Срок владения недвижимостью для освобождения от налога

Срок владения недвижимостью для освобождения от налога

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Читать еще:  Налоговый вычет при дарении недвижимости

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Минимальный срок владения имуществом для освобождения от НДФЛ

При продаже недвижимого или иного имущества продавец должен заплатить с полученных доходов НДФЛ по ставке 13% (30% для нерезидентов). Но если имущество находилось в собственности более предельного минимального срока, НДФЛ не взимается. Минимальный срок владения для недвижимого имущества составляет 5 лет, в некоторых случаях он сокращается до 3 лет (статья 217.1 НК РФ).

Квартира, дом, земельный участок

Для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если право собственности возникло до этой даты, срок владения составляет 3 года.

Сокращенный 3-летний минимальный срок установлен также для следующих случаев приобретения недвижимого имущества после 1 января 2016 года:

  • недвижимость получена по договору дарения или в наследство от близкого родственника. В соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ, близкими родственниками считаются дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие одного общего родителя) братья и сестры.
  • квартира была приватизирована;
  • квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
  • квартира или жилой дом является единственным жильем налогоплательщика.

Для определения того, единственное ли жилье продано, применяются специальные правила, установленные п. 3 ст. 217.1 НК РФ:

  • учитывается не только личное жилье налогоплательщика, но и жилье его супруга (супруги). Например, если квартиру продает муж, а у жены есть в собственности другая квартира, жилье мужа не признается единственным. Это связано с положениями Семейного кодекса РФ, согласно которым все имущество супругов является совместным. Однако жилье супруга не будет учитываться, если заключен брачный договор.
  • не учитывается другое жилье, приобретенное не ранее 90 дней до продажи (т.е. на замену продаваемой жилой недвижимости).

Если жилой дом приобретен по одному из оснований, которое дает право на 3-летний минимальный срок владения, этот срок распространяется и на земельный участок, приобретенный вместе с домом.

Снижение минимального срока в некоторых регионах

Субъекты Российской Федерации имеют право своими законами снижать минимальный срок владения недвижимым имуществом, который освобождает от уплаты НДФЛ при продаже (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Уменьшенный срок применяется при продаже имущества, расположенного на территории соответствующего региона. Такие законы, уменьшающие минимальный срок владения до 3 лет, приняты в:

  • Иркутской области (Закон от 28 апреля 2020 года № 40-ОЗ);
  • Республике Алтай (Закон от 6 октября 2015 года № 49-РЗ);
  • Ханты-Мансийском АО — Югра (Закон от 27 сентября 2015 года № 70-ОЗ).
Читать еще:  Налоговый вычет на недвижимость для пенсионеров

Гараж

Гараж или машиноместо, как правило, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества или долями в них (если машиноместо расположено в паркинге и не выделено, как самостоятельный объект). Поэтому к нему применяются общие правила о сроке владения недвижимым имуществом, указанные выше:

  • 5 лет при приобретении после 1 января 2016 года (в некоторых случаях — 3 года);
  • 3 года при приобретении до 1 января 2016 года.

Если продает нерезидент

С 1 января 2019 года минимальный срок владения освобождает от налога и резидентов, и налоговых нерезидентов России. Соответствующие изменения были внесены в НК РФ Федеральным законом № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года. При этом не имеет значения, когда именно была приобретена квартира — до или после 1 января 2019 года. Это следует из ч. 8.1. ст. 9 Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 424-ФЗ, которым были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ.

Как считать

По общему правилу датой начала периода минимального владения недвижимым имуществом считается дата регистрации права собственности в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Дата окончания владения — тот день, когда право собственности перешло к покупателю. Но есть и ряд исключений, когда срок отсчитывается по-другому.

Если имущество унаследовано

Минимальный предельный срок владения имуществом, полученным в наследство, исчисляется по особым правилам. Считается, что датой приобретения имущества в собственность является день открытия наследства — то есть, день смерти наследодателя. Эта норма установлена пунктом 4 статьи 1152 ГК РФ). При этом не имеет значения, когда имущество фактически перешло в распоряжение наследника или было зарегистрировано за ним в ЕГРН.

Недвижимость приобретена до 1 января 1998 года

ЕГРН (ранее — единый государственный реестр прав, ЕГРН) был введен в России с 1 января 1998 года. До этой даты не существовало единого реестра, в который вносились записи о принадлежности недвижимости. Все права на недвижимость, возникшие до введения ЕГРН, остаются действительными. Права на квартиру могли возникнуть в результате приватизации, купли-продажи, дарения — в любом случае они считаются возникшими (п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Но, чтобы продать квартиру, приобретенную до 1 января 1998 года, права на нее придется все-таки зарегистрировать. При этом для целей начисления НДФЛ минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты, когда недвижимость была фактически приобретена, а не с даты ее регистрации в ЕГРН.

Это подтвердил Верховный Суд РФ в Определении от 31 мая 2017 года № 18-КГ17-40.

Квартира ЖСК

Для приобретенных путем вступления в ЖСК квартир период владения исчисляется с момента, когда были выполнены следующие действия:

  • выплачен пай за квартиру;
  • подписан акт приема-передачи.

Такой порядок подсчета подтвердил Минфин России в письме от 4 июля 2012 года № 03-04-05/7-837.

Квартира приобретена по суду

Если основанием права собственности на квартиру является не договор, а судебное решение, срок владения отсчитывается с даты его вступления в силу.

Читать еще:  Дарственная на недвижимость нужно ли платить налог?

Решение суда общей юрисдикции первой инстанции вступает в силу через 10 дней после его вынесения, если оно не было обжаловано. В случае апелляционного обжалования период владения начинает отсчитываться с даты вступления в силу апелляционного решения по делу.

В кассационной инстанции рассматриваются судебные акты, уже вступившие в силу, поэтому дата его рассмотрения уже не имеет значения.

Приобретено по реновации

Для жилья, предоставленного по московской программе реновации жилищного фонда, НК РФ предусматривает специальный порядок подсчета минимального срока владения. В него засчитывается и период владения предыдущим жильем, в обмен на которое была предоставлена квартира или доля в ней по программе реновации (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Эта норма применяется к жилью, полученному по программе реновации с 1 августа 2017 года (Письмо Минфина РФ от 8 апреля 2019 года № 03-04-05/24683).

Например, Иванов И.П. получил в наследство от брата квартиру в Москве. Дата открытия наследства (смерти брата) — 15 июля 2019 года. Дом попал в программу реновации. 16 декабря 2020 года Иванову была предоставлена новая квартира взамен унаследованной. Для того, чтобы продать новую квартиру без налога, Иванов должен владеть ей до 15 июля 2022 года (3 года с момента открытия наследства).

Приобретено по долям или комнатам

Иногда недвижимость приобретается постепенно (выкупается доля за долей или комната за комнатой). Если в результате произошло объединение нескольких объектов (комнат в коммунальной квартире) в один (квартиру в целом), срок приобретения отсчитывается с момента приобретения последней комнаты.

Верховный Суд РФ в Определении от 6 апреля 2016 года № 70-КГ15-16 рассмотрел ситуацию, когда налогоплательщик последовательно выкупил несколько комнат в квартире. Все комнаты были приобретены давно, и минимальный срок владения в их отношении уже был достигнут. Однако перед продажей налогоплательщик решил зарегистрировать квартиру, как единый объект недвижимости. Верховный суд указал, что минимальный период владения отсчитывается с даты приобретения последней комнаты, а не с даты регистрации квартиры, как единого объекта.

Получено в результате раздела

В случае, когда продаваемая недвижимость была образована путем раздела одной исходной квартиры, дома, земельного участка и т.п., срок владения отсчитывается с момента раздела (т.е. образования нового объекта недвижимого имущества). Если он составляет менее 5 (или 3 лет в указанных выше случаях), при продаже необходимо заплатить налог.

При этом резиденты России имеют право на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей, либо на уменьшение суммы доходов на расходы, понесенные на приобретение исходной квартиры. Для уменьшения НДФЛ принимаются не все расходы, а только их часть пропорционально площади продаваемой квартиры. На это указала ФНС России в письме от 18 января 2019 года № БС-4-11/660@.

Налога нет — декларация не нужна

Если имущество принадлежит продавцу более минимального срока владения и НДФЛ не возникает, налоговую декларацию подавать также не требуется. На это указывает абзац второй п. 4 ст. 229 НК РФ, а также ряд разъяснений Минфина России (от 17 февраля 2020 года № 03-04-05/10636, от 12 ноября 2019 года № 03-04-05/87261 и ряд других).

Если же недвижимое имущество находится во владении налогоплательщика менее применимого минимального срока владения, налог при его продаже придется заплатить. Однако есть возможность уменьшить его сумму, применив налоговые вычеты.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector