Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход в оценке недвижимости

науки о земле

  • Жеребцова Юлия Александровна , бакалавр, студент
  • Башкирский Государственный Аграрный Университет
  • ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  • СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Похожие материалы

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав.

Содержание и основная цель оценки – расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трёх методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

Таким образом, сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сравнительный подход на прямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому на сегодняшний эта день тема является актуальной, т.к. сравнительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения на рынке недвижимости.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

  • Объект не должен быть уникальным.
  • Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
  • Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

  • замещения;
  • сбалансированности;
  • спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости:

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

  1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;
  2. Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов – аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
  3. Составления списка объектов – аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
  4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов – аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта – аналога;
  5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор – это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

  1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор: ВРМ = цена продажи / доход объекта аналога
  5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

  • Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
  • В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
  • Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

  1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
  5. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам: ОКК = ЧОД / РС аналога
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определяться на основе анализа характеристик объектов – аналогов и использования приемов сравнительного анализа.

Итак, мы выяснили то, что сравнительный подход напрямую зависит от активности рынка недвижимости.

Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Список литературы

  1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. ФЗ № 135-ФЗ.
  2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
  3. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для студентов вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2013. – 463 с.
  4. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов н/Д : Феникс, 2012. – 155 с.
  5. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ АГРАРНОЙ ПОЛИТИКИ В РФ Ханнанова Т.Р. Мир и политика. 2013. № 2 (77). С. 4.
  6. НОВАЯ ПАРАДИГМА СОБСТВЕННОСТИ: ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2011. № 4. С. 694-708.
  7. ЗАКОН САМОРЕГУЛЯЦИИ ПРИРОДЫ И ЕГО ЗАКОНОМЕРНОСТИ: ТЕОРЕТИКО-ЭМПИРИЧЕСКИЙ И ПРАВОВОЙ АСПЕКТЫ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2010. № 9. С. 1637-1652.
  8. КОНЦЕПЦИЯ ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЫ И ПРИОРИТЕТНОГО РАЗВИТИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2010. № 12. С. 2214-2222.
  9. К ВОПРОСУ О ПРОБЛЕМАХ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН Андриянова А.А., Шапошникова Р.Р. В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ ГОСУДАРСТВО: ПРОБЛЕМЫ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Материалы IV международной научно-практической конференции. 2014. С. 17-19.
  10. ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ АТРИБУТЫ БЕЗОПАСНОСТИ РОССИЙСКОГО ПРИГРАНИЧЬЯ: ИСТОРИОГРАФИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ Гарипова А.Г., Шапошникова Р.Р. В сборнике: Наука и образование в XXI веке сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции: в 17 частях. 2014. С. 38-44.
  11. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАНЯТОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН Толстыженко К.В., Хатмуллина Л.Р. В сборнике: СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ИНФОРМАТИЗАЦИИ Материалы II международной научно-практической конференции. 2014. С. 111-113.
  12. УГОЛОВНОЕ ПРАВО В СХЕМАХ И ОПРЕДЕЛЕНИЯХ. ОБЩАЯ ЧАСТЬ Дикаев С.У., Сабитов И.К., Шарипкулова А.Ф. Уфа, 2010.
  13. ФОРМИРОВАНИЕ ЭЛЕКТРОННЫХ УСЛУГ В КОНТЕКСТЕ СОЦИАЛЬНО-ПОЛИТИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Хабибуллин Р.И. Вестник Забайкальского государственного университета. 2011. № 6. С. 86-90.
  14. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ Гарифуллина А.Ф., Мухаметдинова Э.Р. В сборнике: Актуальные вопросы развития социально-экономических систем в современном обществе Материалы международной научно-практической конференции: в 2-х частях. Редколлегия: А. Н. Плотников, А. В. Постюшков, Л. А. Тягунова. 2013. С. 42-43.

Электронное периодическое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФС77-41429 от 23.07.2010 г.

Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оце ниваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

На втором этапе собирается необходимая информация по объектаманалогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцени ваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

Читать еще:  Агентский договор на поиск объекта недвижимости

Третий этап — Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

  • вещные права на объект оценки;
  • условия финансирования;
  • условия продажи (чистота сделки);
  • время продажи;
  • местоположение;
  • физические характеристики (размеры, вид и качество материа лов, состояние и степень изношенности объекта и др.);
  • физические характеристики;
  • экономические характеристики;
  • отклонения от целевого использования;
  • наличие движимого имущества.

По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами.

Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая.

Приведем примеры физических единиц сравнения:

  • единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м 2 .
  • единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м 2 общей площади, цена за 1 м 2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена на за 1 м 3 .

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Расчет и внесение поправок

Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м 2 ). Они изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики.

К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Существует несколько методов определения необходимых поправок:

  • метод парных продаж;
  • экспертный метод;
  • статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение экспертаоценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно исполь зуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Суть метода корреляционно регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями ка кихлибо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Метод валовой ренты

Единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают:

  1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
  2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

  • оценить рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
  • определить отношение валового (действительного) дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;
  • умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Общий коэффициент капитализации.

Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности:

  • отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости;
  • определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;
  • определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.

После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

Лекция _ Сравнительный подход к оценке недвижимости

Лекция _ Сравнительный подход к оценке недвижимости

1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом

2. Виды и последовательность внесения поправок

3. Способы и методы внесения поправок

1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отно­шении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При использовании сравнительного подхода е в процессе анализа продаж подбираются сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы (или выставлены на продажу) на соответствующем рынке сравнительно недавно. Затем в цену объектов-аналогов вносятся поправки на выявленные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется откорректированная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Среднее значение от скорректированных цен объектов-аналогов позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т. е. на дату оценки имеется информация достаточном количестве сделок или предложений. Сравнительный подход позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве проверочной при использовании других методов оценки.

Сравнительный подход базируется на 3 основных принципах: спроса и предложения, замещения, вклада.

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью сравнительного подхода не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками.

Условия применения сравнительного подхода:

-объект не должен быть уникальным. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (школ, стадионов и т. п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.

– информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

– факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

– в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

– в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

– вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

– достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:

– сложность сбора информации о практических ценах продаж.

– проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

– зависимость от стабильности рынка.

– сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется путем последовательной корректировки цен проданных объектов-аналогов.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости (аналоги), наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

– сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

– независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: находятся в родственных отношениях; являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т. д.;

– инвестиционной мотивации, которая определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отли­чиями от объекта оценки.

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректи­рованных цен объектов-аналогов.

2. Виды и последовательность внесения поправок

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необ­ходима корректировка выбранных аналогов. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определе­ние поправочных коэффициентов.

Поправки бывают: процентные и денежные, абсолютные и относительные.

Процентные поправки изменяют стоимость объекта на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости всего аналога или его единицы сравнения на этот коэффициент.

Читать еще:  Какие объекты недвижимости подлежат кадастровому учету?

Процентные поправки используют при корректировке на время продаж, месторасположение, износ, размер, виды ремонта, приводящие к другому качеству.

Денежные поправки увеличивают на определенную сумму стоимость всего объекта (абсолютные), либо одной единицы сравнения (относительные).

Денежные поправки – на дополнительные улучшения, свободный участок земли, масштаб, ремонт.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вно­сится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки: изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивает­ся различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поло­жительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.

Общими для всех объектов недвижимости являются следующие элементы сравнения:

набор имущественных прав на объект недвижимости;

условия финансирования сделки;

расходы, сделанные сразу же после покупки.

время совершения сделки купли-продажи;

физические характеристики объекта (размер, возраст, качество строительньных работ, состояние здания.

В процессе корректировок все поправки вносятся по принципу сравнения “от объекта-аналога к объекту оценки”.

Корректировки вносятся последовательно: сначала цену аналога корректируют по определяющему фактору, а затем – по зависимому.

Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым объектам, определяется на основе анализа рыночной информации о сделках.

В первую очередь вносят оправки абсолютные ( на всю площадь объекта):

· Первая поправка, применяемая к цене сделки, относится к пере­данным имущественным правам. Эта поправка учитывает различия в юридическом статусе оцениваемого и сравниваемого объектов соб­ственности.

· Вторая поправка корректирует цену сопоставимого объ­екта, чтобы он соответствовал условиям финансирования.

· Третья поправка – применяется при сравнении цены сделки или предложения. Цена, реально уплаченная при сделке, как правило, является результатом процесса торгов, в котором множество представленных на торги объектов было изучено и оценено.

· Четвертая поправка – на рыночные условия. Она отражает изменение оплачиваемых цен в связи с изменением рыночной конъюнктуры и покупательной способности денег с течением времени (дата продажи).

После внесения абсолютных поправок скорректированная цена продажи обычно преобразуется в соответствующую удельную цену для проведения дальнейших корректировок на местоположение, физические характеристики, экономические характеристики,

Поправка на местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются.

Поправка на физические характеристики .Физические различия включают размер здания, качество стро­ительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустрой­ство и удобства, экологию участка.

Окончательное заключение о величине рыночной стоимости объекта производится на основании анализа скорректированных цен объектов-аналогов с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок.

3. Способы и методы расчета поправок

Существуют 2 группы методов анализа корректировок:

Количественные методы анализа предусматривают использова­ние математических методов.

1.Анализ парных продаж.

2. Статистический анализ рыночных данных.

Качественные методы анализа

1. Метод экспертных оценок.

2. Личные интервью.

Методы расчета поправок

Метод парных продаж. Парными продажами называют продажи двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обусловливает разницу в цене объектов. Соответственно сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на вышеуказанные характеристики.

Важным моментом метода парных продаж является осознание того факта, что объекты парной продажи совсем необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами. Однако парная продажа должна быть выделена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и внести любые поправки. Чаще всего метод парных продаж используется для расчета поправок:

Метод прямого сравнения характеристик. Метод прямого сравнения характеристик позволяет рассчитывать поправки основываясь как на основных характеристиках объекта (износ), так и на информации о воздействиях внешних факторов на объекты недвижимости ( инфляция, рост цен).

Статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных. Наиболее распространенным является метод корреляционно-регрессионного анализа, который основан на предположении о существовании зависимости между вариацией цен объекта и тех или иных его характеристик.

Расчет поправок, которые используются в доходном и затратном подходе.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение цены к доходу (потенциальному или фактическому). При расчете ВРМ рассчитывают для объектов, находящихся в одном сегменте рынка. При расчете ВРМ учитывают следующие ограничения:

доходы должны быть или потенциальными, или фактическими по всем аналогам;

доходы аналогов должны быть на 40% выше и ниже дохода объекта.

Сравнительный подход в оценке недвижимости

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
– замещения;
– сбалансированности;
– спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

– сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

– независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
– инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

  • Сравнительный подход к оценке недвижимости;
  • Затратный подход к оценке недвижимости;
  • Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

  • Объект оценки не является уникальным;
  • Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
  • Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
  • Достаточность имеющейся информации;
  • Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
  2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
  3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
  4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
  5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.
Читать еще:  Разрешение от супруга на покупку недвижимости

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

  • Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
  • Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
  • Статистическая обоснованность расчёта;
  • Внесение корректировок на отличия с аналогом;
  • Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Не существует абсолютно одинаковых продаж;
  • Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
  • Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
  • Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
  • Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
  2. Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
  3. Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
  4. Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Сунсн;
  5. Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗПЗу.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
  • В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
  • Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
  • Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
  • Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

  • Общая трудоёмкость расчёта;
  • При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
  • Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
  • Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
  • Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
  • Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
  • Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
  2. Расчёт действительного валового дохода;
  3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
  4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости подразумевает проведение непосредственного сравнения сразу нескольких объектов недвижимого имущества. Зачастую его еще называют рыночным, поскольку здесь применяется сравнение оцениваемого объекта с рядом иных подобных ему объектов, сделки по продаже которых состоялись в максимально приближенное к дате оценки время. При этом следует отметить, что оценщик, применяя сравнительный подход, должен рассматривать не просто недавно проданные объекты сравнения. Те должны еще и быть проданы в конкретном сегменте рынка.

Помимо этого, обязательными должны быть поправки на присутствующие в характеристиках сравниваемых объектов различия – оценщик обязан определить такие различия между объектами сравнения и объектом оценки. Именно цена оцениваемой недвижимости, с внесенными в нее коррективами, дает возможность получить цифру, очень близкую к реальной рыночной стоимости.

При оценке недвижимого имущества главным условием, наличие которого позволяет оценщику применять сравнительный подход, является доступность оценщику информации о проведенных по аналогичной недвижимости сделках с не вызывающей сомнений достоверностью, а также активность рынка.

В каких случаях лучше всего применять сравнительный подход

Наиболее оптимальным вариантом сравнительный подход является для оценки:

  • земельных участков, не имеющих застроек, при этом рынок земли в данном случае обязательно должен быть развитым;
  • недвижимости малого бизнеса;
  • жилых домов для одной семьи.

Здесь применение данного метода целесообразно благодаря возможности получить непосредственные ценовые характеристики.

При этом есть варианты, когда применение этого метода является нецелесообразным, в частности при нарушении условий типичности совершенной на рынке сделки. Не стоит его применять и при уникальности недвижимого имущества или же в случае, когда оно находится в стадии ликвидации. Редкие для конкретного рынка экономические выгоды или обременения также являются весомым аргументом отказаться от сравнительного подхода, как и недостаточный уровень развитости рынка.

Между тем использовать сравнительный подход представляется возможным не только лишь по прямому назначению. Его также можно применять и для того, чтобы оценить затраты на создание улучшений, равно как и износ сделанных улучшений, арендные ставки, получить коэффициент заполняемости и узнать ряд иных параметров, необходимых для последующей оценки недвижимости с применением других подходов: доходного или затратного.

Учитывая, что метод сравнительного подхода основан на данных об уже совершенных сделках, не стоит забывать, что статистические показатели по этим сделкам способны ввести в заблуждение в ситуации, когда на рынке происходят какие-то динамичные изменения. Естественно, что чем более качественными будут собранные для сравнения данные, тем точнее получится оценка. Тем не менее, даже в случаях, когда применение сравнительного подхода дает не максимально точную, а лишь приблизительную цифру, которая просто помогает сориентироваться по рынку, оценщику все равно следует включить в свой отчет собранные статистические данные, касающиеся сравнительных продаж.

Напомним некоторые азы экономики: рыночная цена, в том числе и на недвижимость, формируется, как известно, в процессе взаимодействия между покупателями и продавцами, а также кредиторами. Последние помогают нарастить объем инвестиционных ресурсов, что также влияет на процесс формирования рыночной цены. Динамика рыночных цен на тот или иной объект недвижимости определяется соотношением между спросом и предложением: понятно, что увеличение предложения сопровождается движением цен вниз, тогда как опережающий предложение спрос приводит, соответственно, к увеличению стоимости объектов.

На территориальном рынке недвижимости идет непрерывный процесс изменения соотношения между предложением и спросом, невзирая на наличие у продавцов желания удовлетворить потребности покупателей в полном объеме. Главных причин, из-за которых на рынке возникает дисбаланс, несколько:

  • постоянно меняющиеся предпочтения покупателей;
  • их требования к потребительским качествам недвижимого имущества;
  • изменение в ту или иную сторону покупательской способности потенциальных инвесторов;
  • наконец, демографическая нестабильность.

Оценщику следует в обязательном порядке проанализировать все наблюдаемые в настоящее время тенденции рыночной конъюнктуры, а также определить, каково их влияние на изменение цен конкурирующих объектов.

При наличии достаточного количества статистических данных по рынку применение сравнительного подхода позволяет получить в конечном итоге точные оценки стоимости, которые к тому же достаточно легко объясняются. Как раз по этим причинам данный метод стараются применять даже в случаях, когда статистических данных по рынку недостаточно для получения достоверной, максимально приближенной к рыночной цене, оценки.

Используя метод сравнительного подхода, следует выполнить определенный перечень действий:

  1. В первую очередь необходимо изучить рынок и выбрать для сравнения объекты недвижимости, проданные недавно и являющиеся наиболее сопоставимыми с оцениваемым объектом. Следует проверить и убедиться, что оцениваемый и ранее проданный объекты находятся в одной и той же рыночной зоне, а также изучить еще ряд факторов, таких как схожесть по величине и возрасту, похожесть финансовых и экономических условий на дату оценки и дату совершенной сделки.
  2. По каждому из отобранных объектов необходимо собрать всю информацию, после чего следует проверить ее достоверность. По всем данным о продажах нужно получить подтверждение от кого-то из основных участников следки – это может быть продавец, покупатель или же уполномоченный ими агент. Сделки между тесно связанными сторонами, равно как и продажи, осуществленные в спешном порядке, должны вызвать подозрения в нетипичности.
  3. Следующий этап – это выбор объектов сравнения, после чего нужно провести сравнительный анализ по каждой из отобранных для этого единиц. Сравнение следует проводить по целому ряду параметров, называемых элементами сравнения.
  4. По каждой из единиц, участвующей в сравнении, должна быть проведена корректировка цены продажи в соответствии с зафиксированными различиями между отобранной для сравнения недвижимостью и объектом оценки. Поправки непременно вносятся в цены продаж отобранного недвижимого имущества. Также оценщику следует сделать временные поправки, с учетом даты проведения оценки, поправки на месторасположение объектов, и на имеющиеся различия по характеристикам – форма, размер, использование, экономические характеристики, социальные факторы, физические характеристики, и так далее.
  5. Наконец, нужно обязательно согласовать цены продаж сопоставимых объектов с внесенными в них корректировками с целью итогового получения единого показателя стоимости оцениваемого недвижимого имущества на рынке.

Хотелось бы еще снова, на сей раз более детально подчеркнуть все преимущества данного метода. Во-первых, после проведения оценки, итоговой стоимости недвижимого имущества будет отражено мнение типичных для данного регионального рынка покупателей и продавцов. Кроме того, в приведенных ценах отражена и инфляция, и динамика изменения финансовых условий. Метод является статистически обоснованным, поскольку оценка проводится путем анализа статистических данных, а также считается весьма простым в применении, но в то же время дающим надежные результаты. В расчеты внесены различные поправки для получения наиболее близкой к текущей рыночной стоимости.

Впрочем, есть и определенные недостатки, и о них также необходимо знать. В первую очередь следует отметить трудности со сбором информации о ценах, а также о специфических условиях той или иной состоявшейся сделки. К недостаткам следует отнести и отличия продаж. Метод серьезно зависит от активности рынка, равно как и от его стабильности. И, наконец, порой достаточно сложно согласовать данные о продажах, имеющих существенные различия.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector