Рыночный подход к оценке недвижимости

Рыночный подход к оценке недвижимости

Рыночный подход при оценке недвижимости представлен:

• 1) методом сравнения продаж;
• 2) методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на изучении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Базовым принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения. Он заключается в том, что при наличии на рынке нескольких объектов недвижимости аналогичной полезности инвестор не заплатит за приобретаемый объект большей цены.

Под полезностью подразумевают систему характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получения дохода. Данный метод является предпочтительным лишь при наличии достаточного объема достоверной информации по недавно совершенным сделкам. Эта информация включает сведения о ценах сделок, продавцах и покупателях. Необходимо установить: действовал ли покупатель либо продавец в условиях финансового давления; являлись ли обе стороны сделки независимыми; располагали ли они типичной для данного рынка информацией; было ли финансирование типичным для рынка недвижимости.

Метод сравнения продаж включает два основных этапа:

• 1) выбор объектов недвижимости — аналогов (не менее 3-5 сопоставимых продаж);
• 2) оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляются по двум компонентам:

• • единицам сравнения;
• • элементам сравнения.

Используют следующие единицы сравнения:

• • цена за 1 м 2 — в деловых центрах городов и для офисов;
• • цена за 1 лот — идентичные по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застройки;
• • цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка;
• • цена за 1 га — для больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства и др.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

• • предоставляемые имущественные права;
• • условия финансирования сделки (например, продавцом недвижимости);
• • условия продаж (знание цен на рынке недвижимости);
• • месторасположение объекта недвижимости и его физические характеристики.

Расчет скорректированной стоимости объекта недвижимости осуществляют с учетом поправок. Поправками называют корректировки, вносимые в цену продаж объекта-аналога в процессе приведения его цены к характеристикам оцениваемого объекта. Объектом корректировки выступает цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Исходя из отношения к цене объекта сравнения поправки классифицируют на процентные и денежные (относительные и абсолютные).

Стоимость оцениваемого объекта с учетом поправки на проведенный ремонт определяют по формуле

где Ц_о1[ — стоимость оцениваемого объекта;

Ц_ан — цена продажи объекта-аналога;

Ф -— поправка на проведенный ремонт;

S_aH — площадь аналога;

S — площадь оцениваемого объекта.

Метод валового рентного мультипликатора также представляет рыночный подход.

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.

Данный метод предполагает три этапа:

• 1) оценивается рыночный рентный доход, генерируемый объектом недвижимости;
• 2) определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок;
• 3) устанавливается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:

где Ц_он — стоимость оцениваемого объекта;

РД — рентный доход оцениваемого объекта;

М_вр — валовой рентный мультипликатор;

Ц_ан — цена продажи аналога;

ПВД_ан — потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на различия, которые наблюдаются между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости, так как в основу расчета валового рентного дохода положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

При использовании данного подхода расчеты осуществляют в следующей последовательности:

• 1) определяют стоимость земельного участка;
• 2) производят оценку зданий и сооружений;
• 3) устанавливают износ зданий и сооружений.

Оценку стоимости земельных участков осуществляют с помощью следующих методов:

• • техники остатка для земли;
• • средневзвешенного коэффициента капитализации;
• • сравнения продаж;
• • капитализации;
• • валового рентного мультипликатора и др.

Оценку зданий и сооружений производят следующими способами:

• • сравнительной единицы;
• • поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
• • индексного способа оценки.