выбирающих другое место работы. Это связано с нестабильным доходом риелторов и непрозрачными перспективами в данной сфере.

Если сравнить обучающие порталы крупных бизнес-систем и агентств недвижимости, мы увидим серьезное технологическое отставание последних. Сейчас анализом резюме занимаются интеллектуальные системы: с учетом модели компетенций конкретной профессии они выстраивают вероятностный ряд, ранжируют подходящие кандидатуры и отправляют им сообщения на почту. У подавляющего большинства агентств недвижимости нет элементарных систем учета звонков кандидатам и системы анализа метрик эффективности контактов с потенциальными кандидатами.

Пятый: у большинства компаний отсутствуют современные мобильные версии сайтов. Обратите внимание на график использования мобильных устройств. Доля пользователей, которые заходят на сайт со смартфонов, будет только нарастать. Уже в следующем году доля мобильного трафика в недвижимости перейдет через отметку в 40%, а большинство компаний в этой сфере до сих пор его не анализирует. Буквально по пальцам можно пересчитать эффективные сайты с современными мобильными версиями, которыми можно гордиться. Если же посмотреть на мировые тенденции, то впору сконцентрировать все усилия на разработке сайтов исключительно под мобильные устройства.

Шестой: в риелторском бизнесе нет единой системы ценообразования. Только единичные компании открыто позиционируют стоимость услуг, в идеале она должна быть четко определенной и заранее известной клиентам. Вместо этого потребители договариваются о расчете в индивидуальном порядке. Для кого-то услуга риелтора будет стоить 30 тыс. руб., а для кого-то 42 тыс. руб.

Отсутствие единой прозрачной системы ценообразования — показатель слабости и фактического отсутствия понимания ценности услуги. Сильные системы очень четко осознают, за что они берут деньги, а также сколько стоит каждая услуга. Если же брать риелторский бизнес, то здесь как агент сторговался, так и заработал. Это больше похоже на базар, чем на цивилизованный рынок.

И седьмой фактор: откровенно слабое общественное объединение. Российская гильдия риелторов (РГР) за последнее время не добилась никаких существенных результатов. Структура управления нежизнеспособна, а взносы для членов гильдии очень маленькие — возможно, из-за этого у гильдии не хватает средств на по-настоящему важные шаги. Сейчас никто не спрашивает мнения риелторского сообщества при разработке смежных законов. Я считаю, что это показатель кризиса отрасли, причем кризиса системного и серьезного.

Что будет дальше

Что дальше? Рынок уже атакован со всех сторон. Перечислю шесть крупных сил, которые сделают риелторский бизнес местом сражения. Первая — это банки. Вторая — онлайн-агрегаторы объявлений. Третья — различные инвестиционные фонды, которые вкладываются в развитие всевозможных сервисов для продавцов, покупателей и арендаторов недвижимости. Четвертая — застройщики, которые начинают активнее выходить на посреднический рынок за счет собственных финансовых ресурсов. Пятая — доходные дома.

Особое место займет государство, которое уже сейчас через программу реновации активно зашло на рынок недвижимости Москвы. Пока это всего один регион России, но за ним могут последовать другие. Параллельно государство будет максимально упрощать все сложности при сделках с недвижимостью — и это совершенно логично. В недалеком будущем процесс купли-продажи станет происходить одним движением кнопки, а при развитии блокчейна — еще проще. Все эти факторы будут давить на рынок и сокращать долю агентств текущего формата.

Конкуренты риелторских агентств — банки, сайты-агрегаторы и государство — уже проделали большой путь в автоматизации своих услуг. Они преуспели в сведении себестоимости почти к нулю. Это серьезный шаг, который невозможно игнорировать. Сейчас большинство агентств недвижимости работают и инвестируют в ресурсы, которые не будут нужны уже через три — пять лет. Побеждать будут те, кто признает новую реальность рынка через пять лет и перераспределит свои бюджеты развития на новые направления.

Наконец главный для многих вопрос: зачем вообще нужны риелторы? Многие говорят, что сам институт агентств недвижимости изжил себя. Я с этим не согласен. Риелторы будут нужны, но их функционал изменится. Сократится роль труда, вырастет роль IT-систем, которые создадут сложное переплетение.

Я понимаю, что со временем и банки, и застройщики, и страховщики, и оценочные компании, и фирмы, специализирующиеся на ремонте, будут отказываться от больших офисов и избыточного числа сотрудников. Часть продажных функций где-то сконцентририруется. На мой взгляд, у риелторского бизнеса есть большой шанс стать этим единым центром при условии нужной степени IT-подготовки.

Я также убежден, что между компаниями перечисленного профиля развернется конкурентная борьба за сильный бренд. Возможно, в ближайшие три — пять лет успех определят инвестиции в маркетинг и правильное позиционирование компетенций компании.

Мы наблюдаем очень хорошую динамику рынка во втором квартале 2017 года. Улучшилась ситуация с индексом доступности жилья в России, как результат — большое число сделок и рост объемов рынка. Если даже при текущих ипотечных ставках мы видим такую динамику, то что произойдет, когда ставки достигнут 6–7%? Я уверен, что рынок недвижимости ждет рост.

Да, цены падают, и в среднем по России новостройки практически сравнялись по цене со вторичным жильем. Раньше такого не было. Но падение цен — это, возможно, лучшее, что могло случиться с рынком недвижимости. Посмотрите на отрасль автомобилей и другие сегменты, которые не могли падать в цене: эти рынки сейчас переживают сложные времена.

На мой взгляд, риелторский бизнес, вместо того чтобы активно конкурировать за место под солнцем, занял оборонительную позицию. Во-первых, предпринимаются попытки лицензировать деятельность, чтобы оградить ее от потенциальных цифровых конкурентов и осложнить вход на рынок компаниям любого типа, при этом надеясь на введение стандартов, которые, безусловно, привнесут некую системность и упорядоченность рынку, но одновременно не дадут ему развиваться быстрыми темпами — и можно будет запросто прозевать технологическую революцию в отрасли.

Яркий пример — деятельность некоторых региональных отделений, которые вывели на рынок понятие закрепленности клиента за конкретным агентством недвижимости. Благодаря этой мере никакие другие участники объединения не вправе были напрямую продавать квартиру данного клиента. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) признала такие действия незаконными и указала на ограничение конкуренции от подобных мер. И это только один из примеров.

Тем временем бизнес во всех отраслях активно работает с чат-ботами, Big data, автоматическим распознаванием речи, технологиями дополненной реальности, автоматическим распознаванием документов, дистанционными программами обучения и умелым использованием геотаргетинга. Риелторским агентствам давно пора включаться в эту технологическую гонку.

Виды риэлторской деятельности

Риэлтерская деятельность — осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлтерские услуги — услуги, оказываемые при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (-ий) риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный участник рынка — профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

деятельность риэлтора в качестве брокера;

деятельность риэлтора в качестве дилера;

деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом; недвижимость лицензирование предприниматель риэлторский

деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлтерские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлтерских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой работой, то фирма просто не смогла бы существовать.

В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

Можно сказать, что сам термин «риэлтерская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в это слово при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на его структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии другие, что в итоге негативно сказалось на ней. Потому риэлтерские фирмы в одних, экономически более благополучных, регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлтерских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и происходит «рывками» в отдельных регионах страны.

Таким образом, риэлтерская деятельность — предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам: услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом; услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества.

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтер, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап — это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора. Второй как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтер должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.