Срок действия оценки недвижимости для ипотеки ""

Срок действия оценки недвижимости для ипотеки

Каков срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости для ипотеки и сколько по времени делается подобный анализ?

Квартиру оценивают по разным причинам и для разных целей.

Организации, занимающиеся оценкой, выдают специальные справки.

Процедура нужна для соблюдения юридической чистоты некоторых сделок купли-продажи или других манипуляций с недвижимостью.

Определять стоимость квартиры может только оценщик, у которого есть на это специальное разрешение.

Причем стоимость рыночная может значительно отличаться от кадастровой или инвентаризационной.

Какие виды оценки недвижимости бывают?

Срок действия таких справок разный. Все зависит от характера и цели оценки. Обычно срок не меньше 6 месяцев, но в каждом конкретном случае он может быть больше или меньше.

Рыночная

Рыночную стоимость определяют компании, чтобы владелец мог продать недвижимость, сдать в залог, аренду или внести в уставной капитал. Для этого необходимо знать рыночную стоимость жилья. Обычно она сильно превышает кадастровую стоимость.

Благодаря такой информации, владелец может адекватно оценить стоимость квартиры. Выставляя ее на продажу, важно знать правильную цену, иначе покупателя придется ждать годами. Или, если занизить цену, потерять часть возможной прибыли.

Рыночную оценку проводят зачастую частные компании. На конечную цифру влияют:

  1. Планировка.
  2. Количество комнат.
  3. Метраж.
  4. Инфраструктура.
  5. Наличие коммуникаций.
  6. Состояние ремонта.

Поэтому конечная цифра может быть практически в два раза больше кадастровой стоимости.

Цены на жилье постоянно меняются. В условиях нестабильной экономики, прогнозировать стоимость более чем на 6 месяцев невозможно.

Инвентаризационная

Такой вид оценки производится сотрудниками БТИ. Эта цена намного ниже рыночной, потому что при анализе учитываются:

  • Метраж.
  • Наличие коммуникаций.
  • Год постройки дома.

Ни ремонт, ни инфраструктура не интересуют сотрудников. Именно поэтому цена намного ниже.

Инвентаризационная или балансовая оценка производится, чаще всего, чтобы определить размер наследства. В некоторых случаях она нужна для отчуждения имущества или для налоговой инспекции.

Выдается она на специальном бланке. Услуга платная (около 600 рублей). Если в БТИ есть информация об оценке недвижимости, то срок выдачи справки – до 10 рабочих дней. Если необходимо посетить квартиру и провести саму процедуру оценки – временной отрезок может быть большим. Все зависит от загруженности специалистов.

Срок действия самой справки неограничен. Важным является дата выдачи. То есть, если справка берется для установления размера наследства, то справка должна быть выдана сразу после смерти владельца. Тогда данные в ней будут актуальны.

Если же справка нужна для банковских работников или для приватизации, то она должна быть получена в текущем году.

Четкого срока действия у нее нет.

Кадастровая

До введения в эксплуатацию единого реестра ЕГРН, сумму налогов за недвижимость определяли исходя из балансовой (инвентаризационной) стоимости. За квартиру в 30 кв. м. платить гражданам нужно не более 500 рублей.

С введением ЕГРН государственные служащие планируют ввести расчет суммы налога исходя из кадастровой стоимости. Она выше, чем балансовая. Соответственно, сумма налога возрастет. Но есть и плюсы. С введением такого реестра расчет будет производиться в кратчайшее время. А приватизировать или изменить собственника можно в течение 10 дней.

Пока такие нововведения в силу не вступили, расчет производится по балансовой цене. Срок кадастровой оценки может быть указан разный. Но в законодательстве определен максимальный период – 5 лет.

Срок действия оценки рыночной стоимости жилья для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита придется представить банку справку о рыночной стоимости квартиры. Она необходима, чтобы банк мог рассчитать сумму займа. А при невыполнении условий контракта квартиру будут реализовывать с торгов, устанавливая стоимость, исходя из этой суммы.

В законодательстве установлен общий период действия справки равный 6 месяцам. По истечении этого срока цена на квартиру не является рекомендуемой, поэтому банк, скорее всего, не примет такую справку.

Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора, поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.

Сколько по времени делается процедура анализа цен на квартиры?

Так как процедуру выяснения рыночной цены проводят частные компании, конкретный промежуток времени назвать сложно. Специалисту необходимо изучить ситуацию на рынке недвижимости, инфраструктуру, состояние дома и самой квартиры.

От всего этого зависит, сколько по времени займет процедура. Обычно процесс не занимает больше двух дней. Но в разных случаях время может быть увеличено. Чтобы точно знать временные рамки, нужно обратиться в выбранную компанию.

Справка о рыночной цене становится недействительной по истечении 6 месяцев, инвентаризационная – не имеет определенного срока действия, кадастровая – по истечении 5 лет. Для ипотеки, так же как и для других целей, справка будет действовать в течение полугода.

Срок действия оценки недвижимости

Оценка объектов недвижимого имущества проводится в том случае, если нужно узнать их объективную среднерыночную стоимость.

Рассматриваются все факторы, оказывающие влияние на конечную цену. Среди них не только параметры самого объекта, но и экономическая, общерыночная, политическая ситуация.

Какой срок действия у оценки недвижимости предусмотрен по закону – вопрос популярный среди частных лиц, юристов, бухгалтеров компании.

Проблема в том, что четкого ответа на него в законе нет. Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости может быть разным в зависимости от особенностей процедуры и самого объекта.

Если оценки носят регулярный характер, результаты каждого очередного экспертного заключения будут актуальны до составления следующего. При этом федеральный стандарт устанавливает максимальный срок действия оценки – он не может составлять более 6 месяцев.

По его истечении найденная стоимость использована быть может, но делать это не рекомендуется. Все спорные вопросы решаются в судебном порядке.

Договор по оценке недвижимого имущества

Главным подтверждением факта проведения оценочных процедур является составленный по форме договор. Заключаться он должен строго в письменном виде, стандартной формы на все случаи жизни не предусмотрено.

Договор заключается на:

  • несколько объектов;
  • один объект;
  • постоянное сотрудничество.

В нем должны быть указаны данные о заказчике, исполнителе работ, квалификации оценщика, объекте оценивания. Также в договоре прописываются цели уточнения стоимости, приводится перечень стандартов, которые применялись в ходе оценки.

Другие данные:

  • время, для которого рассчитывается стоимость;
  • размеры вознаграждения для исполнителя, порядок оплаты его услуг;
  • срок действия оценки квартиры.

Если информации по последнему пункту нет, расчеты производятся по умолчанию – до следующей оценки либо на полгода.

Заключать договор в 2020 году может только собственник или его доверенное лицо (нужен соответствующий документ, подтверждающий полномочия). Оценщику разрешено работать в штатной организации или предоставлять услуги в частном порядке. Наличие свидетельства, сертификата, диплома о полученном образовании обязательно.

Документы

Как и срок действия отчета об оценке недвижимости, перечень документов для подписания договора оценки определяет закон.

В список бумаг входят:

  1. Паспорт собственника-физлица или протокол с собрания о назначении руководителя для организации.
  2. Свидетельство права собственности на недвижимость.
  3. Правоустанавливающая, техническая документация.
  4. Паспорт, доверенность представителя.

В качестве правоустанавливающего документа можно предъявлять дарственную, договор о покупке, приватизации и другие аналогичные бумаги.

Техническая документация зависит от типа недвижимости – для квартир, жилых домов, коммерческой недвижимости, земельного участка действует разный порядок.

Сроки действия оценки: важные моменты

Срок действия оценки квартиры для ипотеки или дома для продажи составляет не более полугода. По истечении данного периода информацией пользоваться можно, но ее актуальность будет находиться под вопросом.

Бывают ситуации, когда нужно узнать цену жилья, коммерческой недвижимости в прошлом – тут сроки годности не важны. Информация запрашивается при расчете долей наследников, в ходе связанных с определением имущественного ущерба судебных разбирательств. Если ранее оценка не проводилась, и соответствующих данных нет, делается ретроспектива в прошлое.

Срок действия оценки – очень важный параметр, он определяет, в течение какого времени можно воспользоваться результатами экспертизы. Важно также указать в договоре корректные другие данные по делу, подготовить все необходимые документы для проведения процедуры.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Читать еще:  Оформление сделки дарения недвижимости близкому родственнику

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

  1. Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
  2. Зачем оценивать квартиру?
  3. Зачем это банку
    1. Что хочет узнать банк
  4. Документы для оценки квартиры
    1. Независимые специалисты
    2. Аккредитованные банком
  5. Стоимость оценки квартиры для ипотеки
  6. За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
  7. Кто оценивает квартиры?
  8. Как выбрать оценщика?
  9. Возможные проблемы и нюансы
  10. Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Зачем оценивать квартиру?

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Зачем это банку

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Читать еще:  Регистрация договора займа под залог недвижимости

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Кто оценивает квартиры?

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Возможные проблемы и нюансы

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Существует ли срок действия оценки недвижимости и как выглядит договор на оценку?

В отчёте о проведённой оценке стоимости недвижимости указывается срок его действия.

Разберёмся, для чего это нужно. Также поговорим о том, сколько действует оценка недвижимости.

Срок действия оценки недвижимости

В ряде случаев требуется определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Для этого используется процедура оценки.

Рассматриваются факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, и на их основе определяется стоимость.

На неё влияют как характеристики самого объекта, так и окружения, рыночной среды, политической и экономической ситуации и т. д. Поскольку эти факторы не остаются неизменными, со временем меняется и стоимость объекта.

В отчёте об оценке обязательно ставится дата, на которую он сделан. Во многих случаях оценка используется вскоре после её определения. Тогда срок действия не имеет значения. Очень часто можно услышать вопрос: «Сколько действует оценка квартиры?».

Но чаще указывается определённая дата, до которой она действительна.

В соответствии Федеральным стандартом оценки ФСО N 1 срок действия оценки не может быть больше полугода.

После его завершения найденная стоимость не рекомендуется к использованию. Судебный орган или кредитная организация, скорее всего, её не примут.

Поэтому потребуется проводить оценку заново.

В подобном случае период, прошедший со времени оценки, тоже имеет значение.

Срок действия оценки квартиры также не превышает 6 месяцев.

Договор оценки недвижимости

Без договора оценка считается недействительной. Он заключается в простой письменной форме, стандартного бланка нет.

Договор может заключаться на:

  • один объект;
  • несколько объектов;
  • долговременное сотрудничество.

В нём обязательно указывается:

  1. Кто заказчик оценки.
  2. Кто исполнитель, то есть оценщик.
  3. Сведения о квалификации и подтверждение гражданской ответственности оценщика.
  4. Что именно требуется оценить.
  5. Для каких целей нужно узнать стоимость (этим определяются использующиеся методы).
  6. Вид определяемой стоимости.
  7. Перечень стандартов оценочной деятельности.
  8. Дата, на которую определяется стоимость.
  9. Срок действия.
  10. Размер вознаграждения (он не может выражаться в долях или процентах от стоимости) и порядок оплаты.
Читать еще:  Закон о налоге на продажу недвижимости

Когда и с кем заключается?

Заказчиком может быть только собственник или его доверенное лицо.

Это может быть компания или отдельный человек.

Оценщик может работать в компании или самостоятельно.

Но он обязательно должен иметь соответствующее образование и состоять в саморегулируемой организации оценщиков.

Его квалификацию подтверждают:

  • диплом об образовании;
  • свидетельство;
  • и выписка из реестра оценщиков.

Это тоже может быть организация или частное лицо.

Необходимые документы

Для подписания договора со стороны заказчика потребуются:

    Паспорт собственника-физического лица.

Для юридического потребуется решение (протокол) об избрании руководителя (или другое подтверждение полномочий) и его паспорт.

  • Свидетельство о собственности на недвижимость.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Разнообразная техническая документация.
  • В случае необходимости – доверенность и паспорт представителя.
  • Им может быть:

    • договор купли-продажи;
    • приватизации;
    • дарственная;
    • и другие подобные в зависимости от ситуации.

    Необходимая техническая документация зависит от типа недвижимости.

    Договор оценки квартиры требует:

    1. Технический план, который выдаётся в БТИ.
    2. Кадастровый или технический паспорт.
    3. Поэтажная экспликация.

    Про сроки оценки квартиры было сказано выше.

    Для жилого дома:

    1. Кадастровый/технический паспорт.
    2. План земельного участка, на котором он расположен, с обозначенными границами.
    3. Выписка из ЕГРП об обременениях.
    4. Сведения об инженерных сетях.

    Для определения стоимости коммерческой недвижимости:

    1. Технический паспорт.
    2. Выписка из ЕГРП.
    3. План земельного участка.
    4. Сведения об обременениях.

    Для оценки земельного участка:

    1. Кадастровый паспорт.
    2. План участка с указанием точных границ.
    3. Документы, которыми определяется размер налога на землю.

    Если договор составляется на объект незавершённого строительства:

    1. Разрешительная документация на строительство.
    2. Проект с пояснениями к нему.
    3. Выписка из ЕГРП.
    4. Сведения о конструктивной системе и разрешённой мощности потребления ресурсов.
    5. Кадастровый или технический паспорт. В нём должны быть указаны степень завершённости строительства и площадь застройки.
    6. Если здание законсервировано – акт консервации.

    Оценщик предоставляет документы, подтверждающие его квалификацию. Далее в статье вы найдете инструкцию по заполнению и как выглядит оценка квартиры.

    Инструкция по заполнению

    Как правило, шаблон договора есть у оценивающей организации или независимого оценщика.

    Он заполняется от руки или на компьютере.

    В документ вносится следующая информация:

    1. Его номер.
    2. Дата заключения.
    3. Сведения обо всех действующих сторонах. Это ФИО или название организации, ФИО представителей и основание, на котором они действуют (доверенность, Устав компании, протокол собрания и т. п.).
    4. Количество экземпляров отчёта об оценке.
    5. Сведения об оценщике (оценщиках): ФИО, название и расположение саморегулируемой организации и информация о страховании ответственности.
    6. В конце договора указываются адреса и банковские реквизиты сторон-юридических организаций.

    В него вносится информация:

    • об объекте оценки;
    • стоимости;
    • способе и порядке оплаты;
    • сроках проведения;
    • и других важных условиях.

    Подводные камни и нюансы

    В некоторых ситуациях может понадобиться узнать стоимость недвижимости на какую-то дату в прошлом.

    Например, это бывает нужно для:

    • определения размера налога при наследстве;
    • в судебных разбирательствах, связанных с определением ущерба, полученного в прошлом;
    • при судебном разделе имущества после развода;
    • при составлении брачного контракта, если он заключается через продолжительное время после свадьбы.

    В таких случаях проводится ретроспективная оценка. В её ходе учитываются события, характеристики и показатели на необходимую дату в прошлом.

    Как видим, срок действия оценки – важный параметр. Он определяет, в течение какого времени её можно использовать. Также важно правильно указать в договоре всю необходимую информацию и подготовить требующиеся документы. Ну а сколько действительна оценка квартиры вы теперь знаете.

    Что такое ретроспективная оценка недвижимости смотрите на видео:

    Существует ли срок действия оценки недвижимости и как выглядит договор на оценку?

    В отчёте о проведённой оценке стоимости недвижимости указывается срок его действия.

    Разберёмся, для чего это нужно. Также поговорим о том, сколько действует оценка недвижимости.

    Срок действия оценки недвижимости

    В ряде случаев требуется определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Для этого используется процедура оценки.

    Рассматриваются факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, и на их основе определяется стоимость.

    На неё влияют как характеристики самого объекта, так и окружения, рыночной среды, политической и экономической ситуации и т. д. Поскольку эти факторы не остаются неизменными, со временем меняется и стоимость объекта.

    В отчёте об оценке обязательно ставится дата, на которую он сделан. Во многих случаях оценка используется вскоре после её определения. Тогда срок действия не имеет значения. Очень часто можно услышать вопрос: «Сколько действует оценка квартиры?».

    Но чаще указывается определённая дата, до которой она действительна.

    В соответствии Федеральным стандартом оценки ФСО N 1 срок действия оценки не может быть больше полугода.

    После его завершения найденная стоимость не рекомендуется к использованию. Судебный орган или кредитная организация, скорее всего, её не примут.

    Поэтому потребуется проводить оценку заново.

    В подобном случае период, прошедший со времени оценки, тоже имеет значение.

    Срок действия оценки квартиры также не превышает 6 месяцев.

    Договор оценки недвижимости

    Без договора оценка считается недействительной. Он заключается в простой письменной форме, стандартного бланка нет.

    Договор может заключаться на:

    • один объект;
    • несколько объектов;
    • долговременное сотрудничество.

    В нём обязательно указывается:

    1. Кто заказчик оценки.
    2. Кто исполнитель, то есть оценщик.
    3. Сведения о квалификации и подтверждение гражданской ответственности оценщика.
    4. Что именно требуется оценить.
    5. Для каких целей нужно узнать стоимость (этим определяются использующиеся методы).
    6. Вид определяемой стоимости.
    7. Перечень стандартов оценочной деятельности.
    8. Дата, на которую определяется стоимость.
    9. Срок действия.
    10. Размер вознаграждения (он не может выражаться в долях или процентах от стоимости) и порядок оплаты.

    Когда и с кем заключается?

    Заказчиком может быть только собственник или его доверенное лицо.

    Это может быть компания или отдельный человек.

    Оценщик может работать в компании или самостоятельно.

    Но он обязательно должен иметь соответствующее образование и состоять в саморегулируемой организации оценщиков.

    Его квалификацию подтверждают:

    • диплом об образовании;
    • свидетельство;
    • и выписка из реестра оценщиков.

    Это тоже может быть организация или частное лицо.

    Необходимые документы

    Для подписания договора со стороны заказчика потребуются:

      Паспорт собственника-физического лица.

    Для юридического потребуется решение (протокол) об избрании руководителя (или другое подтверждение полномочий) и его паспорт.

  • Свидетельство о собственности на недвижимость.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Разнообразная техническая документация.
  • В случае необходимости – доверенность и паспорт представителя.
  • Им может быть:

    • договор купли-продажи;
    • приватизации;
    • дарственная;
    • и другие подобные в зависимости от ситуации.

    Необходимая техническая документация зависит от типа недвижимости.

    Договор оценки квартиры требует:

    1. Технический план, который выдаётся в БТИ.
    2. Кадастровый или технический паспорт.
    3. Поэтажная экспликация.

    Про сроки оценки квартиры было сказано выше.

    Для жилого дома:

    1. Кадастровый/технический паспорт.
    2. План земельного участка, на котором он расположен, с обозначенными границами.
    3. Выписка из ЕГРП об обременениях.
    4. Сведения об инженерных сетях.

    Для определения стоимости коммерческой недвижимости:

    1. Технический паспорт.
    2. Выписка из ЕГРП.
    3. План земельного участка.
    4. Сведения об обременениях.

    Для оценки земельного участка:

    1. Кадастровый паспорт.
    2. План участка с указанием точных границ.
    3. Документы, которыми определяется размер налога на землю.

    Если договор составляется на объект незавершённого строительства:

    1. Разрешительная документация на строительство.
    2. Проект с пояснениями к нему.
    3. Выписка из ЕГРП.
    4. Сведения о конструктивной системе и разрешённой мощности потребления ресурсов.
    5. Кадастровый или технический паспорт. В нём должны быть указаны степень завершённости строительства и площадь застройки.
    6. Если здание законсервировано – акт консервации.

    Оценщик предоставляет документы, подтверждающие его квалификацию. Далее в статье вы найдете инструкцию по заполнению и как выглядит оценка квартиры.

    Инструкция по заполнению

    Как правило, шаблон договора есть у оценивающей организации или независимого оценщика.

    Он заполняется от руки или на компьютере.

    В документ вносится следующая информация:

    1. Его номер.
    2. Дата заключения.
    3. Сведения обо всех действующих сторонах. Это ФИО или название организации, ФИО представителей и основание, на котором они действуют (доверенность, Устав компании, протокол собрания и т. п.).
    4. Количество экземпляров отчёта об оценке.
    5. Сведения об оценщике (оценщиках): ФИО, название и расположение саморегулируемой организации и информация о страховании ответственности.
    6. В конце договора указываются адреса и банковские реквизиты сторон-юридических организаций.

    В него вносится информация:

    • об объекте оценки;
    • стоимости;
    • способе и порядке оплаты;
    • сроках проведения;
    • и других важных условиях.

    Подводные камни и нюансы

    В некоторых ситуациях может понадобиться узнать стоимость недвижимости на какую-то дату в прошлом.

    Например, это бывает нужно для:

    • определения размера налога при наследстве;
    • в судебных разбирательствах, связанных с определением ущерба, полученного в прошлом;
    • при судебном разделе имущества после развода;
    • при составлении брачного контракта, если он заключается через продолжительное время после свадьбы.

    В таких случаях проводится ретроспективная оценка. В её ходе учитываются события, характеристики и показатели на необходимую дату в прошлом.

    Как видим, срок действия оценки – важный параметр. Он определяет, в течение какого времени её можно использовать. Также важно правильно указать в договоре всю необходимую информацию и подготовить требующиеся документы. Ну а сколько действительна оценка квартиры вы теперь знаете.

    Что такое ретроспективная оценка недвижимости смотрите на видео:

    Ссылка на основную публикацию
    ×
    ×
    Adblock
    detector