Рыночная оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости: подводные камни

Сергей Шешков,
управляющий партнер ГК ЦНЭ «Инвест Проект»

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя такие объекты нежилой недвижимости, которые используются для извлечения прибыли. Вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько основных типов. Это офисная недвижимость (где размещаются представительства компании), торговая (где осуществляется продажа различных товаров или услуг покупателям) и производственно-складская (где производятся и, соответственно, хранятся различные виды товаров). Оценка любого объекта недвижимости помогает, в первую очередь, сократить неоправданные затраты и время на анализ рынка. Поэтому взаимодействие между владельцем бизнеса и оценщиком должно проходить под девизом: «они оценивают, мы растем». Оценка коммерческой недвижимости – это процедура, связанная с определением рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости. Чаще всего оценка коммерческой недвижимости необходима для получения кредита под залог в банке, взноса в уставный капитал предприятия, подготовке к сделке купли-продажи и при сдаче объекта в аренду. Как показывает практика, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, хотят определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование.

О процессе оценки коммерческой недвижимости. Независимая оценка коммерческой недвижимости, как правило, включает в себя несколько этапов. Сроки выполнения и качество оценочных работ зависят даже не столько от масштабов объекта, сколько от уровня профессионализма той или иной оценочной компании. Чтобы не ошибиться с выбором исполнителя и понять процедуру оценки, стоит ознакомиться со всеми этапами данного процесса и возникающими нюансами. Итак, первый этап – это переговоры участников сделки и заключение договора об оценке. Заключению договора, как правило, предшествуют переговоры с целью определения условий заказа и возможности его принятия (не исключен и отказ со стороны оценщика). Переговоры важны как для исполнителя, так и для заказчика, потому что на данном этапе совместно обсуждаются проблемные места и задачи проекта, который представляет взаимный интерес, и принимается совместное решение. При заключении договора должны соблюдаться определенные условия, основополагающие принципы. Относительно договора об оценке, в ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что договор должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Предоставление заказчиком документов необходимых для оценки – это второй этап процесса оказания оценочных услуг. Эти документы обычно направляются в офис оценщика после заключения договора. Перечень документов, который следует предоставить для такой процедуры как оценка коммерческой недвижимости (здания), следующий:

1. Правоустанавливающие документы на здание (помещение) – свидетельство о государственной регистрации права.

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.

3. Документы БТИ:

• технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
• экспликация (форма БТИ №22);
• поэтажный план;

4. Бухгалтерская информация:

• справка о величине балансовой стоимости объекта оценки;
• справка о величине остаточной стоимости объекта оценки;
• информация об эксплуатационных расходах – расходы на страхование объекта оценки;
• коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);
• фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.);
• расходы на управление объектом оценки (если таковые имеются).

Многие, ознакомившись со списком документов, впадают в панику, но переживать не стоит. На практике выше представленный перечень может быть сокращен. Точный список документов будет определен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и проведением переговоров с заказчиком.

Третий этап – это выезд оценщика для осмотра объекта. В назначенное время специалист-оценщик встречается с заказчиком, осуществляет осмотр и фотографирование объекта, составляет акт осмотра. Бывают такие ситуации, когда осмотр оказывается невозможным, например, в случае проведения процесса судопроизводства, когда собственник отказывает оценщику в доступе на осматриваемую территорию. И, наконец, заключительный этап – это составление отчета об оценке. Перед тем, как готовый отчет попадает в руки заказчика, его проверяет руководитель отдела оценки или сотрудник, уполномоченный проверять отчет, в некоторых компаниях отчеты и вовсе не проверяются. И если первый вариант отчета составлен на ненадлежащем уровне, то он возвращается на доработку. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки и иные сведения. Все перечисленные этапы касаются оценки любого объекта, изменения будут только в перечне предоставляемых заказчиком документов.

О факторах, влияющих на оценку коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости, сложный трудоемкий процесс, зависящий от множества моментов, одним из которых является место расположения объекта. От удобства расположения объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит динамика развития бизнеса, а значит, и стоимость объекта. Каждый руководитель стремится подобрать для своей организации наиболее удачное место. Если говорить об офисных помещениях, то ни для кого не секрет, что чем ближе к центру города, чем более развитая инфраструктура, тем выше стоимость объекта. Однако последние тенденции рынка недвижимости доказывают обратное. Показатель «ближе к центру – дороже» теряет свою важность из-за новых офисных комплексов международного класса, построенных за чертой центра города. Теперь становится важным лишь доступность со стороны транспортной инфраструктуры. Доказательством высокой инвестиционной привлекательности такого объекта коммерческой недвижимости, как, например, складская недвижимость Подмосковья, стал экспертный рейтинг самых дорогих направлений области по ее аренде. Главными факторами стоимости стали транспортная доступность и близость к МКАД. Лидирует по стоимости Новорижское направление, здесь ставка аренды достигает $150 за кв. м . в год. Высокая стоимость аренды на данном направлении во многом обусловлена соседством с Ленинградским шоссе, ведущим к аэропорту Шереметьево. На направлении Киевское шоссе – Минское шоссе ставка аренды составляет $140 за кв. м. в год, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта Внуково. На Ленинградском шоссе – Дмитровском шоссе ставки аренды достигают $135 за кв. м. в год, в первую очередь, в связи с доступностью к аэропорту Шереметьево. При оценке подобных объектов параметр доступности транспортных линий учитывается в первую очередь, но существуют и другие факторы, влияющие на оценку коммерческой недвижимости. На стоимость оцениваемого объекта коммерческой недвижимости влияет функциональное назначение объекта. Традиционно наиболее популярная, а значит, и дорогая недвижимость – это торговая. Самые успешные торговые комплексы заполнены практически на 100%.

В 2011 году стоимость аренды торговых помещений, к примеру, на Тверской улице выросла более чем вдвое, до $8,5 тыс. за кв.м , что позволило российской столице вернуться в десятку городов с самыми дорогими площадями в мире. Стоить отметить, что намного сложнее проводить оценку коммерческой недвижимости в случае, если она не приносит доход напрямую, но используется для изготовления услуг или товаров. В этой ситуации при оценке объектов коммерческой недвижимости оценщики затрудняются определить, какие именно производственные средства принесли предприятию прибыль. Одним из важных параметров при оценке объекта коммерческой недвижимости является и его общая площадь. Как известно, чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость одного квадратного метра. Качество внутренней отделки объекта оценки также является значимым фактором при определении его стоимости. Чем лучше качество отделки объекта, тем выше стоимость одного квадратного метра. При этом чем более выгодное местоположение объекта, тем более оправдано высокое качество его отделки. На конечную стоимость объекта коммерческой недвижимости влияет совокупность множества факторов, а не один отдельно взятый параметр. Насколько грамотно и адекватно будет проведена оценка объекта, зависит исключительно от компетентности, опыта и профессионализма оценщика.

Таким образом, оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости следует поручать профессионалам, которые зарекомендовали себя, как высококлассные исполнители. Для этого стоит, как минимум, ознакомиться со списком рекомендательных писем компании оценщика (запросить напрямую или просмотреть на корпоративном сайте). Масштаб организаций, которым оказывал услуги оценщик, а также их положительные отзывы – это немаловажный показатель уровня предоставляемых услуг. Поэтому отнеситесь серьезно к выбору компании, которая поможет сделать ваш бизнес успешным.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Экспертно-оценочная компания

Оценка недвижимости

Когда вам необходимо продать, купить, сдать в аренду участок земли, оформить необх .

На сегодняшний день, многие из нас хотят осуществить различные операции с недвижи .

В нашей стране очень активно развивается бизнес. В связи с этим растет спрос на по .

Оценка оборудования

Если у вас есть необходимость продать, купить или сдать в аренду производственный .

Оценка аренды

Вы являетесь собственником квартиры, в которой никто не живет? Так почему же она н .

Владельцы земельных участков не всегда его используют – нет времени, сил, желания .

Неплохим дополнительным доходом является сдача в аренду различных типов помещен .

Видео-отзывы

Оценка ущерба имущества

Никто из тех, кто живет в многоэтажном доме, не застрахован от различных неприятностей, которые могут по забывчивости или неосторожност .

Огромное количество автомобилей на наших дорогах, сумасшедшее движение, не всегда качественное дорожное покрытие, а иногда и погодные у .

Оценка наследства

Чаще всего после различных видов недвижимости по наследству передаются автомобили. Для того чтобы зарегистрировать автомобиль на себя, .

Одним из самых распространенных типов наследства является недвижимое имущество – дома, квартиры, дачи, коттеджи, комнаты или земельные .

Оценка транспортных средств

Как говорили в фильме «Берегись автомобиля»»: «Все, кто не имеет автомобиля, мечта .

Оценка стоимости мопедов и мотоциклов

Мотоцикл и мопед являются одними из популярных транспортных средств на сегодняшн .

Оценка стоимости морских судов

На сегодняшний день все большую популярность приобретает различный водный транс .

Оценка ущерба имущества

Никто из тех, кто живет в многоэтажном доме, не застрахован от различных неприятностей, которые могут по забывчивости или неосторожности причинить соседи. Чаще всего мы страдаем от затопления. Прорвала труба, соседи сверху забыли закрутить кран, и потоки воды по стенам и с потолка ставят крест на ваш .

Огромное количество автомобилей на наших дорогах, сумасшедшее движение, не всегда качественное дорожное покрытие, а иногда и погодные условия, создают множество возможностей для дорожно-транспортных происшествий. В случае аварии не всегда легко осуществить оценку стоимости ущерба автомобиля. Для .

Оценка нематериальных активов

Когда вы работаете над созданием товарного знака, нужно понимать, как его оценить для того чтобы потом выгодно продать компании. Наш центр независимой оценки и экспертизы обладает большим опытом в оценивании всех видо .

Каждый рационализатор, знает, что на свое изобретение обязательно нужно получить патент, то есть, документ, который утверждает право изобретателя распоряжаться результатом своего труда. Но когда человек хочет продать .

Когда вы планируете заняться каким-либо бизнесом или развивать новое направление деятельности своего предприятия, нужно получить лицензию, которая дает право на определенный вид предпринимательства. Для того чтобы .

Наши оценщики

• 

Антипов Евгений Аркадьевич

Руководитель отделов: оценки имущества, оценки оборудования и оценки траспортных средств.
Стаж работы: 6 лет

Антонова Светлана Дмитриевна

Руководитель отделов: оценки имущества, оценки оборудования и оценки траспортных средств.
Стаж работы: 8 лет

Бастаева Ирина Витальевна

Руководитель отделов: оценки имущества, оценки оборудования и оценки траспортных средств.
Стаж работы: 7 лет

Вавилова Елена Геннадьевна

Руководитель отделов: оценки имущества, оценки оборудования и оценки траспортных средств.
Стаж работы: 9 лет

Богданов Юрий Анатольевич

Руководитель отделов: оценки имущества, оценки оборудования и оценки траспортных средств.
Стаж работы: 7 лет

Токарев Игорь Валерьевич

Руководитель отделов: оценки имущества, оценки оборудования и оценки траспортных средств.
Стаж работы: 10 лет

Володина Светлана Сергеевна

Руководитель отделов: оценки имущества, оценки оборудования и оценки траспортных средств.
Стаж работы: 7 лет

Романов Евгений Константинович

Руководитель отделов: оценки имущества, оценки оборудования и оценки траспортных средств.
Стаж работы: 9 лет

Герасимова Ольга Владимировна

Руководитель отделов: оценки имущества, оценки оборудования и оценки траспортных средств.
Стаж работы: 8 лет

Нефедов Дмитрий Николаевич

Руководитель отделов: оценки имущества, оценки оборудования и оценки траспортных средств.
Стаж работы: 11 лет

Карта филиалов

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

При необходимости оформления земельного участка в личное пользование следует получить кадастровый номер. Именно прохождение этой процедуры позволит закрепить ОКС земельного участка за собственником. К тому же, при процедуре регистрации и получении кадастрового номера осуществляется оценка када .

Любой вид недвижимости в обязательном порядке должен облагаться налогом. Его размер полностью зависит от той стоимости, которая указывается в кадастре. Поэтому, вы сможете сэкономить свои деньги при снижении кадастровой стоимости земельных участков или домов. Для этого нужно обратиться в нашу ко .

В кадастровом реестре содержится полный список всех объектов, находящихся в частной собственности. Но часто возникают ситуации, когда их стоимость бывает завышена. Для любого оспаривания кадастровой стоимости, Воронеж необходимо обращаться в суд. При этом, помимо заявления и других документов, нуж .

Партнеры и клиенты

• 
• 

Сертификаты и лицензии

• 
• 
• 

Оценка ценных бумаг

Одним из типов ценных бумаг являются векселя. Они могут быть использованы как платежный документ, или для привлечения оборотных капиталов. По этим причинам все векселя имеют четко определен .

Акции – это тип ценных бумаг, которые выпускают предприятия с целью финансирования своей деятельности. То есть, они являются одной из частей частных капиталовложений в работу компании. Для .

Жилая недвижимость

На сегодняшний день, в соответствии с законом, при осуществлении любых операций с недвижимостью, необходимо произвести оценку стоимости жилья. Поэтому если вы планируете продать, купить, обм .

Если вы планируете продать частный дом, сдать его в аренду, оформить на него дарственную или, наоборот, узаконить свое наследство, то необходимо проведение независимой оценки дома. Эта процед .

Оценка здания, сооружения и коммерческой недвижимости

Оценили более 2 700 объектов

Прошли 86 экспертиз

Отстояли рассчитанную стоимость 126 раз

Подготовили более 186 отчетов об оценке

Оценка недвижимости – регламентированная на законодательном уровне процедура установления стоимости определенного объекта. Такая оценка может быть необходима при совершении самых разных операций с недвижимым имуществом, особенно если эти операции проводятся в отношении коммерческой недвижимости или в них участвуют юридические лица.

Для каких целей необходимо проводить оценку коммерческой недвижимости

• Если объект недвижимости является взносом в уставный капитал.
• Для оценки стоимости долей при разделе или продаже бизнеса.
• При продаже или передаче в аренду объекта недвижимости или его части.
• Для оценки стоимости залога при получении кредита.
• При страховании недвижимого имущества.
• Для актуализации или оптимизации налогообложения.
• Для принятия ответственных управленческих решений при инвестировании в недвижимость.

Консалтинговая группа «Дивиус» работает на рынке оценочных услуг с 2009 года и знает особенности работы с каждой группой недвижимого имущества.

Наши Клиенты

8 причин выбрать именно нас

Работаем под ключ

Работаем с минимальным вовлечением Вас в процесс и отнимаем минимум Вашего времени по всей России

Бесплатная предварительная оценка

Бесплатно проводим предварительную оценку Вашего объекта, рассчитываем предположительную выгоду и стоимость отчета

Гарантия положительного результата

Мы гарантируем достижение положительного результата, а в случае непредвиденных ситуаций, сделаем все для их устранения

Работаем по всей России

Имеем опыт ведения судебных дел в различных регионах страны и работаем на территории всей Российской Федерации

Собственный штат оценщиков

В нашей команде состоят оценщики и эксперты СРО с серьезным послужным списком завершенных проектов

Сопровождаем проект на всех этапах

В случае если на каком-либо этапе понадобится наше вмешательство, мы незамедлительно реагируем на запрос

Обладаем значительным и эксклюзивным опытом

Обладаем опытом успешного участия в судах всех инстанций и Верховном Суде Российской Федерации

Привлекаем сторонних специалистов при необходимости

В случае недостаточности экспертизы в каком-либо вопросе, привлекаем сторонних специалистов, при этом сами несем ответственность за их работу

Оценка зданий и сооружений

Здания и сооружения – это большая группа объектов различного назначения. Зданиями считаются капитальные строения, предназначенные для постоянного или длительного пребывания людей. Основная отличительная черта зданий – наличие фундамента, привязка к земле.

Здания могут быть жилыми (многоквартирные дома, коттеджи, дачи) или коммерческими объектами. К категории зданий относится и незавершенное строительство. Сооружениями считаются мосты, трубопроводы, тоннели, дороги, линии электропередач и другие подобные объекты.

Оценка зданий и сооружений – это сложный и многогранный процесс, требующий от оценщика глубокого понимания законодательной базы и состояния рынка недвижимости в конкретном регионе. При проведении оценки зданий должно учитываться множество нюансов, таких как его целевое назначение, местоположение, время эксплуатации и многое другое.

В команде Консалтинговой группы «Дивиус» состоят оценщики самой высокой квалификации и с большим практическим опытом. Доверив нам проведение оценки вашей недвижимости, вы можете быть уверены, что мы тщательно соберем все предварительные данные и глубоко проанализируем полученную информацию, учтем все факторы, которые могут повлиять на конечный результат. Причем сделаем это с минимальным привлечением вас к процессу. В результате вы сэкономите свое время и получите экспертную оценку здания, отражающую реальную стоимость вашего объекта на данный момент.

Отзывы Клиентов о нас

МолВест – российский молочный производственный холдинг

ОАО “ДСК” – домостроительный комбинат

Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью считаются нежилые помещения, которые используются для получения прибыли. Это могут быть промышленные или офисные здания, торговые центры, складские помещения, а также гостиницы, хостелы и т. д.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости – актуальная и востребованная услуга. Это связано с тем, что для владельцев бизнеса и потенциальных инвесторов очень важна информация о реальной рыночной цене недвижимого имущества. В первую очередь, для того чтобы иметь возможность рассчитать его экономическую рентабельность, величину дополнительных вложений и сроки окупаемости такого объекта.

Кроме того, эти сведения дают возможность определить потенциальную прибыль, которую может принести этот объект. Существует еще много различных ситуаций при которых может потребоваться экспертное заключение о рыночной стоимости вашего недвижимого имущества, часть из них была приведена вначале.

Именно потому, что от правильной оценки недвижимости, используемой в коммерческой деятельности, зависит принятие важных для бизнеса решений, а также операции с крупными денежными средствами, такую оценку можно поручить только проверенным временем компаниям, в которых работают высококвалифицированные и опытные специалисты.

Консалтинговая группа «Дивиус» уже более 11 лет оказывает услуги оценки различной недвижимости, в том числе и коммерческой. За это время мы провели более 2700 оценочных экспертиз и получили множество благодарных отзывов от наших клиентов.

Поэтому, если для вашего бизнеса встал вопрос о получении реальных данных о стоимости имущества, обращайтесь к нам и вы получите полный пакет услуг на самом высоком уровне. Это поможет вам принять правильные, экономически обоснованные решения, которые станут важным шагом к расширению вашего бизнеса.

Оценка коммерческой недвижимости

Рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими видами рынков. Формирование цен на недвижимость всегда происходит в условиях неравновесия спроса и предложения, ограниченного количества продавцов и покупателей, а главное, под воздействием множества конкретных и вполне определенных факторов, оказывающих на них влияние. Все это обусловливает необходимость присутствия на рынке недвижимости специалистов по оценке, деятельность которых направлена на определение адекватной состоянию рынка стоимости объектов недвижимости.

Нежилая недвижимость — это земельные участки, строения, здания и другие объекты, которые предназначены для производственных, образовательных, административных, культурных и других целей, не включенные в жилой фонд.

К нежилой недвижимости относятся:

• земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);
• коммерческая недвижимость (производственно – складская, офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п.);
• общественная недвижимость (лечебно-оздоровительные объекты, учебно-воспитательные объекты, специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;);

Оценка объектов нежилой недвижимости — одно из самых востребованных направлений оценки.

Основными целями и задачами оценки нежилой недвижимости являются:

• кредитование под залог объектов недвижимости;
• страхование объектов недвижимости и определение размера ущерба;
• внесение объектов недвижимости в качестве вкладов в уставный капитал;
• обеспечение сделок купли-продажи, аренды недвижимого имущества;
• оптимизация налогообложения недвижимости (налоги на имущество, на землю);
• обоснование управленческих и инвестиционных решений;
• сопровождение бухгалтерского учета (переоценка, постановка на баланс);
• приватизация, передача в аренду, в доверительное управление государственной недвижимости;
• разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
• оформление наследства, урегулирование имущественных споров;
• выкуп недвижимости у собственников для государственных нужд.

Опыт оценки нежилой недвижимости

ООО «Бюро оценки капитальных активов» обладает многолетним опытом оценки нежилой недвижимости различного назначения.

Оценка нежилой недвижимости требует профессионального подхода. Конфиденциальность информации, большой опыт и профессионализм сотрудников компании обеспечивают независимую оценку недвижимости и оперативную подготовку отчета об оценке для предоставления во все государственные органы и официальные инстанции — банковские, налоговые, судебные, нотариальные и т.д.

ООО «БОКА» является аккредитованным партнером по оценке для целей ипотеки крупнейших банков – ПАО Сбербанк, АО «Россельхозбанк», АО «Газпромбанк», ПАО АКБ «Связь-Банк», АКБ «Абсолют-банк» (ОАО), ПАО Банк «ФК Открытие» и других.

Результатом проведения оценки является официальный документ: Отчет об оценке, полностью соответствующий законодательству РФ.

Стоимость услуг по оценке нежилой недвижимости

Стоимость услуг по оценке нежилой недвижимости определяется индивидуально в зависимости от цели и задач оценки, объема и сложности работ, местоположения оцениваемого объекта, наличия и полноты информации по объекту оценки, срочности и прочих факторов.

Стоимость услуг по оценке не зависит от стоимости объекта оценки.

Наша компания придерживается гибкой тарифной политики при сохранении качества выполняемой работы.

Сроки и стоимость работ при оценке нежилой недвижимости:

Объект оценки

Стоимость работ

Сроки выполнения

Нежилые здания и помещения, завершенные строительством

от 7000 руб. за 1 объект

Сооружения и передаточные устройства

от 3000 руб. за 1 объект

Земельные участки от 3000 руб. за 1 объект

— самостоятельный выезд оценщика — от 300 руб.

— курьерская доставка отчёта — от 200 руб.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости жилой недвижимости

• Правоустанавливающие документы на оцениваемый объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды).
• Документы на земельный участок, относящийся к объекту недвижимости:
• правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды);
• кадастровый паспорт и план земельного участка;
• Документы БТИ на объект недвижимости: кадастровый паспорт на здание/помещение, технический паспорт БТИ.
• Справка о балансовой (первоначальной и остаточной) стоимости объекта недвижимости на дату оценки (для юридических лиц).
• Справка о среднегодовых операционных расходах по объекту недвижимости: налог на имущество, платежи по страхованию, коммунальные услуги, расходы по текущему ремонту, ежегодная величина амортизационных отчислений, заработная плата административного аппарата и др. (произвольная форма).
• Договора долгосрочной аренды/субаренды на объект недвижимости, сведения о наличии/отсутствии других обременений, включая обременение залогом и/или долговыми обязательствами, иные ограничения по использованию объекта недвижимости.
• Реквизиты заказчика оценки (для юридических лиц — карточка организации, для физических лиц — копия паспорта РФ).

Приведенный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с объектом оценки.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности все документы предоставляются в виде копий, заверенных заказчиком.

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости используется бизнесом при ведении операционной деятельности и зачастую связана с его взаимодействием с государством. Недвижимость определяют, как коммерческую, если она изначально создана для извлечения прибыли, либо переоформлена в коммерческую из жилой.

“Коммерческая недвижимость – одновременно является как источником дохода для своих владельцев, так и несет за собой обязательства и бремя управления им.”

Классификация коммерческой недвижимости

Все эти объекты попадают под категорию нежилого фонда. По способу использования они различаются лишь в том, что одна часть объектов коммерциализируется напрямую, а вторая лишь часть производства (индустриальные здания).

Оценка коммерческой недвижимости проводится для определения стоимости объектов, назначение которых перечислено ниже:

1. Торговые;
2. Офисные;
3. Гостиничные комплексы;
4. Складского и промышленного назначения;
5. Автосервисы;
6. Рестораны и кафе.

Это общая классификация. Объекты недвижимости могут быть как конкретными и относится к определенному классу так и смешанными. К примеру торговые помещения часто имеют складские зоны.

Для чего используется оценка коммерческой недвижимости?

Разрешение имущественных споров: результат понадобится для судебного разбирательства. Им будут оперировать эксперты и Суд. Оценка нужна и для земельного участка.

В ипотечном кредитовании: банк рассматривает Ваше имущество как потенциальный объект для залога. Здесь определяется не только рыночная, но и ликвидационная стоимость (в среднем, она меньше на 30%).

Реорганизация компании-владельца: требуется при передаче объектов в аренду или перевода на схему с доверительным управлением.

Залоговое имущество для банка: представитель банка будет руководствоваться как раз результатами независимой оценки.

Привлечение дополнительных инвестиций: коммерческие объекты рассматриваются как актив. И для каждого актива нужна своя оценка.

Оспаривание кадастровой стоимости: снижение налоговой нагрузки.

При работе с государственным имуществом, оценка необходима для:

1. Передача его в собственность;
2. Продажи;
3. Предоставление в аренду;
4. Переоценки фондов;
5. Судебных разбирательств.

Оценка коммерческой недвижимости нужна и для внесения в уставной капитал. Это гарантирует:

• Обеспечение прав заемщиков;
• Прибыль для акционеров

Оценка коммерческой недвижимости в спорных ситуациях

Споры возникают не только в процессе аренды, но и в других ситуациях. Например, когда одно и то же здание находится на пересечении интересов двух противоборствующих сторон. В теории, объект можно разделить. На практике, это не реализуемо. А значит, для компенсации будет использоваться денежное выражение имущества.

Так решается вопрос удовлетворения обеих сторон. Судебная система в этом случае может выступить в роли независимого арбитра.

Ипотечное кредитование тоже требует оценки недвижимости. При кредитовании компаний, этот показатель позволяет провести анализ банковским системам и принять решение об одобрении/отказе.

• Гарантия возврата кредита путем реализации помещений;
• Расчет суммы для одобрения компании-заемщику.

Документация для оценки

Список документов стандартный и используется при всех видах оценки:

1. Правоустанавливающая документация (на строение и земельный участок);
2. Договор аренды и доверенность (если интересы владельца представляет арендатор);
3. Тех. паспорт на сооружение;
4. Экспликация;
5. Фотографии.

Есть еще дополнительный пакет документов из бухгалтерии который запрашивается в определенных ситуациях:

• Остаточная стоимость;
• Балансовая стоимость;
• Коммунальные платежи;
• Расходы на обслуживание/управление зданием;
• Фонд оплаты труда и т.д.

Основным документом в завершении будет отчет об оценке. Составляется он нашими специалистами.

Что до судебных разбирательств, то имущественный спор будет решаться с оглядкой на данные, выданные оценщиком. Исходя из документов, составленных в процессе, и будет приниматься решение об удовлетворении требований.

Естественно, оценка нужна и для расчета кадастровой стоимости. Здесь основная роль отводится государству, так как одной из его целей является периодическое обновление данных по недвижимости.

Еще одной задачей оценки является банкротство владельца. Или ликвидация компании. Без работы оценочной компании не получится определить конкретный размер задолженности для списания.

Стоимость оценки коммерческой недвижимости

Стоимость, “от”, руб

Здания (помещения) торгово-офисного назначения

от 1000 до 5000

Здания (помещения) производственного назначения

от 1000 до 5000

Здания (помещения) бытового обслуживания

от 1000 до 5000

Здания (помещения) производственного назначения

от 1000 до 5000

от 10000 до 29999

Основной механизм оценки

В процессе оценки объектов используется:

• Точный анализ функциональных параметров объекта;
• Локация и развитие инфраструктуры;
• Наличие транспортных путей и подъездов к земельному участку;
• Отделка.

Проверяется все, даже состояние внутренних инженерных коммуникаций. Ведь здание с поврежденным теплоснабжением (например) будет расцениваться как аварийное и непригодное для эксплуатации. Это касается объектов с офисами.

Это открывает большой арсенал инструментов и методик для специалиста. Именно оценщику предстоит выбрать подходящий метод оценки. Всего их 3:

Комбинированное использование допускается, если это не противоречит ФСО.

Несмотря на то, что оценщику предоставлено право самостоятельного выбора, есть некий набор шаблонных ситуаций, где используется та или иная методика. А именно:

1. Для земельного участка и торговых зданий типовой застройки используется сравнительный метод;
2. Для определения расходов технического характера используется затратная методика;
3. Для сделок, где во главу поставлена аренда, используется доходный способ оценки.

Сравнительная методика используется в случае, если есть техническая возможность подыскать аналогичное участки и здание для сравнения. Естественно, в том же месте (или рядом) где и сам объект оценки. После определения критериев, специалист сможет провести полноценный сравнительный анализ и откорректировать показатели с расхождениями. Сопровождается это большим количеством расчетов.

Затратная методика хорошо сочетается с инвестиционным анализом. В основном, это как раз те издержки и затраты, которые инвестор будет брать на себя. Она же используется для оценки:

• Недостроенных домов на земельных участках;
• Для оценки специализированных объектов*

*в основном на предприятиях. В качестве такового можно рассматривать котельную.

Доходная система оценки позволяет регулировать отношения между собственником здания и арендатором. Стоимость, полученная в результате оценки будет базой для расчета арендной платы. А уже от нее считаются последующие расходы и доходы.

Оценка коммерческой недвижимости

ЦЕНА
от 7 000 руб.

К коммерческой недвижимости относится любое недвижимое имущество, предназначенное для регулярного получения дохода юридическими и физическими лицами. Этот тип имущества включает офисные, торговые и производственные здания и помещения, гостиницы, земельные и лесные угодья, водные объекты, участки недр и т.п. Более того, сюда же относятся объекты социального назначения (спорткомплексы, клубы, медцентры), используемые в коммерческих целях, и даже многоквартирные дома как инвестиционные проекты (на этапе строительства). Отдельные квартиры, конечно же, из этой категории выбывают.

Коммерческую недвижимость приходится оценивать гораздо чаще, чем жилую: во-первых, в интересах правообладателя использовать её рационально (и менее затратно), во-вторых, обязательства по оценке возлагаются на правообладателей государством при осуществлении большинства операций с такой недвижимостью.

Специфика определения рыночной стоимости коммерческих объектов

Можно выделить два принципиальных момента, усложняющих оценку коммерческой недвижимости по сравнению с жилой:

1. поскольку извлечение прибыли — главный признак коммерческой недвижимости, то и в оценке её рыночной стоимости в обязательном порядке присутствует прогнозирование её доходности в случае максимально эффективного использования, учитываются коммунальные и иные расходы, заработная плата работников и множество на первый взгляд не относящихся к недвижимости факторов.
2. поскольку однотипной коммерческой недвижимости довольно мало, банальным сравнением с подобными объектами на рынке при её оценке не обойтись; это означает, что каждый объект рассматривается как уникальный, обладающий специфическим набором разнородных характеристик.

Такие особенности оценки коммерческой недвижимости диктуют и особые требования к оценочной компании и даже конкретным исполнителям. Справиться с анализом сложных объектов (комбинатов, месторождений) могут лишь оценщики-виртуозы, не только получившие соответствующее образование и опыт, но и обладающие эрудицией и нестандартным мышлением.

Компания «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» оценивает
коммерческую недвижимость любого масштаба для любых целей

C 2004 года мы занимаемся оценкой стоимости зданий (и их частей), сооружений и земли различного назначения в Воронеже, Москве и других пунктах ЦФО. В сферу нашей деятельности входит оценка коммерческих объектов разного масштаба: от отдельного офиса до бизнес-центра, от бутика и кафе до торгово-развлекательного комплекса, от гаража и земельного участка до завода и добывающего карьера (есть опыт определения стоимости месторождения мела).

Мы оценивали имущество государственных и муниципальных структур (ГУ МВД России по Воронежской области, Воронежской таможни, Министерства имущественных отношений Московской области и др.), крупных инвестиционных, производственных и торговых организаций (девелоперской компании Hines, группы компаний «Рудгормаш», ОАО «Элеватор Рамонский», ТРЦ «Твой дом» и др.), банков РФ.

Независимые оценщики «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» востребованы не только коммерческими организациями, желающими оценить своё имущество, но и судами («ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» входит, например, в список рекомендованных судебных экспертов Московского арбитражного суда), и ведущими российскими банками: на партнёрских началах нам заказывают оценку недвижимости для ипотечного кредитования Сбербанк, «ВТБ24», ОАО «РЖД», ОАО «Россельхозбанк» и многие другие.

Для чего проводят оценку коммерческой недвижимости?

Определение рыночной стоимости коммерческого объекта (вернее, прав на него) чаще всего требуется для кредитования под залог этой недвижимости (оформления ипотеки). Компания «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» аккредитована крупнейшими российскими банками, поэтому наши сотрудники просто не могут не учитывать все требования к оценке, предъявляемые каждым из кредиторов (включая «проблемный» для неопытных оценщиков Сбербанк). Соответственно, наши отчёты об оценке (а в течение года мы их готовим тысячами) всегда принимаются без замечаний.

Помимо оценки коммерческой недвижимости для целей залога, к нам регулярно обращаются за оценкой с целью оспаривания кадастровой стоимости земельных участков (чаще в Воронежской области) и зданий (особенно в Москве). По желанию заказчика мы можем не просто оценить объект и составить акцептируемый любыми судами и комиссией при Росреестре отчёт, но и оспорить кадастровую стоимость «под ключ».

Проведение независимой оценки необходимо также для:

• приватизации объекта;
• привлечения инвестиций;
• решения экономических споров в суде;
• совершения сделки купли-продажи (в том числе для перераспределения долей между собственниками, а особенно — при заключении сделки между аффилированными юрлицами);
• передачи предприятия в доверительное управление;
• передачи долговых обязательств;
• определения стоимости права аренды и величины арендной ставки (особенно важно для государственных структур и муниципалитетов);
• внесения объекта в уставный капитал;
• страхования;
• переоценки активов, банкротства или ликвидации юрлица;
• взыскания ущерба и выплаты компенсаций.

Как мы проводим оценку?

1. Вы оставляете заявку на нашем сайте, пишете электронное письмо или звоните.
2. В процессе переговоров ставятся задачи оценки, обсуждаются особенности объекта.
3. Подписывается договор, причём для этого не обязательно приезжать в наши офисы.
4. Вы предоставляете необходимые для оценки документы, а мы тщательно осматриваем и фотографируем объект (если нет ограничения доступа).
5. Оценщики готовят отчёт и отдают на проверку контролирующим сотрудникам. Срок проведения оценки зависит от сложности и локализации оцениваемого объекта, но обычно составляет 4-10 рабочих дней.
6. Отчёт об оценке доставляется заказчику (можно и самостоятельно забрать его в воронежском и московском офисах «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС») или отправляется далее по инстанциям в случае заказа у нас комплексных услуг.

Этапы оценки не меняются в зависимости от объекта, а вот набор документов может различаться.

В общем случае для начала процедуры оценки необходимы следующие бумаги:

• правоустанавливающие документы;
• документы, свидетельствующие об обременениях и ограничениях;
• для зданий: технический паспорт или выписка из него, экспликация и поэтажный план.

Дополнительно может потребоваться и определённая бухгалтерская информация, но всё зависит от конкретного объекта и целей оценки. Наши специалисты составят оптимальный список документов, копии которых можно предоставить прямо при осмотре объекта, а в дальнейшем они будут приложены к отчёту.

! Стоимость услуг по оценке не зависит от итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, а определяется трудоёмкостью процедуры его оценки.

Основные критерии оценки коммерческого объекта

• местоположение (удалённость от крупных населённых пунктов, центра города и крупных транспортных артерий; инфраструктура);
• площадь помещений, строений, земельного участка;
• состояние объекта;
• наличие и состояние коммуникаций;
• форма собственности, наличие обременений и сервитутов;
• особенности бизнеса и перспективы доходности;
• состояние местного рынка недвижимости.

«Вес» приведённых критериев при оценке коммерческой недвижимости несколько перераспределяется в зависимости от назначения объекта. Следует отметить, что близость к центру города иногда не играет большой роли: новейшие, дорогие бизнес-центры в Москве по понятным причинам локализованы не в окрестностях Кремля, а складские комплексы и производственные предприятия намеренно выносятся за черту города. Основополагающим фактором при анализе местоположения таких объектов становится близость к крупным автомагистралям, а также (для складов и заводов) наличие достойных подъездных путей: их неполноценность не позволит хранить товары или вывозить произведённую продукцию с высокой оборачиваемостью, что непременно снизит рыночную стоимость объекта.

Помимо параметров транспортного сообщения на стоимость промышленных предприятий и хранилищ существенно влияют коммуникации и состояние построек (если предусмотрено технологией, то и очистных сооружений). Например, добротный отапливаемый склад пригоден для хранения большего числа наименований товаров, пользуется бόльшим спросом и стόит минимум на треть дороже. Для производственных цехов (зданий) крайне важна и электрическая мощность.

В любом случае сотрудники «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» учтут все возможные факторы и отразят их в отчёте в соответствии с актуальными стандартами оценки и специфическими требованиями инстанций, для которых готовится отчёт. Но важно помнить, что банки и суды руководствуются только свежей информацией, потому срок действия отчёта — 6 месяцев.