Сделка с недвижимостью при наличии несовершеннолетних детей

Сделка с недвижимостью при наличии несовершеннолетних детей

Недвижимость и несовершеннолетние. Особенности заключения сделок

Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, являются не простыми. Несовершеннолетние дети имеют некоторые отличия от прав родителей и не все знают эти особенности, а не соблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки.

Всем законным представителям несовершеннолетнего, которым предстоит совершить сделку с недвижимостью от его имени или с его участием должны ознакомиться с основными особенностями проведения операций.

Для начала дадим определение. Несовершеннолетним признается лицо, не достигшее 18 летнего возраста. В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние).

Первая категория отличается от второй тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Касаемо сделок с недвижимостью, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки лишь с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей.

Если сделка была совершена без письменного согласия законного представителя, то такую сделку суд может признать недействительной. В случае если ребенок до совершеннолетия был объявлен полностью дееспособным, то он самостоятельно отвечает по своим обязательствам. В прилагаемых документах должно быть указано, по какому решению суда или органа опеки и попечительства ребенок объявлен полностью дееспособным.

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители. При отсутствии родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет).

Данные представители совершают от их имени и в их интересах все юридически значимые действия.

Основные права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью

В случае продажи недвижимости несовершеннолетнего ребенка (квартиры, доли в квартире), в обязательном порядке требуется согласие органов опеки и попечительства. Согласие на проведение сделки от органов опеки можно получить при условии предварительной покупки в интересах несовершеннолетнего иной недвижимости, в которой доля собственности ребенка не должна уменьшиться, а жилищные условия не должны ухудшаться. Кроме того получить согласие можно и представив документы, гарантирующие приобретение недвижимости в пользу несовершеннолетнего сразу после продажи собственности ребенка.

Для получения согласия на продажу недвижимости необходимо предоставить в органы опеки и попечительства пакет документов по отчуждаемой квартире и по приобретаемой квартире.

Предварительное согласие органов опеки и попечительства требуется на такие операции с недвижимостью несовершеннолетнего как:

  • принудительное обращение взыскания;
  • отчуждение по договору ренты;
  • отчуждение по договору мены;
  • отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему;
  • отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое);
  • совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

При приватизации жилого помещения у несовершеннолетних членов семьи нанимателя есть право на участие в приватизации. Все несовершеннолетние члены семьи нанимателя, зарегистрированные в квартире, должны быть включены в число собственников квартиры по приватизации. Отказ от приватизации квартиры несовершеннолетних возможет только с согласия органов опеки и попечительства.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

На вселение к родителям в жилое помещение по договору социального найма их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. А равно как и при вселении и регистрации в любые другие жилые помещения, где проживают родители.

Приобретая квартиру на имя несовершеннолетнего или если он совершает сделку самостоятельно без одновременной продажи принадлежащей ему квартиры (доли в квартире), разрешения от органов опеки и попечительства не требуется.

При решении вопроса о выдаче разрешения, сотрудники органа опеки и попечительства исходят из интересов ребенка. По каждому конкретному случаю решается вопрос, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка и не нарушены ли его имущественные права.

Совершая операции с недвижимости на вторичном рынке вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы на квартиру.

При сделках с недвижимостью, права на которую имеет несовершеннолетний ребенок, категорически противопоказаны небрежность и спешка.

Запрашивайте от продавца все необходимые документы от органов опеки и попечительства. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя для совершения сделки, то также требуйте его.

В случае необходимости посетите самостоятельно орган опеки и попечительства. Так вы обезопасите себя от возможной подделки документов и узнаете подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего.

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2020 году

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети. Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Основные документы нужны в обязательном порядке. Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы.

    Разрешение органов опеки и попечительства;

Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.

Договор купли-продажи квартиры;

Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения в законодательстве (31 июля 2019 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних. Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.

Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Свидетельство о браке или разводе.

Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Как проверить покупаемую квартиру: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

Дополнительные документы

Ниже я перечислила документы, которые нужны для подготовки к сделке. В самой регистрации сделки они не нужны.

    Предварительный договор купли-продажи;

Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.

При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.

Выписка из домовой книги;

Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

Архивная (расширенная) выписка из домовой книги;

В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi

Выписка из лицевого счета;

Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.

Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.;

Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.

В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

Читать еще:  Оформление сделки дарения недвижимости близкому родственнику

Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

Документ, подтверждающий право собственности;

К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

Договор основания/правоустанавливающий документ;

Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Юные собственники: 6 вопросов о правах детей при сделках с недвижимостью

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Сделка с недвижимостью при наличии несовершеннолетних детей

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Обоснование вывода:
За малолетних детей (младше 14 лет) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители – родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве” (далее – Закон N 48)).
Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости. По общему правилу эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы*(1). При этом не имеет значения, зарегистрирован ли малолетний ребенок в квартире, в которой ему принадлежит доля, или нет.
Алгоритм продажи квартиры (доли в квартире) можно представить следующим образом.
Во-первых, нужно обратиться в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки. В рассматриваемом случае таковым органом может являться отдел по опеке и попечительству администрации соответствующего муниципального района Саратовской области (ст. 34 ГК РФ). Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, нам обнаружить не удалось, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства*(2). Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п. 3 ст. 21 Закона N 48).
Во-вторых, при наличии предварительного разрешения нужно заключить сам договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
С 01.02.2019 нотариус, удостоверив договора купли-продажи, обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Среди направляемых нотариусом документов обязательно должен быть документ, удостоверяющий личность ребенка (паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно)).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.
*(2) Примерный список документов, требующийся для предоставления государственной услуги – разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего – может выглядеть так:
– заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих);
– паспорта родителей (законных представителей);
– свидетельство о рождении ребенка;
– согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или принадлежащей ему доли в праве общей собственности на нее;
– согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
– копия паспортов всех собственников жилого помещения;
– свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП);
– акт передачи квартиры – в случае приватизации;
– выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
– поэтажный план и экспликация на квартиру;
– отчет о рыночной стоимости имущества;
– единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
– аналогичные документы на приобретаемую недвижимость;
– банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Читать еще:  Правоподтверждающие документы на объект недвижимости

Сделки с квартирой с участием несовершеннолетних: как купить и продать жилье, если ребенок собственник или прописан?

Дети не вправе совершать сделки без согласия родителей или опекунов, которые представляют их интересы до совершеннолетия. В некоторых случаях, например, при продаже квартиры, которая оформлена на ребенка, потребуется еще и разрешение органов опеки.

Рассмотрим, какие юридические нюансы есть у сделок с участием несовершеннолетних, и с какими рисками придется столкнуться покупателям и продавцам недвижимости.

Может ли родитель продать жилье, собственником которого является ребенок или купить его у него, как это сделать, а также другие вопросы, ответы на которые вы найдете в статье.

Можно ли оформить сделку?

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично), то ее продажа возможна, но будет связана с определенными трудностями. В возрасте от 14 до 18 лет уже можно подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но придется оформить у нотариуса письменное согласие обоих родителей на сделку и дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Особенности

Особенность подобных сделок в том, что перед подписанием договора купли-продажи жилья, которое записано на несовершеннолетнего, придется пройти дополнительные этапы. Перед оформлением купчей нужно:

  1. оформить у нотариуса письменное согласие на сделку (если ребенку от 14-18 лет);
  2. подать заявление и пакет документов в местный орган опеки для получения разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего.

Получение разрешения в органах опеки может занять до двух недель. В связи с этим процедура оформления купли-продажи может затянуться и это необходимо учитывать, подписывая предварительный договор с продавцом или оформляя кредит в банке.

Сделка с участием несовершеннолетнего всегда заверяется нотариально. Соответственно помимо временных расходов будут еще и денежные – минимум 3-10 тыс. рублей.

Продажа квартиры несовершеннолетнего требует согласования вопроса с органами опеки. Получить его можно только, если покупается новое жилье не хуже предыдущего или родители готовы перевести деньги от продажи на счет ребенка.

Что придется добавить к основному пакету документов в такой ситуации?

На сделку законные представители несовершеннолетнего должны предоставить дополнительные документы. Помимо основного пакета (документы на квартиру, подтверждение отсутствия долгов за коммунальные услуги и пр.), потребуется набор бумаг, без которых сделка с участием несовершеннолетнего может быть легко признана недействительной. К ним относятся:

  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
  • подтверждение снятия ребенка с учета в квартире (справка);
  • письменное согласие родителей (можно оформить сразу на месте);
  • разрешение органов опеки на сделку (оформляется предварительно).

Если сделку от имени ребенка совершают опекуны, то понадобится еще и постановление о назначении опеки. Если родители в разводе или место пребывание одного из родителей неизвестно, то оформить письменное согласие на сделку крайне проблематично. Для оформления документа требуется присутствие отца и матери ребенка.

Какие условия должны соблюдаться для получения разрешения опеки?

Для получения разрешения опеки требуется:

  • подтверждение переезда в другую квартиру (того же метража или больше);
  • обоснование необходимости смены места жительства (улучшение жилищных условий, смена климата и пр.);
  • подтверждение соблюдения всех санитарно-гигиенических норм в новом жилье;
  • согласие ребенка от 14 лет на продажу жилья и переезд.

Орган опеки будет оценивать площадь новой квартиры, район и условия проживания (по закону новое жилье должно быть не хуже предыдущего). Если ребенку принадлежит не вся квартира, а только доля в ней (например, одна комната), то доля в новой квартире должна быть не меньше прежней. Об особенностях купли-продажи доли в квартире можно узнать здесь.

Подтверждение наличия другой квартиры не требуется только в случае выезда семьи на ПМЖ или перечисления денег за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего.

Причины отказа и методы урегулирования

Орган опеки вправе отказать в сделке, если решит, что права ребенка будут нарушены. Например, он останется без квартиры или доли в ней, переедет в худший регион, потеряет в стоимости недвижимости. Если покупается новострой, то он должен быть готов не менее чем на половину (это обязательное требование). Соответственно покупка квартиры на стадии котлована одобрена не будет.

Основные причины отказа:

  • новая квартира меньше или находится далеко от школы, детсада;
  • условия проживания хуже (например, нет ремонта);
  • в новом жилье нет света, воды и других коммуникаций;
  • недвижимость является аварийной, требующей срочного капремонта;
  • ребенок старше 14 лет не хочет переезжать.

Вопрос можно решить подбором другого жилья и получением письменного согласия ребенка. В орган опеки можно предоставить фотографии новой квартиры и полную информацию о ближайшей инфраструктуре (школах, секциях и пр.).

Порядок выписки

После того, как получено разрешение от органов опеки, можно обращаться в паспортный стол для снятия ребенка с регистрации. Если малышу меньше четырнадцати лет, то его новым местом жительства будет считаться дом, где живут его родители (опекуны, представители). Если покупается новая квартира, то соответственно придется в ней прописаться родителям, а уж потом выписать несовершеннолетнего.

Для снятия с регистрации потребуется:

  • заявление по форме №6;
  • паспорт отца или матери;
  • документы ребенка (свидетельство или паспорт);
  • документы на новую квартиру или иную недвижимость, где будет прописан ребенок;
  • листок убытия (с указанием нового адреса проживания).

Если новая квартира не куплена, то придется регистрировать ребенка у родственников. В любом случае просто снять ребенка с учета не получится, кроме ситуаций, когда семья выезжает на проживание за границу. Возможен вариант регистрации в новой квартире, вследствие которой снятие с учета в старой произойдет автоматически. Родители просто заберут паспорта со штампом о выписке с прежнего места жительства и прописке на новом.

Когда предоставлять встречное жилье не обязательно?

Встречное жилье не предоставляется в случае эмиграции, перевода суммы от сделки или ее части на счет ребенка либо покупки родителями квартиры в доме, который пока еще не достроен. В последнем случае до сдачи дома в эксплуатацию несовершеннолетний должен быть прописан в другом месте.

Отличия составления договора, если несовершеннолетний — собственник

В тексте договора обязательно указываются данные самого несовершеннолетнего, а также его законного представителя. В отличие от обычной сделки, должно быть зафиксировано, что было получено письменное согласие родителей ребенка (указывается, кем заверено, номер в реестре) и разрешение органов опеки и попечительства конкретного района (с указанием даты и номера документа).

Нюансы в процедуре, если ребенок просто прописан

Если ребенок просто прописан в квартире, но не обладает имущественными правами на нее, то оформлять разрешение в органах опеки не нужно. Но перед продажей всех несовершеннолетних нужно выписать. Сделать это можно только в том случае, когда они одновременно прописываются в другом месте.

Можно ли купить недвижимость на несовершеннолетних в России?

Купить квартиру ребенку вполне возможно. Но до момента совершеннолетия распоряжаться своей недвижимостью без согласия старших он не сможет. До 14 лет все сделки с недвижимостью малолетних всегда совершают законные представители, а позднее требуется их письменное одобрение.

Какие документы нужны при покупке, чтобы оформить?

Если квартира покупается на ребенка до 14 лет, то его согласие не требуется, и он может даже не присутствовать на сделке. В качестве документов будут нужны его паспорт или свидетельство о рождении, а также паспорта родителей. Как и в случае с любой сделкой купли-продажи недвижимости, понадобятся следующие документы:

  1. справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  2. выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
  3. документы на квартиру или договор долевого участия в строительстве.

Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он уже может сам подписать купчую, но в этом случае к вышеуказанному списку добавляется еще и нотариально заверенное письменное согласие родителей на сделку.

Как происходит подобная сделка?

Оформление сделки происходит у нотариуса. Независимо от того, отчуждается ли квартира целиком или в долях сделка требует нотариального заверения. В тексте указывается, что покупателем является либо сам несовершеннолетний (если ему еще нет 14 лет) в лице законного представителя либо тот факт, что он действует с согласия родителей, опекунов (если возраст уже более 14 лет).

Нюансы при составлении договора

В договоре купли-продажи всегда указывается собственник недвижимости и его законные представители. Перед оформлением сделки, нотариус обязательно проверит их паспорта и полномочия. Дополнительные пункты договора:

  1. указание от лица кого действует представитель;
  2. описание сторон, с учетом информации о ребенке (данных о его рождении, упоминание о том, что он несовершеннолетний);
  3. подпись несовершеннолетнего лица (если он старше 14 лет);
  4. подпись законного представителя (если речь о малолетнем покупателе).
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры на ребенка
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры на ребенка

Регистрация объекта в ЕГРН на имя нового собственника также потребует дополнительного пакета документов. Будут нужны свидетельство о рождении или паспорт ребенка, копия согласия родителей на сделку.

После достижения 14 лет ребенок вправе подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но, с учетом письменного согласия родителей.

Стоит ли оформлять сделки с участием детей?

Покупка недвижимости на ребенка довольно частое явление, особенно, если приобретается жилье в строящемся доме. Но нужно учитывать, что в случае, если финансовая ситуация в семье изменится, могут возникнуть проблемы с продажей квартиры в связи с согласованием вопроса с органами опеки. В этом случае нельзя будет просто продать жилье и забрать деньги в себе. Необходимо будет купить другую недвижимость. Даже если ее удастся купить дешевле, придется заблокировать разницу на счете несовершеннолетнего.

Риэлторы советуют не оформлять жилье на 100% на ребенка, а сделать его сособственником. У покупки жилья, которое оформлено на ребенка, также есть много минусов. Сделка может быть неожиданно признана недействительной, что не сулит ничего хорошего.

Какие возникают риски?

Основной риск подобных сделок: возможность признания их недействительными, в связи с нарушением прав детей. Если суд вынесет такое решение, то покупатель и продавец недвижимости должны будут вернуть все полученное по договору.

Если продавец уже потратил к тому времени сумму, вырученную от продажи квартиры, то проблемы неизбежны. Именно поэтому банки с осторожностью относятся к заемщикам, которые хотят купить жилье, где дети прописаны или являются собственниками.

При покупке жилья у несовершеннолетнего стоит тщательно проверить подлинность разрешения органов опеки и справки о снятии ребенка с регистрации. Желательно также узнать не лишены ли родители своих родительских прав и могут ли они представлять интересы ребенка. Иногда имеет смысл оформить договор титульного страхования, на случай оспаривания прав на недвижимость.

Читать еще:  Как проверить налог на недвижимость физических лиц?

Сделки с участием несовершеннолетних не редкость на рынке недвижимости. От имени детей выступают родители или другие законные представители, предварительно получив разрешение от органов опеки. Рисков у таких сделок гораздо больше, чем у любых других. Суды всегда находятся на стороне защиты прав несовершеннолетних. При наличии нарушений можно потерять права на квартиру или столкнуться с другими трудностями.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?

Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры. Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки. Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены. Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку. Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки. С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится. Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

II. Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем. Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП. Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

  1. Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте. Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м). С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

  1. Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе. То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно. Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая. – Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане. Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей. Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев. Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире,

• свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),

• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,

• оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,

• отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило, органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры. Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке. В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем. Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении. В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет). Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней. В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов. В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку. В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия. Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки. Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов. Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире. В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта. Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector