Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости

Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости

Инвестирование в арендный бизнес: срок окупаемости

Сегодня арендный бизнес для многих становится одним из лёгких способов заработка. В городах миллионниках вложения в недвижимость для последующей сдачи помещений в аренду распространены. В большей степени это касается Москвы и Санкт-Петербурга. В этих городах большое внимание уделяется сдаче квартир и офисных помещений, на которых можно заработать от десяти до пятнадцати, а иногда и двадцати процентов от стоимости помещения в год.

В среднем окупаемость недвижимости составляет от семи до десяти лет. Однако на это оказывает влияние большое количество факторов и изменений, происходящих на рынке недвижимости.

В настоящее время наблюдается падение цен на квартиры. Для будущих инвесторов это шанс попробовать себя в новом деле и примкнуть к арендному бизнесу. Большого дохода от сдачи в аренду квартиры ожидать не стоит, однако все зависит от ее месторасположения и города, в котором она находится.

Если у инвестора есть желание и запас времени, то можно найти небольшой по площади офис. Его стоимость будет не на много превышать стоимость квартиры, но срок окупаемости такого помещения меньше. Во время поиска маленького офиса следует обратить внимание и на масштабные помещения такого рода. В некоторых случаях их продают по частям.

Когда небольшой офис будет найден, то лучше произвести в него небольшие вложения: сделать косметический ремонт и приобрести необходимое оборудование, для повышения комфортабельности его эксплуатации. Оснащённый офис сдать в аренду будет легче, также он сможет приносить немного большую прибыль. В случае если у инвестора есть денежные средства на приобретение большого по площади офисного помещения, то следует это сделать. Сдать в аренду офис не предоставит большого труда, поскольку в любом крупном городе каждый день появляются новые организации, желающие снять комфортное офисное помещение.

Что влияет на окупаемость?

При установке стоимости аренды недвижимости необходимо учитывать ряд факторов.

1. Цена приобретения помещения. Можно определить средний или желаемый срок окупаемости помещения в месяцах, разделить цену на количества месяцев, получившееся значение будет являться арендной стоимостью.
2. Состояние недвижимости. Наличие ремонта, мебели, интернета и других предметов повышения уровня комфортабельности помещения. Наиболее оснащенное можно сдавать в аренду по более высокой стоимости.
3. Месторасположение помещения. В центральной части города аренда всегда дороже, чем на периферии.
4. Наличие поблизости остановок общественного транспорта и метро. Если в аренду сдаётся квартира, то преимуществом станет нахождение по близости магазинов, зон отдыха (парков), детских садов и школ.

Иногда инвесторы проводят сравнение между арендным бизнесом и банковским вкладом (депозитом). Многим из них кажется, что разницы между данными вариантами инвестирования нет. Однако данное мнение является ошибочным.

В условиях плавающих курсов и нестабильных экономических ситуаций арендный бизнес является более надёжным, чем банковский вклад. При увеличении стоимости валют владелец помещения может повысить размер арендной платы. Изменить условия банковского вклада в таком случае невозможно. Независимость от чужих условий делает арендный бизнес более привлекательным для инвесторов, несмотря на долгий срок окупаемости.

Эксперты в области инвестиций в арендный бизнес выделяют ряд факторов, которые оказывают влияние на длительность окупаемости размера вклада в арендный бизнес.

1. Объём стартового капитала. Стоимость приобретённой недвижимости оказывает одно из существенных влияний на срок окупаемости. При инвестировании в помещение на стадии строительства его стоимость будет маленькая, следовательно, и окупаемость сократиться в разы. Уже готовое помещение стоит дороже. Это отрицательно влияет на длительность процесса окупаемости.
2. Вид помещения. Как уже было сказано выше, доходность с квартиры в год составляет в районе десяти процентов. От сдачи в аренду офисного помещения можно получать пятнадцать, а в некоторых случаях прибыли доходит до двадцати процентов.
3. Особенности помещения. Его месторасположение, наличие мебели, ремонта и многое другое влияет на арендную стоимость. Чем комфортней и опрятней помещение, тем дороже его можно сдавать.
4. Длительность периода инвестирования. Чем раньше помещение уйдёт в аренду, тем быстрее оно окупится. Следовательно, все необходимые процедуры по улучшению необходимо проводить как можно быстрее.
5. Количество расходов. Для того чтобы более точно рассчитать срок окупаемости объекта, необходимо знать сумму произведённых в данное помещение вложений. Небольшая сумма будет способствовать меньшему сроку окупаемости.

Рассмотренные выше факторы имеют большое влияние на срок окупаемости недвижимости. Проведение анализа и расчёта затрат поможет составить более конкретные требования к арендатору.

Также начинающему инвестору стоит рассмотреть такую возможность вложения в арендный бизнес, как покупка уже сдаваемого помещения и увеличение его арендной платы. Многие арендодатели ленятся проводить анализ спроса и предложения рынка недвижимости. Они не сравнивают характеристики своего помещения с имеющимися, не просматривают желаемую арендную стоимость и запросы арендаторов.

По этим причинам часто происходит удешевление арендной стоимости. Недвижимость приобретает долгий срок окупаемости и не приносит желаемой прибыли. Владельца не устраивает подобная ситуация, и он решает продать помещение, чтобы не нести затраты по его содержанию.

Как правило, такой владелец хочет избавить себя от растрат как можно быстрее и соглашается на любые условия покупателя. Инвестор может попытаться получить скидку и приобрести недвижимость по низкой цене. Путем увеличения арендной стоимости новый владелец сократит срок окупаемости и в скором времени начнет получать чистый доход. Возможно вас заинтересуют услуги по арендному бизнесу в Москве, тогда на нашем сайте вы можете найти интересные лоты.

Жизнь – движение, но без недвижимости – это не жизнь!

Инвестирование в арендный бизнес в Москве – делаем правильно

Вкладывать деньги всегда надо с умом, просто потому что, всегда велик шанс их потерять, не выгодно проинвестировав. Поэтому мы предлагаем сделать инвестирование в арендный бизнес в Москве в нашей компании, ведь лучших условий вам не найти. Средний срок окупаемости недвижимости, которую мы предлагаем купить вас в целях дальнейшего ведения арендного бизнеса, составляет примерно 10 лет, поэтому спустя это время вы будете получать стабильно высокий постоянный доход. Среди большого количества доступных на сайтах лотов, вы точно найдете, тот, который удовлетворит вашим требованиям. Инвестирования в арендный бизнес в Москве и Московской области дело очень выгодное по той простой причине, что накупив и окупив недвижимость, она остается с вами и едва ли можно найти что-то лучшее для вложения своих активов. Инвестиции в арендный бизнес в Москве очень выгодная затея, особенно если вы сотрудничаете с такой компанией, как наша. Обращайтесь, наши условия вас приятно порадуют и удивят.

Как рассчитать окупаемость арендного бизнеса: 3 взгляда на 1 задачу

Арендный бизнес – один из самых надежных способов инвестирования, и в отличие от большинства других направлений бизнеса, он не требует регулярной вовлеченности собственника в бизнес-процессы. При правильном выборе помещения и арендатора сдача недвижимости в аренду приносит регулярный стабильный доход, которую можно без проблем совмещать с другими видами деятельности.

Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: достаточно сопоставить доход от аренды со стоимостью, и мы получим срок окупаемости, который и является основным критерием для арендного бизнеса. Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны. Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в 9-12 лет. Объекты с окупаемостью 7-8 лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором.

Несмотря на это, регулярно занимаясь подбором арендного бизнеса для клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), мы сталкиваемся с тем, что подходы к расчету окупаемости у разных участников рынка могут сильно отличаться. У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей – другой, у оценщиков – третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи – какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости.

У данного похода есть две разновидности.

1. Первый вариант самый простой – просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью 200 квадратных метров, которое сдается по ставке 1000 руб./кв.м в месяц и предлагается к продаже за 20 млн. руб. Тогда при данном подходе мы получаем: доход в месяц 200 тыс. руб., за год – 2 400 тыс. руб., окупаемость 20 000/2 400=8,3 года. То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса.

2. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год. Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс. руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс. руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет. Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом.

Подход покупателей.

У покупателей подход несколько иной. При этом логика абсолютно прямая: «я вкладываю наличные деньги, и доход меня тоже интересует наличными» – то есть, чистый доход, за вычетом всех явных и скрытых расходов. Расходами в первую очередь выступают налоги (обычно 6% от доходов, или налог на патент), а также эксплуатационные расходы, не компенсируемые арендаторами (это могут быть расходы на содержание администратора, охраны, уборку, аренду земельного участка или какая-то часть коммунальных расходов). Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно. При этом, в большинстве случаев в объявлениях о продаже арендного бизнеса эти расходы не указываются. В нашем примере, с учетом относительно небольшой площади в 200 кв.м, можно предположить что все расходы по содержанию несет арендатор, а прочие расходы либо отсутствуют, либо носят несущественный характер. Однако, налог в размере 6% (у покупателя ИП на упрощенной системе налогообложения) покупатель в любом случае включит в расчет. При этом индексация в расчет включаться не будет по следующим соображениям:

Читать еще:  Оформление задатка при покупке недвижимости

1. Деньги в течение времени обесцениваются, поэтому индексация в 7% в лучшем случае сможет покрыть обесценивание дохода в результате инфляции.

2. Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена.

3. Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации.

Таким образом, расчет покупателя будет такой: налог с оборота составит 2 400*6%=144 тыс. руб. Чистый доход за год: 2 400–144=2 256 тыс. руб. Чистая окупаемость 20 000/2 256=8,9 лет. Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний. При этом расхождение с указанной окупаемостью 7 лет в объявлении составит 2 года, разница более, чем на 25%, что весьма существенно. Если переводить на годовую доходность, то это 14% или 11% годовых, соответственно.

Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя.

Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое. Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается.

Подход оценщиков.

Оценщики считают по-своему. Зачастую имеющиеся договоры аренды недвижимости с арендаторами на оценку не влияют, а оценщик самостоятельно проводит анализ рынка арендных ставок для сопоставимых помещений, и с помощью ряда корректировок определяет «рыночный» уровень арендной ставки для оцениваемого объекта. При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости. И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку. К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так (например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды). Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности – вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит.

Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. Это так называемый «сравнительный подход» к оценке. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу. Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра.

В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей.

Выводы

Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку. Так всегда было и будет. Задача продавца – продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза. Задача покупателя – окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика – сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует.

Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей.

Внуков Игорь, ГК Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank)

Что нужно знать о коммерческой недвижимости

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

Каждый человек озабочен собственным будущим и будущим своей семьи. Чтобы обеспечить себе безбедную старость, мы копим деньги. Но одно дело их накопить, а другое – сохранить. Здесь не обойтись без инвестиций. Одним из вариантов инвестирования являются вложения в коммерческие объекты недвижимого имущества. Чтобы понять, подходит ли вам это, необходимо знать, что такое коммерческая недвижимость, тонкости ее покупки и аренды, сроки окупаемости и другие вопросы. Все это мы разберем в нашей статье.

Основные положения: определение и список объектов

Прежде чем говорить о покупке или доходности, необходимо понять, что означает «коммерческая недвижимость». Проще всего сказать, что это класс объектов (домов, зданий, сооружений или участков), которые бизнес использует для получения прибыли. Это важное, но не единственное условие.

Постройка или участок должны подходить под требования законодательства: можно сказать, что жилая квартира приносит доход, но что входит в коммерческую недвижимость про нее сказать нельзя. При этом к категории бизнес-объектов будет относиться весь многоквартирный дом, так как он является инвестиционным проектом и строится для получения прибыли.

Все объекты делятся на несколько категорий. Вот что относится к коммерческой недвижимости:

  • постройки свободного назначения (отели, кафе, спортивные комплексы, рестораны);
  • здания для розничной торговли (ТЦ, магазины, рыночные комплексы);
  • офисные помещения; индустриальные объекты (промышленные помещения, производственные цеха, складские ангары);
  • апартаменты (многоквартирные дома, хостелы и другие постройки, используемые в арендном бизнесе);
  • социальные здания (медицинские центры, аэропорты, спортивные клубы, бассейны).

Последние две категории частично относятся к жилым и социальным объектам, но их можно использовать в бизнесе, поэтому нельзя исключать из классификации.

Здания и постройки играют большую роль в бизнесе: сложно переоценить, что значит коммерческая недвижимость для большинства предпринимателей. Но для многих она является не частью собственного дела, а самим делом: ее продают, покупают, сдают в аренду. Попробуем оценить окупаемость коммерческой недвижимости и выгоду от ее приобретения.

Доходность и сроки окупаемости

Существует два важных параметра для инвестиций: сроки окупаемости коммерческой недвижимости и последующая доходность от нее. Оба считаются для каждого объекта индивидуально.

Окупаемость – это возможность возмещения затрат, или период, в течение которого вы получаете прибыль в размере первоначального вложения. Нормальным считается срок окупаемости коммерческой недвижимости 10 лет, минимальный составляет около 8 лет, максимальный – 15 при правильном выборе вложения. Но нередко случается и так, что покупка окупается только лет через 20, либо не окупается вовсе.

Доходность коммерческой недвижимости – это относительная величина, которая считается как отношение прибыли к сумме вложений и умножается на сто. Так, если вы купили недвижимость за 2 млн. и получаете за нее арендную плату 10 тыс. рублей, ваша доходность – 6% годовых. Не стоит путать доходность с доходом от коммерческой недвижимости. Доход – это абсолютная величина, те самые 10 тыс. рублей, которые вы получаете от арендатора.

Доходность коммерческой недвижимости в Москве сильно зависит от типа объекта.

Приведем самые популярные примеры:

  • магазины и торговые центры за МКАД обладают доходностью порядка 11-12% годовых;
  • торговые площадки в центре Москвы дороги в плане вложений, поэтому доходность у них около 7-8%;
  • офисные здания приносят порядка 10% доходности; складские помещения дают 7-9% годовых.

Выбрать для покупки коммерческие объекты недвижимости, приносящие доход не так просто. Анализ возможностей и вывод о реальных показателях – это задача для грамотного финансиста, регулярно имеющего дело с этим рынком.

Читать еще:  Налог при дарении недвижимости близкому родственнику

Не стоит полагаться только на свои силы, если у вас нет опыта: доверьте оценку приносящей доход коммерческой недвижимости профессионалам – обратитесь в компанию MindsCapital. Позвоните нам по телефону 84951202222 или приезжайте в офис по адресу Пречистенка, 27, офис 3, чтобы получить профессиональную консультацию по вопросам инвестиций в Москве.

Тонкости покупки

Если вы твердо решили вложиться в квадратные метры для бизнеса, важно правильно провести сделку. Без опыта сложно понять, какая вам нужна коммерческая недвижимость и что нужно знать для успешной сделки. Но грамотный подход и помощь консультанта помогут избежать сложностей. Обратите внимание:

  • на право собственности застройщика. Важно, чтобы в договоре не оставалось лазеек, дающих продавцу права на недвижимость;
  • качественные и технические характеристики объекта. Идеальных зданий и построек вы не найдете, но можете выбрать лучшее под свой бюджет;
  • соответствие цены доходности и рынку. Нередко продавцы в погоне за прибылью завышают стоимость объекта;
  • разрешенное использование. Если на объекте ведется какая-то деятельность, нет гарантии, что она разрешена. Если вы не хотите столкнуться со штрафами или закрытием вашего бизнеса, проверьте все официальные документы;
  • затраты на обслуживание. Узнайте, какой налог на коммерческую недвижимость вам придется платить, сколько уходит на счета и другие траты.

Если речь идет об аренде коммерческой недвижимости, список, на что обратить внимание, дополняется еще разрешением на сдачу в аренду третьим лицам. Оно требуется, если вы хотите использовать чужой объект в подобных целях. Если же вы сами планируете искать арендаторов, то убедитесь в корректности договоров и прописанных в них условий.

Так же как и выбор объекта, покупку важно проводить грамотно. Для этого заручитесь помощью специалиста, которому известно все, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости. Опытные риелторы MindsCapital уберегут вас от ошибок во время сделок. Звоните по телефону 84951202222 и назначайте первую консультацию.

Налоги и сборы

Любые здания и постройки, находящиеся в собственности у граждан или юридических лиц, облагаются налогом. Он рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость жилья умножается на размер доли и на налоговую ставку. В 2018 году применяются следующие ставки:

  • 0,1% – если недвижимость оценена в сумму до 300 тыс. рублей;
  • 0,1 – 0,3% – если недвижимость оценена в сумму от 300 тыс. до 500 тыс. рублей;
  • 0,3 – 2% – если недвижимость оценена в сумму, превышающую 500 тыс. рублей.

Региональные власти имеют право выставлять собственные значения ставки, т. е., если вы находитесь в Тюменской области или ее административном центре, необходимо узнавать, какой налог на коммерческую недвижимость в Тюмени.

Планируя заниматься куплей-продажей зданий, не забудьте узнать, какой налог с продажи коммерческой недвижимости придется заплатить. Физические лица должны выплачивать 13% от дохода, при этом из стоимости постройки можно вычесть затраты на ее приобретение: если здание стоило 2 миллиона, а вы продаете его за 2,5 млн., то налог нужно платить с 500 тысяч.

Сравнение с жилыми объектами

Выбирая объект для инвестиций, любой неизменно задается вопросом: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит не от класса объекта, а от самой покупки: оба варианта могут быть выгодными или провальными. Поэтому так важно ответственно подходить к покупке. И все же, при прочих равных, доходность объекта, который сдается под бизнес, выше, да и окупаемость лучше.

Почему же многие предпочитают покупать квартиру и сдавать, если она долго окупается? Тут вопрос в привычке: обыватель не думает, что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость. Он купил квартиру себе и готов купить ее под съем. Это просто и не требует разбираться в новой сфере. Также вопрос кроется в цене. Ведь если спросить, что дороже: жилая или коммерческая недвижимость, ответ однозначен. Жилая недвижимость практически всегда дешевле.

Пример: в Москве средняя стоимость квартиры около 6 млн. С этой суммы начинаются инвестиции в жилье. Если планируется покупать площади для бизнеса, минимальная сумма инвестиций начинается с 8-9 млн.

Любые вложения необходимо делать только после консультации профессионала. Приезжайте к нам в офис, и менеджер подробно расскажет, что выгоднее купить, коммерческую недвижимость или квартиру при вашем бюджете и требовании к ведению дел. Мы ждем вас по адресу Пречистенка, 27, офис 3 в рабочее время. Рекомендуем назначить встречу заранее. Ваши деньги будут работать и приносить доход!

«Доходность от 13%, окупаемость 8-10 лет». Как заработать на инвестициях в недвижимость?

Когда следует вкладывать деньги в квадратные метры, почему стоит выбирать помещения стрит-ритейла и за сколько окупятся инвестиции в недвижимость — в интервью генерального директора «СКБ-Инвест».

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одним из наиболее выгодных капиталовложений. Этот инструмент инвестирования защищен от девальвации и позволяет получать стабильный пассивный доход. Генеральный директор компании «СКБ-Инвест» Лейсан Мелихова рассказала, стоит ли сейчас инвестировать в жилую недвижимость и какую доходность могут принести коммерческие площади.

Как сегодня ведут себя инвесторы в Екатеринбурге? Какие инструменты они выбирают?

Культура инвестирования в Екатеринбурге развивается. Если раньше это был хаотичный и больше интуитивный способ, то сейчас это стратегически выверенный и просчитанный метод зарабатывания денег и создания пассивного дохода.

При минимальных суммах инвестиций банковский вклад или депозит остается одним из самых разумных инструментов инвестирования. Плюсом банковского вклада также является фиксированный доход: человек знает, сколько он получит. К тому же банковский вклад 100% ликвидный, инвестор всегда может расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Но есть и минус — это риск девальвации и невысокая доходность.

В период кризиса также была популярна валютная спекуляция, но это разовая история, которая не является стабильной. У валюты есть минус — это пики и откаты, которые очень сложно прогнозировать.

Традиционным инструментом инвестиций также является недвижимость. В чем его особенность?

Недвижимость в качестве инструмента для инвестирования защищена от девальвации, это самый надежный инструмент, позволяющий получать стабильный пассивный доход от аренды, а при правильно выбранных сегментах — это высокая степень доходности. При этом у инвестирования в недвижимость есть особенности: это высокий порог вхождения, зависимость стоимости объекта от экономической ситуации и расходы на содержание.

Как в последнее время изменилось поведение инвесторов на рынке недвижимости?

Если мы возьмем пятилетний период и посмотрим, как изменились инвестиции в недвижимость, то увидим следующую картину: раньше люди вкладывали деньги в новостройки на этапе котлована, потому что разница в цене между началом строительства и сдачей квартиры в эксплуатацию была существенной, и можно было получить прибыль от перепродажи недвижимости. Сегодня стоимость квартиры на «нулевом» этапе близка к цене на этапе сдачи дома, поэтому инвесторы сосредоточились на коммерческой недвижимости.

Раньше в качестве инвестиционного инструмента среди жилой недвижимости было популярно малогабаритное жилье. Сегодня пришло понимание, что это не эффективно.

Жилой фонд на сегодняшний день все-таки не является привлекательным инвестиционным продуктом. Цены на недвижимость упали, и упал спрос. Раньше инвесторы приобретали квартиры в двух целях: для перепродажи или для арендного бизнеса. Сегодня перепродажа однокомнатных квартир и квартир-студий не интересна. Вторичное жилья тоже пока что не нужно трогать.

Но ставить крест на инвестировании в жилую недвижимость не нужно. Через год-полтора обретет второе дыхание с точки зрения инвестирования жилье класса «комфорт плюс» и «бизнес». При этом нужно будет обращать внимание на точечную застройку в развитой инфраструктуре.

В какие сроки окупаются инвестиции, вложенные в жилую недвижимость?

Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость с последующей сдачей в аренду составляют 15-17 лет. Инвестиции в эконом-сегмент начинаются от 1,7 млн. Порог вхождения в жилую недвижимость класса «комфорт» составляет примерно 3-3,5 млн руб., а сроки окупаемости на уровне 14-15 лет. В коммерческой недвижимости срок окупаемости составляет 8-10 лет. Таким образом, инвестиционные потоки развернулись от жилой недвижимости в сторону коммерческой.

О каких суммах идет речь, когда мы говорим про инвестиции в коммерческую недвижимость?

Порог вхождения в коммерческую недвижимость начинается от пяти миллионов, при этом отдавать предпочтение стоит стрит-ритейлу. На сегодняшний день это востребованный формат. Коммерческая недвижимость в формате стрит-ритейл окупается в сроки от 8 до 10 лет, при средней доходности от 13% годовых — это существенно выше ставок по депозитам.

Имеет ли значение район, в котором расположено помещение стрит-ритейла?

Нет, в этом случае не стоит ориентироваться на район, все зависит от местоположения и от того, насколько вокруг помещения развита инфраструктура. Есть отдалённые районы, которые интенсивно развиваются, такие как Академический и Солнечный. В них растет население с каждым сданным объектом, конкуренция среди бизнеса еще не высока и спрос на коммерческие помещения постоянно высокий.

Еще пару лет назад шла речь о том, что стрит-ритейл проигрывает торговым центрам, сегодня ситуация изменилась? Кто готов арендовать коммерческие помещения на первых этажах?

Да, стрит-ритейл снова стал востребован, и эта тенденция появилась примерно в 2016г. Сейчас помещения крупного формата очень активно арендуют продуктовые сети, такие как «Верный» или «Пятерочка». Средний формат также пользуется спросом, туда обычно заезжают семейные кафе или такие магазины, как «Магнит-косметик». Мелкий формат пользуется спросом у алкомаркетов и аптек.

Если мы говорим о коммерческих площадях, то помимо стрит-ритейла есть еще и офисные помещения. Выгодно ли в них инвестировать?

Читать еще:  Капрейт в недвижимости что это?

У этого рынка есть специфика, нельзя рассматривать весь бизнес–центр и оценивать его инвестиционную привлекательность. Если мы возьмем «Высоцкий», то на низких этажах будет много офисных помещений, которые сдаются в аренду. У высоких этажей есть определенная эксклюзивность, поэтому там полная заполненность. Форматы офисов 150-300 кв.м. на высоких этажах в бизнес-центрах класса А и В+ очень востребованы. Многие компании хотят иметь презентабельный офис. Что касается порога вхождения, то он будет на уровне 5 млн. руб., но сроки окупаемости здесь выше, чем в стрит-ритейле.

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Не смотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения показателей окупаемости и доходности.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Кроме стоимости объекта и валовых поступлений от аренды в расчетах окупаемости и доходности важно учитывать следующие переменные:

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – процентная ставка;

n – номер периода.

Индексация ставки аренды

Условия по индексации ставки — обязательный пункт любого договора аренды. Обычно повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт, услуги управляющей компании по обслуживанию помещения. Данные статьи расходов как правило не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.

Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20 % от суммы арендных платежей.

Налог на доходы и прочие налоговые отчисления

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Горизонт инвестирования

Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за выбранный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Таким образом доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OPi операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; Ki – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VCi – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPVi(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (NPVi(OP)) по формуле:

где Ni – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPVi(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

В какую недвижимость стали вкладываться бывшие «квартирные» инвесторы

В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и преумножения собственных средств. Если раньше в лидерах у россиян неизменно был рынок жилья, то сегодня этот сегмент уже не так интересен и частные инвесторы начинают осваиваться в мире коммерческой недвижимости Москвы.

Причина такого изменения курса банальна — в последнее время привлекательность рынка жилой недвижимости серьезно просела. Если еще два года назад, по данным Аналитического центра НАФИ, более половины россиян рассматривали жилье с точки зрения инвестиций, то сегодня вкладывать в жилой сектор готовы уже менее половины жителей страны. Даже несмотря на всевозможные меры правительства и банковских организаций, приобретение квартир для последующей перепродажи уже не интересно, выражаясь профессиональным языком — не дает добавочной стоимости. Жилье не растет в цене, а зачастую снижается. Для того чтобы получать арендный доход, необходимо дополнительно сделать ремонт, приобрести мебель.

К такому повороту событий привело и снижение стоимости входного билета для частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, а значит — возможность «квартирным» инвесторам выйти на рынок коммерческой недвижимости с теми же бюджетами. Да и застройщики больше внимания уделяют коммерческим площадям в составе своих жилых комплексов — отчасти благодаря тому, что город стал увеличивать нагрузку для застройщиков под создание рабочих мест. Если раньше при массовой застройке первые этажи занимали от 500 до 800 кв. м на 1 тыс. жителей, то сегодня это 1,5–2 тыс. кв. м (8–10% от общей площади комплекса), в некоторых проектах нежилая функция составляет 20–25%. К этому обязывают городские власти.

Средняя площадь коммерческих помещений в ЖК тоже увеличивается, но зависит, конечно же, от проектировки конкретного объекта. В целом же застройщики стали чаще задумываться над функциональным назначением таких помещений в своих проектах: это может быть стрит-ретейл, отдельный торговый центр, офисы, кладовки и гостиницы.

Доходность коммерческого объекта можно сравнить с доходностью от сдачи жилья внаем, которая составляет примерно 4–5% годовых. Но сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем от сдачи жилья в аренду (около 4–5% годовых), и может достигать 8–10% в год. Между тем этот сектор сложнее для частных инвестиций с точки зрения управления и других факторов.

Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость являются помещения стрит-ретейла и малые офисы класса С площадью 20–40 кв. м. Если стоимость торговых помещений в Москве, как правило, начинается от 10 млн, то бюджет на приобретение такого офиса практически сопоставим с бюджетом квартиры, иногда даже меньше (2–3 млн руб., а срок окупаемости составит всего восемь-девять лет). Обычно на коммерческом объекте есть управляющая компания, которая решает все основные вопросы с эксплуатацией и работой с арендаторами. В целом владеть коммерческой площадью несколько проще и выгоднее с точки зрения доходности. Данный продукт может приносить до 10% годовых при стоимости иногда даже меньше однокомнатной квартиры.

Сегодня в Москве в районе ТТК можно приобрести офисное помещение площадью около 20 кв. м за 1,9 млн руб. и сдать его в аренду за 20 тыс. руб. в месяц. Затраты на управляющую компанию, коммунальные платежи и налог на имущество составят около 5 тыс. руб. в месяц. Соответственно, доходность (15 тыс. руб. *12)/1,9 тыс. руб. = 9,5%. По сравнению с депозитами и квартирами практически в два раза выше.

Сейчас на рынке столичной недвижимости есть ряд предложений по малоформатным офисам, но они крайне ограничены, а потому спрос на них будет расти. Кроме того, небольшой офис может быть залоговым активом для кредита для частного инвестора.

Рынок стрит-ретейла тоже довольно привлекателен для частных инвестиций. Однако требует больше средств, но может предоставить большую доходность. Например, если приобрести помещение площадью около 500 кв. м и поделить его на несколько блоков для разных арендаторов с отдельными входами, доходность в этом случае может составить 10–15% годовых. Это более сложный процесс реализации, практически уже девелопмент.

В случае грамотного подхода и, соответственно, больших вложений в улучшение торгового помещения с последующей продажей через год уже готового бизнеса доходность может составить и 20%. При этом роль бизнеса арендатора не всегда играет решающую роль. Например, сетевые арендаторы с длительными договорами аренды (на 8–15 лет) более надежны, хотя у таких операторов есть право на выход из проекта в течение трех — шести месяцев без какой-либо компенсации. Несетевые арендаторы могут повести себя по-разному, они менее прогнозируемы, но зачастую платят большую ставку аренды. Прежде чем инвестировать в коммерческие площади, необходимо помнить о привлекательности этого помещения для арендаторов, его доступности и видимости для клиентов.

Кардинальные изменения экономической конъюнктуры стимулируют бизнес искать новые инвестиционные идеи. Доходность банковских депозитов в России находится на уровне 4–6% и продолжает снижаться. Согласно прогнозам основных банков, ставки по вкладам будут падать в связи с понижением ключевой ставки и замедлением инфляции. Рынок жилой недвижимости в лучшем случае не растет, в худшем — демонстрирует отрицательную корректировку цен. Что касается арендного жилья, то его доходность составляет 4–5%. Акции могут быть эффективным инструментом, но такие вложения сопряжены со значительными рисками даже при длительных горизонтах. Макроэкономические тренды позволяют рынку рассчитывать на стабильное состояние, но не предвещают роста. В этой ситуации инвесторам необходимо проявлять гибкость и быть готовыми к поиску новых прибыльных инструментов, инвестиции в коммерческие помещения в столице уже показали спрос со стороны бывших «квартирных» инвесторов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector