Роль нотариуса в сделках с недвижимостью

Роль нотариуса в сделках с недвижимостью

Роль нотариуса в сделках с недвижимостью

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен или нет? Ведь и так расходы велики, стоит ли тратиться еще и на услуги нотариуса. Очень часто люди бездумно переплачивают и без необходимости удостоверяют сделку у нотариуса.
Да, иногда без нотариуса не обойтись, и удостоверение нотариусом документа является обязательным, например, если это доверенность на покупку или продажу, брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов.
Много вопросов вызывают сделки по выделению долей детям.

Статья обновлена 11.01. 2020 г Изменения в законах.

Разберемся подробно с разными ситуациями:

Содержание статьи подробное:

Нотариус в сделках с недвижимостью

Конечно немало сделок с недвижимостью оформляются без нотариуса, вернее без обязательного его участия.
По вашему желанию конечно нотариус вам заверит любой документ, только проку в этом нет ни какого, если по закону этот документ вступает в силу уже после подписания его участниками сделки.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации с 01.03.2013 года и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки ( за исключением ниже перечисленных сделок).

01.01.2020 года вступили в силу изменения в законодательство РФ. Теперь добросовестный приобретатель единственного жилья может получить компенсацию убытков при потере прав собственности из казны РФ. ( ст. 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).

Добросовестным приобретателем недвижимости признается покупатель, который полагался на данные из государственного реестра недвижимости и убедился в отсутствии ограничений прав продавца на продажу ( ст. 8.1, п.6 Гражданского кодекса РФ)

Получить данные из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости может каждый желающий за 250 рублей (электронная выписка из ЕГРН) или 400 рублей( выписка из ЕГРН на бумажном носителе).

Договоры и соглашения, оформляющие сделку с недвижимостью и удостоверенные нотариусом, в обязательном порядке подлежат передаче в Росреестр для регистрации перехода права.

Регистрация перехода права к новому правообладателю является обязательной процедурой, завершающей сделку с недвижимостью.

Для Росреестра нотариус обязан подготовить копию договора(соглашения) и заверить ее.

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает от уплаты госпошлины за регистрацию права собственности приобретателя права(покупателя).

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает продавца от уплаты госпошлины за внесение изменений в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, если в этом есть необходимость.

Обязательные нотариальные сделки

Давайте разберемся, а что такое сделка?

Сделка — это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.
Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными.

ВНИМАНИЕ! ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ! от 01.05.2019 г

Новая редакция ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Подписан В.В.Путиным 01.05.2019 г.
Вступит в силу через 90 дней после официального опубликования.

Купля-продажа и другие сделки по отчуждению прав

Большинство письменных документов, выражающих условия сделки с недвижимостью не требуют удостоверения у нотариуса.

Не нужно заверять у нотариуса:

  • Договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  • Договор мены квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  • Договор дарения квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире

при условии, что:

  • собственник объекта недвижимости владеет им единолично,является полностью дееспособным и отчуждает объект недвижимости целиком, либо долю в праве на этот объект
  • собственники объекта недвижимости владеют им на праве общей совместной собственностиявляются полностью дееспособными и отчуждают объект целиком или долю в праве на него ( регистрация долевой собственности)
    Изменения в порядке ведения ЕГРН:

    90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

    Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости или долей в праве на этот объект недвижимости владеет:

    • недееспособный или ограниченно дееспособный
    • несовершеннолетний

    Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости владеют несколько человек на праве общей долевой собственности, даже если отчуждение этой недвижимости происходит одномоментно всеми участниками долевой собственности. ВНИМАНИЕ ИЗМЕНЕНИЕ В ЗАКОНЕ!
    18.04.2019 года Государственная Дума приняла поправки в ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» (вступят в 31.07.2019 г).
    При одновременном отчуждении долей в праве общей долевой собственности договор купли-продажи можно будет делать в простой письменной форме(без нотариуса)

    Выделение долей детям

    Залог(ипотека) долей в праве долевой собственности

    01.10.2018 г вступили в силу поправки в часть 1 статьи 42 ФЗ 2о государственной регистрации недвижимости. И теперь договоры залога долей в праве общей долевой собственности подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. (это правило действует до 31.07.2019 года. Далее вступают в силу поправки от 01.05.2019 г)

    Если регистрируется ипотека (залог) на объект недвижимости, находящийся в единоличной или общей совместной собственности, договор залога составляется в простой письменной форме.

    Очень часто, при покупке объекта недвижимости в долевую собственность за счет кредитных средств, договор залога не составляют, а прописывают ипотеку долей в самом договоре купли-продажи (ДКП). Который наряду с заявлением, является основанием для внесения записи об ипотеке в ЕГРН.
    В таком случае ДКП — подлежит удостоверению у нотариуса.

    01.05.2019 года внесены поправки в ст.42:

    «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
    Подписан 01.05.2019 г
    Вступит в силу через 90 дней!

    Нотариус в сделках с недвижимостью: Доверенность

    Доверенность — удобный юридический инструмент и применяется в сделках с недвижимостью довольно часто.

    Необходимо иметь ввиду, что ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому правообладателю подать заявление в Росреестр «… о невозможности заявления о регистрационном действии без его личного участия». В этом случае доверенность уступает этому заявлению.

    Доверенность на приобретение недвижимости

    В доверенности на приобретение недвижимости нельзя допускать ошибок. Вернее необходимо прописать все полномочия доверенному лицу, иначе сделка не состоится. Упустив, казалось бы мелочь, доверитель сделает этот документ бесполезным.

    Смотрите видео урок об этом:

    Нотариус в сделках с недвижимостью: Оформление недвижимости, полученной в наследство

    При оформлении наследства без нотариуса не обойтись. Здесь у него ключевая роль. Обращаться для вступления в наследство необходимо только к определенному нотариусу вашего нотариального участка. Список нотариальных участков вы можете посмотреть на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, выбрав ваш субъект федерации.

    Нотариус в сделках с недвижимостью: Раздел недвижимого имущества супругов

    Раздел недвижимого имущества супругов чаще всего происходить после прекращения брачных отношений. Однако, закон не запрещает разделить совместно нажитое недвижимое имущество во время брака.
    Но такой договор или соглашение о разделе имущества подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, иначе Росреестр откажет в регистрации права собственности.

    Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности и хотят, например, подарить (выделить) долю в праве на квартиру ребенку , то с 10.04.2018 года есть возможность оставить в совместной собственности долю в праве, а права на оставшуюся долю/доли перевести на детей.

    И только потом каждый из супругов может распоряжаться своей долей по своему усмотрению — продать или подарить всю свою долю или часть ее третьему лицу.

    Договор (соглашение) составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры не принимаются.

    Нотариус в сделках с недвижимостью: Брачный договор

    Брачный договор, в том числе, определяет права каждого из супругов на недвижимое имущество, купленное в браке.

    На основании Семейного кодекса РФ — недвижимое имущество, приобретенное в браке оформляется в общую совместную собственность или на одного из супругов, при этом имущество считается совместно нажитым и может быть отчуждено с участием обоих супругов или на основании нотариального согласия другого.

    Если супруги хотят оформить общую долевую собственность на объект недвижимости, без нотариального брачного договора не обойтись.

    Материнский капитал на покупку жилья

    Нередко нотариус участвует в сделках с применением средств материнского капитала.

    Регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса

    Нотариус осуществляет так же передачу документов по сделке в Росреестр через интернет. Услуга эта дорогая. Но нужна ли она вам?

    Ведь на основании нотариального договора регистрация перехода права осуществляется всего за три рабочих дня. И больших очередей в МФЦ сейчас нет. Два дня необходимо для доставки документов в Росреестр о обратно.

    Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на продажу недвижимости

    Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на покупку недвижимости

    В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса

    Инициатива запретить государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса обсуждается давно. Ряд законодателей считает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав россиян. Однако пока далеко не все операции с недвижимостью требуют нотариального заверения.

    «РБК-Недвижимость» подготовила карточки о том, какие сделки необходимо заверять, в чем заключаются функции нотариуса и сколько стоят такие услуги.

    НотариусДля чего он нужен

    Нотариус по сути своей работы действует от имени государства. Он проверяет документы на подлинность, саму сделку — на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, — на предмет дееспособности и добровольности принятых решений. Нотариус может выступить гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и в соответствии с требованиями законодательства заключили именно ту сделку, о которой договорились.

    СделкиВ каких из них необходимо участие нотариуса

    По данным Федеральной нотариальной палаты, обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

    Участие нотариуса необходимо, если сделки совершаются с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

    Нотариальному удостоверению также подлежит такой вид договоров, как рента (ст. 584 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нотариус также ведет наследственные дела, которые зачастую касаются передачи недвижимости.

    Кроме того, семейным законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ). Эти сделки могут решать вопросы имущественного характера и в отношении недвижимости.

    Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами также должны быть нотариально удостоверены.

    Удостоверение по желаниюВ каких случаях участие нотариуса желательно, даже если не необходимо

    По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки, рассказали в Федеральной нотариальной палате. Например, заключая договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, участники сделки рискуют оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные его условия, которые могут привести к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус может помочь составить проект договора и провести юридически значимые проверки в соответствии с требованиями законодательства.

    Наконец, если возникнет спор, основанный на нотариально удостоверенной сделке, то ее участнику не придется доказывать в суде обстоятельства, которые удостоверены нотариусом (ст. 61 ГПК РФ). А если сторона по нотариально удостоверенному договору не исполняет принятых на себя обязательств, то принудить такую сторону к их исполнению можно по исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд (ст. 90 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

    ЦеныСколько сейчас стоят услуги нотариуса

    За удостоверение нотариальной сделки установлен тариф, который состоит из государственной пошлины (нотариального тарифа) и платы за услуги правового и технического характера. Госпошлина установлена Налоговым кодексом России в зависимости от вида сделки и Основами законодательства Российской Федерации о нотариате.

    По данным Федеральной нотариальной палаты, в настоящий момент установлены следующие тарифы на оплату услуг нотариуса, требующих обязательной нотариальной формы:

    • соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
    • договор ренты — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
    • договор отчуждения недвижимости — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
    • брачные договоры — 500 руб.;
    • соглашения об уплате алиментов — 250 руб.

    На услуги по заверению сделок по отчуждению недвижимости, не требующие обязательной нотариальной формы, установлены такие тарифы:

    детям, родителям, супругам, внукам:

    • при оценке до 10 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки;
    • при оценке свыше 10 млн руб. — 23 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 50 тыс. руб.;
    • при оценке до 1 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,4% от суммы сделки;
    • при оценке от 1 млн 1 руб. до 10 млн руб. включительно — 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн руб.;
    • при оценке свыше 10 млн руб. — 25 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 100 тыс. руб.

    УслугиИз чего складывается их стоимость

    Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей: установленного законом тарифа за нотариальное удостоверение и плата за услуги правового и технического характера (УПТХ). Стоимость услуг правового и технического характера устанавливается в каждом регионе отдельно решением местной нотариальной палаты. Ознакомиться с размером платы за УПТХ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты либо на сайте нотариальной палаты своего региона.

    Купля-продажаЧто делает нотариус при таких сделках

    При удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, убедиться в действительности намерений сторон, проверить, не противоречит ли оно требованиям закона. Также нотариус проверяет, принадлежит ли имущество лицу, его отчуждающему. Нотариус получает и фиксирует информацию о наличии или отсутствии обстоятельств и фактов, имеющих юридическое значение.

    Нотариальное удостоверение по сути означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Например, нотариус при удостоверении договора проверяет принадлежность имущества, наличие или отсутствие обременений и арестов (запретов), прав третьих лиц, а также наличие или отсутствие совместной собственности супругов, брачного договора. Он также проверяет, есть ли сведения об участниках сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, а также выясняет, признавался ли правообладатель недееспособным или ограниченно дееспособным.

    НаследствоКаковы функции нотариуса в наследственных делах

    При ведении наследственных дел у нотариуса много функций. Например, он принимает заявления о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет правовые последствия этих шагов, извещает об открывшемся наследстве тех наследников, место жительства или работы которых ему известно, принимает претензии от кредиторов наследодателя, принимает меры к охране наследственного имущества (когда это необходимо в интересах наследников, кредиторов или государства).

    Он также устанавливает факт, время и место открытия наследства, основания для наследования по завещанию, наличие оснований наследования по закону, наличие прав заявителя на обязательную долю в наследстве, состав и место нахождения наследственного имущества, информацию о стоимости наследственного имущества, наличие или отсутствие обременений, арестов наследственного имущества и многое другое. Наконец, нотариус выдает свидетельства о праве на наследство.

    ИнформацияГде можно найти сведения о заверенной нотариусом сделке или завещании

    Существует Единая информационная система нотариата, куда попадают сведения обо всех совершенных нотариальных действиях. По данным Федеральной нотариальной палаты, все граждане страны могут свободно получить из системы лишь ряд сведений:

    • сведения о доверенности (о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена);
    • сведения о залоге движимого имущества;
    • сведения об открытых наследственных делах с информацией о нотариусе, в производстве которого находится наследственное дело.

    Эти данные можно получить ежедневно и круглосуточно, плата за них не взимается.

    По остальным видам нотариальных действий круг лиц, имеющих доступ к информации, ограничен и установлен законодательством.

    Требуется печать

    Росреестр разъяснил, какие сделки с недвижимостью следует оформлять у нотариуса

    Итак, без подписи нотариуса не могут пройти сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом, если есть опека. Абсолютно та же ситуация, когда отчуждается недвижимость, принадлежащая ребенку или взрослому, но признанному ограниченно дееспособным.

    Точно такое же требование об обязательной подписи нотариуса предъявляется к сделкам с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию сделки, регистрацию права, ограничения или обременения права представляются в Росреестр по почте.

    И в обязательном нотариальном удостоверении нуждается доверенность с правом представления заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также доверенности, которые представляются почтовым отправлением. Похожее требование распространяется в том числе на доверенности, позволяющие распоряжаться зарегистрированными в государственных реестрах правами.

    Нотариального удостоверения требуют еще и договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке. Придется сходить к нотариусу и с соглашением об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

    В Росреестре напомнили, что с 31 июля 2019 года вступил в силу Закон “О государственной регистрации недвижимости”. И в результате чего перестал действовать прежний порядок, который требовал обязательного удостоверения некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности.

    Нововведение позволяет участникам общей долевой собственности, которые принимают совместное решение совершить сделку, сократить время и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.

    Теперь не требуется нотариально удостоверять сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Такой же порядок действует и для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, которые заключаются с кредитными организациями. При этом законодательство по-прежнему требует нотариального удостоверения во всех других случаях сделок по отчуждению или договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

    По состоянию на 30 июня 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 66,1 миллиона прав общей долевой собственности физических лиц.

    Константин Корсик, президент Федеральной нотариальной палаты

    Присутствие нотариуса в сделках с недвижимостью, тем более если речь о сделках с долями, обеспечивает их безопасность, законность и защиту прав участников таких сделок. Юридически значимость работы нотариуса состоит в том, что он разъясняет сторонам правовые последствия сделки. Обязательно проверяет, понимает ли человек смысл того, что подписывает, а также проводит полную юридическую экспертизу документов. Без проверки таких моментов нельзя говорить о гарантиях законности сделки, ее защиты от оспаривания. Дополнительной гарантией законности сделки служит полная имущественная ответственность нотариуса.

    Там, где присутствует нотариус, обязательно общий уровень законности сделок и защищенности прав граждан резко возрастает, как, например, это происходит в европейских странах.

    1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

    В соответствии с п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

    В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.

    Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.

    1) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

    2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:

    • сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
    • сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
    • сделок по отчуждению земельных долей;
    • сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
    • договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

    3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

    4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

    5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).

    6) Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).

    7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).

    8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).

    9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).

    10) Завещание (ст. 1124 ГК РФ).

    11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

    12) Брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

    13) Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса Российской Федерации).

    14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

    15) Договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

    16) Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

    17) Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

    Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.

    Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность .

    определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. нотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

    Как заверить договор у нотариуса

    И сколько это стоит

    В некоторых случаях простого письменного договора недостаточно — закон требует обязательного нотариального удостоверения. Иногда стороны договора сами решают не ограничиваться своими подписями и идут в нотариальную контору — даже если по закону это не обязательно.

    У нотариально заверенного договора есть несколько преимуществ перед обычным письменным документом. Минус тоже есть: за заверение придется дополнительно заплатить.

    Расскажем, зачем идти к нотариусу и когда заверять договор обязательно по закону.

    Что такое нотариальное заверение договора

    Корректнее процедура называется нотариальным удостоверением договора — это проверка законности сделки нотариусом или лицом, исполняющим его обязанности. Нотариус должен убедиться, что у сторон есть право подписать договор и что этот договор не нарушает их права. Стороны должны четко выразить свою волю в заверяемом документе и подписать его при нотариусе.

    В законе есть перечень сделок, для которых нотариальное удостоверение обязательно, — остальные могут быть заверены по желанию сторон.

    Если по закону удостоверение договора обязательно, а стороны к нотариусу не пошли, сделка будет считаться ничтожной и не будет нести никаких юридических последствий. То есть ее как будто не было.

    Если один участник договора полностью или частично выполнил действия по договору, а второй отказался идти к нотариусу, первый участник может пойти в суд и потребовать признать сделку действительной без удостоверения. При положительном решении суда последующее нотариальное заверение сделки не потребуется.

    Участник договора, который необоснованно отказывается идти к нотариусу, должен возместить другому убытки из-за задержки совершения или регистрации сделки.

    Преимущества нотариального заверения договора. Если стороны заключают договор, для которого нотариальное удостоверение обязательно, визит к нотариусу — единственный способ заключить такой договор. В остальных случаях участники договора сами решают, заверить договор у нотариуса или ограничиться обычным письменным документом.

    Заверенный договор дает участникам больше правовой защиты, потому что нотариус:

    1. Проверяет законность документов.
    2. Разъясняет участникам юридические последствия договора.
    3. Проверяет дееспособность сторон.
    4. Устанавливает действительные намерения участников сделки.
    5. Проверяет наличие арестов в отношении недвижимого имущества, если договор касается недвижимости.

    Нотариус должен засвидетельствовать, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.

    Если кто-то из участников договора потеряет свой экземпляр подписанного документа, он всегда сможет получить у нотариуса дубликат. Он будет иметь такую же юридическую силу, как и подлинник.

    Если заверяется договор купли-продажи недвижимости, нотариусы могут предложить удобную и безопасную форму расчета между покупателем и продавцом — через депозит нотариуса. Покупатель внесет деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса, — а нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

    Дополнительное преимущество нотариального удостоверения сделок с недвижимостью — сокращенные сроки государственной регистрации. Нотариус сам подает документы в Росреестр. Если документы подаются в электронном виде, срок регистрации сокращается до 1 дня, если в бумажном — до 3 дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются за регистрацией в Росреестр или МФЦ, срок регистрации составляет 7—9 дней соответственно.

    Еще нотариально удостоверенный договор намного сложнее оспорить в суде, поскольку при сделке присутствовал незаинтересованный свидетель. Нотариус сможет подтвердить, что участники действовали без принуждения, полностью понимали смысл своих действий и их последствий и подписывали договор собственноручно.

    Какие договоры подлежат обязательному заверению у нотариуса

    По закону обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

    1. Сделки, в которых за одного из участников расписывается другой человек. Так бывает, когда из-за физического недостатка, болезни или неграмотности участник сделки не может расписаться самостоятельно.
    2. Договоры ренты.
    3. Договоры, по которым отчуждаются доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Есть исключения: например, если доля отчуждается самому обществу или распределяется между участниками ООО, идти к нотариусу не нужно.
    4. Договоры отчуждения или ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Например, если человеку принадлежит половина квартиры, он может ее продать, подарить или обменять на что-то другое только по нотариально удостоверенному договору. Исключение — если в результате сделки покупатель становится собственником всей недвижимости целиком.
    5. Сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.
    6. Брачные договоры.
    7. Договоры поручительства, которые заключаются застройщиками, чтобы обеспечить обязательства перед участниками долевого строительства.
    8. Договоры условного депонирования (эскроу), за исключением депонирования безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг.

    Закон может установить обязательное нотариальное удостоверение и для других сделок. Кроме того, обязательному заверению подлежат сделки, в которых стороны договорились о нотариальном удостоверении.

    Также придется обратиться за заверением договора, который оформлен в связке с основным нотариально заверенным договором. Это, например, предварительный договор, соглашение об уступке требования, договор залога в обеспечение исполнения обязательств.

    Виды сделок, которые не нуждаются в нотариальном заверении договора. Сделки, для которых ни законом, ни соглашением сторон не предусмотрена обязательная нотариальная форма, могут обойтись без заверения. Например, купля-продажа , дарение, мена, аренда какого-либо имущества. Можно не удостоверять договор лизинга или займа, концессионное соглашение, договор на оказание услуг или агентский договор.

    Как заверить договор

    Чтобы заверить договор, необходимо обратиться в нотариальную контору. Можно выбрать любого нотариуса — чаще всего участники договора обращаются к тем, что располагаются недалеко от дома или работы, чтобы не тратить время на дорогу.

    Если сами готовите проект договора, проследите, чтобы его текст соответствовал нормам действующего законодательства.

    Если хотите, чтобы договор составил нотариус, приготовьтесь подождать: сначала надо предоставить документы, затем нотариус составит проект договора, вы с ним ознакомитесь, и только после этого договор можно подписать. Разные нотариусы тратят разное время на подготовку проекта договора: кто-то делает документ в тот же день, другим нужно несколько дней.

    Время ожидания также зависит от документов и информации для заключения и заверения договора. Подписать и удостоверить договор вы сможете только после того, как нотариус получит все необходимые сведения.

    Например, если сделка связана с отчуждением или залогом недвижимости, то сведения о принадлежности имущества собственнику, наличии обременений и т. п . нотариус получает из ЕГРН.

    Запрошенная информация, как правило, поступает нотариусу в течение 1—2 дней . Если в реестре нужной информации не окажется, нотариус вправе запросить дополнительные документы у того, кто отчуждает недвижимость.

    В процессе удостоверения сделок нотариус последовательно совершает такие действия:

    1. Устанавливает личность лица, обратившегося за нотариальным действием.
    2. Проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочия совершить сделку.
    3. Проверяет документы, если они были получены не из ЕГРН, а от участника договора.
    4. Разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора.
    5. Ставит удостоверительную надпись на договор, подписанный сторонами в его присутствии.

    Для установления личности заявители могут предъявить нотариусу один из следующих документов:

    1. Паспорт гражданина РФ.
    2. Заграничный паспорт гражданина РФ.
    3. Дипломатический паспорт.
    4. Служебный паспорт.
    5. Документ иностранного гражданина.
    6. Удостоверение моряка.
    7. Разрешение на временное проживание или вид на жительство.
    8. Удостоверение или проездной билет беженца.
    9. Свидетельство о предоставлении временного убежища на территории РФ.
    10. Документ, удостоверяющий личность на период рассмотрения заявления о признании гражданином РФ или о приеме в гражданство РФ.
    11. Другой документ, удостоверяющий личность в соответствии с законодательством РФ или международным договором.

    В некоторых случаях нотариус передает удостоверенный договор на государственную регистрацию. Например, если нужна регистрация прав на недвижимое имущество. Или если удостоверяется договор об отчуждении доли или части доли в уставном капитале ООО или акцепт безотзывной оферты.

    Документы для заверения договора у нотариуса. При удостоверении разных сделок могут потребоваться разные документы, например:

    1. Устав, учредительный договор и лицензия или свидетельство о допуске СРО — чтобы подтвердить правоспособность юридических лиц.
    2. Доверенность, договор или решение собрания — чтобы подтвердить полномочия представителей физических и юридических лиц.
    3. Свидетельство о государственной регистрации или патент — если регистрируются объекты интеллектуальной собственности.
    4. Документы о принадлежности имущества — если имущество не подлежит государственной регистрации.
    5. Документы о принадлежности имущества, госрегистрации или учете движимого имущества — если договор заключается в отношении движимого имущества, которое подлежит специальной регистрации или учету.
    6. Список участников ООО или выписка из него или иной документ, который подтверждает оплату доли в уставном капитале участником, — чтобы подтвердить оплату отчуждаемой доли в уставном капитале ООО.

    Особенности оформления. При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимости правообладателю не обязательно предоставлять правоустанавливающие документы, если соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

    Стороны могут попросить нотариуса подать за них все необходимые документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать право и переход права в ЕГРН.

    Если интересы кого-то из участников договора представляет доверенное лицо, нотариус сам установит, не была ли отозвана доверенность.

    Получается, нотариальное заверение упрощает оформление сделки.

    Сколько стоит заверение договора у нотариуса

    Стоимость услуг нотариуса складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Размер пошлины зависит от действия.

    Например, за договоры, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма и предмет которых подлежит оценке, придется заплатить 0,5% от суммы договора, но не менее 300 Р и не более 20 000 Р .

    А удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, — к примеру, предварительного или брачного договора — обойдется в 500 Р .

    Услуги правового и технического характера — это подготовка проекта договора, изготовление копий документов и т. д . В зависимости от того, какой договор вы заверяете, такие услуги обойдутся в сумму от 400 до 24 000 Р .

    Если договор купли-продажи удостоверяется в обязательном порядке, пошлина составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 Р и не более 20 000 Р . За технические услуги придется отдать 4800 Р .

    Если договор удостоверяется по собственному желанию, стоимость услуг нотариуса будет зависеть от степени родства сторон договора и от цены продаваемого объекта.

    Какие сделки теперь нужно оформлять у нотариуса?

    Еще недавно нотариально заверенные сделки на рынке жилья являлись скорее исключением, чем правилом. С 29 декабря 2015 года вступил в силу закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вводится обязательное участие нотариусов при оформлении ряда сделок с недвижимостью. С этого момента привлекать нотариуса для удостоверения сделки стороны должны при продаже квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети, а также если продается доля в собственности на квартиру постороннему лицу.

    После 2 июня 2016 года перечень подлежащих оформлению у нотариуса сделок расширился. К их числу теперь относятся абсолютно все сделки с долями в праве собственности на недвижимость. Без участия нотариуса теперь нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять долю в квартире.

    Заверять сделку у нотариуса потребуется и в том случае, если доля в собственности на квартиру продается другому сособственнику. А также когда целиком продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи. Например, квартира принадлежит в равных долях двум родителям и взрослым детям, при ее продаже нужно обращаться к нотариусу. Если этого не сделать, переход прав не зарегистрирует Росреестр.

    Кроме того, оформлению у нотариуса подлежит отчуждение квартир несовершеннолетних. На практике это означает, что без нотариуса сторонам нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.

    Оформляются у нотариуса:

    • сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
    • отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
    • сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.

    Не требуется нотариального оформления:

    • при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности супругов;
    • при продаже квартиры, у которой один собственник.

    Без нотариуса нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.

    Одновременно с этим из перечня нотариальных оказались исключены сделки, которые касаются имущества паевого инвестиционного фонда либо того, что паевым инвестиционным фондом приобретается. По закону такое имущество находится в общей собственности участников ПИФа, они контролируются ЦБ, их не нужно дополнительно удостоверять, существовавшая норма была избыточной, поэтому нотариальное удостоверение этих сделок отменили.

    «Со 2 июня вступил в силу федеральный закон 172-ФЗ, который вносит изменения в закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, — поясняет нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова. — А с 1 января 2017 года начнут действовать те же изменения в новый закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ, который заменит существующий».

    Какую работу проводит нотариус при удостоверении сделки?

    На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

    «Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».

    При этом нужно оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.

    По словам Елены Абрамовой, нотариус также запрашивает недостающие для проведения сделки документы. «Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на квартиру, если каких-то документов не хватает для совершения сделки, нотариус сам будет запрашивать эти сведения, — рассказывает Елена Абрамова, — мы запрашиваем информацию из ЕГРП, получаем не только общедоступные сведения. Существуют реестры ограниченного пользования, из них мы получаем информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.

    Сокращены сроки регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. Если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов.

    Меняется стоимость услуг нотариусов

    Стоимость услуг нотариусов за оформление сделок с недвижимостью складывается из двух частей:

    • государственной пошлины за совершение нотариальных действий
    • и платы за правовую и техническую работу.

    Размер госпошлины зависит от суммы сделки. Согласно статье 333.24 Налогового кодекса РФ, он составляет 0,5% от суммы договора, но не более 20 тысяч рублей. Таким образом, при продаже квартиры, принадлежавшей несовершеннолетнему ребенку, стоимостью 3 миллиона рублей нотариальный тариф за удостоверение сделки составит 15 тысяч рублей.

    Вторая часть оплаты — стоимость работы правового и технического характера — устанавливается централизованно нотариальной палатой в каждом из регионов.

    «Сделано это для того, чтобы существовал одинаковый подход к определению платы за услуги, — объясняет Елена Абрамова. — Как показывает практика, ранее там, где таких централизованно установленных тарифов не было, стоимость услуг нотариусов оказывалась выше, чем в других регионах. Чтобы упорядочить размер платы за услуги нотариусов, в этом году Федеральная нотариальная палата приняла акт, обязательный для всех палат субъектов Федерации, которым определен предельный размер тарифов за правовую и техническую работу. Он различается в зависимости от субъекта и ориентируется на значение величины прожиточного минимума в том или ином регионе».

    Максимальный порог платы за правовую и техническую работу нотариуса при удостоверении договора, для которого нотариальная форма оформления по закону обязательна, в Красноярском крае на 2016 год составил 6 835 рублей.

    «На практике размер платы, скорее всего, будет меньше, пять тысяч рублей, — рассказывает Елена Абрамова. — В тех случаях, когда договор не обязателен для нотариального удостоверения в силу закона, граждане обращаются к нотариусу по желанию, максимальный тариф за правовую работу установлен на уровне 13 671 рубля. Предполагается, что он будет существенно ниже и составит две тысячи рублей».

    Этим же решением Федеральной нотариальной палаты установлены льготы для несовершеннолетних на уплату тарифа за правовую и техническую работу. При этом надо понимать, что при проведении сделки участников сделки освободят от оплаты только в той части доли, в какой квартира принадлежит несовершеннолетнему. К примеру, если квартира находится в общей долевой собственности одного родителя и одного несовершеннолетнего ребенка и продается одному покупателю, тариф за правовую и техническую работу будет уменьшен на одну треть. До сих пор размер платы за правовую и техническую работу в в Красноярском крае в таких случаях составлял 3000 рублей. Эти изменения начнут действовать с 1 июля 2016 года.

    Мнение профессионалов рынка недвижимости

    Алексей Лагутин, директор АН «Кром»

    Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность. Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала. Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.

    Причина нововведений, в общем, понятна: государству не хватает денег, а эти изменения — возможность получить достаточно серьезные средства. Размер нотариального тарифа не такой большой, каким он был в 1998 году, когда стоимость услуг нотариуса составляла до 1,5 процентов от суммы сделки. Сейчас в среднем затраты сторон составляют от 10 до 25 тысяч рублей. Что касается того, кто именно должен оплачивать работу нотариуса, продавец или покупатель жилья, то вопрос здесь решается индивидуально, по договоренности. В большинстве случаев расходы делятся пополам между собственником и покупателем жилья. Изменения были введены недавно, устоявшейся практики пока нет.

    Елена Абрамова, нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края

    Вступивший в силу в начале лета федеральный закон 172-ФЗ уточняет те вопросы, которые возникали на практике после введения изменений в прошлом году. Так, законодателями было определено, что нотариальному удостоверению подлежат и те сделки, при которых свои доли продают все участники долевой собственности, то есть продается вся квартира, находящаяся в общей долевой собственности.

    Елена Кац, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю

    После введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок с недвижимостью правовая экспертиза, которую проводит Управление Росреестра по Красноярскому краю при регистрации, для нотариальных сделок ограничена. Ответственность за проверку законности условий совершаемой сделки в данном случае несет нотариус.

    Оформляются у нотариуса:

    • сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
    • отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
    • сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.

    Не требуется нотариального оформления:

    • при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности супругов;
    • при продаже квартиры, у которой один собственник.
    Читать еще:  Менеджер по недвижимости что это такое?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector